NGUYÊN cứu các NHÂN tố gây CHẬM TRỄ TIẾN độ dự án và xây DỰNG mô HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ mức độ CHẬM TRỄ TIẾN độ dự án NHÀ ở xã hội VÙNG VEN tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN HỒNG TUYÊN

NGUYÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ GÂY CHẬM TRỄ
TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ XÂY DỰNG MƠ HÌNH AHP
ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ
DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chun ngành: Xây dựng cơng trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã số ngành: 60 58 02 08

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 4 năm 2020


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN HỒNG TUYÊN

NGUYÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ GÂY CHẬM TRỄ
TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ XÂY DỰNG MƠ HÌNH AHP
ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ
DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chun ngành: Xây dựng cơng trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã số ngành: 60 58 02 08
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. LƯƠNG ĐỨC LONG

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 2

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 4 năm 2020
CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP. HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LƯƠNG ĐỨC LONG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm 2020.
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)

TT
1
2
3
4
5

Họ và tên

Chức danh Hội đồng
Chủ tịch
Phản biện 1
Phản biện 2
Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 3

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHÓA 2018 - 2020

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 2020

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên:

NGUYỄN HỒNG TUN

Ngày, tháng, năm sinh: 18/06/1975

Giới tính: Nam

Nơi sinh: Bình Định

Chun ngành: Xây dựng cơng trình Dân dụng và Cơng nghiệp
MSHV:1841870022

I- Tên đề tài:
NGUYÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ GÂY CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN VÀ XÂY
DỰNG MƠ HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ CHẬM TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN
NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
II- Nhiệm vụ và nội dung:
- Nguyên cứu các nhân tố gây chậm trễ tiến độ và xây dựng mơ hình AHP đánh
giá mức độ chậm trễ tiến độ dự án nhà ở xã hội vùng ven tại Thành phố Hồ Chí
Minh
III- Ngày giao nhiệm vụ: __/__/2019
IV- Ngày hồn thành nhiệm vụ:
V- Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. LƯƠNG ĐỨC LONG
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

PGS.TS. LƯƠNG ĐỨC LONG

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 4

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Học viên thực hiện luận văn

NGUYỄN HỒNG TUYÊN

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 5

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, trước hết tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn chân thành
và sâu sắc đến Trường Đại học Công nghệ Tp.HCM (HUTECH) cũng như tập thể
quý Thầy, Cô đặc biệt là PGS.TS. Lương Đức Long đã định hướng, truyền đạt
những kinh nghiệm quý báu, tận tình hướng dẫn trong suốt thời gian học tập cũng
như thực hiện đề cương luận văn này.
Cảm ơn tất cả những người bạn cùng khóa, các bạn đã cùng tôi bước qua
những tháng ngày học tập thật bổ ích và những buổi thảo luận sơi nổi trên lớp đã

giúp tơi hồn thiện mình hơn nữa.
Cảm ơn Ban lãnh đạo Tổng công ty Xây dựng số 1 – CTCP(CC1), Công ty cổ
phần Chương Dương (CDC), các anh em và bạn bè đồng nghiệp đã tạo điều kiện hỗ
trợ tơi trong suốt q trình học tập.
Cuối cùng, xin cảm ơn những người thân trong gia đình, những người bạn thân
của tôi đã luôn bên cạnh, quan tâm, động viên và giúp đỡ tơi vượt qua những khó
khăn, trở ngại để hoàn thành luận văn này này.
Do thời gian và kiến thức có hạn nên luận văn khơng thể tránh khỏi những sai
sót, rất mong nhận được sự góp ý của quý Thầy, Cô, Bạn bè và Đồng nghiệp.
Xin trân trọng!

Học viên thực hiện luận văn

NGUYỄN HỒNG TUYÊN

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 6

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

TÓM TẮT
Cùng với tốc độ phát triển nhanh của sự nghiệp cơng nghiệp hóa – hiện đại
hóa đất nước, dân cư tập trung tại 2 Thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí

Minh tăng cao trong những năm gần đây, vì vậy nhu cầu nhà ở cũng cũng tăng đột
biến. Theo tính tốn của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước có hơn 1,7 triệu
người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu cơng nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở.
Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, cứ bình qn mỗi năm TPHCM gia tăng
khoảng 200.000 người, trung bình 5 năm khoảng 1 triệu người, dẫn đến những áp
lực rất lớn trong công tác quản lý đơ thị, địi hỏi phải đặt ra các yêu cầu cao hơn về
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là vấn đề về nhà ở. Trước nhu cầu như
trên, Chính phủ nói chung và Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã áp
dụng nhiều chính sách ưu đã cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động
sản mà phân khúc là nhà ở xã hội. Với nhiều doanh nghiệp đã nắm bắt tình hình trên
đã phát triễn nhiều dự án nhà ở xã hội, đặt biệt là vùng ven Thành phố.
Bên cạnh có những dự án nhà ở xã hội đáp ứng đúng tiến độ , nhưng cũng
còn rất nhiều dự án chậm trễ tiến độ bàn giao cho khách hàng, gây bức xúc...Việc
chậm trễ tiến độ dự án có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau. Vì
vậy để đánh giá một cách chính xác ngun nhân gây chậm trễ tiến độ dự án nhà ở
xã hội vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh cần phải được nghiên cứu.
Luận văn nghiên các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ dự án nhà ở xã hội vùng
ven tại Thành phố Hồ Chính Minh sẽ phân tích để chỉ ra nhóm nhân tố nào gây ảnh
hưởng đến tiến độ và từ đó đưa ra các giải pháp để hạn chế. Cuối cùng là dùng mơ
hình cấu trúc thứ bậc AHP để đánh giá mức độ chậm trễ .

