Pháp luật về Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

VŨ HUYỀN MY

Hà Nội – năm 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107

Họ và tên học viên: Vũ Huyền My

Người hướng dẫn: TS. Bùi Đức Giang

Hà Nội - năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của trường Đại học Ngoại thương.
Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật sau đại học – Đại học
Ngoại thương xem xét để tơi có thể bảo vệ Luận văn.
Tơi xin chân thành cám ơn.
NGƯỜI CAM ĐOAN

Vũ Huyền My


LỜI CẢM ƠN

Với tình cảm trân trọng nhất, tác giả Luận văn xin bày tỏ sự cảm ơn chân
thành tới TS. BÙI ĐỨC GIANG vì sự tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong quá
trình thực hiện luận văn tại Trường Đại học ngoại thương, cơ sở Quảng Ninh.
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn Ban giám hiệu, các Giảng viên đã nhiệt tình
giảng dạy, truyền đạt kiến thức trong quá trình tác giả theo học tại trường. Cảm ơn
toàn thể cán bộ, nhân viên trường Đại học Ngoại thương – Cơ sở Quảng Ninh đã
tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tác giả trong thời gian học tập và nghiên cứu nhằm
hồn thiện chương trình Cao học.
Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, các cơ quan hữu quan, các đồng
nghiệp đã tạo điều kiện để tác giả theo học chương trình đào tạo thạc sĩ và hoàn
thành bản luận văn được thuận lợi và thu được kết quả tốt đẹp.
Nhân đây, xin được cảm ơn và mong nhận được sự quan tâm, nhận xét của các

Thầy, Cô trong Hội đồng bảo vệ để tác giả có điều kiện hồn thiện tốt hơn những
nội dung của luận văn nhằm đạt được tính hiệu quả khi áp dụng vào trong thực tiễn.
Xin trân trọng cảm ơn!


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................... 1
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN............................................. 2
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................... 3
1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................................. 3
2. Tình hình nghiên cứu đề tài............................................................................................4
3. Mục đích nghiên cứu......................................................................................................5
4. Nhiệm vụ nghiên cứu..................................................................................................... 6
5. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................................6
6. Phạm vi nghiên cứu........................................................................................................6
7. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................6
8. Bố cục của luận văn....................................................................................................... 7

CHƯƠNG 1: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI............................................................................................. 8
1.1. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp............................................................................. 8
1.2. Tài sản thế chấp...........................................................................................................9
1.2.1 Tài sản hình thành trong tương lai....................................................................... 9
1.2.2 Nhà ở hình thành trong tương lai........................................................................10
1.3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai................................................15
1.4. Nghĩa vụ được bảo đảm............................................................................................ 18
1.5. Hiệu lực giữa các bên................................................................................................19
1.6. Hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba......................................................................20
1.7. Các dạng hợp đồng thế chấp..................................................................................... 22
1.8 Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.................................................26

1.8.1 Điều khoản về chủ thể hợp đồng.........................................................................27


1.8.2 Điều khoản về nghĩa vụ được đảm bảo...............................................................27
1.8.3 Điều khoản về tài sản thế chấp là NƠHTTTL.....................................................28
1.8.4 Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng..........................28
1.8.5 Điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo.................................................................. 31
1.8.6 Điều khoản về giải quyết tranh chấp.................................................................. 31
1.8.7 Điều khoản khác của hợp đồng...........................................................................32

CHƯƠNG 2: QUẢN LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI........................................................................................... 34
2.1. Cung cấp thơng tin về tình trạng của tài sản thế chấp...............................................34
2.2. Hoàn thiện hồ sơ pháp lý về tài sản thế chấp............................................................35
2.3. Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp và xoá đăng ký thế chấp..................................37
2.3.1 Các trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký....................... 37
2.3.2. Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp.........................................................38
2.3.3. Trách nhiệm thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp.............................. 39
2.3.4 Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà
ở

40

2.3.5 Xoá đăng ký thế chấp.......................................................................................... 42
2.4. Quyền bán tài sản thế chấp........................................................................................43
2.4.1 Khái niệm Giải chấp........................................................................................... 43
2.4.2 Điều kiện giải chấp............................................................................................. 46
2.4.3 Xác định tài sản đã được giải chấp.....................................................................47
2.4.4 Trình tự, thủ tục giải chấp tài sản.......................................................................49

