Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Phan Đình Binh
Trường ĐH Nơng Lâm, Đại học Thái Nguyên
Phạm Lan Hương
Trường ĐH Kinh tế Quốc dân
Lê Minh Hải
UBND huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh

Tóm tắt
Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở được thực hiện
trên địa bàn huyện Bình Chánh, giai đoạn 2016 – 2018 cho thấy: Giá đất chuyển nhượng
thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất quy định. Hệ số so sánh của của
các vị trí trên các tuyến đường thuộc nhóm I giao động từ 1,86 đến 2,38 lần; Các tuyến
đường thuộc nhóm II: Mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường
của tuyến đường được điều tra dao động từ 1,6 đến 3,45 lần. Các tuyến đường thuộc
nhóm III có mức giá thấp nhất trong 3 nhóm tuyến đường được nghiên cứu. Hệ số so sánh
trong khoảng 1,12 – 3,71 lần. Trên cùng một tuyến đường, giá đất tại các vị trí bám mặt
đường chính có giá cao nhất, các thửa đất thuộc ngõ và các vị trí cịn lại có giá giảm dần
tùy vào khoảng cách đến mặt đường chính và chất lượng các điều kiện cơ sở hạ tầng,
điều kiện kinh doanh và khả năng sinh lợi kèm theo.
Từ khóa: Giá đất quy định, giá đất thị trường, yếu tố ảnh hưởng giá đất, huyện
Bình Chánh
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng. Ở Việt Nam các quan
hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về
mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất

được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát
triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán,
chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn
tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người
quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để
đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
391


của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Bình
Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích tự
nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích tồn thành phố. Với vị trí là cửa ngõ phía Tây
vào nội thành TP. Hồ Chí Minh, có các trục đường giao thơng quan trọng như Quốc lộ 1,
Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện
Cần Giuộc, Cần Đước (Long An), đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình
Chánh nói riêng và TP. Hồ Chí Minh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình
Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng
Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu cơng nghiệp trọng điểm
ở phía Nam. Trong thời gian qua, huyện Bình Chánh đã có những bước phát triển mạnh
mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã hội là
sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt
động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự biến động về
giá đất. Vì vậy, nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng giá đất và các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh.
2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất thực tế trên địa bàn
huyện Bình Chánh.
2.2. Phạm vi: Tại các tuyến đường chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, trong giai

đoạn 2016 - 2019.
2.3. Nội dung: nghiên cứu thực trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
2.4. Phương pháp
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Các thông tin liên quan đến đặc
điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến
giá đất ở tại khu vực nghiên cứu được thu thập tại phòng Tài nguyên và Mơi trường,
phịng Tài chính - Kế hoạch, chi cục thống kê huyện Bình Chánh và sở tài ngun và Mơi
trường TP. Hồ Chí Minh
Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp:
- Tiến hành phỏng vấn cán bộ chuyên môn làm việc tại các xã thị trấn: Tân Túc,
Phạm Văn Hai, Lộc Vĩnh A để thu thập một số thông tin về hiện trạng sử dụng đất, giá
đất và tình hình các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các các xã, thị trấn nghiên cứu.
- Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường thuộc các nhóm đã phân
chia. Tổng số phiếu điều tra là 72 hộ dân tại ba nhóm vị trí, cụ thể tại thị trấn Tân Túc:
24 phiếu, xã Phạm Văn Hai: 24 phiếu và xã Lộc Vĩnh A: 24 phiếu. Qua đó, dữ liệu được
sử dụng làm cơ sở cho các đánh giá về giá chuyển nhượng, giá cho thuê đất ở thực tế trên
thị trường đất đai thuộc huyện Bình Chánh.
392


- Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh năm 2018,
các tuyến đường được chọn để điều tra như sau: Nhóm I: Tuyến đường Nguyễn Văn
Linh đến cầu Kênh Xáng; Nhóm II: Tuyến đường Võ Trần Trí đoạn nút giao thơng chợ
đêm đến ranh giới xã Tân Kiên - Tân Nhựt; Nhóm III: Tuyến đường An Phú Tây Hưng Long, đoạn từ Quốc Lộ 1 đến cầu Rạch Giá.
Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: từ các số liệu thu thập được, xây dựng hệ
thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng, xu hướng biến động giá đất. Các số
liệu thu thập đã được mã hóa và xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exell.
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1.Vài nét về điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý: Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành, có tổng diện tích tự

nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích tồn thành phố. Huyện có 15 xã và 01 thị
trấn; có vị trí địa lý như sau: Phía Bắc giáp huyện Hóc Mơn; Phía Nam giáp huyện Bến
Lức và Cần Giuộc – tỉnh Long An; Phía Tây giáp huyện Đức Hịa – tỉnh Long An; Phía
Đơng giáp quận Bình Tân, quận 7, 8 và huyện Nhà Bè;
Hiện trạng sử dụng đất: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh năm 2018 được
thể hiện qua bảng 3.1:
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Bình Chánh
STT

Loại đất

Mã

Tổng diện tích tự nhiên

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

25256,00

100,00

1

Nhóm đất nông nghiệp

NNP

16933,70

67,00

1.1

Đất sản xuất nông nghiệp

SXN

14644,10

58,00

1.1.1

Đất trồng cây hàng năm

CHN

8827,10

35,00

1.1.2

Đất trồng cây lâu năm

CLN

5817,0 0

23,00

1.2

Đất lâm nghiệp

LNP

1059,30

4,20

1.2.1

Đất rừng sản xuất

RSX

766,70

3,00

1.2.2

Đất rừng phịng hộ

RPH

262,70

1,00

1.2.3

Đất rừng đặc dụng

RDD

29,9 0

0,10

1.3

Đất ni trồng thuỷ sản

NTS

1146,30

4,50

1.4

Đất nơng nghiệp khác

NKH

84,00

0,30

2

Nhóm đất phi nơng nghiệp

PNN

8322,30

33,00

393


Loại đất

STT

Diện tích (ha)

Mã

Cơ cấu (%)

2.1

Đất ở

OCT

2984,90

11,80

2.1.1

Đất ở tại nơng thôn

ONT

1013,70

4,00

2.1.2

Đất ở tại đô thị

ODT

1971,30

7,80

2.2

Đất chuyên dùng

CDG

4049,20

16,00

2.3

Đất cơ sở tôn giáo

TON

49,30

0,20

2.4

Đất cơ sở tín ngưỡng

TIN

7,60

0,01

2.5

Đất nghĩa trang, nghĩa địa,

NTD

76,90

0,30

2.6

Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối

SON

1152,29

4,56

2.7

Đất có mặt nước chun dùng

MNC

2,1

0,0

(Nguồn: Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Bình Chánh)
3.2. Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh.
3.2.1. Giá đất ở theo quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh
Sau khi luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ, Bộ Tài ngun và Mơi

trường lần lượt ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định về giá đất. Hiện
tại huyện Bình Chánh đang áp dụng khung giá đất của UBND TP. Hồ Chí Minh quy
định như sau:
Bảng 3.2: Giá đất ở theo quy định giai đoạn 2015 - 2018 tại một số tuyến chính

STT

Tên đường

1

An Hạ

2

An Phú Tây Hưng Long

Đoạn đường

Giá

Từ

Đến

(Triệu đồng)

Trần Văn Giàu

Nguyễn Văn Bứa

1,5

Quốc lộ 1

Cầu Rạch Gia

2,4

Cầu rạch Gia

Đoàn Nguyễn
Tuấn

1,8

3

Bà Cả

Quốc lộ 50

Đường liên ấp 4,5

0,4

4

Bà Thao

Nguyễn Cửu Phú

Xã Tân Nhựt

1,5

5

Bàu Gốc

Dương Đình Cúc

Hưng Nhơn

1,5

394


STT

Tên đường

6

Bến Lội (liên
ấp 1- 3)

