Giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
KHOA LUẬT

CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CỦA
TÒA ÁN NHÂN DÂN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI
HUYỆN VĂN LÂM – TỈNH HƯNG YÊN

Tên cơ quan thực tập: Tòa án nhân dân Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên

Hà Nội, tháng 07 năm 2021


2

Mục Lục


3

Bảng ký hiệu danh mục viết tắt
STT

Ký hiệu

Giải thích từ ngữ

1

BLTTDS

: Bộ luật tố tụng dân sự

2

BLDS

: Bộ luật dân sự

3

HĐTD

: Hợp đồng tín dụng

4

KDTM

: Kinh doanh thương mại

5

TCTD

: Tổ chức tín dụng

6

TAND

: Tịa án nhân dân

7

LCTCTD

: Luật các tổ chức tín dụng

8

UBND

: Ủy ban nhân dân

9

VAMC

: Tổ chức tín dụng Việt Nam


4

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam trải qua gần ba thập kỷ đổi mới - chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập

trung sang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mở cửa hội nhập
kinh tế quốc tế. Cuộn mình theo dịng chảy phát triển của nền kinh tế đó thì nhu cầu về
vốn của các cá nhân, tổ chức kinh tế nhằm phục vụ cho mục đích mở rộng, phát triển sản
xuất kinh doanh rất cao. Chính vì vậy, vai trị của Ngân hàng chiếm một vị trí đặc biệt
quan trọng. Trong đó, nổi bật hơn cả là hoạt động tín dụng ngân hàng trong việc đáp ứng
vốn cho nền kinh tế trên cơ sở HĐTD. Tín dụng ngân hàng ngoài việc đáp ứng nhu cầu về
vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế, nó cịn tạo ra lợi nhuận cho các
TCTD và chính yếu tố này đã trở thành động lực thúc đẩy các TCTD huy động vốn tạm
thời nhàn rỗi trong nhân dân để mở rộng hoạt động cho vay. Hoạt động cho vay theo
HĐTD tuy là hoạt động truyền thống mang lại nguồn thu chủ yếu cho các ngân hàng song
đây cũng là hoạt động tiềm ẩn những rủi ro vô cùng lớn, điển hình là rủi ro quyền lợi của
bên cho vay vì theo cam kết trong HĐTD bên cho vay chỉ có thể địi tiền của bên vay sau
một thời hạn nhất định, nếu thời hạn cho vay càng dài thì nguy cơ rủi ro càng cao, vì thế
các tranh chấp phát sinh từ HĐTD thường xảy ra với số lượng và tỷ lệ lớn hơn so với các
hợp đồng khác. Tranh chấp HĐTD là một trong các dạng tranh chấp phổ biến hiện nay
được giải quyết tại TAND các cấp. Nhất là kể từ ngày 01/01/2012 thẩm quyền các vụ án
KDTM về tranh chấp HĐTD được giao cho TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh (gọi chung là TAND cấp huyện) giải quyết. Trong những năm gần đây, số lượng vụ
án KDTM tranh chấp HĐTD được đưa ra giải quyết tại Tịa án gia tăng và có chiều hướng
ngày càng phức tạp, Tịa án gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết các vụ
án thuộc loại này.
Vì vậy, em mạnh dạn chọn đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án về vấn
đề thế chấp tại Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên” làm đề tài nghiên cứu cho bài báo cáo
thực tập của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Giải quyết tranh chấp HĐTD là vấn đề không chỉ nhận được sự quan tâm của giới
kinh doanh mà còn là vấn đề quan tâm của các nhà khoa học pháp lý nhằm tạo dựng một
cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD một cách hiệu quả, góp phần tạo ra một
mơi trường thuận lợi, thúc đẩy cho hoạt động tài chính ngân hàng phát triển lành mạnh.
Chính vì vậy đã có nhiều cơng trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về những vấn đề

liên quan đến giải quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD.


5

Tuy nhiên, việc nghiên cứu đề tài pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐTD vẫn còn
là cấp thiết, bởi lẽ các quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn nhiều bất cập, chưa thực
sự phù hợp với thực tiễn. Trên cơ sở tham gia thực tập tại đơn vị Tòa án nhân dân Huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên em đi sâu tìm hiểu vấn đề giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp
đồng tín dụng tại Tồ án nhân dân Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là mục tiêu chung của đề tài
là phân tích và làm rõ những vấn đề về thế chấp tài sản và thực tiễn giải quyết các tranh
chấp về thế chấp hợp đồng tín dụng tại Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên.
Nhiệm vụ nghiên cứu: Chỉ ra và phân tích các điểm cơ bản của thế chấp tài sản và
pháp luật về thế chấp tài sản năm 2015. Đánh giá các tác động của thực tiễn đến việc giải
quyết các tranh chấp về thế chấp hợp đồng tín dụng tại Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng
Yên.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giải quyết các tranh chấp
về thế chấp hợp đồng tín dụng tại Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên. Bên cạnh đó, đề tài
cịn đánh giá những ảnh hưởng, tác động có lợi và những điểm hạn chế, tiêu cực khi đi
vào triển khai thực thi.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu những vấn đề phát sinh từ thực trạng giải
quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD tại Tòa án nhân dân Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng
Yên theo pháp luật Việt Nam. Qua đó, đề ra một số kiến nghị nhằm hồn thiện hơn nữa
pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp phát sinh từ HĐTD tại Tòa án nhân dân
Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên.
5. Cơ cấu của bài nghiên cứu
Ngoài lời mở đầu, kết luận, bài báo cáo thực tập được chia làm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề về thế chấp tài sản và pháp luật về thế chấp tài sản năm
2015
Chương 2: Thực tiễn về giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân Huyện Văn Lâm,
Tỉnh Hưng Yên về thế chấp hợp đồng tín dụng
Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tịa Án nhân dân Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng
Yên.


6

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN VÀ PHÁP LUẬT
VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN NĂM 2015

1.1. Khái quát chung về biện pháp thế chấp tài sản
1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận thế chấp1.
1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là thỏa thuận phát sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính. Nó
khơng tồn tại độc lập mà ln phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm.
Thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, qua đó thúc đẩy người có
nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình.

1.2.