CHƯƠNG 3: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI........................................................................................... 54
3.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai..............54
3.2. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai............55


3.2.1. Nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu.....................................................................55
3.2.2. Nhà ở đã đăng ký quyền sở hữu.........................................................................60
3.2.2.1. Bán đấu giá tài sản..................................................................................... 60
3.2.2.2. Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản................................................................62
3.2.2.3. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ........66
3.3. Định giá tài sản bảo đảm...........................................................................................67
3.3.1 Các phương thức định giá tài sản:......................................................................68
3.3.2 Nguyên tắc định giá tài sản:............................................................................... 69
3.4. Thông báo xử lý tài sản bảo đảm.............................................................................. 70
3.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán..........................................................................................71

KẾT LUẬN............................................................................................................. 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................. 77


8
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
HTTTL

Hình thành trong tương lai

NƠHTTTL

Nhà ở hình thành trong tương lai

TCTD

Tổ chức tín dụng


TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Tên luận văn: Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Luận văn đã đạt được các kết quả chính sau:
- Đã hệ thống hóa các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp
NƠHTTTL, đưa cho người đọc một cái nhìn tổng quan về biện pháp bảo đảm này
trên các phương diện: xác lập hợp đồng thế chấp, quản lý tài sản và xử lý tài sản.
- Đã làm rõ khái niệm NƠHTTTL, chỉ ra những điểm còn mẫu thuẫn trong
quy định giữa Bộ luật dân sự 2015 và Luật nhà ở 2014 về loại tài sản đặc biệt này,
đề xuất cách hiểu thống nhất theo Bộ luật dân sự 2015.
- Đã phân tích các điều kiện thế chấp NƠHTTTL và các đặc điểm pháp lý của

loại hình thế chấp này bao gồm chủ thể tham gia giao dịch, nghĩa vụ được bảo đảm,
hiệu lực với các bên, hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, so sánh các dạng hợp đồng
thế chấp.
- Đã nghiên cứu các quy định chung và quy định cụ thể điều chỉnh việc quản

lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL, trong đó trọng tâm là về đăng ký thế chấp và
quyền bán tài sản thế chấp. Luận văn đã phân tích và chỉ ra những điểm bất cập,
thiếu khả thi của các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký chuyển tiếp thế chấp
NƠHTTTL và giải chấp tài sản hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hồn
thiện những quy định này.
- Đã phân tích các biện pháp xử lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL một cách

toàn diện theo hai trường hợp: khi xử lý tài sản vẫn tồn tại dưới dạng NƠHTTTL

hoặc nhà ở đã hình thành và được chứng nhận quyền sở hữu; đánh giá những thuận
lợi, khó khăn của từng biện pháp đồng thời đưa ra khuyến nghị cho bên nhận thế
chấp về việc sử dụng biện pháp nào với từng trường hợp cụ thể.


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch, hợp đồng dân
sự, thương mại ngày càng tăng nhanh cả về số lượng và giá trị. Quy định của pháp
luật về giao dịch bảo đảm ngày càng hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và tài sản
đưa vào giao dịch ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình thành
trong tương lai. Trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì thế chấp nhà ở
hình thành trong tuơng lai (NƠHTTTL) là điển hình và phổ biến hiện nay vì đây là
một biện pháp bảo đảm nằm trong chính sách tín dụng linh hoạt hỗ trợ nguồn vốn
cho chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở và khách hàng cá nhân có nhu cầu thật mua
nhà, căn hộ để ở.
Ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật số 65/2014/QH13
về nhà ở, có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2015 (“Luật nhà ở”). Luật này đã
bổ sung khá nhiều quy định mới về thế chấp NƠHTTTL, trong đó có một số quy
định mang tính đột phá, tạo nên tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật về
giao dịch bảo đảm nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng.
Theo đó, hàng loạt các văn bản mới được ban hành để hướng dẫn thực hiện việc thế
chấp NƠHTTTL.
Tuy vậy, là một loại hình thế chấp khá mới mẻ tại Việt Nam nên những quy
định của pháp luật để điều chỉnh thế chấp NƠHTTTL chưa thật đầy đủ và hoàn
thiện. Có nhiều vấn đề chưa được quy định trong các văn bản pháp luật, hoặc có
quy định nhưng lại chưa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật. Điều
này đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện và là
nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp trong thời gian vừa qua.

