(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố yên bái, tỉnh yên bái giai đoạn 2017 2019
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.02 MB, 66 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------
PHÙNG THỊ LOAN
Tên đề tài:
“ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2017-2019 ”
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Liên thông
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2018 – 2020
Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------
PHÙNG THỊ LOAN
Tên đề tài:
“ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI
GIAI ĐOẠN 2017-2019 ”
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Liên thông
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Lớp
: LT.K50- QLĐĐ
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2018 – 2020
Giáo viên huớng dẫn : TS. Nguyễn Thu Thùy
Thái Nguyên, năm 2020
i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm,
giúp đỡ của các thầy cô giáo trong Trường Đại học Nông Lâm -Thái Nguyên, đặc
biệt là các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên. Các thầy cô đã trang bị
cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm hành trang cho em vững bước
về sau.
Để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và khóa luận tốt nghiệp này, ngồi sự
nỗ lực của bản thân, em cịn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của cô giáo TS.
Nguyễn Thu Thuỳ , sự giúp đỡ của các thầy cô trong Khoa Quản lý Tài nguyên cùng
với sự giúp đỡ nhiệt tình của anh, chị trong Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái.
Sự động viên của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện để em hồn thành báo cáo này.
Trong khóa luận tốt nghiệp sẽ khơng tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy cơ cùng các bạn sinh viên để em có thể
hồn thiện hơn.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cơ giáo luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt
được nhiều thành công trong cuộc sống.
Thái Nguyên, ngày......tháng..... năm 2020
Sinh viên
Phùng Thị Loan
ii
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................................. i
MỤC LỤC.................................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU............................................................................................iii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................... v
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề .............................................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................. 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu khoa học ......................................... 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ....................................................................................... 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................................ 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................................... 3
2.1.1. Đăng kí đất đai .................................................................................................... 3
2.1.2. Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 4
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................... 4
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất .............................................................................................................. 5
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................... 6
2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ......................................................................................... 6
2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ....................................................................................... 8
2.3.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước .................................................................... 8
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh .......................................................... 10
2.4. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Yên Bái .......................................... 12
2.5. Những quy định chung về giấy chứng nhận ........................................................ 13
2.5.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................... 13
iii
2.5.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 13
2.5.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 14
2.5.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................. 15
2.5.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................. 18
2.5.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................. 19
2.5.7. Mẫu GCN .......................................................................................................... 21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............. 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................ 23
3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất đai thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái……………………………..…….…..…..23
3.3.2. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái
giai đoạn 2017 – 2019………………………………………………………..……..23
3.3.3. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra một số giải pháp để nâng cao hiệu quả
công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái………………..……..……..23
3.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................... 24
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 24
3.4.3. Phương pháp thống kê và tổng hợp số liệu ....................................................... 24
iv
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................................. 25
4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất đai thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái……………………………………………25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tại thành phố Yên Bái ............................................. 29
4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến
công tác cấp GCN của thành phố Yên Bái ................................................................. 30
4.1.4. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .................................... 31
4.2. Đánh giá công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái
giai đoạn 2017 – 2019……………………………………………………………….34
4.2.1 Đánh giá chung công tác cấp GCN của UBND thành phố Yên Bái
trong giai đoạn 2017-2019 .......................................................................................... 34
4.2.2 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận theo từng đối tượng ............................. 39
4.3. Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra một số giải pháp để nâng cao hiệu quả
công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái.............................................. 47
4.3.1 Thuận lợi ............................................................................................................ 47
4.3.2. Khó khăn ........................................................................................................... 48
4.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn Thành phố Yên Bái ............................................................. 49
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.................................................................................... 54
5.1. Kết luận ................................................................................................................ 54
5.2. Kiến nghị .............................................................................................................. 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................... 56
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Yên Bái năm 2019 ...............................32
Bảng 4.2: Kết quả công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Yên Bái
giai đoạn từ 2017-2019 ...............................................................................................34
Bảng 4.3: Kết quả cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2017 – 2019..................................................................36
Bảng 4.4: Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2017-2019 ................................................37
Bảng 4.5: Kết quả công tác cấp GCN lần đầu trên địa bàn thành phố Yên Bái
giai đoạn 2017-2019 ...................................................................................................40
Bảng 4.6: Kết quả thực hiện công tác cấp GCN chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2017-2019 ................................................42
Bảng 4.7: Kết quả công tác cấp đổi GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Yên Bái giai đoạn 2017-2019 ....................................................................45
Bảng 4.8: Kết quả cấp GCN theo diện tích trên địa bàn thành phố Yên Bái
giai đoạn 2017 – 2019 .................................................................................................46
Bảng 4.9: Kết quả cấp GCN theo loại đất trên địa bàn thành phố Yên Bái
giai đoạn 2017 – 2019 .................................................................................................47
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................................22
Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Yên Bái .......................................................25
Hình 4.2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................41
Hình 4.3. Sơ đồ quá trình cấp đổi GCN ......................................................................44
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
GCN
Giấy chứng nhận
QLNN
Quản lý Nhà nước
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
SDĐ
Sử dụng đất
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai cũng là điều
kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, đó là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Là
yếu tố cấu thành nên lãnh thổ mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng nghàn năm của tồn
dân tộc nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người.
