Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện gia lộc – tỉnh hải dương

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2 Mục đích của đề tài

2

1.3 Yêu cầu của đề tài

2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

3

1.1.1 Đất đai

3

1.1.2 Bất động sản

4

1.1.3 Thị trường bất động sản

5

1.1.4 Đăng ký đất đai, bất động sản

6

1.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam

9
9

1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

11

1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

14

1.2.4 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương

16

1.3 Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước

17

1.3.1 Australia: Hệ thống Đăng ký quyền

17

1.3.2 Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đảm bảo

18

1.3.3 Thụy Điển: hệ thống ĐKĐĐ và BĐS

19

1.4 Thực trạng hoạt động của VPĐK ở nước ta

20

1.4.1 Tình hình thành lập

20

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK

20

iii


1.4.3 Nguồn nhân lực của VPĐK

21

1.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK

21

1.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

22

1.4.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

23

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

25

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

25

2.2 Nội dung nghiên cứu

25

2.2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương

25

2.2.2 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương

25

2.2.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện
25

Gia Lộc – tỉnh Hải Dương
2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ
2.3 Phương pháp nghiên cứu

26
26

2.3.1 Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập số liệu thứ cấp.

26

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.

26

2.3.3 Phương pháp thống kê-tổng hợp.

27

2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh.

27

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu.

27

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

28

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lộc

28

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên

28

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội:

31

3.1.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội

35

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai

36

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai

36

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất

38

iv


3.3 Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐK huyện Gia Lộc

40

3.3.1 Tổ chức bộ máy của VPĐK huyện Gia Lộc

40

3.3.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

44

3.3.3 Kết quả hoạt động của VPĐK huyện Gia Lộc

47

3.4 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Gia
Lộc – tỉnh Hải Dương

54

3.4.1.Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện
Gia Lộc – tỉnh Hải Dương theo các nhiệm vụ được giao

54

3.4.2.Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền
sử dụng đất

55

3.4.3 Mức độ công khai thủ tục hành chính

58

3.4.4 Thời gian thực hiện các thủ tục

59

3.4.5 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ

61

3.4.6 Các khoản lệ phí phải đóng

65

3.5 .Những tồn tại, hạn chế trong hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử
dụng đất huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương

67

3.5.1 Chính sách pháp luật đất đai

69

3.5.2 Chức năng, nhiệm vụ

69

3.5.3 Tổ chức, cơ chế hoạt động

71

3.5.4 Đối tượng giải quyết

71

3.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất

71

3.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật.

71

3.6.2 Giải pháp về cơ chế tài chính, cơ chế hoạt động

73

3.6.3 Giải pháp về nhân lực.

74

3.6.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật.

74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

76

Kết luận

76

Kiến nghị

76

TÀI LIỆU THAM KHẢO

78

PHỤ LỤC

80

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

CNTT

Công nghệ thông tin

7

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

8

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

9

GCN

Giấy chứng nhận

10

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

11

HSĐC

Hồ sơ địa chính

12

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTĐKĐĐ

Hệ thống đăng ký đất đai

13

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

14

QSD

Quyền sử dụng

15

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

16

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

17

TTHC

Thủ tục hành chính

18

VPĐK

Văn phòng đăng ký

19

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

20

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2004 - 2014

31

3.2

Hiện trạng sử dụng đất Nông nghiệp huyện Gia Lộc

39

3.3

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Gia Lộc

39

3.4

Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu giai đoạn 2011 – 2014

48

3.5

Kết quả biến động đất đai tại huyện Gia Lộc giai đoạn 2011 - 2014

49

3.6

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Gia Lộc

52

3.7

Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về quản
lý đất đai tại VPĐK

56

3.8

Mức độ thỏa mãn về điều kiện cơ sở vật chất

57

3.9

Mức độ công khai thủ tục hành chính

58

3.10

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK

60

3.11

Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ

63

3.12

Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ

64

3.13

Đánh giá các khoản chi phí phải đóng

66

vii


DANH MỤC HÌNH

Số hình

Tên hình

Trang

1.1

Sơ đồ hệ thống VPĐK

14

3.1

Sơ đồ hành chính huyện Gia Lộc

28

3.2

Hình ảnh về Trụ sở Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết
thủ tục hành chính của huyện Gia Lộc

