Phát triển thị trường nhà ở xã hội trong tổng thể quy hoạch – kiến trúc đô thị: Từ pháp luật tới thực tiễn tại Việt Nam

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG T NG THỂ
QUY HOẠCH – KIẾN TRƯC ĐƠ THỊ: TỪ PHÁP LUẬT TỚI THỰC
TIỄN TẠI VIỆT NAM
ThS. Võ Thị Mỹ Hương
Trường Đại học Nguyễn Tất Thành
Tóm tắt
Bài viết đánh giá thực trạng khuôn khổ pháp luật về quy hoạch – kiến trúc
đô thị trong mối quan hệ với phát triển thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam. Kết
quả nghiên cứu cho thấy, các quy định pháp luật về quy hoạch – kiến trúc đô thị
trong phát triển nhà ở xã hội chưa được thực hiện nghiêm túc, làm phát sinh một
số vấn đề cần phải giải quyết để bảo đảm hài hòa giữa phát triển nhà ở xã hội
với quy hoạch – kiến trúc đô thị ở Việt Nam hiện nay.
Từ khóa: Quy hoạch, kiến trúc, đơ thị, nhà ở xã hội, pháp luật.
1. D n nhập
Một trong những vấn đề thu hút được sự quan tâm của xã hội trong giai
đoạn phát triển nhà ở xã hội ở nước ta thời gian qua là chưa quan tâm thích đáng
đến các vấn đề quy hoạch, kiến trúc đã dẫn tới những bất hợp lý trong việc triển
khai các dự án nhà ở xã hội liên quan đến: diện tích nhà ở, quy hoạch nhà ở xã
hội không gắn với cảnh quan, nhất là khu vực đô thị; chưa gắn quy hoạch nhà ở
xã hội với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở xã hội…
Là quốc gia đang phát triển và hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, bên
cạnh việc giải quyết các vấn đề tổng thể cho phát triển và hội nhập về khía cạnh
kinh tế, Việt Nam cịn phải giải quyết các vấn đề xã hội phát sinh. Một trong
những vấn đề cần giải quyết là nhà ở cho người dân. Giải quyết nhu cầu nhà ở
cho người dân là sự cụ thể hóa quyền có chỗ ở theo Hiến pháp 2013. Tuy nhiên,
việc tạo lập nhà ở khơng phải ai cũng có thể thực hiện. Trong Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã xác định Nhà
nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở để giải quyết chỗ ở cho các
nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng khơng đủ khả
năng thanh tốn theo cơ chế thị trường bao gồm: người có cơng với cách
mạng, các hộ nghèo khu vực nơng thơn, người có thu nhập thấp tại khu vực

đô thị; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ;
nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân
dân; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp

459


và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; nhà ở cho sinh viên,
học sinh các trường đại học, cao đ ng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề;
nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật,
người già cơ đơn, người nhiễm chất độc da cam…).
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở1. Phát triển nhà ở xã hội dựa trên cơ chế, chính
sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn
với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của
Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Việc phát triển nhà ở
phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng
xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy nổ bảo đảm kiến
trúc, cảnh quan, vệ sinh, mơi trường, an tồn trong q trình xây dựng và có khả
năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài
nguyên đất đai. Đối với khu vực đơ thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với
quy hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án, phân bố dân
cư, chỉnh trang đô thị. Đối với khu vực nơng thơn, miền núi, biên giới, hải đảo
thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nơng thơn,
chương trình xây dựng nơng thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc,
điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư,
bảo đảm phát triển nông thơn bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự
án, nhà ở nhiều tầng. Trong ngổn ngang các vấn đề xã hội cần giải quyết trong
phát triển quốc gia việc bảo đảm hài hòa giữa quy hoạch - kiến trúc đô thị với
việc phát triển nhà ở xã hội cũng quan trọng khơng kém, vì nếu các dự án nhà ở

