Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn xã hương bình, huyện hương khê, tỉnh hà tĩnh

Khóa luận tốt nghiệp
333.3

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA ĐỊA LÝ – QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN

TRẦN THỊ TRANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH
TIẾN ĐỘ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
XÃ HƯƠNG BÌNH, HUYỆN HƯƠNG KHÊ, TỈNH HÀ TĨNH

Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hoài
Sinh viên thực hiện: Trần Thi Trang
Lớp :
52K1 - QLĐĐ
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số sinh viên:
1152054008

Nghệ An, tháng 05 năm 2015

SVTT: Trần Thị Trang

1

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

LỜI CẢM ƠN !
Được sự cho phép của khoa Địa lý – Quản lý tài nguyên Trường Đại Học
Vinh, cùng sự đồng ý của cơ giáo TS.Nguyễn Thị Hồi, tơi đã thực hiện đề tài
“Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cơng tác giải phóng
mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn xã Hương Bình, Huyện Hương Khê,
Tỉnh Hà Tĩnh”.
Để hồn thành khóa luận này. Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô
giáo đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy tơi trong suốt q trình học tập, nghiên
cứu và rèn luyện ở Trường Đại Học Vinh.
Xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn - Cơ TS. Nguyễn Thị Hồi
đã tận tình hướng dẫn, tạo mọi điều kiện để tơi thực hiện khóa luận tốt nghiệp
này.
Cảm ơn Ban lãnh đạo, cán bộ địa chính UBND xã Hương Bình đã giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi cho tơi ở cơ sở thực tập.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng để thực hiện đề tài một cách hồn chỉnh nhất.
Song buổi đầu mới làm quen với cơng tác nghiên cứu, tiếp cận với thực tế về
công tác BT&GPMB cũng như hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên khơng
tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà bản thân chưa thấy được. Tơi rất mong
được sự góp ý của quý Thầy, Cô giáo và các bạn đồng nghiệp để khóa luận được
hồn chỉnh hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!.
Vinh, tháng 5 năm 2015
Sinh viên

Trần thị Trang

SVTT: Trần Thị Trang

2

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................. 5
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU .................................................................... 6
LỜI CẢM ƠN ! .................................................................................................... 7
A. PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................. 7
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 7
2.Mục tiêu, yêu cầu và nhiệm vụ của đề tài .......................................................... 8
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài .................................................... 8
4. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu ........................................................... 9
5. Những điểm mới của đề tài ............................................................................ 11
6. Cấu trúc của khóa luận ................................................................................... 11
B. PHẦN NỘI DUNG........................................................................................ 12
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG ....................................................................................... 12
1.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................ 12
1.1.1. Một số khái niệm ....................................................................................... 12

1.1.2. Đặc điểm, bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ
trợ ........................................................................................................................ 15
1.1.3. Tác động của công tác giải phóng mặt bằng đối sự phát triển của đất nước
............................................................................................................................. 17
1.1.4. Các nhân tố ảnh hướng tới công tác giải phóng mặt bằng ....................... 19
1.1.5. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng ................................... 21
1.1.6. Trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất ..................................................................................... 34
1.2. Cơ sở thực tiễn ............................................................................................. 35
1.2.1. Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ............................. 35
1.2.2. Ở Hà Tĩnh .................................................................................................. 36
1.3. Bài học kinh nghiệm .................................................................................... 37
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG GPMB Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI XÃ
HƯƠNG BÌNH, HUYỆN HƯƠNG KHÊ, TỈNH HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN
2010-2014............................................................................................................ 41
2.1. Khái quát chung về xã Hương Bình, Huyện Hương Khê, Tỉnh Hà Tĩnh ... 41
SVTT: Trần Thị Trang

3

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

2.1.1. Điều kiện phát triển ................................................................................... 41
2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2010 - 2014 ................... 43
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của

xã Hương Bình .................................................................................................... 45
2.2. Thực trạng GPMB để thực hiện một số dự án trên địa bàn xã Hương Bình,
huyện Hương Khê, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2010 -2014 ..................................... 47
2.2.1. Thực trạng chung ...................................................................................... 47
2.2.2. Thực trạng công tác GPMB và bồi thường thiệt hại của 2 dự án tại xã
Hương Bình, huyện Hương Khê, tỉnh Hà Tĩnh ................................................... 48
2.2.3. Đánh giá chung về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại địa bàn
xã Hương Bình giai đoạn 2010 – 2014 ............................................................... 55
CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI ĐỊA BÀN XÃ HƯƠNG
BÌNH ĐẾN NĂM 2020...................................................................................... 64
3.1. Định hướng chung ........................................................................................ 64
3.2. Các giải pháp chung .................................................................................... 65
3.2.1. Giải pháp về chính sách ............................................................................ 65
3.2.2. Giải pháp về pháp chính sách, pháp luật ................................................... 66
3.2.3. Giải pháp về xã hội.................................................................................... 66
3.2.4. Giải pháp về nguồn vốn, quỹ GPMB

