(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp trên địa bàn huyện hoa lư, tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ THỊ BÍCH NGỌC

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN HOA LƯ, TỈNH NINH BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày
tháng năm 2017
Tác giả luận văn

Vũ Thị Bích Ngọc

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn Thạc
sĩ, bản thân tơi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình
của các thầy cơ giáo, sự động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Lời đầu tiên, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc
GVC.TS. Trần Trọng Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Hoa Lư, Văn
phịng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Hoa Lư, Chi cục Thuế huyện Hoa Lư,
Phòng Thống kê huyện Hoa Lư, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của
các xã, thị trấn (Thị trấn Thiên Tôn, xã Ninh Giang, xã Ninh Hải) nơi tôi đến điều tra
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến
khích tơi hồn thành luận văn này./.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2017
Tác giả luận văn

Vũ Thị Bích Ngọc

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................... i
Lời cảm ơn....................................................................................................................................... ii
Mục lục.............................................................................................................................................. iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục các bảng.................................................................................................................. vii
Trích yếu luận văn..................................................................................................................... viii
Thesis abstract............................................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu.............................................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu....................................................................................................... 4

2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất.................................................................. 4

2.1.1.

Quyền sở hữu................................................................................................................. 4

2.1.2.

Quyền sở hữu về đất đai.......................................................................................... 4

2.1.3.

Quyền sử dụng đất...................................................................................................... 6

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.....................9

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức .....................9

2.2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia..................................................... 10

2.2.3.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan...................................................... 11

2.2.4.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaysia................................................. 12

2.2.5.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc.......................................... 13

2.2.6.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Thụy Điển............................................. 15

2.2.7.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước.......................17

2.3.

Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam................................ 18

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất................................................................................................................... 21
2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam....................24

iii


2.3.4.

Những tồn tại của việc thực hiện các quy định của Luật đất đai về quyền

của người sử dụng đất ở Việt Nam.................................................................. 27
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu................................................................................................ 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu............................................................................................. 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 30

3.4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Hoa Lư có ảnh

hưởng đến các quyền sử dụng đất................................................................. 30
3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Hoa Lư..................................... 30

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Hoa Lư 2011-2016
30

3.4.4.

Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư............................................................... 31
3.5.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 31

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu............................................................. 31

3.5.2.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp......................................... 31

3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp.............................................................. 32
3.5.4.

Phương pháp thống kê, so sánh và phân tích số liệu........................... 32

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận..................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến việc thực hiện các

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư......................................... 33
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên...................................................................................................... 33

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên.............................................................................................. 35

4.1.3.

Thực trạng môi trường........................................................................................... 38

4.1.4.

Thực trạng phát triển kinh tế xã hội................................................................ 40

4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và mơi trường
45

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư..........46

4.2.1.

Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Hoa Lư...................... 46

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoa Lư năm 2016..................................... 51

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa

Lư giai đoạn 2011 - 2016........................................................................................ 56
4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư 56

iv


4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại 3 xã, thị trấn

nghiên cứu điểm trên địa bàn huyện Hoa Lư
4.3.3.

64

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các

quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch................................................. 76
4.3.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Hoa Lư............................................................................................................... 78
4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo

quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Hoa Lư............................... 80
4.4.1.

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ......80

4.4.2.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật....................... 81

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ..........................81

4.4.4.

Giải pháp về chính sách......................................................................................... 82

Phần 5. Kết luận và kiến nghị.............................................................................................. 84
5.1.

Kết luận............................................................................................................................ 84

5.2.

Kiến nghị......................................................................................................................... 85

Tài liệu tham khảo...................................................................................................................... 86
Phụ lục.............................................................................................................................................. 88

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CHXHCNVN

Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CNH

Cơng nghiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa

KCN

Khu cơng nghiệp

KTXH

Kinh tế xã hội

PTTH

Phổ thơng trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ cơng nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoa Lư năm 2016............................. 52
Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất huyện Hoa Lư giai đoạn 2011-2016.......54
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2016...................................... 57
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở huyện Hoa Lư

giai đoạn 2011-2016.......................................................................................... 58
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2016........................................................ 59
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2016........................................................ 61
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2016........................................................ 62
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2016.............................................. 62
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2016............................ 63
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Hoa Lư giai đoạn 2011 - 2016.............................................. 64
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016.....65
Bảng 4.12. Tình hình việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016.....69
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ của hộ phỏng vấn trên địa
bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2011 - 2016.......................71
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của hộ phỏng vấn trên
địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2011-2016