xã hội khơng hài hịa hoặc khơng phù hợp với quy hoạch – kiến trúc đô thị sẽ là
nguyên nhân của những “khập khễnh”, lạc lõng các dự án nhà ở xã hội, với tổng
thể của quy hoạch - kiến trúc đô thị.
2. Thực trạng pháp luật quy hoạch - kiến trúc đô thị: Nhiều tầng nấc
quy định và cố gắng thể hiện sự khác biệt trong quy hoạch - kiến trúc đô thị
nhà ở xã hội
2.1. Luật quy hoạch đô thị - đạo luật quy định về hoạt động quy hoạch đô
thị: Nền tảng cho triển khai hoạt động quy hoạch đô thị
Quy hoạch - kiến trúc đô thị là cụm thuật ngữ được quy định trong Luật
Quy hoạch đơ thị 2009, sửa đổi 2015. Theo đó, đơ thị theo pháp luật hiện hành là
1

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

460


khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong
lĩnh vực kinh tế phi nơng nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn
hố hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại
thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn2. Quy hoạch đô thị là
việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đơ thị, hệ thống cơng trình hạ tầng
kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập mơi trường sống thích hợp
cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô
thị3. Kiến trúc đô thị là tổ hợp các vật thể trong đơ thị, bao gồm các cơng trình
kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà sự tồn tại, hình ảnh, kiểu dáng của
chúng chi phối hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị4. Khi quy hoạch
đơ thị phải bảo đảm tính đồng bộ về khơng gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng xã
hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị và không gian ngầm; phát triển hài hịa giữa các khu

vực trong đơ thị, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở, công trình y tế,
giáo dục, văn hóa, thể thao, thương mại, cơng viên, cây xanh, mặt nước và cơng
trình hạ tầng xã hội khác. Tổ chức, cá nhân khi thực hiện các chương trình, kế
hoạch đầu tư xây dựng phát triển đô thị, quy hoạch chuyên ngành trong phạm vi
đô thị, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
trong đô thị, thực hiện quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đơ thị hoặc thực
hiện các hoạt động khác có liên quan đến quy hoạch đô thị phải tuân thủ quy
hoạch đô thị đã được phê duyệt và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đơ thị.
Ngồi các quy định trên Luật quy hoạch đơ thị cịn quy định cụ thể các vấn đề
pháp lý về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch đô thị5; tổ chức thực hiện và quản
lý quy hoạch đô thị theo quy hoạch6…
2.2. Quy hoạch - kiến trúc nhà ở xã hội: quy định lồng ghép trong Luật
Nhà ở 2014
Nhà ở, nhà ở xã hội là thuật ngữ được quy định trong Luật Nhà ở 2014.
Theo đó, nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân7, với nhiều loại khác nhau8. Quy hoạch – kiến

2

Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015.
Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015.
4
Khoản 12 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015.
5
Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015.
6
Xem cụ thể từ Điều 53 đến Điều 73 Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015.
7
Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.
8

Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở có những loại sau đây:
3

461


trúc đô thị nhà ở xã hội liên quan đến lập, phê duyệt, triển khai các dự án nhà ở
xã hội liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật. Luật Nhà ở 2014 đã có những quy
định để bảo đảm phát triển hài hịa nhà ở như: có chính sách cho việc nghiên cứu
và ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp
với từng khu vực, từng vùngmiền36; yêu cầu bảo đảm phù hợp Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong
chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn37;
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây
dựng nhà ở khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn,
quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau
đây gọi chung là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại
học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc
nội trú công lập trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo)38. Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các dự án đầu tư
xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã
hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và cơng khai trên Cổng thơng
tin điện tử39. Ngồi ra, Luật Nhà ở cũng có quy định nguyên tắc kiến trúc nhà ở40.
Theo đó, kiến trúc nhà ở phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, phịng chống thiên
tai, trình độ khoa học, kỹ thuật, truyền thống lịch sử, văn hóa và phù hợp với quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và
có sự khác biệt giữa khu vực đơ thị và khu vực nông thôn41. Bên cạnh các quy

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Khoản 2 Điều 3

Luật Nhà ở 2014).
- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở
hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị
trường (Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy
định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở
2014).
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật (Khoản 6 Điều 3 Luật
Nhà ở 2014).
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ
về nhà ở theo quy định của Luật này (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
36
Khoản 4 Điều 13 Luật Nhà ở 2014.
37
Khoản 2 Điều 14 Luật Nhà ở 2014.
38
Khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014.
39
Khoản 5 Điều 19 Luật Nhà ở 2014.
40
Điều 20 Luật Nhà ở 2014.
41
Cụ thể:

