Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố nha trang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA-VŨNG TÀU
-------------------------

̃̃
NGUYÊN THI ̣LINH CHÂU

̃́́

NHỮNG YÊU TÔ ANHH

ĐINḤ MUA NHÀỞCHUNG CƯ CỦA KHÁCH
HANG TAỊ THANH PHÔ NHA TRANG
̃̀

̀

́

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 8340101
Mãsốsinh viên: 18110120
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Quang Vinh

Bà Rịa-Vũng Tàu, tháng 3 năm 2021


LỜI CẢM ƠN
Tơi xin trân trọng bày tỏ lịng biết ơn đối với TS. Nguyễn Quang Vinh đã tận

tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn. Thầy không
những đã hướng dẫn tôi về kiến thức và phương pháp luận khoa học mà còn giúp
tôi học hỏi được thái độ làm việc nghiêm túc.
Tôi xin chân thành cảm ơn Khoa Quản trị kinh doanh và Viện Đào tạo quốc
tế và Sau đại học – Trường Đaịhocc̣ BàRiạ–Vũng Tàu đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi
trong q trình học tập và thực hiện luận văn. Tôi cũng xin cảm ơn tất cả đồng
nghiệp, bạn bè và người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình tìm kiếm tài
liệu để bổ sung kiến thức trong quá trình thực hiện luận văn.
Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã cố gắng hoàn thiện luận văn một cách
tốt nhất, trao đổi và tiếp thu ý kiến đóng góp của q Thầy, Cơ và đồng nghiệp;
tham khảo nhiều tài liệu song cũng không thể tránh khỏi sai sót. Rất mong nhận
được sự đồng cảm từ mọi người.
Xin chân thành cảm ơn!

Người thực hiện luận văn

Nguyễn Thi L
c̣ inh Châu


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Kết quảvà
các số liệu nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa được cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các thơng tin và tài liệu trình bày trong luận văn có
ghi rõ nguồn gốc trích dẫn.
Thành phố Nha Trang, ngày 22 tháng 03 năm 2021
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi L
c̣ inh Châu

-i-

TÓM TẮT
Nghiên cứu “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhàởchung cư của
khách hàng tại thành phốNha Trang” được thực hiện nhằm xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhàở chung cư từ đó đánh giá mức độ quan trọng của
các yếu tố đến quyết định mua của khách hàng taịthành phốNha Trang. Căn cứ vào
cơ sở lý thuyết và kết quả các nghiên cứu có liên quan, nghiên cứu đề xuất mơ hình
lý thuyết với 5 giả thuyết đo lường quyết định mua nhàởchung cư của khách hàng
taịthành phốNha Trang (từ H1 đến H5).
Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ gồm có 6 thang đo lý thuyết với
30 biến quan sát (18 biến độc lập và 03 biến phụ thuộc), cụ thể là: thang đo Đặc điểm
(5 biến quan sát); thang đo Tài chính (3 biến quan sát); Thang đo Vi tc̣ rí (3 biến quan
sát); thang đo Mơi trường xung quanh (4 biến quan sát); thang đo Tín ngưỡng (3 biến
quan sát); thang đo Quyết định mua nhà(3 biến quan sát). Dữ liệu thu thập được làm
sạch vàphân tích bằng phần mềm SPSS với một số phương pháp phân tích: Thống kê
mô tả, kiểm định độ tin cậy của thang đo thơng qua hệ số Cronbach’s Alpha, phân
tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy.
Kết quả nghiên cứu đã đạt được mục tiêu đề ra, cụ thể là: Xác định và đo
lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác đôngc̣ đến quyết định chọn nhàởchung
cư của khách hàng, qua đó đề xuất một số kiến nghị rút ra từ kết quả nghiên cứu
nhằm giúp các doanh nghiêpc̣ kinh doanh trong linhh̃ vưcc̣ nhàở cải thiêṇ chiến lươcc̣
kinh doanh của mình đểđáp ứng tốt hơn nữa nhu cầu của khách hàng vànâng cao
hiêụ quảkinh doanh, gia tăng lơị nhuâṇ. Cụ thế, kết quả phân tích cho thấy cả 5 yếu
tố trong mơ hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
của khách hàng tại thành phố Nha Trang đều gây ảnh hưởng cùng chiều tới quyết
định mua nhà của khách hàng với mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định
mua nhà lần lượt là Vị trí nhà (0,279), Đăcc̣ điểm (0,275), Tài chính (0,210), Mơi

trường xung quanh (0,165) vàTín ngưỡng (0,144).


-ii-

MỤC LỤC
MỤC LỤC................................................................................................................ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU.......................................................................................v
DANH MỤC HÌNH VẼ........................................................................................... vi
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU.......................................................................................1
1.1.

Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu..............................................................1
1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn....................................................................1
1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan..................................3

1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu.......................................................4
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................4
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu...................................................................................5
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................5
1.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................6
1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính...........................................................6
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng........................................................6
1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ..........................................................6
1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức..................................................7
1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu............................................................................7
1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn.........................................................................7
1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết.........................................................................7
1.6. Kết cấu của đề tài...............................................................................................8
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU............................9

2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng......................................................................9
2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu............................................ 12
2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ............................................................... 12
2.2.2. Khái niệm về Hành vi............................................................................. 13
2.2.3. Khái niệm về Quyết định........................................................................ 13
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ..................................13
2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước................................14


-iii-

2.3.1 Nghiên cứu trong nước............................................................................ 14
2.3.2. Các nghiên cứu ngoài nước..................................................................... 16
2.4. Các giả thuyết nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu........................................... 19
2.4.1. Tóm tắt các giả thuyết............................................................................. 19
2.4.2. Mơ hình nghiên cứu................................................................................ 20
2.4.2.1. Mối quan hệ giữa đặc điểm nhà và quyết định mua chung cư.......20
2.4.2.2. Mối quan hê c̣giữa tình hình tài chính và quyết định mua chung cư21

2.4.2.3. Mối quan hê gc̣ iữa vi c̣trínhàvà quyết định mua chung cư................22
2.4.2.4. Mối quan hê gc̣ iữa môi trường xung quanh và quyết định mua chung
cư............................................................................................................... 23
Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................................... 25
3.1. Quy trình nghiên cứu........................................................................................ 25
3.1.1. Nghiên cứu sơ bộ.................................................................................... 25
3.1.2. Nghiên cứu chính thức............................................................................ 25
3.2. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................. 27
3.2.1. Nghiên cứu định tính............................................................................... 27
3.2.1.1. Phương pháp tiến hành nghiên cứu định tính................................27
3.2.1.2. Kết quả nghiên cứu định tính........................................................ 27

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng...................................................... 31
3.2.2.1. Phương pháp chọn mẫu................................................................. 31
3.2.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu........................................................ 31
3.2.2.3. Tiêu chí chọn mẫu......................................................................... 32
3.2.2.4. Phương pháp xử lý dữ liệu phân tích............................................. 32
3.3. Mẫu nghiên cứu chính thức.............................................................................. 33
3.4. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ.............................................................. 34
3.4.1. Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha..................................... 34
3.4.2. Phân tích yếu tố khám phá EFA.............................................................. 35
3.4.2.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập............................................... 35
3.4.2.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc................................................. 37


-iv-

́

Chương 4: KÊT QUẢ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU....................................................... 39
4.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu................................................................................ 39
4.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo..................................................................... 40
4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA...................................................................... 42
4.3.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập........................................................ 42
4.3.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc.......................................................... 44
4.4. Phân tích tương quan giữa các biến.................................................................. 45
4.5.Kiểm định mơ hình hồi quy bội......................................................................... 46
4.5.1. Kiểm định mức độ phù hợp của mơ hình................................................ 46
4.5.2. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến...................................................... 47
4.5.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan...................................................... 47
4.5.4. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi............................................. 47
4.5.5. Kiểm định tính phân phối chuẩn của phần dư......................................... 48

4.6. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu...................................................................... 49
4.7. Thảo luận kết quả nghiên cứu........................................................................... 51
Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ................................................... 54
5.1. Kết luận............................................................................................................ 54
5.2. Hàm ý quản trị.................................................................................................. 55
5.2.1. Cải thiện yếu tố vi tc̣ rínhà......................................................................... 55
5.2.2. Cải thiện yếu tố đăcc̣ điểm nhà................................................................. 56
5.2.3 Cải thiện yếu tố Tài chính........................................................................ 57
5.2.4 Cải thiêṇ yếu tốMơi trường xung quanh.................................................. 58
5.2.5 Cải thiêṇ yếu tốTín ngưỡng..................................................................... 59
5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo............................................................ 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................... 61
PHỤ LỤC 1: Câu hỏi thảo luận phỏng vấn............................................................. 64
PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ................................................... 67
PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức...................................................... 68

́

PHỤLỤC 4: KÊT QUẢXỬLÝDỮLIỆU................................................................... 71


-v-

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Dân sốNha Trang phân theo khu vưcc̣ giai đoaṇ 2016-2019.......................1
Bảng 1.2. Diêṇ tích sàn xây dưngc̣ hoàn thành phân theo loaịnhà2016-2019.............2
Bảng 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009................10
Bảng 2.2: Tóm tắt một số nghiên cứu liên quan trước đây...................................... 18
Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện đề tài nghiên cứu......................................................... 26
Bảng 3.2: Thang đo yếu tốĐặc điểm căn hô............................................................ 29

Bảng 3.3: Thang đo yếu tốTài chính........................................................................ 30
Bảng 3.4: Thang đo yếu tốVị trí.............................................................................. 30
Bảng 3.5: Thang đo yếu tốMơi trường xung quanh................................................. 30
Bảng 3.6: Thang đo yếu tốTín ngưỡng.................................................................... 31
Bảng 3.7: Thang đo yếu tốQuyết định mua nhà....................................................... 31
Bảng 3.8. Kiểm định sơ bộ độ tin cậy các thang đo................................................. 34
Bảng 3.9 Kết quả EFA của thang đo các yếu tốảnh hưởng...................................... 36
Bảng 3.10. Kết quả EFA của thang đo “Quyết đinḥ mua nhàởchung cư”................37
Bảng 4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát........................................................................... 39
Bảng 4.2. Kiểm định độ tin cậy các thang đo các yếu tốảnh hưởng......................... 40
Bảng 4.3 Kết quả EFA của các thang đo vềcác yếu tốảnh hưởng............................43
Bảng 4.4. Kết quả EFA của thang đo quyết đinḥ mua nhà ở chung cư....................44
Bảng 4.5. Kết quảtương quan giữa các biến trong mơ hình đềxuất (N=200)...........45
Bảng 4.6. Bảng tóm tắt mơ hình.............................................................................. 46
Bảng 4.7. Bảng phân tích ANOVA.......................................................................... 46
Bảng 4.8. Bảng kết quảphân tích hồi quy................................................................ 47
Bảng 4.9. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu................................................ 50
Bảng 5.1. Thống kê mô tả yếu tố Vi tc̣ rí.................................................................... 56
Bảng 5.2. Thống kê mơ tả yếu tố Đăcc̣ điểm............................................................. 57
Bảng 5.3. Thống kê mô tả yếu tố Tài chính............................................................. 58
Bảng 5.4. Thống kê mơ tả yếu tố môi trường xung quanh....................................... 58