73

Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ của hộ phỏng vấn
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu giai đoạn 2011-2016........75
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân 3 xã, thị trấn về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất tại các cơ quan nhà nước.................................. 77

vii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Học viên: Vũ Thị Bích Ngọc
Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất và đề xuất một số
giải pháp trên địa bàn huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư nhằm
tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ

các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp;
Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu;
Phương pháp so sánh.
Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
Huyện Hoa Lư có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển
kinh tế - xã hội, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đơ thị hóa khá nhanh, kéo
theo sự gia tăng nhanh dân số cơ học vào lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát
triển cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển các khu dân cư diễn ra khá mạnh
cũng gây áp lực lớn đến việc quản lý và sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực

hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện.

Đánh giá một số nét cơ bản về công tác quản lý đất đai ảnh hưởng đến
việc thực hiện các quyền sử dụng đất như: Công tác kiểm kê, thống kê đất
đai, Công tác đo đạc lập bản đồ, Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2011 - 2016.
- Kết quả nghiên đánh giá tình hình thực hiện các quyền:
* Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016

viii


trên địa bàn nghiên cứu có 43 trường hợp. Trong đó: Thị trấn Thiên Tơn
15 trường hợp; Xã Ninh Hải 14 trường hợp; Xã Ninh Giang 11 trường hợp.
* Việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016 trên địa
bàn nghiên cứu có 55 trường hợp cho thuê và đang thuê nhà đất để ở. Trong đó: Thị trấn
Thiên Tơn 9 trường hợp; Xã Ninh Giang 10 trường hợp; Xã Ninh Hải 8 trường hợp.

* Việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016
trên địa bàn nghiên cứu có 26 trường hợp. Trong đó: Thị trấn Thiên Tơn có 13
trường hợp; Xã Ninh Hải có 8 trường hợp; Xã Ninh Giang có 5 trường hợp.
* Việc thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016
trên địa bàn nghiên cứu có 63 trường hợp. Trong đó: Thị trấn Thiên Tơn có 19
trường hợp; Xã Ninh Hải có 17 trường hợp; Xã Ninh Giang có 27 trường hợp.
* Việc thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2011 - 2016
trên địa bàn 3 xã, thị trấn nghiên cứu có 61 trường hợp. Trong đó: Thị trấn Thiên Tơn có
26 trường hợp; Xã Ninh Hải có 17 trường hợp; Xã Ninh Giang có 18 trường hợp.

Từ các kết quả thực hiện tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của 3 xã,
thị trấn nghiên cứu điểm, đề tài tiến hành tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá
nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất, các thủ tục pháp lý, trình tự thực
hiện giải quyết cơng việc của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Đánh giá
chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất huyện Hoa Lư.
Từ các kết quả nghiên cứu cụ thể của đề tài tại địa bàn nghiên cứu của
huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình, đã đề xuất các nhóm giải pháp (Giải pháp về quản
lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ; Giải pháp tuyên truyền giáo dục và
phổ biến pháp luật; Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ; Giải
pháp về chính sách) để thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật trên địa bàn huyện Hoa Lư thời gian tới hiệu quả.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Thi Bich Ngoc
Thesis title: Status assessment and solution to improve the implementation
of the land use right in Hoa Lu district, Ninh Binh province.

Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational Organization: Vietnam National University of Agreculture.
Research objeetives
- To assess the implementation of the land use rights in Hoa Lu

district, Ninh Binh province.

- To propose some solutions for the implementation of the land use

rights in Hoa Lu district, Ninh Binh province.
Research Methods
Method for selecting study location;
Method for survey, collection of data and documentation;
Methods of investigation, collecting secondary data;
Methods of investigation, collecting primary data;
Method of statistic and data processing;
Method of synthetic and comparison.
Main results and conclusions
Hoa Lu district geographical location and natural conditions are favorable for
economic-social development, along with rapid economic growth and urbanization,
leading to the rapid population increase to establish the business, the need to use land
for the development of infrastructure, urban development, residential development was
in general quite strong and put tremendous pressure on management and land use; in
particular ensuring the implementation of the rights of land users in the district.