Phân biệt thế chấp và cầm cố tài sản; ưu nhược điểm của thế chấp

1.2.1. Phân biệt giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản

Thứ nhất, cầm cố tài sản là bên cầm cố phải giao tài sản của mình cho bên nhận
cầm cố cịn thế chấp tài sản thì khơng chuyển giao tài sản của mình cho bên nhận cầm cố.
Thứ hai, về đối tượng cầm cố và thế chấp: Trong cầm cố có sự chuyển giao tài sản,
nên trên thực tế, đối tượng của cầm cố thường là động sản, bất động sản nếu pháp luật có
quy định, các giấy tờ có giá (trái phiếu, cổ phiếu,…)
Trong khi đó đối tượng của hình thức thế chấp có thể là động sản, bất động sản,
quyền sử dụng đất. Tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng có thể
được thế chấp nếu bên thế chấp thơng báo cho tổ chức bảo hiểm.
Thứ ba, quyền lợi và nghĩa vụ của bên nhận bảo đảm khi thực hiện cầm cố và thế
chấp: Theo quy định Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cầm cố được cho thuê, cho mượn,
khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có
thỏa thuận; phải bảo quản tài sản cho bên cầm cố. Do bên cầm cố được nắm giữ, sử dụng
trực tiếp nên rủi ro thấp hơn.

1 Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015


7

Ngược lại, bên nhận thế chấp tuy không được hưởng lợi tức, hoa lợi từ tài sản thế
chấp nhưng cũng không phải lo bảo quản tài sản cho bên thế chấp. Tuy nhiên, dù có
quyền kiểm tra tài sản nhưng do không nắm giữ trực tiếp tài sản nên thế chấp chịu rủi ro
cao hơn trong trường hợp giấy tờ giả, tài sản bị thay đổi trong thời gian thế chấp,…
1.2.2. Ưu điểm và nhược điểm trong thế chấp tài sản
Ưu điểm: Chủ sở hữu, tức bên thế chấp tài sản vẫn giữ tài sản của mình và có thể thu
hoa lợi lợi tức từ tài sản đó mà nghĩa vụ dân sự vẫn được bảo đảm (nếu khơng có thỏa
thuận khác). Bên nhận thế chấp không cần phải giữ gìn, bảo quản tài sản trong thời gian
thế chấp như không cần phải lo về kho, bến bãi, người trông coi hoặc phải bồi thường
thiệt hại do làm mất, làm hư hỏng, giảm sút tài sản thế chấp…
Nhược điểm: Tuy có những ưu điểm trên nhưng vẫn xảy ra rủi ro nếu hai bên khơng

có thỏa thuận khác mà bên thế chấp giữ gìn tài sản thì bên thế chấp có khả năng lạm dụng
khai thác tài sản thế chấp, bán hoặc làm hư hao tài sản thế chấp mà bên nhận tài sản
không hay biết, giấy tờ giả…điều này dẫn đến mất khả năng không đảm bảo được quyền
của bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và
dễ dẫn đến việc xung đột lợi ích giữa bên nhận thế chấp và các chủ thể khác có liên quan
đến tài sản thế chấp. Thay đổi đó có thể là, thay đổi về chủ thể: bên thế chấp cho thuê tài
sản thế chấp, hoặc bán tài sản thế chấp cho người khác, thay đổi về giá trị tài sản thế chấp
như tài sản thế chấp được mua bảo hiểm và sự kiện bảo hiểm đã xảy ra…

1.3. Giao kết hợp đồng thế chấp
1.3.1. Điều kiện về chủ thể
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tải sản để bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ của mình gọi là bên bảo đảm hay bên nhận thế chấp, ngược lại
bên có quyền gọi là bên nhận bảo đảm hay bên nhận thế chấp. Chủ thể của quan hệ thế
chấp tài sản phải có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định chủa
pháp luật trong giao dịch dân sự cụ thể như sau:
Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 16, 17, 18 Bộ
luật dân sự năm 2015.
1.3.2. Điều kiện về nội dung
Căn cứ theo quy định tại điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 được xác định theo các
trường hợp: Tài sản thế chấp là bất động sản2; Tài sản thế chấp là động sản; Tài sản thế
2 Khoản 1,2 Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015


8

chấp là quyền sử dụng đất3; Tài sản gắn liền với đất4; Tài sản thế chấp là tài sản được bảo
hiểm5.
Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp (trừ một ít ngoại lệ); Tài sản thế
chấp phải xác định được; Tài sản có trong hiện tại hoặc có thể hình thành trong tương lai;

Giá trị tài sản thế chấp có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
1.3.3.

Điều kiện về hình thức

Bộ luật dân sự năm 2015 khơng đề cập đến hình thức của thế chấp tài sản, trong khi
Bộ luật dân sự năm 2005 thì quy định về hình thức của hợp đồng này tại Điều 343. Vì thế
chấp tài sản cũng là một giao dịch dân sự nhằm bảo đảm cho hợp đồng chính, nên căn cứ
theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 thì hợp đồng thế chấp được
thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Đối với hợp đồng thế chấp
lập thành văn bản (quy định này không được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2015)
bao gồm văn bản thông thường và văn bản phải cơng chứng, chứng thực hoặc đăng kí
theo quy định của pháp luật, hoặc các bên có yêu cầu.
Đặc biệt lưu ý, đối với hợp đồng thế chấp được lập thành văn bản thì có thể lập
thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được ghi trong
hợp đồng chính thì những điều khoản ghi trong hợp đồng chính là những điều khoản cấu
thành hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là
một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó hồn tồn phụ thuộc vào
hợp đồng chính.
Nếu tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì mỗi lần thế chấp phải
được lập thành văn bản.
1.3.4.

Thời điểm giao kết và có hiệu lực6

Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3 kể từ thời điểm đăng
ký.
Ví dụ: A (bên bảo đảm) thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của A cho B (bên

nhận bảo đảm) để bảo đảm cho khoản vay của A với B. Theo quy định tại điểm a khoản 1
3 Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015
4 Điều 326 Bộ luật dân sự năm 2015
5 Khoản 4 Điều 318 Bộ luật dân sự năm 205
6 Điều 319 Bộ luật dân sự năm 2015


9

Điều 3 Nghị định số 8020/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 nghị định hợp nhất các nghị
định về đăng ký giao dịch bảo đảm thì đây thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo
đảm. Vậy thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba là kể từ thời điểm cơ
quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm).
Một số cơ quan điển hình có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp)
được quy định chi tiết tại Điều 47 của Nghị định 83/2010/NĐ – CP.
Ý nghĩa của việc đăng ký này nhằm thông tin đến người thứ ba về tình trạng pháp lý
tài sản; xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ nợ cùng nhận bảo đảm trên tài
sản; giúp bên nhận bảo đảm thực hiện quyền truy đòi (Quyền theo đuổi/quyền thu hồi) tài
sản bảo đảm được bên bảo đảm chuyền giao bất hợp pháp trong thời hạn giao dịch bảo
đảm cịn có hiệu lực.
1.4.

