TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN đề tài THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI địa CHỈ, PHƯỜNG HIỆP THÀNH, QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài:
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA CHỈ, PHƯỜNG HIỆP THÀNH,
QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

1


2


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TIỂU LUẬN MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
DANH SÁCH THÀNH VIÊN
STT

HỌ VÀ TÊN

MSSV

NỘI DUNG PHỤ TRÁCH

Mức độ hồn thành

1

Nguyễn Tri Tân
(nhóm trưởng)

1921004643

Phần I, II, IV, VII, Phục lục
5 và 6, tổng hợp bài

100%

2

Huỳnh Ngọc Thành

1921004653

Phần V, VII, IX, phục lục 4

100%

3

Phạm Thị Lan Anh

1921004296

Phần 3.1, VI, VII, phục lục
1 và 5

100%

4

Trần Yến Nhi

1921004559

Phần 3.2, VII, VIII, phục lục
2

100%

5

Trần Thảo Vy

1921004813 Phần 3.2, VII, X, phục lục 3

100%

3


4

MỤC LỤC
1.

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................................................7

2.

DANH MỤC HÌNH ẢNH...........................................................................................................8

3.

DANH MỤC BẢNG BIỂU.........................................................................................................8

4.

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ................................................................................9

I.

Thông tin về đơn vị thẩm định giá.............................................................................................9

II.

Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá..............................................................................9
2.1. Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản...........................................................................................9
2.2. Thông tin về tài sản:....................................................................................................................................9
2.3. Căn cứ pháp lý thẩm định giá......................................................................................................................9

III.
Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại)

tài sản thẩm định giá.........................................................................................................................10
3.1. Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu.............................................10
3.1.1
Lịch sử hình thành..........................................................................................................................10
3.1.2
Vị trí địa lí......................................................................................................................................11
3.1.3
Kinh tế, văn hố – xã hội...............................................................................................................12
3.1.4
Giao thơng......................................................................................................................................13
3.1.5
Quy hoạch quan trọng trong phường Hiệp Thành quận 12...........................................................14
3.1.5.1 Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030....................................................14
3.1.5.2 Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng:........................................................................16
3.1.5.3 Quy hoạch khu dân cư.................................................................................................................18
3.2. Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc........................19

IV.

Thông tin về tài sản thẩm định giá......................................................................................21

4.1. Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá.............................................................................................21
4.2. Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá..............................................................................21
4.2.1. Quyền sử dụng đất........................................................................................................................22
4.2.2. Công trình xây dựng trên đất........................................................................................................22

V.

Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá....................................................................................22

VI.

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt.........................................................................................23

VII.

Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá....................................................................24

7.1. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ nhất)..........................................................................24
7.2. Xây dựng hệ số tương quan:......................................................................................................................25
7.3 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.................................................................................................26
7.3.1 Xác định đơn giá xây dựng mới......................................................................................................26
7.3.2 Thông tin giao dịch thị trường và các yếu tố so sánh.....................................................................30
7.3.3 Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá................32
7.3.4 Bảng điều chỉnh..............................................................................................................................32
7.3.5 Thống nhất mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định giá:.................................................................34

VIII.

Kết quả thẩm định giá..........................................................................................................34

5


IX.

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá................................................................35

X.

Những điều kiện loại trừ và hạn chế........................................................................................35

5.

PHỤ LỤC..................................................................................................................................36

6


STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

1. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ

BTC
Bộ Tài chính
BTCT
Bê tơng cốt thép
CP
Chính phủ
CTXD
Cơng trình xây dựng
HCM
Hồ Chí Minh
m
Mét
2
m
Mét vng
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TĐGVN02
Thẩm định giá Việt Nam
TP
Thành phố
TSSS
Tài sản so sánh
TSTĐG
Tài sản thẩm định giá
TT

Thông tư
UBND
Ủy Ban Nhân Dân

7


2. DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1. Sơ đồ vị trí phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM..................................................10
Hình 2. Bản đồ hành chính quận 12, TP.HCM........................................................................10
Hình 3. Bản đồ quy hoạch phát triển không gian quận 12.......................................................15
Hình 4. Tổng quát tài sản thẩm định giá..................................................................................35
Hình 5. Đường trước nhà tài sản thẩm định giá.......................................................................35
Hình 6. Sơ đồ tài sản thẩm định và các tài sản so sánh............................................................36

3. DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 7. 1 Bảng hệ số điều chỉnh mẫu......................................................................................24
Bảng 7. 2 Bảng tính hệ số tương quan.....................................................................................25
Bảng 7. 3 Bảng tỷ lệ tương quan..............................................................................................25
Bảng 7. 4 Bảng đơn giá xây dựng mới....................................................................................26
Bảng 7. 5 Thông tin các tài sản đang giao dịch trên thị trường và các yếu tố so sánh............30
Bảng 7. 6 Bảng điều chỉnh.......................................................................................................32
Bảng 7. 7 Kết quả thẩm định giá của bất động sản tại phường Hiệp Thành, Quận 12............33

8


CƠNG TY
THẨM ĐỊNH GIÁ ABC
Số: 04/2021/BC

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 11 năm 2021
4. BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
I.