Within the research limit, the thesis only assesses some basic aspects of land
management that affect the implementation of the land use rights such as: land
inventories; land statistics; measurement and mapping; formulation, adjustment of
planning, land use planning, issuing certificates for land use rights.
Assess the implementation of the land use rights of households and
individuals Hoa Lu district, Ninh Binh province district for the period of 2011-2016.

x


- Assessment results of the implementation of rights including:
+ Situation of land use right transfer: Within the period of 2011-2016,

in Hoa Lu district there were 43 cases (including 15 cases of Thien Ton
Town, 14 cases of Ninh Hai, 11 cases Ninh Giang).
+ Situation of implementation of rights for land uses transfer: Within

the period of 2011-2016, in My Duc district there were 55 cases (including
9 cases of Thien Ton Town, 10 cases of Ninh Hai, 8 cases Ninh Giang).
+ Situation of rental of land use rights: Within the period of 2011-

2016, in Hoa Lu district there were 26 cases (including 13 cases of Thien
Ton Town, 8 cases of Ninh Hai, 5 cases Ninh Giang).
+ Situation of donation of land use: Within the period of 2011-2016, in

Hoa Lu district there were 63 cases (including 19 cases of Thien Ton
Town, 17 cases of Ninh Hai, 27 cases Ninh Giang).
+ Situation of mortgage of land use rights: Within the period of 2011-

2016, in Hoa Lu district there were 61 cases (including 26 cases of Thien
Ton Town, 17 cases of Ninh Hai, 18 cases Ninh Giang).
From the results of the implementation of the land use rights of three typical
communes and town, the thesis collects opinions from households and individuals
about the implementation of land use rights, the legal procedures, implementation
procedures carried out by the Office of Registration of land use rights. An overall
assessment of the implementation of the right to use land in the communes studied.

Based on the specific results of the thesis studied in Hoa Lu district, Ninh
Binh province, the thesis proposes some groups of solutions (Solutions to
improve organization and strengthening land management staff; Solutions
management, speeding up the process of issuing certificates for house
ownership and land use rights; the policy on land prices and fees; solution for

land planning) to promote more effective implementation of the right to use
accommodation land in compliance with law in Hoa Lu district in the future.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt.
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu
trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước
giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy
định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định:
Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993,
Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng
bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng
đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh
tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị
trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước
đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai có những
quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những
quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn cịn nhiều bất
cập cần giải quyết đó là

(i) hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong
nông nghiệp diễn ra tự phát; (ii) thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn

chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là điều kiện cần thiết cho
hoạt động thị trường QSDĐ, nhưng nhiều người dân khơng muốn nhận
mà vẫn có thể giao dịch trên thị trường ngầm; (iii) mặc dù khơng cịn
tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp nữa nhưng người dân vẫn có
tâm lý giữ lại đất hoặc bán QSDĐ để đi làm thuê cho người khác.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến
nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại
nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý
Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng

1


khơng làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau.; Công tác bồi thường đất
đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà
nước ban hành hàng năm cịn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân...

Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng
đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ
gia đình, cá nhân cịn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật
trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là
khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.
Hoa Lư là một huyện nằm ở trung tâm tỉnh Ninh Bình, liền kề hai thành phố
Ninh Bình và Tam Điệp. Trong những năm gần đây, huyện Hoa Lư có tốc độ phát
triển đơ thị hóa và hiện đại hóa vơ cùng mạnh mẽ. Ngồi ra, các chương trình
của Nhà nước như chương trình dồn điền đổi thửa đã và đang được áp dụng tại
huyện Hoa Lư dẫn đến hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của người dân

cũng có xu hướng gia tăng. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về
quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền
của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp
để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các
câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.

Để đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để từ đó đề xuất
giải pháp nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp
phần giúp cơng tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn tôi tiến
hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất và đề
xuất một số giải pháp trên địa bàn huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình”.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư nhằm tìm
ra những tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy

đủ các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoa Lư.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Hoa Lư.
- Số liệu thống kê được lấy trong giai đoạn 2011 – 2016.

