(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CAO THỊ HỒNG NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT
TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Cao Thị Hồng Ngọc

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS. Phạm Phương Nam đã tỷ mỉ hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Phú Thọ; đặc biệt là cán bộ, cơng chức Phịng Tài ngun và Mơi trường
thành phố Việt Trì đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Cao Thị Hồng Ngọc

ii

MỤC LỤC
Lời cam đoan............................................................................................................................... i
Lời cảm ơn.................................................................................................................................. ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.............................................................................................................. vi
Danh mục bảng........................................................................................................................ vii
Danh mục hình.......................................................................................................................... ix
Trích yếu luận văn...................................................................................................................... x
Thesis abstract.......................................................................................................................... xii
Phần 1. Mở đầu......................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu................................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn ............................2

1.4.1.

Những đóng góp mới................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học........................................................................................................ 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 3
2.1.

Một số vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất....................................................3

2.1.1.

Đất đai, giá đất............................................................................................................ 3

2.1.2.

Khái niệm về giao đất, cho thuê đất........................................................................4

2.1.3.

Mục đích giao đất, cho thuê đất...............................................................................6

2.1.4.

Vai trò của giao đất, cho thuê đất.............................................................................6

2.1.5.

Phân loại giao đất, cho thuê đất...............................................................................6

2.1.6.

Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất............................................................................8

2.1.7.

Những yếu tố tác động đến công tác giao đất và cho thuê đất ............................9

2.2.

Giao đất, cho thuê đất tại một số nước trên thế giới .......................................... 11

2.2.1.

Giao đất, cho thuê đất tại Trung Quốc.................................................................. 11

2.2.2.

Giao đất, cho thuê đất tại Úc.................................................................................. 12

2.2.3.

Giao đất, cho thuê đất tại Xin-ga-po..................................................................... 13

iii

2.2.4.

Nhận xét về quy định giao đất, cho thuê đất của một số nước trên thế giới và
bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam............................................................ 14

2.3.

Công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam và tỉnh Phú Thọ......................... 14

2.3.1.

Công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam...................................................... 14

2.3.2.

Công tác giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Phú Thọ................................................ 21

2.3.3.

Nhận xét chung công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam và tỉnh Phú Thọ
26

2.3.4.

Định hướng nghiên cứu của đề tài........................................................................ 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu............................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu............................................................................................... 28

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.28

3.4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ
28

3.4.3.

Thực trạng cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh

Phú Thọ..................................................................................................................... 29
3.4.4.

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh

Phú Thọ..................................................................................................................... 29

3.4.5.

Giải pháp hồn thiện cơng tác giao đất, cho th đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ............................................................................................. 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 29

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................... 29

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................................... 30

3.5.3.

Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu .................................................. 31

3.5.4.

Phương pháp so sánh, đánh giá............................................................................. 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận.............................................................................................. 33
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ......................................... 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ............................. 38

4.1.3.

Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh

Phú Thọ..................................................................................................................... 41

iv


4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2013-2017....................................................................................... 43

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ .......43

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ .................................. 49

4.2.3.

Biến động sử dụng đất thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.................................. 51

4.3.

Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh

Phú Thọ giai đoạn 2013-2017............................................................................... 53
4.3.1.

Thực trạng giao đất.................................................................................................. 53

4.3.2.

Thực trạng cho thuê đất.......................................................................................... 61

4.4.

Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ..................................................................................................................... 63

4.4.1.

Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức về công tác giao đất .........63

4.4.2.

Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức về cơng tác cho thuê đất . .66

4.4.3.

Đánh giá của cán bộ, công chức liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất
69

4.4.4.

Đánh giá chung về công tác giao đất, cho th đất............................................ 73

4.5.

Giải pháp hồn thiện cơng tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ............................................................................................. 75

4.5.1.

Hồn thiện về thủ tục hành chính, đơn giá về giao đất, cho thuê đất ..............75

4.5.2.

Công khai hơn thông tin liên quan đến giao đất, cho thuê đất ......................... 76

4.5.3.

Tăng cường tuyên truyền, giáo dục, xử lý vi phạm pháp luật đất đai .............76

4.5.4.

Nâng cao chất lượng lập và quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
77

Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................. 78
5.1.

Kết luận..................................................................................................................... 78

5.2.

Kiến nghị................................................................................................................... 79

Tài liệu tham khảo................................................................................................................... 80
Phụ lục....................................................................................................................................... 83

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CB

Cán bộ

CC

Công chức

CHXNCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CN

Cá nhân

CTĐ

Cho thuê đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GĐ

Giao đất

HGĐ

Hộ gia đình

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

NQ-HĐND

Nghị quyết của Hội đồng nhân dân

QĐ-UBND

Quyết định của Ủy ban nhân dân

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2013-2017 ...........................................................................................
Bảng 3.1. Số lượng phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất ....
Bảng 3.2. Số lượng phiếu điều tra người liên quan đến giao đất, cho thuê đất ............
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Việt Trì .................................
Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất thành phố Việt Trì giai đoạn 2013-2017 .................
Bảng 4.3. Kết quả giao đất ở không thơng qua đấu giá trên địa bàn thành phố Việt
Trì giai đoạn 2013-2017 ..............................................................................
Bảng 4.4. Kết quả giao đất ở thông qua đấu giá trên địa bàn thành phố Việt Trì
giai đoạn 2013-2017 ....................................................................................
Bảng 4.5. Kết quả giao đất cho tổ chức trên địa bàn thành phố Việt Trì giai đoạn
2013-2017 ....................................................................................................
Bảng 4.6. Kết quả cho thuê đất đối với tổ chức trên địa bàn thành phố Việt Trì
giai đoạn 2013-2017 ....................................................................................
Bảng 4.7. Đánh giá của HGĐ, CN về trình tự, thủ tục giao đất, sự hài lòng về cán
bộ thực hiện và cơ sở vật chất liên quan đến công tác giao đất ...................
Bảng 4.8. Đánh giá của HGĐ, CN về tiếp cận thông tin đấu giá, tiền sử dụng đất
và thời gian thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến cấp GCNQSDĐ ..
Bảng 4.9. Đánh giá của HGĐ, CN về trình tự, thủ tục cho thuê đất, tiền sử dụng
đất và thời gian thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến cấp
GCNQSDĐ ..................................................................................................
Bảng 4.10. Đánh giá sự hài lòng của HGĐ, CN được cho thuê đất về cán bộ thực
hiện và cơ sở vật chất liên quan đến công tác cho thuê đất .........................
Bảng 4.11. Đánh giá của các tổ chức về trình tự, thủ tục cho thuê đất, tham gia đấu
giá và sự hài lòng về cán bộ, cơ sở vật chất liên quan đến công tác cho
thuê đất .........................................................................................................
Bảng 4.12. Đánh giá của cán bộ, công chức về mức độ quan tâm của cấp trên, nhân
lực, cơ sở vật chất, kinh phí, áp lực công việc .............................................
Bảng 4.13. Đánh giá của cán bộ, công chức về trình tự, thủ tục và thời gian thực

hiện công tác giao đất, cho thuê đất .............................................................

vii


Bảng 4.14. Đánh giá của cán bộ, công chức về các hình thức vi phạm pháp luật liên
quan đến giao đất, cho thuê đất 71
Bảng 4.15. Đánh giá của cán bộ, công chức về tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, các quy định về giao đất, cho thuê đất

72

Bảng 4.16. Ý kiến của cán bộ, công chức về giải pháp hồn thiện cơng tác giao đất,
cho th đất

viii

73


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ...................................... 33
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế của các ngành qua các năm..................................................... 38
Hình 4.3. Vincom Plaza Việt Trì (dự án cho thuê đất trên địa bàn Phường Gia
Cẩm) 62

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Cao Thị Hồng Ngọc
Tên Luận văn: “Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ”
Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 8850103.

