Ổn định, nuôi dưỡng nguồn thu ngân sách từ đất đai và khuyến khích phát triển đô thị: Kinh nghiệm của Bang Pennsylvania Hoa Kỳ với chính sách thuế tài sản hai bậc

ỔN ĐỊNH, NUÔI DƯỠNG NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ
ĐẤT ĐAI VÀ KHUYẾN KHÍCH PHÁT TRIỂN ĐƠ THỊ:
KINH NGHIỆM CỦA BANG PENNSYLVANIA HOA KỲ VỚI
CHÍNH SÁCH THUẾ TÀI SẢN HAI BẬC
PGS.TS Vũ Thị Minh
Ngô Sơn Hà
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Tóm tắt
“Thuế tài sản hai bậc” được Hạ viện Bang Pennsylvania - Hoa kỳ thơng qua vào
ngày 16/11/1998 có đặc điểm là mức thuế đất cao và mức thuế tài sản trên đất thấp. Các
ưu điểm của sắc thuế này đã được kiểm chứng trong 85 năm tại nhiều thành phố trước
khi được chính thức ban hành, đó là: Thúc đẩy phát triển đô thị, sử đụng hiệu quả đất
đai và hạn chế đầu cơ đất; Ổn định và tăng thu ngân sách từ thuế tài sản trong dài hạn;
Thúc đẩy di chuyển nguồn lực từ thành phố sang phát triển các đơ thị ở vùng lân cận. Vì
vậy, cần nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm ban hành sắc thuế này vào quá trình xây dựng
Luật Thuế tài sản cũng như trong quá trình bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, để đảm bảo
mục tiêu ổn định, nuôi dương nguồn thu từ đất đai gắn với khuyến khích phát triển kinh
tế, phát triểnđô thị và đảm bảo công bằng xã hội… ở Việt Nam
Từ khóa: Thuế tài sản hai bậc, thuế đất, thu ngân sách, Pennsylvania
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản đặc biệt của mọi quốc gia, là nguồn vốn nội lực quan trọng để phát
triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, chính sách đất đai nói chung trong đó có chính sách
thuế đất đai ln là tâm điểm của hệ thống chính sách phát triển, đặc biệt là đối với các
nước đang phát triển dựa nhiều vào nguồn vốn tài nguyên thiên nhiên như Việt Nam.
Việt Nam hiện có trên 33,1 triệu ha tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó đất nơng
nghiệp trên 27,2 triệu ha, chiếm 82,37%; đất ở đơ thị 156,5 nghìn ha, chiếm 0,47%; đất
ở nơng thơn 551,9 nghìn ha, chiếm 1,67%; đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp 268,7
nghìn ha, chiếm 0,81% (Tổng cục Thống kê, 2018). Trong hơn 30 năm qua, chính sách
đất đai nói chung và thuế đất đai nói riêng ln được bổ sung, sửa đổi để thực hiện chủ
trương, đường lối của Đảng và Nhà nước là phát triển nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trong bối cảnh mà Việt Nam đang trong q trình xây dựng Luật thuế tài sản và
hồn thiện Luật đất đai, bài viết này, dựa trên các nguồn tài liệu thứ cấp và ý kiến chuyên
gia, giới thiệu khái quát về chính sách Thuế tài sản hai bậc được ban hành tại Bang
Pennsylvania của Hoa Kỳ và trao đổi những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, thảo luận để
có thể xây dựng được chính sách thuế tài sản liên quan đến đất đai tốt nhất ở Việt Nam.

