thảo luận dân sự 2 lần 3

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
KHOA LUẬT HÌNH SỰ

MƠN HỌC: LUẬT DÂN SỰ.


MỤC LỤC:
VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC.........................4
Tóm tắt: Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tồ án nhân dân
cấp cao tại Tp. Hồ Chí Minh...................................................................................... 4
Tóm tắt: Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân
cấp cao tại Đà Nẵng.................................................................................................... 5
Câu 1: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công
chứng, chứng thực?........................................................................................................ 5
Câu 2: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày
BLDS năm 2015 có hiệu lực?........................................................................................ 6
Câu 3: Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục khơng? Vì sao?........................................................................................... 6
Câu 4: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?...............................7
Câu 5: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun
bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức..................................................................................8
Câu 6: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về
thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?...............................9
Câu 7: Trong quyết định số 93, việc tịa án cơng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 10/02/2009 dù chưa được công chứng chứng thực có thuyết phục khơng? Vì
sao?................................................................................................................................. 9
VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC HIỆN

ĐÚNG HỢP ĐỒNG.......................................................................................................10
*Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long................................................................................................................. 10
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do
có vi phạm.................................................................................................................... 11
Câu 2: Theo Tồ án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?.....13
Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh
Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)......................................................................14
Câu 4: Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì
sao?............................................................................................................................... 14
2


Câu 5: Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long............................................................................................................. 15
Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy
bỏ hợp đồng do có vi phạm..........................................................................................16
Câu 7: Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng?
Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ....................................................... 18
VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN........................................ 19
Tóm tắt Quyết định số 17/2015/DS/GĐT ngày 19/5/2015 về vụ kiện đòi tài sản.. 19
Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?.............. 20
Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?............ 20
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
khơng?.......................................................................................................................... 22
Câu 4: Ngày nay, theo Tịa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận sở hữu nhà
trên đất khơng? Hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?..23
Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ

ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?....................24
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có,
nêu Án lệ đó................................................................................................................. 24
Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao. 25
VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU............................................................................. 26
Yêu cầu 1:.....................................................................................................................26
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên............................. 28

3


VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
Tóm tắt: Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tồ án nhân dân cấp
cao tại Tp. Hồ Chí Minh
Ngun đơn: ơng Phan Q và bà Lê Thị Bích Thủy
Bị đơn: ông Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ
Nội dung:
Ơng Q và bà Thủy có ký hợp đồng bằng giấy viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho ông Khâu Văn Sĩ, ông Lê Sĩ Thắng, ông Lê Văn Dư, ông Thắng tự ý chuyển
nhượng đất cho ông Dư; ông Dư xây dựng nhà trái phép bị xử phạt hành chính, ơng Dư,
ơng Thắng, ơng Sĩ khơng đồng ý vì cho rằng việc chuyển nhượng đã hoàn tất. Tại Bản
án dân sự sơ thẩm: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Quý, bà Thủy hủy
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 500m2 đất, thửa 504 đã ký giữa ông Quý, bà
Thuỷ với ông Sĩ ngày 03-02-2002, chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư.
Buộc các ông, bà, trẻ: Dư, Hiệp, Hằng, Huyền, Thắng, Thọ, Thái, Thịnh, Thảo, Sĩ,
Đồng và những người thực tế đang ở trên phần đất 500m2, thửa 504 phải trả lại cho
ông Quý, bà Thủy phần đất này, đồng thời với việc ông Quý, bà Thủy thanh tốn cho
ơng Dư, bà Hiệp số tiền 5.515.885.387 đồng, một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp
luật.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm: Không công nhận việc chuyển quvền sử dụng đất

giữa ông Quý, bà Thủy với các ông Sĩ, Dư, Thắng; giữa ông Dư với các ông Sĩ, Thắng
là có hiệu lực và khơng cơng nhận quyền sử dụng của ông Dư, bà Hiệp. Công nhận
674m2 đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Quý, bà Thủy; buộc các ông/bà, trẻ:
Dư, Hiệp, Sĩ, Đồng, Thắng, Thọ, Hằng, Huyền, Thái, Thịnh và Thảo phải trả lại cho
ông Quý, bà Thủy phần đất này.
Quyết định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị số 115/2020/KN-DS ngày
15/7/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020 của Tịa án nhân
dân Thành phố Hồ Chí Minh và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 507/2019/DS-ST ngày
07/11/2019 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh trong vụ án
“Tranh chấp về quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Phan Quý, bà Lê Thị Bích
Thủy với bị đơn là ơng Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ.
4


Tóm tắt: Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Tồ án nhân dân cấp
cao tại Đà Nẵng.
Nguyên đơn: ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm.
Bị đơn: ơng Đồn Cưu và bà Trần Thị Lắm.
Nội dung: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2002 thể hiện vợ
chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai là Đoàn Tấn Linh thống nhất thỏa thuận chuyển
nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lô B khi được Nhà nước giao đất. Ngày
17/6/2017 ông Cưu, bà Lắm đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 260823
đối với thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24 tại xã Phổ Thạnh, huyện Đức Phổ cho ông
Mến, bà Nhiễm. Tịa án cấp sơ thẩm cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng là đúng buộc
vợ chồng ông Cưu, bà Lắm làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Mến, bà
Nhiễm là khơng thể thi hành án. Tịa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng này là vô
hiệu do vi phạm về nội dung và hình thức của hợp đồng là khơng đúng. Ơng Cưu, bà
Lắm có đơn phản tố yêu cầu Tòa tuyên Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 vì cho rằng thời điểm chuyển nhượng chưa có

đất và hợp đồng khơng được cơng chứng, chứng thực. Do đó, Tịa án cấp sơ thẩm công
nhận hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời bác yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu
cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 là có căn cứ.
Quyết định: Chấp nhận quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS
ngày 19/9/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng. Hủy toàn bộ bản
án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT ngày 01/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh
Quảng Ngãi, về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa
nguyên đơn là ông Võ Sĩ Mến, bà Phùng Thị Nhiễm với bị đơn là ông Đoàn văn Cưu,
bà Trần Thị Lắm.
Câu 1: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa
được cơng chứng, chứng thực?
Trích án: “…Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm
2002 và năm 2009 đều vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể là: người sử dụng
đất chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp; diện tích đất chuyển nhượng cho ơng
Dư, ơng Thắng không đảm bảo điều kiện tách thửa; thủ tục chuyển nhượng bằng
5


giấy viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền. Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời
hiệu u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp này
không bị hạn chế”.
Câu 2: Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129
BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày
BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Trích án: “… bên nhận chuyển nhượng là ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng
đã nhận đất và thanh tốn đủ tiền cho ơng Q và bà Thủy, các bên chưa thực
hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, vi phạm quy định bắt buộc về công
chứng, chứng thực. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy

định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt
buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết
định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải
thực hiện việc cơng chứng, chứng thực”.
Câu 3: Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có
thuyết phục khơng? Vì sao?
Điều 129. Giao dịch dân sự vơ hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu, trừ
trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản
không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết
định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về
công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết
định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải
thực hiện việc công chứng, chứng thực.
6


Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 thuyết phục vì các bên trên thực tế đã hồn
thành hơn 2/3 các nghĩa vụ của hợp đồng giao dịch phù hợp với khoản 2 điều 129 tòa
án sẽ ra quyết định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó. Các việc đã hoàn thành trên thực
tế giao nhận tiền và đất, đât trên “đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên
theo quy định tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không được coi là vô hiệu do vi phạm
điều kiện (a.4) chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp và (a.6) hợp đồng chuyển nhượng
khơng có cơng chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Mặt khác, toàn bộ

674m2 đất đã được các bên thống nhất chuyển nhượng cho ông Dư nên không vi phạm
điều kiện tách thửa theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UB ngày 25/02/2009 của Ủy ban
nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.”
Như vây tịa án đã áp dụng thuyết phục Điều 129, bởi các bên đã hoàn thành hơn 2/3
nghĩa vụ trong giao dịch. trên thực tế đã có hành vi giao nhận tiền, đất của các bên và
sự đất một cách lâu dài của ông dự (đã xây nhà, trồng cây). câu hỏi đặt ra ở đây tại sao
trong thời gian đầu xác lập giao dịch ông bà không khợi kiện, để mãi cho đến ngày
29/6/2017 mới khởi kiện có lẽ vì giá nhà đất tăng cao nên ông bà đã muốn vô hiệu hợp
đồng để tư lợi, tòa giám đốc đã xử trí vụ một cách cơng bằng và đảm lợi ích hợp pháp
của ông Dự.