462

định chung, Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định cụ thể về quy hoạch – kiến trúc
đô thị nhà ở xã hội. Ngoài những quy định về quy hoạch – kiến trúc đơ thị nhà ở
nói chung, quy hoạch – kiến trúc đơ thị nhà ở xã hội nói riêng phải tuân thủ các
quy định sau đây:
Thứ nhất, có hai loại dự án nhà ở xã hội là dự án nhà ở xã hội có trong
chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt và dự án nhà ở xã hội
chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt. Trường
hợp dự án nhà ở xã hội chưa chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà
ở được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng
nhân dân cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà
ở9. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quản lý, kiểm sốt về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá th, giá thuê
mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở10.
Thứ hai, để bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở xã hội của các đối tượng được
hưởng chính sách nhà ở xã hội11, pháp luật hiện hành quy định trách nhiệm quy
hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê đối
với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội mà
không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho
thuê thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án
để cho thuê. Chủ đầu tư các dự án này được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà

- Tại khu vực đô thị, kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa cải tạo với xây dựng mới, phải gắn
cơng trình nhà ở riêng lẻ với tổng thể kiến trúc của đô thị, phải tuân thủ thiết kế đô thị và quy chế
quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.
- Tại khu vực nông thôn, kiến trúc nhà ở phải hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, phù hợp với phong
tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân và của các dân tộc tại từng
vùng, miền.
9
Khoản 1 Điều 54 Luật Nhà ở 2014.

10
Khoản 4 Điều 54 Luật Nhà ở 2014.
11
Theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định
tại Điều 51 của Luật Nhà ở được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
- Người có cơng với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có cơng với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình tại khu vực nơng thơn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí
hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngồi khu cơng nghiệp.
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công
nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở 2014.
- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đ ng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội
trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp
luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

463


ở để cho đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà
ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05
năm cho thuê.
Thứ ba, pháp luật nhà ở xã hội quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở
xã hội và đất để xây dựng nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là nhà chung cư hoặc nhà ở
riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo

tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Trường hợp là
nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội12.
Về đất để xây dựng nhà ở xã hội, pháp luật hiện hành địi hỏi khi phê duyệt
quy hoạch đơ thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công
nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy
hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
2.3. Quy hoạch và bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ,
tiện ích cơng cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế: Biện pháp hỗ trợ đầu tư theo Luật Đầu tư 2014
Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp, khu cơng nghệ
cao, khu kinh tế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
lập quy hoạch và bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích
cơng cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế. Đối với các địa phương gặp khó khăn trong bố trí quỹ đất phát
triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích cơng cộng cho người lao động trong khu
cơng nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc điều chỉnh quy
hoạch khu công nghiệp để dành một phần diện tích đất phát triển nhà ở, cơng
trình dịch vụ, tiện ích cơng cộng.
3. Triển khai quy định pháp luật về quy hoạch – kiến trúc đô thị nhà ở
xã hội ở Việt Nam: Thiếu thống nhất và manh mún
3.1. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội: Cuộc cạnh tranh không cân
xứng giữa nhà ở xã hội với nhà ở thương mại trong điều “kiện tấc đất, tấc
vàng” tại đô thị
Mặc dù Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định nguyên tắc xác định quỹ đất để

12

Điều 55 Luật Nhà ở 2014.

