Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường nghi hòa, thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an giai đoạn 2013 2015
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.39 MB, 66 trang )
TRƢỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÍ – QUẢN LÍ TÀI NGUYÊN
----------------
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐỒNG BÍNH BẢO
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN PHƢỜNG NGHI HÕA, THỊ XÃ CỬA LÕ, TỈNH
NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2013 -2015
NGHÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGHỆ AN - 2016
i
TRƢỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÍ - QUẢN LÍ TÀI NGUYÊN
----------------
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
THỰC TRẠNG VÀ IẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN PHƢỜNG NGHI HÕA, THỊ XÃ CỬA LÕ, TỈNH
NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2013 -2015
NGHÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn
Ngƣời thực hiện
MSSV
Lớp
: TS. Lƣơng Thị Thành Vinh
: Đồng Binh Bảo
: 1252052488
: 53K1 Quản lý đất đai
NGHỆ AN - 2016
ii
LỜI CẢM ƠN
Sau 04 năm học tập tại trường Đại học Vinh, nhằm đánh giá kết quả học tập và
nâng cao chuyên môn nghiệp vụ trong công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất
đai, được sự hướng dẫn của TS. Lương Thị Thành Vinh, sự giúp đỡ tạo điều kiện của
UBND phường Nghi Hòa, em tiến hành thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường
Nghi Hòa, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ an giai đoạn 2013-2015”.
Để hoàn thành đồ án này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự
giúp đỡ của nhiều tập thể và cá nhân. Nhân dịp này cho em được bày tỏ lòng biết ơn
sâu sắc tới các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý – Quản lý tài nguyên, cô giáo TS.
Lương Thị Thành Vinh, tập thể cán bộ công nhân viên chức, lao động tại UBND
phường Nghi Hòa, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An cùng gia đình và bạn bè đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản đồ án này.
Sau một thời gian làm việc nghiêm túc và khẩn trương, đến nay bản đồ án đã
hoàn thành, mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng và học hỏi, đi sâu sát tìm hiểu thực
tế song do thời gian ngắn và năng lực có hạn nên đề tài khơng tránh khỏi những thiếu
sót nhất định. Vì vậy rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cơ giáo
và các bạn để đề tài được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện
Đồng Bính Bảo
iii
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................i
MỤC LỤC ....................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU .......................................................... vii
LỜI NĨI ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................................. 1
2. Mục đích và nhiệm vụ, giới hạn nghiên cứu .............................................................. 2
3. Quan điểm nghiên cứu. ............................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 3
5. Cấu trúc của đề tài ...................................................................................................... 4
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................ 5
1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm ............................................................................................................. 5
1.1.2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 6
1.1.3. Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ ...................................................... 8
1.1.4. Một số nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................. 10
1.1.5. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 12
1.1.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 16
1.2. Cơ sở thực tiễn. ...................................................................................................... 16
1.2.1. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta. ............................ 16
1.2.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Nghệ An. ....................... 17
1.2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò. ................ 18
1.3. Tác động của việc cấp GCNQSDĐ. ..................................................................... 18
1.3.1 Đối với Nhà nước ................................................................................................ 18
1.3.2. Đối với người sử dụng đất .................................................................................. 19
1.3.3. Đối với xã hội ..................................................................................................... 19
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG NGHI HÕA .................... 20
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất
của phường Nghi Hịa ................................................................................................... 20
2.1.1. Đặc điểm vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên ............................................................ 20
iv
2.1.2. Đặc điểm dân cư ................................................................................................. 25
2.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................. 26
2.1.4. Đánh giá về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nghi
Hịa đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................... 30
2.2. Tình hình quản lý đất đai tại phường Nghi Hòa, thị xã Cửa Lị, tình Nghệ An.............. 31
2.2.1. Nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan quản lý đất đai Phường Nghi Hòa................. 32
2.2.2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của phường Nghi Hòa. .......................... 33