295


2. Giới thiệu về Thuế tài sản hai bậc (Two-Tiered Property Tax) và kinh nghiệm
ban hành sắc thuế này tại Bang Pennsylvania - Hoa Kỳ
Có thể nói đạo luật “Thuế tài sản hai bậc” được Hạ viện Bang Pennsylvania - Hoa
kỳ thông qua vào ngày 16/11/1998 là một đạo luật đã tiêu tốn nhiều công sức, giấy mực,
sự vận động, các cuộc tranh luận và các sự thử nghiệm…lâu dài nhất của cơ quan lập
pháp Bang Pennsylvania trong thế kỷ 20, kể từ khi ý tưởng được đưa ra cho đến khi nó
được chính thức ban hành.
Ý tưởng về “Thuế tài sản hai bậc” lần đầu tiên được nhà kinh tế học Henry George
người Pennsylvania nêu ra tại chương trình nghị sự của Hạ viện bang từ những năm đầu
thế kỷ 20 khi ơng đề xuất xóa bỏ việc đánh thuế đối với các tài sản/cơng trình được xây
dựng và phát triển trên đất (improvements to land). Theo ông, do các loại thuế tài sản dựa
trên giá trị của cả đất đai và các tài sản/cơng trình hình thành trên đất, các dự án xây dựng
hoặc đổi mới/nâng cấp tài sản trên đất thường tạo ra giá trị tài sản cao hơn và cũng gia
tăng gánh nặng thuế tài sản hàng năm. Vì vậy ơng đề xuất xóa bỏ các ảnh hưởng tiêu cực
của việc đánh thuế sử dụng đất (tức thuế tài sản trên đất) bằng việc thay đổi hoàn toàn hệ
thống thuế sao cho chỉ phải chịu gánh nặng thuế đất đai.
Cho dù cơ quan lập pháp bang lúc đó khơng thơng qua đề xuất của George về chỉ
một thuế giá trị đất, pháp luật được ban hành vào năm 1913 đã ủy quyền cho các thành
phố hạng hai (Pittsburgh và Scranton) thiết lập và thực hiện “Thuế tài sản hai bậc” trong
phạm vi của mình. Trong suốt 85 năm kế tiếp của thế kỷ 20, Hạ viện Bang Pennsylvania

đã lần lượt ủy quyền cho tất cả các thành phố hạng hai và hạng ba, các thị xã và 9 khu
quận học xá áp dụng một loại hình thuế kết hợp giữa thuế tài sản truyền thống với thuế
đất đai. Thay vì chuyển tồn bộ sang chỉ cịn một thuế đất đai, đạo luật bang cho phép các
nhà hoạch định chính sách đề ra một hệ thống thuế mà ở đó mức thuế đất đai cao hơn
mức thuế đối với các tài sản/cơng trình trên đất. Sau 85 năm “Thuế tài sản hai bậc”
được áp dụng thử nghiệm trên thực tế thông qua cơ chế ủy quyền của cơ quan lập pháp
bang cho chính quyền các thành phố, thị xã và các tác động tích cực của nó được sáng tỏ,
đạo luật “Thuế tài sản hai bậc” đã được Hạ viện thơng qua vào ngày 16/11/1998 và chính
thức được ký bởi Thống đốc bang vào ngày 24/11/1998. Vậy các tác động tích cực của
“Thuế tài sản hai bậc” là gì?
Các động lực chính cho phát triến kinh tế từ “Thuế tài sản 2 bậc”
 Thúc đẩy phát triển đô thị, sử dụng đất hiệu quả và hạn chế đầu cơ đất
Bảng 1 đưa ra ví dụ đơn giản để minh họa cách thức mà trong đó việc chuyển đổi
từ hệ thống thuế truyền thống với chỉ một mức thuế sang “Thuế tài sản 2 bậc” có thể tác
động đến kết quả thu thuế (Robert Andrew Peters, 2006). Các số liệu trong bảng được
dựa trên giả định rằng tổng giá trị tài sản của thành phố là 1.000.000.000 USD. Trong đó,
giả sử rằng giá trị đất (giá trị thị trường thực) chiểm khoảng 10% của tổng tài sản (tức

296


100.000.000 USD) và mức thuế ban đầu là 24 mills1. Thu nhập hàng năm tạo ra từ thuế
đất là 2,4 triệu USD và từ thuế tài sản trên đất tương ứng là 21,6 triệu USD. Nếu mức
thuế đất đai được tăng lên thành 50 mills và tổng giá trị thu nhập được giữ ổn định thì
mức thuế đánh vào việc sử dụng đất (tức cơng trình trên đất) có thể được giảm xuống còn
21 mills. Tỉ lệ giữa thuế đất đai và thuế sử dụng đất sẽ gia tăng từ 1:1 lên thành 2.38:1.
Do sự tăng tương đối về giá đất và sự giảm tương đối về giá cơng trình trên đất, các chủ
sở hữu tài sản sẽ đầu tư ít nguồn lực hơn vào bản thân đất đai và chi nhiều tiền hơn cho
việc sử dụng đất - xây dựng và bảo trì nhiêu hơn các cơng trình trên đất. Việc áp dụng
“thuế tài sản 2 bậc”. do vậy, sẽ làm tăng số lượng các dự án đổi mới và xây dựng, kích