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 7

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

ABSTRACT
Along with the rapid development speed of the industrialization and
modernization process of the country, the population concentrated in two big cities:
Hanoi and HCM City, has increased sharply in recent years, so the demand for
housing has also increased dramatically. According to calculation of the Ministry of
Construction, by 2020, there will be over 1.7 million people in need of
accommodation and 1.7 million workers in need of stable accommodation demand.
Particularly in HCM City, HCM City increases about 200,000 people every
year, about 1 million on average in every 5 years, resulting in huge pressure in
urban management, which requires higher requirements about technical
infrastructure, social infrastructure, especially housing issues. Facing above
demand, the Government in general and the Government of Ho Chi Minh City in
particular have applied many preferential policies for investors participating in the
real estate market whose segment is social housing. Many businesses already
grasped the situation, developed many social housing projects, especially in the
suburbs of the city.
Besides social housing projects that meet the schedule, there are also many
projects that are behind schedule to hand over to customers, causing frustration ...
There are many various objective and subjective reasons in delay of project
progress. Therefore, in order to accurately assess the cause of the delay in the
progress of social housing projects in the suburban of Ho Chi Minh City, needs to
be researched.
The dissertation studying factors affecting the progress of social housing
projects in suburban of Ho Chi Minh City will analyze to identify which group of
factors that affect the progress and from that offer solutions to limit. Finally, the
AHP hierarchical model is used to assess the level of delay.

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 8

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

MỤC LỤC
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ.......................................................................4
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................5
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................6
TĨM TẮT................................................................................................................7
ABSTRACT.............................................................................................................8
MỤC LỤC................................................................................................................ 9
DANH MỤC CÁC HÌNH......................................................................................12
MỞ ĐẦU................................................................................................................13
1.

Đặt vấn đề....................................................................................................13

2.

Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................17

3.

Mục tiêu của đề tài......................................................................................20

4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................21

Chương 1: TỔNG QUAN.....................................................................................22
1.1.

Các lý thuyết, khái niệm được sử dụng.....................................................22

1.2.

Thực trạng về nhà ở xã hội........................................................................24

1.3.

Các nghiên cứu tương tự đã công bố.........................................................28

1.4.

Kết luận chương..........................................................................................32

Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................34
2.1.

Quy trình nghiên cứu:................................................................................34

2.2.

Quy trình nghiên cứu được tóm tắc ở các bước sau.................................35

2.3.

Thu thập số liệu...........................................................................................38

2.4.

Phân tích dữ liệu.........................................................................................41

2.5.

Phương pháp định lượng AHP (Analytical Hierarchy Process)..............44

Chương 3: THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH SỐ LIỆU..........................................50
3.1.

Thu thập số liệu...........................................................................................50

3.2.

Phân tích đặc điểm của mẫu nghiên cứu...................................................50

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 9

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022

ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

3.3.

Thứ tự các nhân tố theo giá trị mean........................................................53

3.4.

Kiểm định Cronbach’s Alpha....................................................................57

3.5.

Phân tích nhân tố EFA (Exploratory Factor Analysic):..........................63

CHƯƠNG 04: XÂY DỰNG MƠ HÌNH AHP ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHẬM
TRỄ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TP.HCM......................78
4.1. Giới thiệu các dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM.....................................78
4.2.

Các bước xây dựng mô hình ra quyết định đánh giá mức độ gây chậm

trễ tiến độ dự án NƠXH........................................................................................81
4.3.

Đánh giá về áp dụng mơ hình và đề xuất hướng cải tiến.......................104

Chương 5: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HẠN CHẾ GÂY RA
CHẬM TIẾN ĐỘ DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÙNG VEN TP.HCM...............106
5.1.

Đánh giá các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ dự án....................106

5.2.

Đánh giá nguyên nhân gây chậm tiến độ dự án NƠXH vùng ven

Tp.HCM...............................................................................................................111
5.2.

