Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ MINH HẢI

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ MINH HẢI
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình
Binh

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lê Minh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào

tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan Đình Binh là
người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tài
nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBND
huyện Bình Chánh, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi
điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Lê Minh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1

2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học.....................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất..............................9
1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất ....................................................................12
1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................15
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá
đất.............................................................................................................................................. 15
1.2.2. Các phương pháp định giá đất.........................................................................16
1.3. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam ....................................26
1.3.1. Định giá đất trên thế giới.................................................................................26
1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ...............................................................................27
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh .....31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .............................................................................................................................. 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: ....................................................................................34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................34
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................34
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

2.2.1. Địa điểm và không gian ..................................................................................34
2.2.2. Thời gian .........................................................................................................34

2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình Chánh .............................34
2.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018......34
2.3.3. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018
...... 34
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình
Chánh .............................................................................................................................................. 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................35
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................35
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp ........35
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ........................................36
2.4.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................37
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI ....................37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................37
3.1.2. Kinh tế - Xã hội...............................................................................................39
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường của huyện Bình Chánh ..................................................................................49
3.2. Tình hình sử dụng đất đai của huyện Bình Chánh năm 2018 ............................50
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh ..............................................50
3.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Bình Chánh ..........................................55
3.3. Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh. ......................................61
3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ...................................61
3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh.........................62
3.3.3. Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính .........................65
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................72
3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở.......................................................72
3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở .........73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5

3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị........................74
3.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở..............................................76
3.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở ......................................76
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ...................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................79
1. Kết luận .................................................................................................................79
2. Kiến nghị ...............................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh ........................................51
Bảng 3.2: Biến động theo mục đích sử dụng đất năm 2017 - 2018 huyện Bình
Chánh .......................................................................................................52

Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 ...............................................56
Bảng 3.4: Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 2018 .........................................................................................................57
Bảng 3.5: Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại huyện Bình Chánh .....................................................................59
Bảng 3.6: Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................61
Bảng 3.7: Khung giá đất ở tại nông thôn ..................................................................61
Bảng 3.8: Giá đất ở theo quy định từ năm 2015 đến 2019 .......................................64
Bảng 3.9: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm I .......................................67
Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm II ....................................69
Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm III........................................71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh ...........................................................................37
Hình 3.2: Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình
Chánh giai đoạn 2016-2018.....................................................................57

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất
đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con
người[10].
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn
ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người
bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần
đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp
nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán,
chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi,
Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà
nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan
trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã
hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự
phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

Huyện Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí
Minh có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành
phố. Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP. Hồ Chí Minh, có các trục
đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh,
Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An),
đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình Chánh nói riêng và TP. Hồ Chí
Minh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nối
giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với
vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam.
Trong thời gian qua, huyện Bình Chánh đã có những bước phát triển mạnh
mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế
- xã hội là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục
đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến
nhiều sự biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý
nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề
nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu
giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh,
Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Nghiên cứu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy
định ở tại một số xã, thị trấn của huyện Bình Chánh.

- Xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất và giá đất ở tên địa bàn
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng
thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất
trong thực tế.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,
nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống các văn
bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá đất tại
địa phương.
- Đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công
tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được
tốt hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng, quan
hệ cung cầu.
1.1.1.1. Địa tô
Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và
nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế
độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô
lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp
nên vẫn còn địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:
địa chủ, tư bản, kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong
chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là
tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt
đối và địa tô đọc quyền bị xóa bỏ, những vấn đề tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ
nghĩa Tư bản (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, cso
vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là
độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người
kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận
bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5

Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho
địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn với sự độc
quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả
trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối dưới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1
và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những
ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được
chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hằng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ
thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục
đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định
mức địa tô của thửa đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình có ảnh hưởng
lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện
tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông
nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước
hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong
nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hằng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sẽ
phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất.: độ phì nhiêu của đất, điều kiện

tưới tiêu nước, điều kiện khú hậu, điều kiện địa hình, và vị trí của thửa đất. Đó là cơ
sở để đinh giá đất (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
1.1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
1.1.1.3. Quan hệ cung cầu
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai
mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các
mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập
một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định
làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn
lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)
[11].
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh
hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai

được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E
được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Giá đất
Cung về đất
G1

G

E

L1

L

L2

S ố lượng đất

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng
những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống
này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức
và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập.

Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải
ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị
trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân
bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng
hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo
ra sự cân bằng (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
D
Giá

S

D1

A

G
G1

B
L1

L

Số lượng đất

Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu.
Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và
đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là
L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn

so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể
xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của
những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực
tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới
được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G1và số lượng mới được bán sẽ là L1. (Nguyễn
Thế Huấn, 2009)[12].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

Giá

S
D
G

S1
E

G1

E1

L

L1

Số lượng đất

Hình 2.3. Sự thay đổi về cung
Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó
có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc
xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng
lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được
xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công
nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa
cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng
thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất
đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc
trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch
trong đồ thị cầu. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định
lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được
sự ổn định lâu dài. Cân bằng - Mất cân bằng - Cân bằng mới được xác lập - Mất cân
bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường.
Thời gian giữa hai chu kỳcủa thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố
định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây
chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

1.1.2. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.2.1. Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

- Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất. (Quốc hội, 2013)[15]
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà, nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
- Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai
là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có
thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài
sản thông thường.
- Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử

dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
(Quốc hội, 2013)[15]
1.1.2.2. Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc
định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao
động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên
nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu.
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp

tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở
chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa
tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác
với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
- Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Trịnh Hữu Liên, 2013) [14].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ
thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

12

của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả
các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu
về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng
liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các
vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng
một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng
hoá thông thường khác.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất
1.1.3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố xã
hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế.
- Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:
+ Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy
nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khu
vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm
lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên.
+ Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh
hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu
gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu
cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá
đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.

- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài
sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất giảm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ
cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông đúc thì
giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ
nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có

lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh
hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

1.1.3.2. Nhân tố khu vực
- Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các
loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất (Nguyễn
Thế Huấn, 2009)[12].
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện,
điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều

kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông.
- Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo
dục và mức thu nhập... ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh
hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức
năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.1.3.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá
biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây

dựng, loại hình sử dụng[17].
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá
đất trong giai đoạn nghiên cứu:
+ Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan
- Luật Đất đai 2013.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Bãi bỏ khoản 4 Điều 30 Nghị
định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2007 về chuyển doanh nghiệp 100%
vốn nhà nước thành công ty cổ phần; bãi bỏ khoản 2 Điều 4, khoản 1 Điều 5 và
Điều 6 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. Chính
phủ, 2007)[6]
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại như sau: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại
III, loại IV và loại V được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận.
+ Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội
thành, huyện ngoại thành và các đô thị trực thuộc.
+ Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội
thành, huyện ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II là
thành phố thuộc tỉnh có các phường nội thành và các xã ngoại thành.
+ Đô thị loại III là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thành,
nội thị và các xã ngoại thành, ngoại thị.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN