Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố nha trang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA-VŨNG TÀU
-------------------------

NGUYỄN THI ̣LINH CHÂU

NHỮ NG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
ĐINH
MUA NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA KHÁCH
̣
HÀ NG TẠI THÀ NH PHỐ NHA TRANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số ngành: 8340101
Mã số sinh viên: 18110120
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Quang Vinh

Bà Rịa-Vũng Tàu, tháng 3 năm 2021


LỜI CẢM ƠN
Tơi xin trân trọng bày tỏ lịng biết ơn đối với TS. Nguyễn Quang Vinh đã tận
tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn. Thầy không
những đã hướng dẫn tôi về kiến thức và phương pháp luận khoa học mà còn giúp
tôi học hỏi được thái độ làm việc nghiêm túc.
Tôi xin chân thành cảm ơn Khoa Quản trị kinh doanh và Viện Đào tạo quốc
tế và Sau đại học – Trường Đa ̣i ho ̣c Bà Ria–Vu
̣
̃ ng Tàu đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi
trong q trình học tập và thực hiện luận văn. Tôi cũng xin cảm ơn tất cả đồng

nghiệp, bạn bè và người thân đã động viên, giúp đỡ tơi trong q trình tìm kiếm tài
liệu để bổ sung kiến thức trong quá trình thực hiện luận văn.
Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã cố gắng hoàn thiện luận văn một cách
tốt nhất, trao đổi và tiếp thu ý kiến đóng góp của quý Thầy, Cô và đồng nghiệp;
tham khảo nhiều tài liệu song cũng khơng thể tránh khỏi sai sót. Rất mong nhận
được sự đồng cảm từ mọi người.
Xin chân thành cảm ơn!

Người thực hiện luận văn

Nguyễn Thi ̣Linh Châu


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Kế t quả và
các số liệu nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các thơng tin và tài liệu trình bày trong luận văn
có ghi rõ nguồn gốc trích dẫn.
Thành phố Nha Trang, ngày 22 tháng 03 năm 2021
Tác giả luận văn

Nguyễn Thi ̣ Linh Châu


-i-

TÓM TẮT
Nghiên cứu “Những yếu tố ảnh hưởng đế n quyết định mua nhà ở chung cư của
khách hàng tại thành phố Nha Trang” được thực hiện nhằm xác định các yếu tố ảnh
hưởng đế n quyết định mua nhà ở chung cư từ đó đánh giá mức độ quan trọng của

các yếu tố đế n quyết định mua của khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang. Căn cứ vào
cơ sở lý thuyết và kết quả các nghiên cứu có liên quan, nghiên cứu đề xuất mơ hình
lý thuyết với 5 giả thuyết đo lường quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng
ta ̣i thành phố Nha Trang (từ H1 đến H5).
Nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ gồm có 6 thang đo lý thuyết
với 30 biến quan sát (18 biến độc lập và 03 biến phụ thuộc), cụ thể là: thang đo
Đặc điểm (5 biến quan sát); thang đo Tài chính (3 biến quan sát); Thang đo Vi ̣ trí
(3 biến quan sát); thang đo Môi trường xung quanh (4 biến quan sát); thang đo Tín
ngưỡng (3 biến quan sát); thang đo Quyết định mua nhà (3 biến quan sát). Dữ liệu
thu thập được làm sạch và phân tích bằng phần mềm SPSS với một số phương pháp
phân tích: Thống kê mơ tả, kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số
Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy.
Kết quả nghiên cứu đã đạt được mục tiêu đề ra, cụ thể là: Xác định và đo
lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác đô ̣ng đế n quyết định chọn nhà ở chung
cư của khách hàng, qua đó đề xuất một số kiến nghị rút ra từ kết quả nghiên cứu
nhằ m giúp các doanh nghiê ̣p kinh doanh trong liñ h vực nhà ở cải thiê ̣n chiế n lươc̣
kinh doanh của mình để đáp ứng tố t hơn nữa nhu cầ u của khách hàng và nâng cao
hiê ̣u quả kinh doanh, gia tăng lơị nhuâ ̣n. Cụ thế, kết quả phân tích cho thấy cả 5 yếu
tố trong mơ hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
của khách hàng tại thành phố Nha Trang đều gây ảnh hưởng cùng chiề u tới quyết
định mua nhà của khách hàng với mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định
mua nhà lần lượt là Vị trí nhà (0,279), Đă ̣c điể m (0,275), Tài chính (0,210), Mơi
trường xung quanh (0,165) và Tín ngưỡng (0,144).


-ii-

MỤC LỤC
MỤC LỤC .............................................................................................................. ii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... v

DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................... vi
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU...................................................................................... 1
1.1.

Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu ............................................................. 1
1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn ................................................................... 1
1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan ................................. 3

1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu ...................................................... 4
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 4
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu.................................................................................. 5
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 5
1.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 6
1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính .......................................................... 6
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ....................................................... 6
1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ ......................................................... 6
1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức ................................................. 7
1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ........................................................................... 7
1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn....................................................................... 7
1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết ....................................................................... 7
1.6. Kết cấu của đề tài ............................................................................................. 8
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ........................... 9
2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng .................................................................... 9
2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu ........................................... 12
2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ .............................................................. 12
2.2.2. Khái niệm về Hành vi ............................................................................ 13
2.2.3. Khái niệm về Quyết định ....................................................................... 13
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyế t định mua căn hộ ................................. 13
2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước ............................... 14

-iii-

2.3.1 Nghiên cứu trong nước ........................................................................... 14
2.3.2. Các nghiên cứu ngoài nước ................................................................... 16
2.4. Các giả thuyết nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu .......................................... 19
2.4.1. Tóm tắ t các giả thuyết ........................................................................... 19
2.4.2. Mơ hình nghiên cứu .............................................................................. 20
2.4.2.1. Mối quan hệ giữa đặc điểm nhà và quyết định mua chung cư ....... 20
2.4.2.2. Mố i quan hê ̣ giữa tình hình tài chính và quyết định mua chung cư21
2.4.2.3. Mố i quan hê ̣ giữa vi ̣trí nhà và quyết định mua chung cư ............. 22
2.4.2.4. Mố i quan hê ̣ giữa môi trường xung quanh và quyết định mua chung
cư ............................................................................................................. 23
Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................ 25
3.1. Quy trình nghiên cứu ...................................................................................... 25
3.1.1. Nghiên cứu sơ bộ .................................................................................. 25
3.1.2. Nghiên cứu chính thức .......................................................................... 25
3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27
3.2.1. Nghiên cứu định tính ............................................................................. 27
3.2.1.1. Phương pháp tiến hành nghiên cứu định tính ................................ 27
3.2.1.2. Kết quả nghiên cứu định tính ....................................................... 27
3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ..................................................... 31
3.2.2.1. Phương pháp chọn mẫu ................................................................ 31
3.2.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu....................................................... 31
3.2.2.3. Tiêu chí chọn mẫu ........................................................................ 32
3.2.2.4. Phương pháp xử lý dữ liệu phân tích ............................................ 32
3.3. Mẫu nghiên cứu chính thức............................................................................. 33
3.4. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ............................................................. 34
3.4.1. Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha .................................... 34
3.4.2. Phân tích yếu tố khám phá EFA ............................................................ 35

3.4.2.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập ............................................. 35
3.4.2.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc ............................................... 37


-iv-

Chương 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU ...................................................... 39
4.1. Đặc điểm mẫu nghiên cứu .............................................................................. 39
4.2. Phân tích độ tin cậy của thang đo .................................................................... 40
4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA .................................................................... 42
4.3.1. Phân tích EFA cho các biến độc lập....................................................... 42
4.3.2. Phân tích EFA cho biến phụ thuộc......................................................... 44
4.4. Phân tích tương quan giữa các biến ................................................................. 45
4.5.Kiểm định mơ hình hồi quy bội ....................................................................... 46
4.5.1. Kiểm định mức độ phù hợp của mơ hình ............................................... 46
4.5.2. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ..................................................... 47
4.5.3. Kiểm định hiện tượng tự tương quan ..................................................... 47
4.5.4. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ............................................ 47
4.5.5. Kiểm định tính phân phối chuẩn của phần dư ........................................ 48
4.6. Kiểm định giả thuyết nghiên cứu .................................................................... 49
4.7. Thảo luận kết quả nghiên cứu ......................................................................... 51
Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ.................................................. 54
5.1. Kết luận .......................................................................................................... 54
5.2. Hàm ý quản trị ................................................................................................ 55
5.2.1. Cải thiện yếu tố vi ̣trí nhà ...................................................................... 55
5.2.2. Cải thiện yếu tố đă ̣c điể m nhà ................................................................ 56
5.2.3 Cải thiện yếu tố Tài chính....................................................................... 57
5.2.4 Cải thiê ̣n yế u tố Môi trường xung quanh ................................................ 58
5.2.5 Cải thiê ̣n yế u tố Tín ngưỡng ................................................................... 59
5.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo .......................................................... 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 61
PHỤ LỤC 1: Câu hỏi thảo luận phỏng vấn ............................................................ 64
PHỤ LỤC 2: Kết quả nghiên cứu định tính sơ bộ .................................................. 67
PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát chính thức ..................................................... 68
PHỤ LỤ C 4: KẾT QUẢ XỬ LÝ DỮ LIỆU............................................................. 71


-v-

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Dân số Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016-2019 ..................... 1
Bảng 1.2. Diê ̣n tích sàn xây dựng hoàn thành phân theo loa ̣i nhà 2016-2019 ........... 2
Bảng 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009 ............... 10
Bảng 2.2: Tóm tắt một số nghiên cứu liên quan trước đây ..................................... 18
Bảng 3.1. Tiến độ thực hiện đề tài nghiên cứu ....................................................... 26
Bảng 3.2: Thang đo yế u tố Đặc điể m căn hộ ......................................................... 29
Bảng 3.3: Thang đo ́ u tớ Tài chính ..................................................................... 30
Bảng 3.4: Thang đo ́ u tớ Vị trí ............................................................................ 30
Bảng 3.5: Thang đo yế u tố Môi trường xung quanh ............................................... 30
Bảng 3.6: Thang đo ́ u tớ Tín ngưỡng .................................................................. 31
Bảng 3.7: Thang đo yế u tố Quyết định mua nhà .................................................... 31
Bảng 3.8. Kiểm định sơ bộ độ tin cậy các thang đo................................................ 34
Bảng 3.9 Kết quả EFA của thang đo các yế u tố ảnh hưởng .................................... 36
Bảng 3.10. Kết quả EFA của thang đo “Quyế t đinh
̣ mua nhà ở chung cư”. ............ 37
Bảng 4.1. Đặc điểm mẫu khảo sát .......................................................................... 39
Bảng 4.2. Kiểm định độ tin cậy các thang đo các yế u tố ảnh hưởng ....................... 40
Bảng 4.3 Kết quả EFA của các thang đo về các yế u tố ảnh hưởng ......................... 43
Bảng 4.4. Kết quả EFA của thang đo quyế t đinh
̣ mua nhà ở chung cư ................... 44

Bảng 4.5. Kế t quả tương quan giữa các biế n trong mô hình đề xuấ t (N=200) ........ 45
Bảng 4.6. Bảng tóm tắ t mô hình ............................................................................ 46
Bảng 4.7. Bảng phân tích ANOVA ........................................................................ 46
Bảng 4.8. Bảng kế t quả phân tích hờ i quy .............................................................. 47
Bảng 4.9. Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu ............................................... 50
Bảng 5.1. Thống kê mô tả yếu tố Vi ̣trí .................................................................. 56
Bảng 5.2. Thống kê mô tả yếu tố Đă ̣c điể m ........................................................... 57
Bảng 5.3. Thống kê mô tả yếu tố Tài chính ........................................................... 58
Bảng 5.4. Thống kê mô tả yếu tố môi trường xung quanh ...................................... 58


-vi-

Bảng 5.5. Thống kê mô tả yếu tố tín ngưỡng ......................................................... 59

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Các bước thơng qua quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng ...... 11
Hình 2.2. Mơ hình nghiên cứu đề xuất .................................................................. 24
Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài ............................................... 26
Hình 4.1. Đồ thị phân tán Scatterplot ..................................................................... 48
Hình 4.2. Biểu đồ tần số Histogram ....................................................................... 48
Hình 4.3. Biểu đồ Normal P-P ............................................................................... 49


-1-

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
Chương 1 giới thiệu cơ sở nền tảng của vấn đề nghiên cứu liên quan đến luận
văn. Bố cục trình bày của chương 1 bao gồm: (1) Sự cần thiết của vấn đề nghiên
cứu, (2) Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu, (3) Phương pháp nghiên cứu,

(4) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu; (5) Ý nghĩa, đóng góp mới của kết quả
nghiên cứu và (6) Kết cấu của luâ ̣n văn.

1.1.

Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Xuất phát từ vấn đề thực tiễn
Đố i với con người, nơi ăn chố n ở là mô ̣t nhu cầ u cấ p thiế t, có thể nói “an cư”

thì mới “lạc nghiệp”. Xã hơ ̣i ngày mô ̣t phát triể n, nhu cầu này lại càng trở nên cấp
thiết hơn nữa khi dân số tăng nhanh, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có
kinh tế phát triển ta ̣i các thành phố lớn như thành phố Nha Trang. Số liê ̣u thống kê
về dân số thành phố Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016 -2019 như sau:
Bảng 1.1. Dân số Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016-2019
(Đơn vị tính: Người)
Khu vực

Năm

% tăng/giảm

2016

2017

2018

2019

2017

2018

2019

Thành thi ̣

267.043

272.164

277.566

286.074

101,92

101,98

103,07

Nơng thôn

144.057

143.300

141.588

136.819

99,47

98,81

96,63

Tổ ng

411.100

415.464

419.154

422.893

101,06

100,89

100,89

(Nguồ n: Niên giám Thố ng kê Khánh Hòa, 2019)
Số liê ̣u thố ng kê Bảng 1.1 cho thấ y dân số thành phố Nha Trang tăng xấ p xỉ
1% qua các năm. Tuy nhiên dân số ta ̣i khu vực nông thôn la ̣i giảm qua các năm
2017, 2018, 2019 lầ n lươṭ là 0,53%; 1,19%; 3,37%. Thống kê này cho thấy có sự


-2-

dich
̣ chuyể n dân cư từ khu vực nông thôn đế n thành thi,̣ khiế n tỷ lê ̣ dân số ta ̣i thành
thi ̣tăng cao qua các năm 2017, 2018, 2019 cu ̣ thể là 2,92%; 1,98% và 3,07%.
Quỹ đất không phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở
theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay. Nhà chung cư hình thành từ đó. Nhà
chung cư là sản phẩm của sự kết tinh giữa kiến trúc cơng trình, các yếu tố kỹ thuật,
chất lượng dịch vụ và quản lý của mỗi khu chung cư. Mơ hình chung cư được kết
nối hồn hảo trong một khơng gian chung của tồ nhà bao gờ m những cơng trình
tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm đờ ng thời vừa có tính độc lập và riêng biệt về sở
hữu. Từ các giá tri ̣ riêng biê ̣t đó, nhà ở chung cư ngày càng phù hơp̣ với đời sống
cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Đáp
ứng nhu cầ u và thi ̣ hiế u ngày càng đa da ̣ng của khách hàng, các chung cư, toà nhà
cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều hơn với sự đa da ̣ng về kiế n trúc, tiê ̣n nghi
cũng như tầ m giá.
Bảng 1.2. Diê ̣n tích sàn xây dựng hoàn thành phân theo loa ̣i nhà 2016-2019
(Đơn vị tính: m2)
Nhà ở
Chung cư

Năm

% tăng/ giảm

2016

2017

2018

2019

2017

2018

2019

93.472

198.522

319.910

384.021 212,39 161,15 120,04

Riêng lẻ

1.288.619 1.497.102 1.688.350 2.047.072 116,18 112,77 121,25

Tự xây

1.214.523 1.415.175 1.663.611 1.897.987 116,52 117,56 114,09

(Nguồ n: Niên giám Thố ng kê Khánh Hòa, 2019)
Số liê ̣u ta ̣i Bảng 1.2 cho thấ y nhà ở riêng lẻ và nhà tự xây của hô ̣ dân cư tăng
nhe ̣ qua các năm (từ 14% - 21%). Đố i với loa ̣i hình nhà ở chung cư la ̣i có sự tăng
trưởng ma ̣nh 112,39% trong năm 2017; 61,15% trong năm 2018, tuy nhiên tố c đô ̣
tăng trưởng su ̣t giảm chỉ còn tăng 20% trong năm 2019. Điề u này là do kể từ sau tác
đô ̣ng của dich

̣ bê ̣nh Covid-19, thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ
nói riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá. Để tháo gỡ khó


-3-

khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, đề tài đi sâu
nghiên cứu những yế u tố tác đô ̣ng đế n quyế t đinh
̣ mua nhà ở chung cư của khách
hàng ta ̣i thành phố Nha Trang, từ đó đưa ra hàm ý quản tri ̣ giúp các doanh nghiê ̣p
kinh doanh bấ t đô ̣ng sản cải thiê ̣n tình hình kinh doanh hiê ̣n ta ̣i.
1.1.2. Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan
Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được cơng bố
về các yếu tố ảnh hưởng đến quyế t định mua căn hộ chung cư nhưng việc áp dụng
những mô hình lý thuyết đó vào hồn cảnh Việt Nam có thể khơng phù hợp do mỗi
quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hố, xã hội. Ngồi ra, dựa trên cơ sở
tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên
cứu về quyế t đinh
̣ mua căn hô ̣ chung cư của khách hàng cũng như các yếu tố chính
ảnh hưởng đến qú t định đó.
Theo sớ liê ̣u về lê ̣ phí trước ba ̣ đố i với nhà chung cư đươc̣ thố ng kê ta ̣i Chi
cu ̣c Thuế thành phố Nha Trang thì số m2 sàn xây dựng đã đươc̣ chuyể n nhươṇ g
trong năm 2018 là 150.955 m2, năm 2019 là 115.206 m2, tương ứng với tỷ lê ̣ tồ n
kho trong 2 năm 2018, 2019 là 53% và 79%. Mă ̣c dù tố c đô ̣ xây dựng nhà ở chung
cư ta ̣i thành phố Nha Trang không ngừng tăng qua các năm (số liê ̣u bảng 1.2)
nhưng tỉ lê ̣ tiêu thu ̣ la ̣i chưa tương xứng trong khi nhu cầ u nhà ở ta ̣i điạ phương
ngày càng cao. Nguyên nhân có thể kể đế n là do thành phố Nha Trang tâ ̣p trung
phát triể n các căn hô ̣ du lich
̣ là những căn hô ̣ cao cấ p với tầ m giá cao đang ngày
càng dư nguồ n cung trong khi các căn hô ̣ chung cư tầ m trung và bình dân la ̣i đang

thiế u hu ̣t. Từ đó có thể thấ y, trên cơ sở các nghiên cứu cùng đề tài trong và ngoài
nước đã thực hiê ̣n vẫn chưa giúp cho các doanh nghiê ̣p hoa ̣t đô ̣ng trong liñ h vực bấ t
đô ̣ng sản ta ̣i thành phố Nha Trang ứng du ̣ng tố t vào thực tế ta ̣i thành phố .
Căn cứ vào những cơ sở trên, đề tài “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyế t
định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang” được lựa chọn
để nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa
chọn căn hộ chung cư của người dân, từ đó đưa ra thêm những kiến nghị để giúp


-4-

các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, giải phóng nhanh
lượng hàng tồn kho, vượt qua được những khó khăn của cuộc khủng hoảng kinh tế
ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ khác trong tương lai.
Trong bối cảnh hiê ̣n nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư
gặp trình trạng khó khăn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do khơng tìm được đầu ra
trong khi nhu cầu về nhà ở tại thành phố Nha Trang là khá lớn. Do đó, việc nghiên
cứu quyế t định mua nhà của khách hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết,
giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố, yêu cầu của khách hàng để từ đó có được
chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay.
Mô ̣t số nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước đã thực hiện có thể kể đế n
như nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social
responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), nghiên cứu
“Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using
the analytic hierarchy process” của Fan (2010), nghiên cứu “House Purchasing
Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue và
cô ̣ng sự (2011), nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of
customers in Vietnam” của Phan Thanh Si ̃ (2012), nghiên cứu về “Những yế u tố
ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ cho ̣n mua căn hô ̣ chung cư trung cấ p, bình dân của người

mua nhà lầ n đầ u ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Ngũn Cơng Phương (2013),
nghiên cứu “Các yế u tố ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ mua căn hô ̣ chung cư của khách
hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣Ngo ̣c Vương (2015).

1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Nghiên cứu này tiến hành xây dựng và kiểm
định mối quan hệ giữa các yế u tố có ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ quyế t định mua nhà
ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang. Từ kết quả đạt được, nghiên
cứu đưa ra các hàm ý quản trị để các doanh nghiê ̣p kinh doanh bấ t đô ̣ng sản có


-5-

những biê ̣n pháp tác đô ̣ng có hiê ̣u quả vào các yế u tố ảnh hưởng lớn đố i với quyế t
đinh
̣ mua nhà của khách hàng.
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
Mục tiêu 1: Xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến quyế t định quyế t
định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang, qua đó hiểu
được bản chất của quyế t định đó.
Mục tiêu 2: Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyế t định
quyế t định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Mục tiêu 3: Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho
chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Theo các mục tiêu nghiên cứu đã nêu ở trên, luận văn đưa ra các câu hỏi
nghiên cứu như sau:

Câu hỏi 1: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyế t đinh
̣ quyế t định mua nhà ở
chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang?
Câu hỏi 2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyế t đinh
̣ quyế t định mua
nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang như thế nào?
Câu hỏi 3: Hàm ý quản trị nào cải thiện các yếu tố nhằm nâng cao quyế t đinh
̣
quyế t định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang?

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyế t đinh
̣ mua nhà ở
chung cư, quyế t đinh
̣ mua nhà ở chung cư và mối quan hệ giữa các yế u tố này với
quyế t đinh
̣ quyế t đinh
̣ mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang.
Đối tượng khảo sát: Các khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang đã từng mua
nhà ở chung cư tại thành phố Nha Trang.


-6-

Pha ̣m vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu khảo sát khách hàng đã mua
nhà ở chung cư trên điạ bàn thành phố Nha Trang từ 01/2018 đế n 12/2019.
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Năm 2020
Giới hạn phạm vi nghiên cứu: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyế t đinh
̣
mua nhà ở chung cư của khách hàng là hướng nghiên cứu rộng. Quyế t đinh

̣ mua nhà ở
chung cư của khách hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nghiên cứu này chỉ xem xét tác
động của mô ̣t số yếu tố qua khảo sát được xem là yế u tố chính tác đô ̣ng vào quyế t đinh
̣
mua nhà ở chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang.

1.4. Phương pháp nghiên cứu
1.4.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn một số khách hàng đã mua căn
hộ chung cư ta ̣i thành phố Nha Trang. Kết quả đa ̣t đươc̣ từ nghiên cứu này được
dùng để hồn chỉnh mơ hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo đã đươc̣ sử
dụng từ những nghiên cứu trước.
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
Thực hiện nghiên cứu định lượng với cách thức thu thâ ̣p dữ liê ̣u thông qua
bảng câu hỏi khảo sát. Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các
yếu tố ảnh hưởng đến quyế t định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng
thang đo Likert với 5 mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người
phỏng vấn mong muốn.
1.4.2.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ
Nghiên cứu sơ bộ (n =50): Mẫu nghiên cứu sơ bộ được nhập liệu và phân
tích sơ bộ bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và nhân tố khám phá EFA nhằm kiểm
định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các biến quan sát trong thang đo. Các biến
quan sát của thang đo không thỏa mãn điều kiện trong bước này sẽ bị loại và các
biến quan sát còn lại được sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức.


-7-

1.4.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức
Nghiên cứu chính thức (N =150): Luận văn tiến hành khảo sát bằng bảng câu

hỏi chính thức. Dữ liệu nghiên cứu được xử lý: Các thang đo sẽ được kiểm định độ
tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA một lần nữa. Tiếp theo, thang đo sẽ
được đánh giá bằng phân tích tương quan, phân tích hồi quy để xác định yếu tố ảnh
hưởng đến quyế t định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang
và kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

1.5. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đem lại giá trị thực tiễn cho các đối tượng liên quan bao
gồm các doanh nghiệp hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh trong liñ h vực mua bán nhà ở và các
khách hàng quan tâm đế n viê ̣c lựa cho ̣n nhà ở chung cư thích hơp̣ .
Đối với các doanh nghiệp mua bán nhà ở: Doanh nghiệp nhâ ̣n biế t đươc̣ các
yế u tố nào có ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ mua nhà ở chung cư của khách hàng và
mức đô ̣ tác đô ̣ng của các yế u tố đó ra sao. Từ đó, các doanh nghiệp có những chiế n
lươc̣ kinh doanh cu ̣ thể , phù hơp̣ nhằ m làm tăng kết quả hoạt động kinh doanh.
Đối với khách hàng đang tìm kiế m mua nhà ở: Kết quả nghiên cứu giúp các
khách hàng đang có nhu cầ u tìm nhà ở chung cư có cơ sở để tìm hiể u, tiế p câ ̣n các
thông tin liên quan, từ đó tìm ra đươc̣ sản phẩ m đáp ứng cao nhấ t nhu cầ u của bản
thân.
1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết
Thứ nhấ t, nghiên cứu kiểm nghiệm mơ hình của một số nghiên cứu liên quan
trước đây, từ xây dựng đến hồn thiện mơ hình nghiên cứu đề xuất về các yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư tại của khách hàng tại thành phố
Nha Trang.
Thứ hai, nghiên cứu đồng thời phát triển hệ thống thang đo cho các yếu tố
ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư tại của khách hàng tại thành phố


-8-

Nha Trang, bổ sung vào hệ thống thang đo cơ sở tại thị trường đất đai và nhà ở tại
thành phố Nha Trang. Mô hình nghiên cứu đươc̣ xây dựng ta ̣i đề tài này là cơ sở dữ
liê ̣u để những nhà nghiên cứu cùng lĩnh vực tham khảo, kế thừa và thực hiện mở
rô ̣ng các đề tài nghiên cứu tiếp theo.

1.6. Kết cấu của đề tài
Chương 1. Giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu: Bao gồm sự cần thiết của
vấn đề nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp nghiên cứu, đối tượng, phạm vi, ý nghiã
của nghiên cứu, kết cấu của luận văn.
Chương 2. Cơ sở lý thuyết: Trình bày lý thuyết nền và các khái niệm nghiên
cứu làm xây dựng thành mơ hình nghiên cứu về mối quan hệ giữa các khái niệm
trong mơ hình.
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp và quy trình
nghiên cứu, cách thức chọn mẫu, các bước xử lý dữ liệu, phương pháp kiểm định
mơ hình, kiểm định giả thuyết để phân tích mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng giữa
các khái niệm nghiên cứu.
Chương 4. Phân tích dữ liệu: Trình bày đặc điểm của mẫu nghiên cứu, phân
tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, đánh giá mơ
hình đo lường và mơ hình cấu trúc. Cuối cùng, là kiểm định các giả thuyết nghiên
cứu được đề xuất ban đầu và thảo luận kết quả nghiên cứu.
Chương 5. Kết luận và hàm ý quản trị: Trình bày các hàm ý quản trị giúp các
doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chung cư có thể cải thiê ̣n kế t quả kinh doanh cùng
một số hạn chế và đề xuất một số hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.


-9-

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Chương 1 đã giới thiệu khái quát về đề tài nghiên cứu. Chương 2 giới thiệu

lý thuyết nề n của nghiên cứu là lý thuyế t về hành vi người tiêu dùng và các nghiên
cứu có liên quan làm cơ sở cho thiết kế nghiên cứu. Chương 2 bao gồm 3 phần: (1)
Tóm tắt lý thuyết về hành vi người tiêu dùng. (2) Phân tích khái niê ̣m nghiên cứu và
tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà từ các nghiên cứu trước.
(3) Xây dựng mô hình nghiên cứu.

2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng
Tiêu dùng là mô ̣t hành vi rất quan trọng đố i với con người. Tiêu dùng là
hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, ước muố n cũng như các nhu cầu về
tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình bằ ng việc mua sắ m và sử du ̣ng
các sản phẩm (Kotler, 2009).
Người tiêu dùng là một cá nhân với những tính chất riêng biệt của bản thân
mua hàng hóa sản phẩm, dịch vụ để sử du ̣ng, đáp ứng các nhu cầu của mình. Mục
tiêu của người tiêu dùng là cùng mô ̣t khoản ngân sách để mua sắ m làm sao có thể
đa ̣t lơị ích sử du ̣ng cao nhấ t. Trong nghiên cứu này, căn hô ̣ chung cư là sản phẩm
được nghiên cứu và những người đã từng mua nhà ở chung cư là những người tiêu
dùng đươc̣ nghiên cứu.
Người tiêu dùng luôn có những hình thái mua sắ m khác biê ̣t trong quá trình
đưa ra các quyết định mua cho nhu cầu của cá nhân hay gia đình. Các vấ n đề liên
quan đế n viê ̣c mua sắ m của khách hàng mà các doanh nghiê ̣p phát triể n sản phẩ m
luôn nỗ lực để nắ m rõ như họ là ai, họ mua như thế nào, họ mua ở đâu, khi nào và
tại sao họ lại mua, v.v… Đã có rấ t nhiề u các nghiên cứu marketing diễn ra với mu ̣c
đích tìm hiể u các yế u tố liên quan đế n quyế t đinh
̣ mua sắ m của khách hàng.