-vi-

Bảng 5.5. Thống kê mơ tả yếu tố tín ngưỡng........................................................... 59

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Các bước thơng qua quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng......11
Hình 2.2. Mơ hình nghiên cứu đề xuất................................................................... 24

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài................................................ 26
Hình 4.1. Đồ thị phân tán Scatterplot...................................................................... 48
Hình 4.2. Biểu đồ tần số Histogram......................................................................... 48
Hình 4.3. Biểu đồ Normal P-P................................................................................. 49


-1-

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
Chương 1 giới thiệu cơ sở nền tảng của vấn đề nghiên cứu liên quan đến luận
văn. Bố cục trình bày của chương 1 bao gồm: (1) Sự cần thiết của vấn đề nghiên
cứu, (2) Mục tiêu nghiên cứu vàcâu hỏi nghiên cứu, (3) Phương pháp nghiên cứu,
(4) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu; (5) Ý nghĩa, đóng góp mới của kết quả
nghiên cứu và (6) Kết cấu của luâṇ văn.

1.1.

Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn
Đối với con người, nơi ăn chốn ởlàmơṭnhu cầu cấp thiết, cóthểnói “an cư” thì

mới “lạc nghiệp”. Xãhơịngày mơṭphát triển, nhu cầu này lại càng trở nên cấp thiết
hơn nữa khi dân số tăng nhanh, đặc biệt là ở những khu vực đơng dân cư và có kinh
tế phát triển taịcác thành phốlớn như thành phố Nha Trang. Sốliêụ thống kê vềdân
sốthành phốNha Trang phân theo khu vưcc̣ giai đoaṇ 2016 -2019 như sau:
Bảng 1.1. Dân sốNha Trang phân theo khu vưcc̣ giai đoaṇ 2016-2019
(Đơn vị tính: Người)

Khu vực
Thanh thi c̣

̀̀

Nơng thơn
Tổng

(Ng̀n: Niên giám Thống kê Khánh Hòa, 2019)
Sốliêụ thống kê Bảng 1.1 cho thấy dân sốthành phố Nha Trang tăng xấp xỉ 1%
qua các năm. Tuy nhiên dân số taịkhu vưcc̣ nông thôn laịgiảm qua các năm 2017,
2018, 2019 lần lươṭ là0,53%; 1,19%; 3,37%. Thống kê này cho thấy cósư c̣


-2-

dicḥ chuyển dân cư từ khu vưcc̣ nông thôn đến thành thi,c̣khiến tỷlê c̣dân sốtaịthành thi
c̣tăng cao qua các năm 2017, 2018, 2019 cu c̣thểlà2,92%; 1,98% và3,07%.
Quỹ đất không phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở
theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Nhà chung cư hình thành từ đó. Nhà
chung cư là sản phẩm của sư c̣kết tinh giữa kiến trúc cơng trình, các yếu tố kỹ thuật,
chất lượng dịch vụ vàquản lý của mỗi khu chung cư. Mơ hình chung cư được kết
nối hồn hảo trong một khơng gian chung của tồ nhà bao gồm những cơng trình
tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm đồng thời vừa cótính độc lập và riêng biệt về sở
hữu. Từ các giátri c̣ riêng biêṭđó, nhà ở chung cư ngày càng phùhơpc̣ với đời sống
cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Đáp
ứng nhu cầu vàthi c̣ hiếu ngày càng đa dangc̣ của khách hàng, các chung cư, toà nhà
cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều hơn với sư c̣đa dangc̣ vềkiến trúc, tiêṇ nghi
cũng như tầm giá.
Bảng 1.2. Diêṇ tích sàn xây dưngc̣ hồn thành phân theo loaịnhà2016-2019
(Đơn vị tính: m2)

Nhà ở

Chung cư
Riêng le
Tư c̣xây

(Nguồn: Niên giám Thống kê Khánh Hòa, 2019)
Sốliêụ taịBảng 1.2 cho thấy nhàởriêng levànhàtư c̣xây của hô dc̣ ân cư tăng nhe
c̣qua các năm (từ 14% - 21%). Đối với loaịhình nhàởchung cư laịcósư c̣tăng trưởng
manḥ 112,39% trong năm 2017; 61,15% trong năm 2018, tuy nhiên tốc đơ c̣ tăng
trưởng suṭgiảm chỉcịn tăng 20% trong năm 2019. Điều này làdo kể từ sau tác đôngc̣
của dicḥ bênḥ Covid-19, thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ nói
riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá. Để tháo gỡ khó


-3-

khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, đềtài đi sâu
nghiên cứu những yếu tốtác đôngc̣ đến quyết đinḥ mua nhàở chung cư của khách
hàng taịthành phốNha Trang, từ đóđưa ra hàm ýquản tri c̣giúp các doanh nghiêpc̣ kinh
doanh bất đôngc̣ sản cải thiêṇ tình hình kinh doanh hiêṇ taị.
1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan
Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố
về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư nhưng việc áp dụng
những mô hình lý thuyết đó vào hồn cảnh Việt Nam có thể khơng phù hợp do mỗi
quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hố, xã hội. Ngồi ra, dựa trên cơ sở
tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên
cứu về quyết đinḥ mua căn hô c̣chung cư của khách hàng cũng như các yếu tố chính
ảnh hưởng đến quyết định đó.
Theo sốliêụ vềlê pc̣ hítrước ba đc̣ ối với nhàchung cư đươcc̣ thống kê taịChi cucc̣
Thuế thành phố Nha Trang thìsố m2 sàn xây dưngc̣ đãđươcc̣ chuyển nhươngc̣ trong

năm 2018 là150.955 m2, năm 2019 là115.206 m2, tương ứng với tỷlê c̣tồn kho trong
2 năm 2018, 2019 là53% và79%. Măcc̣ dùtốc đô c̣xây dưngc̣ nhàởchung cư taị thành
phố Nha Trang không ngừng tăng qua các năm (số liêụ bảng 1.2) nhưng tỉlê c̣tiêu thu
c̣laị chưa tương xứng trong khi nhu cầu nhà ở taịđiạ phương ngày càng cao. Nguyên
nhân có thểkểđến làdo thành phố Nha Trang tâpc̣ trung phát triển các căn hô c̣du licḥ
lànhững căn hô cc̣ ao cấp với tầm giácao đang ngày càng dư nguồn cung trong khi các
căn hơ cc̣ hung cư tầm trung vàbình dân laịđang thiếu huṭ. Từ đócóthểthấy, trên cơ sở
các nghiên cứu cùng đềtài trong và ngoài nước đa th̃ hưcc̣ hiêṇ vẫn chưa giúp cho các
doanh nghiêpc̣ hoaṭđôngc̣ trong linhh̃ vưcc̣ bất đôngc̣ sản taịthành phố Nha Trang ứng
dungc̣ tốt vào thưcc̣ tếtaịthành phố.
Căn cứ vào những cơ sở trên, đề tài “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua nhàởchung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang” được lựa chọn để
nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa chọn
căn hộ chung cư của người dân, từ đóđưa ra thêm những kiến nghị để giúp


-4-

các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, giải phóng nhanh
lượng hàng tồn kho, vượt qua được những khó khăn của cuộc khủng hoảng kinh tế
ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ khác trong tương lai.
Trong bối cảnh hiêṇ nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư
gặp trình trạng khó khăn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do khơng tìm được đầu ra
trong khi nhu cầu về nhà ở tại thành phố Nha Trang là khálớn. Do đó, việc nghiên
cứu quyết định mua nhàcủa khách hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết,
giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố, yêu cầu của khách hàng để từ đó có được
chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay.
Mơṭsốnghiên cứu liên quan trong và ngồi nước đã thực hiện cóthểkểđến như
nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social
responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), nghiên cứu

“Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using
the analytic hierarchy process” của Fan (2010), nghiên cứu “House Purchasing
Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue và côngc̣
sư c̣ (2011), nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of customers
in Vietnam” của Phan Thanh Si h̃(2012), nghiên cứu về “Những yếu tố ảnh hưởng đến
quyết đinḥ choṇ mua căn hô c̣ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần
đầu taị thành phố Hồ Chí Minh” của Ngũn Cơng Phương (2013), nghiên cứu “Các
yếu tốảnh hưởng đến quyết đinḥ mua căn hô c̣ chung cư của khách hàng taịthành
phốHồChíMinh” của Nguyễn Thi c̣Ngocc̣ Vương (2015).

1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Nghiên cứu này tiến hành xây dựng và kiểm
định mối quan hệ giữa các yếu tốcóảnh hưởng đến quyết đinḥ quyết định mua nhà ở
chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang. Từ kết quả đạt được, nghiên cứu
đưa ra các hàm ý quản trị để các doanh nghiêpc̣ kinh doanh bất đơngc̣ sản có


-5-

những biêṇ pháp tác đơngc̣ cóhiêụ quảvào các yếu tốảnh hưởng lớn đối với quyết
đinḥ mua nhàcủa khách hàng.
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
Mục tiêu 1: Xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định quyết
định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang, qua đó hiểu
được bản chất của quyết định đó.
Mục tiêu 2: Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định
quyết định mua nhàởchung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Mục tiêu 3: Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho
chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng.

1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Theo các mục tiêu nghiên cứu đãnêu ở trên, luận văn đưa ra các câu hỏi
nghiên cứu như sau:
Câu hỏi 1: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết đinḥ quyết định mua nhàở
chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang?
Câu hỏi 2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết đinḥ quyết định mua
nhàởchung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang như thế nào?
Câu hỏi 3: Hàm ý quản trị nào cải thiện các yếu tố nhằm nâng cao quyết đinḥ
quyết định mua nhàởchung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đinḥ mua nhà ở chung
cư, quyết đinḥ mua nhàở chung cư và mối quan hệ giữa các yếu tốnày với quyết đinḥ
quyết đinḥ mua nhàởchung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Đối tượng khảo sát: Các khách hàng taịthành phố Nha Trang đãtừng mua
nhàởchung cư tại thành phố Nha Trang.


-6-

Phaṃ vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu khảo sát khách hàng đãmua
nhàởchung cư trên điạ bàn thành phốNha Trang từ 01/2018 đến 12/2019.
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Năm 2020
Giới hạn phạm vi nghiên cứu: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đinḥ
mua nhàởchung cư của khách hàng là hướng nghiên cứu rộng. Quyết đinḥ mua
nhàở chung cư của khách hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nghiên cứu này chỉ xem
xét tác động của môṭsốyếu tố qua khảo sát đươcc̣ xem làyếu tốchính tác đơngc̣ vào
quyết đinḥ mua nhàởchung cư của khách hàng taịthành phố Nha Trang.

1.4. Phương pháp nghiên cứu

1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn một số khách hàng đã mua căn hộ
chung cư taị thành phố Nha Trang. Kết quả đaṭđươcc̣ từ nghiên cứu này được dùng
để hồn chỉnh mơ hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo đãđươcc̣ sử dụng từ
những nghiên cứu trước.
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
Thực hiện nghiên cứu định lượng với cách thức thu thâpc̣ dữliêụ thông qua
bảng câu hỏi khảo sát. Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng
thang đo Likert với 5 mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người
phỏng vấn mong muốn.
1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Nghiên cứu sơ bô (n =50): Mẫu nghiên cứu sơ bộ được nhập liệu và phân
tích sơ bộ bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và nhân tố khám phá EFA nhằm kiểm
định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các biến quan sát trong thang đo. Các biến
quan sát của thang đo không thỏa mãn điều kiện trong bước này sẽ bị loại và các
biến quan sát còn lại được sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức.


-7-

1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức
Nghiên cứu chính thức (N =150): Luận văn tiến hành khảo sát bằng bảng câu
hỏi chính thức. Dữ liệu nghiên cứu được xử lý: Các thang đo sẽ được kiểm định độ
tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA một lần nữa. Tiếp theo, thang đo sẽ
được đánh giá bằng phân tích tương quan, phân tích hồi quy để xác định yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhàởchung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang
và kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đem lại giá trị thực tiễn cho các đối tượng liên quan bao
gồm các doanh nghiệp hoaṭđôngc̣ kinh doanh trong linhh̃ vưcc̣ mua bán nhàởvàcác
khách hàng quan tâm đến viêcc̣ lưạ choṇ nhàởchung cư thích hơpc̣.
Đối với các doanh nghiệp mua bán nhàở: Doanh nghiệp nhâṇ biết đươcc̣ các
yếu tốnào cóảnh hưởng đến quyết đinḥ mua nhàở chung cư của khách hàng và mức
đô c̣ tác đơngc̣ của các yếu tốđóra sao. Từđó, các doanh nghiệp cónhững chiến lươcc̣
kinh doanh cu tc̣ hể, phùhơpc̣ nhằm làm tăng kết quả hoạt động kinh doanh.
Đối với khách hàng đang tim
̀ kiếm mua nhàở: Kết quả nghiên cứu giúp các
khách hàng đang cónhu cầu tìm nhàởchung cư cócơ sởđểtìm hiểu, tiếp câṇ các
thơng tin liên quan, từ đótìm ra đươcc̣ sản phẩm đáp ứng cao nhất nhu cầu của bản
thân.
1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết
Thứ nhất, nghiên cứu kiểm nghiệm mơ hình của một số nghiên cứu liên quan
trước đây, từ xây dựng đến hoàn thiện mơ hình nghiên cứu đề xuất về các yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhàở chung cư tại của khách hàng tại thành phố Nha
Trang.
Thứ hai, nghiên cứu đồng thời phát triển hệ thống thang đo cho các yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định mua nhàở chung cư tại của khách hàng tại thành phố


-8-

Nha Trang, bổ sung vào hệ thống thang đo cơ sở tại thị trường đất đai và nhà ở tại
thành phố Nha Trang. Mơ hình nghiên cứu đươcc̣ xây dưngc̣ taịđềtài này làcơ sởdữ liêụ
để những nhà nghiên cứu cùng lĩnh vực tham khảo, kếthừa vàthực hiện mở rôngc̣ các
đề tài nghiên cứu tiếp theo.

1.6. Kết cấu của đề tài

Chương 1. Giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu: Bao gồm sự cần thiết của
vấn đề nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp nghiên cứu, đối tượng, phạm vi, ýnghiã
của nghiên cứu, kết cấu của luận văn.
Chương 2. Cơ sở lý thuyết: Trình bày lý thuyết nền và các khái niệm nghiên
cứu làm xây dưngc̣ thành mơ hình nghiên cứu về mối quan hệ giữa các khái niệm
trong mơ hình.
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp và quy trình
nghiên cứu, cách thức chọn mẫu, các bước xử lý dữ liệu, phương pháp kiểm định
mơ hình, kiểm định giả thuyết để phân tích mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng giữa
các khái niệm nghiên cứu.
Chương 4. Phân tích dữ liệu: Trình bày đặc điểm của mẫu nghiên cứu, phân
tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, đánh giá mơ
hình đo lường và mơ hình cấu trúc. Cuối cùng, là kiểm định các giả thuyết nghiên
cứu được đề xuất ban đầu và thảo luận kết quả nghiên cứu.
Chương 5. Kết luận và hàm ý quản trị: Trình bày các hàm ý quản trị giúp các
doanh nghiệp kinh doanh nhàởchung cư cóthểcải thiêṇ kết quảkinh doanh cùng một
số hạn chế và đề xuất một số hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.


-9-

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
Chương 1 đã giới thiệu khái quát về đề tài nghiên cứu. Chương 2 giới thiệu lý
thuyết nền của nghiên cứu làlýthuyết vềhành vi người tiêu dùng và các nghiên cứu
có liên quan làm cơ sở cho thiết kế nghiên cứu. Chương 2 bao gồm 3 phần: (1) Tóm
tắt lý thuyết về hành vi người tiêu dùng. (2) Phân tích khái niêṃ nghiên cứu và tổng
quan các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà từ các nghiên cứu trước.
(3) Xây dưngc̣ mơ hình nghiên cứu.

2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng

Tiêu dùng là môṭ hành vi rất quan trọng đối với con người. Tiêu dùng là hành
động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, ước muốn cũng như các nhu cầu về tình
cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình bằng việc mua sắm vàsử dungc̣ các
sản phẩm (Kotler, 2009).
Người tiêu dùng là một cá nhân với những tính chất riêng biệt của bản thân
mua hàng hóa sản phẩm, dịch vụ để sử dung,c̣ đáp ứng các nhu cầu của mình. Mục
tiêu của người tiêu dùng là cùng môṭkhoản ngân sách đểmua sắm làm sao cóthể
đaṭlơị ích sử dungc̣ cao nhất. Trong nghiên cứu này, căn hô c̣ chung cư làsản phẩm
được nghiên cứu và những người đãtừng mua nhàởchung cư lànhững người tiêu
dùng đươcc̣ nghiên cứu.
Người tiêu dùng ln cónhững hình thái mua sắm khác biêṭtrong quátrình
đưa ra các quyết định mua cho nhu cầu của cá nhân hay gia đình. Các vấn đềliên
quan đến viêcc̣ mua sắm của khách hàng màcác doanh nghiêpc̣ phát triển sản phẩm
luôn nỗlưcc̣ đểnắm rõnhư họ là ai, họ mua như thế nào, họ mua ở đâu, khi nào và tại
sao họ lại mua, v.v… Đã có rất nhiều các nghiên cứu marketing diễn ra với mucc̣
đích tìm hiểu các yếu tốliên quan đến quyết đinḥ mua sắm của khách hàng.


-10-

Bảng 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009
Kích thích
Marketing
Sản phẩm
Giá cả
Vị trí
Chiêu thị

Theo Kotler (2009), ý thức của người tiêu dùng bi c̣tác đôngc̣ bởi các yếu tố
marketing và các yếu tố môi trường. Sư c̣tác đơngc̣ của hai nhóm yếu tố này se h̃

chuyển thành những đáp ứng cần thiết của người mua. Hơn nữa mỗi người mua cịn
cóđăcc̣ điểm vàqtrình ra quyết đinḥ mua khác nhau từ đómỗi người mua sẽ có
những đáp ứng vàhành vi mua khác nhau.
Cũng theo Kotler, các bước của q trình thơng qua quyết định mua sản
phẩm của người tiêu dùng diễn ra qua 5 giai đoạn như sau:
1)

Nhận thức vấn đề, tức lànhâṇ dangc̣ đươcc̣ nhu cầu của bản thân từ các yếu

tố kích thích bên trong hoăcc̣ bên ngoài. Trong nghiên cứu này Nhận thức vấn đề
chính lànhu cầu vềnhàởcủa khách hàng ở thành phố Nha Trang.
2)

Tìm kiếm thông tin vềsản phẩm màngười mua đang cónhu cầu: Những

thơng tin này đươcc̣ người mua tìm hiểu từ nhiều nguồn khác nhau màcóthểchia
thành bốn nhóm chủ yếu, bao gồm: nguồn thơng tin cá nhân có đươcc̣ từ những
người thân quen xung quanh như gia đình, baṇ bè, v.v…; nguồn thông tin thương
maịnhâṇ đươcc̣ qua hoaṭđôngc̣ marketing của người bán như quảng cáo, bao bìsản
phẩm, giới thiêụ của nhân viên bán hàng, v.v…; nguồn thông tin công côngc̣ nhâṇ
đươcc̣ qua các phương tiêṇ thông tin đaị chúng; nguồn thơng tin thưcc̣ nghiêṃ có đươcc̣
qua sư c̣trải nghiêṃ thưcc̣ tếvềsản phẩm như sờmó, sửdungc̣. Mỗi nguồn thơng


-11-

tin thưcc̣ hiêṇ môṭchức năng khác nhau trong viêcc̣ tác đơngc̣ đến quyết đinḥ mua ở
mơṭmức đơ c̣ nào đó, vídu c̣ như nguồn thơng tin cánhân se h̃ thưcc̣ hiêṇ chức năng đánh
giá, nguồn thông tin thương maịthường thưcc̣ hiêṇ chức năng thông báo.
3)

