Lý thuyết về quỹ đầu tư tín chấp bất động sản (REIT) và Cơ hội áp dụng mô hình REIT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-----------------
CƠNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2011”
TÊN CƠNG TRÌNH:
LÝ THUYẾT VỀ MÔ HÌNH QUỸ ĐẦU TƯ TÍN CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN(REIT)
& CƠ HỘI ÁP DỤNG MƠ HÌNH REIT TẠI VIỆT NAM

THUỘC NHĨM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ









TÓM TẮT ĐỀ TÀI
o Lý do chọn đề tài:
Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đến từ các nguồn:
vốn chủ sở hữu ( chiếm tỷ trọng rất thấp), vốn huy động từ thế chấp, tiết kiệm, vốn đầu
tư nước ngoài và chiếm tỷ trọng lớn nhất ( hơn 50%) vẫn là nguồn vốn vay từ các ngân
hảng thương mại. Nhưng trên thực tế nguồn vốn này ngày càng hạn hẹp và biến động
lớn ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước: năm 2009, dư nợ cho vay đầu tư kinh
doanh bất động sản xấp xỉ là 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với 10,5% tổng dư nợ
ngân hàng và 11,76% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Song sẽ là không đủ khi dự
báo vốn cho thị trường bất động sản từ nay tới năm 2020 phải cần tới ít nhất khoảng
130 tỷ USD, tức là 13 tỷ USD/năm để đảm bảo cho nhu cầu phát triển. Nhằm kiểm
soát rủi ro và duy trì tăng trưởng dư nợ tín dụng dưới 30% trong năm 2009 và nỗ lực
giảm dưới 25% trong năm 2010, ngành ngân hàng đang dần siết lại cho vay đầu tư,
kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, Thông tư 13/2010/TT-NHNN về duy trì các tỷ lệ đảm bảo an toàn
trong hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, bởi
các khoản vay kinh doanh bất động sản được xếp vào loại tài sản “Có” có hệ số rủi ro
là 250% và hạn mức cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ không được vượt quá 15%
vốn tự có. Nhiều nhà đầu tư lo ngại khi văn bản này có hiệu lực, hoạt động vay và xúc
tiến giải ngân chắc chắn sẽ có nhiều đột biến khi cánh cửa vốn đã hẹp, đang ngày càng
hẹp hơn. Trong khi đó, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, bất
động sản cũng phải đối mặt với những thách thức liên quan tới thu hồi vốn và xoay
vòng vốn, tái đầu tư.
Bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản có lẽ sẽ kéo dài hết năm nay và
thậm chí là nửa đầu năm 2012. Để sang trang mới, thị trường bất động sản Việt Nam
cần có những giải pháp thiết thực hơn. Cụ thể, việc chính thức thông qua dự luật về



quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) sẽ mở ra cơ hội phát triển cho thị trường bất
động sản Việt Nam trong thời gian tới.
Đề tài được chọn vì sự cấp thiết của vấn đề trong điều kiện kinh tế- xã hội Việt
Nam hiện nay.
o Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm giải quyết hai câu hỏi chính:
1. REITs có giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung vốn cho thị trường BĐS?

2. Mô hình REITs nào là phù hợp để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam?
o Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp phân tích nhằm xem xét đánh
giá thị trường BĐS Việt Nam để tìm ra công cụ giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư
vào BĐS.
Đồng thời đây là một vấn đề mang tính định tính và mới lạ với thị trường Việt
Nam do đó phương pháp so sánh nhằm tìm ra những điểm tương đồng của thị trường
BĐS Việt Nam với thị trường BĐS của các nước trong khu vực để đưa ra giải pháp cho
vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS như hiện nay.
o Nội dung nghiên cứu:
Nội dung của đề tài bao gồm ba phần chính: thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về mô
hình REIT cũng như thực tế vận hành của REIT tại các nước trên thế giới. Thứ hai,
thực trạng về cung cầu của thị trường BĐS tại Tp. HCM. Thứ ba, nhấn mạnh sự cần
thiết của REIT để thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung và đa dạng các
kênh đầu tư cho nhà đầu tư nói riêng. Đồng thời đưa ra mô hình phù hợp với thị trường
BĐS Việt Nam hiện nay.
o Đóng góp của đề tài:
Với đề tài nghiên cứu này chúng tôi hy vọng sẽ tìm được một mô hình REITs phù
hợp với thị trường BĐS Việt Nam để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư vào BĐS.



Đồng thời hy vọng mô hình cấp tiến này sẽ tạo ra một hướng phát triển mới cho thị
trường BĐS Việt Nam.
o Hướng phát triển của đề tài:
Từ kết quả đã nghiên cứu, hướng phát triển của đề tài là giúp hoàn thiện cơ sở,
hành lang pháp lý cho việc hình thành và hoạt động của các REIT trong bối cảnh của
thị trường bất động sản Việt nam hiện nay.

