Luận văn thạc sĩ giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận hà đông thành phố hà nội

...

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN MINH TRƯỜNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN MINH TRƯỜNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN

ðể hồn thành được bản luận văn này ñúng tiến ñộ, trước hết, tôi xin
chân thành cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng, Hội Khoa học đất Việt Nam ñã
trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.

Tơi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau ðại học - Trường ðại học
Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường, phịng
Tài chính - Kế hoạch, phịng Kinh tế, phịng Thống kê, Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất quận Hà ðơng; Lãnh đạo UBND và cán bộ địa chính các
phường: n Nghĩa, ðồng Mai, Biên Giang, Dương Nội, Phú Lương, Phú
Lãm ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình, đồng
nghiệp và bạn bè ñã khích lệ ñộng viên, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tơi
trong q trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

viii

1

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích và u cầu của đề tài

3

1.3

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của ñề tài

3

2

TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

4

2.1

ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản

4

2.2

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

8

2.3

Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng đất

11

2.4

Mơ hình tổ chức ðKðð, BðS ở một số nước

19

2.5

Thực trạng hoạt ñộng của VPðK ở nước ta

24

3

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

29

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

29

3.2

Nội dung nghiên cứu

29

3.3

Phương pháp nghiên cứu

30

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

32

4.1

Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðông

32

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

32

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


4.1.2

ðiều kiện kinh tế - xã hội:

35

4.1.3

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

37

4.1.4

Thực trạng phát triển đơ thị

38

4.1.5

Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

38

4.2

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai

40

4.2.1

Tình hình quản lý đất đai

40

4.2.2

Hiện trạng sử dụng đất

42

4.3

ðịnh hướng phát triển đơ thị và các ñiểm dân cư tập trung

44

4.4

ðánh giá những thuận lợi, khó khăn của ñiều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội ảnh hưởng đến cơng tác quản lý đất đai

46

4.4.1

Thuận lợi

46

4.4.2

Khó khăn

46

4.5

Thực trạng tình hình hoạt động của VPðK quận Hà ðông

47

4.5.1

Tổ chức bộ máy của VPðK quận Hà ðông

47

4.5.2

Cơ chế hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất

52

4.5.3

Kết quả hoạt ñộng của VPðK quận Hà ðông

55

4.6

ðánh giá chung về hoạt động của VPðK quận Hà ðơng

61

4.6.1

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính

63

4.6.2

Thời gian thực hiện các thủ tục

64

4.6.3

Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

67

4.6.4

Các khoản lệ phí phải đóng

69

4.6.5

Nhận xét

70

4.7

Ngun nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất

71

4.7.1

Chính sách pháp luật đất đai

71

4.7.2

Chức năng, nhiệm vụ

71

4.7.3

Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

73

4.7.4

ðối tượng giải quyết

73

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.8

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

74

4.8.1

Giải pháp về chính sách pháp luật

74

4.8.2

Giải pháp về tổ chức

74

4.8.3

Giải pháp về nhân lực

75

4.8.4

Giải pháp về nghiệp vụ

75

4.8.5

Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

76

4.8.6

Giải pháp về cơ chế

76

5

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

77

5.1

Kết luận

77

5.2

ðề nghị

78

TÀI LIỆU THAM KHẢO

80

PHỤ LỤC

84

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BðS

Bất ñộng sản

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với ñất

HSðC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Phổ thơng trung học

SDð

Sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài ngun và Mơi trường

TTBðS

Thị trường bất động sản

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPðK

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

4.1

Cơ cấu ñất ñai năm 2011 của quận Hà ðơng

43

4.2

Thơng tin chung về hộ gia đình tại địa bàn điều tra

61

4.3

Tình hình cấp GCN của hộ gia đình tại địa bàn điều tra

61

4.4

Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý ñất ñai tại VPðK

62

4.5

Mức ñộ thỏa mãn về ñiều kiện cơ sở vật chất

62

4.6

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

64

4.7

ðánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPðK

66

4.8

ðánh giá mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

67

4.9

ðánh giá mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

68

4.10

ðánh giá các khoản chi phí phải đóng

70

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

2.1

Sơ đồ hệ thống VPðK

17

4.1

Bản đồ hành chính quận Hà ðơng

32

4.2

Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2011 của quận Hà ðông

42

4.3

ðịnh hướng phát triển không gian đơ thị quận Hà ðơng đến
năm 2020

4.4

Một số hình ảnh về Trụ sở Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
giải quyết thủ tục hành chính của quận Hà ðơng

4.5

45
50

Hoạt động của Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và tra cứu kết quả giải
quyết thủ tục hành chính của quận Hà ðơng