Trong khi đó, hiện nay các giao dịch thế chấp NƠHTTTL diễn ra thường
xuyên đòi hỏi pháp luật phải có những quy định cụ thể để điều chỉnh. Việc chồng
chéo, mâu thuẫn cũng như những thiếu sót trong các quy định pháp luật về vấn đề
này cần phải được điều chỉnh kịp thời, tránh những hệ quả xấu xảy ra đối với nền
kinh tế.


Nhận biết được những vấn đề bất cập trên, với mong muốn tìm hiểu sâu và có
hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp NƠHTTTL, từ đó đưa ra
những kiến nghị để hồn thiện hơn mảng pháp luật này, tác giả đã mạnh dạn lựa
chọn đề tài: "Pháp luật về Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai" làm đề tài
nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong q trình nghiên cứu và hồn thành luận văn này, tác giả đã tìm hiểu,
tham khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận
văn như sau:
- Tác giả Bùi Đức Giang trong Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai :

những tín hiệu mới, Thời báo Kinh tế Sài Gịn Online, thứ sáu, 26/12/2014, đã phân
tích và chỉ ra những điểm mới đáng ghi nhận trong quy định về thế chấp
NƠHTTTL của Luật nhà ở 2014 so với những văn bản luật được ban hành trước đó
như: việc cho phép tổ chức, cá nhân thế chấp NƠHTTTL được xây dựng trên khuôn
viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hay cho phép chủ đầu tư thế chấp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để vay vốn tại các TCTD.
- Tác giả Bùi Đức Giang trong Nhận bảo đảm bằng bất động sản hình thành

trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở, Tạp chí ngân hàng, số 6, tháng 3/2017,
tập trung phân tích một số khía cạnh pháp lý của việc xác lập hợp đồng thế chấp bất
động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án nhà ở cũng như việc giải
chấp vốn đồng thời đặt ra một số vướng mắc trong thực tế.

- Tác giả Vũ Thị Hồng Yến trong Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai

là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành, Tạp chí Dân chủ
và Pháp luật, Bộ Tư Pháp, số 4, 2017, tr.54-58, đã xây dựng các tiêu chí cụ thể để
nhận diện bản chất của NƠHTTTL là đối tượng của biện pháp thế chấp. Trên cơ sở
đó, bài viết đã có những kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật hiện hành trong
việc xây dựng quy chế pháp lý đối với việc thế chấp NƠHTTTL.
Sau khi tham khảo và nghiên cứu các tài liệu trên, tác giả nhận thấy các bài
viết tập trung nghiên cứu vào từng vấn để cụ thể của thế chấp NƠHTTTL. Do vậy


người đọc chỉ có thể tiếp cận từng khía cạnh của thế chấp NƠHTTTL mà khó có
được cái nhìn tổng quát về hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam đối với loại
hình thế chấp đặc biệt này.
Ngồi những bài viết trên cũng có một số cơng trình nghiên cứu tổng quát về
thế chấp NƠHTTTL có thể kể đến như:
- Nguyễn Thanh Thủy, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Pháp

luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, Hà
Nội năm 2014.
- Nguyễn Hoàng, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại theo Pháp luật

Việt Nam hiện hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà
Nội, Hà Nội năm 2015.
Tuy nhiên, những nghiên cứu này đều được thực hiên trước thời điểm Luật
nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn kèm theo có hiệu lực thi hành, do đó chưa
cập nhật những quy định mới mang tính đột phá của pháp luật Việt Nam về thế chấp
NƠHTTTL.
Luận văn này sẽ là đề tài nghiên cứu tổng thể về thế chấp NƠHTTTL dựa trên
phân tích các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy

định này tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật
cũng như các giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề bất cập xảy ra
trên thực tế.
3. Mục đích nghiên cứu
Khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích chính
của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định
pháp luật hiện hành điều chỉnh về thế chấp NƠHTTTL, đánh giá các điểm bất cập
phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho việc thực hiện thế chấp NƠHTTTL, đồng
thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật, giải quyết các vấn đề
bất cập này.