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu
Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ.
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực và khắc phục
những tồn tại, hạn chế của công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì trong
thời gian tới.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố
Việt Trì; tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Việt Trì; đánh giá công tác
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu; một số giải pháp hồn thiện cơng tác
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp
thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu; phương pháp
so sánh, đánh giá; phương pháp chuyên khảo.
Các kết quả chính
Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, những thuận
lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đối với sự phát triển của địa
phương và đối với công tác giao đất, cho thuê đất.
-

Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì.

-

Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2013

- 2017. Giao đất ở cho 1.898 hộ (trong đó giao đất khơng thơng qua đấu giá là 518 hộ,
giao đất thông qua đấu giá là 1380 hộ), với tổng diện tích là 20,76 ha và 246 hộ gia
đình, cá nhân được cho thuê đất với tổng diện tích cho thuê là 2,34 ha; 08 tổ chức kinh
tế được UBND tỉnh Phú Thọ cho thuê đất, với tổng diện tích cho thuê là 4,51 ha và 06
tổ chức được UBND tỉnh giao đất, với diện tích là 2,55 ha.
Đánh giá cơng tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì. Qua điều tra 85
hộ gia đình, cá nhân, 08 tổ chức về cơng tác giao đất; 40 hộ gia đình, cá nhân, 06 tổ

x


chức về công tác cho thuê đất; 53 cán bộ, công chức liên quan đến công tác giao đất,
cho thuê đất; bên cạnh các kết quả đạt được thì nhận xét về trình tự, thủ tục giao đất,
cho thuê đất được đánh giá chưa phù hợp, chiếm 79,25% ý kiến của cán bộ, công
chức; đơn giá giao đất, cho thuê đất còn thấp, chưa phù hợp với giá đất thực tế chuyển
nhượng trên thị trường được thể hiện thông qua 65,88% hộ gia đình, cá nhân được
giao đất cho rằng tiền sử dụng đất hiện nay còn thấp và 40% hộ gia đình, cá nhân được
thuê đất cho rằng tiền th đất hiện nay cịn thấp; kinh phí cho người thực hiện công
tác giao đất, cho thuê đất được 81,13% cán bộ thực hiện cho là chưa hợp lý; trong thực
hiện cơng tác giao đất, cho th đất cũng có 69,81% cán bộ phản ánh bị áp lực của cấp
trên về tiến độ thực hiện công tác giao đất, cho th đất.
Các giải pháp hồn thiện cơng tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì,
tỉnh Phú Thọ.
Kết luận
Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất được đánh giá chưa phù hợp, chiếm
79,25% ý kiến của cán bộ, công chức; đơn giá giao đất, cho thuê đất còn thấp, chưa

phù hợp với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường được thể hiện thông qua
65,88% hộ gia đình, cá nhân được giao đất cho rằng tiền sử dụng đất hiện nay còn thấp
và 40% hộ gia đình, cá nhân được thuê đất cho rằng tiền th đất hiện nay cịn thấp;
kinh phí cho người thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất được 81,13% cán bộ thực
hiện cho là chưa hợp lý; trong thực hiện cơng tác giao đất, cho th đất cũng có
69,81% cán bộ phản ánh bị áp lực của cấp trên về tiến độ thực hiện công tác giao đất,
cho thuê đất.Để khắc phục những hạn chế, tồn tại nêu trên trên và hồn thiện cơng tác
giao đất, cho th đất trên địa bàn thành phố Việt Trì cần thực hiện đồng bộ các giải
pháp như hoàn thiện về thủ tục hành chính, đơn giá về giao đất, cho thuê đất; công
khai thông tin đất đai trong công tác giao đất, cho thuê đất; tăng cường tuyên truyền,
giáo dục, xử lý vi phạm pháp luật đất đai; nâng cao chất lượng lập và quản lý thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Cao Thi Hong Ngoc
Thesis title: “Assess the current status of land allocation and lease in Viet Tri city, Phu
Tho province”.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
-

To assess land allocation and lease in Viet Tri city, Phu Tho province.