66

3.2.5. Giải pháp về quản lý nhà nước về đất đai ................................................. 66
3.2.6. Giải pháp về tổ chức thực hiện ................................................................ 67
3.2.7. Giải pháp về nhân lực............................................................................... 67
3.3. Các giải pháp cụ thể ..................................................................................... 68
C. PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... 70
I. Kết luận ............................................................................................................ 70
II. Kiến Nghị........................................................................................................ 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 72
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 69

SVTT: Trần Thị Trang

4

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Giải thích

NĐ

Nghị định

CP

Chính Phủ

UBND

Uỷ ban nhân dân

QĐ - UBND

Quyết định của Uỷ ban nhân dân

BT&GPMB

Bồi thường và giải phóng mặt bằng

GPMB

Giải phóng mặt bằng

TT-BTNMT

Thơng tư của Bộ tài nguyên môi trường

GCNQSDĐ

Giay chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

PTNNNT

Phát triển Nơng nghiệp nơng thơn

TĐC

Tái định cư

GTSX

Gía trị sản xuất

QK4

Quân khu 4

GRANITEL

Tên của một loại gạch được làm từ cao lanh

HĐH

Hiện đại hóa

CNH

Cơng nghiệp hóa

SVTT: Trần Thị Trang

5

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

DANH MỤC HÌNH, BẢNG, BIỂU
Hình, Bảng, Biểu
Hình 2.1
Hình 2.2

Nội dung
Bản đồ hành chính xã Hương Bình

34

Mặt bằng dự án đầu tư xây dựng hồ chứa nước Đá

41

Bạc sau khi được thực hiện xong cuối năm 2014
Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án đầu tư

Bảng 2.3

Trang

xây dựng

42

Hồ chứa nước Đá Bạc, Tỉnh Hà

Tĩnh/QK4 giai đoạn 2010-2012
Mặt bằng Dự án đầu tư xây dựng nhà máy Gạch

Hình 2.4

45

GRANITE siêu mịn trong trình thực hiện GPMB
cuối năm 2013
Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án đầu tư

Bảng 2.5

46

xây dựng nhà máy gạch GRANITE siêu mịn năm
2013

Biểu số 01
Biểu 02
Biểu số 03

Gía đất ở nôn thôn và một số loại đất phi nơng

69

nghiệp khác; phân loại theo xã và hệ số tính giá
Giá đất nông nghiệp tại huyện Hương Khê

70

Đơn giá bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, mồ mả,

71

tàu, thuyền, ngự cu, cây cối hoa màu khi Nhà nước
thu hồi đất

SVTT: Trần Thị Trang

6

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất, giúp cho xã hội khơng ngừng
phát triển. Nước ta đang trong thời kì thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và
gắn liền với nó là q trình đơ thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi
mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hạ tầng kỹ thuật là
một nhu cầu tất yếu, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, khu dân cư
đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Vậy để thực hiện các dự án phát triển
kinh tế - xã hội, Nhà nước phải thu hồi một phần đất mà người dân đang sử
dụng.
Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng liên quan đến một loạt tài sản có
giá trị lớn, ảnh hướng trực tiếp đến quyền lợi của tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân. Thực tế, qua nhiều dự án đã cho thấy cơng tác giải phóng mặt bằng vẫn

tồn tại nhiều bắt cập. Khó khăn lớn nhất của cơng tác giải phóng mặt bằng là
việc xác định giá bồi thường nhưng giá bồi thường lại luôn thấp hơn so với giá
thị trường.
Cùng với sự phát triển của cả nước nói chung và xã Hương Bình nói riêng
trong những năm gần đây đã có nhiều cơng trình, dự án được triển khai nhằm
đẩy mạnh nền kinh tế của xã, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân
đồng thời góp phần không nhỏ vào sự nghiệp phát triển chung của tỉnh và cả
nước. Để đảm tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn xã thì cơng tác thu hồi,
bồi thường và giải phóng mặt bằng phải được thực hiện một cách nhanh chóng,
hiệu quả. Tuy nhiên, trên thực tế thì cơng tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
cịn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc làm ảnh hướng đến tiến độ thi công của
các dự án trên địa bàn xã.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của
cơng tác giải phóng mặt bằng, được sự đồng ý và sự giúp đỡ của cô TS.Nguyễn
SVTT: Trần Thị Trang

7

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

Thị Hồi cùng cán bộ địa chính xã Hương Bình đã hướng dẫn, giúp đỡ tơi. Vì
vậy sau một thời gian thực tập tại UBND xã Hương Bình, từ thực tế đó tơi tiến
hành thực hiện đề tài “ Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ
công tác GPMB ở một số dự án trên địa bàn xã Hương Bình, huyện Hương Khê,
tỉnh Hà Tĩnh”.