MỤC LỤC

Chương I:TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN -
REIT
1.1 Khái niệm về REIT ....................................................................................................... 1
1.2 Phân loại các mô hình REIT ........................................................................................ 2
1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS ........................................................................ 2
1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay .............................................................................. 3
1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp .................................................................................. 3
1.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT ........................................... 5
1.3.1 Phương thức hoạt động ............................................................................................. 5
1.3.2 Thuế ............................................................................................................................ 5
1.3.3 Cổ tức .......................................................................................................................... 6
1.3.4 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu .......................................................... 7
1.3.5 Phương thức quản lý .................................................................................................. 7
1.3.6 Hoạt động kinh doanh chủ yếu của REIT ............................................................... 7
1.4 Sơ lược về mô hình REIT của các nước trên thế giới ................................................ 9
1.4.1 Mỹ .............................................................................................................................. 13
1.4.2 Nhật Bản ................................................................................................................... 14
1.4.3 Trung Quốc ............................................................................................................... 15
1.5 Sự thành công của REIT tại các quốc gia trên thế giới ........................................... 15
1.6 Bài học kinh nghiệm .................................................................................................... 16
Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ
MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
2.1 Thực trạng thị trường BĐS tại TP.Hồ Chí Minh những năm gần đây ................. 18
2.1.1 Thị trường căn hộ ..................................................................................................... 18

2.1.2 Văn phòng cho thuê ................................................................................................. 23
2.1.3 Thị trường bán lẻ và trung tâm thương mại ......................................................... 24
2.1.4 Thị trường bất động sản khu công nghiệp ............................................................. 27
2.2 Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản .......................................................... 29
2.3 Sự cần thiết của việc áp dụng mô hình REIT tại Việt Nam .................................... 33
2.4 Các nhân tố tác động đến việc hình thành REIT tại Việt Nam .............................. 35
2.4.1 Nhân tố tích cực ........................................................................................................ 35
2.4.2 Nhân tố tiêu cực ........................................................................................................ 35
Chương III: GIẢI PHÁP CHO NGUỒN CUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.1 Lựa chọn mô hình REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam .......................... 37
3.1.1 Cơ cấu tổ chức .......................................................................................................... 38
3.1.2 Nguyên tắc vận hành ................................................................................................ 39
3.2 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện mô hình REIT tại Việt Nam .............................. 41
3.2.1Củng cố thị trường bất động sản ............................................................................. 41
3.2.2 Củng cố thị trường chứng khoán ........................................................................... 41
3.2.3 Xây dựng và ban hành luật về Quỹ REIT ............................................................. 42
Kết luận
Danh mục bảng biểu
Danh mục tài liệu tham khảo


1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN- REIT

1.1 Khái niệm về REIT:
Trước năm 1960 tại Mỹ chỉ có những cá nhân giàu có và các công ty cổ phần có
nguồn lực tài chính dồi dào mới có khả năng đầu tư vào các dự án bất động sản trọng

yếu như trung tâm mua sắm, công viên, bệnh viện... Để mở rộng cơ hội đầu tư và tăng
cường nguồn cung vốn cho nền kinh tế hội nghị cấp cao Mỹ đã thông qua đạo luật thuế
đặc biệt cho quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đạo luật này giúp nhà đầu tư tránh bị
đánh thuế hai lần: một lần thuế đánh trên thu nhập doanh nghiệp và lần nữa đánh trên
thu nhập cá nhân. Với đạo luật thuế đặc biệt này, chính quyền Mỹ hy vọng sẽ kích
thích nhà đầu tư góp vốn và xây dựng nên loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản
này. Ba năm sau, vào năm 1963, quỹ đầu tư tín thác bất động sản đầu tiên được hình
thành.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT): là một
loại công ty đầu tư nguồn tiền bán cổ phần công ty để mua, phát triển, quản lý và bán
bất động sản nhằm thu lợi nhuận về cho các cổ đông. REIT đầu tư vào danh mục bất
động sản và được quản lý một cách chuyên nghiệp. Kết quả hoạt động kinh doanh của
REIT thường là do lợi tức cho thuê tài sản. Các cổ đông nhận được lợi tức và giá trị
tăng thêm của vốn đầu tư khi các bất động sản đem bán thu được lợi nhuận. Chứng
khoán của REIT phát hành sẽ được mua bán trên thị trường chứng khoán, và đem lại
mức sinh lời cho các nhà đầu tư khi bán lại danh mục đầu tư bất động sản (theo
Investopedia.com and Barron’s Business Terms – 2004).
Một công ty được công nhận là một REIT khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
1. Là một chủ thể kinh doanh độc lập.
2. Được quản lý bởi ban giám đốc hoặc người được ủy quyền.
3. Có cổ phần có thể chuyển nhượng.
4. Có ít nhất 100 cổ đông.
5. Có không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi 5 hay ít hơn 5 cổ đông.
2