Câu 4: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được cơng chứng, chứng thực?
Trích án: “…Tại giấy chuyển nhượng đất thổ cư lập ngày 10/8/2009 thể hiện vợ
chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai là Đoàn Tấn Linh thống nhất thỏa thuận chuyển
nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lô B (tự chọn) khi được Nhà nước giao
đất, với giá chuyển nhượng là 90.000.000 đồng, diện tích là 5m x 20m”. “… Giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm
với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực…”

7


Câu 5: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vơ hiệu về hình thức.
Căn cứ tại Điều 132 thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy
định “1. Thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu quy định tại các
Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự,
người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành

vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm
lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự khơng tn thủ
quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà khơng có u cầu tun bố giao dịch
dân sự vơ hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời
hiệu u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”.
- Tuy nhiên đối với trường hợp vô hiệu do không tuân thủ các quy định bắt buộc về
hình thức thì tồ án xem xét và buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao
dịch trong một thời hạn nhất định, thời hạn do Tòa án quy định.
- Khoản 3 điều 150 quy định BLDS 2015 quy định “Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà
chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.”
 Vì vậy, khi hết thời hiệu khởi kiện các chủ thể liên quan sẽ mất quyền khởi kiện
khơng cịn quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân sự vơ hiệu.
 Hệ quả pháp lý của các giao dịch dân sự vơ hiệu góp phần đảm bảo hiệu quả
thực thi của pháp luật, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.

8


Câu 6: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về
thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được cơng chứng, chứng thực?
Trích án: “… Ơng Cưu, bà Lắm có đơn phản tố u cầu Tịa án tun hủy hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 vì cho rằng tại thời điểm chuyển

nhượng chưa có và hợp đồng không được công chứng, chứng thực. Như trên đã phân
tích, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên khơng vi phạm nội dung, về
hình thức của hợp đồng tuy không được công chứng hoặc chứng thực nhưng trong thời
hạn hai năm kể từ ngày giao dịch được xác lập, ông Cưu, bà Lắm không yêu cầu Tịa
án tun bố hợp đồng vơ hiệu nên giao dịch này có hiệu lực theo khoản 2 điều 132
BLDS 2015.”
Câu 7: Trong quyết định số 93, việc tịa án cơng nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 10/02/2009 dù chưa được cơng chứng chứng thực có thuyết phục
khơng? Vì sao?
Tịa án công nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 là thuyết
phục. Vì theo khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 thì khi quá thời hiệu yêu cầu tuyên giao
dân sự vơ hiệu và khơng có u cầu tun hợp đồng vơ hiệu thì đối với hợp đồng vi
phạm về mặt hình thức sẽ khơng bị vơ hiệu và sẽ có hiệu lực. Đối với bản án trên thì
trong 2 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập thì ông Cựu và bà Lắm không có yêu
cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Và giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữ ông Cựu,
bà Lắm với ông Mến, bà Nhiễm đã thực hiện xong nghĩa vụ chuyển nhượng sử dụng
đất với nhau. Cụ thể ông Mến, bà Nhiễm đã thanh tốn 90 triệu cho ơng Cựu, bà
Lắm vào năm 2007 ông Cựu, bà Lắm đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho ông Mến, bà Lắm cho nên theo khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì các bên đã
thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên
hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch dân sự.

9


VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC HIỆN
ĐÚNG HỢP ĐỒNG.
*Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long.
Nguyên đơn :

-

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Đông Phong Cần Thơ (giải thể).

-

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng : Ông Nguyễn Thành Tơ.
Người đại diện theo ủy quyền của ơng Tơ : Ơng Ngơ Hồng Thủy.

