Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam (vietcombank) chi nhánh bình dương

Cc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT
NAM (VIETCOMBANK) - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

Họ và tên sinh viên

: Nguyễn Thu An

Mssv

: 1723402010004

Lớp

: D17TC01

Khóa

: 2017 - 2021

Ngành

: Tài chính – Ngân hàng

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Ngọc Mai

Bình Dương, 12/2020


TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT
NAM (VIETCOMBANK) - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG

Họ và tên sinh viên

: Nguyễn Thu An

Mssv

: 1723402010004

Lớp

: D17TC01

Khóa

: 2017 - 2021

Ngành

: Tài chính – Ngân hàng

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Ngọc Mai

Bình Dương, 12/2020
i


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Và
được sự hướng dẫn của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Mai. Các số liệu sử dụng phân
tích trong bài báo cáo có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định.
Các kết quả nghiên cứu trong bài do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung
thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Ngoài ra, trong bài
báo cáo còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác giả
khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc có ghi rõ
trong phần tài liệu tham khảo.
Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào
khác. Nếu phát hiện có bất cứ sự gian lận nào. Tơi xin hồn tồn chịu trách
nhiệm về nội dung luận văn của mình.

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thu An

ii


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt gần 4 năm qua với bao bỡ ngỡ khi bước chân vào cánh cửa
Đại học, chính thầy cô đã cho em những kiến thức quý giá truyền đạt tận tình
nhứng kinh nghiệm thực tế giúp em vững bước hơn trên con đường đi tìm ước
mơ của chính bản thân em lúc nhỏ là được làm một nhân viên Ngân hàng.
Em chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Kinh tế, Trường Đại Học
Thủ Dầu Một đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Để
hồn thành khóa thực tập này, em xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cơ Nguyễn
Ngọc Mai đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết báo cáo thực tập.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Ngân hàng Vietcombank chi nhánh
Bình Dương. Trong tình hình dịch bệnh Covid 19 rất khó khăn, nhưng q
Ngân hàng đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em thực tập tại đây và tiếp
cận với các hoạt động thực tế để em hoàn thành tốt đề tài này. Với tất cả sự
hướng dẫn nhiệt tình đó đã giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo này theo đúng
thời hạn quy định. Trong quá trình thực tập, cũng như là q trình làm bài báo
cáo tốt nghiệp khó tránh khỏi sai sót, rất mong các thầy cơ bỏ qua. Đồng thời
do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế nên bài báo cáo
khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp
thầy, cơ để em học thêm được nhiều kinh nghiệm cho chặng đường sắp tới.
Cuối cùng em kính chúc q thầy, cơ trong khoa Kinh tế và đặc biệt là cô
Nguyễn Ngọc Mai dồi dào sức khỏe và thành cơng trong sự nghiệp cao q.

Đồng kính chúc các cô, chú, anh, chị trong Ngân hàng Vietcombank chi nhánh
Bình Dương ln dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công tốt đẹp trong
công việc.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn !
Bình Dương, ngày 10 tháng 12 năm 2020
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thu An

iii


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ..............................................................5
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ..................................................................................5
1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM) ..............................................5
1.1.1.1. Khái niệm ................................................................................................5
1.1.1.2. Chức năng ...............................................................................................5
1.1.2. Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản ......................................8
1.1.2.1. Khái niệm cho vay ...................................................................................8
1.1.2.2. Đặc điểm..................................................................................................8
1.1.2.3. Phân loại cho vay mua bất động sản ......................................................9
1.1.3. Vai trò của cho vay bất động sản .................................................................10
1.1.3.1. Đối với nền kinh tế - xã hội ..................................................................10
1.1.3.2. Đối với các ngân hàng thương mại ......................................................11
1.1.3.3. Đối với khách hàng ..............................................................................11
1.1.4. Sự cần thiết cho vay mua nhà ......................................................................12

1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ .............................................................12
1.2.1. Khái niệm.....................................................................................................12
1.2.2. Nguyên tắc và điều kiện cho vay mua nhà ..................................................13
1.2.3. Phương pháp cho vay mua nhà ....................................................................13
1.2.3.1. Xác định kỳ hạn trả nợ ..........................................................................14
1.2.3.2. Phương thức cho vay .............................................................................16
1.2.3.3. Đối tượng vay mua nhà ........................................................................17
1.2.3.4. Quy mô và kỳ hạn của khoản vay ..........................................................18
1.2.4. Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà. .................19
1.2.4.1. Nhân tố khách quan. ..............................................................................19
1.2.4.2. Nhân tố chủ quan. .................................................................................20
1.2.5. Các Chỉ Tiêu Đánh Giá Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà .............................22
iv


