Báo cáo_Tình huống liên quan đến pháp luật về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC
------------------

BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN
Môn: Công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi,
mượn vay tài sản
Chuyên đề: Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá,
công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá
khơng có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu
giá, nên công chứng viên đã từ chối yêu cầu cơng chứng. Anh (chị) có đồng tình
với cách xử lý của cơng chứng viên trong tình huống này hay khơng? Anh (chị) hãy
xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Họ và tên

: ...

Sinh ngày

: ...

Số báo danh : ...
Lớp

: ....

Hà Nội, ngày 24 tháng 9 năm 2021
MỤC LỤC

2
2


I.

MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu trao đổi, mua bán của
con người, nhiều hình thức mua bán tài sản đã được ra đời bên cạnh hình thức trao đổi
trực tiếp truyền thống, trong đó có hình thức bán đấu giá tài sản. Là một trong những hoạt
động dịch vụ thuộc nền kinh tế thị trường, đấu giá tài sản có vai trị thúc đẩy sự phát triển
của nền kinh tế thông qua việc đa dạng hố các hình thức trao đổi, lưu thơng, mua bán
hàng hố.
Xét về bản chất pháp lý, hoạt động mua bán tài sản qua đấu giá tài sản cũng chính là
một giao dịch dân sự, giao dịch này dựa trên sự thoả thuận, thống nhất ý chí bởi các bên
tham gia, vì vậy giao dịch này tồn tại dưới dạng hợp đồng. Về hình thức hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá, Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định rằng “Hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự” 1. Như vậy, có thể hiểu
đối với những loại hợp đồng mua bán theo pháp luật dân sự yêu cầu cần phải công chứng,
việc mua bán tài sản đấu giá đối với cùng loại tài sản cũng cần đáp ứng yêu cầu về công
chứng nêu trên. Với vai trò là một biện pháp bảo đảm về mặt hình thức, nội dung cho các
giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng, hoạt động
cơng chứng cần phải đảm bảo thực hiện theo những quy định nhất định về pháp luật
chung và cả pháp luật chuyên ngành về công chứng và tài sản mua bán của hợp đồng.
Xuất phát từ yêu cầu chặt chẽ nêu trên, đồng thời nhằm tìm hiểu rõ hơn về việc áp
dụng quy định vào thực tiễn và về quy trình thực hiện hoạt động cơng chứng hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá, bài báo cáo này đã lựa chọn đề tài: “Tiếp nhận yêu cầu công
chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát
hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá khơng có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không

đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối yêu cầu cơng chứng. Anh
(chị) có đồng tình với cách xử lý của cơng chứng viên trong tình huống này hay khơng?
Anh (chị) hãy xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá”.

1 Quốc hội (2016), Khoản 2 Điều 46 Luật đấu giá tài sản.

3
3


II.

NỘI DUNG

1. Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
1.1. Khái niệm đấu giá tài sản

Tại hệ thống pháp luật Việt Nam, hoạt động bán đấu giá tài sản được quy định tại
những điều luật cụ thể thuộc các văn bản pháp luật khác nhau, như:
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại Điều 461 như sau:
“Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định
của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả
các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác.
Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, cơng khai, minh
bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy
định của pháp luật về bán đấu giá tài sản”.
Tại khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 định nghĩa về đấu giá tài sản:
“Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá
theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định

tại Điều 49 của Luật Đấu giá tài sản này”.
Ngoài ra, Luật Thương mại 2005 cũng đưa ra định nghĩa về đấu giá đối với một tài
sản thuộc đặc trưng riêng của hoạt động thương mại là hàng hoá tại khoản 1 Điều 185 như
sau:
“Đấu giá hàng hố là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc
thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hố cơng khai để chọn người mua trả
giá cao nhất”.
Có thể thấy, tại mỗi văn bản pháp luật, đấu giá tài sản lại được đề cập đến ở những
khía cạnh riêng biệt. Tuy nhiên, xét về bản chất đấu giá tài sản nhìn chung là một hình
thức bán cơng khai một tài sản, theo đó có nhiều người muốn tham gia trả giá, theo trình
tự thủ tục nhất định, tài sản đưa ra đấu giá được bán cho người chấp nhận mua ở mức giá
cao nhất.2

2 Phạm Đặng Ngọc Thọ (2018), Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về bán đấu giá tài sản thế chấp đảm bảo thực hiện hợp
đồng tín dụng qua thực tiễn tại ngân hàng trên địa bàn Quảng Bình”.

