Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố tuy hòa, tỉnh phú yên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Huế, ngày … tháng … năm 2016
Tác giả luận văn

Trần Quốc Cường


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận
lợi để tôi hồn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Dương Viết Tình đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Huế đã tạo điều kiện cho tôi thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên,
Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Tuy Hòa, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ
tôi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!

Huế, ngày … tháng … năm 2016
Tác giả luận văn

Trần Quốc Cường


iii
TĨM TẮT LUẬN VĂN

Đề tài “Ứng dụng cơng nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành
phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên” nhằm đánh giá những bất cập giá đất hiện hành và đề
xuất những điều chỉnh, bổ sung nhằm nâng cao tính thực tế về giá đất, trên cơ sở áp
dụng GIS. Bằng phương pháp bản đồ kết hợp với tham vấn các bên liên quan trên cơ
sở các tài liệu thứ cấp, đề tài đã ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng hệ thống quản
lý thông tin giá đất và tra cứu giá đất trên địa thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên đã đạt
được những kết quả sau:
1. Xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu không gian giá đất và thuộc tính cho các đối
tượng: thửa đất, các đường giao thơng tương đối đầy đủ và hợp lý.
2. Cập nhật thuộc tính giá cho từng tuyến đường và thửa đất theo quyết định ban
hành giá đất của UBND tỉnh ban hành định kỳ 05 năm.
3. Ứng dụng công nghệ GIS Quản lý bản đồ giá đất, tra cứu thông tin giá đất, cập
nhật thông tin, xem thông tin và tự động tính giá đất cho từng thửa đất.
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã đề xuất một số kiến nghị với UBND thành phố
Tuy hòa như sau:
Bảng giá đất được Nhà nước ban hành định kỳ 05 năm có nhiều sự thay đổi
nhưng việc rà soát, điều chỉnh khi giá đất trên thị trường biến động chưa được quan
tâm đúng mức. Do đó để quản lý thơng tin giá đất một cách hiệu quả và chính xác thì
cần phải có đội ngũ cán bộ điều tra, cập nhật thông tin kịp thời và đầy đủ.
Nhà nước cần tăng cường cho việc ứng dụng công nghệ GIS trong đời sống cũng
như trong quản lý của mình. Sự tiếp cận cũng như những nghiên cứu về GIS trong

quản lý đất đai nói chung và quản lý xây dựng bản đồ giá đất nói riêng cũng cịn hạn
chế và rất ít nghiên cứu sâu về nó. Cần đào tạo đội ngũ cán bộ có sự am hiểu về ngành
địa chính đồng thời có kiến thức cơ bản về GIS để từ đó có thể có phát triển nhiều ứng
dụng cũng như xây dựng phần mềm để phục vụ cho quản lý chuyên ngành.


iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ................................................................................................ iii
MỤC LỤC ......................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................................ viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ..........................................................................ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ......................................................................................... x
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................................2
3. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................................2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2
4.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
4.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................3
1.1.1. Đất đai....................................................................................................................3
1.2. Giá đất và vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai ....................... 13
1.2.1. Giá đất và một số khái niệm liên quan ................................................................ 13
1.2.2. Khung giá đất và Bảng giá đất ............................................................................13

1.2.3. Vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai .....................................14
1.3. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ...................................................................15
1.3.1. Hệ thống thông tin đất đai ...................................................................................15
1.3.2. Cơ sở dữ liệu đất đai ............................................................................................ 17
1.3.3. Bản đồ chuyên đề giá đất.....................................................................................17
1.4. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ..............................................................................18


v
1.4.1. Lịch sử phát triển GIS ......................................................................................... 18
1.4.2. Định nghĩa GIS: ...................................................................................................19
1.4.3. Các thành phần của GIS: .....................................................................................19
1.4.4. Các chức năng của GIS ....................................................................................... 20
1.4.5. Cấu trúc dữ liệu trong GIS ..................................................................................20
1.4.6. Khả năng ứng dụng của GIS: ..............................................................................22
1.5. Toàn cảnh GIS ở Việt Nam ....................................................................................22
1.6. Tổng quan về công trình nghiên cứu trước đây: ....................................................24
1.6.1. Những nghiên cứu trong nước về xây dựng và quản lý giá đất .......................... 24
1.6.2. Tình hình và những nghiên cứu ngồi nước về đất đai .......................................27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..............................................................................................................28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 28
2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 28
2.2.1. Tình hình kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn
thành phố Tuy Hồ, tỉnh Phú n .................................................................................28
2.2.2. Phân tích giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà ...........................................28
2.2.3. Ứng dụng GIS xây dựng bản đồ giá đất ở thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên ...........28
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 28