To propose some solutions to promote the positive aspects and overcome the
shortcomings and limitations of land allocation and lease in Viet Tri city in the coming
time.
Research Methods
Main contents: Overview of natural and socio-economic conditions in Viet Tri
city; the management and use of land of Viet Tri city; evaluation land allocation and
land lease in the study area; some solutions to complete the land allocation and lease in
the study area.
Research methodology: Secondary data collection method; primary data
collection method; methods of data processing, aggregation and analysis; comparative
and evaluation methods; monographic method.
Main results and conclusions
Overview of natural and socio-economic conditions in Viet Tri city, advantages
and disadvantages of natural and socio-economic conditions for local development and
land allocation and lease.
-

The situation of land management and use in Viet Tri city.

Situation of land allocation and land lease in Viet Tri city in the period of 2013
- 2017. Land was allocated for 1,898 households (of which, land was not auctioned for
518 households, land was auctioned for 1380 households) with a total area of 20.76 ha
and 246 households and individuals leased land with a total area of 2.34 ha; 08
economic organizations were leased land by the People's Committee of Phu Tho
province, with a total area of 4.51 ha and 06 organizations allocated land by the
Provincial People's Committee with an area of 2.55 ha.
-

Evaluatoin the land allocation and lease in Viet Tri city: 85 households,

individuals, 08 organizations involved in land allocation; 40 households and individuals,

xii


06 organizations on land lease; 53 cadres and officers involved in the land allocation
or lease; Beside the results obtained, the comments on the order and procedures of
land allocation and land lease were not appropriately assessed, accounting for 79.25%
of the opinions of cadres and officers; The land price and land lease price was low, not
suitable with the actual price of land transferred on the market expressed through
65.88% of households and individuals allocated land considered that the current land
use fee was low and 40% of households and individuals considered that the current
land rent was low; Funds for land allocation and land lease were 81.13% of staff
considered inappropriate; In the implementation of land allocation and lease, 69.81%
of staff expressed their pressure on the progress of land allocation and land lease.
- Solutions to perfect land allocation and lease in Viet Tri city, Phu Tho
province. Conclusions
Regarding the order and procedures for land allocation and land lease, the
assessment was not appropriate, accounting for 79.25% of the opinions of cadres and
officers; The land price was low, not suitable with the actual price of land transferred
on the market expressed through 65.88% of households and individuals allocated land
that the current land use was low and 40% of households and individuals are leased
that the current land rent was low; Funds for land allocation and land lease were
81.13% of staff considered inappropriate; In the implementation of land allocation and
land lease, 69.81% of staff expressed their pressure on the progress of land allocation
and lease. In order to overcome the limitations, above all, the completion of land
allocation and lease in Viet Tri city should be carried out in a synchronous manner,
such as improvement of administrative procedures, unit price of land allocation and
lease; More open information related to land allocation, land lease; To intensify the
propagation, education and handling of violations of the land legislation; To improve

the quality of land use planning and management.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng cho sự sống của con người
và nhiều sinh vật khác. Nhưng đất đai là tài ngun khơng thể tái tạo được, nó cố
định về vị trí và có giới hạn về khơng gian. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng
nguồn tài nguyên đất sao cho hợp lý là một vấn đề hết sức quan trọng. Trong
những năm gần đây, xã hội ngày càng phát triển, nền kinh tế phát triển mạnh mẽ
theo xu hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, cùng với sự gia tăng dân số nhanh
chóng đã và đang làm cho diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Vì vậy, để đáp ứng
được nhu cầu sử dụng đất và điều tiết việc sử dụng đất giữa các đối tượng, các
ngành, lĩnh vực trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà nước đã tiến hành giao đất,
cho thuê đất để đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, đúng pháp luật.
Trong thời gian vừa qua, công tác giao đất, cho thuê đất đã đạt được nhiều
kết quả. Luật Đất đai năm 2013 đã thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng
đối tượng được thuê đất. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát
triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất qua đó mang lại nguồn thu từ đất đai. Tiếp tục giao
đất, cho th đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn kéo dài
hơn để khuyến khích nơng dân gắn bó hơn với đất và n tâm đầu tư sản xuất.
Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp
với điều kiện cụ thể từng vùng, từng giai đoạn để tạo điều kiện thuận lợi cho q
trình tích tụ, tập trung đất đai, từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hóa
lớn trong nơng nghiệp. Bên cạnh đó, vẫn cịn một số bất cập cần giải quyết như
vẫn còn trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng

phí, khơng đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi được giao đất, cho th đất cũng cịn
gặp nhiều khó khăn;…
Thành phố Việt Trì cũng khơng nằm ngồi thực tế chung đó. Mặc dù trong
thời gian qua đã được sự quan tâm của các cấp, các ngành song công tác giao đất,
cho th đất vẫn cịn gặp nhiều hạn chế, khó khăn. Bên cạnh những tồn tại nêu
trên, công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì cịn có một số

1


tồn tại riêng như ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất cịn thấp, vẫn
cịn tình trạng lấn chiếm, sử dụng đất sai mục đích,…Chính vì vậy, thực hiện đề
tài: “Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” là cần thiết nhằm tìm ra những hạn chế, tồn tại và
nguyên nhân làm cơ sở đề xuất giải pháp khắc phục.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì,
tỉnh Phú Thọ.
-

Đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực và khắc phục

những tồn tại, hạn chế của công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì
trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tất cả 13 phường và 10 xã thuộc
thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA
THỰC TIỄN

1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân của các tồn
tại khi thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú
Thọ, trên cơ sở đó đã đề xuất giải pháp hồn thiện việc thực hiện công tác giao đất,
cho thuê đất trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã làm rõ và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về công tác giao
đất, cho thuê đất, kinh nghiệm thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất tại một số
nước trên thế giới.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến công tác giao đất, cho thuê đất.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
2.1.1. Đất đai, giá đất
2.1.1.1. Đất đai
a/ Khái niệm đất đai
Theo nghĩa rộng, đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên vỏ và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa
hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy...) và các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với
nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để
lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...). Khi
nghiên cứu đất đai là đối tượng của giao đất, cho thuê đất thì đất đai được hiểu là
tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, nó là nguồn gốc sản sinh ra mọi của

cải vật chất cho xã hội dưới sự tác động có ý thức của con người. Giao đất, cho
thuê đất căn cứ vào vai trò của đất đai đối với các ngành khác nhau (Đồn Cơng
Quỳ và cs., 2006).
b/ Sở hữu đất đai
Hiện nay, ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu. Toàn dân là chủ sở hữu đối với đất đai và thực hiện quyền năng chủ sở
hữu đất đai thông qua tổ chức do họ lập ra là Nhà nước đã được quy định trong
Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp hiện hành năm 2013. Quyền sở hữu đất đai
cũng như quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng
đất đai và quyền định đoạt đối với đất đai. Giao đất, cho thuê đất là một trong
những quyền định đoạt đất đai của Nhà nước.
2.1.1.2. Giá đất
Giá đất được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, tại một số nước, giá đất được
hiểu là giá cả đất đai và về bản chất, giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ. Nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ)
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như

3


giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
khơng gian và thời gian xác định. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá
đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.
Quy định về giá đất có những thay đổi theo thời gian. Nếu như trước đây,

Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật
Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đề cập nhiều loại giá đất như giá đất quy định,
giá đất cụ thể, giá đất thị trường để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
Giá đất quy định được UBND cấp tỉnh ban hành trong bảng giá đất được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền
sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất... Giá đất cụ thể được sử dụng
để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền th đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử
dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho
thuê đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền
sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử
dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê...
2.1.2. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất
2.1.2.1. Giao đất
Giao đất với tên gọi đầy đủ (Nhà nước giao quyền sử dụng đất) theo khoản 7
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước
với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai chuyển giao quyền sử