4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau đây:
- Làm rõ khái niệm NƠHTTTL, phân tích các điều kiện thế chấp NƠHTTTL

đồng thời chỉ ra các đặc điểm pháp lý của loại hình thế chấp này bao gồm chủ thể
tham gia giao dịch, nghĩa vụ được bảo đảm, hiệu lực với các bên, hiệu lực đối
kháng với bên thứ ba giúp người đọc có cái nhìn tổng quan về thế chấp NƠHTTTL.
- Nghiên cứu và đánh giá các quy định chung và quy định cụ thể điều chỉnh

việc quản lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL, trong đó trọng tâm là về đăng ký thế
chấp và quyền bán tài sản thế chấp, từ đó chỉ ra những mâu thuẫn trong áp dụng luật
phát sinh trên thực tế, đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan,
bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
- Phân tích các biện pháp xử lý tài sản thế chấp là NƠHTTTL, chỉ ra những

thuận lợi, khó khăn của từng biện pháp đồng thời đưa ra khuyến nghị cho bên nhận
thế chấp về việc sử dụng biện pháp nào với từng trường hợp cụ thể.
5. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là quan hệ pháp luật thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai được quy định trong các văn pháp luật Việt Nam hiện hành.
6. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Luận văn chỉ nghiên cứu pháp luật Việt Nam.
- Về thời gian: Luận văn chỉ nghiên cứu pháp luật thực định của pháp luật Việt

Nam, tức các quy định đang có hiệu lực thi hành, đặc biệt là Luật nhà ở năm 2014,
Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014.
7. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các
phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin và tư
tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được
sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu,


phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương
pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội
dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
8. Bố cục của luận văn
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết
cấu thành 3 Chương:
- Chương 1: Xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Chương 2: Quản lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
- Chương 3: Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai

Để phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật
hiện hành điều chỉnh về thế chấp NƠHTTTL, tác giả xây dựng bố cục luận văn theo
tiến trình của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong mỗi
chương, tác giả sẽ trình bày lý luận, vướng mắc phát sinh và đề xuất kiến nghị liên
quan đến từng vấn đề. Cách trình bày này cũng giúp người đọc dễ theo dõi và có cái

nhìn tổng quan về đề tài nghiên cứu.


CHƯƠNG 1: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI
Trong Chương này, Luận văn sẽ làm rõ khái niệm NƠHTTTL, điều kiện thế
chấp NƠHTTTL, một số đặc điểm pháp lý của thế chấp NƠHTTTL (bên thế chấp
và bên nhận thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, hiệu lực giữa các bên, hiệu lực đối
kháng với bên thứ ba) và so sánh các dạng hợp đồng thế chấp.
1.1. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp
Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây
dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho
việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó […].
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở
hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc
để mua chính nhà ở đó.”
Như vậy, bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp NƠHTTTL bao gồm:
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
- Tổ chức, cá nhân mua NƠHTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Tổ chức, cá nhân xây dựng NƠHTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của mình.

Cũng theo quy định tại điều 147, Luật nhà ở, bên nhận thế chấp ở đây bắt buộc
phải là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Trong khi đó đối với nhà ở
sẵn có và chủ sở hữu nhà ở là cá nhân, bên nhận thế chấp có thể là “tổ chức tín
dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của
pháp luật” (khoản 2 điều 144 Luật nhà ở). Có thể thấy pháp luật hiện hành vẫn cịn
quy định hạn chế đối với hình thức thế chấp NƠHTTTL về mặt chủ thể nhận thế

chấp.


