Nghiên cứu công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai 2013 tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN VỸ KHOA

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THEO LUẬT
ĐẤT ĐAI 2013 TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------NGUYỄN VỸ KHOA

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THEO LUẬT
ĐẤT ĐAI 2013 TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 885010301
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ PHIN
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ ứng dụng

TS. Phạm Thị Phin

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội – 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn: “Nghiên cứu cơng tác bồi thường giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai 2013 tại một số dự án trên địa
bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính
bản thân tơi và chưa được cơng bố trong bất cứ một cơng trình nghiên cứu nào của
người khác. Trong q trình thực hiện luận văn tơi đã thực hiện nghiêm túc các quy
tắc đạo đức nghiên cứu, các nội dung trích dẫn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2021
Tác giả luận văn

Nguyễn Vỹ Khoa

iii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình của các nhà khoa học, các
thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và người
dân có đất bị thu hồi tại dự án nghiên cứu.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
TS. Phạm Thị Phin đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình làm và
hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý q báu của các thầy, cô giáo Khoa Địa
Lý, Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Ban Bồi thường
GPMB quận Hà Đơng, phịng Tài ngun và Mơi trường quận Hà Đơng, các phịng,
ban, cán bộ và nhân dân các phường Dương Nội, phường Hà Cầu, Phường Biên
Giang đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Vỹ Khoa


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Các chữ viết tắt

Ký hiệu

Bồi thường hỗ trợ

BTHT

Giải phóng mặt bằng

GPMB

Hội đồng nhân dân

HĐND

Hợp tác xã

HTX

Quy hoạch – Kế hoạch

QH - KH

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSD

Tái định cư
Ủy ban nhân dân
Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

TĐC
UBND
CNH-HĐH


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........................4
1.1.1 Một số khái niệm.............................................................................................. 4
1.1.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất................4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng..............6
1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo
pháp luật đất đai hiện hành................................................................................. 9
1.3. Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất trên
thế giới và ở Việt Nam...................................................................................... 17
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới................................................... 17
1.3.2. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam và thành
phố Hà Nội..................................................................................................... 20
1.3.3. Nhận xét, đánh giá chung và rút ra bài học kinh nghiệm từ thực tiễn...........25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ
ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI.............................................................................. 27
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông...........................27
2.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................................... 27
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội............................................................................... 29
2.1.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng................30
2.2. Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai quận Hà Đơng......31
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai........................................................... 31
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông............................................................. 36
2.2.3. Khái quát các dự án thu hồi đất, bồi thường, GPMB tại quận Hà Đông theo
Luật đất đai 2013.......................................................................................... 39
2.3. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp của
một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông.......................................................... 40

2.3.1. Giới thiệu về hai dự án nghiên cứu................................................................ 40
2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại
2 dự án trên địa bàn quận Hà Đông............................................................... 43
Dự án 2.................................................................................................................... 48
2.3.3. Đánh giá thực trạng bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại hai dự án
nghiên cứu thông qua dữ liệu tổng hợp từ phiếu điều tra..............................53
2.3.4. Những thuận lợi, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân thực hiện bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu........................................ 59
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN THU
HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN
NGHIÊN CỨU........................................................................................................ 65
3.1. Hồn thiện hệ thống chính sách, pháp luật có liên quan...................................65
3. 2. Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB...............68
3. 3. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban bồi thường hỗ trợ và
tái định cư................................................................................................................ 70
3. 4. Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu cực
của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi................................................. 71
3. 5. Điều chỉnh khung giá và bảng giá các loại đất................................................. 74
3. 6. Xây dựng hệ thống dữ liệu chính xác về thực trạng trên cơ sở đo đạc hiện
trạng, xác minh nội dung kê khai............................................................................. 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................... 81
PHỤ LỤC................................................................................................................ 83


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2. 1. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2018...............................36
Bảng 2. 2. Bảng tổng hợp số đối tượng được bồi thường và không được bồi thường
về đất....................................................................................................................... 44
Bảng 2. 3. Tổng hợp số diện tích đất được bồi thường về đất của 2 dự án..............47