thích sự phát triển kinh tế. Tại các khu vực đô thị, sự đổi mới và xây dựng nhiều hơn có
xu hướng tạo ra sự gia tăng trong mật độ nhà ở. Cần chú ý rằng bất cứ sự lựa chọn nào
trong chính sách thuế cũng sẽ làm gia tăng giá trị hiện tại của tài sản trên đất ngay lập tức
so với giá trị hiện tại của việc nắm giữ đất nhưng không sử dụng. Robert Andrew Peters
(2006) đã chỉ ra sự giảm trong đầu cơ đất và tăng diện đất trống được sử dụng có mục
đích sau khi áp dụng thuế tài sản 2 bậc. Kết quả của sự phát triển lấp đầy đất trống và mở
rộng quy mơ các tịa nhà hiện có sẽ giúp tăng cơ sở thuế (tức tăng tổng giá trị của đất và
cơng trình/tài sản trên đất) của thành phố, và sau cùng sẽ làm tăng mật độ phát triển khu
vực nội đô và giảm nhu cầu đối với khu vực ngoại ô.
Bảng 1: So sánh các phương án thuế giá trị tài sản đối với một thành phố giả định
Mức
thuế
đất
(phần
nghìn)

Mức
thuế
cơng
trình
(phần
nghìn)

Tỉ lệ giữa
mức thuế
đất và
cơng
trình

Tiền thu

thuế đất

PA truyền
thống

24

24

1:1

PA thuế 1

50

21

PA thuế 2

62,5

25

Phương án
thuế tài sản

Tiền thu
thuế cơng
trình

Tổng thu
thuế tài
sản

(triệu
USD)

(triệu
USD)

2,4

21,6

24

2,38:1

5

19

24

2,38:1

6,25

22,5

28,75

(triệu
USD)

Nguồn: Robert Andrew Peters (2006), p.232.
Đóng góp của “thuế tài sản 2 bậc” đối với q trình phát triển các đơ thị bắt nguồn
từ những khác biệt trong mức thuế đánh vào đất (tức quyền sở hữu đất) và đánh vào việc
sử dụng đất (tức các cơng trình xây dựng trên đất). Bất cứ khi nào có việc thực thi mức
thuế thấp hơn đối với việc sử dụng đất và cao hơn với đất đều giúp giảm bớt gánh nặng
thuế lên việc xây dựng, tái thiết và mở rộng cơng trình. Cùng lúc đó cũng có sự gia tăng
trong giá trị đất đai. Những thay đổi này khích lệ việc phát triển khu vực đô thị bằng việc
Millage (mill) là đơn vị quy chiếu xác định mức thuế tài sản. Một mill tức 1/1000, giả sử bất
động sản với giá trị là $50,000 sẽ tạo ra $50 thu nhập cho mỗi mill thuế tài sản.
1

297


khuyến khích đầu tư vào cơ sở hạ tầng và phát triển hoạt động xây dựng trên các khu đất
còn bỏ trống. Như vậy, thuế tài sản 2 bậc đã giúp thúc đẩy sự đầu tư vào phát triển đô thị
đồng thời với sử dụng đất tiết kiệm và hạn chế đầu cơ đất.
Bảng 2 dưới đây cho thấy. tại 15 thành phố của bang Pennsylvania áp dụng chính
sách thuế tài sản 2 bậc. các mức thuế đất thực tế áp dụng cao hơn rất nhiều so với mức
thuế tài sản trên đất, đặc biệt là ở các thành phố lớn với dân số đơng (như Pittsburgh,
Washington, Aliquippa Schools). Vì vậy, tỷ trọng tiền thuế đất chiếm khá cao trong tổng
thu từ thuế tài sản, từ mức thấp nhất 32.9% (tại thành phố Titusville) đến mức cao nhất
85,5% (tại thành phố Aliquippa Schools). Chính sách thuế 2 bậc này đã làm cắt giảm
88,767,010 USD khoản tiền thuế đánh vào công trình trên đất năm 1995 so với trường
hợp chính sách thuế với 01 mức thuế, nhờ vậy khuyến khích hoạt động xây dựng, phát

triển nhà ở và các cơng trình trên đất đặc biệt là tại các thành phố đông dân cư.
Bảng 2: Mức thuế 2 bậc năm 1995 tại 15 thành phố bang Pennsylvania