1.2. Tài sản thế chấp
1.2.1

Tài sản hình thành trong tương lai

Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài
sản tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp, theo điều 108, Bộ luật dân sự số
91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 (“Bộ luật dân sự”), tài sản hiện có và
tài sản HTTTL được phân biệt như sau:
“1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở
hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời

điểm xác lập giao dịch.”
Từ định nghĩa trên có thể thấy tài sản hình thành trong tương lai là tài sản
chưa tồn tại về mặt vật chất hoặc là tài sản chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp tại
thời điểm xác lập giao dịch thế chấp.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 295, Bộ luật dân sự, tài sản thế chấp có thể là
tài sản HTTTL.
Hiện nay, vẫn cịn một số ý kiến phản đối việc thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai, phần lớn là do tính không chắc chắn của loại tài sản đặc biệt này
(Trương Thanh Đức, 2017, tr.161-168).
Theo quy định tại khoản 1, Điều 295 và Điều 317, Bộ luật dân sự, tài sản thế
chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Rõ ràng là tại thời điểm xác lập
hợp đồng thế chấp tài sản HTTTL, bên thế chấp vẫn chưa xác lập (được) quyền sở

hữu của mình đối với tài sản này (Bùi Đức Giang 2018, tr.20).
Về điểm này, theo quy định tại khoản 1, điều 319, Bộ luật dân sự, “hợp đồng
thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc luật có quy định khác”. Áp dụng vào trường hợp thế chấp tài sản


HTTTL, để dung hòa với yêu cầu về việc tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu
của bên thế chấp có thể lập luận rằng tài sản HTTTL là một loại tài sản và bên thế
chấp có thể sử dụng một số giấy tờ khác tương đương để chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng của mình đối với tài sản như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán, quyết định giao thuê đất, biên lai nộp thuế…
1.2.2 Nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi đáp ứng được các đặc điểm của tài sản
HTTTL theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì đó cũng là NƠHTTTL; do đó có
thể chỉ ra những yếu tố của NƠHTTTL như sau:
(i) Yếu tố vật chất: Đó có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành.

Nhà ở hình thành tức là đã tồn tại như một thực thể mà mọi người đều có thể nhận
dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, cơng dụng của nó.
(ii) Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập

giao dịch; đó có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục
cho chủ thể của giao dịch. Sự xác lập quyền sở hữu lần đầu được hiểu là tài sản
đang hình thành và khi hình thành thì lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu
của tài sản là ai, ví dụ như ngơi nhà được xây xong… Sự xác lập quyền sở hữu kế
tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá trình
dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận
quyền sở hữu và đang được bán cho người khác. Người mua đã ký kết hợp đồng
mua bán, đang thực hiện các nghĩa vụ để có thể trở thành chủ sở hữu tiếp theo của
nhà ở, thì có khả năng dùng nhà ở này để thực hiện việc thế chấp, việc bán lại cho

người khác dưới khía cạnh là NƠHTTTL. Tuy nhiên, đối với các loại nhà ở mà luật
quy định chủ thể giao dịch phải đứng tên chủ sở hữu của tài sản được bán, tặng cho,
thế chấp… thì sẽ khơng bao gồm tài sản HTTTL.
(iii) Yếu tố thời gian: Hai yếu tố trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao

dịch, nghĩa là nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa xác lập quyền sở
hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch chính là thời điểm các
bên ký kết giao dịch (đối với giao dịch được giao kết dưới hình thức văn bản) hoặc


thỏa thuận xong nội dung cơ bản của giao dịch (đối với giao dịch được giao kết
dưới hình thức lời nói), trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa
thuận khác.
Trên cơ sở phân tích các yếu tố trên của NƠHTTTL, chúng ta có thể rút ra
khái niệm cho loại tài sản này như sau: NƠHTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành,
đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao
kết hợp đồng thế chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc
sở hữu của bên thế chấp (Vũ Thị Hồng Yến 2017, tr.54-55).
Theo quy định của khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản số
66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (“Luật kinh doanh bất động sản”), nhà, cơng
trình xây dựng HTTTL là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình xây dựng
và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo quy định của khoản 19 Điều 3
Luật Nhà ở, NƠHTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khoản 19, điều 3, Luật nhà ở định nghĩa
NƠHTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng.
Khoản 5 điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở (“Nghị định
99”) hướng dẫn cụ thể:
“a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây

dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở
do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà
ở khơng bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng
điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phịng cháy,
chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phịng cháy, chữa
cháy);
b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy
định tại Điểm a Khoản này.”