Quyền và nghĩa vụ của các bên
1.4.1.

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

Quyền của bên thế chấp tài sản7
Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa
lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản

thế chấp. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản
thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt
hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế
chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh. Trong
trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình
thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế
chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng
hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận:
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa ln chuyển trong
q trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định
của luật. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê,
bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải
thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Trong trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất,
kinh doanh được đem đi bán, trao đổi thì số tiền thu được từ việc bán hoặc tài sản hình

7 Điều 321 BLDS 2015


10

thành trừ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao
đổi.
Nghĩa vụ thế chấp thế chấp tài sản8
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tại Điều 320 như
sau:
“Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác

công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất
giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải
sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
Cung cấp thơng tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các
trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế
chấp, nếu có; trường hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng
thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận
quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy
định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Quyền của bên nhận thế chấp tài sản9
1.4.2.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp tại Điều 323 như sau:
“Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây
khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp. Yêu cầu bên thế chấp
phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các
biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm
mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng. Thực hiện việc
đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba
giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện
8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015
9 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015

11

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong
trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Xử lý tài sản
thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”
Nghĩa vụ nhận thế chấp thế chấp tài sản10
Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các
bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp. Thực hiện
thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
1.4.3.

Quyền và nghĩa vụ của người thứ 3 giữ tài sản thế chấp11

Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây: Được khai thác công dụng
tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận; được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản
thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây: Bảo quản, giữ gìn tài sản
thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản
thế chấp thì phải bồi thường; khơng được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp
nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế
chấp; giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật.
1.5.

Xử lý tài sản thế chấp và thứ tự ưu tiên thanh toán
1.5.1.

Xử lý tài sản thế chấp

a. Trường hợp xử lý tài sản thế chấp12

Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc
thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc do luật định.
b. Phương thức xử lý tài sản thế chấp13

10 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015
11 Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015
12 Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015
13 Điều 303 Bộ luật dân sự năm 2015


12

Khi xử lý tài sản thế chấp, các bên có thể thỏa thuận áp dụng một trong các phương
thức xử lý sau: Bán đấu giá tài sản; bên nhận thế chấp tự bán tài sản; bên nhận thế chấp
nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; có thể áp
dụng phương thức khác.
Trong trường hợp các bên khơng có thảo thuận về phương thức xử lý tài sản thế
chấp thì tài sản thế chấp được bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài
sản.
c. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp14

Tiền xử lý tài sản thế chấp được thanh toán bao gồm các khoản theo thứ tự như sau:
Chi phí bảo quản, thu giữ, xử lý tài sản thế chấp và các chi phí cần thiết khác có liên
quan. Nếu tài sản là một khoản vay thì sẽ thanh tốn tiền gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi
thường thiệt hại nếu có. Nếu số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi trừ các
chi phí cần thiết mà lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền cịn thừa sẽ đươc
trả lại cho bên thế chấp. Nếu số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi trừ các

chi phí cần thiết mà nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được
thanh tốn được xác định là nghĩa vụ khơng có bảo đảm.
1.5.2.

Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm15

Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên
thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau: Trường hợp các biện
pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh tốn
được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng; Trường hợp có biện pháp bảo đảm
phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối
kháng với người thứ ba được thanh toán trước; Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều
không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định
theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm. Thứ tự ưu tiên thanh toán có thể thay đổi, nếu các
bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên
thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên
mà mình thế quyền.
1.6.

Chấm dứt thế chấp tài sản

Bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ chính được bảo đảm bằng biện pháp thế
chấp đã hoàn thành nghĩa vụ của mình. Bên có quyền và bên có nghĩa vụ trong quan hệ
14 Điều 307 Bộ luật dân sự năm 2015
15 Điều 308 Bộ luật dân sự năm 2015


13

nghĩa vụ chính được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp đã bù trừ được nghĩa vụ cho nhau.
Bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ chính miễn việc thực hiện nghĩa phụ cho bên có
nghĩa vụ; nếu một trong hai bên chết thì hợp đồng thế chấp vẫn tồn tại. Tài sản thế chấp
đã được xử lý để thu hồi nợ thì biện pháp thế chấp chấm dứt (nhưng khi đó hợp đồng
chính có thể vẫn cịn, nợ sẽ trở thành nợ khơng có bảo đảm) Các bên trong hợp đồng thế
chấp thỏa thuận thay thế biện pháp thế chấp bằng biện pháp bảo đảm khác. Bên nhận thế
chấp và bên thế chấp hủy bỏ biện pháp thế chấp.
Điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 về thế chấp tài sản
1.7.1. Tài sản thế chấp
Bổ sung thêm quy định tại Điều 325, 326 Bộ luật dân sự năm 2015:

1.7.

Điều 325: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn
liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài
sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Điều 326: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất
thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác”.
Đây được coi là sự thay đổi lớn nhất của Bộ luật dân sự năm 2015 và hoàn toàn
khác biệt so với Bộ luật dân sự năm 2005. Quy định này đã làm tăng tính đảm bảo của tài
sản thế chấp và phần nào đó đảm bảo an toàn cho việc nhận thế chấp của các ngân hàng
và người nhận thế chấp, đồng thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của bên nhận thế
chấp khi xử lý tài sản bảo đảm.
1.7.2.

Hiệu lực của thế chấp tài sản

Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định riêng 1 điều về hiệu lực của thế chấp tài sản,

theo đó, Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Nếu BLDS 2005 khơng có điều khoản
nào quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản thì đến BLDS 2015 đã quy định 1 điều luật
riêng về hiệu lực của thế chấp tài sản. Việc quy định này phần nào đó đã giảm bớt các thủ
tục hành chính hóa trong các giao dịch dân sự phát sinh. Cũng cần lưu ý đối với người
thứ 3, khi tài sản thế chấp đã được đăng kí thì nó sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ
3, do đó khi tham gia vào giao dịch dân sự, nhất là những giao dịch dân sự với tài sản lớn
cần hết sức lưu ý điều này.
1.7.3.

Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản


14

Ngoài các nghĩa vụ giống với quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 thì BLDS năm
2015 cịn bổ sung thêm 5 nghĩa vụ mới đối với bên thế chấp tài sản:
a) Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có

thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác;
b) Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế

chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương
đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
c) Cung cấp thơng tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;
d) Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực
hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ; hoặc trong trường hợp bên có nghĩa vụ
phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của luật;

e) Không được thay thế tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là tài sản luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc khơng phải là tài sản
ln chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế
chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Việc quy định thêm các nghĩa vụ của bên thế chấp đã đảm bảo thêm lợi ích cho bên
nhận thế chấp đặc biệt là các quy định về sửa chữa hoặc thay thế tài sản thế chấp hay
cung cấp thông tin về tài sản thế chấp…nhằm trách những thiệt hại, những hành vi bất lợi
trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản của bên thế chấp.
1.7.4.

Quyền của bên nhận thế chấp tài sản

Bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung quyền đối với bên nhận thế chấp: “Thực hiện việc
đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật; giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp
trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp, việc đăng kí
nhằm tạo hiệu lực đối kháng với người thứ 3, đảm bảo quyền truy đòi tài sản thế chấp và
quyền được ưu tiên thanh toán trước các chủ thể khác, việc đăng ký thế chấp không phải
là nghĩa vụ nữa mà BLDS 2015 đã coi đây là quyền của chủ thể khi tham gia vào quan
hệ. Việc giữ giấy tờ có liên quan đến tài sản nhằm tạo sự đảm bảo, và tăng trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.
Trong thực tế, hợp đồng thế chấp tài sản chỉ được thực hiện với giá trị tài sản lớn và
bên nhận thế chấp thường là các ngân hàng vì hợp đồng thế chấp thường mang rủi ro lớn
do thế chấp tài sản thì bên nhận thế chấp khơng được nắm giữ tài sản, ít người đủ can
đảm để tham gia nhận thế chấp tài sản với giá trị lớn mặc dù đã có luật quy định cụ thể.


15

Đặc biệt là ở quá trình đăng ký thế chấp cịn nhiều bất cập gây khó khăn, tốn rất nhiều

thời gian và chi phi đối với tài sản thế chấp.
Việc quản lý, xử lý, thu hồi tài sản thế chấp khơng thực hiện, thực hiện khơng đúng
hoặc cố tình tẩu tán tài sản gặp rất nhiều khó khăn và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy đã có luật
quy định, điều chỉnh cụ thể nhưng có vẻ tính thực thi là chưa cao. Gây ra nhiều rắc rối
cho hai bên khi xảy ra tranh chấp.
Vì thế trên thực tế biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói trên ít được lựa chọn
hơn so với các biện pháp khác, mà điển hình là cầm cố.


16

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN VỀ THẾ CHẤP
HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

2.1. Thực trạng pháp luật về tranh chấp hợp đồng tín dụng
2.1.1. Phân biệt hợp đồng tín dụng
Hợp đồng tín dụng (sau đây viết tắt là HĐTD) có đầy đủ những đặc điểm vốn có
của một hợp đồng dân sự nói chung. Tuy nhiên, với bản chất đặc thù của HĐTD, nên nó
mang một số đặc trưng riêng biệt có thể khái quát chung mà trong thực tiễn giải quyết các
vụ án này có lưu ý như sau:
Phân biệt loại tranh chấp dân sự hay kinh doanh thương mại, do chủ thể một bên
tham gia HĐTD luôn luôn là Ngân hàng hoặc các Tổ chức tài chính được phép kinh
doanh tiền tệ (sau đây gọi chung là Tổ chức tín dụng và viết tắt là TCTD) và bên kia có
thể là cá nhân hoặc tổ chức. Do đó, phải có sự phân biệt về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp khi thụ lý vụ án về kinh doanh thương mại hay vụ án dân sự. Sự phân biệt về thẩm
quyền ở đây là về chủ thể và mục đích vay vốn. Nếu chủ thể vay vốn là cá nhân có đăng
ký kinh doanh hoặc tổ chức có đăng ký kinh doanh và mục đích vay vốn để kinh doanh
tìm kiếm lợi nhuận thì Tịa án thụ lý vụ án kinh doanh thương mại. Đối với những trường
hợp cá nhân khơng có đăng ký kinh doanh và mục đích vay vốn khơng có mục đích lợi

nhuận thì Tịa án thụ lý vụ án dân sự. Về luật áp dụng đối với các tranh chấp HĐTD là
như nhau.
Thẩm quyền thụ lý và giải quyết các tranh chấp HĐTD theo thủ tục sơ thẩm thuộc
thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp quận, huyện trừ những trường hợp trong vụ án có yếu
tố nước ngồi hoặc những vụ án phức tạp mà TAND cấp tỉnh lấy lên xét xử sơ thẩm.
2.1.2.

Nguyên tắc giao kết hợp đồng tín dụng

Nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận trong khuôn khổ pháp luật của các bên tham gia
HĐTD, về bản chất HĐTD là một dạng hợp đồng dân sự mà quan hệ dân sự là quan hệ
mang tính thỏa thuận, tự định đoạt giữa các bên. Do đó, kể cả đối với việc giải quyết
tranh chấp phát sinh từ HĐTD thì các bên cũng có quyền thỏa thuận để đạt được hiệu quả
tối ưu nhất trong trường hợp có tranh chấp xảy ra. Việc tơn trọng quyền định đoạt này có
ý nghĩa vơ cùng quan trọng vì quan hệ dân sự giữa các bên mang tính bình đẳng, khơng
phải là mối quan hệ mệnh lệnh phục tùng như các quan hệ hành chính nhà nước khác.
Khi các bên tham gia tranh chấp có thể thỏa thuận được với nhau thì việc giải quyết tranh
chấp sẽ diễn ra nhanh chóng, thuận lợi hơn, đồng thời giảm thiểu được thiệt hại về thời
gian, tiền bạc, công sức của các bên.


17

Đặc biệt, vấn đề thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp đối với các TCTD
là Ngân hàng nước ngoài, bởi các chủ thể này khác với các TCTD trong nước, họ phải
chịu sự điều chỉnh của cả pháp luật nước ngoài lẫn pháp luật Việt Nam, sự khác nhau
trong quy định của pháp luật giữa Việt Nam và nước khác là điều khơng thể tránh khỏi.
Vì vậy, việc cho phép, tôn trọng quyền tự thỏa thuận của các bên khi có tranh chấp sẽ
giảm thiểu tối đa những xung đột pháp luật có thể xảy ra trong quá trình giải quyết các
tranh chấp. Tuy nhiên, nguyên tắc đối với các thỏa thuận này là phải phù hợp với các quy

định của pháp luật Việt Nam.
Nguyên tắc tự do thỏa thuận khi giải quyết tranh chấp giữa các bên cũng được ghi
nhận trong các BLDS, LCTCTD, Bộ luật tố tụng dân sự (sau đây viết tắt là BLTTDS) thể
hiện ý chí của các bên khi giao kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, chế định
hòa giải, lựa chọn Tòa án giải quyết vụ tranh chấp đều được ghi nhận trong HĐTD.
Theo đó, hịa giải là trách nhiệm của các bên và của cơ quan tài phán khi có tranh chấp
xảy ra và các bên có thể thỏa thuận về việc giải quyết vụ án. Ngay cả trước khi diễn ra
hoặc tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm và bây giờ là phiên họp giám đốc thẩm và thi hành
án các bên cũng vẫn có quyền thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp miễn sao thỏa
thuận đó phù hợp với các quy định của pháp luật.
Thỏa thuận Tịa án nơi ngun đơn có trụ sở giải quyết hiểu là trường hợp này Ngân
hàng có thể lựa chọn Tịa án nơi chi nhánh có trụ sở để khởi kiện.
2.1.3.