Đề xuất các giải pháp nhằm giảm chậm trễ tiến độ dự án NƠXH vùng

ven Tp.HCM........................................................................................................116
Chương 6: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ, SO SÁNH............................................121
6.1. Kết luận.........................................................................................................121
6.2. Hạn chế của nghiên cứu:..............................................................................123
6.3. Hướng nghiên cứu tiếp theo.........................................................................124
6.4. So sánh với nghiên cứu trước đây...............................................................124
6.5. Bài báo khoa học được viết từ luận văn:.....................................................125
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................126
PHỤ LỤC 1:.........................................................................................................128
PHỤ LỤC 2..........................................................................................................132
PHỤ LỤC 3A.......................................................................................................147
PHỤ LỤC 3B.......................................................................................................149
PHỤ LỤC 4............................................................................................................157
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG.................................................................................195

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 10

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BXD

:

Bộ Xây dựng

BĐS

:

Bất động sản

HoREA :

Hiệp hội Bất động sản TPHCM

BQLDA :

Ban quản lý dự án

CĐT

:

Chủ đầu tư

NƠXH

:

Nhà ở xã hội

NĐ- CP: :

Nghị định của Chính phủ

QĐ- TTg :

Quyết định của Thủ tướng

TT-BXD :

Thơng tư hướng dẫn của Bộ xây dựng

Tp. HCM :

Tp.HCM

UBND

:

Ủy ban nhân dân

TVGS

:

Tư vấn giám sát

TVTK

:

Tư vấn thiết kế

NNDN

:

Nghành ghề doanh nghiệp

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 11

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN

MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1:
Hình 1.2:

Trình tự cơng nghệ thi cơng cọc xi măng đất
Trình tự thi cơng cọc xi măng đất.

Hình 1.3:

Bảng vẽ mặt bằng bố trí cọc XMĐ tại Khu dân cư Ngun Sơn

Hình 1.4:

Phản ứng hóa học giữa đất sét, xi măng, xỉ lò và nước (Theo Saitoh và
nkk, 1985).

Hình 1.5:

Sơ đồ cơng nghê thi cơng phương pháp trộn khơ.

Hình 1.6:

Sơ đồ cơng nghệ trộn khơ.

Hình 1.7:

Thi công cọc xi măng đất bằng phương pháp trộn khơ.

Hình 1.8:
Hình 1.9:

Quy trình thi cơng theo cơng nghệ trộn khơ.
Sơ đồ cơng nghệ trộn ướt.

Hình 1.10:

Thi cơng cọc xi măng đất bằng cơng nghệ trộn ướt.

Hình 1.11:

Sáu bước cơng nghệ trộn ướt có thể thi cơng.

Hình 2.1:

Bản đồ hành chính Tỉnh Tiền Giang.

Hình 2.2:

Bản đồ hành chính khu vực Gị Cơng Đơng, Tỉnh Tiền Giang.

Hình 2.3:

Thí nghiệm nén đơn nở hơng.

Hình 4.1

Bản đồ vị trí địa lý địa điểm Khu cơng nghiệp.

Hình 4.2:

Hình 4.4:

Hình 4.2: Minh họa bồn chứa xăng dầu (Nguồn: internet)
Hình 4.3: Tóm tắt trình tự thiết kế cọc xi măng đất để xử lý nền đất yếu
(TCVN 9906: 2014).
Bố trí cọc trùng nhau theo khối

Hình 4.5:

Bố trí cọc trùng nhau, thứ tự thi cơng

Hình 4.3:

Hình 4.6:
Hình 4.7:
Hình 4.8:

(a) bố trí teo lưới tam giác (hoa thị); (b) bố trí theo lưới ơ vng; (c): bố trí
theo hàng đơn; (d): bố trí theo hàng đơi
Bố trí cọc trên mặt đất: 1 Kiểu tường, 2 Kiểu kẻ ô, 3 Kiểu khối, 4 Kiểu
diện.
Bố trí cọc trên biển:1 Kiểu khối , 2 Kiểu tường, 3 Kiểu kẻ ô, 4 Kiểu cột, 5
Cột tiếp xúc, 6 Tường tiếp xúc, 7 Kẻ ơ tiếp xúc, 8 Khối tiếp xúc.

Hình 4.9:

Cách thức truyển tải qua nền hỗn hợp.

Hình 4.10:

Sơ đồ thiết kế lặp các dự án cọc xi măng đất.

Hình 4.11:

Phương án bố trí mặt bằng cọc theo dạng lưới ơ vng.

Hình 4.12:

Phương án bố trí mặt bằng cọc theo dạng hình trịn.

Hình 4.13:

Mặt bằng bố trí cọc.

Hình 4.14:

Mặt cắt A-A.

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 12

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN

MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
1.1.

Tình hình BĐS ở Việt Nam và nhu cầu NƠXH

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền
kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát
triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh
tế - xã hội…
Q trình hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, cùng với các diễn biến trong mơi
trường chính trị - xã hội thời gian qua đã tạo ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra
khơng ít thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Việc nhận biết các cơ
hội, cũng như đánh giá những tác động và hạn chế thách thức đặt ra đối với thị
trường sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản tìm ra lời giải cho bài tốn tăng
trưởng trong thời gian tới.
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đơ thị cả nước có
hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu cơng nhân có nhu cầu ổn định
chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.
Tại hội thảo "Phát triển NƠXHtại Việt Nam - Giải pháp và kinh nghiệm quốc tế"
diễn ra ngày 23/1/2019 tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh
khẳng định: nhu cầu NƠXHngày càng bức thiết bởi cơ cấu dân số đang bước vào
thời kỳ dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động. Điển hình tại Tp.HCM

và Hà Nội đang bùng nổ nhu cầu nhà ở, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng
nhà ở, giao thơng và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.
1.2.