7

Đoạn đường

Giá

Từ

Đến

(Triệu đồng)

Võ Văn Vân

Ranh giới Q. Bình
Tân

1,6

Quốc lộ 50

Nguyễn Văn Linh

3,3

Nguyễn Văn Linh

Đồn Ơng Vĩnh

2,4

Thích Thiện Hịa

1,1

Bình Hưng

8

Bình Minh

Trần Văn Giàu

9

Bình Trường

Trọn đường

10

Bờ Huệ

Quốc lộ 1

Đường nơng thơn
ấp 2

1,0

11

Bơng Văn Dĩa

Nguyễn Cửu Phú

Sài gịn - Trung
Lương

1,6

12

Bùi Thanh
Khiết

Quốc lộ 1

Nguyễn Hữu Trí

3,0

13

Bùi Văn Sự

Đồn Nguyễn
Tuấn

Hung Long - Quy
Đức

0,8

14

Các đường bê
tơng cịn lại
trong huyện

15

Các đường
đất nơng thơn
cịn lại trong
huyện

1,7

Mặt đường dưới
2m

0,7

Mặt đường 2m trở
lên

1,0

Mặt đường dưới
2m

0,4

Mặt đường 2m trở
lên

0,4

16

Các Trung

Hưng Nhơn

Trần Đại Nghĩa

1,0

17

Cây Bàng

Hưng Nhơn

Trần Đại Nghĩa

1,0

18

Cây Cám

(Vĩnh Lộc B)

Liên ấp 1, 2, 3

Bình Tân

1,3

395


STT

19

20

21

Tên đường

Phạm Hùng

Đa Phước

Đinh Đức
Thiện

Đoạn đường

Giá

Từ

Đến

(Triệu đồng)

Ranh giới quận 8

Nguyễn Văn Linh

13,8

Nguyễn Văn Linh

Cổng đồn Ông
Vĩnh

9,0

Cổng đồn Ông
Vĩnh

Cách ranh giới h.
Nhà Bè 1km

6,6

Cách ranh giới h.

Nhà Bè 1km

Ranh giới h. Nhà
Bè

3,6

Quốc lộ 50

Sơng Cần Giuộc

1,3

Quốc lộ 1

Xã Bình Chánh Tân Quý Tây

3,0

Ranh giới huyện
BC- Tân Quý tây

Ranh giới tỉnh
Long An

2,2

(Nguồn: UBND thành phố Hồ Chí Minh)
3.2.2. Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính
Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thơng thường,

nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt. Tất cả các nhân tố này đều có tác động
trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực
(thuộc các xã, thị trấn), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến
đường khác trong cả huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
Các tuyến đường thuộc nhóm I: bao gồm các tuyến đường thuộc thị trấn Tân
Túc là địa phương trung tâm huyện Bình Chánh. Những tuyến đường tại đây có
đặc điểm chung là có tuyến đường chính của huyện đi qua, có điều kiện cơ sở hạ
tầng tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, cơng trình cơng cộng,
dân cư… Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá
đất ở tại các tuyến đường này cao hơn các vị trí khác là do có mật độ dân cư sinh
sống tập trung đơng đúc và việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh
doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất. Trong nghiên cứu này, tác giả
lựa chọn tuyến đường số 9A Khu dân cư Trung Sơn đoạn từ Nguyễn Văn Linh đến
cầu Kênh Xáng để điều tra.