Thông tin về đơn vị thẩm định giá
–
–
–
–
–

Tên Công ty: Công ty thẩm định giá ABC
Địa chỉ: Trường Đại học Tài chính – Marketing
Số điện thoại:0987.XXX.XXX
Fax:
Website:…………………..Email:…………………………….
Người đại diện: Nhóm 4
Chức vụ:Thẩm định viên

II.
Thơng tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
2.1. Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
– Tên khách hàng: Trịnh Thanh Tuấn
– Địa chỉ: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
– Số CMND/CCCD: 024086472
2.2. Thông tin về tài sản:

– Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
– Vị trí tọa lạc: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12,
TP.HCM
– Thời điểm thẩm định giá: 9/2021
– Mục đích: Mua bán
– Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí
– Cơ sở thẩm định giá: cơ sở thị trường
2.3. Căn cứ pháp lý thẩm định giá
– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0316031572 ngày 21/11/2019 do Sở
kế hoạch đầu tư cấp;
– Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, mã số
361/TĐG ngày 10/01/2020 do Bộ Tài chính cấp;
– Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp;
– Chứng chỉ định giá bất động sản do Sở Xây dựng cấp.

9


III.

Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch
của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
3.1. Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu
3.1.1 Lịch sử hình thành
Quận 12 được cơng bố thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 theo Nghị định số
03/CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ về việc thành lập Quận Thủ Đức, Quận 2,
Quận 7, Quận 9, Quận 12 và các Phường thuộc các Quận mới thành phố Hồ Chí Minh
trên cơ sở tồn bộ diện tích các xã Thạnh Lộc, An Phú Đông, Tân Thới Hiệp, Đông
Hưng Thuận, Tân Thới Nhất, một phần xã Tân Chánh Hiệp; một phần xã Trung Mỹ

Tây thuộc huyện Hóc Mơn trước đây. Tổng diện tích đất tự nhiên 5.274,89 ha, dân số
hiện nay trên 622.500 người, trong đó nhân khẩu thường trú 288.603 người, tạm trú
trên 333.900 người (theo kết quả Tổng điều tra dân số năm 2019).
Nguồn: (UBND Quận 12 TP.HCM)
Quận 12 là một quận nội thành thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, là quận cửa ngõ
phía Bắc của khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh. Quận 12 có nhiều địa điểm
tham quan như: căn cứ Vườn Cau ở Thạnh Lộc, chùa Thiên Vân, chùa Quảng Đức,
làng cá sấu, các vườn mai, vườn kiểng,… và cũng là địa điểm đặt trung tâm công nghệ
thông tin lớn nhất nước là công viên phần mềm Quang Trung.
Phường Hiệp Thành được thành lập vào ngày 6 tháng 1 năm 1997 trên cơ sở
255 ha diện tích tự nhiên và 5.121 nhân khẩu của xã Tân Thới Hiệp; 276 ha diện tích
tự nhiên và 4.116 nhân khẩu của xã Tân Chánh Hiệp thuộc huyện Hóc Mơn. Sau
khi thành lập, phường có 531 ha diện tích tự nhiên và 9.237 người. Theo số liệu thống
kê mới nhất tại UBND quận 12 năm 2021 diện tích của phường Hiệp Thành là 542,36
ha.

10


Hình 1 Sơ đồ vị trí phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
(Nguồn: Tác giả thực hiện)
3.1.2 Vị trí địa lí