2


- Số liệu hiện trạng về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, tình

hình sử dụng đất được điều tra trong năm 2016.

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: theo Luật đất đai năm 2013,

người sử dụng đất có tất cả 8 quyền. Đề tài tập trung nghiên cứu 5
quyền được thực hiện nhiều nhất trong giai đoạn 2011 - 2016 tại huyện
Hoa Lư đó là: quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền cho
thuê quyền sử dụng đất; quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Đóng góp mới:
Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trong vấn đề
thực hiện tốt việc thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của
Luật đất đai, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của huyện Hoa Lư.

- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các

quyền của người sử dụng đất.
+ Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có
thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.

- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn,

góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất
ở huyện Hoa Lư được hiệu quả.
+ Giúp cho huyện Hoa Lư thực hiện tốt công tác quản lý nhà

nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng
đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2005 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005). Sở hữu là
việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó,
nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối
các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ
sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý

tài sản thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của
tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thơng qua
hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận
thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong thực tế.

2.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng.
Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở
hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có
những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.

4


Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế
độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về
đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.
Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992
khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật
Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và
cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001)
quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng
đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi

trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở
hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về
đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả
nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước
thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm

vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với
thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu
này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu
tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ
của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,

5


cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống
nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy
nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc
gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất
được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ

tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều
thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà
phải tổ chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng
đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của
Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa
đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo
từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).

2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ sở hữu
của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện
QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và khơng thể
chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người dân không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, khơng phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ.
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà

6

nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm
1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính
trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2003).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn
dân, để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng
được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối
cao của tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ
sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng
đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và
làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt
khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên,
nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng
là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003). Nhà
nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà

7


nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ
“đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên
thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện
lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái
niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các

trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn)
đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng
thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng
ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh
mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có
xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...

Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có
quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ,
thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp khơng được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

8


- Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể
trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên
thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong
thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế
chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một

cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho
khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai
trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).

2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành
khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà
ở của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không
tách rời, nhà đất được mua, bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và
quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế

9

xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền
bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và
hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng
trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tồ nhà thì được quyền
sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được
quy định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ
ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của
căn hộ trong tồ nhà (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

2.2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật đất đai Ơxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật
này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ
sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước
1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia
giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và
độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60m (theo quy định cụ thể của
pháp luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp
đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền

sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có
quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo
di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải

10


được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước
bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000;
Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại
Thái Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng
nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về

đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ
sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có
quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì
trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có
giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm khơng được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là GCN QSDĐ (không phải sở hữu).

Có hai loại GCN được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp

nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất khơng
được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K được cấp
từ loại giấy NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.

+ GCN loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó

được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký
chuyển nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.
- GCN chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy
này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin
cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất
mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng".

11


Có thể chuyển thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3
quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất
không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này
có thể chuyển nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho

phép các Tỉnh trưởng cấp GCN STK1 cho dân sống trong khu vực

bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử
dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp GCN STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục

Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này
khơng được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng

đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai
cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phịng Cải cách Đất đai Nơng nghiệp
cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thối hố. Các thửa đất này khơng được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân
có GCN SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).

2.2.4. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên
bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán
điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký
trong đó chính là chủ sở hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng
ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển
nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp
đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được Chính phủ công nhận là
vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.

12

Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khốn đăng ký và Bằng khốn Phịng đất đai (là loại bằng khốn

hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng
khốn hồn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khốn được cấp là vĩnh
viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các
giao dịch (chuyển nhượng, cho th, đóng tiền,...) trên đất đai của mình; Có
quyền ngăn chia ngơi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng
khốn riêng cho các phần diện tích riêng trong ngơi nhà; Có quyền để lại đất
hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh,

ranh giới thửa đất cịn là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn
chế có những quyền như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới
đất còn là tạm thời; Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai,
chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không
được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu
hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở
hữu được đền bù thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị
thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người
được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa
ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được
thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ
quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù cịn có các phản đối.

2.2.5. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc

thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất
thuộc khu vực nông thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất
đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù
không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi
năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện
này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp

13