Bị đơn :
-

Bà Nguyễn Thị Dệt.

Nhận định của Tòa án: Hợp đồng mua bán xe ngày 26/05/20112 là vô hiệu nên khơng
có căn cứ tun hủy, khơng phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm
giao kết. Buộc phải tun hợp đồng vơ hiệu vì có sai sót về mặt chủ thể, bên cạnh đó,
lỗi dẫn đến vô hiệu của các bên là ngang nhau nên không phát sinh quyền và nghĩa vụ
theo hợp đồng mà các bên đã ký kết. Tịa án khơng chấp nhận u cầu kháng cáo của
nguyên đơn và bị đơn quyết định sửa án sơ thẩm theo các phân tích trên.
Tuyên xử :
-

Đình chỉ việc xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu
cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô biển kiểm soát
64C-008.76, thanh toán số tiền mua xe cịn lại.

-

Vơ hiệu hợp đồng mua bán ơ tơ ngày 26/5/2021 giao kết giữa công ty TNHH

-

MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.
Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn do ông Nguyễn Thành Tơ kế thừa
quyền và nghĩa vụ tham gia tố tụng một phần tiền đóng trước bạ đăng ký xe ơ tơ

-

có biển kiểm sốt nói trên.
Chấp nhận một phần u cầu phản tố của ông Trương Văn Liêm về một phần
tiền mua bảo hiểm xe.

-

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu
các bị đơn chịu phạt gấp đôi tiền cọc.

-

Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Trương Văn Liêm về việc
buộc nguyên đơn chịu phạt một lần tiền cọc cùng số lãi chậm trả.

-

Cùng một số quyết định về án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm và án phí
phúc thẩm khác.
10

Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vơ hiệu và hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm.
Giống nhau :
-

Đều dẫn đến kết quả chung là chấm dứt sự thỏa thuận giữa các bên.

-

Không phát sinh hiệu lực từ thời điểm giao kết.

-

Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, chấm dứt các hợp đồng đang thực
hiện, có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường của bên có lỗi.
Khác nhau :

Nội dung so sánh

Hợp đồng vơ hiệu

Hủy bỏ hợp đồng do có vi
phạm.

Khái niệm

Hợp đồng vô hiệu là hợp

Hủy bỏ hợp đồng là việc

đồng không tuân thủ các

một bên trong hợp đồng

điều kiện có hiệu lực do

đơn phương tuyên bố việc

pháp luật quy định nên
không có giá trị pháp lý,

tiêu hủy hợp đồng mà
khơng cần có sự đồng ý

khơng làm phát sinh quyền

của bên kia, khi có những

và nghĩa vụ của các bên.

điều kiện do các bên thỏa
thuận, hay bên kia vi phạm
nghiêm trọng nghĩa vụ hợp
đồng hoặc do luật quy định

Cơ sở pháp lý

Điều kiện

Điều 122 – điều 131 BLDS

Điều 423 – 428, điều 407,

2015.

điều 408 BLDS 2015.

Khơng có một trong các
Vi phạm hợp đồng là điều
điều kiện được quy định tại kiện hủy bỏ mà các bên đã
Điều 117 BLDS 2015;

thỏa thuận.

Do vi phạm điều cấm của Vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng (Vi
11


luật, trái đạo đức xã hội;

phạm nghiêm trọng là việc
không thực hiện đúng

Do giả tạo;

nghĩa vụ của một bên đến

Do người chưa thành niên,

mức làm cho bên kia không

đạt được mục đích của việc
người mất năng lực hành vi
giao kết hợp đồng – theo
dân sự, người hạn chế năng
khoản 2 điều 423 BLDS
lực hành vi dân sự xác lập,
2015)
thực hiện;
Do nhầm lẫn;
Do bị lừa dối, đe dọa,
cưỡng ép;