464


phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 313; quỹ
đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự
án đầu tư phát triển đô thị14; quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công
nghiệp15, song thực tiễn triển khai nhiều địa phương vẫn loay hoay tìm quỹ đất cho
phát triển nhà ở xã hội, bởi lẽ, thu hút đầu tư nhà ở xã hội chỉ dẫn khi có vốn và đất
sạch16. Có những trường hợp doanh nghiệp bất động sản cố tình qn khơng chấp
hành quy định dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội17. Các chuyên gia cho rằng, hiện
lĩnh vực nhà ở xã hội ở Việt Nam vẫn gặp những thách thức, chưa đáp ứng được
nhu cầu của người dân, nhất là ở các khu vực đơ thị thì phân khúc thị trường nhà ở
cấp cao bị thừa cung và thiếu cung ở phân khúc nhà ở giá rẻ. Hiện nay, Việt Nam
đang có 11,28 triệu m2 nhà ở xã hội tương đương 282.000 căn. Nhu cầu nhà ở xã hội
tại Việt Nam trong giai đoạn từ 2013 – 2015 sẽ phải tăng thêm 2,64 triệu m2, tương
đương với 66.000 căn. Giai đoạn 2016 – 2020 con số này lên tới 84 nghìn căn tương
đương 3,36 triệu m2 và từ nay đến năm 2020 là khoảng 432 nghìn căn tương đương
khoảng 17,28 triệu m2 18.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là có 357 ha và
được chia làm 3 loại: i) Quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý bao gồm 19 dự
án, với tổng diện tích đất là 106,35 ha, quy mơ 28.476 căn hộ, với 2.262.393
m2sàn xây dựng; ii) Quỹ đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng
có 19 dự án, với tổng diện tích đất là 32,55 ha, quy mô 15.212 căn hộ, với
1.312.057 m2 sàn xây dựng; iii) Quỹ đất 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở
xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, khu đơ thị. Qua rà sốt, thành phố có 70
dự án phát triển nhà ở thương mại có quy mơ sử dụng đất từ 10 ha trở lên dành
20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất khoảng

13

Xem cụ thể tại Điều 4 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.
14
Xem cụ thể tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.
15
Xem cụ thể tại Điều 6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.
16
Vietnam Plus, Thu hút đầu tư nhà ở xã hội chỉ dẫn khi có vốn và đất sạch, truy cập ngày
31/12/2016, />17
Ninh Trang, Dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội: Nhiều chủ đầu tư làm ngơ, truy cập ngày
21/11/2016, />18
Giang Trường, Phát triển Nhà ở xã hội ở Việt Nam: “Loay hoay” tìm cơ chế, truy cập ngày
13/03/2014, />
465


218,5 ha, dự kiến đầu tư xây dựng được 162.500 căn hộ nhà ở xã hội. Để đáp
ứng nhu cầu của người dân, trong giai đoạn 2016 – 2020 thành phố sẽ triển khai
xây dựng 39 dự án, với tổng diện tích đất 140,41 ha, quy mơ 44.701 căn hộ, với
3.670.797 m2 sàn xây dựng, trong đó hồn thành khoảng 30.000 căn, tương ứng
với 2.500.000 m2 sàn xây dựng19.
Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, Hà Nội còn một số tồn tại trong việc bố trí
quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội như chưa bố trí quỹ đất và quy hoạch khu vực
riêng để lập các dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở; việc
thống kê, đánh giá hiện trạng mức độ đáp ứng nhu cầu đối với nhà ở dành cho
công nhân, sinh viên, người thu nhập thấp, tái định cư, thương mại chưa chính
xác, cụ thể và đầy đủ trên cơ sở đó u cầu Hà Nội cần bố trí quỹ đất, nguồn vốn

ngân sách địa phương đầy đủ để xây dựng nhà ở xã hội, sinh viên, công nhân và
nhà ở cho hộ nghèo nhằm thực hiện các chỉ tiêu Thủ tướng giao20.
3.2. Diện tích nhà ở xã hội và yêu cầu bảo đảm không gian sống cho các
đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội
Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội quy định loại nhà và tiêu chuẩn nhà ở xã hội quy định
tiêu chuẩn nhà ở như sau21:
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế,
xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn
diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp
với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu
tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa
1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm
quyền ban hành. Đối với trường hợp này, pháp luật cho phép Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng
không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ
trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng
số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án cho phù hợp với tình hình địa phương.

19

Nguyễn Cường, Thành phố Hồ Chí Minh: Rà soát quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, truy cập ngày
02/11/2016, />20
Hiếu Công, Hà Nội cần công khai quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, truy cập ngày 21/09/2017,
/>21
Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở
xã hội.