1.2.5.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà .......................................22
1.2.5.2. Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà .......................................23
1.2.5.3. Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà....................................24
1.2.5.4. Vịng quay vốn tín dụng (vịng) .............................................................25
1.3. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ..................................................................................25
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM –
CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ................................................................................29
2.1. THÔNG TIN CHUNG VỀ NGÂN HÀNG TMCP THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
(VIETCOMBANK)...................................................................................................29
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt
Nam Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương. ..........................................................29
2.1.2. Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi và triết lý kinh doanh ............................30
2.1.3. Tổng quan về lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương
Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương ......................................................................31

2.1.3.1. Các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng: ...................................................31
2.1.3.2. Nhiệm vụ ................................................................................................32
2.1.3.3. Chức năng .............................................................................................33
2.1.4. Hệ thống tổ chức ..........................................................................................33
2.1.4.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức .............................................................................33
2.1.5. Tổng quan về tình hình nhân sự của VIETCOMBANK .............................34
2.1.6. Một số kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Vietcombank – CN
Bình Dương từ năm 2017 - 2019 ..........................................................................36
2.2.

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN

HÀNG TMCP VIETCOMBANK .............................................................................37
2.2.1. Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà. ..........................................37
2.2.1.1. Quy chế cho vay mua nhà......................................................................37
2.2.1.2. Quy trình thực hiện cho vay mua nhà ...................................................41
2.2.1.3. Hình thức cho vay mua nhà: .................................................................45
2.2.2. Một số kết quả từ hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank – Chi nhánh
Bình Dương ...........................................................................................................47
v


2.2.2.1. Doanh số cho vay mua nhà ...................................................................47
2.2.2.2. Dư nợ cho vay mua nhà.........................................................................49
2.2.2.3. Dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm .................................51
2.2.2.4. Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà ........................................52
2.2.3. Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay mua nhà ......................................53
2.2.3.1. Tình hình nợ quá hạn ............................................................................53
2.2.3.2. Tình hình nợ xấu....................................................................................54
2.2.3.3. Phân tích vịng quay vốn tín dụng. .......................................................55

2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ...................56
2.3.1. Điểm mạnh ...................................................................................................56
2.3.2. Điểm yếu ......................................................................................................58
2.3.2.1. Nguyên nhân từ phía Ngân hàng ...........................................................58
2.3.2.2 Nguyên nhân khách quan .......................................................................59
2.3.3. Cơ hội...........................................................................................................60
2.3.4. Thách thức ...................................................................................................60
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI
THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ....................................63
3.1. ĐỊNH HƯỚNG, MỤC TIÊU, PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG
VIETCOMBANK - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG .................................................63
3.2. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG
VIETCOMBANK – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ................................................64
3.2.1. Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể ......................................................64
3.2.2. Hồn thiện quy trình cho vay.......................................................................65
3.2.3. Các đề xuất cơ chế, chính sách cho vay ......................................................65
3.2.3.1. Tăng tỷ trọng vay trên giá trị TSĐB ......................................................65
3.2.3.2. Thời gian vay vốn ..................................................................................65
3.2.3.3. Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền ......................................................65
3.2.3.4. Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp .........................................................65
3.2.4. Công tác thẩm định ......................................................................................66
3.2.5. Cải tiến chất lượng dịch vụ ..........................................................................66
vi


3.2.6. Đẩy mạnh hoạt động marketing ...................................................................66
3.2.7. Hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng .............................................................67
3.2.8. Huy động mở rộng nguồn vốn .....................................................................67
3.2.9. Các giải pháp về tăng doanh số và xử lý nợ quá hạn. .................................68

3.2.9.1 Giải pháp về tăng doanh số....................................................................68
3.2.9.2. Giải pháp nâng cao dư nợ cho vay. ......................................................68
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC................................71
KẾT LUẬN ..............................................................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74
PHỤ LỤC .................................................................................................................76

vii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTD/HĐTD: Ban tín dụng/Hội đồng tín dụng
CIC Credit Information Centre: Trung tâm thơng tin tín dụng
CN: Chi nhánh
CVMN: Cho vay mua nhà
CVTD: Cho vay tiêu dùng
ĐHĐCĐ: Đại hội đồng cổ đông
ĐVCNT: Đơn vị chấp nhận thẻ
HĐQT: Hội đồng Quản trị
HĐTD: Hợp đồng Tín dụng
HĐV: Huy động vốn
KH: Khách hàng
KHBL: Khách hàng bán lẻ
KPI: Chỉ số đánh giá thực hiện công việc
NH: Ngân hàng
NHNN: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
NHTM: Ngân hàng Thương mại
PGD: Phòng giao dịch
QĐ: Quyết định
QSDĐ: Quyền sử dụng đất