Đánh giácác lựa chọn: Từ những thông tin đa h̃ thu thâpc̣ đươc,c̣ người tiêu

dùng se h̃cósư c̣so sánh, đánh giágiátri c̣sản phẩm giữa các nhañ hiêụ canḥ tranh. Sản
phẩm của nhañ hiêụ nào có thểtối đa hóa những thcc̣ tính mà người tiêu dùng
đang quan tâm se h̃ đươcc̣ lưạ choṇ. Tuy nhiên, kết quảđánh giánày cũng chiụ sư c̣ tác
đôngc̣ của điều kiêṇ tâm lývàbối cảnh cu tc̣ hểdiễn ra hành vi mua của người tiêu dùng.
Đôịngũnghiên cứu marketing phải hiểu đươcc̣ cách thức màngười tiêu dùng thưcc̣
hiêṇ đánh giávềsản phẩm đểlàm cơ sở thiết kếlaịsản phẩm của mình đáp ứng tốt hơn
thi c̣hiếu của người mua; đồng thời tìm cách thay đổi những tin tưởng của người tiêu
dùng về những đặc tính quan trọng của sản phẩm mà họ đánh giá sai.
4) Ra quyết định mua sản phẩm. Người tiêu dùng se đh̃ i đến ýđinḥ mua
sau
khi đãcósư đc̣ ánh giávềcác lưạ choṇ. Người mua cóxu hướng ýđinḥ mua những sản
phẩm màcóđánh giácao nhất. Ngồi ra, người tiêu dùng cịn cóthểbi tc̣ ác đôngc̣ bởi hai
yếu tố trước khi đi đến quyết đinḥ mua đó là thái đơ,c̣ ý kiến của những người xung
quanh như baṇ bè, gia đình vàcác yếu tốhồn cảnh cảnh như hy vọng về thu nhập gia
tăng, mức giá dự tính, sản phẩm thay thế. Quyết đinḥ mua cóthểbi c̣ hai yếu tốnày tác
đôngc̣ thay đổi thành không mua hoăcc̣ mua một sản phẩm khác mà không phải là sản
phẩm tốt nhất như đã đánh giá (Hình 2.1).

Đanh
̀́

gia cac

̀́ ́

lưạ choṇ

Hình 2.1. Các bước thơng qua quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng
(Nguồn: Philip Kotler, 2009)


-12-

5) Đánh giásản phẩm sau mua. Hầu hết người tiêu dùng đều se ch̃ ảm
thấy hài
lịng hay khơng hài lịng với mơṭ mức đơ c̣nào đó sau khi mua sản phẩm. Vìvây,c̣ cơng
viêcc̣ của người làm marketing ởgiai đoaṇ này lànghiên cứu điều gìđãkhiến người
mua hài lịng vàchưa hài lịng. Mức đơ c̣hài lịng của người mua phu c̣thcc̣ vào những
kỳ vongc̣ của người mua ở sản phẩm vànhững tính năng, lơị ích nhâṇ đươcc̣ khi sử
dungc̣ sản phẩm. Khách hàng se h̃khơng hài lịng nếu tính năng sử dụng của sản phẩm
không tương xứng với những kỳ vọng đăṭra trước khi mua. Ngươcc̣ laị người mua sẽ
rất hài lòng nếu sản phẩm đáp ứng đươcc̣ hoăcc̣ nhiều hơn kỳvongc̣ của ho.c̣ Se h̃ có hai
trường hơpc̣ xảy ra tương ứng với thái đô c̣sau mua của khách hàng. Trường hơpc̣ hài
lòng, khách hàng sẽ tiếp tucc̣ mua sản phẩm đó và nói tốt cho nó. Nếu khơng cảm
thấy hài lịng, ho sc̣ e h̃cóýkiến khơng tốt về sản phẩm đó với người khác. Mơṭsản phẩm
cho dù đã đươcc̣ lựa chọn kỹ càng nhất thì vẫn có một sự khơng ưng ý nào đó của
khách hàng sau khi mua. Bơ c̣phâṇ nghiên cứu marketing cần nắm được đầy đủ tất cả
những cách mà người tiêu dùng xử lý trường hợp khơng hài lịng của mình, từ
đócốgắng giảm đến mức tối thiểu số người tiêu dùng khơng hài lịng sau khi mua với
những biện pháp phùhơpc̣.

2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu
2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ
Điều 70 Luâṭ Nhà ở 2005 đa nh̃ êu khái niêṃ nhà chung cư, theo đó, nhà chung
cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có cầu thang, lối đi, vàhệ thống cơng trình hạ tầng
sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư gồm phần thuôcc̣ sở

hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần thcc̣ sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng của hơ c̣gia đình, cánhân trong nhà chung cư
bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ tính cả diện tích lơ gia, ban cơng gắn liền
với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu
riêng theo quy định của pháp luật; Ngồi ra cịn cóhệ thống trang thiết bị kỹ thuật
gắn liền với các căn hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.


-13-

Như vâỵ phần sở hữu chung của những người sử dungc̣ nhàở chung cư bao
gồm: Phần diện tích căn hơ c̣cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở
hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực cùng với trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, thang máy, cầu thang bộ, sàn, mái, hành lang, sân
thượng, v.v… Thêm vào đócịn cóhệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi nhưng được
kết nối với nhà chung cư đó.
2.2.2. Khái niệm về Hành vi
Là một loạt các hành động và tính cách của cá nhân, sinh vật, các hệ thống
hoặc các tổ chức nhân tạo kết hợp với bản thân hay mơi trường của họ, trong đó bao
gồm các hệ thống khác hoặc các sinh vật xung quanh cũng như đặc điểm của mơi
trường sống. Góc độ sinh học cho rằng "hành vi là trong nội bộ phối hợp phản ứng
(hành động hoặc không hành động) của các sinh vật sống tồn bộ (hoặc cá nhân
nhóm) với các kích thích bên trong và bên ngồi. Hành vi có thể được coi là bất kỳ
hành động của một sinh vật thay đổi mối quan hệ của nó với mơi trường. Dưới góc
độ nhân khẩu học, hành vi con người được cho là bị ảnh hưởng bởi hệ thống nội tiết
và hệ thần kinh. Nó là một chuỗi các hoạt động (phản ứng, cách ứng xử) của cơ thể,
có mục đích cụ thể là nhằm đáp ứng lại kích thích bên ngồi.
2.2.3. Khái niệm về Quyết định
Theo từ điển tiếng Việt, quyết định là một động từ chỉ việc có ý kiến dứt

khốt về việc làm cụ thể nào đó, là kết quả lựa chọn một trong các khả năng, sau khi
đã có sự cân nhắc. Có thể hiểu một cách chung thì quyết định chọn nhàở chung cư
của khách hàng là kết quả của sự lựa chọn các sản phẩm nhàởchung cư đáp ứng yêu
cầu của người dùng thông qua viêcc̣ tìm hiểu vàbi c̣tác đơngc̣ bởi các nguồn thơng tin
khác nhau.
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
Mua một căn hộ là một trong những quyết định kinh tế quan trọng nhất mà
con người thực hiện trong đời, và nó địi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin liên