4
4


Theo đó, cũng cần hiểu tài sản đấu giá được đề cập đến ở đây là “tài sản được phép
giao dịch theo quy định của pháp luật” 3. Cụ thể, tài sản được phép giao dịch theo quy định
tại Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015 đó là: “(i) Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản; (ii) Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có
thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
1.2. Nguyên tắc bán đấu giá

Nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hoạt động đấu giá tài sản giữa các chủ thể được
diễn ra trong sự thống nhất quản lý nhà nước, tuân thủ theo quy định của pháp luật và đạt
được kết quả là mục tiêu hình thành của nó, hoạt động bán đấu giá tài sản phải tuân thủ

theo một số nguyên tắc cụ thể như sau:
Một là tuân thủ quy định của pháp luật.
Như đã đề cập ở trên, để đảm bảo hiệu quả, chất lượng, ý nghĩa của việc đấu giá tài
sản, hoạt động này cần được thực hiện trong khuôn khổ của hệ thống pháp luật. Xét về
bản chất, đấu giá tài sản chính là giao dịch mua bán tài sản nói chung theo quy định của
pháp luật dân sự, nhưng lại được thực hiện thơng qua một hình thức riêng biệt đó là hoạt
động đấu giá. Do vậy, việc tuân thủ quy định pháp luật khơng chỉ gói gọn đối với Luật
Đấu giá tài sản mà cần phải phù hợp với các quy định chung về hoạt động mua bán tài sản
tại pháp luật dân sự và với quy định chuyên ngành khác về loại tài sản tham gia đấu giá.
Hai là đảm bảo tính độc lập, trung thực, cơng khai, minh bạch, công bằng, khách
quan.
Trong những nguyên tắc này, cần đặc biệt chú ý đến hai nguyên tắc chung và bao
quát nhất đó là cơng khai và trung thực. Đối với nguyên tắc công khai, hoạt động đấu giá
tài sản yêu cầu tất cả các thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá cần được công khai
ngay từ thời điểm ra thông báo bán đấu giá tài sản và liên quan đến những thông tin: chủ
sở hữu tài sản, người/tổ chức có tài sản bán đấu giá; giá khởi điểm, thời gian, địa điểm
đấu giá tài sản; đặc điểm, tình trạng, số lượng, chất lượng tài sản đấu giá. Mặt khác,
nguyên tắc trung thực lại yêu cầu tất cả các thông tin liên quan đến cuộc bán đấu giá đều
cần phải khách quan, chính xác, khơng sai lệch. Ngun tắc trung thực giúp các chủ thể
tham gia hoạt động đấu giá được minh bạch, công bằng, khách quan, mọi người đều có
quyền trả giá, được quyền biết thơng tin liên quan đến hoạt động đấu giá như nhau.
Ba là nguyên tắc bảo đảm quyền, lợi ích của các bên.