Thành phố và thời
điểm áp dụng thuế
tài sản 2 bậc (từ
năm …)

Aliquippa Schools
1993
Aliquippa 1988
Clairton 1989
Coatesville 1991
Connellsville 1992
DuBois 1991
Duquesne 1985
Harrisburg 1975
Lock Haven 1991
McKeesport 1980
New Castle 1982
Oil City 1989
Pittsburgh 1913+
Scranton 1913+
Titusville 1990
Washington 1985

Mức
thuế đất
(%)

16.3
7.9
10.0
5.2
11.3
5.1
8.0
3.2
3.1
10.0
8.7
8.5
18.4
6.6
61.3
17.7

Mức
thuế
cơng
trình
trên đất
(%)

Thuế
một
bậc/
mức
(%) *

1.1
0.7
2.1
2.5
1.7
1.3
3.8
1.1
1.0
1.9
2.2
2.7
3.2
1.2
1.5
1.8

4.4
2.3
3.7
3.0
3.0
1.9
4.6
1.4
1.7
3.6
3.4
3.8
6.1

2.6
2.0
4.8

Tỷ
trọng
tiền
thuế đất
(%)

85.5
75.9
53.7
33.9
50.1
43.9
34.0
36.0
61.8
59.0
46.6
42.5
57.4
65.9
32.9
70.4

Khoản cắt
giảm từ
thuế cơng

trình

Dân số

($ 1000)

2,115
1,001
300
70
384
31
134
2,533
117
865
1,192
478
73,739
3,997
308
1,495

13,374
13,374
9,656
11,038
9,229
8,286
8,845

52,376
9,230
26,016
28,334
11,949
369,379
81,805
6,434
15,791

Tổng tiền thuế cắt giảm từ thuế cơng trình trên đất: $88,767,010
* Mức thuế 1 bậc/1 mức là mức thuế mà khơng có sự khác biệt giữa đất và cơng trình trên
đất.

Nguồn: Alanna Hartzok, 1997
Bảng 3 dưới đây minh chứng cho sự gia tăng các hoạt động xây dựng dưới tác động
298


của áp dụng chính sách thuế tài sản 2 bậc tại thành phố Pittsburgh. So sánh giá trị cấp
phép xây dựng hàng năm bình quân tại Pittsburgh với 14 thành phố phía đơng khác trong
suốt thập kỷ trước và sau khi Pittsburgh mở rộng thuế tài sản 2 bậc cho thấy Pittsburgh
đã tăng 70.4% giá trị cấp phép xây dựng trong khi trung bình chung của 15 thành phố
giảm 14.4%.
Bảng 3: Giá trị cấp phép xây dựng hàng năm trung bình
tại 15 thành phố bang Pennsylvania
Đơn vị: $1.000, tính theo giá cố định năm 1982

Thành phố

1960-1979

1980-1989

So sánh tăng +
giảm - (%)

Pittsburgh 1913+
Akron
Allentown
Buffalo
Canton
Cincinnati
Cleveland
Columbus
Dayton
Detroit
Erie
Rochester
Syracuse
Toledo
Youngstown

181,734
134,026
48,124
93,749
40,235
318,248
329,511

456,580
107,798
368,894
48,353
118,726
94,503
138,384
33,688

309,727
87,907
28,801
82,930
24,251
231,561
224,587
527,026
92,249
277,783
22,761
82,411
53,673
93,495
11,120