Trường hợp khác mà luật
quy định :
(i) Hủy hợp đồng theo quy
định chung của BLDS

Do người xác lập không
nhận thức và làm chủ hành
vi của mình;

năm 2015, gồm: hủy
hợp đồng do chậm thực
hiện nghĩa vụ (Điều

Do không tuân thủ quy

424); hủy hợp đồng do

khơng có khả năng thực

định về hình thức;

hiện (Điều 425); hủy

Do có đối tượng khơng thể
thực hiện được.
(Điều 122, Điều 407, Điều
408 BLDS 2015)

hợp đồng do tài sản bị
hư hỏng, mất mát (Điều
436);
(ii)

Hủy hợp đồng theo

các quy định trong phần
các hợp đồng thông
dụng của BLDS năm
2015: hủy bỏ hợp đồng
trong quy định về hợp
đồng mua bán tài sản
(Điều 436 – 439, Điều
444); hợp đồng trao đổi
tài sản (Điều 445); hợp
đồng thuê tài sản (Điều

12

476), hợp đồng gia công
(Điều 454) ...
(iii)

Hủy bỏ hợp đồng

trong các luật chuyên
ngành: trong quy định
về cứu hộ hàng hải
(Điều 264 Bộ luật Hàng
hải 2014); trong tư vấn
xác định giá đất (Điều
116 Luật Đất đai 2013).
Tính chất

Khơng phát sinh quyền và
nghĩa vụ của các bên ngay

Phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên cho đến khi

từ thời điểm giao kết.

có yếu tố dẫn đến hủy hợp
đồng.

Hậu quả pháp lý

Hợp đồng vơ hiệu khơng

Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì

làm phát sinh, thay đổi,

hợp đồng khơng có hiệu

chấm dứt quyền, nghĩa vụ

lực từ thời điểm giao kết,

dân sự của các bên kể từ
thời điểm hợp đồng được

các bên không phải thực
hiện nghĩa vụ đã thỏa

xác lập. (khoản 1 điều 131

thuận, trừ thỏa thuận về

BLDS 2015)

phạt vi phạm, bồi thường
thiệt hại và thỏa thuận về
giải quyết tranh chấp.
(khoản 1 điều 427 BLDS
2015)

Câu 2: Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị huỷ bỏ?
Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng là bị vô hiệu.
“Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô giao kết ngày 26/5/2012 giữa công ty TNHH MTV
Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.”

13


Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về vơ hiệu hợp đồng mua
bán xe ô tô giữa công ty Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm là hợp lý. Vì:
+ Về chủ thể: hợp đồng ghi bên mua là " Trang trí nội thất Thanh Thảo", người đại
diện. Nguyễn Thị Dệt là khơng đúng vì bà Dệt khơng đại diện cho Trang trí nội thất
Thanh Thảo mà thực chất là Cơng ty TNHFI-SX-TM Thanh Thảo do Trương Hồng
Thành là Giám đốc đại diện.
+ Mặt khác: Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đúng ra giao
dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.
Xét về lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên giao dịch là ngang nhau, do đó các
bên khơng phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký kết cho nên
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có cơ sở.
Do đó việc Tịa án tuyên bố hợp đồng mua bán xe vô hiệu là có cơ sở và hợp lý.

Câu 4: Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì
sao?
Nếu hợp đồng bị vơ hiệu thì khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng. Theo khoản 1
Điều 418 BLDS 2015: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng,
theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm”. Nghĩa là
phạt vi phạm chỉ phát sinh khi có thỏa thuận trong hợp đồng và phải vi phạm. Nếu
không thỏa thuận hoặc thỏa thuận mà không vi phạm thì sẽ khơng làm phát sinh phạt vi

phạm. Trong trường hợp hợp đồng bị vơ hiệu có nghĩa là hợp đồng khơng có hiệu lực,
khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời
điểm giao dịch được xác lập. Vì vậy, sự thỏa thuận về phạt vi phạm cũng khơng có
hiệu lực và khơng có căn cứ để áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khi hợp đồng vô hiệu.

