Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất huyện gia lâm thành phố hà nôi

....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

TRẦN THỊ VÂN ANH

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI – 2012


LỜI CAM ðOAN

Tơi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Trần Thị Vân Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cơ giáo Khoa Tài ngun và
Mơi trường, Viện đào tạo Sau đại học - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội
ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi trong
suốt q trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc
Thời, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp đỡ và hướng
dẫn tơi hồn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm, Phịng Tài
ngun và Mơi trường - Văn phịng ðăng ký Quyền sử dụng đất huyện Gia
Lâm, Chi cục Thuế huyện Gia Lâm, Phòng Thống kê huyện Gia Lâm, Ủy ban
nhân dân và cán bộ địa chính của 3 xã ñiều tra ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi
và cung cấp đầy đủ các thơng tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong q trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tơi trong q

trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

Trần Thị Vân Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN............................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................ii
MỤC LỤC .......................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................................. viii
1. MỞ ðẦU ...................................................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1
1.2 Mục đích của ñề tài.................................................................................................. 2
1.3 Yêu cầu ................................................................................................................... 2
2. TỔNG QUAN ............................................................................................................... 3
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất.......................................... 3
2.1.1 Quyền sở hữu.................................................................................................... 3
2.1.2 Quyền sở hữu tồn dân về đất đai...................................................................... 4
2.1.3 Quyền sử dụng ñất ............................................................................................ 7
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới.......................................... 11
2.2.1 Các nước phát triển ......................................................................................... 11
2.2.2 Một số nước trong khu vực ............................................................................. 16

2.3 Thị trường quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ............................................................. 24
2.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất ñai ................................................................. 24
2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến sự hình thành thị trường quyền sử dụng ñất
từ năm 1993 ñến nay................................................................................................ 28
2.3.3 Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam trong những năm qua......... 32
2.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................................... 39
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 42
3.1 ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 42
3.2 Nội dung nghiên cứu.............................................................................................. 42
3.2.1 ðánh giá khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm......... 42
3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm, ñiều tra tình hình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp trên địa bàn nghiên cứu........................... 42

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.2.3 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở, đất nơng nghiệp của các hộ gia
đình, cá nhân trên ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2005-2011 ..................................... 42
3.2.4 ðề xuất các giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất ở, đất nơng
nghiệp theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.......................................................... 42
3.3 Phương pháp nghiên cứu....................................................................................... 42
3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu.............................................................. 42
3.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu................................................................ 42
3.3.3 Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn ........................................................... 43
3.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............................................ 43
3.3.5 Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 43
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................................ 44
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm ............................................... 44

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên........................................................................................... 44
4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 46
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Gia Lâm ............ 48
4.2 Hiện trạng sử dụng đất........................................................................................... 49
4.2.1 Nhóm đất nơng nghiệp .................................................................................... 49
4.2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp .............................................................................. 51
4.2.3 Nhóm ñất chưa sử dụng................................................................................... 52
4.3 Tình hình quản lý ñất ñai huyện Gia Lâm .............................................................. 52
4.3.1 Tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai........................................ 52
4.3.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính .......................................................................................................... 53
4.3.3 Cơng tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất .... 53
4.3.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 54
4.3.5 Cơng tác quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng ................................................ 54
4.4 Tình hình chung của 03 xã điều tra ........................................................................ 55
4.4.1 Xã Bát Tràng .................................................................................................. 55
4.4.2 Xã Yên Thường .............................................................................................. 55
4.4.3 Xã Ninh Hiệp.................................................................................................. 56
4.5 ðánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở 3 xã nghiên cứu................................ 56
4.5.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng ñất ............................... 56

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.5.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................... 57
4.5.3 Tình hình thực hiện quyền cho th quyền sử dụng đất ................................... 66
4.5.4 Tình hình thực hiện quyền cho th lại quyền sử dụng đất nơng nghiệp .......... 70
4.5.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 71

4.3.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ................................... 75
4.5.7 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất .. 79
4.5.8 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất................................................................................................................... 83
4.5.9 ðánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại các xã nghiên cứu......... 87
4.6 ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ñất theo pháp luật ......... 92
4.6.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý ñất ñai
................................................................................................................................ 92
4.6.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, ñẩy nhanh tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng ñất, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể giao dịch đất đai được đăng
ký ............................................................................................................................ 92
4.6.3 Hồn thiện các chính sách có liên quan ........................................................... 94
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................... 96
5.1 Kết luận................................................................................................................. 96
5.2 Kiến nghị............................................................................................................... 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................... 98
PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