51

4.6

Quy trình đăng ký lần đầu, cấp GCN

52

4.7

Quy trình chuyển quyền sử dụng đất

53

4.8

Quy trình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

4.9

54

Quy trình xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

55

viii

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết ñi cũng trở về
với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi
quốc gia.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai
ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất qn và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. ðăng ký đất đai là một cơng cụ của
Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi
ích của mỗi cơng dân.
Lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản; thuế chuyển quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ñất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai,
bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách
pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục
vụ cơng tác quản lý trật tự an ninh xã hội.
Lợi ích đối với cơng dân: Tăng cường sự đảm bảo an tồn về chủ quyền
đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng thế
chấp quyền sử dụng ñất; Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; Giảm các vụ
tranh chấp về ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất hiện tại của Việt Nam
ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị
trường bất động sản và cung cấp khn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất (sau ñây viết tắt là GCN) đã cơ bản hồn thành nhưng
nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một ngun tắc cơ bản cho hệ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất qn và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về
ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thơng tin
trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng
trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển
khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 việc ñăng ký ñất ñai, cấp
GCN ñược thực hiện tại VPðK cấp tỉnh và cấp huyện. VPðK đi vào hoạt
động, góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai
nói chung và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng cơng khai, minh bạch
hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao dịchTuy
nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp GCN vẫn là một trong
những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các đơ thị.
Quận Hà ðơng, Thành phố Hà Nội ñược thành lập năm 2009 theo
Nghị quyết 19/NQ-CP ngày 08 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ, trên cơ
sở tồn bộ 4.791,74ha diện tích tự nhiên và 198.687 nhân khẩu của Thành
phố Hà ðông, Tỉnh Hà Tây, bao gồm 17 phường: Nguyễn Trãi, Quang
Trung, Yết Kiêu, Vạn Phúc, Hà Cầu, Mộ Lao, Văn Quán, Phúc La, Kiến
Hưng, La Khê, Phú La, Yên Nghĩa, ðồng Mai, Biên Giang, Dương Nội,
Phú Lương, Phú Lãm.
Trong những năm vừa qua, trên ñịa quận Hà ðơng đã diễn ra q trình
đơ thị hóa mạnh mẽ; việc thu hồi đất nơng nghiệp để chuyển sang đất phi
nơng nghiệp rất lớn nên dẫn đến có nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Thực
hiện Quy hoạch Thủ đơ Hà Nội đến 2030, quận Hà ðơng đang triển khai
công tác quản lý quy hoạch, xây dựng; quản lý đất đai bảo đảm vệ sinh mơi
trường; tập trung giải quyết những vấn ñề dân sinh bức xúc như ñơn thư
khiếu nại, tố cáo liên quan ñến quá trình thu hồi ñất thực hiện các dự án.

Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp VPðK ở cấp quận ñã ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


kiện toàn, củng cố nâng cao năng lực, hiệu quả hoạt động, đang dần dần
khắc phục được tình trạng q tải; tuy nhiên ở một số phường có tỷ lệ cấp
GCN cịn thấp, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng
ký, cấp GCN ngày càng tăng.
Trước tình hình trên, trong khn khổ u cầu thực hiện luận văn Thạc
sỹ Nông nghiệp chuyên ngành Quản lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp
Hà Nội, tôi lựa chọn thực hiện ñề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất quận Hà ðông, thành
phố Hà Nội” nhằm nghiên cứu, ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp
hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPðK, góp phần giải quyết tình
trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký ñất ñai của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải
cách thủ tục hành chính.
1.2. Mục đích và u cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của VPðK quận Hà ðông;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðK
quận Hà ðơng.
1.2.2. u cầu
- ðánh giá đúng thực trạng hoạt ñộng của VPðK trong phạm vi nghiên
cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
1.3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
- Góp phần hồn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt ñộng của

VPðK.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động
của VPðK quận Hà ðơng.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI
VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
“ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh
và quốc phịng”. [21].
2.1.1.1. ðất tự nhiên (Soil)
Lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát
sinh là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển),
sinh vật (Sinh quyển), ñá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khống vật do đá mẹ phong hố dưới tác ñộng
của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác ñộng thực vật phân huỷ
tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của
đất mà đá khơng có. Chất mùn cịn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu
hiệu những thay đổi đột ngột của mơi trường, bảo vệ cho các sinh vật sống và
phát triển.
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực
khoa học ñất cho rằng: “ðất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử
phát triển riêng, là thực thể với những q trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong
nó. ðất được coi là khác biệt với ñá. ðá trở thành ñất dưới ảnh hưởng của một loạt

các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”. [7].
2.1.1.2 ðất đai (Land)
“ðất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả do
hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thốt nước, đường xá, nhà cửa...)”, “ðất như là một
khu vực hay một nhất thể khơng gian từ một thửa đất đến một ñất nước cho
ñến cả hành tinh”. [7].
2.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh BðS là ñất ñai
và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, ñược xác
ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga,
ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng. Ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể BðS là “mảnh ñất” chứ khơng phải là
đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BðS, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương
tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “BðS là ñất ñai và

những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
ñất ñai”.
- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài
sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