396


Bảng 3.3: Giá đất ở theo vị trí của nhóm I (ĐVT: Triệu đồng/m2)
2016
Đơn vị

2017

2018

Mẫu
V1

V2

V3

V4

V1

V2

V3

V4

19,0

27,3

24,3

22,3

21,3

29,4

26,4

24,4

23.4

20,3

19,3

27,8

24,9

22,6

21,6

29,9

27,0

24,7

23.7

22,1

20,1

19,1

28,3

24,4

22,4

21,4

30,4

26,5

24,5

23.5

25,8

22,0

20,9

19,9

28,05

24,3

23,2

22,2

30,15

26,4

25,3

24.3

I.5

24,9

22,5

20,5

19,5

27,2

24,8

22,8

21,8

29,3

26,9

24,9

23.9

I.6

24,7

22,0

19,9

18,9

26,95

24,3

22,2

21,2

29,05

26,4

24,3

23.3

I.TB

25,3

22,2

20,3

19,3

27,6

24,5

22,6

21,6

29,7

26,6

24,7

23.7

Giá quy định
(GQĐ)

6,0

11,2

8,96

7,2

16,0

11,2

8,96

7,2

6,0

11,2

8,96

7,2

HS so sánh
(I.1/GQĐ)

1,58

1,98

2,26

1,73

2,19

2,52

3,01

1,86

2,38

2,75

Thị trấn Tân Túc

V1

V2

V3

I.1

25,0

22,0

20,0

I.2

25,5

22,6

I.3

26,0

I.4

V4

2,69

3,30

(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn - Kí hiệu I.1 là Phiếu số 1 của nhóm I)
Thị trấn Tân Túc có tuyến đường giá đất ở đắt nhất của huyện Bình Chánh, tại vị
trí 1 có mức giá trên 29 triệu đồng/m2, hệ số so sánh của vị trí này là 1,86 lần. Mức chênh
lệch giữa các mẫu điều tra khơng cao. Thị trấn Tân Túc có cơ sở hạ tầng tốt, hệ thống
giao thông thuận lợi với lịng đường chính >10m, và vỉa hè trên 2m, có nhiều trụ sở cơ
quan, cơng ty kinh doanh, dịch vụ ngân hàng lớn đặt trên các tuyến đường thuộc thị trấn.
Tại vị trí 2, mức giá trung bình cũng trên 26 triệu đồng/m2 thấp hơn mức giá so với vị trí
1, hệ số tại vị trí 2 là 2,38 lần. Đối với ở vị trí 3 mức giá đất thị trường trunh bình trên 24
triệu đồng/m2 , hệ số tại vị trí này là 2,75 lần cao hơn vị trí 1 và 2 là do cùng nằm trên 01
trục đường, tuy nhiên vị tri 3 gần khu vực dân cư đông đúc hơn, tập trung nhiều nhà hàng
ăn uống phục vụ khách du lịch nghỉ ngơi.

Thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra khơng
đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường do các yếu tố chủ quan và
các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung
tâm huyện hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại của huyện, có hình thể
thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan
qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình cải tạo nâng cấp cơ sở vật chất hạ
tầng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá
chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
Các tuyến đường thuộc nhóm II: là tuyến giao thơng quan trọng kết nối các xã với
trung tâm huyện Bình Chánh. Chất lượng các tuyến đường thuộc nhóm này đều tốt, lịng
đường trải nhựa, độ rộng trên 10m, bê tơng trên 4,5m có vỉa hè trên 2m; hệ thống cấp
397


thốt nước hai bên đường ln đảm bảo trong tình trạng tốt. Tuyến đường điều tra đường
Võ Trần Trí đoạn nút giao thông chợ đêm đến Ranh xã Tân Kiên - Tân Nhựt. Qua điều
tra Nhóm II ta thấy, mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của
tuyến đường được điều tra dao động từ 1,6 đến 3,45 lần.
Bảng 3.4: Giá đất ở theo vị trí của nhóm II (ĐVT: Triệu đồng/m2)
Đơ
n vị

2016

2017

2018

Mẫu
V2

V3

V4

V1

V2

V3

V4

V1

V2

V3

V4

II.1

12,0

10,5

9,1

7,7

13,3

11,8

10,4

9,0

15,4

12,3

10,9

9.5

II.2

11,5

10,0

8,6

7,2

12,8

11,3

9,9

8,5

14,9

11,8

10,4

9.0

II.3

12,3

10,8

9,4

8,0

13,6

12,1

10,7

9,3

15,7

12,6

11,2

9.8

II.4

10,5

9,0

7,6

6,2

11,8

10,3

8,9

7,5

13,9

10,8

9,4

8.0

II.5

12,1

10,6

9,2

7,8

13,4

11,9

10,5

9,1

15,5

12,4

11,0

9.6

II.6

12,2

10,7

9,3

7,9

13,5

12,0

10,6

9,2

15,6

12,5

11,1

9.7

II.TB

11,8

10,3

8,9

7,5

13,1

11,6

10,2

8,8

15,2

12,1

10,7

9.3

Giá quy
định (GQĐ)

6.0

4,2

3,4

2,7

6,0

4,2

3,7

2,7

6,0

4,2

3,4

2,7

HS so sánh
(II.1/GQĐ)

1,96

2,44

2,64

2,78

2,18

2,75

3,03

3,26

2,53

2,87

3,17

3,45

Xã Phong Phú

V1

(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn - Kí hiệu II.1 là Phiếu số 1 của nhóm II)
Trên tuyến đường có chất lượng cơ sở hạ tầng ngang nhau thì giá đất trên thị trường
khơng khác biệt khá lớn, cịn tuyến đường có vị trí cơ sở hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng
khác nhau thì có khác biệt về giá. Đối với 4 vị trí tuyến đường khoảng cách vị trí 1 gần
mặt đường có giá cao nhất. Giá trị mỗi vị trí trên tuyến đường có giá chênh lệch nhau
khoảng từ 2 đến 3 triệu đồng/m 2. Trong giai đoạn 2016 đến năm 2018 giá đất trên thị
trường có xu hướng tăng cho cả 4 vị trí. Mức tăng đạt mức cao nhất trên tuyến đường là
15,7 triệu đồng/m2.
Các tuyến đường thuộc nhóm III: là các tuyến giao thơng đi qua giữa xã An phú Tây,

xã Hưng Long các tuyến đường thuộc nhóm III có mức giá thấp nhất trong 3 nhóm tuyến
đường được nghiên cứu. Tuyến đường được lựa chọn làm điểm điều tra phỏng vấn là tuyến
An Phú Tây - Hưng Long, đoạn từ Quốc Lộ 1 đến cầu Rạch Giá.

398


Bảng 3.5: Giá đất ở theo vị trí của nhóm III (ĐVT: Triệu đồng/m2)

Xã Hưng Long

Đơn
vị

2016

2017

2018

Mẫu
V1

V2

V3

V4

V1

V2

V3

V4

V1

V2

V3

V4

III.1

5,0

3,5

2,1

0,7

6,3

4,8

3,4

2,0

8,4

7,3

3,9

2.5

III.2

6,3

4,8

3,4

2,0

7,6

6,1

4,7

3,3

9,7

8,6

5,2

3.8

III.3

5,6

4,1

2,7

1,3

6,9

5,4

4,0

2,6

9,0

7,9

4,5

3.1

III.4

4,8

3,3

1,9

0,5

6,1

4,6

3,2

1,8

8,2

7,1

3,7

2.3

III.5

6,1

4,6

3,2

1,8

7,4

5,9

4,5

3,1

9,5

8,4

5,0

3.6

III.6

5,2

3,7

2,3

0,9

6,5

5,0

3,6

2,2

8,6

7,5

4,1

2.7

III.T
B

5,5

4,0

2,6

1,2

6,8

5,3

3,9

2,5

8,9

7,8

4,4

3.0

Giá quy
định (GQĐ)

2,4

1,7

1,3

1,1

2,4

1,7

1,3

1,1

2,4

1,7

1,3

1,1

HS so sánh
(III.1/GQĐ)

2,29

2,38

1,93

1,12

2,83

3,15

2,90

2,33

3,71

4,64

3,27

2,79

(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn - Kí hiệu III.1 là Phiếu số 1 của nhóm III)
Qua bảng 3.5 kết quả điều tra các đường thuộc Nhóm III có hệ số so sánh trong
khoảng 1,12 – 3,71 lần. Các thửa đất điều tra cho kết quả chủ yếu được dùng vào mục
đích để ở và cửa hàng kinh doanh buôn bán thực phẩm, đồ gia dụng, yếu tố được người
dân quan tâm là hình thể thửa đất phù hợp với nhu cầu để ở (hình thể đẹp, diện tích trong
khoảng 80 đến 150m2, mặt tiền rộng), giá đất tăng dần từ vị trí 1 đến vị trí 3. Điều này
được thể hiện cụ thể qua tất cả các mẫu phiếu điều tra trên cả 4 vị trí tuyến đường thuộc
Nhóm III. Trong giai đoạn điều tra đánh giá từ năm 2016 - 2018 tuyến đường chọn điều
tra thì vào năm 2018 giá thị trường tại vị trí 2 tăng cao hơn cả, bởi có điều kiện an ninh
trật tự tốt và dân trí cao, khơng gian đơ thị rộng mở hứa hẹn tiềm năng phát triển trong
tương lai gần.
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh
Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở: Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến
giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thơng thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá
biệt. Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai.
Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các khu và thơn trung tâm), vị trí
của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong cả thành phố,
cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.

399


Trên các tuyến đường, phố tiến hành điều tra; các đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng
của yếu tố vị trí nhiều và rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm của
huyện, có chất lượng cơ sở hạ tầng tốt, lại là nơi tập trung nhiều cơ quan, trụ sở, doanh nghiệp
kinh doanh và các cơng trình cơng cộng, dân cư đơng đúc. Điều mà người dân quan tâm khi
lựa chọn mua đất ở trên các tuyến đường, phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả
năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại như thế nào. Vị trí 1 có giá cao nhất do gần mặt đường
lớn, người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng
sinh lợi của mảnh đất.

Hình 3.1: Biến động giá đất theo kết quả điều tra
Các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 thuộc các đường nhánh bê tông hoặc trải nhựa, độ
rộng từ 2 đến trên 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần
tuyến đường điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ
thấy rõ ở vị trí 1, và phần tiếp giáp của vị trí 2 với vị trí 1. Các thửa đất thuộc vị trí 3 chủ
yếu dùng để ở. Vì vậy mức độ chênh lệch giá không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Những
phân tích trên khẳng định mức giá của các thửa đất ở chịu ảnh hưởng rất lớn bởi yếu tố
vị trí của thửa đất.
Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở:
Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng các tuyến đường (như độ rộng, loại
đường phố, vỉa hè hệ thống thoát nước,…), số lượng của các cơng trình cơng cộng (như
trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi...), cơng trình cung cấp các dịch
vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng
cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Qua quá trình điều tra, các tuyến đường
tại thị trấn Tân Túc, xã Phong Phú có các mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất từ các yếu
tố này.
Các tuyến đường, phố này đều có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi
cho các phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu

vui chơi… các dịch vụ dân sinh như điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan
mơi trường ln trong tình trạng tốt. Đa phần người dân sống trên tuyến đường này là
công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ khá quan tâm là chất
lượng cuộc sống. Các cơng trình cơng cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần mặt
đường chính sẽ làm thửa đất đó có giá cao hơn các khu vực khác có một số điều kiện
tương đồng.
400


Trên cùng một tuyến đường, sự chênh lệch mức giá với các vị trí tương ứng của hai
tuyến đường trong nhóm I. Sự khác biệt này là do các vị trí trên hai tuyến đường có
khoảng cách đến khu trung tâm thị trấn là khác nhau, mật độ dân cư sinh sống trên các
tuyến đường là khác nhau, kéo theo đó là nhu cầu và khả năng tiếp cận với các cơng trình
cơng cộng và hệ thống dịch vụ trung tâm cũng khác nhau từ đó phản ánh qua chỉ tiêu cụ
thể là giá đất trung bình trên thị trường tại địa phương.
Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị
Yếu tố đặc điểm của thửa đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu của thửa
đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt.... Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất nói
chung trong cả nước. Chúng có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý lựa chọn của người mua bất
kể mục đích sử dụng chỉ để ở hay dùng để kinh doanh. Về diện tích, thửa đất có quy mơ
vừa khoảng 80 - 150m2 có thể chuyển nhượng dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó
phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà
để ở hoặc kinh doanh nhỏ lẻ. Hình thể thửa đất được ưa chuộng là hình vng, hình chữ
nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các thửa đất hình thể xấu như
đa giác, thắt hậu, tam giác hoặc khơng vng, nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp
hơn. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có
hình thể đẹp ở các đường, phố cũng có chênh lệch hơn các thửa đất có hình thể xấu.
Bảng 3.6: Giá thị trường tại vị trí 1 của cả 3 nhóm điều tra
Mẫu
I.1

I.2
I.3
I.4
I.5
I.6
II.1
II.2
II.3
II.4
II.5
II.6
III.1
III.2
III.3
III.4
III.5
III.6

Giá thị
trường
(Nghìn đồng)
29400
29900
30400
30150
29300
29050
15400
14900
15700

13900
15500
15600
8400
9700
9000
8200
9500
8600

Diện tích
(m2)

Mặt tiền
(m)

Chiều sâu
(m)

Hình thể

100
120
120
105
95
85
100
110
90

106
98
90
104
115
105
110
95
85

5
5
6
6
5
5
5
5
6
5
5
5
5
6
6
5
5
4,5

20

24
20
17,5
19
17
20
22
15
21,2
19,6
18
20,8
19,2
17,5
22
19
18,9

Chữ nhật
Chữ nhật
Chữ nhật
Chữ nhật
Hình thang
Chữ nhật
Chữ nhật
Chữ nhật
Chữ nhật
Hình thang
Chữ nhật
Chữ nhật

Chữ nhật
Chữ nhật
Chữ nhật
Hình thang
Chữ nhật
Chữ nhật

(Nguồn: Số liệu điều tra)
401


Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm là diện tích và hình
thể của thửa đất. Những thửa đất có diện tích thửa đất khoảng 100m2 có hình thể là hình
chữ nhật có giá đất ln cao hơn những thửa đất cùng khu vực có hình thửa là hình thang
hay méo mó.
Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở
Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, nó giúp người mua, người bán định
hướng giá trị hiện tại và tương lai của thửa đất hiện có tại khu vực có quy hoạch dự án và
các khu vực lân cận, nếu lân cận các thửa đất ở có định hướng quy hoạch các dự án phát
triển hạ tầng, xã hội, các khu công cộng hay công viên.... điều tất yếu giá trị của các thửa
đất ở tại khu vực lân cận sẽ có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý của cả người
mua và người bán, mặt khác đối với các thửa đất ở nằm trong quy hoạch dự án cần triển
khai thì giá trị của nó hầu như không tăng nữa, do người dân đã biết rõ tương lai của thửa
đất ở này không thể lâu dài, do đó việc chuyển nhượng những thửa đất này hầu như rất ít
khi diễn ra, ngồi ra do yếu tố quy hoạch cũng dẫn đến các thửa đất ở thay đổi giá trị một
cách nhanh chóng, vị dụ một thửa đất nằm trong ngõ hẻm, nếu nhà nước quy hoạch một
con đường lớn đi qua, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng thì một số thửa đất cịn lại
trong ngõ, xóm sẽ thành thửa đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, và cũng có
nhiều dự án thực hiện xong khiến các thửa đất đang bám trục đường chính lại thành ngõ
cụt, khiến giá trị thửa đất giảm xuống, vì vậy yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố

có ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Bình Chánh nói chung và thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng.
Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở
Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng
trưởng kinh tế càng cao thì mức sống của người dân càng cao, trình độ dân trí cũng tăng
theo, giải quyết được nhu cầu việc làm, đối với huyện Bình Chánh đang phát triển kinh tế
theo hướng Cơng nghiệp hóa- Hiện đại hóa và chú trọng phát triển kinh tế về du lịch, dịch
vụ trong những năm gần đây huyện Bình Chánh được nhà nước đầu tư nhiều cơng trình
trọng điểm, do đó tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu
nhập ổn định, kéo theo sự gia tăng về giá cả, trong đó phải nói đến giá đất ở trên địa bàn
huyện tăng khá mạnh trong những năm gần đây.
3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất
Nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo được
sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng
khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án
nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau:
- Về công tác định giá đất: UBND thành phố Hồ Chí Minh cần xây dựng bảng giá
đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa và phù hợp với giá trao đổi thực
402


tế tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù với
sự biến động giá cả trên thị trường.
- Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư
luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần
thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định
giá đất và BĐS chuyên nghiệp.
- Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả,
địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá địi
hỏi những người làm cơng tác này vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng

hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo
chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định
giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường
đại học.
- Phối hợp với cán bộ địa chính thị trấn, các xã và người dân thường xuyên để thực
hiện điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường tại thời điểm xây dựng giá đất.

KẾT LUẬN
Kết quả nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn huyện Bình Chánh, giai đoạn 2016 – 2018 cho thấy: Giá đất chuyển nhượng thực tế
trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất quy định. Cụ thể là: Các tuyến đường
thuộc nhóm I: giá đất tại vị trí 1 có mức giá trên 29 triệu đồng/m2, hệ số so sánh của vị trí
này là trên 1,86 lần. Tại vị trí 2, mức giá trung bình cũng trên 26 triệu đồng/m2 , hệ số tại
vị trí 2 là 2,38 lần; Các tuyến đường thuộc nhóm II: Mức chênh lệch giữa giá đất Nhà
nước qui định và giá thị trường của tuyến đường được điều tra dao động từ 1,6 đến 3,45
lần. Giá trị mỗi vị trí trên tuyến đường có giá chênh lệch nhau khoảng từ 2 đến 3 triệu
đồng/m2; Các tuyến đường thuộc nhóm III: Tuyến đường thuộc nhóm này có mức giá
thấp nhất trong 3 nhóm tuyến đường được nghiên cứu. Hệ số so sánh trong khoảng 1,12
– 3,71 lần. Giá đất theo thị trường tại vị trí 1 năm 2018 dao động từ 8,2 triệu đồng/m2 đến
9,7 triệu đồng/m2.
Trên cùng một tuyến đường, giá đất tại các vị trí bám mặt đường chính có giá
cao nhất, các thửa đất thuộc ngõ và các vị trí cịn lại có giá giảm dần tùy vào khoảng
cách đến mặt đường chính và chất lượng các điều kiện dân sinh, điều kiện kinh doanh
kèm theo.

403


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày

30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp
định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác
định giá đất;
2. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ
quy định về khung giá đất;
3. Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài
chính đất đai tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường
Đại học Nơng Lâm Thái Ngun;
4. Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất và Bất Động Sản khác, Nxb Nông
Nghiệp Hà Nội,
5. UBND thành phố Hồ Chí Minh (2016), Quyết định số 09/2016/QĐ-UBND, ngày
25/3/2016 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
6. UBND thành phố Hồ Chí Minh (2017), Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND, ngày
23/3/2017 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
7. UBND thành phố Hồ Chí Minh (2017), Quyết định số 9/2018/QĐ-UBND, ngày
15/3/2018 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
8. UBND huyện Bình Chánh (2019), Thống kê đất đai huyện Bình Chánh năm 2018.

404