Tình hình phát triển và nhu cầu NƠXH ở Tp.HCM

Năm 2019 thị trường BĐS được nhận định đang có tín hiệu ấm dần lên
với sự khởi sắc tại tất cả mọi phân khúc nhà ở. Trong đó, hầu hết những dự án có
giá cả hợp lý, vị trí thuận lợi như các dự án NƠXH đều được tiêu thụ tốt khi đưa ra
chào bán trên thị trường. Điều này khơng có gì ngạc nhiên khi nhu cầu của người

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 13

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

mua nhà hiện nay là rất lớn và cũng khơng khó hiểu khi một số dự án tuy có giá
ngang ngửa với nhà thương mại giá rẻ nhưng vẫn đắt khách bởi chúng có thể đáp
ứng được nhu cầu ở thực của phần lớn khách hàng về vị trí, giá cả, cộng thêm các
gói hỗ trợ lãi suất mua nhà… Khách hàng có quyền lựa chọn nhiều dự án đảm bảo
tiến độ từ nhữngChủ đầu tư có uy tín và trách nhiệm hơn. Có thể kể tới những tên
tuổi lớn tham gia đầu tư xây dựng NƠXH như Công ty Cổ phần TV – TM – DV Địa
ốc Hoàng Quân, Công ty cổ phần đầu tư Thủ Thêm, Công ty cổ phần Chương

Dương, Tổng Công ty xây dựng số 1 – CTCP, Công ty cổ phần Địa ốc Sông Đà An
Nhân, Tổng Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD, Công ty cổ phần sản xuất
kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ và đầu tư Tân Bình (Tanimex) ... Tp.HCM và
Hà Nội là địa phương tập trung nhiều dự án NƠXH đã và đang phát huy hiệu quả
tích cực, góp phần khơng nhỏ trong việc phục vụ nhu cầu bức thiết và rất lớn của
người dân. Có thể thấy, những dự án NƠXH hiệnkhơng cịn xuất hiện nhỏ lẻ, manh
mún hay bị cô lập “trơ trọi” giữa cánh đồng, hạ tầng không được kết nối như trước
mà thay vào đó là các dự án có quy mơ lớn với hạ tầng kết nối đồng bộ, nhiều tiện
ích.
Theo thống kê mới nhất (vào đầu năm 2017), tổng số nhà ở của TP hơn
1.675.000 căn, trong đó nhà ở kiên cố hơn 629.000 căn (chiếm tỷ lệ 37,6%), nhà
bán kiên cố hơn 1.000.000 căn (chiếm tỷ lệ 60,1%); nhà thiếu kiên cố và nhà đơn sơ
gần 38.500 căn (chiếm tỷ lệ 2,3%). Do đó, nhiệm vụ đặt ra cho TP trong cơng tác
phát triển nhà ở đó là bên cạnh việc phát triển nhà ở mới kiên cố, cần nâng cao cải
thiện chất lượng nhà ở bán kiên cố thành nhà ở kiên cố thông qua việc chỉnh trang
đô thị, đặc biệt là chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu. Tính đến tháng 6/2019, diện
tích nhà ở bình quân đầu người tại TP đạt 19,9 m2/người (đạt vượt chỉ tiêu đề ra là
19,8 m2/người), dự kiến đến cuối năm 2020 sẽ đạt 20,3 m2/người.
Ngày 17/9/2019, UBND TP. Hồ Chí Minh đã tổ chức hội thảo quốc tế giải pháp
phát triển nhà ở đáp ứng gia tăng dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm ở Thành phố
giai đoạn 2021 -2035, mục đích bàn pháp nhà ở cho người thu nhập thấp. Tham dự