Ngày nay sự phát triển của quá trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước
càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng một tăng lên. Do đó vấn đề
quản lý đất đai ngày càng trở lên phức tạp hơn việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là một
vấn đề hết sức quan trọng và là một trong 15 nội dung của công tác quản lý Nhà nước
về đất đai, là hồ sơ để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai trong phạm vi cả
nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác
định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển
của thị trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước. Thành
phố n Bái là đơ thị miền núi phía bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu Tây Bắc của
tỉnh Yên Bái; là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, chính trị, an ninh quốc phịng của
cả tỉnh n Bái. Có vị trí và mối quan hệ với hành lang kinh tế xuyên Á (Vân Nam Lào Cai - Hà Nội - Hải Phịng) thơng qua hệ thống giao thông đường bộ cao tốc Nội
Bài - Lào Cai; Đường sắt, đường thủy cấp Quốc gia. Là đầu mối giao thông quan trọng
giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thơng
liên tỉnh đi qua. Do vị trí ngày càng quan trọng trong quá trình phát triển này đã làm
thay đổi các nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu sử dụng đất đai. Người dân
xem đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện các
giao dịch như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. . . Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý để đảm bảo các quyền lợi và
2
nghĩa vụ cho người sử dụng đất. Song hiện nay, công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố
trong thời gian qua vẫn cịn nhiều khó khăn, lập và quản lý hồ sơ địa chính.
Xuất phát từ những thực tế nêu trên được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường,
Khoa Quản lý Tài Nguyên em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2017-2019”
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu thực trạng và quy trình thực hiện việc cấp GCN tại thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái.
- Đánh giá công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn
2017 – 2019.
- Những thuận lợi, khó khăn và đưa ra một số giải pháp để nâng cao hiệu quả
công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế nhất là trong cơng tác
cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định riêng và công tác
này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai, các văn bản liên quan.
- Thu thập đầy đủ tài liệu, số liệu về việc cấp GCN trên địa bàn xã, phường chính
xác - trung thực - khách quan.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp GCN ở của hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đề xuất biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất và
cấp GCN.
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra những giải
pháp phù hợp để cơng tác cấp GCNQSD đất nói riêng và cơng tác quản lí nhà nước về
đất đai nói chung được tốt hơn.
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Đăng kí đất đai
* Khái niệm đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối
với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nước và xã hội [5].
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hồn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [5].
* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất [5].
* Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng
công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trị trung gian tiến hành cân bằng lợi
ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để
quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của cơng dân có
thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người cơng dân khi có các tranh
chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh
chấp đất đai [5].
* Hình thức đăng ký đất đai:
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai
được chia thành 2 giai đoạn [5].
4
- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa
chính đã thiết lập.
2.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác
lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều
688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa
ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật
Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm
2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai
thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
5
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc tồn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và khơng gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền
hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc
mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
* Khái niệm.
Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất” [6].
* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận.
- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa
đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan
trọng, nó vừa là phương thức, vừa là cơng cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng
đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp
luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về
quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay [6].
- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN.
6
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng
của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai [6].
- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần
lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN.
2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”
trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử
dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải
thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì [6]:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,
đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm
đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thơng qua việc đăng
ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ
quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai.
Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở
pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà
nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất [6].
2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN
là điều cần thiết:
7
* Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời:
Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa
XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
năm 2005.
Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường
ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi
hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thơng tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các
quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng
thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành cơng ty cổ phần hóa; trong đó
hướng dẫn cấp GCN cho cơng ty đã cổ phần hóa.
Thơng tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống kê,
kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường
về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
8
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường
quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
* Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014
của Quốc hội ban hành.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất. thuê mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm
kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
2.3.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước
Cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng. Nó chỉ
thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định. Khi người sử dụng
đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt
quỹ đất trong cả nước [14].
9
Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình
hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các văn bản luật
chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến
độ cấp giấy chứng nhận. Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ
mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành. Xã hội càng phát triển thì vai
trị của đất đai càng to lớn, đất đai càng phát huy giá trị của nó. Nó thực sự là động lực
cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ
không chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta [14].
