Luận văn thạc sĩ nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại thành phố đồng hới tỉnh quảng bình

...

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

PHAN XUÂN TUẤN

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ðẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG TẠI
THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI - TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.62.16
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN QUANG HỌC

Hà Nội - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan ðề tài “Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng ñất và quy hoạch xây dựng trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn
trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào
khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất
xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong q trình nghiên cứu là
hồn tồn hợp lệ.
Tác giả

Phan Xuân Tuấn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc ñối với Thầy giáo, Tiến sỹ Nguyễn Quang Học
ñã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn quý Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Tài nguyên và
Môi trường - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội, đặc biệt là các Thầy, Cô thuộc
Bộ môn Quy hoạch ðất đai đã hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn quý Thầy giáo, Cô giáo và cán bộ thuộc Viện
ðào tạo sau ñại học - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tơi thực hiện hồn thành Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan
thuộc UBND thành phố ðồng Hới, Sở Xây Dựng, Sở Tài ngun và Mơi trường đã
cung cấp tài liệu và giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm
ơn các anh, chị đồng nghiệp đang cơng tác tại Cục Quy hoạch – Bộ Tài nguyên và
Môi trường; Viện kiến trúc, Quy hoạch đơ thị và Nơng thơn; lãnh đạo Sở Tài
ngun và Mơi Trường Quảng Bình; lãnh đạo sở Xây dựng Quảng Bình và các bạn
học viên Cao học ngành Quản lý đất đai Khóa 19 đã giúp đỡ tơi trong q trình
thực hiện Luận văn; Tơi xin cảm ơn các anh trong ban giám đốc Trung tâm quy
hoạch Tài nguyên ñã giúp ñở tạo ñiều kiện về thời gian để tơi có điều kiện thực hiện
hồn thành khố học và hồn thành Luận văn; Tơi xin cảm ơn bạn bè tôi và những
người thân trong gia đình tơi đã ln cổ vũ, động viên và giúp đỡ tơi trong suốt q
trình thực hiện Luận văn này.

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Phan Xuân Tuấn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan
Lời cảm ơn

i
ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ cái viết tắt

vi

Danh mục bảng
Danh mục hình ảnh

vii
viii

1

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích – u cầu nghiên cứu đề tài

3

2

NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN

4

2.1

Tổng quan về công tác quy hoạch và mối quan hệ giữa quy hoạch
sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng của một số nước trên thế giới

2.2

TỔng quan về cơng tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây
dựng ở việt nam

2.3

13

Luận chứng về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy
hoạch xây dựng

3

4

30

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

34

3.1

ðối tượng nghiên cứu

34

3.2

Nội dung nghiên cứu

34

3.3

Phạm vi nghiên cứu

36

3.4

Phương pháp nghiên cứu

37

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

40

4.1

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố

4.1.1

ñồng hới

40

ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường

40

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


4.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

4.2

Tình hình cơng tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây

42

dựng ở thành phố đồng hới

50

4.2.1

Thực trạng cơng tác quy hoạch sử dụng đất

50

4.2.2

Cơng tác quy hoạch xây dựng

53

4.3

ðánh giá về sự phù hợp và chưa phù hợp giữa quy hoạch sử dụng
ñất và quy hoạch xây dựng ở thành phố đồng hới

4.3.1 Cơng tác lập thẩm định xét duyệt quy hoạch
4.3.2

105

Những bất cập về quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng
ñất và quy hoạch xây dựng

4.5

103

Những bất cập về nội dung giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy
hoạch xây dựng ở thành phố ðồng Hới

4.4.3

103

Những bất cập trong việc áp dụng các văn bản pháp quy tại thành
phố ðồng Hới

4.4.2

101

Những bất cập giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây
dựng tại thành phố ñồng hới

4.4.1

92

ðánh giá chung về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và
quy hoạch xây dựng tại thành phố ðồng Hới

4.4

76

Phân tích, so sánh về quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch sử
dụng ñất và quy hoạch xây dựng

4.3.5

71

Phân tích, so sánh về nội dung lập quy hoạch giữa quy hoạch sử

dụng ñất và quy hoạch xây dựng

4.3.4

60

Hệ thống phân loại ñất ñược áp dụng trong quy hoạch sử dụng
ñất và quy hoạch xây dựng

4.3.3

59

107

ðề xuất phương hướng khắc phục những bất cập ñể nâng cao
chất lượng quy hoạch sử dụng ñất trong mối quan hệ với quy

4.5.1

hoạch xây dựng

109

Phương hướng ñề xuất ñối với thành phố ðồng Hới

109

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.5.2

Phương hướng chung để khắc phục tình trạng bất cập, mâu thuẫn
giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng

113

5

KẾT KUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

117

5.1

Kết luận

117

5.2

Một số ñề nghị

118

TÀI LIỆU THAM KHẢO

120

PHẦN PHỤ LỤC

123

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

-

Từ viết tắt
CX
CNXH
CN
HðND
KDC
KTXH
PTTH
QH
QHSDð
QHXD
SXKD
TK
TTCN
THCS

THCS
UBND
QHCT

Tên ñầy ñủ
: Cây xanh
: Chủ nghĩa xã hội
: Cơng nghiêp
: Hội đồng nhân dân
: Khu dân cư
: Kinh tế xã hội
: Phổ thơng trung học
: Quy hoạch
: Quy hoạch sử dụng đất
: Quy hoạch Xây dựng
: Sản xuất kinh doanh
: Tiểu khu
: Tiểu thủ công nghiệp
: Trung học cơ sở
: Trung học cơ sở
: Ủy ban nhân dân
: Quy hoạch chi tiết

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

4.1

Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế Thành phố thời kỳ 2001 - 2010

43

4.2

Chuyễn dịch cơ cấu kinh tế giai ñoạn 2000-2010

44

4.3

Kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñến năm 2010

51

4.4

Các chỉ tiêu trong quy hoạch xây dựng ñến năm 2020

55

4.5

So sánh một số quy định về thời gian, khơng gian lập quy hoạch
sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng

4.6

So sánh thời gian, thời kỳ lập, ñiều chỉnh quy hoạch giữa quy hoạch
sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng tại thành phố ðồng Hới

4.7

62

So sánh các quy ñịnh chung về thẩm ñịnh và xét duyệt quy hoạch
sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng

4.8

60

65

So sánh các quy ñịnh về lập, thẩm ñịnh và xét duyệt quy hoạch
sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng tại thành phố ðồng Hới

69

4.9 So sánh sự khác nhau trong quy ñịnh các loại ñất cơ bản giữa quy
hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng
4.10

So sánh một số chỉ tiêu dự báo dân số giữa hai loại quy hoạch ở
thành phố ðồng Hới

4.11

83

So sánh một số chỉ tiêu sử dụng ñất ñai giữa quy hoạch sử dụng
ñất và quy hoạch xây dựng trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới

4.13

82

So sánh một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội giữa hai loại quy hoạch ở
thành phố ðồng Hới

4.12

71

85

Mối quan hệ các nội dung trong quy hoạch sử dụng ñất và quy
hoạch xây dựng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

89

vii


DANH MỤC HÌNH ẢNH

STT
4.1

Tên bảng

Trang

Vị trí liên vùng của thành phố ðồng Hới trong khu vực Bắc
Trung Bộ

4.2

Biểu ñồ so sánh một số chỉ tiêu sử dụng ñất giữa hai loại quy
hoạch

4.3

41

86

Sơ ñồ mối quan hệ về mục tiêu giữa quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế xã hội quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây
dựng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

88

viii


1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch, xét về mặt thuật ngữ, là việc xác ñịnh một trật tự nhất ñịnh
bằng những hoạt ñộng như: phân bố, bố trí, xắp xếp, tổ chức... các yếu tố, các
thành phần của sự phát triển. Quy hoạch là sự chuyển hóa ý chí, ý tưởng thành
hành động nhằm tạo ra những kết quả ñể ñạt ñược mục tiêu nhất ñịnh. Một cách
khái quát, quy hoạch ñược hiểu như là phương án tổ chức khơng gian các hoạt
động kinh tế - xã hội như tổ chức không gian lãnh thổ, hệ thống kết cấu hạ tầng,
phân bố các ñiểm dân cư đơ thị và nơng thơn, bố trí các khu cơng nghiệp và các
cơng trình chủ yếu, phân bổ sử dụng ñất, phát triển hệ thống ñô thị, phát triển các
ngành… của một lãnh thổ nhất ñịnh cho một thời kỳ nhất định [12] [28].
Trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố ở nước ta hiện nay, cơng
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã và đang góp phần quan trọng về quản
lý và sử dụng ñất nhưng cịn cịn nhiều vấn đề cần tiếp tục giải quyết. Trên một
địa bàn, lãnh thổ theo đơn vị hành chính thường có nhiều loại quy hoạch, mà hầu
hết các quy hoạch đó đều gắn với việc quản lý và sử dụng ñất. Do ñặc ñiểm,
chức năng và nhiệm vụ phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau, nên việc
lập quy hoạch của các ngành cịn có nội dung khác nhau. Việc khai thác, sử dụng
ñất trong các quy hoạch của mỗi ngành đều tính đến việc bảo vệ mơi trường sinh
thái và các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội ñể ñảm bảo ñược các mục tiêu
phát triển của ngành ñề ra. Tuy nhiên, quy hoạch của các ngành thường chưa

tính tốn đầy đủ những ảnh hưởng tiêu cực của việc sử dụng ñất thuộc chức
năng quản lý, khai thác của mỗi ngành ñến các loại ñất thuộc chức năng quản lý,
khai thác của ngành khác.
Quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng là các quy hoạch
thường ñược lập trên cùng một ñịa bàn lãnh thổ nào đó. Vì vậy, cần nghiên
cứu, xem xét giữa hai loại quy hoạch này có mối quan hệ với nhau như thế

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


nào về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Cả hai loại quy hoạch này đều có vai
trị, vị trí và tầm quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi
vùng, mỗi ñịa phương. Về nguyên tắc, quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch
xây dựng phải có sự thống nhất cả về khơng gian và thời gian, phù hợp với
nhau và hỗ trợ lẫn nhau trong việc thực hiện chức năng của mỗi loại quy
hoạch. Việc nghiên cứu về nội dung và bản chất của mối quan hệ giữa quy
hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng ñể hiểu rõ sự ảnh hưởng, tác ñộng
qua lại lẫn nhau giữa hai loại quy hoạch này có ý nghĩa rất quan trọng trong
việc bảo đảm sự thống nhất giữa hai loại quy hoạch.
Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau mà
giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng thường khơng được lập đồng
bộ với nhau cả về thời gian và khơng gian, nhiều nội dung cịn trùng lặp, mâu
thuẫn, chồng chéo lẫn nhau, gây khó khăn cho cơng tác lập, thực hiện, kiểm tra,
đánh giá cơng tác quy hoạch.
ðể phát huy được những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa hai loại
quy hoạch, khắc phục ñược các mâu thuẫn, bất cập, tạo sự ñồng bộ và nâng cao
hiệu quả của công tác quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng
trong q trình phát triển kinh tế - xã hội, cần nghiên cứu ñể làm rõ nội dung và

bản chất mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa
các cơ quan Nhà nước trong công tác quản lý quy hoạch nói chung, quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nói riêng.
ðồng Hới là một Thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Bình, là trung tâm
kinh tế - chính trị - xã hội quan trọng của tỉnh Quảng Bình. Trong những năm
gần đây, cơng tác quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng ở ðồng Hới
đều đạt những kết quả nhất định, đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế - xã
hội của Thành phố cũng như của tỉnh. Song giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy
hoạch xây dựng trên ñịa bàn Thành phố vẫn còn một số bất cập, mâu thuẫn,
chồng chéo, chưa thống nhất và ñồng bộ, làm hạn chế ñến vai trị của mỗi loại
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