GCN QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

QSDð

Quyền sử dụng ñất

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDð

Sử dụng đất

TTYT

Trung tâm y tế

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1

Cơ cấu dân số của huyện Gia Lâm qua một số năm........................................ 47

Bảng 2

Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2011 .................................. 49

Bảng 3

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð ở theo các xã .................... 60

Bảng 4

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð nông nghiệp theo các xã ...64

Bảng 5

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã ................................. 68

Bảng 6

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo các xã ................................... 73

Bảng 7

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDð theo các xã ................................. 76

Bảng 8

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDð ở theo các xã ..................... 81

Bảng 9

Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở nông

thôn................................................................................................................................. 85

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 1:

Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng ñất và bất ñộng sản trong các

khoản cho vay có tài sản đảm bảo.................................................................................... 37
Hình 2:

Tăng trưởng cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất.................................. 38

Hình 3:

SƠ ðỒ VỊ TRÍ HUYỆN GIA LÂM ............................................................. 45

Hình 4:

Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Gia Lâm................................................ 49

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Q trình phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta ñã cho thấy rõ vai trị và sự cần thiết phải tăng cường cơng tác quản
lý của Nhà nước ñối với sự phát triển ñồng bộ các loại thị trường trong nền
kinh tế. Trong những năm gần ñây, khi nền kinh tế ñang trên ñà tăng trưởng
mạnh mẽ, giá cả ñất trên thị trường bất ñộng sản biến ñộng hết sức phức tạp
và có những biểu hiện vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước. Các quan
hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thơng qua thị
trường “ngầm”. Sự biến ñộng bất thường về giá cả bất ñộng sản, ñặc biệt là
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và những “cơn sốt ñất ñai” cho ñến nay
vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị
trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong cơng tác quản lý nhà nước đối với sự
phát triển của thị trường bất ñộng sản ñã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại
cho cơng cuộc ñầu tư phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hồn thành và
phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh hướng quan trọng
trong những năm tới của Việt Nam.

Huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội là huyện có 1 vị trí chiến lược rất
quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội và đất nước. Nơi
đây có các tuyến đường giao thơng quan trọng như đường sắt, đường bộ,
đường thuỷ, đường khơng nối liền với các tỉnh phía bắc, đơng bắc. ðặc biệt
có lợi thế vị trí cửa ngõ của thủ đơ Hà Nội, nối liền với trục tam giác kinh tế
Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, ñồng thời cũng là trục kinh tế sơi động
trong sự hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới. Chính những yếu tố thuận
lợi như vậy thúc ñẩy huyện Gia Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về
kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của q trình mở rộng nơng thơn
hố, cơng nghiệp hố, nhu cầu thị trường quyền sử dụng ñất cho yêu cầu phát
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Cơng tác quản lý và sử
dụng đất của huyện có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần ñược khắc phục.
Vậy thị trường ñất ñai ở ñây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở
ngại là do ñâu? Giải pháp thúc ñẩy thị trường quyền sử dụng ñất phát triển ra
sao? là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích
hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tơi chọn đề tài:“ðánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng ñất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
1.2 Mục ñích của ñề tài
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội
- ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất
theo pháp luật trên ñịa bàn nghiên cứu.
1.3 Yêu cầu
- Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá ñúng việc thực

hiện quyền sử dụng ñất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện quyền sử dụng ñất huyện Gia Lâm theo pháp luật.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


2. TỔNG QUAN
2.1 Khái quát những vấn ñề liên quan tới quyền sử dụng ñất

2.1.1 Quyền sở hữu
ðiều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác
có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. [15]
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng
thuộc về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thơng qua quan hệ giữa người
với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá
và các quyền tài sản.
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối với
một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 03 quyền năng :
- Quyền chiếm hữu: là quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ)[2]. Quyền chiếm hữu là quyền ñược pháp luật bảo vệ nhằm giám
sát thực tế ñối với bất ñộng sản.
- Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền sử
dụng[2]. Quyền sử dụng là quyền ñược pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc
tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó, lợi ích có thể
là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác.
- Quyền định đoạt: là quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể lại thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng
cịn trong thực tế như tiêu huỷ tài sản, từ bỏ quyền sở hữu...[2].
Quyền ñịnh ñoạt là quyền ñược pháp luật bảo vệ trong việc quyết định
số phận pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở
hữu tập thể, cộng ñồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng ñồng); sở hữu cá
nhân (chủ sở hữu là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt
động nào mà khơng trái với pháp luật, khơng xâm phạm quyền và lợi ích
người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, ñể thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất ñộng sản.
Quyền sở hữu bất ñộng sản ñược xác lập khi một pháp nhân tạo ñược
một bất ñộng sản mới ñể sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng,
cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Tồ án. Quyền sở hữu bất

động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất
ñộng sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật hoặc phán quyết của Tồ án[1].