Các quy ñịnh về BðS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
đất đai và vật kiến trúc. BðS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
khơng di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy định: “BðS là các tài sản bao gồm: ðất đai; Nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản
khác do pháp luật quy ñịnh”. [25].
2.1.3. Thị trường BðS
a. Khái niệm:
- TTBðS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BðS ñược trao ñổi.
TTBðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan ñến
giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. TTBðS theo
nghĩa rộng bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
- TTBðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị

trường. TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường
hàng hoá, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường khoa khoa
hoc cơng nghệ.
b. Tính chất:
- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá
trị, quy luật cung cầu.
- TTBðS theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh
nên cũng khơng đồng nhất.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


c. ðặc điểm TTBðS:
- TTBðS khơng chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BðS;
- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBðS là thị trường khơng hồn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
d. Chức năng của TTBðS:
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung - cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e. Vai trị, vị trí của TTBðS:
(1) Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; (2) Tác động tới tăng
trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BðS; (3) Tác

động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị trường
hàng hố, thị trường lao động; (4) Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như:
lao ñộng, việc làm, nhà ở.
g. Các yếu tố của TTBðS:
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho
người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên
quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với
người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng
như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước...);
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt ñộng của
TTBðS. [29].
2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính

tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức ðKðð;
- Dữ liệu địa chính (HSðC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán
và tập trung, thống nhất của việc ðKðð;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (HSðC).
2.2.1.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- ðKðð là một cơng cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của nhà nước,
lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của cơng dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt động của TTBðS;
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ðKðð cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với BðS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.2.2. Cơ sở ðKðð, BðS
2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, BðS

Hồ sơ ñất ñai và BðS (ở Việt Nam gọi là HSðC) là tài liệu chứa đựng
thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với
đất đai, BðS. Hồ sơ đất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của Nhà
nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) ðối với Nhà nước: ðể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý
và hiệu quả.
(2) ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an tồn và chi phí thấp.
2.2.2.2. Nguyên tắc ðKðð, BðS
ðKðð, BðS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Ngun tắc cơng khai;
- Ngun tắc chun biệt hố.
Các ngun tắc này giúp cho hồ sơ ðKðð, BðS được cơng khai, thơng
tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
2.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.

Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
đất khơng được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định,
các thơng tin đăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mơ tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội
dung mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
“Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký để thu thuế khơng phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể
từ hàng chục mét vng cho đến hàng ngàn hécta được xác định trên bản đồ
địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất
trong phạm vi tồn quốc.” [9].
2.2.3. ðăng ký pháp lý đất đai, BðS
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán BðS. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.
Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép ngun văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


hay khơng đăng ký văn tự giao dịch khơng thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với BðS. ðể đảm bảo an tồn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của
quyền ñối với ñất mà mình mua.

2.2.3.2. ðăng ký quyền
“- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa BðS và người có chủ quyền đối với BðS đó. ðăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.” [9].
2.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Khái quát về hệ thống ðKðð Việt Nam
2.3.1.1. Trước khi có Luật ðất đai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn
bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.
2.3.1.2. Từ khi có Luật ðất đai 1988 đến 1993
- Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử
dụng hoặc đang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ðKðð tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDð và tự mình đăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính”. [20].
- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302 - ðKTK ngày 28/10/1989
hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


lớn về chất cho hệ thống ðKðð của Việt Nam”.

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, “Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ðKðð ít phức tạp.” [19].
2.3.1.3. Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“ðKðð, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp GCN”.
“Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến ñộng về
việc sử dụng ñất”. [21].
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ðKðð của Luật ðất ñai 1993, cơng tác ðKðð được chấn chỉnh
và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương ñã nhận
thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ðKðð với
công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm
vụ này.
2.3.1.4. Từ khi có Luật ðất đai năm 2003 ñến nay
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý HSðC, cấp GCN”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là
việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào
HSðC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất”. [24].
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
của mình.
- Hệ thống ðKðð có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động;
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp GCN cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ ðăng ký biến động - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá
trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…),
do thay đổi mục đích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền
sử dụng ñất.
- Cơ quan ðKðð: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK
là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý
thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa
vụ”. [24].
2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
2.3.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ðại biểu tồn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hố, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh
thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính
cơng quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục
hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc
trách vô kỷ luật trong công việc”. [17].
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết cơng việc của
cơng dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân
chủ trong sạch, vững mạnh, chun nghiệp, hiện đại hố. Nhiệm vụ này ñược
xác ñịnh là một trong ba giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển
kinh tế.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ
quan hành chính Nhà nước ở ñịa phương. [16].
2.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
a. Luật ðất ñai năm 2003
Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
- “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại VPðK trong các
trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp GCN; Người sử dụng ñất
thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay ñổi ñường ranh
giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết định của Tồ
án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải
quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành”. [24].
- “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC,
phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”. [23].
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật ðất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của
VPðK tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh
thành lập VPðK thuộc Phòng TN&MT. [11].

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý Nhà nước về ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày
15/3/2010 của liên Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó
quy định việc thành lập VPðK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất,
thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách
hành chính. [4].
- Thơng tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTN&MT ngày 18/4/2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử
dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có). [1].
- Thơng tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 18 tháng
11 năm 2011 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, tài sản gắn liền với đất. Thơng tư quy định phạm vi điều chỉnh, các
trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến
thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực
hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn
liền với ñất của người sử dụng ñất.
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện

ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự
2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc
ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối
với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với
tài sản (ðiều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15