+70.4
-34.4
-40.2
-11.5
-39.7

-27.2
-31.8
+15.4
-14.4
-24.7
-52.9
-30.6
-43.2
-32.4
-67.0

Trung bình 15 thành phố

167,503

143,352

-14.4

Nguồn: Alanna Hartzok, 1997
Tại thành phố Pittsburgh, trong vòng 83 năm áp dụng thuế giá trị tài sản 2 bậc
kể từ năm 1913, mức thuế giá trị đất đã được tăng dần lên so với mức thuế giá trị tài
sản trên đất. Đến năm 1996, mức thuế giá trị đất đã gấp gần 6 lần mức thuế giá trị
cơng trình trên đất (bảng 4). Nhờ áp dụng chính sách thuế này mà Pittsburgh hiện đã
trở thành một hình mẫu phát triển đơ thị với nhiều tòa nhà lớn tập trung tại khu vực
trung tâm thành phố, không nằm rải rác như ở các thành phố - nơi mà các lực lượng
đầu cơ đất chi phối sự phát triển.
Bảng 4: Tỉ lệ giữa mức thuế đất và thuế cơng trình trên đất năm 1996 tại các
299

thành phố bang Pennsylvania
Thành phố

Tỉ lệ giữa mức thuế đất và thuế cơng
trình trên đất

Pittsburgh
Scranton
Harrisburg
McKeesport
New Castle
Washington
Duquesne
Aliquippa
Clairton
Oil City
Titusville

5.61: 1
3.90 : 1
4.00 : 1
4.00 : 1
1.75 : 1
4.35 : 1
5.61 : 1
16.20 : 1
4.76 : 1
1.23 : 1
8.68 : 1

Nguồn: Alanna Hartzok, 1997

 Ổn định và tăng thu ngân sách từ thuế tài sản trong dài hạn
Theo Robert Andrew Peters (2006), các lợi ích của “thuế tài sản 2 bậc” được tối đa
hóa khi việc thay đổi từ chính sách thuế một bậc sang thuế hai bậc là trung lập về thu
nhập (tức khơng thay đổi chính sách thuế vì mục tiêu tăng tổng thu thuế tài sản ngay lập
tức). “Thuế tài sản 2 bậc” có một khả năng đặc trưng trong việc bình ổn cơ sở thuế tài sản và
cung cấp các nguồn lực quan trọng để giải quyết các vấn đề của các thành phố, chẳng hạn
như sự gia tăng dân số; sự suy giảm tăng trưởng kinh tế…, qua đó góp phần ổn định nguồn
thu ngân sách và cung cấp các dịch vụ để kiềm chế hoặc thậm chí đảo ngược xu thế suy giảm
này. Trong dài hạn, với việc tăng dần giá trị của đất đô thị và sự gia tăng tổng giá trị tài sản
xây dựng trên đất, tổng thu nhập từ thuế tài sản nói chung sẽ tăng dần lên. Nguồn thu ngân
sách từ “Thuế tài sản 2 bậc” được ổn định và nuôi dưỡng nhờ sự gia tăng không ngừng của
cơ sở thuế tài sản (tức tổng giá trị của đất và tài sản trên đất).
Những lợi ích của “Thuế tài sản 2 bậc” sẽ bị giảm bớt khi nào nó được thực thi đồng
thời với nỗ lực nhằm gia tăng ngay tổng thu nhập từ thuế tài sản. Xem xét ví dụ trong
bảng 1 có thể thấy: nếu thành phố giả định thay mức thuế nguyên bản là 24 mills bằng
một cấu trúc thuế 2 bậc với mức thuế đất là 62,5 mills và mức thuế cơng trình trên đất là
25 mills, khi đó tổng thu nhập sẽ tăng từ 24 triệu USD lên $28,75 triệu USD và tỉ lệ của
2 mức thuế trên sẽ tăng từ 1:1 lên 2.38:1. Do tỉ lệ giữa mức thuế đất và cơng trình ở hệ
thống thuế hai tầng thứ nhất và thứ hai là như nhau, cả 2 hệ thống thuế này đều tạo ra
động lực để chuyển nguồn lực từ đầu tư vào đất sang đầu tư vào sử dụng đất - phát triển
các dự án xây dựng và đổi mới đô thị. Tuy nhiên, tổng gánh nặng về thuế ở phương án 2
là cao hơn so với phương án 1 và do đó sẽ làm gia tăng chi phí sau thuế của việc sở hữu
tài sản ở đô thị - điều không mong đợi của đại bộ phận dân cư.
300


Thực tế ở bang Pennsylvania, “Thuế tài sản 2 bậc” rất được ủng hộ ở các thành
phố/khu vực đã và đang phải đương đầu với sự ra đi của các doanh nghiệp lớn. Khi đó