2.1.2 Quyền sở hữu tồn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu
cơng. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế
ñộ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu cơng cộng, hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về
ñất ñai. Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó
có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh[16].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo
tiến trình lịch sử nhất định.
Nghiên cứu q trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu ñất ñai
ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu cơng về đất đai ở Việt Nam đã ñược xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên, khi
Hiến pháp 1959 ra đời thì quyền sở hữu tồn dân về đất ñai mới ñược hình
thành và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980,
sau đó tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992[16]. ðiều 17
Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nước, tài
ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, cơng trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,

quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà
nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý tồn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992).[11]
Luật ðất ñai 1993 (Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung 1998, 2001, 2004)
cũng ñã thể chế hố chính sách đất đai của ðảng và cụ thể hố các quy định
của Hiến pháp về chế độ sở hữu ñất ñai. Luật ðất ñai quy ñịnh các nguyên tắc
quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý đất ñai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng ñất đai hợp lý, tiết
kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ
mơi trường để phát triển bền vững.
Luật ðất đai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai”
(ðiều 5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền ñại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà
nước về ñất ñai ” (ðiều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về ñất
ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
Quyền sở hữu ñất ñai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu ñất
ñai, quyền sử dụng ñất ñai và quyền ñịnh ñoạt ñất ñai. Với chế ñộ sở hữu tồn
dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu
đất đai có những đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu ñất ñai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và khơng điều kiện,
khơng thời hạn về tài sản, tài nguyên ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình.
Với vai trị này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác

định quy mơ về khơng gian và thời gian. ðể tổ chức việc sử dụng đất theo
quyền hạn của mình, Nhà nước quyết ñịnh giao một phần quyền chiếm hữu
của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm
hữu này chỉ là ñể sử dụng ñúng mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng
thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất. Trong những trường hợp cụ thể,
quyền sử dụng ñất của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. Người sử dụng đất đai tuy cũng
có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu ñể sử dụng theo quy ñịnh của Nhà
nước. Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước và quyền sử dụng ñất ñai cụ thể
của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc,
Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục
vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc
gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất
được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại[2].
- Về quyền sử dụng ñất ñai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế bằng cách khai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; Trong
nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng
tồn bộ đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội (trong đó có cả tổ chức của
Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được
trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên
những thửa ñất cụ thể; Quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước trong trường hợp
này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi

tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại[2].
- Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai
Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với
quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi
ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số
phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến quyền sử dụng ñất
(QSDð), thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDð; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục ñích sử
dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật[2].

2.1.3 Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu tồn dân về đất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, khơng thể cho rằng Nhà nước có tồn
quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy có thể nói chủ sở hữu của đất đai là tồn dân, Nhà
nước là người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện các quyền của mình như
thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền tối cao,
thiêng liêng và khơng thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là tồn
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


dân. Mỗi người dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng
khơng phải là đồng sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng ñất. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại

diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền
sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng ñất
của người sử dụng ñất[13].
Theo ðiều 1 - Luật ðất ñai 1993: “... Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất”[13].
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như
thế nào là một vấn đề cần giải quyết? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng
đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại
khơng làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân, khơng làm mất ñi vai trò
quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử
dụng ñất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân[16].
Nội dung quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bao gồm các quyền
năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp Giấy chứng
nhận QSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm);
quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng
ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy
nhiên, nội dung QSDð được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng ñất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng ñất ra sao như ñược
Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất?[16]
Quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDð; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ”(ðiều 106 Luật ðất
ñai 2003)[14]. ðây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá
rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý
do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất
khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho
người sử dụng ñất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao ñất
khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường”
(Luật ðất ñai 2003).
Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền
định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; cịn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng
một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở.
Việc chuyển ñổi QSDð là khơng có mục đích thương mại[2], [20].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng ñất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc
chuyển nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước
có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp khơng được chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð
ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp[2], [20].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDð khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân cơng lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDð khơng chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng

sản[2], [20].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (khơng đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế

chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật
thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ
không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và
ưu tiên thanh tốn để thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá
trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền không có
QSDð để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó
là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình[2], [20].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng đất đai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nơng nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện đại
hóa và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn[2], [20].
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