-14-

quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở
thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình. Quyết định sở hữu một ngơi
nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong
muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002). Có rất
nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về
việc sở hữu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham
Maslow, việc sở hữu một ngơi nhà có thể đáp ứng nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình. Ví
dụ, một ngơi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ
bên ngồi. Lợi ích từ việc sở hữu nhà đối với người sở hữu và xã hội có thể được
tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế.
Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện mơi
trường gia đình, trong đó có đời sống đứa tre, cải thiện khả năng nhận thức và làm
giảm các vấn đề về hành vi.
Các yếu tốchính ảnh hưởng đến quyết đinḥ mua căn hô c̣chung cư của khách
hàng đươcc̣ đúc kết quảcác nghiên cứu trước đây như:
-

Yếu tố 1: Đăcc̣ điểm của căn hơ;c̣

-

Yếu tố2: Tình hình tài chính;

-

Yếu tố3: Vi tc̣ rícủa căn hơ;c̣

-

Yếu tố4: Mơi trường sống xung quanh căn hô.c̣

2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước
2.3.1 Nghiên cứu trong nước
Theo kết quả nghiên cứu của đềtài “Key factors affecting house purchase
decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) thìcác yếu tố tác đơngc̣
đến quyết định mua nhà gồm có: Đặc điểm của nhà (thiết kế bên trong và bên ngoài,
cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, loại nhà, trạng thái pháp lý), Tình hình tài
chính (cu tc̣ hểlàgiá nhà, thời gian thanh toán, khả năng thế chấp, khả năng thanh
tốn, lãi suất vay, thu nhập, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tố liên quan tới


-15-

vị trí của nhànhư vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần
tuyến đường chính, gần trung tâm thương mại, gần bệnh viện, gần chợ), Khơng gian
sống riêng tư của nhà(số lượng phịng ngủ, số lượng phịng tắm, diện tích nhà bếp,
diện tích phịng khách), Mơi trường sống (đólàcác yếu tố chất lượng của cơ sở hạ
tầng, hàng xóm xung quanh, cảnh quang, tiếng ồn xung quanh, ơ nhiễm của mơi

trường xung quanh vàtình hình an ninh khu vực). Nghiên cứu đã thưcc̣ hiêṇ khảo sát
263 người. Kết quảlà"khoảng cách" và"không gian sống" làhai yếu tốảnh hưởng
manḥ nhất đến quyết định mua nhà ở của khách hàng. Các yếu tố"đặc điểm nhà",
"mơi trường sống" và"tình hình tài chính" cũng cósư c̣ảnh hưởng tích cưcc̣ nhưng có
phần yếu hơn đối với quyết đinḥ mua. Đồng thời tác giảcũng khẳng đinḥ rằng nhân
tố nhân khẩu học của khách hàng cu c̣ thểnhư giới tính, tuổi tác, tình trạng hơn nhân
và trình độ học vấn khơng có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Nghiên cứu “Các yếu tốảnh hưởng đến quyết đinḥ mua căn hôchung cư của
khách hàng tại thành phốHờChíMinh” của Ngũn Thi c̣Ngocc̣ Vương (2015) đề xuất
và trình bày 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: đăcc̣ điểm (diêṇ
tích, tính pháp lý, chất lươngc̣ căn hơ),c̣ Mơi trường sống (các tính năng bảo mật, an
ninh, khơng gian xanh, tình trangc̣ ơ nhiễm), Vị trí nhà (khoảng cách đến nơi làm
việc, trường học, siêu thị), không gian sống (thiết kế và cấu trúc), tài chính (thời gian
thanh tốn, laĩ suất ngân hàng, giácăn hơ)c̣. Kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tốvi
c̣tríhầu như không ảnh hưởng đến quyết đinḥ mua nhà, đồng thời 4 yếu tố cịn laịthưcc̣
sư c̣cóảnh hưởng đến quyết đinḥ mua nhàcủa khách hàng taịthành phố HồChíMinh.

Đối với nghiên cứu “những yếu tốảnh hưởng đến quyết đinḥ choṇ mua căn hơ
c̣chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhàlần đầu taịthành phố Hồ Chí Minh”
của Ngũn Cơng Phương (2013) đãchứng minh sư c̣ảnh hưởng manḥ của yếu tố đăcc̣
điểm nhà(thiết kế, diêṇ tích, chất lươngc̣ xây dưng,c̣ trang thiết bi,c̣tính pháp lý) đến
quyết đinḥ mua căn hơ c̣chung cư của khách hàng taịthành phố HồChí Minh. Ngồi ra
nghiên cứu cũng khẳng đinḥ đươcc̣ sư c̣ ảnh hưởng của 3 yếu tốcịn laị như tài chính
(giácăn hơ,c̣tỷlê lc̣ aĩ suất, thời gian thanh tốn), vi c̣trí(khoảng cách tới