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp giấy chứng
nhận thì cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả
như sau [14]:
Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu
ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích
cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đơ thị, đất ở nơng thôn, đất chuyên dùng, đất
sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng
nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7%
tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây
dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hồn thành và tích hợp vào cơ sở
dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh, huyện đã
cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản
lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (tồn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã),
An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã) [14].
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét riêng
từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa
phương; đất ở đơ thị cịn 15 địa phương; đất sản xuất nơng nghiệp cịn 11 địa phương;
các loại đất ở nơng thơn và đất lâm nghiệp cịn 12 địa phương; một số địa phương có
loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội,
Bình Định, Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương [14].
10
2.3.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh
2.3.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Bình Thuận
Hiện nay, tỉnh Bình Thuận có tổng diện tích tự nhiên là 781.281,93 ha, với 10
đơn vị hành chính, gồm: 08 huyện (Đức Linh, Tánh Linh, Hàm Tân, Hàm Thuận Nam,
Hàm Thuận Bắc, Tuy Phong, Bắc Bình, Phú Quý), 01 thị xã (thị xã La Gi) và 01 thành
phố (thành phố Phan Thiết), trong đó diện tích đất ở đơ thị là 2.292,75 ha. Bên cạnh
đó, trên địa bàn tỉnh chỉ có 02 dãy nhà chung cư tại thành phố Phan Thiết do Nhà nước
quản lý, ngồi ra khơng có dãy nhà chung cư nào khác do các tổ chức kinh tế đầu tư,
nên khơng có trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà ở chung
cư cũng như giải pháp giải quyết các trường hợp dự án xây dựng không đúng quy
hoạch, thiết kế được duyệt, xây dựng không đúng giấy phép, chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính.
Tính đến 30/6/2015, tồn tỉnh Bình Thuận đã cấp được 694.673,26
ha/707.288,65 ha, đạt 98,22% diện tích các loại đất cần cấp, trong đó cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tại đô thị là 2.091,34 ha/2.292,75 ha,
đạt 91,22%.
Ngoài những kết quả đã đạt được nêu trên, trong q trình thực hiện cịn một
số những tồn tại như: chính sách pháp luật về đất đai, xây dựng và nhà ở thường xuyên
có sự thay đổi qua từng thời kỳ, do đó việc triển khai thực hiện của địa phương cũng
gặp nhiều khó khăn; cơng tác phổ biến, tuyên truyền về Luật Đất đai, Luật Xây dựng,
Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn dưới luật đến với người dân của các cấp chính
quyền từ cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã còn hạn chế; việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở đô thị trước đây chủ yếu sử dụng bản đồ giải thửa đo đạc từ năm 1990,
1992, bản đồ đo đạc theo Nghị định số 60/CP đo đạc năm 1996, 1997, chất lượng bản
đồ chưa cao, độ chính xác thấp nên dễ dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại; cơ quan
quản lý nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý, chỉnh lý biến động về
đất đai, nhà ở…(Phạm Khuê “2015”)[15].
2.3.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Sơn La
Thực hiện chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày
4/4/2013 của Thủ tướng chính phủ, Sở TN&MT Sơn La đã tham mưu cho UBND tỉnh
11
Sơn La ban hành Quyết định số 972/QĐ-UBND ngày 17/5/2013, về việc giao chỉ tiêu
cấp GCN lần đầu cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Sơn La năm
2013; quyết định 1550/QĐ-UBND ngày 25/7/2013 đẩy mạnh công tác cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh.
Theo đó, đến nay, tỉnh Sơn La đã cấp được 489.965 giấy chứng nhận với tổng
diện tích 1.149.641 ha, đạt 93,12%. Cơ bản đạt được mục tiêu theo chỉ thị của Thủ
tướng Chính phủ. Trong đó, đất sản xuất nơng nghiệp đã cấp giấy cho 230.663 ha, đạt
89%. Đất lâm nghiệp 905.693 ha, đạt 99%. Đất ở nông thôn 5.890 ha, đạt 88%. Đất ở
đô thị 695 ha, đạt 95%. Đất chuyên dùng 6.700 ha, đạt 94,6%.
Tại các huyện Yên Châu, Phù n, về cơ bản đã hồn thành cơng tác cấp GCN.
Song bên cạnh đó, 5 huyện Thuận Châu, Mai Sơn, Bắc Yên, Sốp Cộp, tiến độ cấp còn
chậm và thấp. Hiện nay, Sở TN&MT Sơn La, Phòng TN&MT các huyện, thành phố
đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ cấp GCN lần đầu cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh. (Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Sơn La, Báo cáo thống kê đất đai
năm 2015 của tỉnh sơn la).
2.3.2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Tuyên Quang
Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai được thành phố
Tuyên Quang quan tâm, chú trọng tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật. Công
tác quản lý đất đai được từng bước đi vào nề nếp góp phần giúp thành phố sử dụng
quỹ đất hợp lý trong phát triển đô thị hiện đại.