42

3.3

cán bộ phòng trao đổi chuyên môn nghiệp vụ

43

3.4

Quy trình đăng ký lần đầu, cấp GCN

44

3.5

Quy trình chuyển quyền sử dụng đất

46

3.6

Quy trình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

3.7

46

Quy trình xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

viii

47


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là
một loại hàng hóa đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một trong
những nội dung về quản lý đất đai;
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước như

thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển
nhượng…; bảo vệ lợi ích của công dân như tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối
với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế
chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 cùng với việc thực hiện cải cách hành
chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn
giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử
dụng đất. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh
bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy
nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một
trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Gia Lộc là một huyện nằm phía tây nam của tỉnh Hải Dương với tổng diện
tích 112 km² , 23 đơn vị hành chính.Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa
diễn ra mạnh mẽ ở huyện Gia Lộc dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nhu cầu
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền
với đất của nhân dân trên địa bàn là rất lớn, tuy nhiên việc giải quyết các yêu cầu về
quyền của người sử dụng đất vẫn chưa được đáp ứng thỏa đáng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của

1


văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương” nhằm
nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của VPĐK QSDĐ của huyện.
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia
Lộc – tỉnh Hải Dương;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) huyện Gia Lộc – tỉnh Hải Dương.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng, đầy đủ các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các giải pháp cho việc nâng cao hiệu quản hoạt động của VPĐKQSDĐ
đảm bảo sát thực, có tính khả thi cao.

2


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)
1.1.1.1. Đất tự nhiên (Soil)
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát sinh
là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh
quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp
gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá
học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có
độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có. Chất mùn còn làm
tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường,
bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển.
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học
đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển

riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất
được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu
tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”. (Hội khoa học đất
Việt Nam, 2010)

1.1.1.2 Đất đai (Land)
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường

3


xá, nhà cửa...)”, “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất
đến một đất nước cho đến cả hành tinh”. (Hội khoa học đất Việt Nam, 2010)
1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng. Ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất
đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài

Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn
với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các
cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS
bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật
kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây

4


dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005)
1.1.3. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm :
- TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi.
TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao
dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng
bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
- TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị

trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa khoa hoc công nghệ.
b. Tính chất:
- TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu.
- TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định:
sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
c. Đặc điểm TTBĐS:
- TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường
giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBĐS là thị trường không hoàn hảo;
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
d. Chức năng của TTBĐS:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung - cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.

5


e. Vai trò, vị trí của TTBĐS:
1. Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; 2. Tác động tới tăng trưởng kinh tế
thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; 3. Tác động trực tiếp tới thị
trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động;
4. Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.

g. Các yếu tố của TTBĐS:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người
mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối
liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến
quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...);
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.(
Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.1.4. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.4.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ;

6


- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập

trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (HSĐC).
b. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích
của cộng đồng cũng như lợi ích của công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của TTBĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.4.2. Cơ sở ĐKĐĐ, BĐS
a. Hồ sơ đất đai, BĐS
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai,
BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và chi phí thấp.

7

b. Nguyên tắc ĐKĐĐ, BĐS
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
c. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký
để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục mét
vuông cho đến hàng ngàn hécta được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
1.1.4.3. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS

a. Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ

8


thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành
điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
b. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành
giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên
tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.( Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam
1.2.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.2.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai năm 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin ĐKĐĐ tại cơ quan Nhà nước
- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký
đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1988).
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn

9


thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ
thống ĐKĐĐ của Việt Nam”.
- Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp.(Tôn Gia Huyên,
Nguyễn Đình Bồng, 2007)
1.2.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2013
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê đất, cấp GCN”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất”. (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt đầu
có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò
quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai,

tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý HSĐC, cấp GCN”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2013).
Luật dành riêng một chương để quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động;
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
GCN cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

10


+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan ĐKĐĐ: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan
dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục
vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”. (Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
1.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.2.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với

tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công
việc”. (Đảng cộng sản VN, 2001)
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá. Nhiệm vụ này được xác định là một trong ba giải
pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
Nhà nước ở địa phương. (Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ban hành quy chế thực
hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương)
1.2.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a. Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai 2013 quy định:
- “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường

11


hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã
có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử
dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành”.( Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).

- “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người
sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”. (Luật sửa đổi bổ sung một số điều
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2001).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa
bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng
TN&MT. (Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai)
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010
của liên Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ
và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành
lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động
của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính. (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2010)
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTN&MT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài
chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ
quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu

12


cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các
khoản thu khác nếu có) (Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường , 2005).