Hình 2 Bản đồ hành chính quận 12, TP.HCM

(Nguồn: UBND quận 12,Tp.HCM)
11


Quận 12 có vị trí địa lý thuận lợi với những tuyến đường huyết mạch, là cửa

ngõ vào Thành phố, kết nối các vùng phụ cận, các địa phương khác với trung tâm
Thành phố. Quận 12 nằm về phía tây bắc Thành phố Hồ Chí Minh, nằm dọc theo
Quốc lộ 1A, quận là ngõ giao thông khá quan trọng của thành phố nối liền với các tỉnh
miền Đông Nam Bộ. Quận 12 cịn có sơng Sài Gịn bao bọc phía đông, là đường giao
thông thủy quan trọng. Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua.
Quận 12 nằm phía bắc Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí địa lý như sau: Phía
Bắc giáp huyện Hóc Mơn; phía Đơng giáp tỉnh Bình Dương, Quận Thủ Đức; phía
Nam giáp quận Tân Bình, Gị Vấp, Bình Thạnh; phía Tây giáp huyện Bình Tân; xã Bà
Điểm. Có 11 phường trực thuộc là: Thạnh Xuân: diện tích 968,58 ha, Hiệp Thành:
diện tích 542,36 ha, Thới An: diện tích 518,45 ha, Thạnh Lộc: diện tích 583,29 ha,
Tân Chánh Hiệp: diện tích 421,37 ha, Tân Thới Hiệp: diện tích 261,97 ha, An Phú
Đơng: diện tích 881,96 ha, Trung Mỹ Tây: diện tích 270,63 ha, Tân Thới Nhất: diện
tích 389,97 ha, Đơng Hưng Thuận: diện tích 255,20 ha, Tân Hưng Thuận: diện tích
181,08 ha, được tách ra từ phường Đông Hưng Thuận (bao gồm khu phố 6, khu phố 7
và một phần khu phố 4, khu phố 5) theo nghị định 143/2006/ NĐ-CP ngày 23/11/2006
của Chính phủ.
3.1.3 Kinh tế, văn hố – xã hội
Được Thành phố chọn thí điểm xây dựng đơ thị thơng minh, và cùng với những
kết quả đạt được trong những năm qua, Quận 12 có nhiều điều kiện thuận lợi và cơ
hội để phát triển kinh tế - xã hội, đẩy nhanh q trình đơ thị hóa, hướng tới cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa. Hiện nay trên địa bàn quận 12 đã và đang hình thành một số
khu đơ thị mới như khu đô thị An Phú Đông Riverside, khu đô thị Senturia Vườn Lài,
khu đô thị Thới An City, khu đô thị Phú Long Riverside,khu nhà phố cao cấp Golden
City Hà Huy Giáp, khu đô thị Hiệp Thành City... Dù hạ tầng giao thơng chưa hồn
thiện nhưng giá bất động sản quận 12 đã tăng rõ nét trong những năm qua. Các
chuyên gia bất động sản đánh giá, khi hạ tầng giao thơng hồn thiện và đi vào sử dụng

12

thì bất động sản nơi đây chắc chắn sẽ thiết lập mặt bằng giá mới và tăng với biên độ
lớn.
Tuy là quận nội thành nhưng Quận 12 lại bán nông bán thị, kinh tế có cả nơng
nghiệp, cả cơng nghiệp, tiểu thủ công, dịch vụ và thương mại,… Ở phường Hiệp
Thành, kinh tế chủ yếu là thủ công nghiệp, buôn bán nhỏ, dịch vụ và thương mại. Đây
là nơi giao thoa của kết cấu kinh tế độc đáo và hình thành từ sự kết hợp những tầng
lớp dân cư hội tụ về đây. Bất động sản tại quận 12 có nhiều cơ sở để gia tăng giá trị
khi các công trình giao thơng lớn được triển khai, mở rộng. Có thể kể đến như tuyến
Quốc lộ 1A được mở rộng và đồng bộ với các tuyến đường nhánh đi vào các quận
như: Tân Bình, Tân Phú, Gị Vấp... giúp rút ngắn thời gian di chuyển. Các tuyến Quốc
lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp nối với Củ Chi, Bình Dương, Tây
Ninh là những tuyến đường xương sống trong việc đưa khu vực này phát triển.
3.1.4 Giao thơng
Quận 12 có hệ thống đường bộ với Quốc lộ 22 (nay là đường Trường Chinh),
xa lộ vành đai ngoài (nay là Quốc lộ 1A), các Tỉnh lộ 9, 12, 14, 15, 16, hệ thống các
hương lộ này khá dày, Quận 12 có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã
hội. Đường Trường Chinh, đại lộ nối từ quận Tân Bình, xuyên qua quận 12 đến tận
cửa ngõ Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh đã được mở rộng đến 10 làn xe. Rất
nhiều trung tâm mua sắm sầm uất, các khu cao ốc, căn hộ cao cấp cũng nhanh chóng
hình thành dọc theo đại lộ này làm cho các khu dân cư của quận 12 nhanh chóng hình
thành và rộng mở. Nhiều trường đại học mở thêm cơ sở đào tạo, nhiều công ty mở
thêm chi nhánh, kho bãi, trạm trung chuyển,... tại khu vực này làm cho bộ mặt của
quận 12 nhanh chóng thay đổi sau 15 năm thành lập quận.
Quận 12 cịn có sơng Sài Gịn bao bọc phía đơng, là đường giao thông thủy
quan trọng. Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua. với những thuận lợi đó
Quận 12 lợi để bố trí các khu dân cư, khu công nghiệp, thương mại – dịch vụ – du lịch
để đẩy nhanh q trình đơ thị hóa, phát triển kinh tế – xã hội, hướng tới cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa.