CHƯƠNG 3 ...................................................................................................................30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................................. 30
3.1. Tình hình kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành
phố Tuy Hồ, tỉnh Phú n ........................................................................................... 30
3.1.1. Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Tuy Hồ...................................30
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Tuy Hồ ..................31
3.1.3. Phân tích giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà ...........................................38
3.2. Tình hình kinh tế xã hội và sử dụng đất, các thuộc tính tác động tới giá đất ở trên
địa bàn thành phố Tuy Hoà khi xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ....................................46


vi
3.3. Thực trạng về xác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuy Hoà và những bất
cập về giá đất trên địa bàn nghiên cứu ..........................................................................47
3.3.1. Thực trạng xác định giá đất bằng phương pháp thủ công ...................................47
3.3.2. Phân tích những bất cập về giá đất trên địa bàn nghiên cứu. .............................. 48
3.4. Ứng dụng GIS trong xây dựng bản đồ giá đất và cơ sở dữ liệu giá đất .................50
3.4.1. Phân tích các Quy định của bảng giá đất ban hành đối với đất ở ........................ 52
3.4.2. Xác định vị trí và giá đất ở ..................................................................................53
3.4.3. Phân tích, thiết kế mơ hình Cơ sở dữ liệu ........................................................... 58
3.5. Xây dựng Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ..............................................63
3.6. Đánh giá kết quả .....................................................................................................77
3.7. Những bất cập về giá đất hiện nay và những đề xuất điều chỉnh bảng giá đất
của Nhà nước .................................................................................................................78
3.7.1. Những bất cập về giá đất ban hành của nhà nước ...............................................78
3.7.2. Đề xuất về ban hành giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất .......................... 79
CHƯƠNG 4 ...................................................................................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 81
4.1. Kết luận...................................................................................................................81
4.2. Kiến nghị ................................................................................................................82

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 83


vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt

Nghĩa là

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CSDL

Cơ sở dữ liệu

ĐGHC

Địa giới hành chính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

PCI

Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp Tỉnh

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Thống kê diện tích tự nhiên các phường, xã của TP. Tuy Hoà năm 2015....31
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất TP. Tuy Hoà năm 2014 ...........................................32

Bảng 3.3. Bảng thống kê việc đo đạc, số hố bản đồ địa chính thành phố Tuy Hồ ....34
Bảng 3.4. Việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuy
Hoà năm 2015 ................................................................................................................36
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Tuy Hòa .....................40
Bảng 3.6. Một số thuộc tính tác động tới giá đất chuyển nhượng .................................47
Bảng 3.7. Tham chiếu hệ tọa độ địa lý của CSDL GIS .................................................51
Bảng 3.8. Đặc tính đồ họa và cấu trúc thuộc tính CSDL GIS nền và chuyên ngành ....52
Bảng 3.9: Các trường thuộc tính được xây dựng .......................................................... 66
Bảng 3.10: Phân loại vị trí thửa đất đối với đất ở đơ thị ...............................................68


ix
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Biểu đồ 3.1. Diện tích đất đai lập hồ sơ địa chính......................................................... 33
Biểu đồ 3.2. Bảng đánh giá rủi ro của thị trường BĐS Việt Nam.................................50
Sơ đồ 3.1. Trình tự xây dựng Bảng giá đất 05 năm trên địa bàn tỉnh Phú Yên ............38
Sơ đồ 3.2: Xác định giá đất thủ công ............................................................................48
Sơ đồ 3.3: Sơ đồ các bước xác định giá trị thửa đất ......................................................61
Sơ đồ 3.4: Quy trình tổng quát xây dựng và quản lý bản đồ giá đất ............................. 64
Sơ đồ 3.5: Các bước xây dựng dữ liệu không gian ....................................................... 67


x
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Bản đồ giá trị ...................................................................................................4
Hình 3.1: Hình ảnh về bản đồ thành phố Tuy Hồ........................................................ 30
Hình 3.2: Một số khu vực đã đấu giá thành cơng trên địa bàn TP. Tuy Hồ ................45
Hình 3.3: Thửa đất được xác định tiếp giáp 1 đường giao thơng ..................................54