Các tranh chấp HĐTD liên quan đến khoản nợ gốc

Trên thực tế giải quyết các tranh chấp HĐTD, các bên trong quan hệ tín dụng ít khi
tranh chấp về khoản nợ gốc vì việc giải ngân của Ngân hàng thường chặt chẽ và có ký
nhận hoặc chuyển khoản một cách rõ ràng.
Tuy nhiên, cũng có trường hợp tranh chấp về vấn đề này như sau:
Trường hợp thứ nhất: bị đơn khai không nhận được khoản tiền giải ngân do cán bộ
tín dụng móc ngoặc với người mơi giới vay tiền và lừa người vay ký giấy đề nghị chuyển
tiền vay vào tài khoản của người mơi giới, sau đó cán bộ Ngân hàng nói người vay tiền
đến một chi nhánh Ngân hàng khác để lấy tiền. Đến khi người vay tiền đến thì người mơi
giới đã rút tiền và biến mất. Trong vụ án này, khi xảy ra tranh chấp Ngân hàng địi tiền
người vay, người đó nói là khơng được nhận tiền. Vụ án này em thấy có dấu hiệu lừa đảo
nên đã định chuyển cơ quan điều tra để xem xét có dấu hiệu hình sự khơng, thì Ngân
hàng quân đội đã rút đơn và hai bên tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Trường hợp thứ hai: trong một số trường hợp người vay tiền không trực tiếp để
tiếp cận được với nguồn vốn vay, nên phải nhờ qua một doanh nghiệp để vay lại một chút

tiền, nhưng họ phải đưa ra tài sản của họ hoặc tài sản của gia đình để đảm bảo cho tồn
bộ khoản vay, khi Ngân hàng địi tiền những người đại diện doanh nghiệp thường bỏ trốn,
còn lại người vay họ trình bày chỉ trả phần họ vay thôi và không đồng ý cho xử lý tài sản


18

thế chấp và tìm mọi cách để chống đối cơng tác xét xử của Tòa án dẫn đến nhiều vụ án bị
kéo dài.
Qua quá trình thực tập em xin lưu ý đối với các TCTD là phải hướng dẫn một cách
cụ thể đối với các cán bộ tín dụng, hồ sơ xét duyệt các khoản vay phải đảm bảo đầy đủ
thủ tục, hồ sơ pháp lý tránh những sự việc đáng tiếc phải khởi kiện ra Tòa án, cũng như
để lại nhiều khoản nợ xấu khi cho vay vào những Dự án khơng có khả năng thu hồi vốn
vay và lãi.

2.1.4.

Về các cách xác định lãi suất trong hợp đồng tín dụng

Thứ nhất, lãi suất được áp dụng trong HĐTD hai bên có thể thỏa thuận là lãi suất cố
định hoặc lãi suất thay đổi (hay còn được gọi là lãi suất thả nổi). Nếu các bên thoả thuận
áp dụng lãi suất cố định, thì lãi suất sẽ khơng thay đổi trong suốt thời hạn vay, bất kể lãi
suất thị trường có tăng lên hay giảm xuống. Nếu các bên thoả thuận áp dụng lãi suất thay
đổi thì sẽ điều chỉnh lãi suất lên, xuống dựa vào lãi suất thị trường. Căn cứ này phải được
thoả thuận một cách cụ thể thì mới tránh vướng mắc.
Thứ hai, Tịa án có chấp nhận khoản tiền phạt vi phạm do bên vay chậm thanh tốn
tiền lãi hay khơng.
Thứ ba, về cách tun khoản tiền lãi thi hành án trong các Bản án về tranh chấp
HĐTD.
Thứ tư, một trong những vấn đề vướng mắc trong HĐTD là việc thu hồi nợ trước

hạn. Luật các TCTD cho phép các Ngân hàng được phép thu hồi nợ trước hạn nếu bên
vay vi phạm HĐTD. Đây là một trong những quyền rất quan trọng của các Ngân hàng để
bảo đảm an toàn vốn cho vay. Tuy nhiên, có quan điểm khơng đồng tình vì căn cứ vào
quy định tại Điều 465 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên cho vay “Khơng được u cầu
bên vay trả lại tài sản trước thời hạn”, trừ trường hợp được bên vay đồng ý. Nếu theo
quan điểm này, thì trái ngược hoàn toàn với quy định của pháp luật Ngân hàng, vô cùng
bất lợi đối với bên cho vay. Theo đó, khi bên vay chậm trả một kỳ hạn nợ hoặc có những
vi phạm khác, thì Ngân hàng sẽ khơng được phép chuyển tồn bộ số nợ sang nợ quá hạn,
thu hồi toàn bộ nợ vay và xử lý tải sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Thứ năm, tranh chấp liên quan đến việc Ngân hàng không giải ngân theo đúng cam
kết trong HĐTD dẫn đến việc bên vay bị tổn thất, nhiều trường hợp bị phá sản. Các vụ án
loại này tuy ít, nhưng khơng phải khơng có khi giải quyết các vụ án loại này, thông
thường các cán bộ Tòa án nhân dân huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên phải căn cứ vào thỏa
thuận của các bên trong HĐTD, các quy định của BLDS và LCTCTD để xác định bên
nào có lỗi, xác định thiệt hại để quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện hay không và
nếu chấp nhận thì như thế nào.

2.1.5.