3 Quốc hội (2016), khoản 11 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản.

5
5


Nguyên tắc này được thể hiện ở việc các bên tham gia hoạt động đấu giá được thực

hiện quyền, lợi ích hợp pháp của mình và đồng thời có quyền yêu cầu các bên liên quan
thực hiện đúng nội dung công việc như đã công khai, thông báo.
Cuối cùng là nguyên tắc cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp
cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện.
Nguyên tắc này được hiểu là việc tổ chức hoạt động đấu giá phải do người có
chun mơn, kiến thức và kỹ năng nhất định điều hành thực hiện, qua đó nhằm đảm bảo
hoạt động đấu giá tài sản được diễn ra đúng với quy định của pháp luật và tuân thủ theo
những nguyên tắc cịn lại đã được phân tích nêu trên. Chủ thể đó có thể là đấu giá viên (cá
nhân đã được đào tạo và huấn luyện qua khố học chun mơn) hoặc Hội đồng đấu giá tài
sản.
1.3. Khái quát về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được các bên ký kết căn cứ trên kết quả đấu giá
tài sản. Theo đó, “hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài ản đấu
giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ
chức đấu giá tài sản nếu các bên có thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác”4. Như đã phân tích ở mục 1.1 hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thuộc giao dịch dân
sự dưới dạng hợp đồng nói chung theo quy định của pháp luật dân sự, vì vậy hợp đồng
này phải được thực hiện và đáp ứng theo quy định của pháp luật về dân sự.
Cụ thể, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải thoả mãn đặc tính cơ bản của hợp
đồng nói chung là:
(i) thể hiện sự thoả thuận của các bên tham gia hợp đồng; và
(ii) nội dung thoả thuận là xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia hợp đồng5 (ở đây là xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến
hoạt động mua bán tài sản).
Bên cạnh đó, hợp đồng cũng phải thoả mãn những điều kiện có hiệu lực đối với giao
dịch dân sự nói chung cả về hình thức và nội dung theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân
sự năm 2015. Trong đó, đối với điều kiện về hình thức được quy định như sau: “Hình
thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp
luật có quy định”. Như vậy, đối với điều kiện về hình thức, Bộ luật Dân sự chỉ quy định

khái quát và chung nhất bởi đây không phải điều kiện bắt buộc đối với tất cả các loại hợp
4 Quốc hội (2016), khoản 2 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản.
5 Trương Nhật Quang (2019), Pháp luật về hợp đồng, NXB Dân trí.

6
6


đồng. Theo đó, đối với từng hợp đồng liên quan đến chuyên ngành nhất định sẽ có những
yêu cầu riêng được quy định tại pháp luật chuyên ngành tương ứng. Khi đó, quy định đấy
sẽ trở thành điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Ví dụ đối với trường hợp mua bán bất động sản, khoản 2 Điều 17 của Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“[...] Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận, trừ hợp đồng
mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì
phải cơng chứng hoặc chứng thực”.
Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp này trở thành điều kiện
có hiệu lực về hình thức đối với hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ thể được quy định tại khoản 2 Điều
10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Hay nói cách khác, hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá đối với tài sản là nhà, cơng trình xây dựng cũng phải đáp ứng điều kiện có
hiệu lực về hình thức là cơng chứng hoặc chứng thực.
1.4. Khái quát về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 định nghĩa “công chứng là việc công
chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch),
tính chính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ
tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là

bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự
nguyện yêu cầu công chứng”.
Như vậy, có thể hiểu việc cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là công việc
được thực hiện bởi công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng. Theo đó,
cơng chứng viên này có trách nhiệm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá bằng văn bản.
Theo đó, sau khi được công chứng, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được cơng
chứng sẽ có giá trị pháp lý nhất định, cụ thể:
(i) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được công chứng viên chứng nhận sẽ “có
hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề cơng
chứng”.
7
7


(ii) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá sẽ “phát sinh hiệu lực thi hành đối với các bên
liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên
kia có quyền u cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các
bên có thoả thuận khác”.
(iii) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá “có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện
trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tồ án tun
bố là vơ hiệu”. Các căn cứ và trường hợp tuyên bố vô hiệu dựa theo quy định của Bộ luật
Dân sự năm 2015.
Việc công chứng hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng
cần phải được thực hiện theo thủ tục nhất định được quy định tại Điều 40 Luật Công
chứng năm 2014, trong đó phải đảm bảo hồ sơ yêu cầu đáp ứng đầy đủ theo quy định của
pháp luật. Đặc biệt đối với tài sản là bất động sản thì cần chú ý phải nộp cả “Bản sao giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật
quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng
trong trường hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”6.