Hình 3.4: Thửa đất tiếp giáp với 2 đường giao thơng đối diện nhau ............................ 54
Hình 3.5: Thửa đất được xác định tiếp giáp với 2 đường giao thông kế nhau ..............55
Hình 3.6: Thửa đất được xác định tiếp giáp với 3 đường giao thơng ........................... 55
Hình 3.7: Thửa đất được xác định tiếp giáp với 4 đường giao thơng ........................... 55
Hình 3.8: Thửa đất có chiều dài hơn 50m .....................................................................56
Hình 3.9: Thửa đất được chọn dài hơn 50m ..................................................................56
Hình 3.10: Thửa đất xác định khơng tiếp giáp giao thơng ............................................57
Hình 3.11: Bảng thơng tin thuộc tính giao thơng .......................................................... 65
Hình 3.12: Bảng thơng tin thuộc tính thửa đất .............................................................. 66
Hình 3.13: Bản đồ địa chính được chuẩn hóa Phường 3 – Tuy Hồ ............................. 69
Hình 3.14: Chuyển Shapefile bằng Famis .....................................................................69
Hình 3.15: Thửa đất được tách từ bản đồ địa chính chính quy .....................................70
Hình 3.16: Giao thơng được tách từ bản đồ địa chính chính quy..................................70
Hình 3.17: Ứng dụng GIS để xác định giá trị cho từng đoạn theo quy định ................71
Hình 3.18: Bảng Infor thuộc tính bằng cơng cụ GIS.....................................................71
Hình 3.19: Các trường thơng tin giá đất được gán cho giao thơng ............................... 72
Hình 3.20: Lớp giao thơng Phường 3 - Thành phố Tuy Hồ ........................................72
Hình 3.21: Giao diện chồng xếp lớp giao thông và giá đất ...........................................73
Hình 3.22: Thửa đất được lựa chọn ...............................................................................73
Hình 3.23: Giao diện xác định thơng tin giá đất ........................................................... 74
Hình 3.24: Đoạn giao thông được chọn để xem thông tin giá đất .................................74
Hình 3.25: Đổi tên layer trong TOC ..............................................................................75
Hình 3.26: Bản đồ giá đất theo tuyến đường giao thông phường 3 .............................. 75
Hình 3.27: Nhập dữ liệu giá đất ....................................................................................76
Hình 3.28: Giao diện xuất dữ liệu giá đất .....................................................................76
Hình 3.29: Giao diện chọn điều kiện tìm kiếm theo giá đất ..........................................77


1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là kết quả của mối
quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng
dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Hiện nay, nền kinh tế nước ta- nền kinh tế thị
trường dưới định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai ngày càng được đầu tư về cơ sở hạ
tầng mạnh mẽ làm cho giá trị của đất đai nâng cao, giá cả đất đai theo đó khơng ngừng
tăng lên. Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất
đai đứng trước vấn đề ban hành, quản lý giá đất để phát triển nền kinh tế thị trường
theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế hóa đất đai để phát triển kinh tế - xã hội
được xem là một nhiệm vụ quan trọng trong quản lý nhà nước. Để có thể thực hiện
được điều đó việc xác định giá trị của đất để đưa nó trở thành một loại hàng hóa có là
là điều kiện tiên quyết. Xác định đúng giá đất sẽ phát huy được tiềm năng của đất, hạn
chế các mặt tiêu cực trong việc quản lý đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, đẩy nhanh
các dự án hạ tầng góp phần phát triển tồn diện nền kinh tế … Tuy nhiên, do các yếu
tố khách quan và chủ quan, giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành có sự chênh lệch
so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch này ảnh hưởng
đến công tác quản lý về giá đất, gây ảnh hưởng không tốt đối với người sử dụng đất và
Nhà nước, đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai.
Sự phát triển của cơng nghệ đã đặt nền móng cho sự ra đời và phát triển nhanh
chóng của hệ thống thơng tin thuộc tính và khơng gian, với khởi đầu là phương tiện
lưu trữ đơn thuần thông tin đồ họa. Ngày nay, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã trở
thành hệ thống quản lý thơng tin khơng gian có khả năng lưu trữ, thống nhất, phân
tích, mơ hình hóa và mô tả được nhiều loại dữ liệu, đặc biệt là khả năng quản lý, truy
xuất, phân tích và liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu khơng gian. Hệ thống thông
tin địa lý đang là một công cụ rất mạnh và đáng tin cậy không những của những người
làm cơng tác kỹ thuật mà cịn của những người quản lý chuyên ngành và lớn hơn là
quản lý xã hội. Thực tế, sự tích hợp và ứng dụng GIS đang và được ứng dụng rất rộng
rãi trong các ngành, các lĩnh vực hoạt động kinh tế, xã hội. Ngoài các cơng cụ quản lý
trên giấy tờ thì việc sử dụng GIS trong quản lý và giám sát mang lại lợi ích rất lớn,
không chỉ ở khía cạnh tài chính mà cịn ở cả khía cạnh con người và nhận thức con