Bảng 2. 4. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường về đất của dự án và giá
thị trường tại thời điểm thu hồi đất.......................................................................... 48
Bảng 2. 5. Tổng hợp về bồi thường tài sản trên đất của 2 dự án..............................50
Bảng 2. 6. Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của dự án 1 và 2.....................52

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2. 1. Sơ đồ vị trí quận Hà Đông...................................................................... 27


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn
để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng
nhu cầu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản
trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Để thực hiện mục tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích
lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nơng thơn được thu hồi sử dụng
vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng. Việc
thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống
nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích
cực và tiêu cực.
Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của
các địa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây
nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo
ra những điểm nóng về chính trị, xã hội. Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài
hịa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng

đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi
dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều
văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị
thu hồi. Những bất cập về chính sách, pháp luật đã được chỉnh sửa, bổ sung thường
xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu hồi
đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề
nóng, gây nên sự chú ý của xã hội.
Quận Hà Đơng đã và đang trong q trình đơ thị hóa mạnh mẽ, đất đai có
biến động lớn về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng. Nhiều cơng trình, dự án
đã được triển khai, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ là việc làm thường xuyên. Đây
cũng là một nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của cơng tác quản lý đất đai, là nhiệm vụ
chính trị và mục tiêu để phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Vì vậy, việc thực
hiện đề tài: “Đánh giá cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
9


thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là
cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tại một số dự án
trên địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội để tìm ra ưu điểm và vấn đề tồn tại
trong cơng tác này. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu.
-

-

-

-

3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định pháp lý về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của Nhà nước ta theo Luật đất
đai 2013.
Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB
của một số dự án thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà
Nội.
Phân tích, đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất nông
nghiệp tại các dự án nghiên cứu, làm rõ những nguyên nhân, khó khăn vướng mắc
trong GPMB của dự án.
Phân tích tác động, ảnh hưởng của việc thu hồi đất nông nghiệp đến đời sống, việc
làm của các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi tại các dự án nghiên cứu.
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả bồi thường, hỗ trợ, giải phóng
mặt bằng (GPMB) khi thu hồi đất nông nghiệp tại địa bàn nghiên cứu.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đất nông nghiệp và người dân có đất bị thu hồi tại các dự án
nghiên cứu.
- Phạm vi về không gian:
Dự án 1: Xây dựng trường THCS và THPT Ban Mai
Dự án 2: Trường Mầm non kết hợp khu cây xanh Vạn Phúc, Hà Đông
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập thông
tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng
đất của quận Hà Đơng và công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB trên địa bàn quận
phục vụ cho mục đích đánh giá; các tài liệu, số liệu về phương án bồi thường, hỗ trợ
khi thu hồi đất nông nghiệp tại các dự án nghiên cứu.

- Phương pháp điều tra xã hội học: sử dụng để điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá
nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ bằng phiếu điều tra để thu thập các thông
tin đánh giá của người bị thu hồi đất về chính sách bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi
đất nông nghiệp tại hai dự án nghiên cứu, tác động của thu hồi đất nông nghiệp đến
đời sống, việc làm của hộ. Đề tài đã điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra tất cả số
hộ của hai dự án, tổng số 70 phiếu điều tra
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, bồi
thường cây trồng, vật nuôi; số liệu về hỗ trợ tại hai dự án thuộc phường Vạn Phúc,
quận Hà Đông. Tổng hợp số liệu bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: để phân tích và đánh giá làm rõ thực
trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất nông nghiệp của hai
dự án nghiên cứu, từ đó đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực
tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi thu hồi đất trên địa
bàn nghiên cứu.
6. Cấu trúc luận văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,
hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1 Một số khái niệm
Theo Luật đất đai 2013, các thuật ngữ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư được định nghĩa như sau [16]:
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người

được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3).
Bồi thường là đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù là việc trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao.
Như vậy, bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3).
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào . Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển (Khoản 14, Điều 3).
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các cơng việc liên quan đến di
dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các cơng trình đã có trên một diện tích nhất định)
được quy hoạch vào việc xây dựng một cơng trình khác trên diện tích đó.
1.1.2. Ngun tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.2.1. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
a. Về đất
Theo Điều 74, Luật đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau [16]:
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường
quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với
loại đất bị thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công
bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.


Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà

người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi
thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Quy định trên rất phù hợp với nguyên
tắc được quy định theo Bộ luật dân sự 2005. Đó là khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi
thường đất cùng loại, nếu khơng có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị
tương đương.
b. Về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Điều 88, Luật đấi đai 2013 nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản,
ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt
hại tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư
ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản xuất, kinh
doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Đây là một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem
xét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư
liệu sản xuất. Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư
ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh
kế cho người bị thu hồi đất. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ
lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng
khó đánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham
nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai.
1.1.2.2. Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Khoản 1, Điều 83, Luật đấi đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định như sau [16]:
a. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy
định của Luật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ;
b. Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy
định của pháp luật.
Theo Khoản 2, Điều 83, Luật đấi đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất bao gồm:

a. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;


b. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân
mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó [14].
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng
được sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,
2013 và các văn bản dưới Luật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước trong từng thời kỳ. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng ln
được Chính phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế
triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã
đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, hệ thống chính sách pháp luật đất
đai vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định. Một số văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành cịn chậm, nội

dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý
nhà nước về đất đai. Đó chính là ngun nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc
trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và giải phóng mặt bằng
nói riêng. Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa đến việc ban hành văn bản và
tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất [15].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất thì việc tổ chức thực thi các văn bản đó cũng rất quan trọng. Hiện nay,
UBND các cấp cũng có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận


thức về quy định của pháp luật nói chung cịn chưa sâu sát, ở cấp cơ sở còn rất yếu.
Việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của các cơ quan có trách nhiệm
chưa sát sao. Tại nhiều địa phương, vẫn cịn tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn
việc chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Đó
cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong
nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [1].
* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là việc hoạch định hoặc điều
chỉnh hoạch định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh
tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước; là sự tính tốn , phân bổ
sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, khơng gian, vị trí.
Cơng tác bồi thường GPMB có liên quan mật thiết đến cơng tác lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ở nước ta, chất lượng lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự
chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc
biệt cấp huyện còn chậm. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất
cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng
đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh

tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm
an ninh lương thực. Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự
giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là
chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế.
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất
đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất đai [8]. Theo
quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.


Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSD đất là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, hệ thống
đăng ký quyền sử dụng đất cịn mang tính thủ cơng, thực hiện thiếu thống nhất ở
các địa phương. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa
chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ
sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường
xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong
giai đoạn hiện nay. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm,
không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của
tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị
trường bất động sản cũng như ảnh hưởng đến quá trình bồi thường GPMB.
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hịa giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được

chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất là
giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Hiện nay, theo quy
định của pháp luật đất đai giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá
đất do Chính phủ quy định) được cơng bố cơng khai và có hiệu lực thực hiện vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất [3].
Thời gian vừa qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá
đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi,
bổ sung. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và xác định không phản ánh đúng và
thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu
sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó
là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác


định [4]. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Hiện nay, giá đất do UBND các tỉnh
quy định và ban hành đều không theo nguyên tắc đó, dẫn tới việc khiếu kiện của
người dân làm chậm tiến độ trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được quan
tâm đúng mức sẽ làm cho công tác bồi thường GPMB trì trệ, dẫn tới việc khơng có
mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc bỏ lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.3. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi bn bán bất động sản mà ở đó có người mua,
người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao
dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hóa – bất động sản, …theo
các quy định của Nhà nước [17].
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người dân bị thu hồi đất có thể tự
mua hoặc thuê đất, tài sản trên đất mà khơng nhất thiết phải thơng qua chính sách
tái định cư của Nhà nước. Đồng thời, cùng với đó giá đất cũng sẽ bị tác động bởi thị
trường bất động sản, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến công tác bồi
thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án thời gian qua bị trì trệ, chậm
tiến độ và dẫn tới những khiếu nại, khiếu kiện của người dân có đất bị thu hồi.
1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp theo
pháp luật đất đai hiện hành
1.2.1. Những văn bản pháp luật chủ yếu có liên quan
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội
đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013. Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và
lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường,
GPMB, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những những quy định còn phù hợp của
Luật đất đai 2003 đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa
chính sách về bồi thường, hỗ trợ trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống.
Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn
bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ cụ thể [2-4]:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013;


- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.2. Nội dung những quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ đất nông
nghiệp theo Luật đất đai 2013
- Thu hồi đất:
Theo Điều 69 LĐĐ 2013: UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành
thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi,
họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thơng báo trên phương
tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung
của khu dân cư nơi có đất thu hồi. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ
chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất,
điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp
với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất
thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB tổ chức vận động, thuyết phục
để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động,
thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ
bồi thường, GPMB thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm
bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt
buộc. Trường hợp người có đất thu hồi khơng chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp
huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ
chức thực hiện cưỡng chế theo quy định [16].
Theo Điều 66 của LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền quyết định thu hồi đất,
quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ trong cùng một ngày:
+ UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; Thu
hồi đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn.
+ UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi

đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
Trường hợp người có đất thu hồi khơng bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, GPMB thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp
xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB tổ chức vận động,
thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện. Trường hợp người có đất thu hồi đã
được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết
định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định.
- Các điều kiện để được bồi thường đất:
Người sử dụng đất phải có đủ điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
thì mới được bồi thường. Điều kiện bồi thường với mỗi đối tượng sử dụng đất là
khác nhau. Theo Điều 75 LĐĐ 2013 khi Nhà nước thu hồi đất thì những đối tượng
sau sẽ được bồi thường khi có đủ các điều kiện theo từng đối tượng, cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng đủ các
điều kiện sau: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
Có sổ đỏ (GCN QSDĐ) hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.
Trừ trường hợp sau; Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng khơng có sổ
đỏ hoặc khơng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ. Trường hợp này không được bồi
thường theo quy định trên mà được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử
dụng, diện tích được bồi thường khơng vượt q hạn mức giao đất nông nghiệp
(Theo khoản 2 Điều 77 LĐĐ 2013). Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam mà có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ và chưa được cấp cũng được
bồi thường.
Cộng đồng dân cư, cơ sở tín ngưỡng, tơn giáo: Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn
giáo, tín ngưỡng được bồi thường khi đang sử dụng đất mà không phải là đất do
Nhà nước giao, cho thuê và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa

được cấp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất trong các trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu


cơng nghệ cao, khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa
được cấp.
Tổ chức được Nhà nước giao đất được bồi thường trong các trường hợp sau:
Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê; Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả
khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ
mà chưa được cấp.
Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam bồi
thường khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê và sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi được bồi thường trong các trường hợp sau: Được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc bán kết hợp cho thuê; Cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất nơng
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 77. Diện tích đất nơng
nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức và diện tích đất do được
nhận thừa kế. Đối với diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức thì khơng được bồi
thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại. Diện tích đất

nơng nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày LĐĐ
2013 có hiệu lực thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định pháp luật.
Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng
đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế
đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông
nghiệp.
- Bồi thường thiệt hại về tài sản:
Theo Điều 88 đến Điều 92 LĐĐ 2013 có các quy định về bồi thường hỗ trợ
về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi như sau:


+ Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất ; Bồi thường thiệt hại về nhà, cơng trình xây dựng trên đất khi
Nhà nước thu hồi đất
+ Bồi thường đối với cây trồng, vật ni; Bồi thường chi phí di chuyển khi
Nhà nước thu hồi đất ;Quy định về các trường hợp không được bồi thường tài sản
gắn liền với đất. Trong đó, Điều 88 LĐĐ 2013 quy định cụ thể về nguyên tắc bồi
thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất là
tài sản gắn liền với đất phải hợp pháp. Các đối tượng như tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi mà có thiệt hại thì được bồi thường. Việc bồi thường thiệt hại về nhà, cơng
trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại
Điều 89 LĐĐ 2013. Đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất
của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu
hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần cịn lại khơng bảo đảm tiêu
chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, cơng trình đó được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương.Trường hợp phần cịn lại của nhà ở, cơng trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn

kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. Đối với
cơng trình HTKT, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng khơng thuộc trường
hợp trên thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của cơng trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Tại Điều 90
quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi. Khi Nhà nước thu hồi đất mà
gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất
trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại
thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây
theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử
dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì
được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng
lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự


nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi
thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia
cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát
triển rừng.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 83,84 LĐĐ 2013 tại
các Điều 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ,
trong đó quy định về hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp như sau:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Hỗ trợ đối với nhân khẩu có tên trong
sổ hộ khẩu và thực tế ăn ở trong hộ gia đình có đất ở thu hồi tại thời điểm có quyết
định thu hồi đất được hỗ trợ 3.000.000 đồng/khẩu. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nơng nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp thì được hỗ trợ ổn định

đời sống: Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nơng nghiệp đang sử dụng thì được
hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 - 24 tháng, thu hồi trên 70% diện tích đất
nơng nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 - 36
tháng theo mức 30kg gạo trong 01 tháng.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp mà khơng có đất để bồi
thường thì ngồi việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp, tạo việc làm bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nơng nghiệp đối với tồn bộ
diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi hoặc hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc
một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (LĐĐ
năm 2003); Hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong
bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nơng nghiệp thu hồi, diện
tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương
(LĐĐ năm 2013).
Một số điểm đổi mới của Luật đất đai 2013 so với luật đất đai 2003 về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
* Về điều kiện để được bồi thường về đất
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu
hồi đất. Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất ( tại Điều 75).
- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất


theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao
đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).
- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 này mà

chưa được cấp (Luật Đất đai 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ đất đối với
đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, sản xuất
lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện,
không phải đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gây vướng mắc
trong thực hiện tại nhiều địa phương).
* Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại
thơng qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở,
đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ
Điều 77 đến Điều 81): Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định
mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn khơng
chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất
còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó.
* Về bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại, cho một số trường hợp khơng
được bồi thường đất (Điều 76). Theo Khoản 13, Điều 3, Luật Đất đai 2013, Chi phí
đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan
trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu
hồi đất còn chưa thu hồi được.
Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ
trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định
tại Khoản 1, Điều 54; đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu
tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho
thuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng
được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất th do
thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; đất nông nghiệp thuộc
quỹ đất công ích của cấp xã; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối.

* Về chính sách hỗ trợ
- Ngồi những chính sách hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào
tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ khác thì trong Luật Đất đai 2013 có bổ sung về quy
định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá
nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp mà
khơng có đất nơng nghiệp để bồi thường (Khoản 1, Điều 84).
- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà
phải di chuyển chổ ở (Khoản 2, Điều 84).
Trên cơ sở luật đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn, Thành
phố Hà Nội đã ban hành các văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất:
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội
về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố do
Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 23/2014/QĐ – UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội
quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố do Luật Đất đai
2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Văn bản số 624/BCĐ-NV2 ngày 14/7/2014 của Ban chỉ đạo GPMB thành phố Hà
Nội ban hành các biểu mẫu chung phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 10 /2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND Thành phố Hà Nội
ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố Hà Nội
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố
Hà Nội
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội
ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ

ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019
- Thông báo số 8514/STC-QLG ngày 25/12/2017 của Sở Tài chính Đơn giá bồi
thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, sản lượng cá phục vụ công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.


1.3. Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất trên
thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những khơng hạn chế về
số lượng mà cịn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những nước đang phát
triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nơng nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ.
Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần
nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB
[17].
1.3.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước.
Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao
động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu
nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê
đất.
Đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích cơng là điều kiện tiền đề để áp
dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ
để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ
cho lợi ích cơng gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nước

và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; cơng trình giao thơng, năng lượng; kết cấu hạ
tầng cơng cộng; cơng trình cơng ích và phúc lợi xã hội, cơng trình trọng điểm quốc
gia, bảo vệ mơi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích cơng cộng khác theo quy
định của pháp luật.Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật
đất đai Trung Quốc quy định như sau:
- Về thẩm quyền và quản lý đất sau thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Cơng tác
quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các
địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một
đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thơng thường là các đơn vị chịu trách
nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải tỏa).