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 18 tháng 11
năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167);
Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người
không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể
nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử
dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. (Luật dân sự năm 2005).
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn
những hạn chế như:
- Thông tư 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên
Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính quy định không rõ ràng (cho phép các địa
phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô
hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của

13

tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại
hoá và hội nhập.
1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
1.2.3.1 Chức năng
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK được thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng
tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và
quản lý HSĐC; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục
hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. (Hình 1.1).
Chính phủ
UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương

Bộ TN&MT

Sở TN&MT

UBND huyện, quận, thị
xã thuộc tỉnh

Văn phòng
ĐKQSDĐ
cấp tỉnh
UBND xã, phường, thị trấn
Phòng TN&MT

Văn phòng
ĐKQSDĐ
cấp huyện
Cán bộ đị chính xã,
phường, thị trấn
Hình 1.1 Sơ đồ hệ thống VPĐK
Nguồn: Theo quy định Luật Đất đai 2013

14


1.2.3.2 Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu
mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối
tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về
sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng
đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất
đai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.3.3 Vai trò
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK
trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì
những lý do sau đây:
a. Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý Nhà nước
với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn

trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND
cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương
thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất,
cấp GCN được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
b. Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng,
chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến
GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng
đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của
mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ
HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ
thể có nhu cầu.

15


c. Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc,
ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS trong nền
kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời
kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia
nhập tổ chức thương mại thế giới.
d. Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều
chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương,
VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, đưa
tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có
Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và
nước ngoài vào Việt Nam.
đ. VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu
nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có

tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người
sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông
qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí... góp phần tăng nguồn
thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
e. Hoạt động của VPĐK đất đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký
quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký
quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công
nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội trong những năm tới. Mặt
khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động
của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
1.2.4. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương
Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng
TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế
phối hợp giữa các cấp trong việc lập HSĐC ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải
quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường
xuyên HSĐC.

16


1.3. Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước
1.3.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ
quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
1.3.1.1. Cơ quan quản lý đất đai bang New South Wales
Ở bang New South Wales (NSW) việc ĐKĐĐ do Cơ quan quản ký đất đai
của bang thực hiện. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863.
Hiện tại Quy trình ĐKĐĐ đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất
đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm

1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày
04/6/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký
tự động. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.3.1.2. Cơ quan ĐKĐĐ của bang Victoria:
Hệ thống ĐKĐĐ ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan ĐKĐĐ
Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan ĐKĐĐ
Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ
phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay
hầu hết đất đai và BĐS ở bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền giao dịch
và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập,
quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các BĐS liên quan.
1.3.1.3. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký Trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại
Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống
là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày

17


01/12/2000, bản lưu GCN không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng
điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
1.3.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đảm bảo
1.3.2.1. Cơ sở pháp lý
Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS được hình thành sau Cách mạng Tư
sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật

Dân sự 1804.
Luật ngày 28/3/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc
đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền
sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền
đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố
công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền đối với BĐS.
1.3.2.2. Nguyên tắc
a. Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
b. Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
chủ sở hữu trước đó chưa được đăng ký.
c. Thông tin về chủ thể
Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư
trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong
hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có
mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến
một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin
đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của
người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần
cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.

18


d. Thông tin về BĐS

Đối với mọi BĐS được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa
kế, cho tặng, di tặng, thông tin về BĐS đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin
trích lục từ HSĐC.
Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thông tin sau đây được coi
là không thể thiếu: tên xã nơi có BĐS, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa
chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất
của BĐS, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi
v.v…) (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.3.3. Thụy Điển: hệ thống ĐKĐĐ và BĐS
1.3.3.1. Khái quát
ĐKĐĐ được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ
tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở
Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển
và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ
thống Torrens.
1.3.3.2. Tổ chức
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực
hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do
Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy
Điển. Cơ quan đăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại
các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan ĐKĐĐ trực thuộc Toà án Trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư
pháp. Cơ quan ĐKĐĐ có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc
Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc
xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS Trung
ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây
dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý
toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và ĐKĐĐ. Ban quản lý dữ liệu BĐS Trung ương
phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án.

19