1.5. Thực hiện cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở của công

chứng viên
Hoạt động công chứng hợp đồng nói chung và cơng chứng hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá nói riêng cần phải thực hiện theo thủ tục nhất định được quy định tại Luật
Công chứng năm 2014, trong đó có quy định rõ về hồ sơ yêu cầu công chứng phải đảm
bảo đầy đủ các tài liệu như sau:
“a) Phiếu u cầu cơng chứng, trong đó có thơng tin về họ tên, địa chỉ người u
cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức
hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp
nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay
thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

6 Quốc hội (2014), điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng.

8
8


đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có.”7.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định điều
kiện để tham gia giao dịch (mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn) đối
với nhà ở phải đảm bảo “có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên đối
với một số trường hợp thì giấy chứng nhận lại khơng phải điều kiện bắt buộc, đó là:
“2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã
hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại
khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư
nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
đối với nhà ở đó.”8.
Như vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở, bản sao giấy
chứng nhận là một trong những giấy tờ bắt buộc bởi lẽ pháp luật chuyên ngành là Luật
Nhà ở yêu cầu phải đáp ứng. Tuy nhiên đối với trường hợp như “mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai” thì giấy chứng nhận lại không phải bắt buộc cung cấp trong hồ sơ.
Trong q trình tiếp nhận hồ sơ u cầu cơng chứng đối với tài sản là nhà, nếu phát
hiện đối tượng của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thì cơng chứng
viên có nghĩa vụ phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Hay nói cách
khác trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở mà thuộc
trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận, nếu hồ sơ không cung cấp đủ hoặc không
phù hợp với quy định của pháp luật thì cơng chứng viên có nghĩa vụ phải chỉ rõ phần cịn
thiếu, khơng phù hợp để người yêu cầu công chứng sửa chữa. Trường hợp đã chỉ rõ mà
người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì cơng chứng viên có quyền từ chối cơng
chứng. Khi từ chối, cơng chứng viên phải giải thích rõ lý do cho người yêu cầu công
7 Quốc hội (2014), khoản 1 Điều 40 và khoản 1 Điều 41 Luật Công chứng.
8 Quốc hội (2014), khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở.

9
9

chứng. Đây cũng là một trong số nghĩa vụ của công chứng viên được quy định tại Điều 17
Luật Công chứng năm 2014.
1.6. Ý kiến đối với cách xử lý của cơng chứng viên trong tình huống của đề tài

Xét tình huống được đưa ra tại đề tài: “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài
sản bán đấu giá khơng có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện
bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối u cầu cơng chứng.”
Trong tình huống này, căn cứ theo những phân tích về việc thực hiện cơng chứng
hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là nhà ở của công chứng viên tại mục 1.5 nêu trên, bản
thân em chưa thực sự đồng tình hồn tồn với cách xử lý của cơng chứng viên này. Hay
nói cách khác, cách xử lý của cơng chứng viên này chưa hồn tồn chính xác và phù hợp
theo quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:
Trước hết, cần phải làm rõ căn nhà được đem bán đấu giá ở đây là tài sản hiện có
hay tài sản hình thành trong tương lai. Trường hợp đây là tài sản hình thành trong tương
lai, nghĩa là theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 40
Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá là nhà ở hình thành trong tương lai khơng cần phải có giấy chứng nhận. Như vậy việc
cơng chứng viên cho rằng tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá là chưa chính xác
theo quy định của pháp luật, vì thế khơng thể xem đây là căn cứ để từ chối yêu cầu công
chứng của khách hàng.
Mặt khác, ngay cả trong trường hợp tài sản là căn nhà hiện có, tức khách hàng cần
phải cung cấp giấy chứng nhậnn tại Hồ sơ u cầu cơng chứng thì việc cơng chứng viên
ngay lập tức từ chối yêu cầu công chứng của khách hàng cũng chưa phù hợp với quy định
của pháp luật. Thay vào đó, đầu tiên cơng chứng viên có nghĩa vụ phải chỉ rõ cho người
u cầu cơng chứng biết phần tài liệu, hồ sơ còn thiếu là giấy chứng nhận để người yêu
cầu công chứng biết và bổ sung. Chỉ khi người yêu cầu công chứng không cung cấp được
giấy chứng nhận sau khi đã được chỉ rõ thì cơng chứng viên mới được quyền từ chối u
cầu cơng chứng. Thêm vào đó, khi từ chối u cầu cơng chứng, cơng chứng viên cũng cần

phải giải thích rõ lý do từ chối để người yêu cầu công chứng hiểu rõ.
Như vậy, hiểu chung lại, khi tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá, trong quá trình nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá
khơng có giấy chứng nhận, cơng chứng viên cần tìm hiểu rõ loại căn nhà có phải tài sản
yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận hay khơng. Trường hợp có, công chứng viên
cần chỉ rõ và yêu cầu người yêu cầu công chứng bổ sung tài liệu. Nếu người yêu cầu công
10
10


chứng không cung cấp được đầy đủ tài liệu, công chứng viên có thể từ chối tiếp nhận u
cầu cơng chứng đồng thời giải thích rõ lý do cho người u cầu cơng chứng nắm được.
1.7. Xây dựng quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Để đảm bảo việc u cầu cơng chứng hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá nói riêng tránh được những vi phạm, lỗi khơng đáng có, đồng thời giúp hoạt
động công chứng được diễn ra nhanh gọn, rõ ràng hơn, các Văn phịng Cơng
chứng/Phịng Cơng chứng nên xây dựng cho mình một bộ quy trình thực hiện căn cứ trên
quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn khác có liên quan. Trong phạm vi bài
báo cáo này, em đã xây dựng và đưa ra một quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá cơ bản dựa trên Quy trình số 41 về Công chứng hợp đồng mua bán tài ản bán
đấu giá được ban hành kèm Quyết định số 5222/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2019
của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể quy trình này bao gồm 6
bước liệt kê chi tiết các nội dung thực hiện trong hoạt động công chứng hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu công chứng (cá nhân hoặc tổ chức) nộp hồ sơ yêu cầu cầu công
chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá tại Phịng Cơng chứng/Văn phịng Cơng
chứng, bao gồm các tài liệu:
• 01 Bản chính Phiếu u cầu cơng chứng.

• 01 Bản sao giấy tờ tuỳ thân của các bên thân gia giao dịch (Chứng minh nhân
dân/Căn cước công dân/Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt
Nam/Hộ chiếu).
• 01 Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay
thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• 01 Bản sao Giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải
có:
 Giấy tờ chứng minh về tình trạng tài sản chung hoặc tài sản riêng (đối với
trường hợp bên bán là cá nhân).
 Giấy tờ về thẩm quyền đại diện:
(i) Trường hợp giao dịch của người chưa thành niên;
(ii) Trường hợp đại diện theo uỷ quyền;
11
11


(iii) Trường hợp mất hoặc hạn chế năng lực hành vi.
 Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch.
 Giấy tờ chứng minh năng lực hành vi của các chủ thể tham gia giao dịch
(trường hợp nghi ngờ về năng lực hành vi của bên chủ thể tham gia).
 Giấy tờ tuỳ thân của người làm chứng/người phiên dịch trong trường hợp
cần phải có người làm chứng/người phiên dịch.
 Giấy tờ khác có liên quan đến văn bản yêu cầu chứng nhận à pháp luật quy
định phải có.
 Đối với trường hợp hợp đồng được người yêu cầu công chứng soạn thảo
sẵn: kèm theo Dự thảo Hợp đồng ngoài thành phần nêu trên.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
-

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ hoặc công chứng viên thực hiện việc tiếp nhận và kiểm tra
hồ sơ u cầu cơng chứng.
• Nếu tiếp nhận thông qua bộ phận tiếp nhận hồ sơ: bộ phận tiếp nhận chuyển hồ
sơ cho Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ u cầu cơng chứng;
• Nếu Cơng chứng viên trực tiếp nhận thì cơng chứng viên trực tiếp thực hiện
kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.

-

Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp
luật: công chứng viên tiếp nhận và ghi vào sổ công chứng.

-

Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: công chứng viên yêu cầu người
yêu cầu cơng chứng bổ sung, hồn thiện hồ sơ.

-

Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: công chứng viên từ chối
tiếp nhận giải quyết hồ sơ.
Bước 3: Tham dự và chứng kiến phiên đấu giá
Công chứng viên tham dự, chứng kiến phiên đấu giá theo lịch tổ chức phiên đấu giá.
Bước 4: Ký chứng nhận

-

12
12

Sau khi có kết quả đấu giá, cơng chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia, cùng ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công
chứng cho họ nghe.


•

Trường hợp pháp luật quy định phải có người làm chứng hoặc trường hợp pháp
luật không quy định nhưng người u cầu cơng chứng khơng đọc/nghe/ký/điểm
chỉ được thì cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng mời người làm
chứng; nếu khơng mời được thì người làm chứng do cơng chứng viên chỉ định.

•

Trường hợp người u cầu cơng chứng là người nước ngồi đồng thời khơng
thơng thạo Tiếng Việt thì phải có người phiên dịch. Theo đó, cơng chứng viên
cần phổ biến rõ cho người phiên dịch biết về việc phải chịu hoàn toàn trách
nhiệm trước pháp luật về nội dung phiên dịch của mình.

-

Cơng chứng viên u cầu người u cầu cơng chứng xuất trình bản chính của các
giấy tờ theo quy định để đối chiếu.

-

Khi xong việc đối chiếu và đáp ứng yêu cầu, công chứng viên ghi lời chứng, ký vào
từng trang của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và chuyển bộ phận thu phí.

Bước 5: Trả kết quả
-

Kết quả là văn bản cơng chứng.

-

Sau khi hồn tất việc thu khí, thù lao cơng chứng và chi phí khác theo quy định của
pháp luật, văn bản cơng chứng được đóng dấu và hồn trả lại cho người yêu cầu
công chứng.
Bước 6: Lưu hồ sơ

-

Sau khi kết thúc giao dịch, công chứng viên tiến hành lưu trữ và bảo quản hồ sơ.
Việc lưu trữ hồ sơ phải tuân theo quy định tại Điều 63, Điều 64 Luật Công chứng
năm 2014 và các quy định của pháp luật về lưu trữ.

-

Các hồ sơ cần lưu bao gồm:

13
13

•

Phiếu u cầu cơng chứng;

•

Bản chính văn bản cơng chứng;

•

Bản sao các giấy tờ mà người u cầu cơng chứng đã nộp;

•

Các giấy tờ xác minh, giám định;

•

Các giấy tờ liên quan khác.


2. Thực tiễn và nguyên nhân
Hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đang ngày càng trở nên
phổ biến và được các chủ thể tham gia đấu giá tài sản chú trọng thực hiện. Theo đó, điều
này vừa tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của hoạt động đấu giá tài sản tạo ra những kết
quả đáng khích lệ, đồng thời cịn góp phần nâng cao, khẳng định giá trị, nhiệm vụ và vai
trò của việc cơng chứng nói chung và cơng chứng hợp đồng đấu giá tài sản nói riêng.
Theo đó, cùng với sự ghi nhận giá trị của công chứng trong hoạt động đấu giá tài sản cịn
góp phần định hướng và tạo tiền đề quan trọng để hoạt động đấu giá tài sản diễn ra trong
phạm vi khuôn khổ của pháp luật.
Mặc dù vậy, xét trên thực tế, cần nhìn nhận vẫn còn một số điểm hạn chế, là vướng
mắc, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật và nghiên cứu pháp luật liên quan đến
công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cụ thể như sau:
Thứ nhất, vẫn tồn tại trường hợp công chứng viên tiếp nhận hoặc từ chối tiếp nhận
yêu cầu công chứng không phù hợp với quy định của pháp luật. Có thể xét tình huống

thuộc đề tài này như một ví dụ, theo đó một số trường hợp công chứng viên chưa kiểm tra
kỹ hồ sơ yêu cầu công chứng đã tiếp nhận triển khai hay có những trường hợp thực tế vẫn
thoả mãn điều kiện tiếp nhận nhưng do công chứng viên không bao quát được hết nọi
dung vấn đề xoay quanh nên đã từ chối. Điều này không những làm ảnh hưởng đến người
có u cầu cơng chứng mà cịn có thể hạ thấp hình ảnh của cơng chứng viên với kỹ năng
không đạt yêu cầu.
Thực tiễn xuất phát phần lớn từ công tác đào tạo, học tập và nghiên cứu để nâng cao
trình độ chun mơn, nghiệp vụ của cơng chứng viên vẫn cịn những lỗ hổng hay một số
cơng chứng viên chưa thực sự nghiêm túc, chú tâm với nghề, chưa chú trọng việc nghiên
cứu để nâng cao kỹ năng chuyên môn.
Thứ hai, vướng mắc trong quy định pháp luật về xác định điểm có hiệu lực của hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được giao kết
“có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc
luật liên quan có quy định khác”. Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm
2016 lại quy định “Người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường
hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại khoản 3 Điều 44 của
Luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của Luật này. Kể từ thời
điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về
14
14


dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Tuy nhiên, ở mặt khác Luật Công
chứng năm 2014 lại quy định “Văn bản cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày được cơng
chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề cơng chứng”.
Có thể thấy, dựa theo quy định tại 3 nguồn luật nêu trên, xuất hiện một khoản trống
về hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đầu giá, chính là khoảng thời gian từ thời điểm
đấu giá viên công bố người trúng đấu giá đến ngày được công chứng viên ký và đóng dấu

của tổ chức hành nghề cơng chứng và Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Trường hợp
phát sinh những sự kiện liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng
thì sẽ dẫn tới những khó khăn, vướng mắc nhất định.
Thứ ba, vướng mắc liên quan đến trình tự thủ tục thực hiện cơng chứng hợp đồng
mua bán tài sản đấu giá là bất động sản. Theo đó, tại văn bản pháp luật trước đây (Thông
tư 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của Nghị
định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản) quy định
rõ: “Đối với Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản, thì Hợp đồng đó
phải được cơ quan cơng chứng nơi có bất động sản chứng nhận. Việc công chứng Hợp
đồng được thực hiện như sau: Công chứng viên được mời tham dự cuộc bán đấu giá. Lời
chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết Hợp đồng, địa điểm công
chứng, năng lực hành vi dân sự, chữ ký của đấu giá viên và người mua được tài sản bán
đấu giá, nội dung thoả thuận của các bên.”9. Tuy nhiên đến những văn bản pháp luật hiện
nay (Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành) khơng có bất kỳ
quy định nào đề cập hay nói rõ về thời điểm tham gia của cơng chứng viên. Vì vậy, điều
này đã tạo ra nhiều quan điểm và cách hiểu khác nhau về thời điểm tham gia của công
chứng viên trong cuộc đấu giá và thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
là bất động sản.
Quan điểm thứ nhất cho rằng thời điểm tham gia của công chứng viên là từ khi các
bên xác lập hợp đồng mua bán tài ản đấu giá và đề nghị công chứng viên thực hiện việc
công chứng hợp đồng. Công chứng viên chỉ chịu trách nhiệm công chứng hợp đồng dựa
trên biên bản đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá do người mua tài ẩn đấu
giá và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp lập cùng các hồ sơ liên quan, không cần thiết
phải tham gia cuộc đấu giá. Tuy nhiên quan điểm thứ hai lại cho rằng, hợp đồng mua bán
tài sản đấu giá là loại hợp đồng mua bán được thự hiện theo một trình tự, thủ tục đặc biệt,
theo đó thoả thuận về giá mua bán được xác lập ngay tại cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, theo
quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016, việc mua bán này yêu cầu phải đảm bảo
nguyên tắc độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan, bảo vệ
9 Bộ Tư pháp (2005), điểm 6.3 Thông tư 03/2005/TT-BTP.

15
15


quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia, vì vậy sự tham gia của cơng chứng viên là
hồn tồn cần thiết. Theo đó, cơng chứng viên tham gia với vai trị kiểm chứng việc bán
đấu giá đó có đúng với ngun tắc này hay khơng, và lấy đó làm căn cứ, cơ sở để công
chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.10
3. Giải pháp, kiến nghị - đề xuất
Những hạn chế, vướng mắc còn tồn tại nêu trên về lâu dài sẽ gây ra nhiều khó khăn
khi áp dụng pháp luật cho công chứng viên trong hoạt động công chứng hợp đồng mua
bán tài sản đấu giá, đồng thời làm giảm chất lượng nghề nghiệp công chứng viên nói
chung. Theo đó, có thể cân nhắc và xem xét một số giải pháp, kiến nghị - đề xuất để gỡ bỏ
những hạn chế và vướng mắc được đưa ra như sau:
Thứ nhất, cần phải tăng cường công tác bồi dưỡng, đào tạo kiến thức chuyên môn,
nghiệp vụ, ý thức pháp luật, nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên nhằm đáp ứng
ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn của hoạt động công chứng. Đồng thời, các cơ quan
quản lý có thẩm quyền cần lên kế hoạch và biện pháp tăng cường thanh kiểm tra nhằm
chấn chỉnh những sai phạm và biểu hiện tiêu cực trong hoạt động cơng chứng nói chung
và cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng.
Thứ hai, cần xem xét sửa lại quy định về thời hạn có hiệu lực của hợp đồng được
cơng chứng nói riêng và hợp đồng nói chung. Điều này nhằm đảm bảo tính thống nhất
trong việc xác định, đồng thời tránh việc xuất hiện những khoảng trống thời gian về hiệu
lực giữa thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá đến ngày được cơng chứng
viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng và Hợp đồng mua bán tài sản đấu
giá.
Thứ ba, cần phải có quy định cụ thể hướng dẫn về thời điểm tham gia của công
chứng viên trong cuộc đấu giá và thực hiện công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
là bất động sản. Theo đó, nội dung quy định cần phải rõ ràng về việc có hay khơng sự
tham gia của cơng chứng viên tại phiên đấu giá để tránh cách hiểu đa nghĩa như hiện nay

dẫn tới có cách thực hiện không thống nhất.

10 Từ Minh Liên (2018), Những vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bất động
sản, trang thông tin điện tử Sở tư pháp tỉnh Quảng Bình.
Link: />
16
16


III.

KẾT LUẬN

Với đề tài “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công
chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá khơng có giấy
chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng
viên đã từ chối yêu cầu công chứng. Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý của cơng
chứng viên trong tình huống này hay khơng? Anh (chị) hãy xây dựng quy trình cơng
chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá”, bài báo cáo trên đây xây dựng nội dung gồm 3
phần chính: khái quát về công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, thực tiễn và
nguyên nhân, giải pháp và kiến nghị - đề xuất đã đưa ra những phân tích tổng quan nhất
về các vấn đề pháp lý xoay quanh đề tài. Dựa trên những phân tích đó, em đã đưa ra ý
kiến và đề xuất giải quyết tình huống với yêu cầu đã được đưa ra, cụ thể là khơng hồn
tồn đồng tình với cách xử lý của cơng chứng viên trong tình huống và tiếp đó xây dựng
một quy trình công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chi tiết.
Ngoài ra, trong phạm vi bài báo cáo này, em cũng chỉ ra một số thực tiễn trong hoạt
động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (vướng mắc pháp luật và thực tế hoạt
động); để từ đó đề xuất những phương án, giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật
đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động của công chứng viên trong việc công chứng hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá.

17
17


IV.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Luật Công chứng năm 2014.
3. Luật Đấu giá tài sản năm 2014.
4. Luật Nhà ở năm 2014.
5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
6. Luật Thương mại 2005.
7. Thông tư 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy
định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá
tài sản.
8. Trương Nhật Quang (2019), Pháp luật về hợp đồng, NXB Dân trí.
9. Phạm Đặng Ngọc Thọ (2018), Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về bán đấu giá tài sản thế
chấp đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng qua thực tiễn tại ngân hàng trên địa bàn
Quảng Bình”
10. Từ Minh Liên (2018), Những vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng mua bán tài
sản đấu giá là bất động sản, trang thông tin điện tử Sở tư pháp tỉnh Quảng Bình.
Link: />
18
18