4

dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng thơng qua quyết định, cụ thể là quyết
định hành chính, không phải là hợp đồng hay văn bản khác nhằm công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất của đối tượng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời buộc các
đối tượng này phải tuân thủ các nghĩa vụ theo quy định bên cạnh những quyền
được thực hiện. Mặc dù vậy, quy định này vẫn chưa đầy đủ vì có trường hợp đối
tượng được giao đất khơng phải vì có nhu cầu sử dụng và chỉ được giao quản lý đất
trong một khoảng thời gian nhất định khi đất chưa được giao hay được cho thuê.
Đối tượng giao quản lý đất có trách nhiệm phải thực đúng các quy định của pháp
luật để đất khơng bị lấn, chiếm.
Từ những phân tích ở trên có thể hiểu theo một cách đầy đủ hơn, giao đất là
trao quyền sử dụng đất từ phía Nhà nước cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng
đồng dân cư có nhu cầu sử dụng đất hoặc đối tượng khác có trách nhiệm quản lý
đất bằng quyết định hành chính.
2.1.2.2. Cho thuê đất
Cũng như các lại tài sản khác, đất đai được coi như một loại hàng hóa quyền sử dụng tài sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và pháp luật chỉ cho phép
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (do tính chất, chức năng, vai trị
của nó trong sự tồn tại và phát triển của mỗi quốc gia) nên quyền sử dụng đất đai
cũng được coi là quyền sử dụng tài sản đặc biệt. Pháp luật Việt Nam hiện nay quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và thuê đất là một trong hai phương thức để
chuyển giao đất từ Nhà nước cho người sử dụng (Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn
Quân, 2014).
Theo khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thuê đất được hiểu là việc Nhà
nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Như vậy, với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất khơng phải bằng quyết định hành chính như giao đất mà thông
qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Và vì là hợp đồng thuê tài sản nên hợp
đồng này có thời hạn xác định, khi hết thời hạn thuê thì bên thuê phải trả lại tài sản
cho bên cho thuê, cụ thể ở đây là trả lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước. Bên

cạnh đó, người thuê quyền sử dụng đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong
thời gian thuê đất trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất và phải thực hiện các
nghĩa vụ của người sử dụng đất bên cạnh những quyền được thực hiện của người
sử dụng đất (Phạm Phương Nam, Nguyễn Đình Thắng, 2014).

5


2.1.3. Mục đích giao đất, cho thuê đất
Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả;
đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng; xác lập mối quan hệ giữa nhà
nước với người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất với người sử dụng đất làm căn
cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật; làm cơ sở để người sử
dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp luật.
2.1.4. Vai trò của giao đất, cho thuê đất
Các hoạt động giao đất, cho thuê đất đã hiện thực hoá quyền quản lý đối với
đất đai của Nhà nước. Giao đất, cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc
điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng
đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai, góp phần hình thành và phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam.
-

Nếu các tư liệu sản xuất khác do con người sản xuất ra, có thời hạn sử dụng

là hữu hạn thì khu đất sử dụng cho một dự án lại tồn tại vĩnh cửu, khi hết thời hạn
hoạt động của dự án này, khu đất trên lại được sử dụng cho dự án khác. Đối với các
công cụ lao động và đối tượng lao động thông thường, người sản xuất chỉ cần
thơng qua việc mua bán trên thị trường, cịn muốn có đất đai người sản xuất phải
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp)
hoặc nhận quyền sử dụng đất từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê

đất (thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp)…
2.1.5. Phân loại giao đất, cho thuê đất
2.1.5.1. Phân loại giao đất
Phân loại giao đất theo tiền sử dụng đất người được giao đất phải thực hiện
gồm giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đối
với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước
một khoản tiền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; cộng đồng
dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy
định tại điều 159 Luật Đất đai năm 2013. Giao đất không thu tiền sử