13

3.1.5 Quy hoạch quan trọng trong phường Hiệp Thành quận 12
3.1.5.1 Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030

Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030 bao gồm toàn bộ
địa giới hành chính quận 12, gồm 11 phường, có diện tích 52,74 km², nằm về phía Tây
Bắc thành phố Hồ Chí Minh, các mặt giáp giới như sau: Phía đơng giáp thành phố
Thuận An, tỉnh Bình Dương và thành phố Thủ Đức với ranh giới là sơng Sài Gịn,
Phía tây giáp quận Bình Tân. Phía nam giáp các quận Gị Vấp, Tân Bình và Tân Phú
với ranh giới là sơng Vàm Thuật – Bến Cát – Trường Đai – kênh Tham Lương . Phía
bắc và tây bắc giáp huyện Hóc Mơn.
Quận 12 có 11 phường: An Phú Đơng, Đơng Hưng Thuận, Hiệp Thành, Tân
Chánh Hiệp, Tân Hưng Thuận, Tân Thới Hiệp, Tân Thới Nhất, Thạnh Lộc, Thạnh
Xuân, Thới An, Trung Mỹ Tây.
Tính chất chức năng quy hoạch:
Cơ cấu kinh tế của quận 12 giai đoạn đầu chuyển dịch theo hướng công nghiệp
– dịch vụ – nông nghiệp. Giai đoạn sau theo hướng dịch vụ – cơng nghiệp – du lịch.
Tính chất, chức năng là khu đô thị phát triển mới của thành phố bao gồm các
khu chức năng như sau: Khu dân cư đô thị, Khu dịch vụ thương mại, Khu công nghiệp
– tiểu thủ công nghiệp, Khu công viên văn hóa, vui chơi giải trí, kết hợp du lịch sơng
nước, vườn cây ăn trái và di tích lịch sử, Đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật đô
thị.

14


Hình 3 Bản đồ quy hoạch phát triển không gian quận 12
3.1.5.2 Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng:
Các khu, cụm công nghiệp:

Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp điều chỉnh giảm quy mơ cịn khoảng 28 ha.
Cụm công nghiệp Hiệp Thành quy mô khoảng 50 ha, Cụm công nghiệp Tân Thới
Nhất quy mô khoảng 23,55 ha. Các xí nghiệp cơng nghiệp hiện nay tại khu vực
phường Tân Thới Nhất, phường Đông Hưng Thuận, phường An Phú Đông, dự kiến
chuyển đổi thành khu hỗn hợp. Tổng diện tích đất công nghiệp (kể cả kho) khoảng
114,5 ha, chiếm tỷ lệ 2,2% tổng diện tích đất.
Hệ thống trung tâm và cơng trình cơng cộng:
Đảm bảo các loại hình phục vụ thiết yếu, quy mơ phục vụ và bố trí thuận tiện,
đảm bảo bán kính phục vụ. Giữ lại các cơng trình cơng cộng hiện có, cải tạo kết hợp
với xây dựng mới.
Khu trung tâm thương mại – dịch vụ cấp thành phố, điều chỉnh bố trí sang khu
đơ thị Tây Bắc thành phố. Công viên phần mềm Quang Trung quy mô 43,45 ha. Các
trường đào tạo, dạy nghề quy mô khoảng 14,7 ha.
Trung tâm thương mại:
15


Hội chợ Quang Trung điều chỉnh bố trí dọc trục đường Lê Thị Riêng quy mô
34,6 ha. Dọc trục Quốc lộ 1A từ đường Vườn Lài đến đường Hà Huy Giáp quy mô
15,6 ha. Khu hỗn hợp, chức năng ở cao tầng kết hợp cơng trình cơng cộng, thương
mại, xây dựng cao tầng, bố trí tại khu vực phường Trung Mỹ Tây và phường Tân Thới
Nhất, phường Đông Hưng Thuận, phường An Phú Đơng với tổng diện tích 344,92 ha.
Trung tâm hành chánh quận: bố trí tại khu vực đường Lê Thị Riêng và Quốc lộ 1A.
Mạng lưới y tế:
Mở rộng mặt bằng, hiện đại hóa các trạm y tế quy mơ mỗi trạm ≥ 500m2, xây
dựng một số phịng khám khu vực quy mơ 3.000 m2/phịng khám, xây dựng khu y tế:
phường Thới An quy mô 6,5 ha.
Mạng lưới giáo dục:
Tiến hành duy tu, bảo dưỡng và nâng cấp các cơng trình giáo dục hiện hữu.
Xây dựng một số trường đảm bảo bán kính phục vụ. Khuyến khích xã hội hóa trong

lĩnh vực hình thành các cơ sở giáo dục. Dự kiến mạng lưới giáo dục: Căn cứ quy
hoạch mạng lưới giáo dục và đào tạo trên địa bàn quận 12 của Ủy ban nhân dân quận
12.
Mạng lưới thể dục thể thao:
Phát triển mạng lưới thể dục thể thao liên phường. Sân thể thao cơ bản, sân vận
động và trung tâm thể dục thể thao cấp quận theo tiêu chuẩn quốc gia. Dự kiến đất thể
dục thể thao khoảng 100 ha. Mạng lưới văn hóa thơng tin: gồm trung tâm văn hóa, thư
viện, bảo tàng, khu triển lãm rạp chiếu phim… quy mơ 10 -18 ha. Cơng trình cơng
cộng cấp phường: bố trí phân tán theo 5 khu vực, đảm bảo bán kính phục vụ.
3.1.5.3 Quy hoạch khu dân cư 
Quận 12 chia thành 5 khu vực, trong đó: khu 1, 2, 3 là khu có mật độ xây dựng
cao và nhà cao tầng ưu tiên bố trí xây dựng ở các khu dân cư này. Khu dân cư 4 và 5
là vùng đất trũng, sơng rạch nhiều, đất có giá trị phát triển kinh tế vườn, là khu dân cư
nhà vườn sinh thái, mật độ xây dựng thấp, kết hợp với cảnh quan dọc sơng Sài Gịn
phát triển du lịch.

16


Khu 1: Vị trí nằm ở phía Tây Nam của quận bao gồm phường Tân Thới Nhất
và phường Đông Hưng Thuận và một phần phường Tân Thới Hiệp; diện tích đất tự
nhiên 886,45ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 120.000 người.
Khu ở hiện hữu: Chỉnh trang nâng cấp hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tầng
cao > 2 tầng, mật độ xây dựng 40 – 50 %. Khu ở mới: Xây dựng hạ tầng xã hội, hạ
tầng kỹ thuật trước khi xây dựng nhà ở, tầng cao 2-5 tầng, mật độ xây dựng ≤ 40 %.
Khu 2: Vị trí nằm ở phía Tây Bắc của quận bao gồm phường Trung Mỹ Tây và
phường Tân Chánh Hiệp; diện tích đất tự nhiên 692,01 ha, quy mô dân số dự kiến
khoảng 95.000 người.
Đây là khu vực dân cư có tốc độ đơ thị hóa cao do Cơng viên phần mềm Quang
Trung, khu Nông nghiệp kỹ thuật cao (trại rau Đồng Tiến) đang hình thành. Khu này

được chỉnh trang, nâng cấp thơng qua việc xác định thêm các tuyến đường nội bộ, hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, đồng thời sắp xếp lại để tạo thêm quy đã xây dựng công cộng,
cải thiện môi trường sống cho khu vực. Khu ở hiện hữu: Chỉnh trang xây dựng xen cài
giữa dân cư hiện hữu và dân cư xây mới, tầng cao > 2 tầng, mật độ xây dựng 40-50 %.
Khu ở mới: xây dựng khu chung cư cao tầng, tái định cư phục vụ các khu công
nghiệp, tầng cao > 2 tầng, mật độ xây dựng ≤ 40 %.
Khu 3: Vị trí gồm các phường Hiệp Thành và một phần phường Thới An,
phường Tân Thới Hiệp; diện tích đất tự nhiên 1.199,15 ha, quy mơ dân số dự kiến
khoảng 150.000 người. Khu ở hiện hữu sẽ cải tạo chỉnh trang, phát triển khu ở mới
theo hướng xây dựng khu chung cư cao tầng phục vụ tái định cư, khu ở cho đối tượng
khu nhập thấp
Khu ở hiện hữu: Chỉnh trang xây dựng xen cài giữa dân cư hiện hữu và dân cư
xây mới, tầng cao > 2 tầng, mật độ xây dựng 40 – 50%. Khu ở mới: xây dựng khu
chung cư cao tầng, tái định cư phục vụ các khu công nghiệp, tầng cao > 2 tầng, mật độ
xây dựng ≤ 40%.
Khu 4: Vị trí nằm ở phía Đơng Bắc của quận giới hạn bởi đường Quốc lộ 1A,
gồm một phần phường Thạnh Xuân, phường Thạnh Lộc và phường An Phú Đơng;
diện tích đất tự nhiên 1.679 ha, số dân dự kiến khoảng 55.000 người.
17


Khu dân cư mật độ thấp, vùng đất trũng, sông rạch nhiều, đất có giá trị phát triển kinh
tế vườn Xây dựng khu dân cư sinh thái kết hợp phát triển du lịch, mật độ xây dựng
thấp < 25%.
Khu 5: Phía Nam đường Quốc lộ 1A, bao gồm một phần phường Thạnh Xuân,
Thạnh Lộc, phường An Phú Đông và phường Thới An; diện tích đất tự nhiên 818,3
ha, quy mơ dân số dự kiến khoảng 30.000 người.
Khu dân cư mật độ thấp, vùng đất trũng, sơng rạch nhiều, đất có giá trị phát triển kinh
tế vườn. Xây dựng khu dân cư kết hợp phát triển du lịch, mật độ xây dựng thấp <
25%.