người, về mặt công nghệ và sử dụng công nghệ, thu hẹp khoảng cách khơng gian, giúp
có một cái nhìn tổng thể về các vấn đề cần quản lý trên một nền tảng dữ liệu được thu
thập trực quan.
Trong quản lý Nhà nước việc ứng dụng công nghệ để xây dựng bảng giá đất nó
sẽ là cơng cụ hỗ trợ cho công tác quản lý giá theo từng thửa đất, là cơ sở để phục vụ
cho công tác định giá đất và tài sản trên đất một cách thuận lợi, giúp các cơ quan có


2
thẩm quyền ban hành bảng giá đất theo đặc thù từng địa phương thích hợp hơn. Đặc
biệt là để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai một cách nhanh chóng, với việc thơng
tin thể hiện các yếu tố như đường, vị trí, phục vụ cho việc tính thuế đất. Trong quá
trình xây dựng bản đồ giá đất thấy được những bất cập, bất hợp lý các vấn đề không
được thể hiện được khi áp dụng bảng giá đất hiện tại và đưa ra những giải pháp hoàn
thiện bảng giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành định kỳ 05 năm.
Xuất phát từ những vấn đề trên, việc thực hiện Đề tài “Ứng dụng công nghệ GIS
xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hồ, tỉnh Phú n”.
2. Mục đích nghiên cứu
Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng được cơ sở dữ liệu bảng giá đất do UBND
tỉnh Phú Yên ban hành 05 năm và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường.
3. Mục tiêu cụ thể
- Xây dựng bản đồ giá đất ở do UBND tỉnh Phú Yên quy định 05 năm (20152019) và bản đồ giá đất thị trường trên địa bàn phường 3, TP. Tuy Hoà.
- Đánh giá những bất cập giá đất hiện hành và đề xuất những điều chỉnh, bổ sung
nhằm nâng cao tính thực tế về giá đất, trên cơ sở áp dụng GIS.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4.1. Ý nghĩa khoa học
Hoàn thiện phương pháp, cơ sở thành lập bản đồ giá đất.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Chuyển giá đất theo vị trí đất trong bảng giá đất đến từng thửa đất, trên địa bàn
thành phố Tuy Hồ nói riêng và tỉnh Phú n nói chung.

- Đề xuất xây dựng Bảng giá đất ở định kỳ 05 năm phù hợp với tình hình thực tế
tại địa phương, thực hiện định giá đất ở theo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước.
- Tăng cường sự công khai, minh bạch trong thơng tin về giá đất ở góp phần thu
hút đầu tư đồng thời tăng thu ngân sách từ đất đai.


3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và
hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất
định. Về mặt khơng gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên
và bề sâu trong lịng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong
phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai
quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương
ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. [21]
1.1.1.2. Thuộc tính cơ bản của đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng
cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính khơng gian như diện tích, hình thể,
chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa
mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai..
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong
muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật
thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hịa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương
tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất

lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả
năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà
cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường
độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo
sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”. [21]
1.1.1.3. Đặc điểm của đất đai
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã
hội thơng qua hoạt động đầu tư của con người. Ngồi ra đất đai cịn có một số đặc tính
khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị.
- Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các
thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, khơng khác nhau về mặt chất.
- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.


4
- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá
trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng. [21]
1.1.1.4. Khái niệm giá trị đất đai
Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thơng qua quan hệ cung cầu.
Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của
đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi
cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không
thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường.
Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ hình. Giá trị hữu hình ứng
với các thuộc tính khơng gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa
hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hố của đất kết hợp với giá trị
đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vơ hình ứng với vị thế xã hội của đất đai. [13]
Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Trong thực tế thường gặp
các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường. Giá cảm nhận ứng với
lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai. Khi thị trường

ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân
khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL). Đường cân bằng này thể
hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.