2.2.1 Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao ñổi tự do
trong nền kinh tế, mặc dù có những ñặc ñiểm riêng, khác biệt so với các hàng
hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.

2.2.1.1 Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ mơi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý ñất ñai.
Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng
ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều
được luật hóa. Dưới đây là một số ñặc ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy ðiển :
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tịa
án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người
mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tịa án sẽ xem xét,
ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tịa sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại tịa án, bản gốc được trả lại cho bên mua. Tịa án
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc tại Thụy ðiển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng
lại xuất phát từ hợp đồng chứ khơng phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và

khơng có xác nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt được việc
đăng ký. Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng
ñều ñược ñăng ký. Do vậy, việc ñăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền
sở hữu của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba
nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp
Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký kết nhưng thế
chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh pháp luật về thế
chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tịa án sẽ cấp cho chủ sở hữu
một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện
thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực
hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ
có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho
bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tịa án khơng kiểm tra, xác minh các
yêu cầu ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực
sự sử dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các u
cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho
vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp
ứng các u cầu này thì việc thế chấp coi như khơng hợp pháp. ðây là trình tự
thế chấp theo quy ñịnh của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp
ñều ñược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân
hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ñồng vay (phải nêu rõ số tiền vay),

Hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi Tịa án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ñầu và gửi ñơn xin thế
chấp đến Tịa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp ñược chuyển lại Ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường Ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của Tịa án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi
khoản nợ thế chấp ñược thanh tốn hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược áp dụng khi hợp ñồng thế
chấp bị vi phạm. Khi bên vay khơng thanh tốn theo đúng hợp đồng thì bên
cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu khơng được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh tốn khoản tiền đã cho vay
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý
trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị
trường. Ngồi ra, người sở hữu cịn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải
nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài
sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần
dành cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc
thu hồi và chủ đất được quyền địi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của
tài sản[6].

2.2.1.2 Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ
rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất
thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất
tư nhân). ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất
tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí
bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, khơng phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
khơng và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát,... ñều thuộc sở hữu Nhà
nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khống
sản phải ký hợp đồng th ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, khơng bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ơxtrâylia - DOLA)[5], [20].

2.2.1.3 Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ñổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ñến nay, ñã tiến hành nhiều hoạt ñộng ño
ñạc và mua bán ñất ñai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa
đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thơng qua pháp quy đất đai
đầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thơng qua
pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp
lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở ñường cho việc ño ñạc và mua bán ñất công, thu
hút mọi người ñến khai thác vùng ñất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài ngun
đất, đó là: (1)nước Mỹ sau độc lập, ngồi tài ngun đất đai phong phú ra, hầu
như khơng có sở hữu gỡ; (2)về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân
giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hồn cảnh cơng nghiệp chưa
phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nơng nghiệp và vấn đề giải
quyết trước tiên là chế ñộ ñất ñai.
Về chế ñộ ñất ñai, nước Mỹ ñứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ñộ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nơ lệ hình thành
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nơng dân, xây
dựng một loại chế độ đất đai hồn tồn mới - Chính phủ Mỹ ñã chọn con
ñường thứ ba khi quyết ñịnh chuyển ñất cơng rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ñến thập
niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân

phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ñất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai
là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 ñến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức
chuyển việc phân phối đất cơng đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài ngun đất[7].
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trơng vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương khơng giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính
tốn rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều ñánh giá lại nhà ñất ñể áp thuế
ñúng giá thị trường.
Theo ngun tắc, ngân sách địa phương khơng thể để thâm hụt như
ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế.
Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở
Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển
Nông thôn và Nhà ở (HUD) ñược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách
nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển
các cộng ñồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trị bảo vệ những người mua
nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng
nhà ở[4].

2.2.2 Một số nước trong khu vực
2.2.2.1 Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc khơng thừa nhận tư hữu đối với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16