“thuế tài sản 2 bậc” giúp ổn định nguồn thu ngân sách địa phương, từ đó bảo đảm nguồn
lực quan trọng để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị, giải quyết các vấn đề môi trường phát
sinh và duy trì tính cạnh tranh trong phát triển của địa phương.
 Thúc đẩy di chuyển nguồn lực từ thành phố sang phát triển các đô thị ở vùng lân cận
Trong phương án 2 của thuế tài sản hai bậc ở bảng 1, tổng gánh nặng về thuế là cao
hơn so với phương án 1 và sẽ làm gia tăng chi phí sau thuế của việc sở hữu tài sản ở đơ
thị. Những chi phí cao hơn này sẽ làm giảm hiệu quả đầu tư vào các tài sản ở đô thị so
với ở các khu vực ngoại ô lân cận. Chính những thay đổi trong hiệu quả đầu tư tương đối
này đã khiến các nhà đầu tư cắt giảm tiền đầu tư của họ vào các dự án trong nội đô và tập
trung vào những khu vực ngoại ơ có thể mang lại lợi nhuận cao hơn. Sự dịch chuyển các
nguồn đầu tư từ trong thành phố ra vùng ngoại ô sẽ diễn ra cho đến khi sự tăng lên trong
nhu cầu về tài sản ở khu vực ngoại ô được thể hiện ở các mức giá cao hơn và sự tăng giá
sẽ làm giảm hiệu quả đầu tư vào khu vực ngoại ô cho đến khi hiệu quả đầu tư tài sản ở cả
nội thành và ngoại thành là ngang nhau. Đến lúc này, có sự chia sẻ một cách rộng khắp
các lợi ích từ việc thực hiện “thuế tài sản 2 bậc” trong thành phố và sự khác biệt trong
đầu tư được tạo ra từ mỗi hệ thống thuế tài sản 2 bậc sẽ giảm.
Thuế giá trị đất có thể coi là một dạng phí cho việc tiếp cận nguồn tài nguyên thiên
nhiên có hạn. Các chính sách tài chính cơng dựa vào giá rị đất khuyến khích cải tạo nhà
ở và phát triển nhà ở có khả năng chi trả được. Ở bang Pennsylvania, với chính sách thuế
tài sản hai bậc, 85% người chủ sở hữu nhà ở đã chi trả thực tế ít hơn so với khi áp dụng
chính sách thuế truyền thống.
Như vậy, có thể thấy rằng, chính sách “thuế tài sản 2 bậc” đã được kiểm chứng là
mang lại rất nhiều lợi ích cho phát triển kinh tế. Để các lợi ích của chính sách thuế này
được nhận biết bởi đông đảo người dân và để chính sách thuế này được chính thức ban
hành, các nhà lập pháp của bang Pennsylvania đã phải vượt qua rất nhiều rào cản chính
trị, pháp lý và đã bền bỉ suốt 85 năm thực thi “thí điểm” tại hầu khắp các thành phố, thị
xã trực thuộc. Sự thành cơng trong chính sách thuế này của Bang Pennsylvania hiện đang
được các bang khác trên toàn nước Mỹ học hỏi và làm theo.
3. Một số ý kiến trao đổi trong xây dựng Luật Thuế tài sản nhằm ổn dịnh và nuôi
dưỡng nguồn thu ngân sách từ đất đai

Năm 2018, Bộ Tài chính đã đề xuất Quốc hội xem xét ban hành Luật Thuế tài sản.
Dự thảo Luật Thuế tài sản mà Bộ Tài chính cơng bố lấy ý kiến, đã đề xuất áp thuế với
mọi ngôi nhà, gồm căn hộ chung cư, đất ở, đất xây nhà chung cư, đất kinh doanh... có giá
trị từ 700 triệu đồng, thuế suất là 0,4% một năm (cho phần giá trị vượt 700 triệu đồng).
Ngay khi được đưa ra. Dự thảo Luật đã nhận được khơng ít ý kiến trái chiều khi cho rằng
ngưỡng chịu thuế trên 700 triệu đồng sẽ tạo sự không công bằng giữa người thu nhập thấp và
người giàu, và về cơ bản cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để được tiếp tục xem xét.
301