Giá cảm nhận

Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếu theo
thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người
hàng xóm, hay thơng qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu hiện
dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá
cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình 1).
VEL

B

Giá rao bán
E

C

A

Giá rao mua
D

Lợi ích cảm nhận

Hình 1.1: Bản đồ giá trị [21]

5
Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm
nhận về lợi ích thu được từ đất đai. Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn
toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hồn cảnh sống khác nhau, vị thế
xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai,
nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành trong các tình
huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận
được trong một bối cảnh cụ thể.
1.1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị
trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử
dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc
trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hố thơng thường
khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả.
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành.
- Giá đất đai khơng phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố
ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trị vơ cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ
giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để xác định các yếu tố ảnh hưởng:
gồm các lực lượng chính trị, các lực lượng xã hội, các lực lượng kinh tế vĩ mô, các yếu
tố lực lượng thị trường vi mơ [12]; hoặc chia thành 03 nhóm nhân tố: phân thành nhân
tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. [14]
a. Nhân tố thông thường
Nhân tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,

cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
+ Nhân tố hành chính:
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà
nước xuất phát từ lợi ích tồn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mơ định ra chính


6
sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất
nào đó... Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can
thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy
hoạch đơ thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến
đổi về hành chính...
Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất...
Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua
bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra khơng tồn tại
giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu
hội nhập vào lĩnh vực lưu thơng, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế
trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế
độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá
đất càng phù hợp với quy luật thị trường.
Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế
độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua hoạt
động kinh doanh của bản thân của tài sản đó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính
Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không
bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù
đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vịng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy

việc thực hiện giá đất hợp lý
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung
tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất
dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và cơng nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn.
Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn nhất, thứ đến là dùng
cho nhà ở, đất dùng cho cơng nghiệp có hiệu quả thấp hơn. Việc quy định mục đích sử
dụng đất có ý nghĩa vơ cùng to lớn đối với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu
chức năng đơ thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong
việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung tích
là tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây
dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây
dựng lớn, có thể thu được lợi cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao;
ngược lại thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn chế suất dung tích, sự cao thấp của
tỷ lệ dung tích trực tiếp ảnh hưởng giá đất cao thấp trong khu vực bị hạn chế đó.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá
cả đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối
với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều
biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc


7
ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư
của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp.
Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp hay cá
nhân đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư
giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu
cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả

đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, ví như
một thành phố được nâng cấp tử đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc nơi nào đó khơng
phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn... một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi,
nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác được chính sách ưu đãi thu hút
hàng loạt đầu tư nước ngoài, phát triển kinh tế nhanh chóng, từ đó kéo theo giá đất
tăng lên.
+ Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của
nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế
giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960
là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến
động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật
độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong
những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng
rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp,
yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được
giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá
lớn đến giá cả đất nhà ở.
Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định mơi
trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm
tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình
truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đơi
vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu
cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín

8
diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng
lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
+ Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội
ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã
hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của
cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản
nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược
lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu
nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn, vì
vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào
đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu,
do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người
đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đơ thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển cơng nghiệp hóa là
thúc đẩy q trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa hoặc đơ thị
hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là khơng đổi, cho nên ảnh
hưởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở
khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân
khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng
giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
+ Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh
hưởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất được phản ánh gián tiếp thơng qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngồi việc
khơng thể cơ lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít
hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế
giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy
kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế


9
giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng khơng có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy
cơ kinh tế có tính tồn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh
cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống
đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng
hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn thì có lợi
cho nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên
cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn
nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân
sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên
giá đất rớt theo.
+ Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong q trình Chính phủ tích
cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều
thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá

trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa
là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm,
vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã
hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự
phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất,
thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ
kinh tế.
Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận
với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý
"tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh
hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái qt bằng sự phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ
và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự
trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc
độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác,
cho nên khi các gia đình thơng thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài.
Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có
đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ
của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết


10
với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự
trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là
thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh
thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của
tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng
của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia

tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa,
đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên sẽ tạo thành nhu cầu về nhà
đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên khơng ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới,
biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Cho khi xem xét
thị trường đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có thể rút ra kết
luận sau đây: Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà chuyên dùng để ở là
tương đối cao. Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử dụng nhà mới xây dựng là
tương đối cao. Ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự có nhà ở tương đối cao, cịn
người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp. Bốn là bình qn diện tích nhà ở tính
theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo
đầu người.
Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người.
Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo
đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà
đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu
thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu
vực thành thị, khu vực nơng thơn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân
khẩu bỏ đi ra ngồi một cách nghiêm trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều đó mặt
khác nói lên ảnh hưởng của cung khơng đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với
giá đất.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là
hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản
nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai
phải luôn ln nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính
sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất.