Chi cục Thuế thành phố tăng cường kiểm tra các trường hợp chuyển quyền sử
dụng đất đối với đất phi nông nghiệp, nếu người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ
thuế sử dụng đất hàng năm thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế đất hàng năm đối với nhà
nước. Phịng Tài ngun và Mơi trường phối hợp với đơn vị có liên quan đẩy nhanh
tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến hết năm 2013, thành phố cơ bản
hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trên địa bàn với 38.578/41.387 giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đạt 93,2%; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 34 điểm
12
trường/13 trường mầm non; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Dự án 672 tại
phường Nông Tiến và 5 xã trên địa bàn.
Từ đầu năm đến hết tháng 9-2015, thành phố đã giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho 234 trường hợp. Cùng với đó, thành phố cũng giải
quyết 1.039 hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; xác nhận đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất cho 1.592 trường hợp và xóa thế chấp cho 1.592 trường
hợp.
Đồng thời, thành phố tiếp tục hoàn thành lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chung;
đồ án điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch mạng lưới
giao thơng; quy hoạch cấp nước, thốt nước và xử lý nước thải thành phố đến năm
2020, định hướng phát triển đến năm 2030... Từ đó, góp phần giúp thành phố thực hiện
hiệu quả công tác quản lý, sử dụng đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
quy hoạch đô thị bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Kết quả cấp GCNQSD đất trên đây đã tạo cơ sở cho người sử dụng đất quản lý
và sử dụng đất ổn định theo pháp luật, có hiệu quả. Các giao dịch về quyền sử dụng đất
được thực hiện trên GCNQSD đất theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho
mọi người dân, hạn chế được các tranh chấp, khiếu kiện về sử dụng đất đai.
2.4. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh n Bái
Nhìn chung cơng tác cấp GCN trên địa bàn tỉnh Yên Bái trong thời gian qua đã có
những chuyển biến rõ rệt và được sự quan tâm của các cấp uỷ, chính quyền các cấp, chú
trọng nhằm hồn thiện kế hoạch cấp GCN đã đề ra. Các văn bản công văn chỉ đạo thực
hiện được UBND tỉnh thông qua và áp dụng đúng theo quy định, nhằm cụ thể hố các thủ
tục hành chính và tháo gỡ các vướng mắc trong q trình cấp GCN, thủ tục hành chính
khơng ngừng được hồn thiện hơn. Tuy nhiên bên cạnh đó khơng thể khơng kể đến những
khó khăn vướng mắc trong cơng tác cấp GCN cịn gặp phải trên địa tỉnh như số GCN cần
cấp cịn tồn đọng tại do cơng tác chuyên nghành còn hạn hẹp, người dân còn chưa lắm
được rõ những quy định của Luật Đất đai vì vậy mà cơng tác hồn thiện hồ sơ cịn chậm,
ngun nhân là người sử dụng đất khi nhận GCN phải nộp lệ phí đo đạc, lệ phí cấp giấy
và thực hiện nghĩa vụ tài chính nên người sử dụng đất chỉ nhận giấy khi có nhu cầu giao
dịch liên quan đến đất đai.
13
Tính đến thời điểm 31/12/2019, tồn tỉnh n Bái đã cấp được 504.054 giấy chứng
nhận với tổng diện tích là 334.638,85 ha/366.686,00 ha cần cấp, đạt 91,26% diện tích cần
cấp; trong đó:
- Nhóm đất nơng nghiệp 283.404 giấy, diện tích 323.191,98 ha đạt 91,29%.
- Nhóm đất phi nơng nghiệp 220.650 giấy, diện tích 11.446,87 ha đạt 90,43%.
2.5. Những quy định chung về giấy chứng nhận
2.5.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013: "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất” [15].
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá trính xác
lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ đất
đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng
đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với
quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn, biết
được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử dụng đất, loại đất, mục đích
sử dụng đất. GCN cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
2.5.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật đất
đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật đất đai 2013.
Theo điều 105 Luật đất đai 2013, quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định
14
cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao [6].
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất [6].
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam [6].
2.5.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người
có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp
cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u
cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
15
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của
vợ hoặc chồng thì được cấp đơi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có
yêu cầu.
2.5.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.5.4.1. Chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp người sử dụng đất được
cấp giấy chứng nhận như sau [6]:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này.
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành.
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
16
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có.
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.5.4.2. Chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng không phải là nhà ở
Căn cứ Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về việc chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khơng phải là nhà ở như sau [4]:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các
loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng cơng trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp cơng trình đã xây dựng khơng đúng với giấy phép xây dựng được
cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng
xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy phép khơng ảnh hưởng đến an tồn cơng
trình và này phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt.
b) Giấy tờ về sở hữu cơng trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua
các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định
của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