Tuy nhiên, theo Đặng Hùng Võ (2018), dự thảo Luật này chủ yếu đổi mới sắc thuế sử
dụng đất phi nơng nghiệp, có đánh thuế vào nhà ở và các tài sản khác đầu tư trên đất. Nếu sắc
thuế tương tự được ban hành từ 2005, thị trường bất động sản nước ta đã không rơi vào khủng
hoảng trong giai đoạn 2011-2013, không phải đi vay ODA để nâng cấp đơ thị, ngân sách nhà
nước khơng q khó khăn và năng lực cạnh tranh quốc gia sẽ cao hơn. Việc nâng cao mức
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và đánh thuế vào nhà ở là giải pháp duy nhất để tăng nguồn
thu hợp lý cho phát triển hạ tầng, dịch vụ cơng cộng và nâng cấp đơ thị. Nó cũng giúp ngăn
ngừa đầu cơ, tích trữ nhà đất; tạo điều kiện giảm giá bất động sản, giảm chi phí về đất đai cho
sản xuất hàng hóa, tăng năng lực cạnh tranh quốc gia. Chưa kể, việc này cũng điều chỉnh
phân bố dân cư trong q trình đơ thị hóa, ngăn dịng người đổ về kiếm sống tại các đơ thị
lớn. Theo ông Đặng Hùng Võ (2018), một trong những nguyên tắc quan trọng cần bảo đảm
là sắc thuế tài sản khơng kìm hãm đầu tư phát triển, do vậy mục tiêu đánh thuế cần đưa ra
thật rõ ràng. Chính vì vậy, cần tập trung trước tiên vào đổi mới bước tiếp theo đối với thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp để trở thành thuế bất động sản. Về thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp, tỷ suất thuế hiện tại 0,03% được đưa lên mức 0,4% đối với đất ở, từ 0,3% tới 0,52%
đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, 1% đối với đất không đưa vào sử dụng hoặc
sử dụng khơng đúng mục đích và 2% đối với đất lấn chiếm. Việc tỷ suất thuế này nâng lên
khoảng 13 lần như đề xuất là phù hợp.
Năm 2019, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang nỗ lực nghiên cứu, thảo luận
nhằm đề xuất những sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với điều kiện thực

tế phát triển kinh tế của đất nước.
Theo Nguyễn Hà (2018), trong giai đoạn 2012-2017, thu ngân sách từ các loại thuế,
phí nhà đất chiếm 8-14% tỷ trọng tổng thu ngân sách của Việt Nam. Trong những năm
qua, nguồn thu từ tài sản về ngân sách gồm các khoản thu khi xác lập quyền sở hữu, quyền
sử dụng và thu khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản như tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, lệ phí trước bạ. Các khoản thu trong
quá trình sử dụng tài sản là thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp. Khoản thu khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản là thuế thu nhập doanh
nghiệp, thuế thu nhập cá nhân.
Trong số các nguồn thu, số thu từ tiền sử dụng đất giai đoạn 2012-2017 thường
chiếm tỷ trọng lớn nhất và bằng 6,6% tổng thu ngân sách nhà nước, tương đương 9,1%
tổng thu nội địa và 14,7% tổng thu ngân sách địa phương. Số thu này liên tục tăng qua
các năm, từ mức 45.141 tỷ đồng năm 2015 đã lần lượt tăng lên 99.696 tỷ đồng trong 2016
và 79.500 tỷ trong 2017.
Viện dẫn lý do cho việc đề xuất Luật thuế tài sản, theo ông Phạm Đình Thi, Vụ
trưởng Vụ Chính sách Thuế - Bộ Tài chính thì ”Hiện có 174 trong số 193 nước, vùng lãnh
thổ thu thuế tài sản (thuế thu hàng năm, trong quá trình sử dụng tài sản) với nhiều tên gọi
302


khác nhau. Các nước sử dụng thuế tài sản như một cơng cụ tài chính hữu hiệu để tăng
cường quản lý việc sử dụng tài sản của tổ chức, cá nhân, đồng thời có thêm nguồn lực
đầu tư trở lại đất đai, điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, cá nhân có nhiều tài sản
nhà, đất; góp phần đảm bảo công bằng xã hội”….Thuế tài sản ở các nước thể hiện vai trò
quan trọng trong tổng thu ngân sách của các quốc gia, chiếm tỷ lệ trung bình 3-4% ở các
nước phát triển, một số nước tỷ lệ này lên đến 8% như Nhật Bản. Ở các nước đang phát
triển và chuyển đổi, tỷ lệ này thấp hơn. Trong giai đoạn 2005-2013, tỷ lệ thu thuế tài sản
so với GDP ở các nước phát triển và một số nước đang phát triển ở Châu Á là khoảng
2%. Trong khi đó, ở Việt Nam, thuế thu trong q trình sử dụng tài sản (thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) chỉ chiếm khoảng 0,036% GDP và mới