TCTD: Tổ chức tín dụng
TMCP Thương mại cổ phần
TSC: Trụ sở chính
TSĐB: Tài sản đảm bảo
TTTM: Trung tâm thương mại
UBND: Ủy Ban Nhân Dân
VIETCOMBANK (VCB): Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam

viii


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Thống kê tình nhân sự tại Vietcombank - CN Bình Dương giai đoạn
từ năm (2017 - 2019)................................................................................... 34
Bảng 2.2 Thống kê trình độ chuyên mơn, độ tuổi, giới tính của cán bộ cơng
nhân viên tại Vietcombank – CN Bình Dương (2017-2019) ...................... 35
Bảng 2.3. Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng
Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) ......................................... 36
Bảng 2.4: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank –
CN Bình Dương (2017-2019) ..................................................................... 47
Bảng 2.5: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank Chi
nhánh Bình Dương (2017 – 2019) .............................................................. 49
Bảng 2.6: Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) ......................................... 52
Bảng 2.7: Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019) ......................................... 53
Bảng 2.8: Tình hình vịng quay vốn tín dụng mua nhà tại Vietcombank – CN
Bình Dương giai đoạn từ (2017-2019)........................................................ 55

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Logo của ngân hàng Vietcombank ............................................ 29
Hình 2.2: Ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương ................... 30

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức tại Vietcombank - CN Bình Dương ................. 33
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện cho vay mua nhà tiêu dùng cá nhân .......... 41
Sơ đồ 2.3: Hình thức cho vay trực tiếp đối với người mua ........................ 46
Sơ đồ 2.4: Hình thức cho vay theo thỏa thuận ba bên ................................ 46

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Doanh số cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương
(2017 – 2019) .............................................................................................. 48
Biểu đồ 2.2: Sự thay đổi về tỷ trọng dự nợ cho vay mua nhà tại Vietcombank
- CN Bình Dương (2017 – 2019) ................................................................ 50
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm tại
Vietcombank - CN Bình Dương (2017-2019) ............................................ 51
Biểu đồ 2.4: Tình hình nợ xấu cho vay mua nhà của Vietcombank giai đoạn
từ năm (2017 - 2019)................................................................................... 54

x


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ngày nay, xu thế hội nhập tồn cầu đi đơi với tốc độ phát triển khơng
ngừng của nền kinh tế, địi hỏi mỗi thành phần trong xã hội phải luôn cố gắng
nỗ lực hồn thiện góp phần đưa đất nước ngày càng phát triển, đặc biệt là làm

cho nền kinh tế ngày càng vững mạnh. Hòa nhịp cùng nhịp đập của nền kinh
tế, ngành Ngân hàng cũng đã góp một phần khơng nhỏ đến sự tồn tại và phát
triển của xã hội trong đó nổi bật là hoạt động kinh doanh Ngân hàng. Kể từ khi
gia nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến
sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục
qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư
nước ngồi mạnh dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo cơng ăn việc
làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi
thu nhập tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng
cũng tăng cao, và một nhu cầu nữa khơng thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở.
Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”.
Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của người dân Việt Nam từ
bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên mong muốn
đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhập
trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn
đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ.
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân số cao, hiện nay dân
số Việt Nam đạt Dân số hiện tại của Việt Nam là 97.588.128 triệu người,
với tổng diện tích đất là 310.060 km2, mật độ dân số là 315 người/km2, Việt
Nam đang đứng thứ 15 trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và
vùng lãnh thổ. (Theo tình hình thống kê dân số tại Việt Nam 25/10/2020).
(Nguồn: Với số liệu như vậy thì Việt Nam có
mật độ dân số cao gấp 7-8 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông
là dân số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng
với đó là tỷ lệ dân số ở đơ thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 0.6%
vào năm 2030. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở. Tính
đến hết năm 2019. Cả nước hiện tại có khoảng 4,1 triệu cán bộ, công chức
và khoảng 19,8 triệu công nhân lao động đang làm việc tại các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao. Trong đó có khoảng 890 nghìn
người rất khó khăn về nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà

1


ở. Khi phần đa chọn cách ở trọ. Nhưng về lâu về dài thì nhiều phịng trọ
xuống cấp. Tình trạng mất trật tự an ninh ngày càng tiếp diễn nơi tập thể
thì nhu cầu có nhà ở riêng lại càng được tăng cao.
Đặc biệt tín dụng cá nhân đang trở thành một mảng tín dụng mang lại
nhiều tiềm năng cho Ngân hàng bởi số lượng khách hàng cá nhân rất lớn với
nhu cầu mua sắm, chi tiêu phục vụ sinh hoạt cũng như kinh doanh nhỏ lẻ không
ngừng tăng. Tuy nhiên, tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Việt Nam nhưng
năm gần đây diễn biến rất phức tạp và trải qua nhiều biến cố do tình hình dịch
Covid - 19 đang diễn ra trong năm gây ảnh hưởng rất nhiều đến tăng trưởng
kinh tế suy giảm, lạm phát có thể bùng phát bất cứ lúc nào, nợ xấu tăng cao, thị
trường bất động sản đóng băng…
Điều này đã tác động đến tình hình cho vay bất động sản, trong đó ảnh
hưởng rõ nhất là cho vay nhu cầu nhà ở của người dân. Trong khi đó, khơng
chỉ tại Bình Dương mà ở các tỉnh thành phố lớn khác, nhu cầu về nhà ở vẫn
tăng lên không ngừng. Bởi lẽ vấn đề nhà ở là một nhu cầu an sinh, cơ bản và
thiết yếu, là bước đầu để “lạc nghiệp” trong tâm thức của mỗi người dân. Nhưng
không phải ai cũng có thể tự xoay sở để dễ dàng sở hữu một căn nhà trong điều
kiện khó khăn hiện nay. Họ cần có sự tài trợ và đó chính là thị trường cho sản
phẩm cho vay nhu cầu nhà ở của các NHTM phát triển. Nắm bắt được tình hình
đó, trong thời gian qua rất nhiều Ngân hàng đã tham gia khai thác mảng thị
trường đầy tiềm năng này.
Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ
cho vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài tốn
khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất. Xuất phát từ
thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại trung tâm thẩm định và
phê duyệt tín dụng cá nhân - Ngân hàng Vietcombank nhận thức rõ tầm quan
trọng của công tác hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại, vì

vậy nên em chọn đề tài “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh
Bình Dương” làm đề tài để nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nhằm đạt được các mục tiêu sau:
- Tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh tại Vietcombank CN Bình Dương.
2


- Phân tích chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN
Bình Dương.
- Nhận diện các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức trong quá trình
thực hiện cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương.
3. Đối tượng & phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu:
Về hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh
Bình Dương.
b) Phạm vi nghiên cứu:
- Về khơng gian: Đề tài dựa vào các số liệu thống kê báo cáo tình hình
hoạt động cho vay của Ngân hàng Vietcombank - CN Bình Dương.
- Về thời gian: số liệu thu thập cho nghiên cứu được cung cấp trong giai
đoạn 2017 - 2019.
4. Phương pháp nghiên cứu & nguồn dữ liệu
- Đề tài được nghiên cứu dựa trên số liệu thực tế liên quan đến hoạt động cho
vay thông qua các nguồn tài liệu như:
+ Sách báo, internet, các bài báo cáo trước.
+ Các số liệu hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
- Phân tích số liệu và đánh giá:

+ Số liệu tuyệt đối, số liệu tương đối của các số liệu đã thu thập được. Từ
đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua nhà của Vietcombank - CN Bình
Dương cũng như các hoạt động khác của Ngân hàng có liên quan.
- Phương pháp sử dụng:
+ Phương pháp tổng hợp: Thu thập các dữ liệu về Ngân hàng như cơ cấu
tổ chức, các số liệu về hoạt động kinh doanh và hoạt động cho vay mua nhà của
Ngân hàng Vietcombank trong 3 năm 2017 - 2019
+ Phương pháp phân tích số liệu: là phương pháp dựa trên bảng phân tích
lập được thu thập từ phương pháp tổng hợp. Em dùng phương pháp này để nêu
ra những ưu và nhược điểm trong cơng tác thẩm định trong q trình cho vay
của Vietcombank nhằm tìm ra những cơ hội và thách thức của hoạt động cho
vay của Ngân hàng.
3