14


Câu 5: Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi
trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tồ án
nhân dân tỉnh Vĩnh Long.
Tịa án đã tun hợp đồng mua bán xe là vô hiệu: “xét về hợp đồng mua bán xe ngày
26/5/2012 nêu trên là vô hiệu theo quy định tại các Điều 122 của Bộ Luật dân sự nên
khơng có căn cứ tun hủy hợp đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng
của cả nguyên đơn và bị đơn vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa
vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm của các bên đã
giao kết trong hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo Điều
131 của bộ luật dân sự vì những lý do sau đây:
+ Về chủ thể: hợp đồng ghi bên mua là Trang trí nội thất Thanh Thảo, người đại diện là
Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt khơng đại diện cho Trang trí nội thất Thanh
Thảo mà thực chất là công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành
làm Giám đốc đại diện.
+ Mặt khác hợp đồng bên mua ghi đại diện là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao
dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật.
Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng của các bên giao dịch là ngang nhau, do đó các bên không
phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký kết cho nên hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận là có cơ sở.”
Tịa án đã giải quyết đúng.
Bởi Tòa án đã nhận thấy sự vi phạm trong điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
theo điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Xét về chủ thể giao kết hợp đồng

nêu trên là khơng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập, Tòa án đã chỉ rõ sai phạm trên và dẫn chiếu Điều 122 và
xử lý hậu quả theo Điều 131 bộ này là hồn tồn đúng. Tịa án đã giải quyết vụ việc
theo tơi là khá hợp lý vì các bên đã sai phạm ngay từ khi giao kết hợp đồng, nếu tòa án
xử lý theo hướng hủy bỏ hợp đồng do một bên vi phạm thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng
đến lợi ích của bên còn lại.

15


Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và
hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Điểm giống nhau:
Đều là hành vi pháp lý của một bên trong hợp đồng làm căn cứ chấm dứt hợp đồng khi
có những điều kiện do pháp luật quy định hoặc các bên có thỏa thuận:
Chấm dứt hợp đồng là chấm dứt nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, tức là bên có quyền
khơng thể u cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ và ngược lại, bên có nghĩa vụ
khơng cịn ràng buộc bởi nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng.
Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ,
nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Đều dẫn tới hậu pháp lý là kết thúc thực hiện hợp đồng.
Do một bên thực hiện.
Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Đây cũng là điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Điểm khác nhau:
Các trường hợp hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt
– Hủy bỏ hợp đồng: Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và khơng phải bồi thường
thiệt hại trong trường hợp sau đây:
+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
+ Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

+ Trường hợp khác do luật quy định.
Như vậy, có 03 trường hợp dẫn đến hủy bỏ hợp đồng cụ thể như sau: Do chậm thực
hiện nghĩa vụ; Do khơng có khả năng làm; Do tài sản bị hư hại, bị hỏng, bị mất.
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng
+ Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng: Khi một bên vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ trong hợp đồng; Do hai bên thỏa thuận; Do pháp luật quy định
Điều kiện áp dụng
16


– Hủy bỏ hợp đồng
+ Một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
+ Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
+ Các trường hợp pháp luật có quy định, như: Chậm thực hiện nghĩa vụ, hợp đồng
khơng có khả năng thực hiện, tài sản bị mất, hư hỏng
Như vậy điều kiện áp dụng để hủy bỏ hợp đồng phải có sự vi phạm hợp đồng.
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng
+ Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận
hoặc pháp luật có quy định. Có nghĩa là, đơn phương chấm dứt hợp đồng có thể dựa
trên sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật mà không cần xuất
phát từ sự vi phạm hợp đồng.
+ Không bắt buộc phải có sự vi phạm hợp đồng bởi hai bên có thể thỏa thuận hoặc do
pháp luật quy định.
Hậu quả pháp lý
– Hủy bỏ hợp đồng
+ Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên khơng phải thực hiện
nghĩa vụ đã thỏa thuận
+ Hồn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi chi phí
Như vậy, Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực
hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận. Có nghĩa là, hợp đồng coi như không tồn tại từ trước. Hợp

đồng sẽ bị tiêu hủy, hủy bỏ hoàn toàn. Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng
+ Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên
không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng có hiệu lực cho đến thời điểm thông
báo chấm dứt. Hợp đồng dừng thực hiện và chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.
+ Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã
thực hiện.
17