chỉ điều tiết đối với đất. …Chính vì thế, để tái cơ cấu nguồn thu ngân sách, khai thác tốt
nguồn thu tài sản và “phù hợp với thông lệ quốc tế” thì việc ban hành Luật thuế tài sản là
cần thiết.
Theo chúng tôi, việc ban hành một luật thuế tài sản mới, khác với hệ thống thuế tài
sản đang áp dụng, cần phải làm rõ động cơ của chính sách thuế mới với tư cách là một
chính sách khuyến khích tạo động lực cho phát triển kinh tế, sử dụng hiệu quả nguồn lực,
đảm bảo công bằng xã hội v.v. chứ không nên nhấn mạnh vào mục tiêu tăng thu cho ngân
sách nhà nước. Hơn nữa, Luật thuế tài sản liên quan đến đất đai, do vậy việc xây dựng
Luật thuế tài sản cần gắn kết với quá trình sửa đổi, hồn thiện Luật Đất đai.
So sánh mức thuế đất và thuế tài sản trên đất (tính theo mức giá trị thị trường thực)
được thực hiện ở các thành phố khác nhau thuộc bang Pennsylvania - Hoa kỳ với các mức
mà Dự thảo Luật thuế tài sản mà Bộ Tài chính đề xuất, chúng tơi cho rằng, do Việt Nam
đất chật, người đông, cần nghiên cứu tăng mức thuế đất đối với đất đô thị để thuế tài sản
thực sự đánh vào người giàu, hạn chế đầu cơ, sử dụng lãng phí đất đai. Đồng thời, cần
điều chỉnh giá đất tính thuế sát với giá đất thực được trao đổi trên thị trường.
Việt Nam là quốc gia đang phát triển, có lợi thế lớn của một nước đi sau là có thể
tiếp thu kinh nghiệm quý, những bài học thành cơng trong xây dựng chính sách kinh tế
nói chung và chính sách thuế tài sản nói riêng của các nước phát triển như Hoa kỳ chẳng
hạn. Kinh nghiệm về ban hành luật “Thuế tài sản 2 bậc” ở bang Pennsylvania – Hoa kỳ
và điểm ưu việt của chính sách thuế này đối với phát triển kinh tế, sử dụng đất đô thị hiệu
quả và đảm bảo công bằng xã hội như đã giới thiệu ở trên, cần được nghiên cứu, thảo
luận và vận dụng để gia tăng hiệu quả của thể chế phát triển kinh tế nói chung và hiệu
quả quản lý nhà nước về đất đai nói riêng./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Alanna Hartzok (1997), Pennsylvania's Success with Local Property Tax Reform The Split Rate Tax, The American Journal of Economics and Sociology, April, 1997
303

2.

3.
4.
5.
6.

(41 East 72nd St., NYC, NY, 10021).
Robert Andrew Peters (2006),
Lessons for Economic Reform based on
Pennsylvania’s Experiences with the Two-Tiered Property Tax, in the Book “Natural
Resources, Taxation, and Regulation: Unusual Perspectives on A Classic Topic” by
Blackwell Publishing, p. 229-260.
Lincoln Institute of Land Policy (2011), 50-State Property Tax Comparison Study.
Minnesota Taxpayers Association, April 2011.
Richard Almy (2001), A Survey of Property Tax Systems in Europe, Prepared for
The Ministry of Finance, Republic of Slovenia.
Tổng cục Thống kê (2018), Niên giám Thống kê 2017, Nhà xuất bản Thống kê, Hà
Nội, tr. 35, tháng 6 năm 2018.
Đặng Hùng Võ (2018), Thuế đất hiện nay quá thấp.
/>
7.

Nguyễn Hà (2018), Vì sao Bộ Tài chính đề xuất thu Thuế Tài sản?
/>
304