466

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích
đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không
vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội
liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.
- Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước
phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban
hành. Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì
phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận.
Các quy định về loại và tiêu chuẩn nhà ở xã hội dường như mới chỉ đề cập
đến khía cạnh diện tích mà chưa đề cập hoặc chưa làm rõ các nhu cầu về cơng
trình y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, thương mại, cơng viên, cây xanh, mặt nước
và cơng trình hạ tầng xã hội gồm hệ thống giao thông, cung cấp năng lượng, chiếu
sáng công cộng, cấp nước, thốt nước, xử lý chất thải, thơng tin liên lạc và các
cơng trình hạ tầng kỹ thuật khác; bảo đảm sự kết nối, thống nhất giữa các hệ thống
hạ tầng kỹ thuật trong đô thị và sự liên thơng với các cơng trình hạ tầng kỹ thuật
cấp vùng, quốc gia và quốc tế như Luật quy hoạch đô thị yêu cầu. Đây là lỗ hổng
cần được khắc phục trong quá trình phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam.
3.3. Nhà ở xã hội cho người lao động xung quanh khu công nghiệp:
Chưa cân đối giữa phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao với nhu cầu nhà ở của người lao động
Nhà ở là nhu cầu và mong mỏi lớn nhất của các công nhân tại các khu
công nghiêp hiện nay. Theo khảo sát của cơng đồn các khu cơng nghiệp, khu
chế xuất Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có tám khu công nghiệp đang hoạt
động với hơn 144.000 lao động. Trong số này, gần 70% là lao động nhập cư,
phải thuê nhà ở với số tiền từ 500.000 đồng đến 1,2 triệu đồng/tháng. Nhà ở vẫn

là vấn đề bức xúc của công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất với
khoảng 90% số công nhân phải thuê. Qua điều tra hơn 100 khu công nghiệp ở
Việt Nam, ông Kenichi Hashimoto, Trưởng đoàn nghiên cứu của tổ chức JICA
(Nhật Bản) nhận định, vấn đề nhà ở chính là trở ngại đối với các doanh nghiệp
sản xuất trong khu công nghiệp trong việc giữ chân người lao động có tay nghề

467


cao. Bên cạnh đó, cũng làm giảm sức cạnh tranh của Việt Nam với các quốc gia
cùng khu vực trong vai trò là một thị trường đầu tư trực tiếp nước ngoài và gây
ảnh hưởng tiêu cực tới các vấn đề xã hội 22. Theo Báo cáo của Cơ quan Hợp tác
quốc tế Nhật Bản (JICA) khi thực hiện nghiên cứu, khảo sát hiện trạng về điều
kiện sống cho người lao động xung quanh các khu công nghiệp tại Việt Nam thì
những tồn tại vẫn cịn khá phổ biến ở các mặt: i) Quy hoạch không gian và thiết
kế công trình (chất lượng của mơi trường sống); ii) tổ chức thực hiện dự án xây
dựng nhà ở và khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở xã hội (vấn đề về sự tham
gia của các nhà đầu tư và khuyến khích tham gia đầu tư); iii) khả năng sinh lời
của dự án (vấn đề thực hiện dự án và khai thác cơng trình sau khi hồn thành).
Đây là những tồn tại phổ biến ở những khu cơng nghiệp được hình thành trước
năm 2009 (trước khi có quy định về xây nhà ở cho công nhân). Tuy nhiên, những
tồn tại này vẫn còn khá rõ nét ở thời kỳ sau năm 2009 và cả hiện nay23.
Nguyên nhân của tình trạng trên, chúng tơi cho rằng là chưa có sự gắn kết
giữa quy hoạch phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao với
quy hoạch phát triển nhà ở xã hội cho người lao động. Nhược điểm này cần được
khắc phục khi tiến hành tái cấu trúc lại mạng lưới khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao trong tương lai.
4. Kết luận và kiến nghị chính sách
Nhà ở xã hội khơng chỉ mang trong nó sứ mạng thực hiện chức năng xã hội
của nhà nước mà còn mang nhiều ý nghĩa nhân văn, góp phần dung dưỡng, an