Về tư cách khởi kiện của bên mua nợ của các TCTD


19

Đối với các vụ án tranh chấp HĐTD, nguyên đơn hầu hết là các Ngân hàng đã cho
vay và nhận tài sản thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế có một số Ngân hàng đã bán khoản
nợ cho Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (sau đây gọi tắt là
VAMC) và việc bán khoản nợ này có thể xảy ra trước hay sau khi Ngân hàng khởi kiện.
Vấn đề này đã được quy định rõ trong Bộ luật dân sự năm 2015 và hướng dẫn cụ
thể tại điểm m khoản 4 Điều 1 Nghị định 34/2015/NĐ-CP ngày 31/3/2015, bao gồm cả

quyền và nghĩa vụ tố tụng trong việc khởi kiện khách hàng vay, bên có nghĩa vụ trả nợ,
bên bảo đảm tại Tịa án; kế thừa quyền và nghĩa vụ chủ nợ của Tổ chức bán nợ trong quá
trình thi hành án.
Tuy nhiên, đối với trường hợp mua bán nợ trước khi khởi kiện, nhưng khi khởi kiện
Ngân hàng mặc dù đã bán khoản nợ cho VAMC, nhưng vẫn tự ý đứng đơn khởi kiện là
trái với quy định tại Điều 189 BLTTDS. Tuy nhiên, nếu trước khi Tòa án thụ lý vụ án mà
đã phát hiện ra vấn đề này, thì Tịa án phải yêu cầu nguyên đơn sửa đổi đơn khởi kiện cho
đúng là VAMC phải đứng đơn khởi kiện với tư cách là nguyên đơn, sau đó mới được ủy
quyền cho cá nhân hay tổ chức khác tham gia tố tụng.
Trường hợp sau khi Tòa án thụ lý vụ án mới phát hiện là nguyên đơn đã bán khoản
nợ cho VAMC, thì Tịa án khơng nên đình chỉ vụ án mà chỉ cần thay đổi tư cách tham gia
tố tụng như quy định tại Nghị định số 34/2015/NĐ- CP ngày 31/3/2015 nêu trên.
2.1.6.

Về thời hiệu khởi kiện HĐTD

Hầu hết các HĐTD các bên tham gia giao dịch đều thỏa thuận là hợp đồng chấm
dứt khi bên vay trả xong nợ gốc, nợ lãi và các chi phí phát sinh. Sự thỏa thuận của các
bên như vậy có nghĩa là vấn đề thời hiệu sẽ không được đặt ra đối với các tranh chấp
HĐTD.

2.2. Tranh chấp hợp đồng tín dụng
Tranh chấp hợp đồng tín dụng thường là tiền đề làm phát sinh và gắn liền với một
quan hệ hợp đồng khác là hợp đồng bảo đảm tiền vay thơng qua hình thức cầm cố, thế
chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
Các TCTD khi tham gia vào HĐTD đều có mục đích lợi nhuận từ việc cho vay đó
vì bản chất của TCTD là doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ. Để giảm thiểu rủi ro trong
trường hợp bên vay không trả được nợ, thông thường TCTD chỉ đồng ý cho bên đi vay
được vay vốn khi họ có cầm cố, thế chấp bằng tài sản của chính bên vay hoặc có bảo lãnh
của bên thứ ba. Các biện pháp bảo đảm này đóng vai trị là phương pháp dự phịng của

TCTD khi rủi ro xảy ra. Khi đó, để đảm bảo cho nghĩa vụ được đảm bảo trong HĐTD thì
các bên ký kết hợp đồng bảo đảm cho khoản vay. Tùy trường hợp mà đó có thể là hợp
đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp hay là dưới hình thức chứng thư bảo lãnh của bên thứ
ba. Những điều khoản về quyền và nghĩa vụ trong các hợp đồng bảo đảm cho nghĩa vụ


20

vay vốn là để bảo đảm cho việc vay vốn, xuất phát từ hợp đồng tín dụng đã được ký kết
và mục đích cuối cùng là bảo đảm cho việc trả nợ của bên vay.
Như vậy, khơng có trường hợp nào, hợp đồng bảo đảm lại tách rời ra khỏi HĐTD
với tư cách là một hợp đồng độc lập mà giữa chúng ln có mối quan hệ mật thiết, gắn
bó với nhau. Có thể vì mối quan hệ này như là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp
đồng phụ. Như vậy, có thể khẳng định rằng tranh chấp HĐTD, với tư cách là là hợp đồng
chính, ln gắn liền và làm cơ sở phát sinh tranh chấp hợp đồng bảo đảm trong quan hệ
tín dụng giữa các bên.
Ngân hàng được tồn quyền quyết định việc cho vay có hay khơng có tài sản bảo
đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng bảo đảm có ý nghĩa rất quan trọng, thậm chí là
hơn cả hợp đồng tín dụng. Vì nếu hợp đồng tín dụng bị vơ hiệu thì hậu quả xấu nhất chỉ
là Ngân hàng không được thu tiền lãi. Nhưng nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay vô hiệu, thì
nguy cơ lớn hơn nhiều, Ngân hàng có thể không thu hồi được cả gốc lẫn lãi. Những
vướng mắc, tranh chấp phát sinh trên thực tế cũng chủ yếu liên quan đến hợp đồng bảo
đảm.
Các Ngân hàng thường sử dụng năm trong số bảy biện pháp bảo đảm nghĩa vụ
HĐTD theo quy định của BLDS là cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, ký quỹ và tín chấp (hai
biện pháp bảo đảm cịn là đặt cọc thì gần như là khơng được sử dụng trên thực tế, cịn ký
cược thì chỉ được dùng riêng cho giao dịch thuê tài sản).
Ngân hàng cũng có thể quyết định việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành
từ vốn vay (khoản 3 Điều 52 LCTCTD). Quy định này khác về từ ngữ, nhưng có thể hiểu
là một dạng của biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai theo quy định

của BLDS.
Các ngân hàng được toàn quyền quyết định việc cho vay trên cơ sở có bảo đảm
hoặc khơng có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp hay bảo lãnh (khoản 2 Điều 52
LCTCTD).
Như vậy, LCTCTD chỉ nhắc đến ba biện pháp bảo đảm là cầm cố, thế chấp và bảo
lãnh mà không đề cập đến biện pháp ký quỹ và tín chấp. Nếu doanh nghiệp này vay tiền
của doanh nghiệp khác có bảo đảm bằng biện pháp cầm cố, thì việc cầm cố đấy hồn tồn
có thể gọi là ký quỹ khi tài sản được đưa vào Ngân hàng cho vay quản lý.
Hình thức của hợp đồng bảo đảm, hợp đồng bảo đảm phải được lập thành văn bản.
Đã có những thời kỳ khơng bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm. Hiện
nay, các hợp đồng thế chấp nhà, đất đều phải công chứng, chứng thực. Thế chấp ô tô, tàu
biển, tàu bay khơng bắt buộc phải cơng chứng. Sau đó phải được đăng ký giao dịch bảo
đảm theo đúng quy định của pháp luật đối với từng giao dịch. Trên thực tế, tuy chỉ là hợp
đồng phụ, là một biện pháp để bảo đảm thực hiện HĐTD, nhưng hợp đồng bảo đảm lại
được soạn thảo kỹ lưỡng, chặt chẽ, đầy đủ hơn.