- Phương pháp so sánh: So sánh dữ liệu của từng năm nhằm đánh đánh giá
và nhận xét tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Vietcombank CN Bình Dương trong 3 năm 2017, 2018, 2019.
5. Ý nghĩa của đề tài
a) Về mặt lý thuyết:
- Củng cố thêm các lý thuyết về hiệu quả của việc mở rộng cho vay mua nhà
ở NHTM.
- Tìm ra giải pháp nâng cao hiệu quả của việc mở rộng cho vay mua nhà của
các NHTM.
b) Về mặt thực tiễn:
Giúp tìm ra đề xuất mới nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Vietcombank - CN Bình Dương.
6. Bố cục của đề tài
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua nhà tại các Ngân
hàng Thương Mại.
Chương 2: Phân tích thực trang về hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân

hàng Thương Mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Bình Dương.
Chương 3: Đề xuất và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho
vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam Chi nhánh Bình Dương.

4


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM)
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Lê Thị Tuyết Hoa. (2017): “Ngân hàng thương mại là một định chế
tài chính trung gian có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nói chung và trên thị
trường tài chính nói riêng. Hoạt động của NHTM đa dạng và tổng hợp nhiều
nghiệp vụ, dịch vụ khác nhau. Các NHTM thu hút nguồn vốn trước hết bằng
cách huy động tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, các
hình thức huy động khác như phát hành kỳ phiếu, trái phiếu ngân hàng... Sau
đó họ dùng số vốn này để thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu
dùng, cho vay bất động sản,...
Ngoài các hoạt động của NHTM là nhận tiền gửi và cho vay kể trên thì
cịn có dịch vụ thanh toán và các dịch vụ khác như chuyển tiền, bảo lãnh, ủy
thác,... NHTM là loại hình ngân hàng ra đời sớm nhất gắn liền với sự xuất hiện
của hoạt động ngân hàng.
1.1.1.2. Chức năng
Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại Những hoạt động sơ
khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay. Ngày nay bản chất
các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ trong ngân
hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng cũng

ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động của
ngân hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu
tư,...
a) Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của
NHTM. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân
hàng . NHTM huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi
vay. Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và
đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình thức
huy động vốn khác nhau trong ngân hàng đó là:

5


- Vốn huy động từ tiền gửi: Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong
nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân
hàng. Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền gửi thanh
toán, tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh nghiệp và
nhiều loại tiền gửi khác
- Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp bách
trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ trữ
bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước
có thể cấp tín dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay các
NH trả lãi suất theo quy định.
- Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn
nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng
đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán.
- Vay trên thị trường vốn: Cũng gống như nhiều doanh nghiệp khác, các
NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái
phiếu, tín phiếu... đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động

trong kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô
lớn, lãi suất cao... để phục vụ cho ngân hàng tài trợ cho các dự án cơng trình...
đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng.
b) Hoạt động cho vay
Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ
NHTM (người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời gian
nhất định quay trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi. Căn cứ
theo mụch đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt động cho
vay như sau:
- Cho vay thương mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho
khách hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu
mà khách hàng cung cấp cho NH. Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho
khách hàng vay vào mục đích chi tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm,
mua nhà, học tập... Do xã hội ngày càng phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của
người dân ngày càng phong phú nên hoạt động cho vay tiêu dùng của NH ngày
càng phát triển. Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay mà rủi ro cũng rất cao.
Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn hạn, trung hạn
và dài hạn.
6


- Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng
quan tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn
chủ yếu là cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà
máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư... Bên cạnh các hình thức cho vay trên,
tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất nhiều hình thức cho vay khác nữa
như:
+ Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Các hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng
trong hợp đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận

+ Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân,
doanh nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác.
+ Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có
đảm bảo và cho vay không đảm bảo...
+ Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo
hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho
vay gián tiếp.
Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các
khoản vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế
việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất
cả các hình thức cho vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều
nhất đó chính là lãi suất của khoản vay.
c) Các hoạt động khác
- Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện
sự trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi dùng
tiền mặt và không dùng tiền mặt, quản lý các cơng cụ kinh doanh tín dụng như
séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh tốn... Ngồi ra NH cịn thực hiện các hình thức
thanh tốn giữa các ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH.
- Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động,
đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khốn Chính
phủ ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp.
- Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng
đầu. Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau, và
đổi đồng ngoại tệ lấy động nội tệ.