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 14

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022

ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

có Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND TP.Hồ Chí
Minh Nguyễn Thành Phong; Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Chủ tịch Ủy ban
MTTQ Việt Nam Tp.HCM Tơ Thị Bích Châu; Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn
Hoan; Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh; đại diện các sở, ngành, quận,
huyện, chuyên gia, doanh nghiệp.
Nói về nhu cầu nhà ở của TP. Hồ Chí Minh, đại diện Sở Xây dựng TP thơng tin:
 Dự báo nhu cầu nhà ở của TP giai đoạn 2016 - 2020 là 40.000.000m2 sàn; giai
đoạn 2021 - 2025 là 45.000.000m2 sàn; giai đoạn 2026 - 2030 là 50.600.000 m2 sàn
và giai đoạn 2031 - 2035 là 56.900.000m2 sàn.
 Đồng thời, gắn với phát triển đô thị Thành phố trên quan điểm phát triển
Vùng, kết nối các đô thị vệ tinh và đô thị hạt nhân. Phát triển nhà ở sinh thái với
phong cách kiến trúc xanh, thích ứng với biến đổi khí hậu, tiết kiệm năng lượng,
phấn đấu tăng diện tích cây xanh, cơng viên trong khu dân cư mới, tạo diện mạo đô
thị văn minh, hiện đại, có bản sắc. Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, tạo hình
ảnh đa dạng, năng động và hiện đại cho Thành phố. Đẩy mạnh phát triển loại hình
nhà ở chung cư theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư trong tổng số nhà ở mới phát
triển hàng năm, tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê và khuyến khích phát triển
NƠXH(NƠXH) phù hợp khả năng chi trả cho người có thu nhập thấp, đặc biệt là
NƠXH cho thuê. Chú trọng phát triển nhà ở dựa trên cơ sở chỉnh trang, tái phát
triển các khu vực đô thị hiện hữu được lồng ghép vào các chương trình trọng điểm
của Thành phố.
Phát biểu tại hội thảo, lãnh đạo Tp.HCM nêu lên 3 vấn đề:
 Tp.HCM có tốc độ gia tăng dân số nhanh, bình quân cứ mỗi năm TP gia tăng
khoảng 200.000 người, trung bình 5 năm tăng khoảng 1 triệu người dẫn đến những
áp lực rất lớn trong cơng tác quản lý đơ thị, địi hỏi phải đặt ra các yêu cầu cao hơn
về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đặc biệt là vấn đề về nhà ở.

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 15

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

 Tập trung xây dựng các cơ chế, giải pháp phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh
xã hội, đặc biệt là NƠXH, cho thuê nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở
cho người có thu nhập thấp, người dân nhập cư là những yêu cầu lớn đặt ra cho một
đô thị đặc biệt với mức độ đơ thị hóa cao như TP. Hồ Chí Minh.
 Phát triển nhà ở phải gắn liền với quy hoạch phát triển đô thị, gắn liền với quy
hoạch kinh tế - xã hội của TP, khu vực, vùng, miền. “Khi tình hình phát triển kinh
tế - xã hội của khu vực, vùng, miền phát triển thì đó cũng là cách giảm áp lực di dân
tự do vào TP. Phát triển thị trường bất động sản (BĐS) là điểm quan tâm; bởi vì khi
thị trường BĐS phát triển thì thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp cũng có điều
kiện chia sẻ sự gánh vác để cùng phát triển, phát triển thêm NƠXH cho TP
Phát biểu và chỉ đạo tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề
nghị TP. Hồ Chí Minh thực hiện:
 Rà soát, điều chỉnh bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để làm cơ sở
triển khai các dự án phát triển nhà ở. Tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện các giải
pháp cụ thể khác tại Chỉ thị 11/CT-TTg [1] ngày 14/4/2019 của Thủ tướng Chính
phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định,
lành mạnh. TP cần tăng cường chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày

25/1/2017 [2] của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển và quản lý NƠXH.
 Tập trung vào việc bố trí quỹ đất, huy động nguồn vốn để phát triển NƠXH
cho công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, người có thu nhập thấp; có giải pháp
về phát triển, quản lý nhà ở, nhất là cơ chế, chính sách phát triển NƠXH phù hợp
tình hình, điều kiện cụ thể của TP.
Tp.HCM tiếp tục quan tâm đến công tác cải cách thủ tục hành chính; đẩy nhanh
tiến độ lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trên cơ
sở quy hoạch chung TP đã được phê duyệt; xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng
đất dành cho phát triển nhà ở; rà sốt, bố trí và công bố quỹ đất cụ thể để phát triển
từng loại nhà ở và đặc biệt là quỹ đất để xây dựng NƠXH; xem xét, thành lập tổ

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 16

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

công tác liên ngành để khẩn trương hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vướng
mắc đối với các dự án BĐS trên địa bàn đang bị ách tắc, tạm dừng; tăng cường công
tác thanh tra, kiểm tra để xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai,
đầu tư, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan. Tạo điều kiện cho người dân
được vay vốn trung hạn và dài hạn để mua, thuê mua nhà ở và cho doanh nghiệp
vay để phát triển NƠXH.
2. Tính cấp thiết của đề tài