quy hoạch đối với q trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố ðồng Hới.
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu mối quan
hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng trên ñịa bàn thành phố
ðồng Hới ” là rất cần thiết cho việc xem xét và ñiều chỉnh sữa ñổi các quy ñịnh
ñể cả hai loại quy hoạch phát huy cao vai trị định hướng cho q trình phát triển
đất nước vì vậy đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao.
1.2. Mục đích – u cầu nghiên cứu đề tài
1.2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Làm rõ nội dung mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch
xây dựng, sự tác ñộng qua lại của hai loại quy hoạch này; Làm rõ những điểm
cịn bất cập, cịn chồng chéo, khơng hợp lý giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy
hoạch xây dựng.
Xác ñịnh ñược những nội dung phù hợp, thống nhất cũng như những nội
dung chưa phù hợp giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng trong
việc lập, thẩm ñịnh, phê duyệt, thực hiện quy hoạch. Trên cơ sở đó, ñề xuất sửa

ñổi, bổ sung các quy ñịnh cần thiết; sửa ñổi một số nội dung quy hoạch sử dụng
ñất, quy hoạch xây dựng trong mối quan hệ hữu cơ giữa hai loại quy hoạch.
1.2.2. Yêu cầu nghiên cứu ñề tài
Q trình thực hiện nghiên cứu đề tài phải bảo ñảm tính khách quan, tính
trung thực, tính ñầy ñủ và tính khoa học. Kết quả nghiên cứu đề tài, các kết luận,
các nhận xét ñưa ra phải bảo ñảm ñúng ñắn, phù hợp với thực tiễn, có ñầy ñủ căn
cứ khoa học.
Việc sử dụng các thông tin, tài liệu trong nghiên cứu phải có xuất xứ,
nguồn gốc rõ ràng, cụ thể và hợp lệ. Quá trình nghiên cứu phải dựa trên cơ sở lý
luận chung về công tác quy hoạch, các ñiều kiện khách quan của thực tiễn ñể
giải quyết các vấn ñề và yêu cầu mà thực tiễn ñặt ra.
Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây
dựng trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới phải ñạt ñược các mục tiêu ñã ñề ra.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN
2.1. Tổng quan về công tác quy hoạch và mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng ñất và quy hoạch xây dựng của một số nước trên thế giới
Trên thế giới, công tác quy hoạch thường gắn với việc quản lý hành chính
và quản lý đất ñai. Quy hoạch thực sự trở thành một công cụ khơng thể thiếu và
phục vụ đắc lực cho việc quản lý hành chính cũng như quản lý đất đai. Tùy
theo chế độ chính trị, chế độ kinh tế, xã hội, tùy theo những ñiều kiện kinh tế xã hội cụ thể của mỗi nước mà quy hoạch có những hình thức, ñặc ñiểm, mức
ñộ rất khác nhau. Mỗi loại quy hoạch có những mục tiêu cụ thể khác nhau
nhưng tất cả các quy hoạch ñều hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,
bảo vệ môi trường trên quan ñiểm phát triển bền vững.
ðối với quy hoạch phát triển theo lãnh thổ, ña số các nước trên thế
giới khơng có sự phân biệt rõ ràng về các loại quy hoạch: phát triển kinh tế

- xã hội, sử dụng ñất, xây dựng mà ña số các quy hoạch lãnh thổ thường
mang tính bao qt, đáp ứng nhu cầu phát triển chung về nhiều mặt.
Việc giải quyết mối quan hệ giữa các loại quy hoạch là một vấn ñề
khá phức tạp và khó khăn, địi hỏi Chính phủ của mỗi nước phải có những
chính sách đúng đắn, phù hợp trên cơ sở kết quả nghiên cứu, thảo luận một
cách khoa học và ñầy ñủ. Và chỉ khi giải quyết tốt các mối quan hệ này thì
mới bảo đảm được tính khả thi, tính hiệu quả của các quy hoạch. Hầu hết
các nước trên thế giới ñều rất coi trọng quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng đơ thị. Các quy hoạch này một mặt ñáp ứng nhu cầu phát
triển chung, mặt khác ñáp ứng yêu cầu khai thác, sử dụng có hiệu quả tài
ngun đất đai, phát triển các đơ thị theo xu hướng phát triển các khơng
gian chức năng đơ thị nhằm nâng cao các điều kiện sống của con người.
2.1.1. Quy hoạch ở Cộng hoà Liên bang ðức
Quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng thể vùng lãnh thổ ở ðức là
loại quy hoạch tổng hợp về sự phát triển giữa các vùng và các ngành của

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


tồn bộ lãnh thổ. Trong đó, quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây dựng là
bộ phận của quy hoạch không gian. Một trong những chức năng của quy
hoạch không gian là điều phối các loại hình quy hoạch, giải quyết những
mâu thuẫn phát sinh từ sự tranh chấp sử dụng ñất ñai của vùng lãnh thổ.
Quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng là một bộ phận của quy
hoạch khơng gian,do chính quyền địa phương thực hiện ở mức độ chi tiết
tương ứng với cấp huyện.
Chính vì vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch
xây dựng ở ðức thể hiện trong quy hoạch không gian hay quy hoạch tổng