(Theo công ty cổ phần Nhà đất mới )
3.2. Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm
định tọa lạc
Theo cafef.vn, Quận 12 được đánh giá là khu vực đang có quỹ đất lớn với diện
tích đất tự nhiên hơn 5.200 ha cùng nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai khi đây là
một trong ba khu vực được chú trọng đầu tư theo đề án Quy hoạch phát triển của
TP.HCM.
Diện mạo thị trường nhà đất quận 12 khởi sắc, phát triển nhờ vào các dự án mở
rộng hạ tầng giao thơng quan trọng đã và đang hồn thiện. Chẳng hạn, tuyến Quốc lộ
1A được mở rộng và đồng bộ với các tuyến đường nhánh, giao cắt từ các quận trung
tâm trở ra như Tân Bình, Gị Vấp, Tân Phú; nút giao thông ngã tư An Sương; cầu sắt
thay thế phà An Phú Đơng, kết nối quận 12 và Gị Vấp đã khánh thành… giúp cho
việc lưu thông, đi lại thuận tiện, rút ngắn thời gian di chuyển. Các tuyến đường Quốc
lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp nối với Củ Chi, Bình Dương, Tây
Ninh đã được đầu tư mở rộng, hình thành các trung tâm thương mại quy mô, khu cao
ốc, căn hộ. Đặc biệt, khu đô thị Tây Bắc Củ Chi và tuyến cao tốc Mộc Bài - TP.HCM
khi đưa vào vận hành sẽ giúp bất động sản quận 12 thêm giá trị.
Đặc biệt là tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Khu đô thị Hiệp Phước) và tuyến
Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đang gấp rút giải phóng mặt bằng, dự kiến sẽ
được khởi công vào năm nay. Hai tuyến Metro này sau khi hoàn thiện sẽ nâng tầm bất

18


động sản quận 12. Theo nhiều nghiên cứu trên thế giới, giá nhà đất gần các tuyến
Metro đi qua có khả năng tăng giá tốt hơn các vị trí khác, ít nhất là từ 10-20%
Nguồn:[ CITATION Ánh21 \l 1033 ]
Các tuyến đường quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế cũng như thị trường
bất động sản Quận 12 có thể kể đến như:
Tuyến quốc lộ 1A được mở rộng và đồng bộ với các tuyến đường nhánh đi vào

các quận như: Tân Bình, Tân Phú, Gị Vấp... giúp rút ngắn thời gian di chuyển. Điều
cần thiết nhất trong thời gian tới đó là việc nâng cấp, cải tạo chất lượng các tuyến
đường này.
Các tuyến quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng, Hà Huy Giáp nối với Củ
Chi, Bình Dương, Tây Ninh là những tuyến đường xương sống trong việc đưa khu
vực này phát triển.
Tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đi qua quận 12 dự kiến được
khởi công vào năm 2021 và tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Nguyễn Văn Linh).
Trong tương lai sau khi hai tuyến Metro được hoàn thành sẽ nâng tầm Quận 12 lên
một tầm cao mới.
Dự án cầu An Phú Đông nối Quận 12 - Gò Vấp, dự án cầu Vàm Thuật nối quận
12 - Bình Thạnh cũng sẽ được triển khai trong tương lai.
Dự án mở rộng đường Trường Chinh, một trong những tuyến đường quan trọng
trong việc lưu thông từ các quận trung tâm TP.HCM tới quận 12.
Hầm chui An Sương đang được xây dựng và sẽ hoàn thành trong thời gian tới.
Trên địa bàn phường Hiệp Thành hiện nay có nhiều tuyến đường lớn đã được
mở, trong đó phải kể đến các tuyến huyết mạch là: Lê Văn Khương, Nguyễn Ánh
Thủ. Các trục đường này giúp người dân di chuyển thuận lợi vào trung tâm quận 1,
cũng như lên các địa phương phía bắc (quận Thủ Đức; TP Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai...)
hoặc phía đơng (quận 9; thị trấn Long Thành, Đồng Nai…). Bên cạnh đó, đường Lê
Văn Khương cũng là một trục đường quan trọng trên địa bàn phường Hiệp Thành khi
di chuyển vào trung tâm thành phố. Tình hình giao dịch bất động sản trên 2 tuyến
đường huyết mạch này khá nhộn nhịp và sầm uất, giao dịch trên thị trường qua khảo
19


sát thực tế của nhóm bằng các trang web bán nhà thì hẻm có giao dịch sầm uất hơn.
Nhóm đi tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá của quyền sử dụng đất để có
những hệ số làm bài, nhưng phần đơn giá này chỉ ở vị trí mặt tiền cịn hẻm vì nhóm
chưa tìm hiểu kỹ được.