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chính phủ
đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia theo Quyết định số
2127/2011/QĐ- TTg[3] năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt chiến lược phát triển
nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó Nghị định
188/2013/NĐ-CP[4] ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và
quản lý NƠXHvà Thơng tư số 08/2014/TT-BXD [5] của Bộ Xây dựng hướng dẫn
thi hành một số điều của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP[4]. Từ đầu năm 2013, sau
Nghị quyết số 02/2013[5], Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập
trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.
Chương trình phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp, đến nay đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng 100 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 41.000
căn hộ. Hiện nay còn 72 dự án đang tiếp tục được triển khai với quy mơ khoảng
88.000 căn hộ. 
Chương trình phát triển NƠXH dành cho học sinh, sinh viên, đến nay đã có
89/95 dự án nhà ở sinh viên đưa vào sử dụng, bố trí cho khoảng 22.000 sinh viên.
Sáu dự án cịn lại đang trong giai đoạn hoàn thiện. Số lượng học sinh, sinh viên đã
được bố trí vào ở đạt tỷ lệ bình qn chung khoảng 83%...
Việt Nam đã có nhiều nỗ lực trong phát triển NƠXH cả về chính sách và thực
tiễn, như Luật Nhà ở 2014[6] quy định chặt chẽ về nhà ở xã hội, hay Nghị định số
100/NĐ- CP[7] nêu chi tiết, cụ thể về chính sách thực hiện nhà ở xã hội. Trong đó

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 17

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

đề cập đến nhiều vấn đề như quy hoạch, đất đai, tài chính, tiêu chuẩn, thuế và đối
tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. 
Theo đó, các dự án nhà ở thương mại, các dự án đô thị phải dành 20% diện tích
đất để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với dự án dưới 10ha, có thể linh động nộp bằng
tiền, quỹ đất, quỹ nhà tương đương với giá trị đó. Đối với những dự án trên 10ha
bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội.
Chính phủ cũng đã đưa ra nhiều cơ chế tích cực để thúc đẩy sự phát triển của thị
trường NƠXH như: các chủ đầu tư xây dựng các dự án NƠXH được miễn hoàn
toàn tiền sử dụng đất, miễn giảm các loại thuế giá tri gia tăng, thuế thu nhập doanh
nghiệp. 
Các chủ đầu tư cũng được tạo mọi điều kiện để tiếp cận nguồn vay ưu đãi từ
ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng và được ngân sách cấp bù khoản lãi
suất để cho vay lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường. 
Ngồi ra, cịn được Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí ngồi dự án. Trong dự án
nhà ở xã hội, chủ đầu tư được dành 20% quỹ đất, quỹ nhà theo hình thức nhà ở
thương mại để góp phần bù đắp chi phí...
Tp.HCM là Thành phố đông dân nhất, đồng thời là trung tâm kinh tế, văn
hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền
Đông nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long. Tp.HCM bao gồm 19 quận và 5
huyện, tổng diện tích 2.095,01 km2, dân số đạt trên 8,637  triệu người (số liệu
2019) và ước tính đạt 10 triệu người vào năm 2020. Do đó nhu cầu Nhà ở là một
trong những nhu cầu cần thiết của mỗi gia đình, là vấn đề lớn được quan tâm hàng
đầu của mỗi tầng lớp dân cư. Qua thống kê cho thấy, tính đến tháng 4/2019, dân số
TPHCM xấp xỉ 8,9 triệu người thường trú (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú
trên 6 tháng), tăng 1,8 triệu người so với dân số năm 2009. Như vậy, trung bình
tăng mỗi năm TPHCM 183.000 người trong 10 năm gần đây và dự kiến chỉ trong
vòng 5 năm, số dân sẽ tăng hơn 1 triệu người. Trước xu hướng trên, nếu TPHCM

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 18

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

khơng đề ra các mơ hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số thì chỉ
vài năm tới, nhu cầu nhà ở sẽ hết sức nan giải.
Theo một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố, có khoảng
81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua NƠXHgiai đoạn 20162020. Trong các đối tượng khảo sát thì có đến 65% đến 94% có nhu cầu thuê mua
(mua trả góp dài hạn) nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế nguồn cung nhà ở, đặc
biệt là căn hộ thương mại giá rẻ, NƠXH hiện đang khan hiếm. Những dự án ở trung
tâm thành phố được công bố ra thị trường trong thời gian qua đều thuộc phân khúc
căn hộ hạng sang, sở hữu vị trí đắc địa, có thiết kế độc đáo với mức giá đắt đỏ.
Trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai,
với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (tức 29,4%), giảm 2.336 căn (24,2%) so
với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227
căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so
với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Điều đáng quan tâm là q 2/2019, khơng có dự
án nhà ở bình dân, vừa túi tiền được đưa ra thị trường.

Hình 1.1: NƠXH quận Bình Tân, TPHCM.