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hưởng có tính
tồn cục đối với mức giá đất của tồn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố


11
đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất. Còn sự
khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất,
lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm
một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
b. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
+ Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị
trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li
đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung
đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu
vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
+ Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thơng
của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của
mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thơng cơng cộng
và mật độ lưới giao thông...
+ Điều kiện thiết bị hạ tầng
Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là
thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí
đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện... Ngồi ra
cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li...
+ Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân
văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất,
địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện
mơi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức
thu nhập... ở khu vực.
+ Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý
giao thông khu vực...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ


12
như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn mỹ của mơi trường; khu thương nghiệp thì
đặc biệt chú trọng đến mơi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp thì
đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...
c. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa
đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
+ Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn q hay
nhỏ q đều khơng dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử
dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
+ Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và
thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại
và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
+ Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều
khônng thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh
hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
+ Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn các dạng như tam
giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng thuận lợi cho việc sử
dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
+ Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh
hưởng đến giá đất.
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh
viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet...
+ Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích
của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...


13
+ Vị trí đất
Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe,
trường học, cơng viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh
hưởng rất lớn đến giá đất.
+ Thời hạn sử dụng đất
Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực
tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
1.2. Giá đất và vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai
1.2.1. Giá đất và một số khái niệm liên quan
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. [20]
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một

diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. [20]
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. [20] Việc tính tiền sử dụng đất được xác định trên
các căn cứ về diện tích, mục đích sử dụng đất và giá đất tính thu tiền sử dụng đất;
trong đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất tuỳ từng trường hợp được xác định theo
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc là giá đất cụ thể. [6]
- Tiền thuê đất là số tiền mà đối tượng thuê đất phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước cho thuê đất. Việc tính tiền thuê đất được xác định trên các căn cứ về diện
tích, mục đích sử dụng đất, đơn giá thuê đất, hình thức Nhà nước cho thuê đất. [7]
- Tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là giá trị quyền sử dụng đất mà
Nhà nước trả lại cho chủ sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi. Tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất được xác định bằng giá đất cụ thể. [20]
- Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất
trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại
một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. [4]
1.2.2. Khung giá đất và Bảng giá đất
- Khung giá đất đai: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần
đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá
đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở
lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho
phù hợp. [5]


14
- Bảng giá đất: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. [20]

- Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương,
giá quá cao sẽ gây cản trở đến mục đích sử dụng đất, giá đất q thấp thì tiềm năng
của đất sẽ không được khai thác hết, do đó việc sử dụng đất sẽ khơng đạt hiệu quả.
1.2.3. Vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai
Giá đất, bao gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể, được căn cứ để thực hiện các
trường hợp liên quan đến tài chính đất đai. [20]
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp [20]:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà
nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp [20]:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền th đất
đối với đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; cơng nhận quyền sử dụng đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

15
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà
doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất
đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất định kỳ 05 năm;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, giá đất với vai trò là nguồn thu ngân sách của Nhà nước, đảm bảo sự
phát triển lành mạnh của thị trường QSDĐ. Là một công cụ quan trọng nhằm điều tiết
các quan hệ đất đai trên thị trường QSDĐ. Góp phần vào cơng tác quản lý đất đai.
1.3. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
- Hiện nay với sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực công nghệ thơng tin nói chung
và hệ thống thơng tin địa lý nói riêng đã giúp cho việc quản lý các nguồn tài nguyên,
đặc biệt là nguồn tài nguyên đất đai và lĩnh vực môi trường được thuận lợi và hiệu quả
hơn.
- Xây dựng và xử lý thông tin địa lý bằng các phần mềm của hệ thống thông tin
địa lý rất chính xác và hiệu quả. Quy trình thực hiện được hệ thống và được kiểm
nghiệm qua kết quả phân tích.
- Những đề xuất về bảng giá đất góp phần hồn thiện tính hợp lý của bảng giá đất
được ban hành định kỳ 05 năm. Từ đó, có những phương pháp hợp lý để xây dựng
bảng giá đất, mang lợi ích chính đáng cho người dân đồng thời tăng nguồn thu ngân
sách từ đất đai, công khai, minh bạch để thu hút đầu tư.
1.3.1. Hệ thống thông tin đất đai
+ Khái niệm: là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông
tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập
nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai. [20]

+ Hệ thống thông tin đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ
thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu; theo tiêu chuẩn, quy
chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận tại Việt Nam. [20]
+ Thành phần cơ bản của hệ thống thông tin đất đai, gồm: Hạ tầng kỹ thuật công
nghệ thông tin đất đai; Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần
mềm ứng dụng; Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. [20]
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai
có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý