Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất của thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN THANH BÌNH

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THỊ XÃ PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGUYỄN THANH BÌNH

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THỊ XÃ PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LƯƠNG VĂN HINH

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ trong
bất kỳ một luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được
ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Bình


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo
điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Lương Văn
Hinh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề
tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo của Trường Đại học Nơng Lâm Thái
Ngun đã tạo điều kiện cho tơi hồn thiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo UBND thị xã Phổ n,Phịng
Tài ngun và Mơi trường thị xã Phổ Yên, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh
thị xã Phổ Yên, các cán bộ xã, phường, các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia
phỏng vấn và tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu

thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp và bạn
bè đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt q trình thực hiện đề tài này.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Bình


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ................................................... viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 9
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 9
2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 10
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 10
2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 10
3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 11
3.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................... 11
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................... 11
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .................................................. 12
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................ 12
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................... 12
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 21

1.2. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên thế giới và ở Việt
Nam ................................................................................................................. 22
1.2. Khái quát chung về chuyển mục đích sử dụng đất .................................. 14
1.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 15
1.2.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất ........................................ 17
1.2.3. Một số quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất..................... 18
1.2.4. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất ......................................... 20
1.2.5. Vai trò của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị hoá
và phát triển kinh tế - xã hội............................................................................ 21


iv

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 32
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 33
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 33
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp kế thừa và chọn lọc tài liệu ............................................. 34
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .................................................. 34
2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................. 35
2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu ................................... 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình sử dụng đất của
thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên................................................................... 36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ........................................... 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 41
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .... 44
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến công tác
chuyển mục đích sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ................... 53
3.2. Đánh giá kết quả cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 ........................................................ 55
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo thời gian ............ 55
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất của các đơn vị hành chính
trên địa bàn thị xã Phổ Yên ............................................................................. 59
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo loại đất .............. 61


v

3.2.4. Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về việc
chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên ............................................ 65
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển mục đích sử
dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 .......... 70
3.3.1. Yếu tố chủ trương, chính sách .............................................................. 70
3.3.2. Yếu tố dân số và việc làm ..................................................................... 71
3.3.3. Yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương................................. 73
3.3.4. Yếu tố quy hoạch .................................................................................. 73
3.3.5. Yếu tố về thị trường bất động sản ......................................................... 74
3.3.6. Yếu tố về quy định pháp luật và thủ tục hành chính ............................. 75
3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn vàđề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cơng
tác chuyển mục đích sử dụng đất cho thị xã Phổ Yên,tỉnh Thái Nguyên trong
thời gian tới ..................................................................................................... 75
3.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 75
3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 76

3.4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển mục đích sử dụng
đất cho thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới ........................ 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 79
1. Kết luận ....................................................................................................... 79
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81


vi

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND

Ủy ban nhân dân

KCN

Khu công nghiệp

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

BTNMT

Bộ tài nguyên mơi trường

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

MĐSD

Mục đích sử dụng

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích rừng trồng mới tập trung phân theo loại rừng
tại thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016-2018 .......................................................... 40
Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2019 .................... 50
Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai của thị xã Phổ Yên
giai đoạn 2016 - 2018 ...................................................................................... 52
Bảng 3.4: Kết quả chuyển mục đích sử dụng đấtcủa thị xã Phổ Yên theo thời
gian giai đoạn 2016 - 2018 .............................................................................. 57
Bảng 3.5: Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất của các đơn vị hành chính trên

địa bàn thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2016 – 2018 .............................................. 59
Bảng 3.6: Kết quả chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệpsang đất phi
nông nghiệp không phải đất ở của thị xã Phổ Yên,giai đoạn 2016 – 2018 .... 61
Bảng 3.7: Kết quả chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ởcủa thị xã
Phổ Yên, giai đoạn 2016 – 2018 ..................................................................... 63
Bảng 3.8: Kết quả đánh giá của người dân về chuyển mục đíchsử dụng đất tại
thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018............................................................ 65
Bảng 3.9: Kết quả đánh giá của cán bộ quản lývề việc chuyển mục đíchsử dụng
đất tại thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2016 - 2018 ................................................. 68
Bảng 3.10: Các chỉ số tăng trưởng về dân số ảnh hưởng đến chuyển mục đích
sử dụng đất của thị Phổ Yên giai đoạn 2016 - 2018 ....................................... 72


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thị xã Phổ n.................................................. 37
Hình 3.2. Tỷ trọng các ngành kinh tế của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2017 – 2019
......................................................................................................................... 42
Hình 3.3: Biểu đồ biểu thị tỷ lệ các nhóm đất của thị xã Phổ Yên năm 2019 ........ 51


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việc sử dụng đất liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành
và từng lĩnh vực, quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của từng
người dân cũng như vận mệnh của cả quốc gia. Chính vì vậy Đảng và Nhà nước
ta luôn coi đây là vấn đề bức xúc cần được quan tâm hàng đầu. Hiến pháp nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục

đích và có hiệu quả” (Chương II, Điều 18). Luật Đất đai năm 2013 quy định
nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trong q trình sử dụng đất, việc quản lý và sử dụng đất đai trong thời
gian qua chưa được chặt chẽ, một số trường hợp tùy tiện phá vỡ mặt bằng canh
tác, lấn chiếm và chuyển mục đích sử dụng đất khơng xin phép; công tác giải
quyết chậm hoặc thiếu kiên quyết trong xử lý, giải quyết các vấn đề tồn đọng
sau kết luận thanh tra còn kéo dài, chưa dứt điểm. Bên cạnh đó, chính sách bồi
thường tái định cư thiếu đồng bộ, thực hiện chưa thống nhất cũng là nguyên
nhân gây nhiều khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt khi thu hồi đất vào
mục đích phát triển kinh tế xã hội.
Các quan hệ đất đai diễn ra càng phức tạp thì càng cần phải có sự quản
lý chặt chẽ hơn nữa của cơ quan Nhà Nước. Ý thức được điều này Nhà nước ta
đã ban hành luật để quản lý và sử dụng đất cho hợp lý. Chuyển mục đích sử
dụng đất là hoạt động diễn ra đã lâu trong quá trình sử dụng đất của người dân
và cũng là một trong những nội dung quan lý nhà nước về đất đai trong Luật
Đất đai. Đây không phải là nội dung mới trong Luật Đất đai tuy nhiên đến Luật


Đất đai 2003 thì nội dung này mới được hồn thiện và quy định rõ ràng tại
khoản 5 Điều 22.
Khu vực miền núi phía Bắc của nước ta là khu vực vẫn cịn nhiều khó
khăn về điều kiện kinh tế xã hội và đang được nhà nước đầu tư để phát triển.
Đây cũng là khu vực có nhiều thành phần dân tộc sinh sống và làm việc chính
vì vậy việc thi hành Luật Đất đai còn nhiều hạn chế như tình trạng người dân
tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà khơng xin phép hoặc khơng có sự cho
phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chuyển mục đích sử dụng đất khơng
theo quy hoạch của nhà nước gây ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, gây khó

khăn cho việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước.
Thị xã Phổ n có vị trí địa lý thuận lợi, là một trong những trung tâm
công nghiệp lớn của tỉnh Thái Nguyên. Vì vậy, bước vào thời kỳ cơng nghiệp
hố, hiện đại hố, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế làm tăng nhu cầu sử dụng đất
do đó chuyển mục đích sử dụng đất là rất cần thiết để tạo đà cho thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội.
Từ những thực tế trên tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá cơng tác chuyển
mục đích sử dụng đất của thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2016 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng cơng tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại thị xã
Phổ Yên trong giai đoạn 2016 - 2018, phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến
cơng tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Từ đó đề ra các giải pháp nhằm
nâng cao công tác chuyển đổi mục đích sử đụng đất tại Thị xã Phổ Yên tỉnh
Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.


- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chuyển mục
đích sử dụng đất trên địa bàn Thị xã.
- Đề xuất định hướng các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Phổ Yên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong
công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bànthị xã Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.

- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho
phù hợp trong việc thực hiện kết quả cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất
trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài sẽ đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc
đang đặt ra hiện nay ở thị xã Phổ n, tỉnh Thái Ngun. Ngồi ra, kết quả
nghiên cứu cịn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện.


Chương 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc phịng. Đất đai có ý nghĩa
kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc
(Luật Đất đai 2013).
Trong số những điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và
đời sống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lịng đất,
rừng và mặt nước chiếm vị trí đặc biệt. Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng
tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào.
Các Mác cho rằng, đất là một phịng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung
cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể.
Khi nói về vai trị và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội, Mác đã khẳng
định: “Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá
trị tiêu thụ”hay như William Petti đã nói:“Lao động chỉ là cha của của cải vật
chất, còn đất là mẹ”.
Chúng ta đều biết rằng, khơng có đất thì khơng thể có sản xuất, cũng như

khơng có sự tồn tại của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện
trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất tồn tại như một vật
thể lịch sử - tự nhiên.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con
người cịn thấp, cơng năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất,
đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn,
công năng của đất từng bước được mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn.


Đất đai không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và
phát triển mà còn cung cấp các điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu
cầu cho cuộc sống của nhân loại.
Kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho
mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng. Những
sai lầm (có ý thức hoặc vơ ý thức) của con người trong quá trình sử dụng đất
cùng với sự tác động của thiên nhiên đã và đang làm huỷ hoại môi trường đất,
một số công năng của đất đai bị suy yếu đi. Vấn đề tổ chức sử dụng đất theo
quan điểm sinh thái và phát triển bền vững càng trở nên quan trọng, bức xúc và
mang tính tồn cầu. Cùng với sự phát triển khơng ngừng của sức sản xuất, công
năng của đất cần được nâng cao theo hướng đa dạng, nhiều tầng nấc để truyền
lại lâu dài cho các thế hệ mai sau.
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển, vì vậy việc sử
dụng thật tốt tài nguyên quốc gia này không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước, mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Xã hội càng phát triển thì giá trị của đất đai sẽ càng cao và yêu cầu
về sử dụng đất càng phải tốt hơn với hiệu qủa kinh tế xã hội cao hơn.
Đất đai vốn là tặng vật của thiên nhiên cho con người, được các dân tộc
bảo vệ để trở thành đất nước của mình, vốn mang trong đó tính bình đẳng về
quyền và quyền lợi giữa mọi người. Chính sách đất đai hợp lý tạo nên tính bền

vững xã hội, bảo đảm quyền lợi hợp lý của từng gia đình, từng cá nhân, đồng
thời bảo đảm quyền lợi của cộng đồng, của toàn dân tộc. Sử dụng đất hợp lý là
một tác nhân trực tiếp tạo nên tính bền vững trong q trình phát triển bền vững
của đất nước, của dân tộc.
Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu trong việc
tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương. Phương
án quy hoạch sử dụng đất là kết quả hoạt động thực tiễn của bộ máy quản lý


Nhà nước kết hợp với những dự báo có cơ sở khoa học cho tương lai. Quản lý
đất đai thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo tính thống
nhất của quản lý Nhà nước về đất đai vừa tạo điều kiện để phát huy quyền làm
chủ của nhân dân trong việc sử dụng đất để đạt đến mục tiêu dân giàu nước
mạnh, xã hội công bằng văn minh.
Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ưu tiên đất đai cho
nhiệm vụ phát triển sản xuất nơng nghiệp, vừa đảm bảo an tồn lương thực
quốc gia, vừa thoả mãn nhu cầu nông sản phẩm cho tồn xã hội và ngun liệu
cho cơng nghiệp. đồng thời phải cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ cơng
nghiệp hóa đất nước, nâng cao độ phì nhiêu và hệ số sử dụng đất, vừa mở rộng
diện tích để đạt ít nhất 10 triệu ha đất sản xuất nông nghiệp và 40 triệu tấn lương
thực. Đối với đất công nghiệp, phải vừa sắp xếp lại các cơ sở hiện có, vừa nhanh
chóng hình thành các khu cơng nghiệp mới phù hợp với nhịp độ phát triển.
Về mặt xã hội và môi trường, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo độ
che phủ thực vật của các hệ sinh thái bền vững, phải đáp ứng được nhu cầu tăng
lên về đất ở và chất lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác động
của môi trường của q trình sử dụng đất để cơng nghiệp hố và đơ thị hố,
nhất là ở các khu vực mới phát triển. Quy hoạch sử dụng đất đai phải phản ánh
được xu hướng cân đối giữa các vùng phát triển và phần cịn lại của lãnh thổ
để khơng phát sinh nhiều chênh lệch quá xa trên cùng một địa bàn.
Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến

cảng, các cơng trình năng lượng, cấp thốt nước, dịch vụ cơng cộng…sẽ làm
cho giá trị đất tăng lên và tạo thêm giá trị mới về sử dụng đất, đồng thời còn
nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Do đó, các phương án quy hoạch sử dụng đất
đều phải cân đối quỹ đất cho nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng.

1.1.1.1. Khái quát chung về chuyển mục đích sử dụng đất


a, Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người và đất nông nghiệp là mối
quan hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có
thể nói, đất nơng nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội nông
thôn, là sự kết hợp cộc sống của họ qua nhiều thế hệ. Chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, đòi hỏi có
sự giải quyết thấu tình, đạt lý của các cấp lãnh đạo.
Luật đất đai 2003 đã thực sự đi vào cuộc sống, đánh giá chung là việc
xác định quyền sử dụng đã rõ ràng và cụ thể hơn. Việc tham gia của đất đai vào
quá trình tăng trưởng, quá trình chuyển dịch cơ cấu đầu tư… đều mang lại hiệu
quả rất lớn.
Vấn đề đất đai cực kỳ phức tạp không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước
đang phát triển. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các mục
đích khác như thương mại, cơng nghiệp, nhà ở lại rất khó khăn. Để làm tốt cơng
tác này trước hết chúng ta phải có cách đánh giá nhìn nhận một cách khách
quan về kết quả chuyển mục đích sử dụng đất đang diễn ra, từ đó rút ra những
thuận lợi, khó khăn và bài học kinh nghiệm trong cơng tác quản lý, đồng thời
địi hỏi người làm trong cơng tác này phải nắm chắc pháp luật về đất đai và vận
dụng được vào trong thực tiễn quản lý.
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng của
đất. Chuyển mục đích sử dụng đất cịn được hiểu theo các góc độ về mặt pháp
lý, về kinh tế tổ chức.

Về mặt pháp lý, chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, được duyệt bằng quyết định hành chính.
Về mặt kinh tế, đất được sử dụng vào tất cả các hoạt động kinh tế và đời
sống kinh tế xã hội.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm
1987 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm


2003, và đã được Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy
định này. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 chỉ đề cập đến chuyển mục đích
sử dụng đất gián tiếp qua quy định tại Điều 12 về việc quyết định giao đất phải
quyết định vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ mục đích sử dụng này
sang mục đích sử dụng khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai năm 1987 mà chưa có một quy
định riêng nào về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất. Luật đất đai năm
1993 cũng chưa đưa ra khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ quy
định rất sơ sài và gián tiếp về chuyển mục đích sử dụng đất thông qua quy định
về thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích khơng phải là sản xuất nơng
nghiệp, lâm nghiệp tại Điều 23, quy định tại Điều 33 về việc người sử dụng đất
phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cơ quan nhà nước cho
phép thay đổi mục đích sử dụng đất mà chưa đăng ký. Luật sửa đổi, bổ sung
năm 2001 quy định bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm
nào về chuyển mục đích sử dụng đất. Trong Luật đất đai năm 2003 cũng chưa
có một khái niệm chính thức về chuyển mục đích sử dụng đất.
Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 cũng không
đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến
các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục
đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất.
Có thể hiểu, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử
dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất
đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.


Việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể do yêu cầu phát triển của các ngành
kinh tế hoặc các nhu cầu phát triển đơ thị và văn hóa xã hội.
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, chuyển mục đích sử dụng đất
là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất với những diện tích đất cụ thể từ mục đích này
sang mục đích khác. Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là hoạt động mang
tính điều chỉnh về đất đai. Hoạt động này được thực hiện khi tình hình kinh tế,
xã hội có sự biến đổi làm nhu cầu sử dụng đất có sự biến động.
Khác với hình thức giao đất và cho thuê đất, Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cho phép người sử
dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác ngay trên diện tích đất
mà họ đang sử dụng. Nhà nước không phải thu hồi rồi giao lại mà chỉ cần cho
phép người sử dụng được thực hiện nghĩa vụ tài chính và cơng nhận cho họ
được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Như vậy, chuyển mục đích sử
dụng đất là hành vi do người sử dụng đất thực hiện.
1.1.1.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Theo pháp luật đất đai hiện hành, có 2 hình thức chuyển mục đích sử
dụng đất bao gồm: chuyển mục đích sử dụng đất khơng làm thay đổi chủ sử
dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng quyền sử
dụng đất (làm thay đổi chủ sử dụng đất).
Hình thức thứ nhất được thực hiện khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép nếu thuộc trường hợp phải xin phép còn nếu thuộc trường hợp khơng
phải xin phép thì phải đăng ký với tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

hoặc UBND cấp xã.
Hình thức thứ hai được thực hiện khi đủ điều kiện chuyển mục đích sử
dụng đất và điều kiện chuyển nhượng; được UBND cấp có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với


việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp.
1.1.1.3. Một số quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất
+ Căn cứ và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật đất đai, căn cứ cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án
đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: UBND cấp tỉnh cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước; UBND cấp
huyện cho phép chuyển mục đích đối với hộ gia đình cá nhân. Trường hợp cho
hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào
mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản
chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
+ Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang
sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nơng nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;


- Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển
đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản
xuất phi nơng nghiệp.
+ Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất phải xin phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
(1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xin
chuyển mục đích của người sử dụng đất và xác minh thực địa nếu thấy cần thiết.
Bước 3: Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Cơ quan tài ngun mơi trường hướng dẫn nguời sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Bước 5: Trình hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Cơ quan tài ngun và mơi trường lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm
quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ gồm:
- Các giấy tờ quy định tại Bước 1.
- Biên bản xác minh thực địa.

- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng
nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với


trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình; văn bản thẩm
định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư
hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án khơng phải trình cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt, khơng phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường
hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình. Trường hợp hộ gia đình,
cá nhân xin chuyển mục đích nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận
của UBND cấp tỉnh.
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
Bước 6: Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
Cơ quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ
sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
nguời đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
1.1.1.4. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất
- Đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thúc
đẩy quá trình đơ thị hóa.

- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Đáp ứng được nhu cầu của tất cả các đối tượng sử dụng đất.
- Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất.


1.1.1.5. Vai trị của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong q trình đơ thị
hố và phát triển kinh tế - xã hội
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng vai trị trung tâm để phát triển
kinh tế, chính trị, thương mại, văn hóa của xã hội. Góp phần mở rộng quy mô
sản xuất kinh doanh.
- Chuyển đổi MĐSD tạo nên sức sản xuất mới, góp phần nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
- Chuyển đổi MĐSDĐ có vai trị đặc biệt quan trọng trong q trình thúc
đẩy nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa
nhanh chóng.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật đất đai năm 2013;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy
hoạch 2018;
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất;
- Nghị định 62/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản
lý, sử dụng đất trồng lúa;
- Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định về thu tiền sử dụng đất,
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai;
- Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử
dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;


- Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐCP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi
hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định 44/2014/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài
ngun và Mơi trường ban hành;
- Quyết định Phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020;
- Quyết định số 4104/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên quyết
định phê duyệt quy trình nội bộ trong giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất
đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện và UBND cấp xã trên đ
bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.1.3. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên thế giới và
ở Việt Nam
1.1.3.1. Thực tiễn quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của tồn thế giới khoảng 510 triệu km2 trong đó
đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), cịn lại là diện tích lục địa chỉ
chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so
với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nơng nghiệp trên thế
giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất
nơng nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu
Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông
nghiệp trên thế giới là 12.000m2 . Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ

chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất
nơng nghiệp như vậy cịn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai


thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự
nhiên (khoảng 1.500 triệu ha) (Minh Quang, 2010).
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu diễn ra ở các
quốc gia trên toàn thế giới. Để đáp ứng nhu cầu về đất đai cho quá trình này,
các quốc gia trên thế giới đã thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng
vào mục đích khác. Tuy nhiên, tùy thuộc vào các điều kiện cụ thể về tự nhiên,
kinh tế xã hội, chính sách và chiến lược phát triển nên nhiều nước trên thế giới
đã có cách thực hiện khác nhau để đảm bảo mối quan hệ giữa sử dụng hiệu quả
đất đai và phát triển kinh tế xã hội bền vững. Điều này được thể hiện cụ thể như
sau:
Thứ nhất, Trung Quốc
Với hình thức sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể về đất đai, Trung Quốc
hạn chế tối đa việc thu hồi đất cũng như số người bị ảnh hưởng bởi việc thu
hồi. Tuy nhiên, để đảm bảo quá trình phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn
từ năm 2000 đến tháng 6 năm 2005, Trung Quốc đã thu hồi 7,3 triệu ha đất
canh tác. Việc thu hồi này nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho nhiều mục
đích khác nhau trong đó một phần lớn diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi để
phục vụ cho lợi ích cơng gồm: đất phục vụ cho qn sự, quốc phòng; các cơ
quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; cơng trình giao thơng,
năng lượng; kết cấu hạ tầng cơng cộng; cơng trình cơng ích và phúc lợi xã hội,
cơng trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các
lợi ích cơng cộng khác theo quy định của pháp luật... Việc thu hồi này đã làm
cho nhiều nông dân ở Trung Quốc bị mất đất sản xuất. Theo dự báo đến năm
2030 số lượng nông dân mất đất của Trung Quốc sẽ lên tới 110 triệu người và
có khoảng trên 50 đến 80 triệu người rơi vào hoàn cảnh mất đất và thất nghiệp.
Đây là nguy cơ tiềm ẩn và ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định xã hội của Trung

Quốc. Để giải quyết những vấn đề tồn tại trong thu hồi đất nơng nghiệp, Chính
phủ Trung Quốc đã đưa ra các giải pháp gồm: cải cách chế độ sở hữu ruộng đất