2.Mục tiêu, yêu cầu và nhiệm vụ của đề tài
2.1. Mục tiêu
Góp phần đẩy nhanh tiến độ cơng tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
huyện Hương Khê nói chung và xã Hương Bình nói riêng.
2.2. Yêu cầu
- Nắm chắc luật đất đai, các Nghị định, Thông tư, văn bản dưới luật và các
quyết định có liên quan đến cơng tác BT&GPMB.
- Khảo sát thực tế, thu thập kết quả của công tác GPMB trên địa bàn xã giai
đoạn 2010 - 2014, từ đó phân tích và nhận xét.
- Tài liệu, số liệu đảm bảo tính chính xác, trung thực và khách quan.
- Đề xuất các giải pháp trên cơ sở các văn bản pháp quy và những bài học
kinh nghiệm đã thu được.
2.3. Nhiệm vụ
- Tổng quan cơ sở lý luận và thực tiễn góp phần đẩy nhanh tiến độ cơng tác
GPMB trên địa bàn xã Hương Bình đến năm 2020.
- Đánh giá thực trạng việc bồi thường, hỗ trợ và GPMB ở một số dự án tại
địa bàn xã Hương Bình giai đoạn 20140 - 2014. Và chỉ ra những kết quả đạt
được, một số tồn tại, hạn chế của công tác này đồng thời lý giải nguyên nhân.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi đảm bảo tiến độ thực hiện cho
cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn xã trong tương lai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng
Thực trạng công tác GPMB, bao gồm: Bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái
định cư.

SVTT: Trần Thị Trang

8

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Đề tài nghiên cứu 02 dự án trọng điểm được triển khai
tại xã Hương Bình là: Dự án đầu tư xây dựng Hồ chứa nước đá bạc, ở xóm Bình
Hưng; Và dự án đầu tư xây dựng nhà máy gạch GRANITE siêu mịn, ở xóm
Bình Giang.
- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu thực trạng bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và
tái định cư ở 02 dự án trên địa bàn xã Hương Bình giai đoạn 2010-2014.
4. Quan điểm và phương pháp nghiên cứu
4.1. Quan điểm nghiên cứu
a) Quan điểm hệ thống
Đồng bộ trong công tác chỉ đạo, tổ chức thực hiện từ trung ương đến địa
phương của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Tăng cường phân cấp cho
địa phương, phát huy vai trị của các cấp, các ban nghành đồn thể trong việc
thực hiện chính sách BT&GPMB.
b) Quan điểm thực tiễn
- Thực hiện việc bồi thường phải đảm bảo: công bằng, minh bạch, cơng
khai và thỏa đáng.
- Gía bồi thường trong dự án phải theo giá bồi thường trên thị trường.
- Trình tự thủ tục phải theo các bước sẵn có, các chính sách bồi thường áp
dụng đúng đối tượng.
c) Quan điểm phát triển bền vững
Xác định quỹ đất là tài sản quốc gia, là tài sản có hạn khơng thể khai thác
và sử dụng một cách bừa bãi và kém hiệu quả.

4.2. Phương pháp nghiên cứu
a) Phương pháp thu thập tư liệu
- Thu thập ý kiến, đánh giá các hộ dân bị thu hồi đất.
- Khảo sát thực tế về tình hình thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại
địa bàn nghiên cứu.

SVTT: Trần Thị Trang

9

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

- Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã,
thu thập và nghiên cứu tài liệu trong và ngoài nước liên quan tới vấn đề nghiên
cứu.
- Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, đề tài
khoa học có liên quan.
b) Phương pháp khảo sát
- Chọn địa điểm nghiên cứu đại diện cho xã Hương Bình nằm trong khu
vực giải phóng mặt bằng trên phương diện điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và
đặc điểm sinh thái của vùng.
- Khảo sát về tình hình thu hồi đất ở xã kết hợp phóng vấn cán bộ địa chính
địa phương.
c) Phương pháp xử lý số liệu
Sử dụng để tính tốn, tổng hợp nguồn số liệu về diện tích các loại đất, số