dân bằng chính sách an cư. Giải quyết nhu cầu nhà ở khơng chỉ là hình thành các
khu nhà ở xã hội trong các khu đô thị, khu kinh tế, khu cơng nghiệp… mà cịn
phải bảo đảm sự cân đối, hài hịa với kiến trúc đơ thị. Từ thực trạng phân tích
trên đây, chúng tơi rút ra những kết luận chính yếu sau đây:
Một là, tiến hành tổng rà sốt trong phạm vi tồn quốc tình trạng phát
triển nhà ở xã hội làm cơ sở tổng kết, tìm kiếm mơ hình hay và khắc phục kịp
thời những nhược điểm phát sinh, đồng thời tạo sự đồng thuận xã hội cho việc
phát triển nhà ở xã hội. Các tranh luận về diện tích, chất lượng, tiêu chuẩn nhà

22

An Như, Cơng nhân vẫn chờ... chính sách nhà ở, truy cập ngày 29/06/2017,
/>23
Dẫn theo: Nguyễn Mạnh Hải, Một số giải pháp về phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp,
truy cập ngày 15/09/2016.

468


ở xã hội ở Bình Dương và một số tỉnh thành khác chứng tỏ sự quan tâm của
toàn xã hội đối với loại nhà ở này. Nói cách khác, điều tra hiện trạng, đánh giá
nhu cầu là cơ sở quan trọng nhất cho việc xây dựng quy hoạch – kiến trúc đô
thị nhà ở xã hội phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở quốc gia cũng như của
từng địa phương.
Hai là, tuân thủ quy định dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, đồng
thời, các địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa cho việc triển khai thực
hiện các dự án nhà ở xã hội để giải quyết nhanh chóng nhu cầu nhà ở cho người
dân. Khi người dân an cư, sẽ tiếp hành lập nghiệp, tạo ra của cải vật chất, góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Ngoài ra, cần nhấn mạnh
rằng, quy hoạch đất đai cho phát triển nhà ở cũng cần phải được quan tâm để

tránh bị “bỏ quên” như một số địa phương, trong đó cần cụ thể hóa diện tích xây
dựng nhà ở xã hội trong tổng thể quy hoạch đất đai ở các địa phương.
Ba là, nhà ở xã hội không chỉ là các dự án nhà ở mà còn phải giải quyết các
vấn đề có liên quan đến đời sống dân cư như giao thông, y tế, giáo dục, công
viên… là những nhu cầu thiết yếu gắn liền với nhu cầu định cư. Không giải
quyết đồng thời hai yếu tố này các dự án nhà ở xã hội sẽ không thể thành công
trong thực tiễn.

469


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

470

Asian Development Bank Institute, Housing Policies in Singapore, No.
559, March 2016,
/>Hiếu Công, Hà Nội cần công khai quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, truy
cập ngày 21/09/2017, />Nguyễn Cường, Thành phố Hồ Chí Minh: Rà soát quỹ đất để xây dựng
nhà ở xã hội, truy cập ngày 02/11/2016, />An Như, Cơng nhân vẫn chờ... chính sách nhà ở, truy cập ngày
29/06/2017,
/>Nguyễn Mạnh Hải, Một số giải pháp về phát triển nhà ở cho công nhân khu công
nghiệp,
/>/articleId/1712/Mt-s-gii-php-v-pht-trin-nh--cho-cng-nhn-KCN.aspx, truy
cập ngày 15/09/2016.
International Institute For Environment And Development, Housing
density and housing preference in Bangkok‟s low-income settlements,
Urbanizattion And Emerging Population Issues Working Paper 12,
September, 2013, />Ninh Trang, Dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội: Nhiều chủ đầu tư làm
ngơ, truy cập ngày 21/11/2016, />Giang Trường, Phát triển Nhà ở xã hội ở Việt Nam: “Loay hoay” tìm cơ
chế, truy cập ngày 13/03/2014, />Vietnam Plus, Thu hút đầu tư nhà ở xã hội chỉ dẫn khi có vốn và đất sạch,
truy cập ngày 31/12/2016, />