21

Tuy nhiên, các cán bộ Tòa án huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng n cũng có chia sẻ,
khơng nhất thiết phải soạn thảo một hợp đồng bảo đảm quá dài dòng, chi tiết, vì hầu hết
mọi khía cạnh đã được các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Chẳng hạn nếu các bên khơng
có thoả thuận trong hợp đồng rằng tài sản bảo đảm là để bảo đảm cho một phần hay tồn
bộ nghĩa vụ trả nợ, thì coi như được bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ trả nợ, kể cả nghĩa vụ
trả lãi và bồi thường thiệt hại. Hoặc dù cho các bên khơng có thoả thuận gì về việc thế
chấp vật phụ của bất động sản hay động sản thì vật phụ cũng đương nhiên thuộc tài sản
thế chấp.
2.3.

Những khó khăn khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng tín dụng

2.3.1.

Xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh là nhầ đất của hộ gia đình
Trước đây, đây BLDS có quy định về hộ gia đình, quyền và nghĩa vụ của chủ hộ và
các thành viên trong hộ gia đình. Chế định hộ gia đình này có lẽ chỉ có quy định ở Việt
Nam, hiện nay hộ gia đình chỉ cịn quy định trong Luật hơn nhân và gia đình. Khi giải
quyết các tranh chấp HĐTD trong đó có yêu cầu xử lý tài sản nhà và đất của hộ gia đình
em quan sát thơng thường Tịa án nhân dân Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên rất thận
trọng và phải kiểm tra một cách cẩn thận xem vào thời điểm cấp đất thì trong hộ gia đình
có bao nhiêu người, khi ký hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh thì trong hộ gia đình có bao
nhiêu người, có những thành viên nào đủ từ 15 tuổi trở lên và có những ai có mặt vào
thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh. Những người tham gia ký kết hợp đồng
có đủ hành vi dân sự hay khơng, có ai bị nhược điểm về thể chất hoặc tinh thần hay
khơng, có sự cưỡng ép hay lừa dối gì khi tham gia giao kết hợp đồng hay không. Khi đáp
ứng đầy đủ những điều kiện về hộ gia đình tham gia ký kết hợp đồng, phải xem xét đến
vấn đề thứ hai là hợp đồng thế chấp nhà, đất của hộ gia đình đã được cơng chứng hoặc
chứng thực hay chưa, đã được đăng ký giao dịch có bảo đảm hay không. Nếu đầy đủ các
điều kiện kể trên, mới cho xử lý tài sản thể chấp hoặc bảo lãnh để Ngân hàng thu hồi nợ.

2.3.2.

Tài sản được xác định là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chưa chia
Tương tự như tài sản của hộ gia đình, tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng
hay tài sản chung chưa chia thừa kế cũng là một trong những vướng mắc và có nhiều
cách hiểu khác nhau như sau:
Việc xác định đất đai, nhà cửa là tài sản chung của vợ chồng như thế nào khi tài
sản đó vợ hoặc chồng được cho tặng riêng (có thể trước hoặc sau khi kết hôn) và giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất chỉ đứng tên người được cho tặng.
Trường hợp này khi ký hợp đồng thế chấp tài sản chỉ có người đứng tên sử dụng đất ký

thì có bị coi là vơ hiệu không.
Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp cho một người, người nay mang đi
thế chấp cho Ngân hàng, khi không trả được nợ Ngân hàng khởi kiện vụ tranh chấp


22

HĐTD và để nghị xử lý tài sản thế chấp khi đó xuất hiện nhiều người địi tham gia tố
tụng và cho rằng đất này là tài sản thừa kế chưa chia, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, những người kia có văn bản đề nghị cho đứng tên một người chính là người thế
chấp tài sản. Nay những người kia đòi tuyên bố hợp đồng thế chấp là vơ hiệu vì đây là tài
sản chung chưa chia. Vấn đề đặt ra Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình họ khơng biết,
khơng buộc phải biết và cũng khơng thể biết nhà đất đó là tài sản thế chấp hiện là tài sản
thừa kế chưa chia.
Trường hợp nhà đất của bố mẹ được thế chấp cho Công ty của gia đình vay tiền
(Cơng ty này do con trai làm người đại diện theo pháp luật, con dâu là kế toán trưởng),
các con khác ở cùng tất cả trên nhà và đất trên. Khi Ngân hàng khởi kiện tranh chấp hợp
đồng tín dụng và đề nghị xử lý tài sản thế chấp của bố mẹ (là người được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà), thì bố mẹ đề nghị khơng triệu tập các con
tham gia tố tụng vì khơng có liên quan, sau khi xét xử sơ thẩm, các con mới xuất trình
biên bản họp gia đình, hợp đồng xây nhà viết tay (tất cả là bản photocopy) nói rằng nhà là
của các con xây và bố mẹ cho xây để không nhất trí cho xử lý tài sản thế chấp. Trường
hợp này hiện nay xảy ra rất nhiều, khi tất cả là do lỗi của chính quyền địa phương đến
nay cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất khơng chính xác khơng
điều chỉnh lại giấy tờ nên mới có việc nhà xây 5 tầng rồi nhưng sổ đỏ chỉ là nhà cấp 4,
Công chứng viên không dám cơng chứng nhà 5 tầng trên đất vì sợ rằng Văn phòng đăng
ký nhà đất sẽ từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm dẫn đến sự việc như trên.
Hiện nay có nhiều vụ án tại TAND huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên về tranh chấp
HĐTD mà tài sản thế chấp là bất động sản, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ
ghi là nhà cấp 4, nhưng trong thực tế là nhà 3, 4 hoặc 5 tầng được xây dựng từ trước hoặc

sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng hình thành trước khi thế chấp tài
sản. Khi xảy ra tranh chấp vụ án đang được giải quyết tại Tịa án, đương sự mới xuất
trình được một giấy phép mang tên người khác (ví dụ như anh hoặc em trai, có trường
hợp mang tên bố hoặc mẹ người đứng tên quyền sử dụng đất) và đề nghị Tịa án tun bố
hợp đồng thế chấp vơ hiệu toàn bộ hoặc một phần nhà do nhà của bố, mẹ hoặc anh em
trai xây dựng. Ngoài giấy phép xây dựng ra, đương sự khơng có tài liệu chứng cứ nào
khác chứng minh cho yêu cầu của mình. Trường hợp này có áp dụng khoản 4 Điều 19
Nghị định 11/2012/NĐ- CP để tuyên trong Bản án không và nếu có thì tun như thế nào
để có thể thi hành án được.
Khi xử lý tài sản thế chấp thuộc trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà
không thế chấp tài sản trên đất (nhà ở, nhà xưởng, vật kiến trúc khác) thì áp dụng Điều 19
Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định
số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2016 về giao dịch đảm đảm để giải quyết, cụ thể:
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn


23

liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài
sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thơng qua tổ chức có chức năng thẩm
định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số
tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn
liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng
đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng

đất.
Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà được chính quyền cấp cho hộ gia
đình thì khi giải quyết Tòa án phải tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ để xác định rõ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho hộ gia đình là gồm những ai. Tịa án
buộc ban hành văn bản yêu cầu cơ quan đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất trả lời
cho Tòa án biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đã cấp cho hộ gia đình là gồm
những ai; Trường hợp cơ quan đó khơng thể trả lời được vì hồ sơ lưu trữ thất lạc hay
khơng có lưu các tài liệu đó hoặc khi cấp khơng có các tài liệu đó thì có thể căn cứ vào sổ
hộ khẩu của gia đình tại thời điểm cấp và kết quả xác minh thu thập chứng cứ tại địa
phương để xác định.
2.3.3.

Trường hợp cho mượn, sang tên nhà đất để thế chấp tài sản
Trường hợp khi giải quyết vụ án tranh chấp HĐTD liên quan đến tài sản thế chấp là
nhà đất, có nhiều vụ án đương sự xuất trình nhiều hợp đồng mua bán nhà đất viết tay
hoặc các giấy mượn nhà đất để mang đi thế chấp hoặc có nhiều trường hợp đã sang tên
giấy tờ nhà đất nhưng trên thực tế chủ cũ vẫn đang sinh sống trên đất đó thì giải quyết
như thế nào cho thống nhất. Cán bộ Tóa án khuyến cáo dành các Ngân hàng khi xem xét
thẩm định tài sản bảo đảm cần phải kiểm tra kỹ xem ai là người đang thực sống trong
ngơi nhà đó và quan hệ với người vay, người thế chấp tài sản như thế nào để tránh những
trường hợp sau này có tranh chấp có thể xảy ra.
Đối với tài sản thế chấp là bất động sản khi giải quyết cần lưu ý và phân biệt các
trường hợp sau: Tài sản thế chấp đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở. Tài sản thế chấp chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không ghi tài
sản trên đất mặc dù tại thời điểm thế chấp trên đó có nhà ở, vật kiến trúc khác. Khi giải
quyết, Tòa án cấp sơ thẩm cần lấy lời khai bên thế chấp để làm rõ tài sản thế chấp hình


24

thành như thế nào, nhà do ai xây dựng. Vào thời điểm thế chấp thì có nhà chưa hay chỉ có
đất khơng. So với khi thế chấp nhà đất có thay đổi gì khơng (có cải tạo, xây dựng thêm
khơng, có giấy phép xây dựng khơng và ai là người bỏ tiền ra làm ... ).
Tòa án khi tiến hành xem xét, thẩm định ngồi việc mời chính quyền địa phương,
cịn phải mời cơ quan chun mơn đo đạc cùng tham gia để xác định chính xác mốc giới
tài sản thế chấp có đúng, đủ hay thiếu, thừa so với Giấy chứng nhận để có đường lối giải
quyết phù hợp thực tế.
Do đó, tất cả các trường hợp tài sản thế chấp là bất động sản khi xem xét thẩm định
Tòa án nhân dân huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ln mời cơ quan đo đạc để xác định
chính xác mốc giới, diện tích tài sản bảo đảm. Đồng thời xác minh chính xác, đầy đủ
những người đang quản lý, sử dụng tài sản đã thế chấp để đưa họ tham gia tố tụng với tư
cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo đúng quy định.

2.3.4.

Trường hợp nhiều tài sản bảo đảm cho một khoản vay

Theo quy định của BLDS thì một khoản vay có thể có nhiều tài sản khác nhau để
bảo đảm hoặc một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều khoản vay khác nhau. Nếu Ngân
hàng không thể phân chia được cụ thể từng tài sản sau này sẽ rất khó khăn trong giai
đoạn thi hành án.
Trường hợp khác, nhiều tài sản (của nhiều người khác nhau) đảm bảo cho một
khoản vay, Ngân hàng cho giải chấp một hoặc một số tài sản thấp hơn giá định giá cho
khoản vay hoặc chỉ trả vào nợ gốc còn lãi để lại dồn vào cho tài sản của người khác phải
chịu dẫn đến phát sinh tranh chấp và phải đưa thêm người tham gia tố tụng gây khó khăn
cho cơng tác giải quyết vụ án của Tòa án. Trường hợp này, trước khi giải chấp, Ngân
hàng cần tổ chức cuộc họp giữa các đồng thế chấp yêu người có tài sản có ý kiến và cùng
ký vào biên bản mới được phép giải chấp.
Trong một số vụ án tranh chấp HĐTD mà tài sản thế chấp là động sản như hàng
hóa, máy móc cơng trình, ơ tơ, khi Tịa án giải quyết vụ án thì những tài sản này khơng

cịn thậm trí Ngân hàng cũng không biết các tài sản này hiện nay ở đâu dẫn đến thiệt hại,
không thu hồi được tài sản.
2.3.5.

Việc đưa thiếu người tham gia tố tụng
Trong các vụ tranh chấp HĐTD có nhiều tài sản thế chấp là nhà đất của hộ gia đình
thường có nhiều người được Tịa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Thậm trí nhiều hộ gia đình sinh sống ở nhiều địa phương
khác nhau hay tài sản ở nhiều nơi gây khó khăn cho công tác tống đạt, thống kê và xác
định người tham gia tố tụng khi giải quyết vụ án và thi hành án. Tòa án nhân dân huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng n đã có hướng dẫn là khơng nhất thiết phải đưa những người thuê


25

nhà vào tham gia tố tụng đã giảm bớt gánh nặng cho các Thẩm phán, trước kia nhiều
đương sự cố tình muốn kéo dài thời gian giải quyết vụ án bằng cách thường xuyên ký các
hợp đồng thuê nhà hay cho ở nhờ.