Câu 7: Ơng Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên khơng?
Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.
Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng.
Bởi đây là một hợp đồng song phương, ông Minh đã thực hiện đúng nghĩa vụ của mình
là chuyển giao quyền sử dụng đất cho ông Cường, thế nên ông Minh có quyền yêu cầu
ông Cường phải thực hiện nghĩa vụ của mình là giao tiền thế nhưng ông Cường đã
không thực hiện: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông
Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần
nhắc nhở”. Ngồi ra ơng Minh đã vi phạm khoản 1 điều 41 luật kinh doanh bất động
sản “Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.” Theo khoản 1 Điều 423 và Điều 424 Bộ
luật dân sự 2015, ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường
quyền sử dụng một mảnh đất do chậm thực hiện nghĩa vụ.

18


VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN
Tóm tắt Quyết định số 17/2015/DS/GĐT ngày 19/5/2015 về vụ kiện đòi tài sản.
Nguyên đơn: Nguyễn Thị Tuệ

Bị đơn: Nguyễn Văn Bình và Nguyễn Thị Vân
Nội dung:
Bà Tuệ là người Việt Nam định cư ở Nhật Bản. Năm 1992, bà Tuệ nhờ ơng Bình mua
giúp nhà tại Việt Nam. Cuối năm 1992, ơng Bình tìm và mua được nhà đất số 16-B20
với giá 356 chỉ vàng và bà Tuệ đã đưa đủ vàng cho ơng Bình. Do khơng có hộ khẩu tại
Hà Nội nên ơng Bình nhờ bà Vân có hộ khẩu tại Hà Nội cùng đứng tên trong hợp đồng
mua bán. Thời gian bà Tuệ ở Nhật Bản, ơng Bình có nói cho ơng Bình ở để trơng nhà
nên bà Tuệ đã đồng ý. Sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà, bà Tuệ u cầu ơng Bình sang tên nhà đất nhưng ơng Bình khơng trả, do đó bà
Tuệ khởi kiện ơng Bình và bà Vân trả lại căn nhà số 16-B20 cho bà.
Tại Bán án dân sự sơ thẩm: Xác định tài sản nhà đất số 16-B20 là của bà Tuệ, buộc ông
Bình cùng các con cháu hiện đang tạm trú trả lại “tài sản” là toàn bộ nhà đất số 16-B20.
Buộc ông Bình, bà Vân cùng với bà Tuệ đến cơ quan có thẩm quyền để tiến hành các
thủ tục đăng ký về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Bà Tuệ có trách nhiệm
thanh tốn cho ơng Bình phí sửa chữa nhà, giá trị nhà tạm và tiền thuế do ơng Bình trả
hàng năm.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tuệ.
Tại phiên tòa Giám đốc thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định
nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là có
căn cứ. Công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà số 16-B20. Xem xét cơng sức
quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị
trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá
trị còn lại chi đơi cho bà Tuệ và ơng Bình. Vậy nên Quyết định hủy toàn bộ Bản án dân
sự phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ
thẩm lại.

19


Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ

tiền ra mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao?
Việc Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và
nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục. Vì:
- Căn cứ “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có nội dung xác
nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền mua và nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ.
Giấy cam đoan này có chữ ký của ơng Bình và bà Vân.
- “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm 1993 bà
Tuệ mua căn nhà số 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội của
Công ty xây dựng nhà ở dân dụng và đã được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2001; do bà Tuệ
là người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được đứng tên mua nhà tại Việt Nam
nên bà Tuệ có nhờ ơng Bình và bà Vân đứng tên hộ. Giấy này có chữ ký của bà Tuệ;
ơng Bình và bà Vân ký tên dưới mục người đứng tên mua hộ.
- Tại kết luận giám định số 285/C54-P5 ngày 14/9/2011 của Viện khoa học hình sự Bộ
Cơng an có nội dung chữ viết, chữ ký mang danh ơng Bình trên “Giấy cam đoan xác
định tài sản nhà ở” và “Giấy khai nhận tài sản” là chữ viết và chữ ký của ơng Bình.
- Tại Biên bản hịa giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ơng Bình thừa nhận nhà
16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và nhà bà Vân đứng tên cùng mua. Anh Nguyễn Xuân
Hải là con ơng Bình cũng khẳng định nhà 16-B20 do bà Tuệ mua.

Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên khơng? Vì sao?
Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ khơng được đứng tên.
Vì tại thời điểm đó pháp luật Việt Nam chưa có quy định nào về trường hợp của bà Tuệ
mà chỉ có quy định cá nhân là người nước ngoài được sở hữu tài sản nhà đất ở Việt
Nam. Sau đó, pháp luật Việt Nam mới có quy định về trường hợp của bà Tuệ. Nhưng
quy định này có hiệu lực sau khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng nhà
được cấp. Trong trường hợp này, bà Tuệ chỉ muốn mua nhà để từ nước ngồi về thăm
gia đình, không ở dài hạn nên theo Điều 126 Luật nhà ở 2005 và Điều 121 Luật đất đai
2003 chưa được sửa đổi, bổ sung thì bà Tuệ đã khơng thuộc một trong các đối tượng
quy định. Vì vậy, bà Tuệ không được đứng tên nhà đất.

20


Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có cơng
đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được
phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc
hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều
này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu
một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.

Điều 121. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
b) Người có cơng đóng góp với đất nước;
c) Những nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên
tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
b) Bán nhà ở gắn liền với đất ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này;

21


c) Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam;
d) Để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này theo
quy định của pháp luật về dân sự; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định
cư ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này hoặc cá nhân
nước ngồi thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
đ) Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư,
tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này.

Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam.
Bà Tuệ được Tổng lãnh sự quán nước CHXHCN Việt Nam tại Nhật Bản cấp “Giấy
chứng nhận” ngày 12/6/2009, chứng minh bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam. Ngày
18/6/2009 bà cịn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt Nam nhiều
lần đến ngày 18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày.
Vậy, bà Tuệ là Việt kiều định cư ở nước ngồi nhưng có quốc tịch Việt Nam, có thể
thỏa mãn điều kiện về quốc tịch về luật định để sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ
sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai.
Điều 1. Điều 126 của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung như sau:
“Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có

thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có

22


quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt
Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp
luật về đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hố,
người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm
việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là cơng dân Việt Nam sinh sống ở trong
nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều
này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép
cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc
một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh
sống tại Việt Nam.”

Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận sở hữu
nhà trên đất không? Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ
chưa?
Ngày nay, theo Tịa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận sở hữu nhà trên đất.
“Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam.
Ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh
Việt Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90
ngày. Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc
hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà
Tuệ có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.

Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ là Quyết định giám đốc
thẩm số 27/2010 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao về vụ án tranh chấp đòi lại
tài sản tại tỉnh Sóc Trăng giữa bà Nguyễn Thị Thảnh và ông Nguyễn Văn Tám. Vào
tháng 4/2016 đã được Tịa án nhân dân Tối cao thơng qua làm án lệ số 02/2016.

23


Câu 5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá
trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được chia đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.
“… cơng nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16-B20 và xem xét đến công sức
quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá
thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra,
phần giá trị cịn lại chi đơi cho bà Tuệ và ơng Bình.”

Câu 6: Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu
có, nêu Án lệ đó.
Hướng giải quyết trên của Tịa án nhân dân tối cao đã có Án lệ là Án lệ số 02/2016.
Khái quát nội dung án lệ:
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tịa án phải xem
xét và tính cơng sức bảo quản, giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất
cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác cơng sức của
người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có cơng sức
ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

Nội dung án lệ:
“Tuy bà Thảnh (người Việt Nam định cư ở nước ngoài) là người bỏ 21,99 chỉ vàng
để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ
chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ơng Tám quản
lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ơng
Tám có cơng sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải
xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh)
là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông
Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và
24


đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp khơng xác định được chính xác
cơng sức của ơng Tám thì phải xác định bà Thảnh, ơng Tám có cơng sức ngang
nhau để chia)”.

Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.
Trả lời: Theo em, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là hoàn toàn đúng đắn,
theo điều 1 luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc Hội về sửa đổi, bổ sung
điều 126 luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai.

25