liệu điều tra xã hội học và đang thực hiện phương pháp thống kê trên phần mền
Excell.
d) Phương pháp phân tích
Phân tích các khái niệm, các điều khoản của pháp luật về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư cũng như làm rõ các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, thẩm
quyền thu hồi đất; các nguyên tắc thu hồi đất; các nhân tố ảnh hướng đến công
tác BT&GPMB; phân tích các thuận lợi khó khăn trong cơng tác BT&GPMB.
e) Phương pháp tổng hợp
Tổng hợp các số liệu trong các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền liên quan đến vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng như diện tích đất
cần thu hồi phục vụ dự án; Số tiền bồi thường về đất, về tài sản; Số tiền được tái
định cư và diện tích đất tái định cư. Thông qua việc tổng hợp các số liệu, con số
chúng ta dễ dàng hiểu và tiếp cận đồ án hơn.
f) Phương pháp so sánh
So sánh hai dự án đã thực hiện công tác GPMP. So sánh để thấy được sự
khác nhau giữa vấn đề bồi thường với hỗ trợ; Giữa bồi thường khi Nhà nước

SVTT: Trần Thị Trang

10

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

thu hồi đất với trách nhiệm bồi thường của pháp luật hình sự. So sánh các
trường hợp khác nhau trong bồi thường thiệt hại ở các dự án.

g) Phương pháp chuyên gia
Trên cơ sở phóng vấn, xin ý kiến của các chuyên gia như cán bộ nơng
nghiệp, cán bộ địa chính, hội đồng ban BT&GPMB, giảng viên hướng dẫn....
trong việc định hướng GPMB cũng như khắc phục các vướng mắc còn tồn tại
trong q trình thực hiện cơng tác BT&GPMB. Từ đó ta đưa ra những ý kiến
tham khảo nhằm nâng cao hiệu quả tiến độ thi công của dự án trong tương lai.
5. Những điểm mới của đề tài
- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng mặt bằng,
trong đó đặc biệt coi trọng giá đất trong vấn đề bồi thường thiệt hại.
- Phán ảnh, phân tích thực trạng giải phóng mặt bằng trên địa bàn xã
Hương Bình.
- Đề xuất phương hướng và một sơ giải pháp khả thi phục vụ cơng tác giải
phóng mặt bằng, đảm bảo tính hiệu quả và đúng tiến độ trên địa bàn xã Hương
Bình trong tương lai.
6. Cấu trúc của khóa luận
Ngồi phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài
gồm ba chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng mặt bằng.
Chương 2. Thực trạng GPMB ở một số dự án tại xã Hương Bình, huyện
Hương Khê, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2010-2014.
Chương 3. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác GPMB tại địa bàn
xã Hương Bình đến năm 2020.

SVTT: Trần Thị Trang

11

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

B. PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện
tích đất đai nhất định từ chủ thế này sang chủ thế khác.
Hay: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất để giao cho tổ chức, UBND xã, phường thị
trấn quản lí theo quy định của luật đất đai năm 2003 (Điều 4 luật đất đai 2003).
Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 3 luật đất đai 2013).
1.1.1.2. Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Điều
4 Luật đât đai 2003). Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại
giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần, theo nghĩa rộng do
người sử dụng đất bị ảnh hưởng trong quá trình triển khai thực hiện dự án, do đó
cơng tác đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là hình thức trách nhiệm dân
sự để bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt
hại này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của nhà nước)
gây ra mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy - tái tạo” trong q trình
phát triển đơ thị và kinh tế - xã hội.
1.1.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di dời đến địa
điểm mới.

SVTT: Trần Thị Trang

12

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

1.1.1.4. Tái định cư
Tái định cư: Là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những
ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân bị mất tài sản và nguồn thu
nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay khơng
và các chương trình nhằm khơi phục cuộc sống của họ. Như vậy tái định cư bao
hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định
cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.
* Phân loại tái định cư.
- Về hình thức, việc tái định cư có các dạng:
+ Di dân vào vùng đơ thị hóa.
+ Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương
trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của ngườ dân
+ Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư
- Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
+ Tái định cư tự phát: Là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không

theo quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực khơng có hạ tầng, giá đất
rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa
từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
+ Tái định cư tự giác: Là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người
dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập
chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà.
+ Cưỡng bức tái định cư: Thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp
không kiên quyết đã gây ra ách tác cho đầu tư phát triển.
- Xét về tính chất, tái định cư có hai dạng:
+ Tái định cư bắt buộc: Để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung.
Nhìn chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của Nhà nước
trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này vì lợi ích quốc gia.
+ Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đơ thị ở quy
mơ nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
SVTT: Trần Thị Trang

13

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

Kết luận: Tái định cư là một quá trình phức tạp. Bởi vì tái định cư là di
chuyển và thay đổi cuộc sống của con người, đây khơng chỉ là q trình dịch
chuyển vật chất mà cịn là q trình cắt bỏ các quan hệ cũ và tạo lập các quan hệ
mới. Tái định cư thường là di dời tái định cư các căn hộ nghĩa là bên cạnh sự

ràng buộc giữa các thàng viên trong gia đình, cịn có sự ràng buộc giữa mỗi
người trong đó với mơi trường xung quanh: Cơng ăn việc làm; chỗ ở; nơi học
hành; điều kiện đi lại và sự tiếp cận với các dịch vụ; quan hệ láng giềng. Trong
các mối ràng buộc này việc làm và thu nhập là yêu cầu cơ bản. Giải quyết một
lúc các mối quan hệ đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân với lợi ích chung là
một công việc phức tạp.
1.1.1.5. Gía đất
Gía đất được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự
khơng ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên giá đất định giá
giá trị theo thời gian.
Gía đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường sự quản lý của Nhà nước, Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói các
khác giá đất là cơng cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và nhà nước
điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Gía đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ
quyền sử dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Trong thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: giá đất do nhà nước quy định và
giá thực tế trên thị trường. Gía thị trường ln cao hơn giá của nhà nước, mức
độ chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là khu vực đơ thị nơi mà thị
trường bất động sản phát triển. Vì thế để công tác BT&GPMB, hỗ trợ và tái định
cư được thực hiện tốt thì địi hỏi giá đất do nhà nước quy định cần phải sát hơn
so với chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.

SVTT: Trần Thị Trang

14

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN

Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

1.1.1.6. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và những cơng trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng
trình mới trên đó. Bồi thường thiệt hại GPMB có thể hiều là việc chi trả, bù đắp
những tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di
chuyển nhà cửa, vật kiến trúc cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và
chi phí để ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất, khi
Nhà nước tổ chức thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi
ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Nhà nước có thể bồi thường bằng đất hoặc bằng
tiền.
Bồi thường thiệt hại bằng tiền được xác định trên cơ sở định gía đất, tài
sản trên đất theo những quy định hướng dẫn của Nhà nước.
Bồi thường thiệt hại bằng đất là việc dùng một diện tích đất khác bồi
thường thiệt hại cho người bị thu hồi, trả các chi phí trực tiếp cho việc thực hiện
tổ chức bồi thường, di chuyển GPMB, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu tái định cư
cho người bị thu hồi trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phải xây dựng
khu tái định cư.
1.1.2. Đặc điểm, bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi
thường và hỗ trợ
a) Đặc điểm
- Quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một
vùng nhất định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện
cơng tác giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tùy thuộc vào từng dự

án. Cơng tác giải phóng mặt bằng phải gắn với đặc trưng riêng của từng vùng
như: điều kiện kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Vì vậy, cơng tác
GPMB được tiến hành với những đặc điểm riêng.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trị quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, mà đất đai lại là tư
SVTT: Trần Thị Trang

15

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

liệu sản xuất quan trọng khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ họ cịn cho th đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản
xuất nhưng vẫn họ vẫn khơng chiụ. Trước tình hình đó dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
Mặt khác do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ,
nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó cho cơng
tác kê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi luật đất đai và các chính sách
được thực hiện trong cơng tác giải phóng mặt bằng từ trước khơng được đồng bộ
đặc biệt là công tác xác định giá đền bù khơng thỏa đáng cho người dân trong
diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây lì khơng chịu di chuyển.
Khi thực hiện di dời, điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực tái định cư thì lại

chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như khơng có đất, thiếu điều
kiện sinh hoạt.
b) Bản chất
- Đối tượng GPMB đa dạng phức tạp: Đối với mỗi dự án có sử dụng đất
được thực hiện trên một vùng hay một mảnh đất nhất định với mỗi đặc điểm tự
nhiên kinh tế, xã hội khác nhau. Nếu là khu trung tâm đơng dân cư thì việc thu
hồi đất gặp rất nhiều khó khăn vì các hộ gia đình bị mất nhà cửa, phải di chuyển
đến một nơi ở mới hoàn toàn xa lạ để sinh sống và giá đền bù giữa các dự án
cũng khác nhau.
- GPMB tạo ra mức sinh lợi cao hơn cho khu vực xung quanh: Cơng tác
GPMB các dự án có sử dụng đất, đặc biệt là các dự án làm đường giao thông đô
thị thường làm cho giá đất của các khu vực xung quanh tăng lên rất cao.
- GPMB đòi hỏi một lượng vốn lớn: Chúng ta đều biết rằng GPMB liên
quan đến việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất trong
khi đó giá cả đất đai, bất động sản trên thị trường tự do hiện nay rất cao. Mà công
tác GPMB lại thu hồi một diện tích đất rất lớn, có dự án thu hồi vài ha, vì thế số

SVTT: Trần Thị Trang

16

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

tiền bồi thường là rất lớn dù cho giá đất bồi thường tính theo khung gia quy định
của Nhà nước.

1.1.3. Tác động của cơng tác giải phóng mặt bằng đối sự phát triển của
đất nước
a) Đối với hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai
Công tác BT&GPMB, hỗ trợ và tái định cư dưới góc độ quản lý của nhà
nước có thể nói là cầu nối giữa các mối quan hệ về sử dụng đất giữa các chủ thể là
cá nhân và tổ chức với nhà nước. Công tác quản lý nhà nước có ảnh hướng rất lớn
đến cơng tác BT&GPMB, cơng tác này thực hiện tốt hay không phụ thuộc nhiều
vào công tác quản lý nhà nước về đất đai. Để thực hiện tốt công tác GPMB cần
phải tuân thủ một số điều kiện như:
- Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung
giá các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, các chính
sách hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất, nếu cơng tác bồi thường
gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật chưa phù hợp, cần sửa đổi, bổ
sung để hoàn thiện chúng.
- Quản lý hồ sơ địa chính là một cơng việc phải cập nhật thường xun, giúp
cho việc xác định nguồn gốc đất rõ ràng. Khi đó cơng tác bồi thường giải phóng
mặt bằng sẽ được tiến hành dễ dàng và nhanh chóng.
- Cơng tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo làm tốt giúp cho việc bồi
thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật. Nếu không dẫn đến một số tiêu cực như:
tiến độ thi công dự án kéo dài, xây dựng trái phép...
- Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm
quyền, thủ tục phải nhanh gọn, không phức tạp sẽ tiết kiệm được thời gian, công
tác bồi thường sẽ diễn ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút được nhiều nhà đầu tư.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hướng rất lớn đến cơng tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng vì thế cần phải xây dựng đúng theo quy hoạch,
kế hoạch đã đề ra.
b) Đối với sự phát triển kinh tế -xã hội
- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
SVTT: Trần Thị Trang

17

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào điều kiện khác nhau như: Tài
chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong
diện bị giải tỏa. Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành
giải phóng mặt bằng.
+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian và việc thực hiện được dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng
kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng các cơng trình cũng như chi phí cho
dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn một
dự án dự kiến hoàn thành đên hết mùa khơ nhưng do giải phóng mặt bằng chậm,
kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc
thi cơng cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh
hưởng đến việc thực hiện các dự án khác.
- Về mặt kinh tế của dự án
Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải tỏa
bồi thường, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các cơng trình khác, giải
phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hồn thành
tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vịng
vốn là rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.
- Về mặt xã hội
Nếu cơng tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện

tượng “treo” cơng trình làm cho cơng trình chất lượng bị giảm, các mục tiêu ban
đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách nhà nước.
Mặt khác, khi giải quyêt không thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có
đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nỗ ra những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện
tập thể làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.
c) Đối với môi trường
- Qúa trình giải phóng mặt bằng là q rình gây ảnh hưởng rất lớn đến
môi trường xung quanh, khi quá trình được thực hiện sẽ gây ra một số ảnh
hướng đến môi trường như:
SVTT: Trần Thị Trang

18

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

+ Bụi, khí thải từ: các xe san lấp mặt bằng, xe vận chuyển, xe vận chuyển
thực vật bị chặt, vận chuyển đất cát phục vụ san lấp.
+ Mất thảm thực vật, ảnh hướng trực tiếp đến không gian sống của động vật.
+ Bụi, khí thải từ nước mưa chảy tràn qua tồn bộ khu vực dự án cuốn
theo chất thải xuống nguồn nước.
- Công tác GPMB cũng làm cho môi trường đất bị ơi nhiễm, suy thối do
trong q trình đào xới, san lấp trong quá trình GPMB.
1.1.4. Các nhân tố ảnh hướng tới cơng tác giải phóng mặt bằng
Cơng tác giải phóng mặt bằng khá phức tạp và khó thực hiện do bị ảnh
hưởng và chi phối bởi nhiều yếu tố:

- Chính sách giá đất: Gía đất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp
nhất đến thành công hay thất bại của cơng tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên
sự thay đổi chính sách đất đai của nước ta nói chung và Hà Tĩnh nói riêng theo
từng thời kì và sự bất cập trong quy định khung giá đất, bồi thường khung giá
đất khiến việc áp dụng khung giá đền bù gặp nhiều khó khăn, ảnh hướng lợi ích
của người được đền bù và chủ đầu tư. Điều này có thể dẫn đến tình trạng người
dân khiếu nại, khiếu kiện, khơng giao đất cho chủ đầu tư khi có quyết định thu
hồi đất, làm mất trật tự an ninh và cản trở tiến trình giải phóng mặt bằng. Ngồi
ra sự chậm trễ tiến trình giải phóng mặt bằng gây ra thiệt hại khơng nhỏ cho chủ
đầu tư, từ đó làm giảm tính hấp dẫn của mơi trường kinh doanh. Trong khi đó
những dự án sử dụng phương án đền bù thỏa đáng, sát với giá thị trường thường
được chấp nhận và ủng hộ của các hộ gia đình và cơng tác đền bù được thực
hiện nhanh chóng dễ dàng. Vì vậy cơng tác xác định giá đất phù hợp là điều kiện
tiên quyết để giải quyết tranh chấp phát sinh trong giải phóng mặt bằng.
- Chính sách hỗ trợ ổn định và tái định cư: Tái định cư là việc di dời một
nhóm, một bộ phận hay một cộng đồng dân cư xác định từ nơi ở này sang nơi ở
khác. Chỉ một sự thay đổi về nơi ở của cộng đồng dân cư được di dời cũng có
thể dẫn đến những thay đổi ở các thành phần khác trong hệ thống như: kinh tế,
giáo dục, điều kiện nhà ở và điều kiện sinh hoạt khác, việc tiếp cận y tế và các
dịch vụ xã hội. Tâm lý người dân ln muốn gắn bó với nơi ở cũ của mình. Vấn
SVTT: Trần Thị Trang

19

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

đề này trở nên nhạy cảm và phức tạp hơn khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ
mục đích xây dựng các khu công nghiệp, khu dịch vụ,mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp. Quy luật giá trị bắt đầu tác động vào tư tưởng của người
có đất bị thù hồi rồi hình thành nên sự so sánh về thiệt thịi của mình khi đất do
mình đang sử dụng được giao cho người khác với khả năng sinh lợi cao hơn
nhiều. Từ đó nảy sinh khiếu kiện của dân về mức bồi thường, hỗ trợ tạo nên tâm
lí nặng nề đối với nhà đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư để giải
phóng mặt bằng.
- Cơng tác dân vận và tư tưởng: Chính sách giá đất khơng sát với giá thị
trường, mức đền bù thấp và giải phóng mặt bằng cịn nhiều bất cập. Trong thực
tế, khơng phải cứ đền bù thấp hay không đúng là xảy ra khiếu kiện, cưỡng chế
trong giải phóng mặt bằng mà vẫn có trường hợp giá cả đền bù rất cao song
khiếu kiện vẫn xảy ra mà ngược lại. Có những nơi, giá cả đền bù không cao lắm
song do làm tốt công tác tuyên truyền nên hiệu quả mang lại rất cao.
- Công tác thiết kể tổ chức thi công: Thiết kể tổ chức thi cơng giải phóng
mặt bằng để quản lí hoạt động thi cơng một cách khoa học. Thông qua thiết kế
tổ chức thi công, một loại vấn đề về cơng nghệ và tổ chức và quản lí sẽ được thể
hiện phù hợp với đặc điểm đất đai và điều kiện thi công cụ thể. Công tác này
được tiến hành trên cơ sở gắn liền với tính chất, quy mô và đặc điểm cụ thể của
nguồn đất giải phóng mặt bằng, điều kiện về địa lý, yêu cầu về thời gian thi
công, khả năng huy động nhân lực, điều kiện cơ sở hạ tầng phục vụ thi công.
- Quy mô của dự án và lượng vốn dành cho dự án: Giải phóng mặt bằng
vốn là cơng tác tạo mặt bằng xây dựng cho các dự án. Quy mô dự án lớn hay
nhỏ quyết định trực tiếp đến phạm vi của khu vực giải phóng mặt bằng. Lượng
vốn dự kiến cho giải phóng mặt bằng là một yếu tố quyết định đến tiến độ thực
hiện của dự án. Dự kiến ban đầu về lượng vốn cho giải phóng mặt bằng là rất
quan trọng do trong thời gian thực hiện dự án có nhiều sự thay đổi về giá đất, giá
bất động sản. Nên nếu không dự kiến một lượng vốn lớn hợp lí thì rất có thể sẽ
bị vướng mắc trong quá trình thực hiện, do lượng vốn ban đầu khơng đủ để chi

trả cho cơng tác giải phóng mặt bằng. Để có thể đưa ra một lượng vốn dự kiến
SVTT: Trần Thị Trang

