Slide CHUYÊN đề THẨM ĐỊNH dự án đầu tư

LOGO
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
GVHD: PGS. TS. Trầm Thị Xuân Hương
THỰC HIỆN: Nhóm 4-Ngày 2 K21
NỘI DUNG THẨM ĐỊNH
TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
2
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở BIỆT THỰ
HAPPY GARDEN TẠI QUẬN 9, TP.HỒ CHÍ MINH
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ THẨM
ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Dự án
đầu tư
1.1. Khái niệm
1.2. Phân loại dự án đầu tư
1.3. Những vấn đề cơ bản về dự án đầu tư
2. Cho vay
dự án đầu
tư
2.1. Khái niệm và đặc điểm
2.2. Vai trò của tín dụng và cho vay theo dự án
2.3. Quy trình cho vay dự án đầu tư
3. Thẩm
định dự
án đầu tư
3.1. Khái niệm và vai trò

3.2. Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư
3.3. Quy trình và nội dung thẩm định dự án
3. Thẩm định dự án đầu tư
3.1. Khái niệm, vai trò

Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách
quan có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực
tiếp tới tính khả thi của dự án. Từ đó có quyết định đầu tư và cho
phép đầu tư.

Vai trò:

Đối với nhà đầu tư: Chủ động có được những giải pháp nhằm
ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và hiệu quả nhất.

Đối với các đối tác đầu tư: Là căn cứ để quyết định có nên góp
vốn cùng với nhà đầu tư để thực hiện dự án hay không ?

Đối với các định chế tài chính: Biết được khả năng sinh lời của
dự án và khả năng thanh toán nợ từ đó quyết định các hình thức
cho vay và mức độ cho vay đối với nhà đầu tư.
3. Thẩm định dự án đầu tư
3.2. Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư

Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh
tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi vậy, trước
khi ra quyết đầu tư hay cho phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền
của Nhà nước cần biết xem dự án đó có góp phần đạt được mục tiêu
của quốc gia hay không?


Để đảm bảo tính khách quan của dự án, cần thiết phải thẩm định.
Các nhà thẩm định thường có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh
giá dự án.

Khi soạn thảo dự án có thể có những sai sót, các ý kiến có thể mâu
thuẫn. Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa được những sai sót
đó
3. Thẩm định dự án đầu tư
3.3. Quy trình và nội dung thẩm định dự án

Quy trình

Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết

Xử lý - phân tích - đánh giá thông tin

Nội dung thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định khách hàng vay vốn

Thẩm định năng lực pháp lý

Thẩm định năng lực tài chính

Thẩm định dự án đầu tư

Thẩm định sự cần thiết của dự án đầu tư

Xem xét lợi ích về mặt kinh tế và lợi ích về mặt xã hội.
3. Thẩm định dự án đầu tư

3.3. Quy trình và nội dung thẩm định dự án

Nội dung thẩm định dự án đầu tư (tt)

Thẩm định về mặt kỹ thuật của dự án đầu tư

Thẩm định về quy mô, công nghệ và thiết bị của dự án

Thẩm định việc cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu
vào khác

Thẩm định địa điểm xây dựng dự án

Thẩm định về tổ chức quản lý, thực hiện dự án

Thẩm định về mặt tài chính của dự án đầu tư

Đánh giá tính toán về tổng vốn đầu tư và cơ cấu vốn vốn

Thẩm định về nguồn vốn đầu tư

Thẩm định về chi phí và lợi nhuận

Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn
3. Thẩm định dự án đầu tư
3.3. Quy trình và nội dung thẩm định dự án

Nội dung thẩm định dự án đầu tư (tt)