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 19

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TPHCM, thành phố hiện có khoảng 476.158 hộ
chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46%
tổng số hộ). Trong đó, có khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ, cơng chức, viên chức
nhà nước chưa có nhà ở; Có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; Có 143.000
hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội; Có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch
và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang
hoặc di dời tái định cư.
Trong năm 2019 một số dự án NƠXH ở Tp.HCM chậm trễ tiến độ bàn giao nhà
gây ra nhiều bức xúc cho người mua nhà dẫn đến việc kiếu kiện lên các cấp chính
quyền Tp.HCM. Gây ra nhiều bấn ổn, ảnh hưởng đến trật tự an ninh và đời sống xã
hội người có nhu cầu nhà ở. Đơn cử là dự án tại số 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân,
TP.HCM.
Mặc dù đã có một số nghiên cứu về các yếu tố gây chậm tiến độ cho dự án
NƠXH thuộc các tỉnh lân cận hay các quận trung tâm Tp.HCM, tuy nhiên các
nghiên cứu trước đây có thể chưa phù hợp cho các dự án vùng ven Tp.HCM. Vì
vậy, cần đi sâu phân tích để tìm ra bản chất thực của sự chậm trễ tiến độ là một cấp
thiết hiện nay. Vì vậy, nghiên cứu này thực hiện đề tài: “Nguyên cứu các nhân tố
ảnh gây chậm tiến độ dự án và xây dựng mơ hình AHP đánh giá mức độ chậm

tiến độ dự án NƠXHvùng ven tại Tp.HCM”.
3. Mục tiêu của đề tài
3.1.

Mục tiêu nghiên cứu NƠXH vùng ven tại Tp.HCM:

Xác định và phân tích các nhân tố gây chậm tiến độ dự án.
Xác định các nhóm rủi ro chính gây chậm trễ tiến độ dự án.
Xây dựng mơ hình AHP đánh giá mức độ chậm tiến độ dự án.
3.2.

Thời gian và phạm vi nghiên cứu:

Thời gian nghiên cứu: nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ
tháng 10 năm 2019 tháng 3 năm 2020.
Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn Tp.HCM, Việt Nam.

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 20

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu nhân tố gây chậm tiến độ dự án NƠXHvùng

ven tại Tp.HCM.
Đối tượng khảo sát: Chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, đơn vị TVGS/ Quản lý dự án
cơng trình xây dựng, các Nhà thầu thi công xây dựng trên địa bàn Tp.HCM đã từng
tham gia thực hiện dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM.
4. Nội dung nghiên cứu
Nguyên cứu các nhân tố ảnh gây chậm tiến độ dự án và xây dựng mô hình AHP
đánh giá mức độ chậm tiến độ dự án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM
4.1.

Đóng góp nghiên cứu

a) Đóng góp về mặt học thuật
- Xác định được các nhân tố gây chậm tiến độ NƠXH vùng ven tại Tp.HCM
-

Xây dựng mơ hình AHP đánh giá mức độ chậm tiến độ dự án NƠXH vùng
ven tại Tp.HCM

-

Nghiên cứu này có thể là một tài liệu tham khảo tốt cho các nghiên cứu sau
này.

b) Đóng góp về mặt thực tiễn
-

Kết quả nghiên cứu có thể giúp các nhà quản lý có cái nhìn cụ thể và rõ ràng
về nhân tố gây chậm tiến độ dự án NƠXH từ đó có thể đưa ra các giải pháp
nhằm giảm thiểu tối đa những tác động tiêu cực của chúng đến hiệu quả tổng
thể của các dự án xây dựng.

-

Mơ hình AHP giúp các bên tham gia có thể đánh giá được mức độ gây chậm
tiến độ của nhà ở xã hội.
4.2.

Một số câu hỏi được đặt ra xung quanh vấn đề nghiên cứu

Những nhóm nhân tố nào gây chậm chậm tiến độ dự án ?
Trong các nhân tố, nhân tố nào là gây chậm tiến độ dự án NƠXH vùng ven tại
Tp.HCM?
Có bao nhiêu nhóm nhân tố gây chậm tiến độ dự án nhà ở xã hội?

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 21

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

Quan điểm của các bên đánh giá như thế nào trên các yếu tố gây chậm tiến độ dự
án NƠXH vùng ven tại Tp.HCM?
So sánh kết quả nghiên cứu với các nghiên cứu trước đây về các nguyên nhân
gây chậm trễ tiến độ dự án NƠXH có gì khác ?

Chương 1: TỔNG QUAN
1.1.

Các lý thuyết, khái niệm được sử dụng

1.1.1. Định nghĩa về nhà ở xã hội
NƠXH là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung
ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà
nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ
cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như cơng chức của nhà nước chưa
có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ
so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, NƠXH được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy
định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy
định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà
nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
1.1.2. Định nghĩa về tiến độ dự án
Tiến độ thi công là một sơ đồ bố trí tiến trình thực hiện các hạng mục công việc
của dự án. Sơ đồ này biểu diễn mối quan hệ ràng buộc về các yếu tố thời gian,
không gian cho các hoạt động công việc của dự án, mỗi công việc sẽ được thực hiện
trong một khoảng thời gian xác định và có mối liên hệ ràng buộc với các công việc
khác và được giới hạn bằng thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc của một dự án.
1.1.3. Định nghĩa về trễ tiến độ dự án
Sự chậm trễ tiến độ có thể hiểu khác nhau dưới mỗi lĩnh vực nghiên cứu. Có một