Qua việc khảo sát, nhóm nhận thấy có các yếu tố ảnh hưởng đến giá đáng kể
như quy mô, chiều rộng, chiều dài. Trong đó, các tỷ lệ 100% được lấy dựa trên đặc
điểm tài sản có giao dịch phổ biến nhất. Vị trí mặt tiền thì theo nhóm khảo sát được
quy mơ diện tích chủ yếu của các tuyến đường sẽ từ 110 m 2 trở lên nên nhóm sẽ lấy
quy mô này làm 100%. Về chiều rộng chủ yếu dưới 5m nên nhóm sẽ lấy chiều rộng
này làm 100%. Cịn về chiều dài thì từ 25m trở lên nhóm sẽ lấy nó làm 100% trong
phần hệ số tương quan của bài làm để làm ra được phần tỷ lệ tương quan để phân tích
tài sản thẩm định và các tài sản so sánh. Hình dáng thì qua tìm hiểu thì hầu hết đều
khá vng vức nên nhóm khơng lấy để làm tương quan.
IV.

Thông tin về tài sản thẩm định giá
4.1. Đă ̣c điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá
Giấy chứng nhận được tách thửa từ Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất số 10367 do Ủy ban nhân dân Quận 12 ký ngày 22/10/2003.
4.2. Đă ̣c điểm kinh tế – kỹ thuâ ̣t của tài sản thẩm định giá
Nằm trên tuyến đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ thuận tiện di chuyển và kinh
doanh buôn bán, hiện tại đang kinh doanh quán cà phê (Hoa trà mi).
Nằm gần các tiện ích xã hội như: Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m), trung
Tâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m), chợ Hiệp Thành (750m), Co.oop Mart Hiệp
Thành (900m).
4.2.1. Quyền sử dụng đất

– Vị trí địa chính: Số thửa 9 - 42, số tờ bản đồ 5I(sơ đồ nền)
– Vị trí hành chính: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12,
TP.HCM
– Vị trí địa lý: mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ
– Thời hạn: lâu dài
– Mục đích sử dụng đất: đất ở tại đô thị
– Diện tích: 70,3 m2

20


–
–
–
–
–

Hình dáng: vng vức
Kích thước: 4m x 26,91m
Năm xây dựng: 2009
Hiện trạng khu đất: Đất dân dụng có cơng trình xây dựng trên đất
Khả năng tiếp câ ̣n: nằm trên tuyến đường Nguyễn Ảnh Thủ thông ra các tuyến
đường lớn Bùi Văn Ngữ và Lê Văn Khương.
– Cơ sở hạ tầng: Nhà ở riêng lẻ
– Kinh tế, văn hóa, an ninh:
o Nằm trên mặt tiền đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ thuận tiện cho việc kinh
doanh
o Nằm trong khu vực an ninh xã hội, gần UBNN Phường Hiệp Thành.
4.2.2. Cơng trình xây dựng trên đất

–
–
–
–
–
–

Diê ̣n tích xây dựng: 70,3 m2

Diê ̣n tích sử dụng: 70,3 m2
Cấp loại, số tầng: Cấp 4, 1 tầng
Kết cấu chung: tường gạch; mái tôn.
Hiện trạng: đang kinh doanh quán cà phê.
Các tiện ích khác:
o Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m)
o Trung Tâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m)
o Chợ Hiệp Thành (750m)
o Co.oop Mart Hiệp Thành (900m)
– Thông tin sử dụng: sử dụng để ở hoặc kinh doanh.
V.

Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Dựa vào những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và pháp lý của tài sản; giá
giao dịch của tài sản trong thực tế có thể so sánh được trên thị trường; dựa vào mức độ
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản nhằm giúp tài sản đạt được giá trị cao
nhất căn cứ vào những dữ liệu thông tin tài sản trên thị trường và dựa vào kết quả
khảo sát thực tế trên thị trường; trên cơ sở mục đích thẩm định giá là chuyển nhượng;
cơ sở giá trị được xác định trong trường hợp này là cơ sở giá trị thị trường.
Theo tiêu chuẩn TĐGVN02: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản
tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và
một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ
thơng tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị
ép buộc.”
21


VI.