6. Đầu tư tối thiểu 75% tổng tài sản vào bất động sản.
7. Có tối thiểu 75% doanh thu từ tiền cho thuê bất động sản và tiền lãi cho
vay đầu tư bất động sản.
8. Chi trả 90% doanh thu chịu thuế hằng năm.
9. Có không quá 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty phụ thuộc REIT

chịu thuế.
1.2 Phân loại các mô hình REIT:
Ngày nay trên thế giới REIT đã và đang không ngừng phát triển và biến đổi
một cách linh hoạt để phù hợp với tình trạng kinh tế của từng quốc gia do đó việc căn
cứ vào các tính chất để phân loại REIT là điều khá phức tạp. Tuy nhiên khi nhìn vào
bản chất của các REIT thì cách phân loại dựa vào đối tượng đầu tư của REIT là tương
đối phù hợp và đang được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới. Cụ thể REIT được
chia thành 2 loại như sau:
1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS: đây là hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất
động sản phổ biến nhất hiện nay.Quỹ đầu tư tín thác bất động sản này bao gồm các
hoạt động sau :
 Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, trái
phiếu, cổ phiếu…. Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành theo từng dự án hoặc
theo dạng cổ phiếu quỹ.
 Đầu tư vào bất động sản : xây dựng, mua bán, kinh doanh và trực tiếp quản lý
tài sản đó.
 Lợi nhuận thu được từ các hoạt động của quỹ sẽ được trích lại để tái đầu tư và
phân phối cho những cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán, giấy tờ có giá của
quỹ dưới dạng cổ tức, tiền lời….
Nhận xét :
- Nhà đầu tư chính là người sở hữu và có quyền quyết định đầu tư vào những dự
án nào hiệu quả nhất.
3

- Rủi ro của nhà đầu tư là thấp nhất theo cách phân loai này vì REIT là người
đứng ra kinh doanh, bỏ vốn như trực tiếp quản lý bất động sản.
- Lợi nhuận nhà đầu tư có được là không giới hạn, tùy vào khả năng quản lý, kinh
doanh của quỹ.
1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay:
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản cho vay không phải là chủ sở hữu của tài sản.

Thông thường quỹ dạng này chỉ bao gồm các hoạt động:
 Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, trái
phiếu, cổ phiếu…. Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành cho từng dự án hoặc
theo dạng cổ phiếu quỹ.
 Tìm kiếm, tiếp nhận và thẩm định hiệu quả của các dự án.
 Cho vay đối với các dự án khả thi. (thông thường có kèm theo tài sản đảm bảo)
 Thu lãi từ hoạt động cho vay và phân phối dưới dạng cổ tức cho các cá nhân, tổ
chức nắm giữ chứng khoán của quỹ. Bên cạnh đó, lợi nhuận của quỹ còn đến từ
điều kiện khi cho vay, thông thường là quyền được kinh doanh, khai thác bất
động sản hình thành từ vốn vay (một số trường hợp là tài sản đảm bảo ) trong
một thời gian nhất định.
Nhận xét :
- REIT cho vay có mức lợi nhuận cố định thu từ tiền lãi cho vay.
- Cổ đông, người nắm giữ giấy tờ có giá của quỹ không phải là chủ sở hữu của tài
sản hình thành từ tiền vay.
- Giấy tờ có giá có thể được phát hành để huy động vốn theo từng dự án hoặc
phát hành 1 lần lúc góp vốn hình thành quỹ.
1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp:
Các REIT hỗn hợp được thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu và tài sản
đảm bảo. Các REIT loại này có thể được phân biệt bởi các đặc điểm khác, như REIT
đóng hay REIT mở. Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành ra công chúng lần chào
4

bán đầu tiên được giới hạn nhằm bảo vệ các cổ đông không bị sụt giảm cổ tức của cổ
phiếu phổ thông và giá trị cổ phiếu trong tương lai. Thực tế đưa lại kết quả là các
phương án thu lợi nhuận dễ dự đoán hơn và giảm sự biến động về giá của chính các cổ
phiếu. Trái lại, đối với các REIT mở, REIT sẽ phát hành và bán cổ phần mới khi khám
phá được cơ hội đầu tư mới. Mặc dù các cổ phần mới làm giảm lợi tức của các cổ đông
hiện hữu, các nhà quản lý và cổ đông tin vẫn rằng tổng giá trị của một cổ phần về cơ
bản vẫn tăng nhờ các khoản đầu tư tăng thêm.

Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên mức độ hoặc kỳ hạn
hoạt động của REIT. Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động được thành lập
như một công cụ đầu tư tự thanh khoản; các tài sản của quỹ phải được thanh lý và phân
phối lại lợi tức cho cổ đông trong một thời điểm xác định. Trong những trường hợp đó,
tài sản sẽ phải được thu về trong nhiều khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng
4 đến 15 năm, sau đó thì tài sản đó được bán và lợi tức được phân phối cho cổ đông khi
quỹ được tất toán.
Theo lý thuyết, lợi thế của một quỹ tín thác có thời hạn xác định là giá cổ phần
của REIT phù hợp với giá trị hiện tại của tài sản bởi vì nhà đầu tư có thể ước lượng khá
chính xác trị giá số dư của tài sản tương ứng. Các REIT không xác định thời hạn có
thời gian tồn tại vĩnh viễn và đặc điểm có thể tái đầu tư vào bất kỳ hoạt động kinh
doanh hoặc tài chính cho tài sản mới hoặc hiện hữu. Nhằm duy trì trạng thái của mình ,
các REIT tồn tại vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động
sản hoặc các khoản lãi thanh toán cho cổ đông.
Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên “tác động đòn bẩy”.
Khi một REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT sẽ tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại
đó. Thông thường, khoản tiền tài trợ có thể lên tới 90% trị giá tài sản mua được. Ngược
lại, các REIT không đòn bẩy thì sẽ không tận dụng các khoản tài trợ nợ để đầu tư vào
tài sản có được. Khi đó, REIT sẽ mua tài sản bằng tiền mặt hoặc đầu tư quỹ của REIT
vào tài sản đảm bảo.

5

1.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT:
1.3.1 Phương thức hoạt động:
REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân có trách nhiệm riêng biệt:
 Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh
để thực hiện đầu tư vốn của quỹ.
 Người nhận ủy thác và giám hộ chịu trách nhiệm quản lý tài sản cũng như giám
sát hoạt động của REIT.

 Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản của
REIT theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu đột xuất.
 Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm kiểm tra sự xác thực thông tin trong bản cáo
bạch của REIT.
 Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu hình.
Từ những đặc điểm đó, REITs được hình thành với những tính chất đặc thù:
Tính độc lập, tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích
cá nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng.
Quản lý rủi ro, hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt. Mỗi REIT
phải để một lượng nhất định tài sản dưới dạng đầu tư vào các tài sản có tính thanh
khoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu… Danh mục đầu tư cũng được quản lý
rất chặt chẽ với mục đích tối thiểu hóa rủi ro.
Tính minh bạch, mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công
bố thông tin ra công chúng theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sự
minh bạch.
1.3.2 Thuế:
Mỗi quốc gia có chính sách thuế và quy định pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt
động kinh doanh của REIT. Nhưng trên thực tế, hoạt động của REITs gần như không
phải chịu thuế ở hầu hết các quốc gia. Nghĩa vụ thuế liên quan đến hoạt động kinh
doanh của REITs được chuyển sang cho các nhà đầu tư/cổ đông của REITs, theo đó,
6

các nhà đầu tư/ cổ đông của REIT phải trả thuế đánh vào cổ tức hoặc lợi nhuận mà nhà
đầu tư/cổ đông đó thu được từ cổ phần của REITs.
Mỗi quốc gia có một số quy định chặt chẽ mà bất kỳ REITs nào cũng phải tuân thủ
nhằm đạt được các lợi thế từ việc trở thành một “định chế được miễn thuế” đối với
thuế thu nhập công ty.
Chẳng hạn như, ở Mỹ, để đạt được tiêu chuẩn áp dụng miễn thuế thu nhập công ty,
một REIT phải đáp ứng:
 Có cơ cấu như một công ty, quỹ tín thác, hoặc một hiệp hội

 Được quản lý bởi một Ban giám đốc hoặc những người được ủy thác
 Có cổ phần có thể chuyển nhượng được hoặc chứng chỉ đầu tư có thể
chuyển nhượng được.
 Có thể đóng thuế khác như một công ty nội địa
 Không phải là một tổ chức tài chính hay một công ty bảo hiểm
 Được tham gia sở hữu bởi 100 người trở lên
 Có 95% thu nhập thu nhập có nguồn gốc từ cổ tức, lãi suất và thu nhập từ
tài sản
 Trả cổ tức ít nhất 90% thu nhập có thể tính thuế của REIT
 Không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi từ 5 cá nhân trở xuống trong
suốt sáu tháng cuối của năm đóng thuế.
 Ít nhất 75% tổng số tài sản đầu tư là bất động sản
 Ít nhất 75% thu nhập mang lại từ tiền cho thuê tài sản hoặc lãi suất cho vay
đầu tư tài sản thế chấp
 Có ít hơn 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty trực thuộc REIT chịu
thuế.
1.3.3 Cổ tức:
REIT thực tế là một công ty đầu tư ủy thác, do vậy, REIT chi trả phần lớn thu
nhập hàng năm (thường trên 90%). Không có lãi suất cố định như trái phiếu hay tiếp
tục giữ lại thu nhập kiếm đươc để tái đầu tư như các doanh nghiệp bình thường khác.
7

1.3.4 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu:
 Các chứng chỉ quỹ tín thác REIT thực sự là cổ phiếu mà người nắm giữ có thể
hưởng lợi từ tiềm năng gia tăng giá trị cổ phiếu nhờ vào những chuyển biến tích cực
trong thị trường cho thuê bất động sản, thay đổi lãi suất hay cầu về cổ phiếu REIT tăng.
 Trong thực tế gần đây, các REIT thường tạo ra hiệu suất cổ tức cao bởi và đa
số các REIT chi trả phần lớn thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Cổ tức này
thường ổn định và cao hơn lãi suất trái phiếu chính phủ cũng như tín phiếu ngân hàng.
Cổ đông của REIT có thể nhận cổ tức đều đặn mà không phải can dự vào việc quản lý

REIT. Do đó nhiều nhà đầu tư xem chứng chỉ quỹ REIT đơn giản là một loại trái phiếu
có tỷ suất sinh lời cao.
1.3.5 Phương thức quản lý:
REIT thực sự là một dạng quản lý kinh doanh. Do đó, việc quản lý vốn và đầu
tư của REIT phải được tiến hành bởi một công ty quản lý chuyên nghiệp theo một số
điều kiện nhất định. Ngay cả khi được thành lập như một công ty, thì phần vốn đầu tư
của REIT cũng sẽ được ủy thác cho một công ty quản lý chuyên nghiệp thực hiện.
Các cổ đông của REIT hay những nhà đầu tư không bao giờ là những người
quản lý bởi vì quyền quản lý đã được hoàn toàn chuyển giao cho công ty quản lý, và cổ
đông khó có thể can thiệp trong điều kiện bình thường. Do đó, nhà nước cũng cần có
những quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.
1.3.6 Hoạt động kinh doanh chủ yếu của REIT:
Sự khác nhau chủ yếu trong hoạt động kinh doanh giữa REIT và các công ty bất
động sản là REIT thường mua hoặc xây dựng các bất động sản cho thuê nhằm kiếm thu
nhập từ tiền cho thuê. REIT mua hoặc phát triển các bất động sản để vận hành và quản
lý như là một phần trong danh mục đầu tư chứ không phải bán ngay sau khi dự án hoàn
tất. Đây cũng là điểm mấu chốt trong việc phát triển bất động sản còn các công ty bất
động sản thường mua bán các tài sản này để kiếm lợi nhuận chứ ít khi giữ lại quản lý
và phát triển và nguồn thu chủ yếu cũng không đến từ nguồn cho thuê tài sản. Các hoạt
8

động của REIT được điều hành, quản lý bởi các tổ chức chuyên ngành trên từng lĩnh
vực mà REIT thực hiện.
9

1.4 Sơ lược về mô hình REIT của các nước trên thế giới:
Quốc gia Hoa Kỳ Hà Lan Bỉ Pháp Nhật Bản
Tên viết tắt
REIT FBI SICAFI SIIC J-REIT
Năm thành lập

1960 1969 1995 2003 2000
Niêm yết/ Không niêm
yết
Cà hai Cả hai Niêm yết Niêm yết Cả hai
Quỹ đóng/ Quỹ mở
Quỹ đóng Quỹ đóng Quỹ đóng Quỹ đóng
Cả hai ( hiện chỉ
tồn tại quỹ đóng)
Tự quản lý/ Ủy thác
quản lý
Cả hai Cả hai Cả hai Ủy thác quản lý Ủy thác quản lý
Tổ chức quỹ
Công ty cổ phần,
Quỹ tín thác
Công ty cổ phần, Quỹ
tín thác
Công ty cổ phần Công ty cổ phần
Công ty cổ phần,
Quỹ tín thác
Vốn pháp định
Không yêu cầu
180,000 euros đối với
CTCP không niêm
yết, 450,000 euros đối
với CTCP niêm yết
1.2 triệu euros 15 triệu euros 100 triệu yen
10

Số lượng cổ đông tối
thiểu

100 Không yêu cầu Không yêu cầu Không yêu cầu
Tối thiểu 50 cổ
đông cá nhân hoặc
tối thiểu 1 pháp
đoàn
Đầu tư vào BĐS
Tối thiểu 75% 100% 100% Không yêu cầu Tối thiểu 75%
Chia cổ tức
Tối thiểu 90% 100% Tối thiểu 80%
Tối thiểu 80% lợi
nhuận cho vay
Tối thiểu 50% lãi
vốn và 100% thu
nhập cổ tức.

Tối thiểu 90%
Chính sách thuế
Thu nhập CTCP
35%
0%
Thu nhập CTCP
33,99%
Thuế GTGT 3%
Tuy nhiên thu
nhập từ cho thuê
và lãi vốn không
bị đánh thuế.
Thu nhập CTCP
33,03% và thuế
GTGT 3,3% đánh

trên phần thu nhập
miễn thuế.
Thu nhập CTCP
30% trên thu nhập
giữ lại.
11


Quốc gia Úc Canada Singapore Hong Kong
Tên viết tắt
A-REIT C-REIT S-REIT H-REIT
Năm thành lập
1960 1969 1995 2003
Niêm yết/ Không niêm yết
Cà hai Cả hai Cả hai Niêm yết
Quỹ đóng/ Quỹ mở
Quỹ đóng Cả hai Quỹ đóng Quỹ đóng
Tự quản lý/ Ủy thác quản lý
Ủy thác quản lý Cả hai Ủy thác quản lý Ủy thác quản lý
Tổ chức quỹ
Quỹ tín thác Quỹ tín thác
Công ty cổ phần, Quỹ
tín thác
Quỹ tín thác
Vốn pháp định
Không yêu cầu Không yêu cầu Không yêu cầu Không yêu cầu
Số lượng cổ đông tối thiểu
Không yêu cầu 150 Không yêu cầu Không yêu cầu
12

Đầu tư vào BĐS
Tối thiểu 50% doanh
thu từ cho thuê
Tối thiểu 80% Tối thiểu 70% Tối thiểu 75%
Chia cổ tức
Không yêu cầu Không yêu cầu Tối thiểu 90% Tối thiểu 90% LNST
Chính sách thuế
30% LNGL 29% LNGL 20% LNGL 17% thu nhập


13

1.4.1 Mỹ:
Quốc hội Mỹ đã cho phép thành lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độ
tham gia đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào lĩnh vực bất động sản. Các
nhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào các bất động sản thương mại lớn thông qua
việc mua cổ phần của REIT. Tương tự như với các cổ đông thu lợi từ việc sở hữu cổ
phiếu trong một công ty cổ phần, thì cổ đông của một REIT cũng nhận được lợi nhuận
sinh ra từ việc sở hữu các bất động sản thương mại. REIT có thuận lợi là có thể đa
dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản, điều này sẽ tốt hơn là chỉ đầu tư vào một bất
động sản duy nhất.
Việc quản lý, điều hành REIT sẽ được thực hiện bởi những chuyên gia có kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.
Các quy định dành cho REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ.
Một REIT có thể có cấu trúc như một công ty cổ phần, một hiệp hội, một quỹ tín
thác… nhưng không được là tổ chức tài chính như ngân hàng hay công ty bảo hiểm. Để
được thừa nhận là một REIT thì một công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhập
nội địa bộ hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa). Khi trở
thành REIT thì hàng năm Công ty phải gởi cho các cổ đông các tài liệu chi tiết về lợi
nhuận của cổ đông. REIT sẽ bị phạt nghĩa vụ tài chính nếu REIT không gởi tài liệu trên

cho các cổ đông.
REIT phải được quản lý bởi một hay nhiều người được ủy thác quản lý hoặc tự
quản lý và cổ phần của REIT có khả năng chuyển nhượng được. REIT ở Mỹ không bị
quy định về số vốn tối thiểu, nhưng phải có ít nhất 100 cổ đông. Từ 5 nhà đầu tư trở
xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuối
của năm tài chính. Ở Mỹ, không có giới hạn về cổ đông nước ngoài, không bắt buộc
niêm yết và được phép lập REIT thành viên. Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất
75% tổng tài sản vào bất động sản, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở
hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác. Ít nhất 75% tổng
thu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm
14

cố nợ vay. Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức và
lợi tức từ tài sản. Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của
REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT. Luật yêu cầu REIT phân phối cổ
tức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế. Cổ tức phân phối được miễn
thuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường.
REIT được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấp
tiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyền
hình… REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theo
danh mục REIT sở hữu. REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất động
sản thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài. Sau
40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD.

1.4.2 Nhật Bản:
REIT ở Nhật được hình thành dựa trên cơ sở Luật Quỹ tín thác đầu tư (2000). Cùng
thời gian này, luật thuế cũng được phát triển để áp dụng cho REIT. Về nguyên tắc,
REIT cũng chịu thuế như các doanh nghiệp của Nhật.
Tuy nhiên, REIT có thể được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuế
nếu như ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REIT được phân phối cho cổ tức. Hai

REIT đầu tiên được niêm yết ở Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo vào tháng 9 năm
2001. Đến nay, thị trường REIT Nhật ngày càng mở rộng và có tới 41 REIT niêm yết
với thị giá xấp xỉ 5.700 tỷ JPY.
Thông thường, phải mất thời gian một năm để thiết lập một REIT. Bước đầu tiên là
phải thiết lập một Công ty quản lý tài sản và xin Giấy phép kinh doanh xây dựng từ Bộ
Địa chính - Hạ tầng - Vận tải. Sau đó, Công ty quản lý tài sản đăng ký hoạt động với
Cơ quan dịch vụ tài chính (FSA). Khi được chấp thuận, Công ty quản lý tài sản có thể
chuyển thành REIT. REIT phải trình FSA hồ sơ kê khai theo quy định dành cho REIT
và nộp hồ sơ lên Văn phòng pháp vụ. Bất cứ một REIT nào hình thành thì phải đăng ký
với FSA để khởi đầu hoạt động như một REIT và phải chịu sự kiểm soát của FSA và
15

Cơ quan tài chính địa phương. REIT có vốn tối thiểu là 100 triệu JPY. REIT chỉ phát
hành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết. REIT ở Nhật thường có
cấu trúc là một công ty. Những REIT đầu tiên được hình thành đã cho thấy loại cấu
trúc như một quỹ tín thác rất khó quản lý và tốn rất nhiều chi phí để thiết lập. Hơn nữa,
các quy tắc quản lý công ty đối với loại cấu trúc công ty thì có nhiều hấp dẫn đối với
nhà đầu tư hơn. Kết quả là cho đến tháng 3/2007, tất cả các REIT niêm yết đều có cấu
trúc như một công ty. Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng; có ít
nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật); tài sản thuần phải hơn 1 tỷ
JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY; và có hơn 1.000 nhà đầu tư. REIT Nhật không
được phép đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên
tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác.

1.4.3 Trung Quốc:
Sau khủng hoảng tài chính 2007, nguồn cung tài chính cho lĩnh vực bất động
sản Trung Quốc trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết. Các nhà phát triển dự án đất nền
đau đầu tìm nguồn cung vốn cho đến khi NHTW Trung Quốc quyết định nới lỏng tín
dụng vào cuối năm 2009. Hơn nữa việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư sẽ làm giảm
thiểu rùi ro và mang lại sự ổn định lâu dài cho ngành công nghiệp bất động sản Trung

Quốc. Đề giải quyết tình hình trên Trung Quốc đã tiến hành thử nghiệm xây dựng mô
hình REIT như một giải pháp bổ sung nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản
Trung Quốc. Theo đó mô hình mà Trung Quốc chọn để thử nghiệm loại hình REIT là
quỹ đóng vận hành theo quỹ tín thác.

1.5 Sự thành công của REIT tại các quốc gia trên thế giới:
REIT đầu tiên được áp dụng tại Mỹ vào năm 1960, đến nay được đánh giá là thị
trường REIT phát triển nhất thế giới. Từ năm 2001, REIT bắt đầu hình thành ở châu Á,
đầu tiên là Nhật, sau đó đến Hàn Quốc, Thái Lan, Đài Loan, Hồng Kông… REIT đựơc
xem như là một phương tiện đầu tư sinh lợi nhanh ở châu Á. REIT phát triển rất nhanh
16

ở Châu Á và có khả năng phát triển xa hơn nữa. Cụ thể, trong hơn 6 năm qua, thị
trường REIT Châu Á tăng từ 2 tỷ USD ( năm 2001) lên đến 87 tỷ USD (năm 2007).
Chỉ riêng tại Châu Á (không kể Nhật Bản), ước tính có 40 quỹ REIT được niêm yết với
tổng vốn huy động đạt 29,6 tỷ USD.
Tại Nhật, đến nay đã có 41 REIT được niêm yết chủ yếu là ở thị trường trong
nước, vốn hóa thị trường là 47,6 tỷ USD. Các REIT Nhật Bản sử dụng thu nhập tiền
thuê trong danh mục đầu tư bất động sản để trả tiền lãi vào khoảng trung bình 3,5%,
trong khi lợi nhuận của trái phiếu chính phủ 10 năm chỉ vào khoảng 1,7%-1,8%. Hiện
nay, Nhật được đánh giá là chiếm thị phần REIT lớn nhất châu Á.
Trong số các thị trường REIT Châu Á mới nổi phải kể đến thị trường Singapore.
Trong một năm qua, giá trị vốn hoá của thị trường REIT Singapore là 19 tỷ USD với
hơn 20 quỹ REIT tại Singapore phát triển đa dạng với rất nhiều lĩnh vực và địa lý khác
nhau từ quỹ REIT địa ốc, REIT chăm sóc sức khỏe, REIT cung cấp dịch vụ nhà hàng,
khách sạn .v.v.

1.6 Bài học kinh nghiệm:
Đối với các nước, ngoài việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành bất
động sản tăng cung sản phẩm trên thị trường sơ cấp, việc hình thành REIT cũng sẽ

thêm sức sống mới cho thị trường vốn trong nước và thị trường chứng khoán. Các nhà
đầu tư được hưởng quyền lợi từ lợi tức trên thị trường bất động sản được chứng khoán
hóa. Đây là cách thu lợi nhanh nhất và thanh khoản dễ dàng các khoản đầu tư trên thị
trường bất động sản, không giống như lối kinh doanh bất động sản truyền thống.
Thế mạnh của REIT trong thị trường BĐS chính là tính đa dạng, tính thanh
khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định. So với cổ
phiếu của một số ngành khác như ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm… Chứng chỉ REIT
mang tính ổn định hơn. Đơn cử khi cổ phiếu các ngành dầu khí, ngân hàng, bảo
hiểm… rớt thê thảm trong đợt khủng hoảng quỹ tín dụng cầm cố vừa qua tại Mỹ, thì
chứng chỉ các quỹ REIT vẫn giữ ở mức giá chấp nhận được, có nghĩa là giá chứng chỉ
17

REIT không bị giảm sút nhiều. Điều quan trọng hơn cả khi đầu tư vào REIT là nhà đầu
tư có thể phân tán rủi ro thay vì đem cả gia sản đặt vào một dự án nào đó. Về mô hình
REIT, ở các nước thường được cơ cấu như một công ty hoặc quỹ. Đa số các quỹ này
thuộc dạng Equity REIT (Quỹ REIT khai thác bất động sản). Các REIT này đầu tư trực
tiếp vào bất động sản, ít nhất là 75% số vốn hoạt động. REIT nhận được lợi tức cho
thuê bất động sản và các khoản thanh toán tiền thuê bất động sản và đôi khi là nhờ bán
tài sản. Để tạo điều kiện cho REIT ra đời và hoạt động được, cần phải bắt đầu bằng
việc cải cách và cải thiện thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Trong
những điều kiện để REIT phát huy ưu thế là có luật về REIT cũng như luật bảo vệ các
nhà đầu tư. Các REIT thường được sự ủng hộ của chính phủ và các ưu đãi thuế quan
khuyến khích đầu tư vào REIT. Các REIT hoạt đông dưới sự giám sát chặt chẽ để đảm
bảo tính minh bạch trong hoạt động của REIT trên thị trường chứng khoán lẫn thị
trường bất động sản. Ưu thế của các REIT là dồi dào về mặt tài chính và kinh nghiệm
quản trị bất động sản chuyên nghiệp.
Công cụ tài chính dựa vào mô hình REIT đã thể hiện những ưu điểm nổi bật
trên thế giới nhưng để áp dụng được mô hình REIT ở Việt Nam còn một số vấn đề cần
lưu ý:
Khoảng cách REIT giữa Việt Nam và thế giới hiện tại đang rất lớn, do đó không

thể nhìn vào những thành tựu mà các quốc gia trên thế giới đã đạt được mà Việt Nam
tiến hành thử nghiệm mô hình này một cách ồ ạt và thiếu nghiên cứu.
Hiện tại Việt Nam đang quá chú trọng vào phương diện huy động vốn mà REIT
mang lại và bỏ qua việc hình thành những nền tảng cơ bản để REIT có thể phát triển
tốt tại Việt Nam. Hình thành REIT mà không có các chuyên gia vận hành am hiểu về
bất động sản, thị trường và hệ thống pháp lý chưa hoàn hảo cũng gây ra những trở ngại
lớn cho quá trình hình thành và phát triển bền vững của REIT tại Việt Nam.



18

Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HỒ CHÍ
MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

2.1 Thực trạng thị trường BĐS tại TP.Hồ Chí Minh những năm gần đây:
Thị trường Bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành trong những năm gần
đây, nhưng đã có những bước phát triển cực kỳ ấn tượng. Nhiều dự án mới trong lĩnh
vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng, dịch vụ công
cộng… đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng góp phần không nhỏ
trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và
ổn định.
Trong năm 2009, mặc dù chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt
Nam vẫn đạt được mức tăng trưởng GDP 5,2%, là một trong mười hai nền kinh tế có
mức tăng trưởng dương. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ phát
triển kinh tế của Việt Nam trong năm 2010 là 6,5% và đến năm 2013 GDP của Việt
Nam sẽ trở lại mức 8%. Cơ sở hạ tầng của Việt Nam đã được cải thiện rất nhiều trong
thời gian vừa qua, tạo cú hích quan trọng cho các nhà đầu tư Bất động sản tại một số
khu vực trung tâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Đà Nẵng, Bỉnh

Dương, Đồng Nai, Cần Thơ...Làn sóng đầu tư nước ngoài hứa hẹn sẽ trở lại Việt Nam
khi nền kinh tế thế giới đang trên đà phục hồi. Theo bộ Kế hoạch đầu tư trong những
năm qua lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản đã chiếm hơn 20%
tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài và có xu hướng tăng lên trong những năm tiếp theo.
Đó chính là động lực để Ngành Bất động sản tiếp tục phát triển trong thời gian tới.

2.1.1 Thị trường căn hộ:
Tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều dòng căn hộ xuất hiện phân hoá thị trường, đặc
biệt chú ý dòng Căn hộ cao cấp với hàng loạt các dự án lớn như The Vista (Công ty
Capitaland - Vista), Hoàng Anh River View (Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai),
19

Sky Garden (Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng), Blue Diamond (Công ty cổ phần Vạn
Phát Hưng)... Phân khúc thị trường căn hộ trung bình và thấp thu hút nhiều sự quan
tâm của người dân như: Ehome Đông Sài Gòn (Nam Long ADC), Chung cư
Tanibuilding Sơn Kỳ - Q.Tân Phú (Tanimex)…do mức giá vừa phải, đa dạng, tính
thanh khoản của các dự án dạng này cao, dễ mua bán và sử dụng.
Nguồn cung, Năm 2010, thị trường nhà ở cung cấp thêm 8,500 căn hộ, vào
năm 2011 sẽ là 10,000 - 15,000 căn hộ và con số này sẽ tiếp tục tăng trong những năm
tiếp theo. Hàng loạt dự án mới được tung ra với mức giá bán trung bình trên dưới 1 tỉ
đồng/căn hộ được nhiều khách hàng có thu nhập trung bình và thấp khá quan tâm. Đầu
tiên là Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành công bố mở bán giai đoạn 2
khu căn hộ Lê Thành, quận Bình Tân – TP.Hồ Chí Minh với khoảng 600 căn hộ có
diện tích từ 60 m² - 120m², giá từ 10,9 triệu đồng/m² trở lên. Tiếp đến, Công ty Cổ
phần Đầu tư và Xây dựng công trình 135 (Cecico 135) chào bán 120 căn hộ thuộc dự
án Newtown Apartment (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức – TP.Hồ Chí Minh)
diện tích 55m
2
- 98 m², với giá bán từ 13,9 triệu đồng/m² trở lên. Dự án Lilama SHB
Town (quận Tân Phú – TP.Hồ Chí Minh) cũng đang được bán với mức giá từ 13,5

triệu đồng/m² trở lên.

0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
4,005
2,781
12,737
3,818
4,276
10,380
1,630
3,619
5,130
Biểu đồ 2.1 Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM
Cao cấp Trung cấp Bình dân
Nguồn: CBRE Việt Nam