6


dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho
người có nhu cầu sử dụng đất nhưng người sử dụng đất không phải nộp tiền sử
dụng đất như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; người sử dụng
đất rừng; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an
ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55
của Luật Đất đai năm 2013; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử
dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở tái
định cư.
Phân loại giao đất theo cách thức nhận quyền sử dụng đất khi được giao đất
gồm giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và giao đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất. Giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được

thực hiện khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp như
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp… theo quy định của pháp luật. Các trường hợp không đấu
giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất bao gồm giao đất không thu tiền sử
dụng đất; sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất; sử dụng đất vào mục đích hoạt
động khống sản; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định
cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức
chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; giao
đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà khơng có đất ở và
chưa được Nhà nước giao đất ở… theo quy định của pháp luật (Phạm Phương Nam
và Nguyễn Duy Lâm, 2013).
2.1.5.2. Phân loại cho thuê đất
Phân loại cho thuê đất theo cách lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất gồm trả
tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối
tượng được lựa chọn một trong hai hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền thuê đất
hàng năm gồm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; hộ gia
đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức được
giao; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất
phi nơng nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng

7


cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp,
đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án

đầu tư nhà ở để cho thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài
chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; tổ chức nước ngồi có chức năng
ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. Đối tượng chỉ có hình thức trả
tiền th đất hàng năm gồm đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông
nghiệp hoặc sản xuất nông nghiệp kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Đối
với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người sử dụng đất không được quyền
chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn,...bằng quyền sử dụng đất mà chỉ
được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất. Bên cạnh các quyền
đối với tài sản hợp pháp của mình trên đất, đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp
vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Phân loại cho thuê đất theo cách thức nhận quyền sử dụng đất khi được cho
thuê đất gồm cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Cho thuê đất thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất được thực hiện khi Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp như
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp…theo quy định của pháp luật. Các trường hợp không đấu giá
quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất bao gồm sử dụng đất được miễn tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2013; sử
dụng đất vào mục đích hoạt động khống sản; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ.
2.1.6. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất
-

Giao đất và cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy

hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của

Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thơng qua việc
phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư

8


liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ mơi trường (Đồn
Cơng Quỳ và cs., 2006). Kế hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên
đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền
với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kỳ và của từng vùng. Việc giao đất,
cho thuê đất đúng quy hoạch, kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng
đất của địa phương cũng như chính người sử dụng đất.
-

Giao đất và cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng. Đây là một

trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối và tái phân phối
đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất. Thực tế
cho thấy việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất sai thẩm quyền, sai đối tượng là
nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn định chính
trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
-

Giao đất và cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một trong những

nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực hiện thống
nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần tiết
kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất.
2.1.7. Những yếu tố tác động đến công tác giao đất và cho thuê đất

2.1.7.1. Yếu tố pháp lý
Yếu tố pháp lý bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giao
đất, cho thuê đất như Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật đất đai năm 2013 là bước tiến quan trọng trong q trình hồn thiện hệ thống
pháp luật về đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường ở nước ta. Luật Đất đai và các
văn bản hướng dẫn thi hành đi vào cuộc sống bước đầu đáp ứng yêu cầu về điều
chỉnh các quan hệ đa dạng, phức tạp, liên quan đến nhiều nhóm lợi ích, diễn biến
trong quản lý, sử dụng đất ở những giai đoạn khác nhau. Góp phần tạo nhiều quỹ
đất mới phục vụ công tác giao đất, cho thuê đất. Hệ thống văn bản quy quy định về
giao đất, cho thuê đất đầy đủ, khoa học sẽ giúp người quản lý đất đai và người sử
dụng đất thực hiện dễ dàng, có hiệu quả hơn. Bên cạnh đó nếu các chính sách đất
đai khơng phù hợp sẽ gây khó khăn người sử dụng đất, bất cập trong việc giao đất,
cho thuê đất, dẫn đến việc giao, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, không đúng
đối tượng, đất đai sử dụng không hiệu quả, lãng phí.

9


2.1.7.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không
gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo
vệ mơi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu
cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn
vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất
là cơ sở để thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất phải
tuân thủ và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất phải hợp lý
thì việc giao đất, cho thuê đất mới có thể thực hiện dễ dàng. Nếu quy hoạch không
phù hợp sẽ rất khó khăn trong việc giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, có
thể có những người được giao, cho th khơng đúng mục đích, một số người có
nhu cầu sử dụng đất lại không được giao, cho thuê.