Thẩm định về mặt kinh tế xã hội


Thẩm định về môi trường xã hội

Thẩm định khả năng trả nợ và tài sản đảm bảo của dự án

Khả năng trả nợ

Đánh giá về các tài sản đảm bảo tiền vay
CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
1. Phương pháp
thẩm định dự án
đầu tư
1.1. Phương pháp phân tích so sánh
1.2. Phương pháp phân tích độ nhạy của dự án đầu tư
1.3. Phương pháp phân tích rủi ro
1.4. Phương pháp thẩm định theo trình tự
1.5. Phương pháp dự báo
2. Các chỉ tiêu
đánh giá khi
thẩm định dự án
đầu tư
2.1. Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (NPV)
2.2. Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (IRR)
2.3. Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (PBP)
2.4. Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí (BCR)
2. Các nhân tố
ảnh hưởng đến
chất lượng thẩm
định

3.1. Nhân tố chủ quan
3.2. Nhân tố khách quan
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.1. Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net present value - NPV):
NPV: là chỉ tiêu về lợi ích ròng của dự án, là hiệu số giữa hiện giá thực thu
bằng tiền và hiện giá thực chi bằng tiền trong suốt thời gian thực hiện dự
án.
Công thức tính giá trị hiện tại ròng:
Trong đó:
NPV: là giá trị hiện tại ròng
CF0: là các luồng tiền dự án mang lại ở các năm t
K: là suất chiết khấu của dự án

Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự
án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thễ của dự án.
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.1. Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net present value - NPV):

Quy tắc đánh giá dự án bằng chỉ tiêu hiện giá ròng:

Ưu điểm:

Tính đến giá trị thời gian của tiền

Đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đem lại cho chủ đầu tư → Phù hợp
với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của chủ đầu tư

Sử dụng chi phí cơ hội của nguồn vốn làm lãi suất chiết khấu → giả định rằng
những khoản thu nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng tỷ lệ chi
phí sử dụng vốn


Nhược điểm:

Độ chính xác phụ thuộc vào lãi suất chiết khấu (k); k không đổi qua các năm.

Không được trình bày bằng tỷ lệ phần trăm, không thấy được lợi ích thu được từ
một đồng vốn đầu tư

Không phù hợp để đánh giá các dự án khác nhau về thời gian hoạt động và quy
mô vốn đầu tư
DA độc lập
NPV > 0 → Chấp nhận
NPV < 0 → Từ chối
DA loại trừ
Lựa chọn dự án có NPV dương lớn hơn
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.2. Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (Internal rate of return - IRR)

IRR: đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án. Là mức lãi suất mà
nếu sử dụng làm tỷ lệ chiết khấu để tính chuyển các khoản thu nhập ròng
của DA về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu nhập sẽ cân bằng với
chi phí ban đầu (NPV = 0).

Ta có công thức:

Tính giá trị gần đúng của IRR
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.2. Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (Internal rate of return - IRR)

Ý nghĩa của IRR :


Vốn đầu tư vào dự án sẽ sinh lãi ở mức IRR

Suất chiết khấu làm cho hiện giá dòng tiền ròng đã xác định của dự án
bằng 0 chính là suất sinh lời nội bộ của dự án.

Xét trên khả năng sinh lời, IRR thể hiện suất sinh lời của dự án đầu tư.
IRR còn được hiểu là tỷ lệ tăng trưởng của dự án đầu tư đặc biệt đối
với các dự án chỉ chi tiền một lần trong hiện tại và lợi ích thu được
một lần trong tương lai.

Xét trên phương diện khả năng thanh toán, IRR thể hiện mức lãi suất
tối đa mà dự án có thể chấp nhận được khi huy động các nguồn tài trợ
đầu tư cho dự án

Quy tắc đánh giá dự án bằng chỉ tiêu IRR:
DA độc lập
IRR > WACC → Chấp nhận
IRR < WACC → Từ chối
DA loại trừ
Lựa chọn dự án có IRR (>WACC) lớn hơn
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.2. Chỉ tiêu suất sinh lời nộ bộ (Internal rate of return - IRR)

Ưu điểm

Tính đến giá trị thời gian của tiền

Đo lường bằng tỷ lệ % nên dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn, cho
biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà DA có thể chịu đựng được; có thể so sánh các

dự án có vòng đời khác nhau

Phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của chủ đầu tư

Có thể tính toán được mà không cần số liệu về lãi suất chiết khấu

Nhược điểm

Việc tính toán IRR thường phức tạp hơn tính toán NPV

Sử dụng IRR làm lãi suất chiết khấu → giả định rằng những khoản thu
nhập tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng IRR (không thực sự
hợp lý, lợi nhuận thực có thể thấp hơn)

Một số trường hợp không xác định được IRR hoặc thu được nhiều IRR do
dòng tiền thay đổi bất thường→ không có giá trị để ra quyết định
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.3. Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (Payback period – PBP)

PBP: cho thấy ngưỡng hoàn vốn của một dự án mà chỉ tiêu NPV không
thể hiện được. thời gian hoàn vốn có thể được xét dưới hai góc độ, thời
gian hoàn vốn không chiết khấu và thời gian hoàn vốn có chiết khấu. Công
thức tính tương tự nhau:

Sử dụng chỉ tiêu hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư theo nguyên
tắc dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có thời gian
hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau
Thời
gian
hoàn

vốn
=
Số lượng năm ngay
trước năm các luồng
tiền của dự án đáp
ứng được chi phí
Chi phí chưa được
bù đắp đầu năm
Luồng tiền thu
được trong năm
+
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.3. Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (Payback period – PBP)

Ưu điểm

Đơn giản, dễ tính toán, dễ hiểu

Nhấn mạnh tốc độ hoàn vốn có thể tham khảo cho loại dự án loại trừ,
có ít rủi ro


Nhược điểm

Bỏ qua các dòng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn

Không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền
2. Các chỉ tiêu đánh giá khi thẩm định dự án đầu tư
2.4. Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí (BCR)


BCR Phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu
tư (quy về thời điểm hiện tại

Nguyên tắc đánh giá: nếu có dự án có BCR > 1, dự án được chấp nhận (khả
thi về mặt tài chính)

Ưu điểm: BCR cho biết lợi ích thu được trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp
chủ đầu tư lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả

Nhược điểm: là một chỉ tiêu tương đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa chọn
các dự án loại trừ nhau, vì thông thường các dự án có BCR lớn thì có NPV
nhỏ và ngược lại
BCR =
PV (lợi ích)
PV (chi phí)
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định
3.1. Nhân tố chủ quan

Cán bộ tín dụng

Kiến thức, kinh nghiệm và khả năng phân tích của mỗi cán bộ tín
dụng/thẩm định khác nhau nên -> sai khác trong kết quả thẩm định

Phẩm chất đạo đức, thái độ làm việc, động lực cống hiến cho ngân
hàng cũng tác động lên chất lượng thẩm định.

Thông tin đầu vào cho thẩm định
Chất lượng nguồn thông tin đầu vào cho thẩm định ảnh hưởng quyết
định lên kết quả thẩm định.


Quy trình, phương pháp thẩm định
Quy trình rắc rối, phức tạp, chồng chéo là nguyên nhân dẫn đến rủi
ro hệ thống, làm sai lệch kết quả thẩm định
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định
3.1. Nhân tố chủ quan

Sự giám sát quá trình thẩm định
Giám sát quá khắt khe, cứng nhắc hoặc quá dễ dãi đều có thể gây ức
chế cho cán bộ tín dụng hoặc tạo cơ hội cho sự cẩu thả của cán bộ
trong công tác thẩm định

Điều kiện vật chất phục vụ công tác thẩm định

Áp lực thời gian
Áp lực thời gian khiến CB TĐ có thể bỏ qua một số bước hay chỉ
tiêu phân tích trong khi thẩm định

Tiến trình giải ngân vốn
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định
2.1. Nhân tố khách quan

Khách hàng vay vốn (chủ đầu tư)
Hồ sơ dự án gửi lên ngân hàng hết sức sơ sài, bố cục không hợp lí, thiếu
vắng thông tin quan trọng hoặc đánh giá dự án sai lầm

Các quy định của pháp luật
Hiện hệ thống văn bản pháp luật có liên quan của Việt Nam còn rất phân
tán, hàm chứa nhiều văn bản dưới luật, tính ổn định kém (thường xuyên
thay đổi)


Tuổi đời của dự án
Tuổi đời dự án càng dài càng rủi ro.
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định

2.1. Nhân tố khách quan

Môi trường kinh tế
Nền kinh tế còn nhiều vấn đề chưa được giải quyết tận gốc, khiến môi
trường kinh doanh của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng.

Sự phối hợp giữa các ngân hàng
Nếu các ngân hàng có được một kênh chia sẻ thông tin chung hoặc thông
qua Trung tâm thông tin tín dụng khách hàng của Ngân hàng Nhà nước
(CIC) thì hiệu quả thẩm định khách hàng đó sẽ cao hơn.

Cạnh tranh giữa các ngân hàng
Do áp lực cạnh tranh mà chất lượng thẩm định có thể bị ảnh hưởng chỉ để
ngân hàng có thêm khách hàng
CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU
NHÀ Ở BIỆT THỰ HAPPY GARDEN TẠI QUẬN
9, TP.HỒ CHÍ MINH
1. Thẩm
định khách
hàng vay
vốn
1.1. Thẩm định năng lực pháp lý
1.2. Thẩm định tính cách và uy tín
1.3. Thẩm định năng lực tài chính và hoạt động kinh
doanh
2. Thẩm

định dự án
đầu tư
2.1. Tính cần thiết của việc đầu tư dự án
2.2. Đánh giá tiềm năng của Dự án
2.3. Phương thức thực hiện kinh doanh và khai thác
2.4. Thẩm định thị trường
2.5. Thẩm định tài chính dự án đầu tư
2.6. Hiệu quả tài chính của Dự án
2.7. Thẩm định khả năng trả nợ
2.8. Phân tích độ nhạy
CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU
NHÀ Ở BIỆT THỰ HAPPY GARDEN TẠI QUẬN
9, TP.HỒ CHÍ MINH
3. Thẩm định tài sản đảm bảo
4. Thẩm định rủi ro liên quan đến dự án và khả
năng trả nợ của Khách hàng
1. Thẩm định khách hàng vay vốn
1.1. Thẩm định năng lực pháp lý

Tên khách hàng: CÔNG TY CP ĐẦU TƯ & KINH DOANH NHÀ
ABC

Địa chỉ: Toà nhà Centec, 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai, P6Q3,
TPHCM.

Vốn điều lệ: 439.000.000.000 đồng

Giấy CNĐKKD số 4102007824 do Sở Kế hoạch & Đầu tư cấp ngày
20/12/2001


Ngành, nghề kinh doanh: Kinh doanh nhà ở, cho thuê nhà ở; mua
bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở bán hoặc cho
thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở
để chuyển quyền sử dụng đất…

Công ty đang có 07 Công ty con, và các Công ty liên kết.
1. Thẩm định khách hàng vay vốn
1.2. Thẩm định tính cách và uy tín

Thành viên Hội đồng quản trị và Ban điều hành Công ty đều là
những người có trình độ học vấn, trình độ chuyên môn cao và có
nhiều năm kinh nghiệm

Công ty không ngừng phát triển và đầu tư vào các Dự án trên địa
bàn Tp. Hồ Chí Minh. Thế mạnh của Công ty là có quỹ đất được toạ
lạc tại các vị trí đắt địa của Tp. Hồ Chí Minh cộng với kế hoạch đầu
tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng

Công ty là Khách hàng có uy tín, luôn thanh toán nợ gốc và lãi vay
đúng hạn tại Ngân hàng