Khái niệm tài sản HTTTL của Bộ luật Dân sự có sự khác biệt với khái niệm
nhà ở và cơng trình xây dựng HTTTL của Luật Nhà ở. Theo Bộ luật dân sự, ngay cả
khi nhà ở, cơng trình xây dựng đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại
thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì vẫn được coi là tài sản HTTTL. Có thể nói,
Luật nhà ở đã thiết kế khái niệm nhà ở, công trình xây dựng HTTTL dưới giác độ
vật chất, cịn Bộ luật Dân sự thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ nhà ở là đối
tượng của giao dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý
(chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế
chấp tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp).
Luật Nhà ở chỉ hướng đến những loại nhà ở chưa hình thành hay đang trong
q trình hình thành cịn nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho
chủ thể thế chấp thì lại khơng có quy định cụ thể. Trong khi đó, đây cũng là một
loại NƠHTTTL theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trong thực tế nhu cầu được thế
chấp những loại nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế
chấp rất lớn nhưng điều kiện thế chấp lại chưa được làm rõ trong quy định của pháp
luật hiện hành, cụ thể:
Thứ nhất, nhà ở đang là đối tượng của các giao dịch mua bán, tặng cho, trao
đổi, thừa kế. Quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự về “chủ thể xác lập
quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” được hiểu là chủ sở hữu lần
đầu tiên của tài sản hay là chủ sở hữu tiếp theo sẽ được dịch chuyển quyền sở hữu

đối với tài sản thông qua giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế? Trên thực tế, có thể
có hai cách hiểu như sau: (i) Chủ thể của giao dịch phải là người đầu tiên được xác
lập quyền sở hữu đối với tài sản. Như vậy, thì những tài sản đã có chủ sở hữu rồi sẽ
khơng bao giờ là tài sản HTTTL; (ii) Chủ thể của giao dịch sẽ có quyền sở hữu đối
với tài sản từ sự chuyển dịch quyền sở hữu của chủ sở hữu trước đó của tài sản.
Kiến nghị: Khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện của tài
sản bảo đảm là “tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm” nhưng
khoản 3 lại cho phép tài sản HTTTL cũng là tài sản bảo đảm. Theo quan điểm của
tác giả luận văn, nhà ở đang là đối tượng của hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi,


thừa kế đang trong quá trình thực hiện (nghĩa là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực và
các bên đang tiến hành thực hiện việc thanh toán tiền, bàn giao, sang tên đăng ký
biến động), cũng cần được ghi nhận là tài sản HTTTL và bên mua được dùng làm
tài sản bảo đảm trong hai trường hợp: (i) Nếu nhà ở chưa thanh tốn xong tiền thì
được thế chấp để trả tiền cho chính nhà ở đó; (ii) Nếu nhà đã thanh tốn xong tiền
nhưng bên mua chưa hồn tất thủ tục sang tên thì được thế chấp để bảo đảm cho các
khoản vay khác của chủ thể. Vì, theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở, bên mua có
quyền sở hữu nhà khi đã thanh tốn xong tiền và nhà đã được bàn giao, vậy nên chỉ
vì chưa hoàn tất thủ tục sang tên mà bị tước quyền tham gia vào các giao dịch dân
sự thì có lẽ là chưa hợp lý. Bởi lẽ, Luật Nhà ở mới chỉ cho nhà ở đang xây dựng
mới được hưởng quy chế của NƠHTTTL. Pháp luật nên dành quyền lựa chọn tài
sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp miễn sao họ đánh giá được độ an toàn cũng như
rủi ro từ sự lựa chọn của mình, tránh những quy định cứng nhắc, đóng khung khiến
cho giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
Thứ hai, nhà ở đã được chủ đầu tư bàn giao, người mua đã nộp hồ sơ để xin
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở, NƠHTTTL
là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng. Vậy đối với những nhà ở đã xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử
dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ đề nghị cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đã được nộp thì có được thế chấp
dưới dạng NƠHTTTL khơng? Trường hợp này, bên mua không thể thế chấp dưới
dạng NƠHTTTL bởi pháp luật quy định nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng
(nghĩa là nhà đã hình thành theo quy định của Luật Nhà ở), thì phải có giấy chứng
nhận quyền sở hữu thì mới được thế chấp.
Một trong các tiêu chí của tài sản bảo đảm là độ tin cậy của tài sản đối với bên
nhận thế chấp được thể hiện thông qua sự rõ ràng về nguồn gốc pháp lý của tài sản
(có chứng cứ để chứng minh mối quan hệ sở hữu hoặc sẽ được sở hữu của bên thế
chấp đối với tài sản thế chấp) và tính khả thi trong xử lý tài sản bảo đảm (đã hiện
hữu và có thể xử lý được). Luật Nhà ở cho phép nhà ở chưa xây, đang xây vẫn được
thế chấp, vậy tại sao nhà ở đã xây dựng xong, đã bàn giao cho bên mua (độ an toàn