7


Ngồi ra tại NH cịn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh
toán quốc tế, đầu tư, cho th tài chính... Hoạt động cho vay của NH ln mang

lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này lại chứa đựng khơng ít rủi ro cho NH.
Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và sử dụng
các chính sách tín dụng đúng đắn phải khơng ngừng đa dạng hố các loại hình
cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý
của NH.
1.1.2. Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản
1.1.2.1. Khái niệm cho vay
Theo Mục 1 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay
của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng,
theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử
dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có
hồn trả cả gốc và lãi”.
Khái niệm cho vay bất động sản:
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nuớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa
(XHCN) Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS tà các tài sản bao gồm:
Đất đai: Nhà, công trinh xây dụng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định". (BLDS Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005)
Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy
định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mình bất động sản vả những tài
sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra khái
niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất
đai và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2.2. Đặc điểm
Cho vay mua bất động sản (CVMBĐS) là một trong các loại hình cho
vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên,
chính nhưng đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMBĐS có nhưng
đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác.
- Quy mơ khoản vay: Quy mơ của các khoản CVMBĐS thường lớn hơn

nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thơng thường.

8


- Thời gian cho vay: Cho vay mua bất động sản là loại hình tín dụng tiêu
dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 năm cho đến 30 năm.
- Tài sản đảm bảo: Khi mua bất động sản, khách hàng thường thế chấp bằng
chính bất động sản đó hoặc bất động sản khác tùy theo quy định riêng của từng
ngân hàng.
- Rủi ro: CVMBĐS chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro khách hàng khơng trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng
hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ 26 thu
nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi
theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn giao thông…
Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra nên
rủi ro ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng khơng thể dự đốn trước.
Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo
dài nhiều năm dẫn đến giá cả có thể biến động, trong khi đó tài sản đảm bảo
vay thường chính là bất động sản mà khách hàng vay mua nên trong trường
hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Chất lượng thơng
tin tín dụng ít, thơng tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có
thể đưa ra các thơng tin khơng chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
- Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro
lớn và chi phí họa động cao, bao gốm chi phí huy động vốn trong dài hạn chi
phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo
nhưng biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…
- Phương thức cho vay: Theo Điều 16, Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN
“Cho vay từng lần là mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện
thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng”.

1.1.2.3. Phân loại cho vay mua bất động sản
Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy
nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay bất động sản được chia thành 2 mảng chính:
cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
- Mảng cho vay kinh doanh bất động sản dành cho đối tượng khách hàng
doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây khu đô thị mới, khu
thương mại, khu căn hộ chung cư…

9


- Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá
nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, mua đất nền, mua nhà… và
đây cũng chính là mảng đề tài muốn hướng đến.
- Căn cứ Công văn 5659/NHNN-CSTT về các loại hình tín dụng bất động
sản gồm có:
+ Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
+ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
+ Xây dựng khu đô thị mới
+ Xây dựng trung tâm thương mại
+ Xây dựng cao ốc cho thuê
+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở
+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán
+ Quyền sử dụng đất
+ Đầu tư, kinh doanh BĐS khác
1.1.3. Vai trò của cho vay bất động sản
Vai trò của cho vay bất động sản: Mặc dù hiện nay NHNN đang khống
chế mức dư nợ cho vay bất động sản nhưng vẫn phải kể đến một số vai trị nhất
định của hình thức cho vay này.
1.1.3.1. Đối với nền kinh tế - xã hội

Nguồn vốn tín dụng bất động sản là một trong những nguồn lực trong xã
hội mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng
cao hiệu quả cuộc sống cũng như phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa
và nhỏ, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao
động, tận dụng được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội.
Thơng qua nguồn vốn tín dụng bất động sản cho các chương trình và dự
án phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống
ngân hàng đã góp phần đẩy nhanh tiến độ đơ thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị,
là nền tảng để thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngồi góp phần vào sự
nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế
hàng hóa. Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản,
khơi thơng dịng chảy vốn trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường
này phát triển, kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói
10


chung, kể cả thị trường tài chính (thể hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm tín
dụng, cho ra đời thị trường chứng khoán).
Các giao dịch bất động sản có quy mơ chiếm tỷ trọng lớn tương đối so
với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì vậy các ngân hàng thương mại rõ
ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa
các sản phẩm tín dụng bất động sản, nâng tỷ trọng của dư nợ bất động sản cùng
lúc với việc tăng năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh bất
động sản, góp phần vào quá trình tái tạo bất động sản. Tuy nhiên, nếu q trình
này khơng có giới hạn thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn.
Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh,
xuất khẩu,… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nếu được
đầu tư quá nhiều cho thị trường bất động sản và các lĩnh vực phi sản xuất khác
thì sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân

gây lạm phát. Ngồi ra, sự liên thơng giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền
tệ còn là nền tảng cho cơng việc thiết lập chính sách kinh tế vĩ mơ và vi mô.
1.1.3.2. Đối với các ngân hàng thương mại
Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản do đây
là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng
khá nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín
dụng hấp dẫn để có doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn,
cho vay bất động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại trong việc bán
chéo sản phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng
hợp tác với các chủ đầu tư dự án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua
ngân hàng, tạo được nguồn thu phí dịch vụ, gia tăng vốn huy động, …
1.1.3.3. Đối với khách hàng
Việc nhận được các tín dụng bất động sản góp phần tăng năng lực tín
dụng của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân,… tham gia vào thị trường bất
động sản, bổ sung nguồn vốn còn hạn chế của họ. Điều này đặc biệt có ý nghĩa
vì tài sản đảm bảo trong tín dụng bất động sản là các tài sản phát sinh từ nguồn
vốn vay.
Khách hàng của các khoản vay kinh doanh bất động sản có cơ hội tái tạo
bất động sản, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi thế
cạnh tranh trong kinh doanh của mình.

11


Đối với các pháp nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tín dụng
bất động sản phục vụ sản xuất là cơ hội cho họ phát triển sản xuất, không phải
mất tiền đi thuê nhà xưởng, tăng năng lực canh tranh.
Hộ gia đình và các cá thể có thu nhập trung bình, thấp nhưng ổn định có
cơ hội ổn định cuộc sống với các sản phẩm tín dụng bất động sản tiêu dùng
thông qua các dự án nhà có quy mơ vừa và nhỏ, giá cả phù hợp.

1.1.4. Sự cần thiết cho vay mua nhà
- Đối với ngân hàng:
Cho vay mua nhà cũng giúp ngân hàng thu hút thêm khách hàng sử dụng
các hình thức dịch vụ khác. Cũng nhằm năng cao uy tín, tạo thương hiệu trên
thị trường, và càng có nhiều khách hàng biết tới Ngân hàng. Đây cũng là điều
kiện tiên quyết giúp Ngân hàng năng cao năng lực cạnh tranh và hội nhập với
xu hướng quốc tế.
- Đối với kinh tế
Nghiệp vụ cho vay mua nhà đã góp phần ổn định và cải thiện đời sống của
người dân giúp họ thỏa mãn với nhu cầu sống và tăng khả năng cống hiến cho
xã hội, góp phần làm cho xã hội ngày càng phát triển và ổn định. Khi đời sống
của người dân ổn định sẽ là động lực to lớn giúp kích thích sản xuất, càng đẩy
nền kinh tế phát triển.
- Đối với đời sống người dân
Cho vay mua nhà ra đời giúp người dân có được nơi ở tuy chưa đủ khả
năng tài chính, có mức thu nhập thấp và trung bình thì nhờ sự tài trợ của ngân
hàng mà người thu nhập thấp và trung bình sẽ có thể mua nhà để ổn định đời
sống như các căn hộ chung cư, các nhà ở xã hội,... và từ đó giúp người dân cải
thiện, và năng cao chất lượng cuộc sống.
1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
1.2.1. Khái niệm
Theo Mục 1 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay
của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay mua nhà là việc mà NHTM cho
khách hàng sử dụng một số tiền của NH vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà
ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng theo đúng thoả thuận
trong hợp đồng tín dụng”. Cho vay mua nhà thường có thời hạn dài và trả nợ
theo phương thức trả góp bằng thu nhập. Việc đánh giá giá trị tài sản nợ có vai
trị vơ cùng quan trọng đối với NH.
12

Nếu như cho vay tiêu dùng thơng thường thì thu nhập tương lai của người
vay là yếu tố quan trọng để NH quyết định có cho KH đó vay hay khơng thì
trong cho vay mua nhà giá trị và tình hình biến động giá của tài sản là yếu tố
mà NH rất quan tâm. Vì khoản tín dụng cho vay này có giá trị lớn, nên sự biến
động theo hướng khơng có lợi sẽ dẫn đến những rủi ro và thiệt hại lớn cho NH.
1.2.2. Nguyên tắc và điều kiện cho vay mua nhà
Khách hàng phải có tài sản đảm, thế chấp. Tài sản thế chấp có thể bằng
chính ngơi nhà dụ kiến vay để mua.
Sử dụng vốn đúng mục đích: Nguồn vốn Ngân hàng cho vay để khách
hàng phải sử dụng mua nhà, không sử dụng vào những mục đích khác.
Nguồn thu nhập của khách hàng vay: nguồn thu nhập này từ 3 nguồn
lương, sản xuất kinh doanh, cho thê tài sản, cổ tức/vốn góp, các nguồn thu nhập
này phải hợp pháp, ổn định và đủ khả năng trả nợ vay.
1.2.3. Phương pháp cho vay mua nhà
a) Quy mô cho vay:
- Mức cho vay mua BĐS không vượt quá giá trị chuyển nhượng BĐS trên hợp
đồng chuyển nhượng mua bán với chủ đầu tư. Và mức cho vay mua BĐS phải
nhỏ hơn giá trị bán thực tế.
- Thời gian giải ngân: theo trình độ thanh tốn thực tế và phù hợp với quy định
hiện hành
- Phương thức giải ngân:
Giải ngân một lần hay nhiều lần theo thỏa thuận của bên mua/ bán, bao
gồm các hình thức:
+ Chuyển khoản vào tài khoản khách hàng
+ Nhận tiền mặt
b) Thời hạn cho vay:
- Đối với khoản CVMN, thường là khoản vay có thời gian tối đa 15 năm
nhưng phải thỏa mãn điều kiện thời gian cho vay
Tuổi của khách hàng tại thời điểm xem xét cho vay không quá 75 tuổi.

c) Xác định thời hạn cho vay
Phụ thuộc vào tính chất của nguồn trả nợ cũng như số tiền vay mà thời
hạn có thể ngắn hạn, trung hạn, dài hạn. Tín dụng tiêu dùng với ý nghĩa là khách
hàng được ngân hàng tài trợ ứng trước tiêu dùng thay vì phải để dành trông một
13


thời gian dài nhất định. Vì thế, các nhu cầu được ngân hàng tài trợ thường là
trung, dài hạn. Những khoản vay ngắn hạn trả góp thường quy mơ vay nhỏ hơn
so với nguồn đi vay của người đi vay. Đối với các nhu cầu tiêu dùng khác nhau
ngân hàng quy định thời hạn cho vay tối đa khác nhau.
Ví dụ tại một ngân hàng quy định thời hạn cho vay mua xe máy tối đa
là 5 năm, cho vay sinh hoạt là 3 năm. Cách tính thời hạn vay tùy thuộc vào
phương pháp hoàn trả gốc và lãi của ngân hàng. Chẳng hạn ngân hàng áp dụng
phương pháp trả nợ đều đặn, lãi tính theo nợ gốc đầu kỳ hoặc theo nợ gốc thu
hồi trong kì, thì tính thời hạn vay như sau:
Thời hạn cho vay = (Số tiền cho vay) / khả năng trả nợ gốc định kỳ
d) Rủi ro và lãi suất cho vay:
Với hình thức CVMN, Ngân hàng sẽ nhận thế chấp bằng tài sản thuộc sở
hữu của KH/người thân của KH hoặc bằng chính tài sản KH mua (đối với các
trường hợp khách hàng chưa có tài sản). KH sẽ trả nợ cho Ngân hàng từ chính
nguồn thu nhập hàng tháng của họ. Vì vậy, Ngân hàng sẽ đối mặt với những
rủi ro sau:
- Về tài sản đảm bảo: tài sản sau khi thế chấp vì vài yếu tố khách quan khiến
giảm sút giá trị.
- Về nguồn thu nhập: KH kinh doanh bị thua lỗ, mất việc làm do vi phạm
kỷ luật hoặc do công ty phá sản, KH bị tai nạn khiến thương tật, tử vong dẫn
đến mất khả năng lao động, nguồn thu nhập bị suy giảm, mất khả năng chi trả.
Vì CVMN là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy
Ngân hàng có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là

điểm khác biệt của hoạt động CVMN với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác,
vì các hoạt động cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố định.
Ngân hàng và KH ký kết hợp đồng tín dụng có quy định rõ mức lãi suất cố định
áp dụng hoặc lãi suất thả nổi (bằng lãi suất cơ sở cộng với một biên độ lãi suất
cố định).
1.2.3.1. Xác định kỳ hạn trả nợ
Trong cho vay trả góp, nợ gốc và lãi được trả thành nhiều kỳ phụ thuộc
vào tính chất của nguồn trả nợ. Đối với các khoản vay quy mô nhỏ của người
lao động mà nguồn trả nợ chính là nguồn lương thu nhập từ lao động thì kỳ hạn
là hằng tháng. Ngắn hạn cũng qui định những kỳ hạn như hằng quý, 6 tháng
cho những khoản nợ trung, dài hạn.
14