thể vùng lãnh thổ. Trong đó, mỗi loại quy hoạch có mục tiêu riêng như xây
dựng tối ưu các cơ sở hạ tầng, quy mơ đơ thị, sử dụng đất nơng lâm nghiệp,
khu an dưỡng nghỉ ngơi, cảnh quan… nhưng ñều nhằm ñạt mục tiêu chung:
vì ấm no, vì lợi ích dân tộc, vì an tồn lương thực quốc gia, vì sự sử dụng
tối ưu các nguồn tài nguyên, bảo vệ môi sinh, phát triển ñồng bộ và bền
vững. Các mục tiêu riêng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
khơng phải lúc nào cũng ñồng bộ, thống nhất với nhau mà nhiều khi cịn
đối kháng nhau, mâu thuẫn nhau. ðiều đó ñòi hỏi người làm quy hoạch
phải nắm vững mối quan hệ giữa các mục tiêu đó, phải suy nghĩ, tìm
phương án giải quyết hoặc giảm bớt các mâu thuẫn ñối kháng đó.
Quy hoạch tổng thể phát triển lãnh thổ ở Cộng hòa Liên bang ðức bao
gồm quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch vùng. Quy hoạch lãnh thổ thực hiện
việc sắp xếp (cấu tạo) khơng gian; cấu trúc định cư của khu vực; các biện
pháp hạ tầng không gian lớn; xác định những khu vực dự phịng, những
vùng ưu tiên. ðể thực hiện các nội dung quy hoạch lãnh thổ cần có các hoạt
động của quy hoạch lãnh thổ, chương trình phát triển lãnh thổ. Nhiệm vụ
chính của quy hoạch lãnh thổ là xây dựng những chương trình và kế hoạch
phát triển lãnh thổ, gồm:
- Xây dựng bản phúc trình về trật tự khơng gian lãnh thổ: Xác định
ranh giới giữa các vùng đơ thị, vùng nơng thơn, vùng tụt hậu; phân tích,

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


ñánh giá các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa.
- Xây dựng bản đồ địa chính lãnh thổ: Thể hiện ñược tất cả hiện trạng,
kế hoạch và biện pháp cần thiết cho quy hoạch lãnh thổ. ðó là các sử dụng
trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng ñến mặt bằng sử dụng ñất. Tư liệu ñịa

chính như vậy là nguồn thông tin quý giá cho các báo cáo, các chương trình
và các kế hoạch. Các dữ liệu ñược thu nạp trong máy vi tính và gắn liền với
hệ thống thơng tin địa lý (GIS);
- Chương trình phát triển lãnh thổ là quan trọng nhất, do Chính phủ
trung ương xây dựng;
- Kế hoạch phát triển lãnh thổ là bước cuối cùng của công việc quy
hoạch lãnh thổ.
Tại Cộng hịa Liên bang ðức, Chính phủ của mỗi bang chủ quản việc
quy hoạch lãnh thổ. Trên bình diện bang (cấp quốc gia), việc xây dựng
chương trình phát triển lãnh thổ khơng mang tính cưỡng bức và thường
được hội nhập vào “kế hoạch phát triển lãnh thổ” nêu đầy đủ, chính xác và
rất chi tiết các số liệu.
Quy hoạch vùng ở ðức có nhiệm vụ chính là thực hiện và sắp xếp sự phát
triển tích cực của một khu vực. Mối quan hệ này dựa trên lợi ích kinh tế và sinh
thái làm cho quy hoạch vùng trở thành công cụ ñặc biệt cho quy hoạch tổng
thể. Hoạt ñộng quan trọng nhất của quy hoạch vùng là việc thiết lập kế hoạch
vùng, thường được gọi là “kế hoạch trật tự khơng gian của vùng”. Các nội
dung hoạt ñộng của quy hoạch vùng quan hệ đến bốn hướng:
- Nhìn nhận các vấn ñề quan trọng vượt qua phạm vi vùng. Quy hoạch
vùng phụ thuộc vào các tiền ñề của quy hoạch lãnh thổ về các nội dung:
Mục tiêu chung về sắp xếp không gian; sắp xếp khái quát về cấu trúc
không gian ở khu vực dân cư và nơng thơn; các địa phương trung tâm và
các trục hệ thống dân cư; dự tính dân số cho vùng; định hướng trị giá về
trang thiết bị hạ tầng.
- Lưu ý ñến quy hoạch vùng của vùng lân cận vì cần phải có những vị

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

trí sử dụng khơng gian liên khu vực tại vùng giáp ranh.
- Xem xét các ñề nghị của từng vùng, ñiều này tác ñộng ñến ñịnh
hướng cho quy hoạch thôn xã.
- Cuối cùng quy hoạch vùng cần ghi nhận các ñề nghị vượt qua phạm
vi vùng về quy hoạch chuyên ngành.
Một điển hình về thành cơng trong cơng tác quy hoạch ở ðức là quy
hoạch thủ đơ Berlin. ðó là phương án lớn về xây dựng mới và cải tạo trung tâm
Berlin, là một công trường khổng lồ, cả ở trên mặt đất lẫn dưới đất, vì nó đặt
vấn đề không những là phải xây dựng cùng một lúc ở nhiều khu khác nhau, mà
còn phải cải tạo lại các hệ thống thiết bị và giao thông trên và dưới mặt ñất cho
cả vùng Berlin: hệ thống cống rãnh, ñiện, nước, ñiện thoại, tàu ñiện ngầm, xe
lửa, xe ñiện, xe hơi... Thành cơng của quy hoạch tái thiết thủ đơ Berlin là ñã tạo
nên bộ mặt mới của Thành phố, trở thành một thủ đơ hiện đại, xứng đáng với vị
trí của nước ðức ở châu Âu và trên thế giới [27].
Sự cân bằng các điều kiện sống chính là mối liên kết giữa quy hoạch
không gian ở các cấp cao hơn mà chính quyền Liên bang theo đuổi với
cấp bang (16 bang). Quy hoạch không gian Liên bang liên quan ñến việc
tổng hợp sự phát triển giữa các vùng và các ngành của toàn bộ lãnh thổ
Cộng hoà Liên bang ðức. Tuy nhiên, ngồi chức năng đưa ra quy ñịnh bắt
buộc về các mục tiêu quy hoạch không gian, Chính quyền Liên bang chỉ
có một chức năng chung, đó là xác định các ngun tắc và các mơ hình cơ
bản về phát triển khơng gian trong tồn quốc.
Như vậy, quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng ở Cộng hịa
Liên bang ðức khơng phải là các quy hoạch riêng rẽ mà là các quy hoạch
ngành, quy hoạch bộ phận trong hệ thống quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch
vùng. Vì vậy, mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch này có sự thống nhất về
khơng gian và thời gian quy hoạch; cơ bản phù hợp với nhau và hỗ trợ lẫn
nhau về nội dung quy hoạch. Những mâu thuẫn, ñối kháng lẫn nhau về mục
tiêu và nội dung giữa hai loại quy hoạch ñược ñiều chỉnh, ñược hạn chế nhằm

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


ñạt mục tiêu chung là phát triển mọi mặt kinh tế, xã hội, bảo vệ mơi trường.
2.1.2. Một số đặc ñiểm Quy hoạch vùng ở Mỹ
Việc quản lý hành chính và quản lý ñất ñai ở Mỹ ñược thực hiện theo
mơ hình địa lý – hành chính:
- Liên bang;
- Các bang: 50 bang và một số lãnh thổ ñặc biệt;
- Các huyện (County): có khoảng 3.500 huyện;
- Các Thành phố, thị trấn, hoặc các đơn vị đơ thị nhỏ hơn [20].
Mỹ là nước có nền kinh tế đa dạng pha trộn giữa các doanh nghiệp lớn
có địa bàn hoạt động xuyên quốc gia và ña quốc gia với các doanh nghiệp nhỏ
tại địa phương. Các cơng ty và tập đồn sản xuất hàng hố và dịch vụ quy mơ
lớn địi hỏi có mơ hình tổ chức tập trung nhằm quyết ñịnh nhanh việc ñiều
hành và phối hợp hoạt ñộng các văn phịng và nhà máy trên tồn quốc bố trí
gần các vùng tiêu thụ, nguyên – nhiên liệu và nhân cơng. Mỹ cịn là nước có
nhiều thể chế đảm bảo mức độ phi tập trung hố cao. Nhờ đó mỗi địa phương
có tồn quyền đưa ra các quyết định trong nhiều lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã
hội khác nhau. Trong đó, quy hoạch phát triển về cơ bản chỉ chịu ảnh hưởng
trong ranh giới địa phương đó. Các yếu tố trên có ảnh hưởng quyết định tới sử
dụng đất cũng như quy hoạch sử dụng ñất.
Quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng ở Mỹ là bộ phận của quy
hoạch vùng. Về mặt lý thuyết, quy hoạch vùng ở Mỹ hiện nay có hai xu hướng
chính: Thứ nhất, ñặt trọng tâm vào hiệu quả kinh tế thuần t, thường dựa trên
việc đưa ra các mơ hình tốn và kinh tế ñịnh lượng rất phức tạp ñể phân tích
hoạt động kinh tế vùng và từ đó đề ra các hướng ñầu tư hữu hiệu nhất; thứ hai,

nghiên cứu quy hoạch vùng mang tính chất phát triển kinh tế - xã hội hơn là
nhấn mạnh hiệu quả kinh tế thuần t; xu hướng quy hoạch này mang tính
cơng bằng xã hội nhiều hơn tính hiệu quả kinh tế, chú ý nhiều hơn đến yếu tố
mơi trường và phát triển bền vững nên hay ñược áp dụng trong thực tế hơn.
Trên thực tế, quy hoạch vùng ở Mỹ gồm quy hoạch vùng nhiều bang, quy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


hoạch vùng bang hoặc vùng một vài huyện trong một bang. Trong đó, quy hoạch
cấp vùng nhiều bang thực chất là quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội ở quy mơ
lớn, cịn quy hoạch vùng bang hoặc vùng một vài huyện thực chất là quy hoạch
phối hợp phát triển giữa đơ thị trung tâm với các vùng nơng thôn xung quanh.
Mỹ là nước công nghiệp phát triển với nhiều tập đồn cơng nghiệp và
dịch vụ lớn hoạt động xuyên quốc gia. Với các nguồn lực dồi dào và do cạnh
tranh thúc ñẩy, các quy hoạch phát triển ngành của các tập đồn cơng nghiệp
thường rất chi tiết, có cơ sở chắc chắn hơn, và có tính khả thi hơn nhiều so với
quy hoạch phát triển của các chính quyền địa phương và do đó có ảnh hưởng
mạnh tới quy hoạch phát triển ñịa phương, kể cả quy hoạch sử dụng ñất. Trên
thực tế, các ñịa phương thường phải cạnh tranh nhau để các doanh nghiệp xây
dựng văn phịng hay nhà máy trên đất của mình, qua đó tạo cơng việc cho lao
động địa phương và tạo nguồn thu cho ngân sách ñịa phương. Nhưng một
ñiều dễ thấy là do bị yếu tố lợi nhuận chi phối, các quy hoạch ngành của các
doanh nghiệp lớn khơng nhất thiết đặt lợi ích phát triển của mỗi địa phương
lên ưu tiên hàng đầu. Ngồi ra, các quy hoạch ngành thường có xuất phát
ñiểm và thời hạn quy hoạch rất khác nhau, nên dễ nảy sinh ra nhiều vấn ñề
khi phối hợp chúng trên một quy hoạch phát triển chung.
Như vậy, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng

ở Mỹ thực chất thể hiện chủ yếu ở mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng ngành
của các tập đồn kinh tế với quy hoạch sử dụng ñất của chính quyền các ñịa
phương. Mặc dù là một nước phát triển, các quy hoạch này ñược thống nhất trong
quy hoạch phát triển chung là quy hoạch vùng nhưng giữa quy hoạch sử dụng ñất
và quy hoạch xây dựng ở Mỹ trong thực tế thường vẫn có những mâu thuẫn nảy
sinh cần giải quyết mà nguyên nhân chính là do quyền lợi chính trị, kinh tế của
các chủ thể thực hiện quy hoạch rất khác nhau. Thực tế ở Mỹ, mỗi địa phương có
một hệ thống rất phức tạp các cơ quan quy hoạch, ñưa ra nhiều biện pháp quy
hoạch chồng chéo trên địa bàn địa phương. Chỉ có các dự án ngành như giao
thông, thủy lợi - thủy ñiện, truyền tải ñiện,... hoặc các dự án phát triển tổng hợp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


(bao gồm cả hạ tầng xã hội như giáo dục, y tế...) trong đó Chính phủ Liên bang
giúp đỡ tài chính cho các chính quyền địa phương nhằm mang lại lợi ích cho tất cả
các bên liên quan - mới có sức hấp dẫn và có thể hiện thực hố tốt.
2.1.3. Quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc
Bên cạnh Luật ñất ñai, Trung Quốc ñã ban hành Luật Quy hoạch nông
thôn và ñô thị (có hiệu lực từ ngày 01/01/2008). Cơng tác quy hoạch ở Trung
Quốc hiện nay chịu sự ñiều chỉnh chủ yếu của hai Luật này. Quy hoạch sử
dụng ñất và quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc là các quy hoạch ñộc lập
nhưng có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, tương ñối thống nhất với nhau.
Quy hoạch sử dụng ñất ñai cả nước của Trung Quốc ñược lập lần ñầu
tiên vào năm 1987, lần thứ hai vào năm 1998 và lần thứ ba vào năm 2003; nội
dung quy hoạch qua các lần dần dần được hồn thiện, phù hợp với từng giai
ñoạn phát triển.
Quy hoạch sử dụng ñất của Trung Quốc ñược triển khai với các nhiệm

vụ: ñẩy mạnh việc sử dụng đất hợp lý, bảo đảm các lợi ích; bảo vệ tài nguyên
thiên nhiên và cải thiện chất lượng mơi trường; đẩy mạnh việc sử dụng đất
bền vững; đẩy mạnh phát triển kinh tế; ñẩy mạnh việc quản lý nhà nước. Mục
tiêu cơ bản trong quy hoạch sử dụng ñất của Trung Quốc là:
- ðịnh rõ việc sử dụng ñất hợp lý ñể giảm thiểu mâu thuẫn sử dụng ñất
cũng như chi phí kinh tế xã hội;
- Bảo vệ ñất canh tác, nước và tài nguyên thiên nhiên khác cũng như di
sản văn hoá và thiên nhiên;
- ðất sử dụng cho mục đích cơng được bảo đảm và phân bổ hợp lý;
- Kiềm chế sự phát triển lộn xộn khu vực đơ thị, cải thiện khu vực sinh
sống của con người theo hướng bền vững;
- Khai thác và củng cố đất có hiệu quả khi cần; đẩy mạnh việc sử dụng
đất có hiệu quả hơn;
- Cải tiến việc ra quyết ñịnh và quản lý nhà nước.
Quy hoạch sử dụng ñất ở Trung Quốc bao gồm các loại hình: Quy

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


hoạch tổng thể (bắt buộc theo luật mang tính chiến lược, tồn diện, quy định
chính sách); quy hoạch chun ngành (mang tính chun đề, đặc thù); quy
hoạch chi tiết (quy hoạch bố trí trên thực địa).
Quy hoạch xây dựng ở Trung Quốc ñược ñiều chỉnh chủ yếu bởi Luật
Quy hoạch nơng thơn và đơ thị. Chính phủ Trung Quốc đã ñề ra chính sách
phát triển chăm lo nhà ở cho nhân dân lao động là chính sách trung tâm.
Trong thời gian qua, Trung Quốc đã đặc biệt chú trọng cơng tác cải tiến quản
lý ngành xây dựng và nhà ñất, quản lý thị trường bất động sản.
Luật Quy hoạch nơng thơn và đơ thị của Trung Quốc nhấn mạnh các

điểm chính sau:
- Trong khu vực quy hoạch khơng được chiếm dụng đất nơng nghiệp để
xây dựng doanh nghiệp, cơ sở cơng cộng, cơng trình cơng cộng và khu nhà ở.
- Khi khảo sát thiết kế và thực hiện quy hoạch, phải bảo vệ nguồn tài
nguyên và di sản văn hóa lịch sử, bảo đảm duy trì bản sắc địa phương, bản sắc
dân tộc và phong cách truyền thống.
- Nghiêm cấm bất kỳ ñơn vị và cá nhân tùy tiện thay ñổi quy hoạch.
Trước khi sửa ñổi quy hoạch, cơ quan tổ chức thiết kế quy hoạch phải tổng kết
tình hình thực hiện quy hoạch ban ñầu ñồng thời báo cáo lên cơ quan phê duyệt.
Về quản lý quy hoạch, thực hiện theo nguyên tắc:
- Phân cấp cụ thể trong việc xét duyệt quy hoạch.
- Khống chế một cách nghiêm ngặt về việc xây dựng các khu chức
năng, bảo ñảm thống nhất với quy hoạch và quản lý toàn diện của Thành phố.
- Quy hoạch chung và quy hoạch cụ thể phải quy định rõ ràng những
nội dung mang tính bắt buộc. Bất cứ ñơn vị và cá nhân nào ñều khơng được
điều chỉnh những nội dung có tính bắt buộc trong quy hoạch chung và quy
hoạch cụ thể mà ñã ñược phê chuẩn.
- Quản lý một cách nghiêm ngặt về việc sửa ñổi quy hoạch chung sử dụng
ñất ñai, quy hoạch chung Thành phố và quy hoạch làng xã cũng như thị trấn.
- Quy hoạch xây dựng phải gắn liền với quy hoạch 5 năm phát triển

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


kinh tế xã hội và quy hoạch thời gian vừa và dài ngành bất động sản.
- Quy mơ sử dụng ñất ñai trong quy hoạch chung Thành phố, quy
hoạch làng xã và quy hoạch thị trấn khơng được vượt q quy mơ sử dụng đất
đai được xác định trong quy hoạch chung sử dụng ñất ñai.

- Quy hoạch chung Thành phố, quy hoạch làng xã và quy hoạch thị trấn
phải coi phạm vi bảo hộ ñồng ruộng cơ bản trong khu quy hoạch là nội dung
mang tính bắt buộc…[22], [23].
Như vậy, giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng của
Trung Quốc có sự thống nhất cơ bản về mục tiêu, nội dung quy hoạch. Quy
mô sử dụng ñất của quy hoạch xây dựng phải phù hợp với quy mơ được
xác định trong quy hoạch sử dụng đất ñai. Việc quản lý thực hiện quy
hoạch ở Trung Quốc ñược quy ñịnh tương ñối chặt chẽ, thể hiện ở các khía
cạnh: các quy hoạch phải xác định những nội dung có tính bắt buộc; quy
định chặt chẽ những trường hợp ñược phép thay ñổi, ñiều chỉnh quy hoạch;
nguyên tắc bảo vệ đất nơng nghiệp, bảo vệ nguồn tài ngun, di sản văn
hóa, bảo vệ mơi trường…
Các quy định về quy hoạch và quản lý quy hoạch ở Trung Quốc là một
trong những nhân tố chính bảo đảm tính thống nhất, ñồng bộ trong mối quan
hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng.
2.1.4. Một vài nhận xét qua nghiên cứu kinh nghiệm quy hoạch của một số
nước trên thế giới
Qua nghiên cứu tình hình về mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất
và quy hoạch xây dựng của các nước trên thế giới, ñại diện là quy hoạch của
các nước được trình bày ở trên, chúng ta có thể rút ra một số nội dung cần
ñược xem xét ñể áp dụng nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng ñất và quy hoạch xây dựng ở Việt Nam.
Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển (như ðức,
Mỹ) và đang phát triển (như Trung Quốc), có quy trình quy hoạch sử dụng đất
đai mang tính đặc thù riêng. Trước hết họ chú trọng về quy hoạch tổng thể

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

khơng gian (hay cịn gọi là định hướng phát triển tổng thể - Master Plan), trên
cơ sở quy hoạch không gian người ta tiến hành phân vùng sử dụng ñất, sau đó
tiến hành quy hoạch chi tiết cho từng khu vực.
Quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng ở các nước, nhất là ở
các nước phát triển thường là quy hoạch bộ phận của quy hoạch tổng thể
không gian nên về cơ bản có sự thống nhất, đồng bộ với nhau về không
gian, thời gian, nội dung quy hoạch; cả hai loại quy hoạch ñều hướng tới
mục tiêu chung là phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa, bảo vệ tài nguyên,
bảo vệ môi trường.
Trong quy hoạch lãnh thổ cũng như quy hoạch vùng, quy hoạch sử
dụng ñất, các nước ñều quan tâm giải quyết việc sắp xếp không gian, các biện
pháp hạ tầng không gian lớn, xác ñịnh những vùng ưu tiên, từ ñó thực hiện
các hoạt ñộng của quy hoạch lãnh thổ, quy hoạch vùng.
Việc lập các quy hoạch thường do các cơ quan công quyền của Nhà nước
thực hiện, có sự tham gia của các tập đồn, tổ chức kinh tế ở mức độ khác nhau
và thường có sự tham gia rộng rãi của người dân. Ở các nước phát triển, về cơ
bản các cơ quan nhà nước chỉ tham gia sâu vào quá trình duyệt quy hoạch tổng
thể không gian và phân vùng sử dụng đất. Quy hoạch chi tiết phát triển từng vùng
thơng thường ñược ñấu thầu cho các cơ quan phát triển bất ñộng sản tư nhân.
Tùy theo ñiều kiện kinh tế - xã hội ở từng nước mà mức ñộ chặt chẽ,
thống nhất, ñồng bộ trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng có khác nhau nhưng nhìn chung giữa hai loại quy hoạch này
cơ bản có sự thống nhất, hỗ trợ lẫn nhau theo nguyên tắc quy hoạch xây dựng
là sự cụ thể hóa, chi tiết hóa của quy hoạch sử dụng đất.
2.2. Tổng quan về cơng tác quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở
việt nam
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta, quy hoạch ñã và ñang
trở thành một công cụ không thể thiếu trong việc cụ thể hóa đường lối, chính sách,
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của ðảng và Nhà nước ta, nhất là trong thời

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng chủ nghĩa xã hội hiện nay.
Theo phạm vi và tính chất quy hoạch, các loại hình quy hoạch ở nước
ta hiện nay có thể phân thành hai loại chính: quy hoạch lãnh thổ và quy hoạch
chuyên ngành. Các quy hoạch mang tính tổng thể được thực hiện cho cả
nước, theo vùng kinh tế và theo đơn vị hành chính các cấp như quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây
dựng. Các quy hoạch ngành nhằm phát triển các ngành có thể được thực hiện
trên phạm vi cả nước hay một khu vực cụ thể phục vụ cho việc phát triển của
mỗi ngành như: nơng nghiệp, thủy lợi, điện, năng lượng… theo nguyên tắc
quy hoạch ngành lấy căn cứ và phải phù hợp với quy hoạch lãnh thổ.
Trong những năm gần đây, ðảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính
sách, quy định pháp luật về cơng tác quy hoạch nhằm tổ chức lập và thực hiện
quy hoạch tốt hơn, nâng cao chất lượng quy hoạch, nâng cao tính hiệu quả và
tính khả thi của các loại quy hoạch. Tuy nhiên, trong thực tiễn cơng tác quy
hoạch có nhiều vấn ñề nảy sinh ñòi hỏi phải nghiên cứu, giải quyết. Một vấn
ñề nổi lên là việc xác ñịnh ñúng ñắn mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo
quy luật và những địi hỏi khách quan của thực tiễn là rất quan trọng; trong đó
mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng ñang trở nên
bức thiết cần sớm được nghiên cứu giải quyết.
2.2.1. Tình hình cơng tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và
mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch ở nước ta qua các thời kỳ
2.2.1.1. Thời kỳ trước năm 1975
a. Giai ñoạn từ 1930 ñến trước năm 1960
Quy hoạch sử dụng ñất ñai ñược tiến hành lẻ tẻ ở một số đơ thị, các khu

mỏ khai thác tài ngun khống sản, một số vùng đồn điền như cao su, cà
phê… theo nội dung và phương pháp của người Pháp.
Trong thời kỳ kháng chiến chống Pháp, quy hoạch sử dụng đất của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hịa cịn chưa có điều kiện hình thành và phát triển.
ðối với quy hoạch xây dựng, có thể nói, quy hoạch xây dựng ở nước ta

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


bắt đầu hình thành từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa ra đời. Quy
hoạch xây dựng ở nước ta mới hình thành trong giai đoạn này nên cịn khá
khiêm tốn, thực sự cịn trong giai đoạn học hỏi, cịn chắp vá, chưa có hệ
thống, chưa định hình ñược hướng phát triển rõ ràng [19].
Như vậy trong giai ñoạn này, quy hoạch sử dụng ñất ở nước ta hầu như
chưa xuất hiện, quy hoạch xây dựng mới hình thành nên chưa xuất hiện mối
quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng.
b. Giai ñoạn từ năm 1960 đến năm 1975
Cơng tác phân vùng quy hoạch nơng nghiệp, lâm nghiệp, đã được đặt ra
ngay từ những năm 1960. Các bộ ngành chủ quản, các tỉnh, huyện đã có
những điều chỉnh về sử dụng đất cho các mục đích giao thơng, thuỷ lợi, xây
dựng kho tàng, trại chăn ni, bến bãi, nhà xưởng… mang tính chất bố trí sắp
xếp lại việc sử dụng đất cịn chỉ mới ñược ñề cập như một phần nội dung lồng
ghép vào các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp.
Mặc dù chưa có điều kiện tiến hành theo một nội dung, phương pháp,
trình tự thống nhất trong phạm vi một cấp vị lãnh thổ nào đó nhưng với tư
cách là một phần nội dung của các phương án phát triển sản xuất nơng lâm
nghiệp, quy hoạch sử dụng đất đai đã tạo ra những cơ sở có tính khoa học cho
việc tính tốn các phương án sản xuất có lợi nhất.

ðối với quy hoạch xây dựng, với sự giúp ñỡ của các chuyên gia từ các
nước XHCN trước ñây như Liên Xơ, Hungary, Cu Ba, Triều Tiên, Cộng hịa
dân chủ ðức, Ba Lan, Trung Quốc…, một số ñồ án quy hoạch cho các địa
phương như thị xã Hịn Gai (TP Hạ Long), thị xã ðồng Hới tỉnh Quảng Bình,
Thành phố Hà Nội, tỉnh Bắc Giang, Thành phố Vinh… ñã ñược lập. Các quy
hoạch này ít có điều kiện trở thành hiện thực do hồn cảnh cịn chiến tranh,
nước ta chưa thống nhất, tiềm lực đất nước cịn phải dành cho cơng cuộc
chống Mỹ, thống nhất đất nước. Tuy nhiên, kết quả quy hoạch xây dựng cịn
đóng góp đắc lực cho công cuộc xây dựng ở miền Bắc cũng như trên phạm vi
cả nước sau khi ñất nước thống nhất [19].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch xây dựng
trong giai đoạn này chưa có biểu hiện rõ rệt và giữa hai loại quy hoạch
chưa có tác ñộng qua lại một cách ñáng kể do quy hoạch sử dụng ñất vẫn
chỉ là một phần nội dung của các phương án phát triển sản xuất nông lâm
nghiệp có đối tượng chủ yếu là đất nơng lâm nghiệp, quan niệm về ñất ñai
chưa ñược ñặt ngang tầm, trong khi đó quy hoạch xây dựng tập trung
nghiên cứu về phát triển các đơ thị.
2.2.1.2 Thời kỳ từ năm 1975 ñến trước khi có Luật ðất ñai 1993
a. ðối với quy hoạch sử dụng ñất:
Từ năm 1975 - 1980 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ ñiều tra
cơ bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần ñầu tiên ñã xây dựng
ñược các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế biến
nông lâm sản của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ương trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài liệu

này ñều ñã ñề cập ñến quy hoạch sử dụng đất đai, coi đó như những căn cứ
khoa học quan trọng ñể luận chứng các phương án phát triển ngành.
Cơng tác quy hoạch có tầm quan trọng đặc biệt trong q trình phát triển
đất nước. Vì vậy quy hoạch ñã ñược ñưa vào trong Hiến pháp 1980 cụ thể tại
ðiều 20 Hiến pháp 1980 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo
quy hoạch chung, nhằm bảo ñảm ñất ñai ñược sử dụng hợp lý và tiết kiệm; tại
ðiều 62 Hiến pháp 1980 quy định: “Cơng dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở
rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân
xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó”.
- Bước vào thời kỳ 1981 – 1986: ðại hội ðảng toàn quốc lần thứ V (1982)
đã quyết định: “Xúc tiến cơng tác ñiều tra cơ bản, dự báo, lập Tổng sơ ñồ phát
triển và phân bố lực lượng sản xuất..”. Chính phủ ra Nghị quyết số 50 về xây
dựng quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của 500 ñơn vị hành chính cấp huyện
được ví như 500 “pháo đài”. Thực hiện Chỉ thị số 100/TW ngày 13 tháng 01
năm 1981 về cải tiến cơng tác khốn, mở rộng khốn sản phẩm đến nhóm lao

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16