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất của phường Nghi Hịa. .................................................. 36
2.2.4. Đánh giá tình hình biến động đất đai trên địa bàn phường Nghi Hòa năm 2014 2015. ............................................................................................................................. 38
2.3. Kết quả thực hiện cơng tác cấp GCN trên địa bàn phường Nghi Hịa .................. 41
2.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến năm 2015. ............... 41
2.3.2. Cơng tác cấp đổi, cấp lại và công nhận lại quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất ........................................................................................................... 46
2.4. Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Nghi Hịa. ........................................................................................................ 48
2.4.1. Thuận lợi ............................................................................................................. 49
2.4.2. Khó khăn, tồn tại ................................................................................................ 49
2.4.3. Nguyên nhân ....................................................................................................... 50
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP THƯC ĐẨY CƠNG TÁC CẤP
GNCQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG NGHI HÕA. .......................................... 52
3.1. Giải pháp về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ.................................................... 52
3.2. Tập huấn nghiệp vụ về cấp đổi GCNQSDĐ ......................................................... 52
3.3. Giải pháp về kinh tế ............................................................................................... 53
3.4. Giải pháp về công nghệ ......................................................................................... 53
3.5. Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và người sử dụng đất............ 53
KẾT LUẬN ................................................................................................................. 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 56
PHỤ LỤC .......................................................................................................... 58
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCN
: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QHSDĐ
: Quy hoạch sử dụng đất
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
UBND
: Uỷ ban nhân dân
vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU
Hình 2.1. Bản đồ hành chính phường Nghi Hịa, thị xã Cửa Lị, tỉnh Nghệ An .......... 21
Bảng 2.1: Dân số, lao động phường Nghi Hòa năm 2015 ........................................... 26
Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của phường Nghi Hòa. .......................... 37
Bảng 2.3: Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2014-2015. ........................................ 39
Bảng 2.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở đô thị. ............ 42
Bảng 2.5 : Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nông nghiệp ............... 44
Bảng 2.6: Kết quả cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tín ngưỡng, tơn giáo ........................ 45
Bảng 2.7: Kết quả cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tổ chức ............................................. 46
Bảng 2.8: Thống kê số lượng hồ sơ cấp đổi, cấp lại và công nhận lại QSDĐ ............. 47
vii
LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tài sản của đất nước của
nhân dân, phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. “Đất đai là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý” (Hiến pháp năm 2013). Đây là điều kiện đảm bảo cho nhà nước và người sử dụng
đất yên tâm để đầu tư sản xuất.
Trong những năm gần đây, với sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường có sự
quản lý của nhà nước, q trình sử dụng và quản lý một cách có hiệu quả về đất đai là
đặc biệt quan trọng. Yêu cầu của nhà nước về công tác quản lý đất đai địi hỏi phải có
các biện pháp đo đạc, đánh giá phân hạng đất đai, quy hoạch, kế hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính… Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
công việc hết sức khó khăn, phức tạp và tốn kém. Để giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trở thành cơ sở pháp lý của việc sử dụng đất, nhà nước đã ban hành hàng loạt các
văn bản về hướng dẫn lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nghi Hòa là một phường nằm ở phía Nam của thị xã Cửa Lị, tiếp giáp với biển
Đơng, có hệ thống giao thơng thuận lợi đặc biệt là có đường tỉnh lộ 535 (đường Vinh Cửa Hội), đại lộ 72 m Vinh - Cửa Lò chạy qua, nên có vị trí rất quan trọng trong việc
phát triển kinh tế - xã hội của toàn thị xã Cửa Lò và tỉnh Nghệ An. Từ khi Luật đất đai
1988 ra đời thì cơng tác giao đất trên địa bàn Phường bắt đầu được triển khai. Đặc biệt
chú trọng vào cơng tác giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân. Chính vì vậy trong những
năm gần đây phường đã tích cực và phấn đấu đẩy nhanh tiến độ giao đất và cấp
GCNQSD đất ở cho người dân. Kết quả đạt được là rất lớn và có ý nghĩa hết sức quan
trọng. Tuy vậy, việc giao đất ở hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và rất phức tạp về thủ tục
hành chính. Một bộ phận người dân có nhu cầu đất ở nhưng chưa được cấp đất. Nhiều
hộ dân đã có đất nhưng vẫn chưa được cấp GCNQSD đất do nhiều lý do khách quan lẫn
chủ quan. Làm cho người dân vẫn chưa thể yên tâm đầu tư vào đất và chưa sử dụng hết
tiềm năng thế mạnh của đất đai.
Xuất phát từ những lý do trên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Thực trạng và
giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Nghi Hòa, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ an giai đoạn 2013 - 2015”.
1
2. Mục đích và nhiệm vụ, giới hạn nghiên cứu
2.1. Mục đích
Mục đích nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng cấp GCNQSDĐ, trên cơ sở
những tồn tại và hạn chế của việc cấp GCNQSD đất, đề xuất các giải pháp cụ thể
nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện việc cấp GCNQSD đất của phường Nghi Hòa.
2.2. Nhiệm vụ
- Tổng quan cơ sở lí luận và thực tiễn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Phân tích thực trạng cấp GCNQSD đất của phường Nghi Hịa.
- Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy CNQSD đất cho phường
Nghi Hòa.
2.3. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Các hoạt động quản lý đất đai và tình hình sử dụng đất trên địa
bàn phường Nghi Hịa.
Về thời gian: từ năm 2013 đến năm 2015.
3. Quan điểm nghiên cứu.
3.1. Quan điểm hệ thống
- Đất đai là một hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với nhau.
Như vậy, sự thay đổi một yếu tố sẽ dần tới sự thay đổi của toàn bộ hệ thống.
- Lãnh thổ nghiên cứu là một đơn vị hành chính cấp phường, là một bộ phận của
thị xã Cửa Lị. Vì vậy, nghiên cứu cấp GNCQSDĐ của phường Nghi Hòa phải đặt
trong thực trạng của cấp GCNQSDĐ chung của thị xã Cửa Lị.
Trong đó, cấp GCNQSDĐ có quan hệ chặt chẽ với nhau tạo thành một hệ thống
hoàn chỉnh và thống nhất, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất.
- Quan điểm hệ thống giúp người nghiên cứu hiểu và phân tích một cách chính
xác và khách quan các đối tượng trong nghiên cứu phục vụ quy hoạch và khai thác
lãnh thổ.
3.2. Quan điểm tổng hợp
Áp dụng quan điểm tổng hợp trong nghiên cứu địa lý đòi hỏi chúng ta có một
cách nhìn tổng qt. Trong một lãnh thổ nhất định, các yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã
hội ln có mối quan hệ mật thiết vớ nhau tạo nên một tổng thể thống nhất. Sự phát
2
triển của sản xuất, của một ngành kinh tế, một đơn vị kinh tế… chịu sự tác động của
nhiều yếu tố. Vì vậy khi nghiên cứu về vấn đề đánh giá hiện trạng sử dụng đất, ta phải
xem xét nó trong mối quan hệ đa chiều với các yếu tố khác.
3.3. Quan điểm phát triển bền vững
“Phát triển bền vừng là sự phát triền nhằm đáp ứng nhu cầu của hiện tạì mà
khơng làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các tương lai." (Theo báo cáo
Bruntiland năm 1987). Nói một cách khác, phát bền vũng là các chương trình được thiết
kế nhằm nâng cao điều kiện sống con người trong khi vẫn bảo vệ tốt các nguồn tài
nguyên. Dưới góc độ sản xuất, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc sử dụng đất
càng phải theo quan điểm phát triển bền vững. Dưới góc độ là tư liệu sinh hoạt, địa
bàn định cư cùa con người thì việc sử dụng đất phải tạo nên một không gian đảm bảo
các chỉ số phát triển của một đô thị bền vững.
Đề tài sử dụng quan điểm này để phục vụ cho công tác cấp GCNQSDĐ một cách
tốt nhất nhằm phát triền bền vững trên ba mặt kinh tế - xã hội - môi trường.
3.4. Quan điểm lịch sử viễn cảnh
Đặc điểm sử dụng đất được xác lập trên một nền tảng chính trị xã hội cụ thể. Sự
thay đổi hướng sử dụng và khai thác lãnh thổ phản ánh sự lựa chọn của con nguời phù
hợp với quỹ đất, nhu cầu của thị trường, trình độ nhận thức về chức năng của đất đai,
sự thay đổi thể chế chính trị, sự thay đổi về quan hệ sản xuất cũng như phương thức
sản xuất. Do vậy, để tăng tính khả thi cần phải tìm hiểu các loại hình sử dụng đất trong
bối cảnh lịch sử của nó.
Các loại đất và loại hình sử dụng chúng khơng ngừng biến động trong khơng gian
và theo thời gian. Sự hình thành và phát triển của các loại hình sử dụng đất cũng là
một q trình ln vận động và phát triển. Hiện trạng sử dụng đất đai hiện tại là sự kế
thừa kết quả của các loại hình sử dụng đất trước đây, đồng thời cũng là cơ sở để phát
triền trong tương lai. Vận dụng quan điểm lịch sử trong nghiên cứu cấp GCNQSDĐ
để xem xét sự biến đổi của nó theo khơng gian và thời gian.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp điều tra
- Điều tra nội nghiệp: Nhằm thu thập số liệu, thông tin cần thiết thông qua các
phòng, ban, các phương tiện như sách, báo mạng Internet... các số liệu thụ thập được
3
bao gồm: Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực nghiên cứu, hiện trạng sử
dụng đất, tình hình quản lý sử dụng đất của phường, các văn bản, nghị quyết...
- Điều tra ngoại nghiệp: là công tác khảo sát thực địa nhằm bổ sung, chính xác
hóa các thơng tin thu thập trong phịng.
4.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu
Sau khi thu thập được số liệu thì tiến hành thống kê, phân loại và xử lý các số
liệu, từ đó đưa ra các bảng biểu và cà các đánh giá.
4.3. Phương pháp bản đồ
Bản đồ thể hiện một phần kết quả của đề tài thực hiện. Trong quá trình xây dựng
đề tài sử dụng phương pháp thành lập bản đồ. Để phục vụ cho đề tài nghiên cứu trong
đề tài sử dụng các bản đồ sau:
Bản đồ hành chính phường Nghi Hịa
Bản đồ hiện trạng cấp GCNQSDĐ phường Nghi Hịa năm 2015.
Bản đồ tình hình cấp DCNQSDĐ ở phường Nghi Hòa.
4.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các nhà chuyên gia nhằm thu thập thông tin về địa phương
nhằm để đi đến giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác cấp GCNQSDĐ.
Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của phường.
5. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung chính của đề tài bao gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Nghi Hòa.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ
trên địa bàn phường Nghi Hòa
4
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu bao gồm các quyền sau đây:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại trừ
người khác tham gia sử dụng nó.
- Quyền sử dụng: Là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ
cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: Là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với nước
ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, nhà
nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ khơng có quyền định đoạt đất đai.
1.1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải
tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp
luật. Hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý để nhà
nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có vai trị rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định
về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm
5
quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của
người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất, xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.2. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi
người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp
như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay
đổi mục đích sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và chứng
nhận quyền sử dụng đất vì:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đồng thời giám sát hộ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất theo
pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thơng
qua việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép xác lập một sự
ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất
đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất sẽ cung cấp các thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà
nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi
xảy ra tranh chấp, xâm phạm … về đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích trong phạm vi
lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với tồn bộ đất đai
thì trước hết phải nắm vững tồn bộ các thơng tin về đất đai theo yêu cầu quản lý. Các
thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thơng tin sau: tên
chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử
dụng và cơ sở pháp lý.