-10-

Bảng 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009
Kích thích

Marketing

Các yếu tố Đặc điểm Quá trình ra quyết
Mơi trường người mua
định mua

Các đáp ứng của
người tiêu dùng

Sản phẩm

Kinh tế

Văn hóa

Nhận thức vấn đề Lựa chọn sản phẩm

Giá cả

Cơng nghệ

Xã hội

Tìm kiếm thơng tin Lựa chọn nhãn hiệu

Vị trí

Pháp luật

Cá nhân

Đánh giá

Lựa chọn nơi mua

Chiêu thị

Văn hóa

Tâm lý

Quyết định

Định thời gian mua

Hành vi mua

Lượng, tần suất mua
(Nguồn: Kotler, 2009)

Theo Kotler (2009), ý thức của người tiêu dùng bi ̣ tác đô ̣ng bởi các yế u tố
marketing và các yế u tố môi trường. Sự tác đô ̣ng của hai nhóm yế u tố này sẽ
chuyể n thành những đáp ứng cầ n thiế t của người mua. Hơn nữa mỗi người mua còn
có đă ̣c điể m và quá trình ra quyế t đinh
̣ mua khác nhau từ đó mỗi người mua sẽ có
những đáp ứng và hành vi mua khác nhau.
Cũng theo Kotler, các bước của q trình thơng qua quyết định mua sản
phẩm của người tiêu dùng diễn ra qua 5 giai đoạn như sau:
1) Nhận thức vấ n đề , tức là nhâ ̣n da ̣ng đươc̣ nhu cầ u của bản thân từ các yế u
tố kích thích bên trong hoă ̣c bên ngoài. Trong nghiên cứu này Nhận thức vấ n đề

chính là nhu cầ u về nhà ở của khách hàng ở thành phố Nha Trang.
2) Tìm kiế m thông tin về sản phẩ m mà người mua đang có nhu cầ u: Những
thông tin này đươc̣ người mua tìm hiể u từ nhiề u nguồ n khác nhau mà có thể chia
thành bố n nhóm chủ yế u, bao gồ m: nguồ n thông tin cá nhân có đươc̣ từ những
người thân quen xung quanh như gia đình, ba ̣n bè, v.v…; nguồ n thông tin thương
ma ̣i nhâ ̣n đươc̣ qua hoa ̣t đô ̣ng marketing của người bán như quảng cáo, bao bì sản
phẩ m, giới thiê ̣u của nhân viên bán hàng, v.v…; nguồ n thông tin công cô ̣ng nhâ ̣n
đươc̣ qua các phương tiê ̣n thông tin đa ̣i chúng; nguồ n thông tin thực nghiê ̣m có
đươc̣ qua sự trải nghiê ̣m thực tế về sản phẩ m như sờ mó, sử du ̣ng. Mỗi nguồ n thông


-11-

tin thực hiê ̣n mô ̣t chức năng khác nhau trong viê ̣c tác đô ̣ng đế n quyế t đinh
̣ mua ở
mô ̣t mức đô ̣ nào đó, ví du ̣ như nguồ n thông tin cá nhân sẽ thực hiê ̣n chức năng đánh
giá, nguồ n thông tin thương ma ̣i thường thực hiê ̣n chức năng thông báo.
3) Đánh giá các lựa chọn: Từ những thông tin đã thu thâ ̣p đươc̣ , người tiêu
dùng sẽ có sự so sánh, đánh giá giá tri ̣ sản phẩ m giữa các nhan
̃ hiê ̣u ca ̣nh tranh. Sản
phẩ m của nhãn hiê ̣u nào có thể tố i đa hóa những thuô ̣c tính mà người tiêu dùng
đang quan tâm sẽ đươc̣ lựa cho ̣n. Tuy nhiên, kế t quả đánh giá này cũng chiụ sự tác
đô ̣ng của điề u kiê ̣n tâm lý và bố i cảnh cu ̣ thể diễn ra hành vi mua của người tiêu
dùng. Đô ̣i ngũ nghiên cứu marketing phải hiể u đươc̣ cách thức mà người tiêu dùng
thực hiê ̣n đánh giá về sản phẩ m để làm cơ sở thiế t kế la ̣i sản phẩ m của mình đáp
ứng tố t hơn thi ̣ hiế u của người mua; đờ ng thời tìm cách thay đổi những tin tưởng
của người tiêu dùng về những đặc tính quan trọng của sản phẩm mà họ đánh giá sai.
4) Ra quyết định mua sản phẩm. Người tiêu dùng sẽ đi đế n ý đinh
̣ mua sau
khi đã có sự đánh giá về các lựa cho ̣n. Người mua có xu hướng ý đinh

̣ mua những
sản phẩ m mà có đánh giá cao nhấ t. Ngoài ra, người tiêu dùng còn có thể bi ̣tác đô ̣ng
bởi hai yế u tố trước khi đi đế n quyế t đinh
̣ mua đó là thái đô ̣, ý kiế n của những
người xung quanh như ba ̣n bè, gia đình và các yế u tố hoàn cảnh cảnh như hy vọng
về thu nhập gia tăng, mức giá dự tính, sản phẩm thay thế. Quyế t đinh
̣ mua có thể bi ̣
hai yế u tố này tác đô ̣ng thay đổ i thành không mua hoă ̣c mua một sản phẩm khác mà
không phải là sản phẩm tốt nhất như đã đánh giá (Hình 2.1).

Đánh
giá các
lựa cho ̣n

Ý đinh
̣
mua sản
phẩ m

Thái đô ̣ của
người khác

Quyế t đinh
̣ mua
sản phẩ m

Các ́ u tớ
hoàn cảnh

Hình 2.1. Các bước thông qua quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng

(Nguồn: Philip Kotler, 2009)


-12-

5) Đánh giá sản phẩm sau mua. Hầ u hế t người tiêu dùng đề u sẽ cảm thấ y hài
lòng hay không hài lòng với mô ̣t mức đô ̣ nào đó sau khi mua sản phẩ m. Vì vâ ̣y,
công viê ̣c của người làm marketing ở giai đoa ̣n này là nghiên cứu điề u gì đã khiến
người mua hài lòng và chưa hài lòng. Mức đô ̣ hài lòng của người mua phu ̣ thuô ̣c
vào những kỳ vo ̣ng của người mua ở sản phẩ m và những tính năng, lơị ích nhâ ̣n
đươc̣ khi sử du ̣ng sản phẩ m. Khách hàng sẽ không hài lòng nế u tính năng sử dụng
của sản phẩm không tương xứng với những kỳ vọng đă ̣t ra trước khi mua. Ngươc̣ la ̣i
người mua sẽ rất hài lòng nế u sản phẩ m đáp ứng đươc̣ hoă ̣c nhiề u hơn kỳ vo ̣ng của
ho ̣. Sẽ có hai trường hơp̣ xảy ra tương ứng với thái đô ̣ sau mua của khách hàng.
Trường hơp̣ hài lòng, khách hàng sẽ tiế p tu ̣c mua sản phẩm đó và nói tốt cho nó.
Nế u khơng cảm thấ y hài lòng, ho ̣ sẽ có ý kiế n khơng tớ t về sản phẩm đó với người
khác. Mơ ̣t sản phẩ m cho dù đã đươc̣ lựa chọn kỹ càng nhất thì vẫn có một sự khơng
ưng ý nào đó của khách hàng sau khi mua. Bơ ̣ phâ ̣n nghiên cứu marketing cần nắm
được đầy đủ tất cả những cách mà người tiêu dùng xử lý trường hợp khơng hài lịng
của mình, từ đó cớ gắ ng giảm đến mức tối thiểu số người tiêu dùng không hài lòng
sau khi mua với những biện pháp phù hơp̣ .

2.2. Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu
2.2.1. Khái niệm về chung cư, căn hộ
Điề u 70 Luâ ̣t Nhà ở 2005 đã nêu khái niê ̣m nhà chung cư, theo đó, nhà
chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có cầu thang, lối đi, và hệ thống cơng trình
hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư gồ m phần
thuô ̣c sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần th ̣c sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng của hô ̣ gia đình, cá nhân trong
nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ tính cả diện tích lơ gia, ban

cơng gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công
nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Ngoài ra còn có hệ thống trang
thiết bị kỹ thuật gắn liền với các căn hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.


-13-

Như vâ ̣y phần sở hữu chung của những người sử du ̣ng nhà ở chung cư bao
gồm: Phần diện tích căn hơ ̣ cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở
hữu riêng; Khơng gian và hệ thống kết cấu chịu lực cùng với trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, thang máy, cầu thang bộ, sàn, mái, hành lang, sân
thượng, v.v… Thêm vào đó còn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được
kết nối với nhà chung cư đó.
2.2.2. Khái niệm về Hành vi
Là một loạt các hành động và tính cách của cá nhân, sinh vật, các hệ thống
hoặc các tổ chức nhân tạo kết hợp với bản thân hay môi trường của họ, trong đó bao
gồm các hệ thống khác hoặc các sinh vật xung quanh cũng như đặc điểm của môi
trường sống. Góc độ sinh học cho rằng "hành vi là trong nội bộ phối hợp phản ứng
(hành động hoặc không hành động) của các sinh vật sống toàn bộ (hoặc cá nhân
nhóm) với các kích thích bên trong và bên ngồi. Hành vi có thể được coi là bất kỳ
hành động của một sinh vật thay đổi mối quan hệ của nó với mơi trường. Dưới góc
độ nhân khẩu học, hành vi con người được cho là bị ảnh hưởng bởi hệ thống nội tiết
và hệ thần kinh. Nó là một chuỗi các hoạt động (phản ứng, cách ứng xử) của cơ thể,
có mục đích cụ thể là nhằm đáp ứng lại kích thích bên ngồi.
2.2.3. Khái niệm về Quyết định
Theo từ điển tiếng Việt, quyết định là một động từ chỉ việc có ý kiến dứt
khốt về việc làm cụ thể nào đó, là kết quả lựa chọn một trong các khả năng, sau khi
đã có sự cân nhắc. Có thể hiểu một cách chung thì quyết định chọn nhà ở chung cư
của khách hàng là kết quả của sự lựa chọn các sản phẩ m nhà ở chung cư đáp ứng yêu

cầu của người dùng thông qua viê ̣c tìm hiểu và bi ̣ tác đơ ̣ng bởi các nguồn thông tin
khác nhau.
2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyế t định mua căn hộ
Mua một căn hộ là một trong những quyế t định kinh tế quan trọng nhất mà
con người thực hiện trong đời, và nó địi hỏi phải thu thập rất nhiều thơng tin liên


-14-

quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007). Theo Saunders (1990), con người có sở
thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình. Quyế t định sở hữu một ngơi
nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong
muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002). Có rất
nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về
việc sở hữu nhà (Tan, 2009). Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham
Maslow, việc sở hữu một ngơi nhà có thể đáp ứng nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình.
Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ
bên ngoài. Lợi ích từ việc sở hữu nhà đố i với người sở hữu và xã hội có thể được
tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế.
Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện mơi
trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm
giảm các vấn đề về hành vi.
Các yế u tố chính ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ mua căn hô ̣ chung cư của khách
hàng đươc̣ đúc kế t quả các nghiên cứu trước đây như:
-

Yếu tố 1: Đă ̣c điể m của căn hô ̣;

-

Yế u tố 2: Tình hình tài chính;

-

Yế u tố 3: Vi ̣trí của căn hô ̣;

-

Yế u tố 4: Môi trường số ng xung quanh căn hô ̣.

2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước
2.3.1 Nghiên cứu trong nước
Theo kế t quả nghiên cứu của đề tài “Key factors affecting house purchase
decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) thì các yếu tố tác đô ̣ng
đến quyết định mua nhà gồm có: Đặc điểm của nhà (thiết kế bên trong và bên ngoài,
cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, loại nhà, trạng thái pháp lý), Tình hình tài
chính (cu ̣ thể là giá nhà, thời gian thanh toán, khả năng thế chấp, khả năng thanh
toán, lãi suất vay, thu nhập, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tố liên quan tới


-15-

vị trí của nhà như vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần
tuyến đường chính, gần trung tâm thương mại, gần bệnh viện, gần chợ), Khơng gian
sống riêng tư của nhà (số lượng phịng ngủ, số lượng phịng tắm, diện tích nhà bếp,
diện tích phịng khách), Mơi trường sống (đó là các yếu tố chất lượng của cơ sở hạ
tầng, hàng xóm xung quanh, cảnh quang, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi
trường xung quanh và tình hình an ninh khu vực). Nghiên cứu đã thực hiê ̣n khảo sát
263 người. Kết quả là "khoảng cách" và "không gian sống" là hai yế u tố ảnh hưởng

ma ̣nh nhấ t đến quyết định mua nhà ở của khách hàng. Các yế u tố "đặc điểm nhà",
"mơi trường sống" và "tình hình tài chính" cũng có sự ảnh hưởng tích cực nhưng có
phầ n yế u hơn đố i với quyế t đinh
̣ mua. Đồ ng thời tác giả cũng khẳ ng đinh
̣ rằng nhân
tố nhân khẩu học của khách hàng cu ̣ thể như giới tính, tuổi tác, tình trạng hơn nhân
và trình độ học vấn khơng có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Nghiên cứu “Các yế u tố ảnh hưởng đế n quyế t đi ̣nh mua căn hộ chung cư của
khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣ Ngo ̣c Vương (2015) đề
xuất và trình bày 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: đă ̣c điể m
(diê ̣n tích, tính pháp lý, chấ t lươṇ g căn hô ̣), Môi trường sống (các tính năng bảo
mật, an ninh, khơng gian xanh, tình tra ̣ng ơ nhiễm), Vị trí nhà (khoảng cách đế n nơi
làm việc, trường học, siêu thị), không gian số ng (thiế t kế và cấ u trúc), tài chính
(thời gian thanh toán, lãi suấ t ngân hàng, giá căn hô ̣). Kết quả nghiên cứu cho thấy
yế u tố vi ̣ trí hầ u như không ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ mua nhà, đồ ng thời 4 yế u tố
còn la ̣i thực sự có ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ mua nhà của khách hàng ta ̣i thành phố
Hồ Chí Minh.
Đố i với nghiên cứu “những yế u tố ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ cho ̣n mua căn
hô ̣ chung cư trung cấ p, bình dân của người mua nhà lầ n đầ u ta ̣i thành phố Hồ Chí
Minh” của Nguyễn Công Phương (2013) đã chứng minh sự ảnh hưởng ma ̣nh của
yế u tố đă ̣c điể m nhà (thiế t kế , diê ̣n tích, chấ t lươṇ g xây dựng, trang thiế t bi,̣ tính
pháp lý) đế n quyế t đinh
̣ mua căn hô ̣ chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí
Minh. Ngoài ra nghiên cứu cũng khẳ ng đinh
̣ đươc̣ sự ảnh hưởng của 3 yế u tố còn la ̣i
như tài chính (giá căn hô ̣, tỷ lê ̣ laĩ suấ t, thời gian thanh toán), vi ̣ trí (khoảng cách tới

-16-

nơi làm viê ̣c, trường ho ̣c, trung tâm; đô ̣ cao và hướng căn hô ̣), môi trường xung
quanh (hàng xóm, ô nhiễm, cảnh quan, an ninh).
Mô ̣t nghiên cứu khác về “các yế u tố ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ mua chung cư
trung cấ p của người dân thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣ Khánh Vân
(2013) la ̣i chứng minh đươc̣ sáu yế u tố ảnh hưởng cùng chiề u đế n quyế t đinh
̣ mua
nhà đó là tài chính, thiế t kế , vi ̣ trí, tiê ̣n nghi cơ bản, tiế p thi ̣ và chấ t lươṇ g dịch vu ̣.
Nghiên cứu cũng chỉ ra rằ ng mức thu nhâ ̣p có ảnh hưởng khác biê ̣t đáng kể trong
viê ̣c ra quyế t đinh
̣ mua nhà, tuy nhiên các yế u tố về giới tính, đô ̣ tuổ i, nghề nghiê ̣p,
trình đô ̣ hầ u như không ảnh hướng đế n quyế t đinh
̣ cho ̣n mua.
Gầ n đây nhấ t là nghiên cứu “các nhân tố ảnh hưởng đế n quyế t đinh
̣ mua căn
hô ̣ chung cư để ở của khách hàng cá nhân ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Võ
Phương Vy (2019) đã chứng minh đươc̣ năm yế u tố ảnh hưởng cùng chiề u đế n
quyế t đinh
̣ mua nhà đó là pháp lý (chủ đầ u tư, hồ sơ pháp lý, công ty xây dựng), cấ u
trúc (diê ̣n tích, số lươṇ g phòng ngủ, hướng căn hô ̣, đô ̣ cao căn hô ̣, trang thiế t bi),̣ tài
chính (hỗ trơ ̣ vay vố n, chiế t khấ u, thanh toán, lãi suấ t, thế chấ p), tiê ̣n ích (không
gian xanh, công viên, siêu thi,̣ hầ m gửi xe, an ninh,…), điạ lý (gầ n trung tâm thành
phố , gầ n nơi làm viê ̣c, gầ n trường ho ̣c, gầ n trung tâm hành chính,…). Điể m nổ i bật
của nghiên cứu là chỉ ra rằ ng yế u tố pháp lý là yế u tố tác đô ̣ng ma ̣nh nhấ t đế n quyết
đinh
̣ mua nhà của khách hàng.
2.3.2. Các nghiên cứu ngoài nước

Nghiên cứu “Factors influencing house buyers' purchasing decision” của
Kueh và Chiew (2005) khẳ ng đinh
̣ rằng quyết định của người mua nhà chịu ảnh
hưởng bởi các yếu tố 4 yế u tố là tình hình tài chính, vị trí nhà, tiện nghi cơng cộng
và an ninh khu vực. Kế t quả phân tích cho thấ y “Tình hình tài chính” ảnh hưởng
đáng kể đế n quyế t đinh
̣ mua của khách hàng, trong đó giá nhà là yếu tố quan trọng
nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Mă ̣t khác Kueh và Chiew cho rằ ng nhân tố
dân số học khơng có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.