20

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

phù hợp địi hỏi các nhà quản lí phải có một tầm nhìn xa bao quát và định hướng
được sự thay đổi về giá đất trên thị trường bất động sản.
- Sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản: Thị trường bất động
sản là nơi diễn ra các hành vi mua bán bất động sản cũng như dịch vụ gắn liền
với hàng hóa đó. Do vậy đất đai cũng như các loại hàng hóa khác chịu sự chi
phối của quy luật kinh tế. Nhân tố cung cầu là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất đến
giá cả đất đai. Sự biến động của thi trường bất động sản là nguyên nhân dẫn tới
sự chênh lệch gay gắt giữa giá đất niêm yết hằng năm quy định giá đất đền bù
và giá đất mua bán trên thi trường, hệ quả là công tác đền bù gặp nhiều bất cập
do ảnh hưởng của khung pháp lý trên thị trường bất động sản chư rõ ràng.
1.1.5. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng
1. 1. 5.1. Quy định các văn bản pháp lý
- Cùng với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP,
Nghị định 84/2007/NĐ-CP là sự ra đời của nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/09/2009 của Chính Phủ, Thơng tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009
của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thờng, hỗ trợ, tái định
cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, trong đó cơng tác bồi
thường giải phóng mặt bằng đã có nhiều thay đổi khi có nhiều dự án được thỏa

thuận với người dân về mức bồi thường. Qua đó kéo gần thêm khoảng cách giữa
chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi, hạn chế những “dự án treo” trên giấy mà
nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.
- Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai
trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn
chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh
hưởng khơng tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội.
+ Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định
còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng
đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những
hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Chính phủ đã ban hành
nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; trong số đó có
SVTT: Trần Thị Trang

21

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Thơng tư số
37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có hiệu lực thi
hành từ ngày 01/7/2014 và thay thể các Nghị định, Thông tư ban hành thực hiện
Luật Đất đai năm 2003, như: NĐ 197/2004/NĐ-CP, NĐ 69/2009/NĐ-CP …
- Quy định của Uỷ ban nhân tỉnh Hà Tĩnh
+ Căn cứ Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc

biệt là NĐ 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định
số 07/2010/QĐ-UBND và Quyết định số 11/2011/QĐ-UBND quy định chính
sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh; hàng năm ban hành Quyết định đơn giá bồi thường các loại nhà
cửa, vật kiến trúc, mồ mả, tàu thuyền, ngư cụ, cây cối, hoa màu khi nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
+ Hàng năm UBND tỉnh đều ban hành Quyết định để quy định khung giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, như: Quyết định số 4155/QĐ-UBND ngày
23/12/2009 ban hành bảng giá các loại đất năm 2010; Quyết định số 3927/QĐUBND ngày 28/12/2010 ban hành bảng giá các loại đất năm 2011; Quyết định
số 4080/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 ban hành bảng giá các loại đất năm 2012;
1.1.5.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ
trợ tái định cư ở Việt Nam
a) Quy định đối tượng được bồi thường thiệt hại
Theo điều 2 của nghị định 197/2004/NĐ –CP ngày 3/12/2004 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu
hồi đất.
- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi
được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định của
Nghị định này.
SVTT: Trần Thị Trang

22

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để
sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định này tự
nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước.
b) Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất
Theo Điều 74, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về Nguyên tắc bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, quy định như sau:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan,
công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Bao gồm 2 nguyên tắc:
1.Nguyên tắc dân chủ, công bằng, cơng khai.
- Dân chủ : có sự tham gia của chủ đầu tư và đại diện của những hộ gia
đình có đất bị thu hồi trong việc thẩm tra và xét duyệt phương án bồi thường.
- Công bằng : trong cồng một thời điểm, theo yêu cầu tiến độ giải phóng
mặt bằng, vị trí như nhau thì được bồi thường như nhau
- Công khai : Niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND
cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư, cả người bị thu hồi đất và người có
liên quan tham gia ý kiến.
2. Ngun tắc đảm bảo hài hịa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử
dụng đất và của chủ đầu tư.
c) Điều kiện để được bồi thường
Theo Điều 75, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về Điều

kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng phải là đất thuê trả
tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy
SVTT: Trần Thị Trang

23

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất
mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy
chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế
quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả khơng có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
SVTT: Trần Thị Trang

24

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN


Khóa luận tốt nghiệp

GVHD: TS. Ngũn Thị Hồi

5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng
nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này
mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Theo điều 8 của Nghị định 197/2004/ NĐ – CP ngày 3/12/2004 thì Người
bị nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường
a) Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai.
b) Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
c) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND phường,
thi trấn xác nhận không ttranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây :
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, chính phủ cách mạng lâm thời Miền Nam
Việt Nam và nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấychứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan có thẩm
quyền Nhà Nước cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng,cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng QSĐ hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao
cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng QSĐ đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày
15/10/1993.
SVTT: Trần Thị Trang

25

Lớp: 52K1. QLĐĐ Khoa Địa lý - QLTN