6
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện
tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất
chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao
dịch trên thị trường, góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản.
Từ trước tới nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự
phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu
như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này cịn có nhiều khó khăn do thiếu
thơng tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo
ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra
trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hịa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng
và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng có quan hệ
hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực
tế của các hoạt đồng quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một sơ sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý
cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho
việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế
để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: trước hết là kết quả của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính
là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh
hưởng trực tiếp đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì nó cung cấp thơng
tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
7
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủ
hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp
pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định giá
đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm
của người sử dụng đất trong q trình sử dụng đất của họ.
Đối với cơng tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: Nó giúp việc xác định
đúng đối tượng đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình
trạng sử dụng đất ngồi sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong nội
dung cho khối của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý
Nhà nước về đất đai.
1.1.3. Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được
thành lập, các luật lệ quy định trước đó đều bị bãi bỏ. Tại khóa họp thứ 3 ngày
04/02/1953 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hịa thơng qua Luật cải cách
ruộng đất. Ngày 19/12/1953 Chủ Tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh ban hành luật cải cách
ruộng đất. Mục đích ý nghĩa của Luật cải cách ruộng đất là "Thủ tiêu quyền chiếm hữu
ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xóa bỏ chế
độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ; để thực hiện chế độ sở hữu
ruộng đất của nơng dân, để giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, đẩy nhanh sản xuất
nông nghiệp và mở đường cho công thương nghiệp phát triển, để cải thiện đời sống
của nông dân, bồi dưỡng lực lượng của nhân dân, lực lượng của kháng chiến".
Năm 1976, Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam đã ban hành một
số văn bản để điều chỉnh mối quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Chính
phủ ban hành quyết định số 169/QĐ - CP ngày 20/6/1977 chỉ đạo việc thực hiện kiểm
tra thống kê đất đai trên phạm vi cả nước.
Với sự ra đời của Nhà nước mới, Chính phủ đã ban hành Hiến pháp 1980, Hiến
pháp quy định một hình thức sở hữu mới đối với đất đai. Tại điều 19 Hiến pháp 1980
8
quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất,
ở vùng ven biển và thềm lục địa cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của
Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”. Tại điều 20 của Hiến pháp này cũng quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo
đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm”
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và kế hoạch chung của cả nước, xác định rõ nhiệm vụ của ngành địa
chính các cấp. Quyết định đã nêu lên 07 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong
đó có đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với mục đích nhằm đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, nâng
cao ý thức trách nhiệm của mọi cơ quan, tổ chức và mọi người trong việc sử dụng hợp
lý, tiết kiệm hiệu quả tất cả các loại ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị
299/TTg quy định việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước. Trong đó nêu rõ “Tồn bộ ruộng đất trong cả nước đều do
nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung” Chỉ thị 299/TTg
ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ đã quy định về cơng tác đo đạc phân hạng
và đăng ký thống kê ruộng đất.
Ngày 30/9/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định số 56/QĐĐKTK về thủ tục đăng ký đất đai, thống kê trong cả nước.
Luật đất đai đầu tiên của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam được
công bố vào ngày 08/11/1988. Tại điều 18 luật này đã quy định cụ thể về đăng ký đất
đai, lập và giữ sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các nội dung
khác về quản lý đất đai cũng được nêu cụ thể trong luật.
Luật đất đai năm 1993 ra đời, sau đó được chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện với
Luật đất đai 2003. Các văn bản dưới luật có giá trị đến giai đoạn hiện nay gồm:
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 146/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh Nghệ An về
ban hành quy định cấp GCNQSDĐ ở, đất vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất ở
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ tỉnh Nghệ
An.