2.1.7.3. Yếu tố con người
Việt Nam là một quốc gia đất chật, người đông. Sự gia tăng dân số và các vấn
đề xã hội, q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa diễn ra một cách mạnh mẽ gây ra
nhiều áp lực đến tài nguyên đất đai, đặc biệt là công tác giao đất, cho thuê đất. Ý
thức của người sử dụng đất trong việc chấp hành quy định về giao đất, cho thuê đất
cũng ảnh hưởng rất lớn đến kết quả của công tác giao đất, cho thuê đất. Nếu người
sử dụng đất tuân thủ, chấp hành các quyết định giao đất, cho thuê đất thì việc sử
dụng đất sẽ đúng theo quy hoạch, kế hoạch được giao, góp phần sử dụng đất hợp
lý, có hiệu quả. Ngược lại nếu người sử dụng đất không tuân theo quyết định giao
đất, cho thuê đất, cố ý làm trái, cố ý vi phạm thì sẽ gây cản trở cho việc giao đất,
cho thuê đất, mất thời gian, công sức để cưỡng chế thi hành.
Hệ thống cơ quan quản lý đất đai đã phát triển ở cả bốn cấp hành chính; đội
ngũ cán bộ quản lý đất đai được đào tạo khá bài bản và kinh qua nhiều hoạt động,
có nhiều kinh nghiệm thực tiễn góp phần đảm bảo cơng tác giao đất, cho thuê đất
được thực hiện theo đúng quy định. Bên cạnh đó cũng cịn một số cán bộ thực hiện
cơng tác giao đất, cho thuê đất có ý thức kém, trình độ chun mơn yếu cũng ảnh
hưởng đến cơng tác giao đất cho thuê đất như thái độ hách dịch với người dân hoặc
giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, …
2.1.7.4. Yếu tố cơ sở vật chất
Hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị, công nghệ được phát triển qua nhiều năm và
từng bước đổi mới, tạo nhiều thuận lợi cho hiện đại hóa Ngành Quản lý đất đai nói
chung cũng như cơng tác giao đất, cho th đất nói riêng.

10


2.2. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Giao đất, cho thuê đất tại Trung Quốc
Nhà nước Trung Quốc có quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với đất
thuộc sở hữu Nhà nước như sau:

+
Nhà nước cấp đất (tương tự như giao đất không thu tiền sử dụng đất cuả
Việt Nam) cho các cơ quan, đơn vị trong bộ máy Đảng, chính quyền, đồn thể, các
doanh nghiệp làm nhiệm vụ cơng ích, các nơng lâm trường quốc doanh. Người
được cấp đất khơng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh
doanh thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và được chuyển thành
cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa. Nếu doanh nghiệp khơng
sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trước đây, nay được Nhà nước làm
thủ tục xuất nhượng đất thì có quyền đem diện tích đất khơng sử dụng hết mang
bán đấu giá, đấu thầu đất. Nhà nước thu lại 40% giá trị đất, để lại cho doanh
nghiệp 60%. Doanh nghiệp cũng có thể đem diện tích đất khơng sử dụng đi thế
chấp vay vốn.
+
Nhà nước xuất nhượng đất có thu tiền (tương tự như giao đất có thu tiền sử
dụng đất ở Việt Nam) cho một số đối tượng (gọi là thụ nhượng phải trả tiền) và các
đối tượng này có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới các hình thức như
bán, chuyển đổi, tặng cho trong thời hạn được thụ nhượng, cho thuê lại, thế chấp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong thời hạn ghi trong hợp đồng giao quyền
sử dụng đất.
Đối với quyền sử dụng đất của người nước ngoài: theo pháp luật Trung
Quốc, nhà đầu tư nước ngồi có thể sở hữu các cơng trình trên đất khi mua hoặc
khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử
dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khống sản hoặc tài ngun
dưới lịng đất. Thơng thường, cơng trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một
đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
+
Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất
và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thơng qua việc
nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử

dụng đất, 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và cơng trình cơng cộng giải trí;
59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục,

11