đã tăng), thì lại khơng có quy định cho phép thế chấp? Nếu trước kia bên thế chấp
chỉ có hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, với các hóa đơn chứng minh hồn
thành các đợt đóng tiền vẫn có thể thế chấp được thì nay tại sao khi hồ sơ đã hoàn
tất để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và đã được nộp cho cơ quan nhà nước
có thẩm quyền (sự an tồn về pháp lý cho bên mua đã tăng) thì lại khơng được dùng
làm tài sản thế chấp? Lý do cho sự không quy định này của Luật Nhà ở có thể là
tồn bộ bản gốc hồ sơ về nhà đã được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì
khơng cịn hồ sơ để xác lập giao dịch thế chấp. Tư duy quá chú trọng vào giấy tờ
(như hợp đồng mua bán, thanh toán và bàn giao nhà…) mà bỏ qua các sự kiện xác
lập quyền là một trong những nguyên nhân tạo ra rủi ro cho bên nhận thế chấp vì
thực tế giấy tờ sở hữu có thể bị làm giả hoặc bị cấp trái pháp luật và Tòa án được
trao quyền để ra quyết định hủy bỏ quyết định hành chính khơng đúng luật.
Kiến nghị: Việc nhận thế chấp loại nhà ở đã bàn giao, đã nộp hồ sơ xin cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mặc dù không được Luật Nhà ở quy định nhưng
vẫn đáp ứng được các yếu tố về tài sản HTTTL theo quy định của Bộ luật Dân sự
khi quy chiếu theo khái niệm tài sản HTTTL (Điều 108). Luật Nhà ở quy định
NƠHTTTL được thế chấp để trả tiền mua chính nhà ở đó nên vào thời điểm bên

mua đã nộp hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì tiền nhà đã thanh
tốn xong (hoặc chỉ cịn 5% theo điều 57 Luật kinh doanh bất động sản) do đó việc
tiếp tục cho phép loại nhà ở này để thế chấp là không cần thiết. Quan điểm của tác
giả luận văn là, nhà ở này không chỉ thế chấp để trả tiền mua chính nhà ở đó mà cịn
có thể dùng để thế chấp bảo đảm cho các khoản vay với các mục đích khác của bên
thế chấp. Do đó, để bảo đảm sự thống nhất trong quy định của các luật (theo nguyên
tắc của Điều 4 Bộ luật Dân sự, thì các luật khác khơng được trái với những quy định
của Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự) và cũng để khơi
thơng dịng chảy cho các tài sản ở các trạng thái khác nhau đều có thể tham gia vào
các giao dịch thì loại nhà ở này cần được ghi nhận là tài sản thế chấp.


1.3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Do tài sản HTTTL là dạng tài sản đặc biệt và tiềm ẩn rủi ro cao hơn tài sản
hiện có nên pháp luật có quy định chặt chẽ hơn về điều kiện pháp lý khi thế chấp tài
sản HTTTL để bảo đảm khoản vay. Theo điều 148 Luật nhà ở, thế chấp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở, thế chấp NƠHTTTL phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây

dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng

trong dự án thì ngồi điều kiện quy định tại điểm a nói trên, nhà ở thế chấp phải
thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng
và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp.
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên

thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở

hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc
diện phải có Giấy phép xây dựng.
- Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của

chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở
ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là
bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng
minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán và khơng thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng
mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Trường hợp nhận thế chấp NƠHTTTL của người mua nhà tại dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, ngân hàng cần chú ý nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu
tư phải có các nội dung chính sau đây:
“1. Tên, địa chỉ của các bên;


2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.”

(Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản)
Trường hợp bên thế chấp nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, Văn

bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau
đây:
“1. Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá
nhân thì ghi thơng tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại
diện theo pháp luật;
2. Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; c) Giá

chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; d) Quyền và nghĩa
vụ của các bên;
3. Giải quyết tranh chấp;
4. Các thỏa thuận khác.”

(Khoản 1 Điều 34 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2018 hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20


tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật nhà ở, sau đây gọi là “Thơng tư 19”).
Ngồi ra, Thơng tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 về hướng dẫn trình tự,
thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình
thành trong tương lai (“Thông tư 26”) bổ sung thêm điều kiện thế chấp đối với nhà
ở hình thành trong tương lai là:
- Khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết

định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Khơng thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ

nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Những quy định của Luật nhà ở và Thông tư 26 đều nhằm đảm bảo tính pháp

lý cũng như tính thực tiễn để tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và chắc
chắn hình thành sau một khoảng thời gian nhất định trong tương lai. Trong thực tế,
ngân hàng thường áp dụng Thông tư 26 khi tiến hành hình thức thế chấp này.
Những điều kiện đặt ra đối với chủ đầu tư dự án thế chấp NƠHTTTL khắt khe hơn
so với tổ chức, cá nhân thế chấp NƠHTTTL trên thửa đất hợp pháp của mình và
bên thế chấp mua NƠHTTTL của chủ đầu tư dự án do tính chất phức tạp, liên đới
đến nhiều chủ thể của trường hợp đầu tiên. Do đó, thông thường, ở giai đoạn đầu
của việc thực hiện dự án nhà ở, chủ đầu tư sẽ chỉ có thể sử dụng dự án nhà ở làm tài
sản bảo đảm bởi vì việc thế chấp NƠHTTTL thuộc dự án phải thỏa mãn nhiều điều
kiện bổ sung khác mà khi đó chủ đầu tư chưa đáp ứng được.
Điều 148 Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự
án đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, để tránh trường hợp một tài sản thế chấp
nhiều lần bởi chính chủ đầu tư dự án, Luật chỉ cho phép chủ đầu tư thế chấp
NƠHTTTL trong dự án đầu tư không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế
chấp. Đồng thời, đối với người mua nhà của chủ đầu tư muốn thế chấp nhà ở đã
mua phải thỏa mãn điều kiện không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà
chủ đầu tư đã thế chấp.


Ngồi các điều kiện nói trên, điều 147 Luật nhà ở quy định hai loại
NƠHTTTL được phép thế chấp là: NƠHTTTL tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở
và NƠHTTTL trên thửa đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Điều 8 Thông tư 26 liệt kê cụ thể các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế
chấp để vay vốn bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc

một cụm cơng trình nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã

hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có

dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh

doanh.
1.4. Nghĩa vụ được bảo đảm
Mục đích thế chấp NƠHTTTL phải để bảo đảm khoản vay phục vụ cho việc
đầu tư dự án, xây dựng nhà ở hay mua chính NƠHTTTL đó (điều 147 Luật nhà ở).
Nói cách khác, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; tổ chức, cá nhân xây NƠHTTTL
trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua NƠHTTTL trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở không thể sử dụng nhà ở đó để thế chấp phục vụ cho mục
đích vay vốn khác (ví dụ như đầu tư vào một dự án khác). Nếu vi phạm, hợp đồng
thế chấp có thể vơ hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại điều 123 Bộ
luật dân sự1. Quy định này vơ tình hạn chế việc huy động tín dụng bằng NƠHTTTL
cho các nhu cầu khác. Tuy vậy có thể hiểu quy định này phát sinh từ thực tế có quá
nhiều dự án được lập lên, huy động vốn từ xã hội (ngân hàng, người mua…) nhưng
lại khơng sử dụng tiền vào việc xây dựng hồn thiện dự án đó dẫn tới khơng hình
thành được tài sản. Điều này gây ra rất nhiều hệ lụy đối với những người đã giao rất

1 Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vơ hiệu. Điều
cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.