9
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Quy trình 420/2008/TNMT-ĐKTK ngày 04/03/2008 của Sở Tài nguyên và Môi
trường về tổ chức kê khai lập hồ sơ địa chính, cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ sau
chuyển đổi ruộng đất.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ về cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định bổ sung về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng Chính phủ về thực
hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Quyết định số 56/2012/QĐ-UBND ngày 10/08 /2012 của UBND tỉnh Nghệ An
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về trình tự, thủ tục rà sốt, kê khai,
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND ngày 22/01/2013 của UBND tỉnh Nghệ An
về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Chỉ thị 14/2013/CT-UBND ngày 22/04/2013 của UBND tỉnh Nghệ An về việc
tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện để trong năm 2013 hoàn thành cơ
bản việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn tỉnh Nghệ An.
1.1.4. Một số nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bước đầu xác lập mối quan hệ pháp lý
chặt chẽ, đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất, từ đó người sử dụng đất được
thực hiện tốt nhất các quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép. Cấp
10
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm
vi cả nước và được thực hiện từ cơ sở cấp xã, phường, thị trấn.
Khi người ta sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo đúng
trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho
người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bị hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Mơi trường
huyện là cơ quan dịch vụ cơng có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và
biến động đất, quản lý hồ sơ địa chính và thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử
dụng đất.
Điều 98 Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 của Chính phủ nêu rõ:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
u cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
11
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
1.1.5. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại các điều 99, 101, 102 của Luật đất đai 2013, đối tượng được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bào gồm hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân
cư, tổ chức và cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Điều 99 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường
hợp sau đây:
1. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;
12
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
3. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
4. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
5. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
6.Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
7. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
8. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
9. Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
10. Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về
quyền sử dụng đất tại điều 100 luật đất đai 2013 quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
13
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và khơng phải
nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả
hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất
14
đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 10 2 Luật đất đai 2013 quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất như sau:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng
đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục
đích, cho mượn, cho th trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải
lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy
định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp
đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Khơng có tranh chấp;
15
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
1.1.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 105
luật đất đai 2013 như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
1.2. Cơ sở thực tiễn.
1.2.1. Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.
Đến cuối năm 2014, cả nước đã cấp được 41.6 triệu giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất với tổng diện tích 22.9 triệu ha, đạt 94.8% diện tích các loại đất đang sử dụng
phải cấp giấy chứng nhận.
16
Về kết quả 1 năm thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ
tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn
chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà ở và tải sản
khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Bộ Tài ngun và Mơi
trường cho biết, đã có 45 tỉnh, thành phố báo cáo hoàn thành việc rà sốt kết quả và
tình hình tồn đọng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua rà soát cho thấy số
lượng tồn đọng chưa cấp Giấy chứng nhận còn khá lớn, khoảng 5.389.000 thửa đất
với tổng diện tích khoảng 2301000 ha.
Cả nước mới chỉ có 6 tỉnh cơ bản hồn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu cho các loại đất chính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm: Bình Dương,
Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Bạc Liêu, Nhiều tỉnh cũng đã cơ bản hoàn
thành ở hầu hết các loại đất chỉnh như: Lạng Sơn, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên,
Quảng Bình, Đà Nẵng, Trà Vinh, Hậu Giang, Kiên Giang, Sóc Trăng, An Giang.
Song cũng cịn nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp Giấy chứng nhận ở nhiều loại đất
chính cịn đạt thấp (dưới 70% diện tích cần cấp),
Năm 2013, ngành Tài nguyên và Môi trường tiểp tục đẩy mạnh thực hiện các
giải pháp phấn đấu hoàn thành cơ bản cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Nghị quyết 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị 1474/CT- TTg của Thủ tướng
Chính phủ.