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 22

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

số định nghĩa cho sự chậm trễ trong cuốn sách của Keane P. J. and Caletka A. F.,
(2008)[8]. Nó có thể được hiểu rằng làm một việc gì đó xảy ra muộn hơn dự kiến,
hoặc là nguyên nhân nào đó làm cho sự việc muộn hơn dự kiến hoặc thời gian
không kịp.
Assaf and Al-Heiji (2006)[9] sự chậm trễ của dự án xây dựng là “thời gian vượt
quá ngày hoàn thành quy định hay nói cách khác là ngày mà các bên thỏa thuận bàn
giao một dự án”.
1.1.4. Định nghĩa về các nhân tố gây ra trễ tiến độ dự án
Các nguyên nhân gây chậm tiến độ đã được nhiều nhà nghiên cứu nước ngồi
nhận dạng. Chúng có thể được liệt kê như là nhà thầu thiếu kinh nghiệm, đánh giá
chi phí thực tế khơng đầy đủ, quản lý xây dựng lỏng lẻo do cơ chế, ảnh hưởng của
thị trường kinh tế và thiếu tài chính trong thời gian trước đó, chậm trễ trong chi trả,
khả năng sản xuất và cải tiến công việc, Al Barak AA (1993) [10]. Các nhóm
ngun nhân chính gồm quản lý và giám sát cơng trường kém, địa chất phức tạp,
chậm trễ trong việc ra quyết định, sự thay đổi từ phía chủ đầu tư, sự thay đổi trong
quá trình thực hiện các hoạt động của dự án, theo Chan DW, Kumaraswamy MM
(1997) [11]. Giải quyết vấn đề trễ tiến độ thi công luôn là một nhu cầu thiết thực ở
nhiều quốc gia.
1.1.5. Định nghĩa các quận vùng ven tại Tp.HCM
Các quận vùng ven là các quận có đường vành đai 3 hoặc vành đai 4 đi qua như
quận 12, quận Hóc mơn, quận 9.....

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 23

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

Hình 2.1: Bản đồ đường vành đai 3 và 4

1.2.

Thực trạng về nhà ở xã hội

1.2.1. Trực trạng NƠXH trên thế giới [12].
Kinh nghiệm của các nền kinh tế phát triển từ châu Âu đến những nền kinh tế
mới nổi ở châu Á cho thấy, các dự án NƠXH đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm
triệu người dân tại nhiều nước và nhiều bài học có thể rút ra để Việt Nam tham
khảo, học hỏi.
Nhà ở là yêu cầu xã hội thiết yếu mà mọi tầng lớp, mọi đất nước đều cố gắng đáp
ứng tối đa và không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế hay chế độ chính trị.
Từ những năm 1970, nhiều nước trên thế giới đã sớm nhận thấy nhu cầu bức
thiết này và nghiên cứu triển khai nhiều chương trình xây dựng nhà ở dành cho
người thu nhập thấp, đem lại phúc lợi xã hội cho hàng trăm triệu người dân. Có thể
kể đến các nước tiêu biểu sau:

a/ Hợp chủng quốc Hoa kỳ
Chính sách nhà ở nói chung và NƠXH dành cho người thu nhập thấp nói riêng
đóng vai trị quan trọng trong sự phát triển của xã hội Mỹ. Vì vậy, Chính phủ nước
này đã đặc biệt quan tâm và hỗ trợ phát triển loại hình NƠXH.
GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 24

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022


ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHĨA 2018 - 2020

Về sở hữu nhà ở, nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Mỹ được huy động từ nhiều
nguồn khác nhau thông qua các Quỹ Tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ
cấp, những điều kiện cho vay đa dạng.
Bên cạnh nguồn vốn tư nhân, Chính phủ Mỹ đã dành một phần vốn ngân sách
(khoảng 30% trên tổng vốn đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc gia và khoảng 2025% từ các nguồn vốn khác) cho tái tạo Quỹ Nhà ở.
Mỗi căn hộ người dân muốn được sở hữu, giá trị vay lên tới 80% cịn có sự đóng
góp ban đầu của người dân chỉ chiếm khoảng 20%, một số trường hợp có thể vay
tới 90-95% giá trị căn hộ. Thời gian vay phổ biến là trên 30 năm với lãi suất từ 56%.
Mỗi hộ gia đình phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm (khoảng 6.800 
USD/năm), cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống. Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của
những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của Chính phủ và cộng đồng.
Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở quốc gia, trong đó
chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 nội
dung chính: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất

lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ.
b/ Hàn Quốc
Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống NƠXH bằng
cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức
hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập
thấp.
Để cân đối lại khoản thâm hụt này, Công ty Nhà ở Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận
bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập
trung bình trở lên. Theo đó, một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành:
 Chính sách hỗ trợ vốn: Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà
có thể vay vốn từ “Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu” với mức vay lên đến
70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm.
 “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người

GVHD: PGS.TS. Lương Đức Long

Trang 25

HV: NGUYỄN HỒNG TUYÊN
MSSV: 1841870022