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt

Sau đây là những giả định đã được thực hiện trong Báo cáo định giá. Nếu có sự
thay đổi nào khác với những giả định này, ABC sẽ phải xem xét lại kết quả định giá
và cập nhật lại báo cáo.
Chủ đầu tư thực hiện đủ các thủ tục hành chính theo quy định về xét duyệt và
triển khai đúng tiến độ dự án theo quy định hiện hành; giả thiết dự án không bị thu hồi
theo quy định của pháp luật;
Giá trị tài sản chỉ được ước lượng dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã
được cấp phép và giả định của ABC. Các chỉ tiêu này có tính khả thi và không thay
đổi trong quá trình thực hiện dự án;
Các thơng tin về vị trí, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản như mô tả ở trên,
dựa theo sự hướng dẫn của khách hàng và sự tìm hiểu tốt nhất của thẩm định viên.
Báo cáo được thực hiện dựa trên giả định rằng khơng có sự che dấu hoặc hiểu sai đi vì
bất kỳ lý do nào bởi khách hàng hoặc bên thứ ba sử dụng báo cáo. Nếu khác với
giả định trên, kết quả thẩm định giá cần được xem xét lại.
Các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định mà ABC nhận được là các
bản sao; ABC khơng và khơng có nghĩa vụ thực hiện việc thẩm định tính hợp pháp
của những bản sao được cung cấp; ABC thẩm định giá dựa trên giả định rằng các hồ
sơ được cung cấp là trung thực và chính xác.
Các thơng tin về mơi trường, thoát nước, quy hoạch và các vấn đề khác liên
quan đến tài sản định giá; ABC dựa vào các hồ sơ được cung cấp và không thực hiện
việc kiểm định lại.
ABC sẽ giả định rằng việc đo lường kích thước và diện tích cung cấp cho ABC
là chính xác và ABC sẽ không tiến hành đo đạc để xác nhận thông tin được cung cấp.
Giá trị tài sản được đưa ra với kỳ vọng rằng khơng có yếu tố nào tác động quá
lớn làm thay đổi thị trường giao dịch trong thời gian sắp tới

22


VII.

Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
7.1. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ nhất)
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 09, phương pháp chi phí là
phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản
cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí có hai phương pháp là phương pháp chi phí tái tạo và
phương pháp chi phí thay thế. Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị bất động
sản thẩm định giá dựa trên chênh lệch giữa chi phí tạo ra tài sản giống hệt tài sản thẩm
định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản. Phương pháp chi
phi thay thế xác định giá trị bất động sản dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay
thế để tạo ra tài sản tương tự với tài sản thẩm định có cùng chức năng, cơng dụng theo
giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí dựa trên các nguyên tắc cơ bản là nguyên tắc sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu
và nguyên tắc cân bằng.
Phương pháp chi phí được thực hiện thơng qua 5 bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là
đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc
xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo
quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, UBND các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mịn
lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.

23


Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng kết
quả bước 1 và kết quả bước 4.
Giá trị bất động sản = Đất trống + Chi phí xây dựng mới – Hao mịn tích
lũy
Phương pháp chi phí có thể áp dụng đối với những tài sản khơng có cơ sở để so
sánh trên thị trường do tài sản được sử dụng cho những mục đích riêng biệt. Tuy
nhiên, khi tài sản thẩm định giá không tiêu biểu cho việc sử dụng tốt nhất hiệu quả
nhất của đất thì các hao mịn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại vi khó ước
tính chính xác, chỉ mang tính chủ quan. Trong việc định giá tài sản đầu tư, chi phí xây
dựng và phát triển tài sản đầu tư thường kéo dài trong nhiều tháng hoặc nhiều năm có
thể làm gia tăng chi phí nên ít được sử dụng
7.2. Xây dựng hệ số tương quan:
Sau q trình khảo sát thực tế nhóm tác giả đã thu thập được 6 tài sản thì có 3
tài sản có chiều rộng dưới 5m, 3 tài sản có chiều dài từ 25m trở lên và 4 tài sản có quy
mơ từ 110m2 trở lên chiếm trọng số trong các tài sản khảo sát được. từ đó ta xây dựng
được bảng hệ số điều chỉnh mẫu như sau:
Bảng 7.1 Bảng hệ số điều chỉnh mẫu
Chiều rộng

<5 m

100%

Chiều dài

≤ 25 m

100%

Quy mơ diện tích

>110 m2

100%

Nguồn: Cơng ty thẩm định giá ABC thực hiện
Bảng 7. 2 Bảng tính hệ số tương quan
Trung bình
Chiều rộng

TS6/TS3

103%
24

110%


TS5/TS2
TS3/TS1
TS4/TS5
TS1/TS3
TS4/TS5

Chiều dài
Quy mơ diện
tích

117%
91%
97%
97%
86%

94%
92%

Nguồn: Cơng ty thẩm định giá ABC thực hiện
Bảng 7. 3 Bảng tỷ lệ tương quan
Nhỏ hơn 5m

100%

Từ 5m trở lên

110%

Nhỏ hơn 25m

94%

Từ 25m trở lên

100%

Chiều rộng
Chiều dài

Quy mơ diện
tích

Từ 70m2 đến
110m2
Trên 110m2

92%
100%

Nguồn: Cơng ty thẩm định giá ABC thực hiện
7.3 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
7.3.1 Xác định đơn giá xây dựng mới

Đơn giá xây dựng mới được xác định căn cứ vào Quyết định số 22/2019/QĐUBND ngày 30/08/2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

25