Tính đến thháng 9 năm 2011, cả nước đã cấp được 16173096 GCN QSDĐ
sản xuất nơng nghiệp với diện tích 8316529 ha, đạt tỷ lệ 85.1% diện tích cần cấp
GCN; 2629232 GCN QSDĐ lâm nghiệp với diện tích 10371482 điện tích cần cấp, đạt
tỳ lệ 86.3% diện tích cần cấp GCN; 11671553 GCN QSDĐ ở nơng thơn với diện tích
435967 ha đạt tỷ lệ 79.3% diện tích cần cấp GCN; 3685259 GCN QSDĐ ờ đơ thị với
diện tích là 83109 ha, đạt tỷ lệ 63.5% diện tích cần cấp GCN; 149845 GCN QSDĐ
với diện tích 466552ha, đạt tỷ lệ 60.5% diện tích cần cấp GCN
1.2.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Nghệ An.
Công tác thẩm định, cấp phép về đất đai, tài ngun nước, mơi trường, khống
sản, đo đạc bản đồ được thực hiện đúng quy trình, quy định. Về công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, tính đến nay đã cấp thêm
17
được 28573 GCN, nâng kết quả cấp GCN lần đầu tồn tỉnh lên 1.344.697 GCN với
tổng diện tích cấp được trên 925000 ha, bình qn tồn tỉnh đạt gần 90% so với tổng
diện tích phải cấp, vượt chỉ tiêu của Bộ TN&MT.
Tính đến ngày 01/01/2015, tồn tỉnh đã cấp GCN QSDĐ cho 59501 hộ trong
tổng số 68047 hộ sử dụng đất ở đô thị, đạt tỷ lệ 87.44% số hộ cần cấp. Diện tích đất ở
đơ thị được cấp GCN QSDĐ là 1172.35 ha trong tổng số 1452.9 ha, đạt tỷ lệ 80.69%
diện tích cần cấp GCN QSDĐ.
Đối với ở nơng thơn, tính đến nay tỉnh đã cấp GCN QSDĐ cho 124242 hộ trong
tổng sổ 216378 hộ cần cấp, đạt tỷ lệ 57.4% số hộ cần cấp. Diện tích đất ở nông thôn
cần cấp GCN QSDĐ là 3033.1 ha trong tổng số 7319.63 ha, đạt tỷ lệ 41.44% diện tích
đất ở cần cấp GCN QSDĐ.
Thực hiện Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về giao đất và cấp
GCN QSDĐ nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân ổn định lâu dài. UBND tỉnh Nghệ
An đã chỉ đạo sở TN&MT tỉnh Nghệ An cùng các Phòng TN&MT huyện, thị xã,
thành phố tăng cường công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp. Cho đến nay, tỉnh đã
cấp được 101.138 GCN QSDĐ với diện tích 204984.82 ha trong tổng số 476141.94
ha, đạt tỷ lệ 43,05% diện tích cần cấp GCN QSDĐ. Trong đó:
- Đất sản xuất nông nghiệp: cấp được 97925 GCNQSDĐ với diện tích 25766.36
ha trong tổng sổ 120847.5 ha, đạt tỷ lệ 21.32% diện tích cần cấp GCNQSDĐ.
- Đất lâm nghiệp: cấp được 2300 GCNQSDĐ với diện tích 178588.33 ha trong
tổng số 350567.13 ha, đạt tỷ lệ 50.94% diện tích cần cấp GCNQSDĐ.
- Đất nuôi trồng thủy sản: cấp được 110 GCNQSDĐ với diện tích 607.75 ha
trong tổng số 4095.34 ha, đạt tỷ lệ 14.84% diện tích cần cấp GCNQSDĐ.
1.2.3. Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lị.
Năm 2014, tồn thị xã Cửa Lị có 10.669 hồ sơ cần cấp giấy CNQSDĐ. Trong
đó, 100% hồ sơ đã kê khai, hơn 98% hồ sơ đã xét duyệt, và 80% hồ sơ đã được cấp
giấy chứng nhận, vẫn còn 2169 hồ sơ chưa được cấp giấy.
1.3. Tác động của việc cấp GCNQSDĐ.
1.3.1 Đối với Nhà nước
18
