Đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (677.58 KB, 108 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Phạm Văn Sơn
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – Năm 2012
1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Phạm Văn Sơn
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG
Chun ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS PHẠM QUANG TUẤN
Hà Nội – Năm 2012
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cám ơn
và thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Phạm Văn sơn
LỜI CÁM ƠN
Qua hai năm học chƣơng trình cao học, năm năm học chƣơng trình đại học
Địa chính, với vốn kiến thức ít ỏi của mình, nhƣng đƣợc sự giúp đỡ dạy bảo rất
nhiệt tình chu đáo của Thầy giáo – PGS.TS Phạm Quang Tuấn, luận văn đã hoàn
thành. Trong q trình thực hiện cơng trình luận văn này, tơi đã nhận đƣợc sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và sự tạo điều kiện thuận lợi
của nhiều cá nhân và tập thể. Để hồn thành luận văn tơi đã tốn khơng ít thời gian
và tâm huyết của bản thân. Qua quá trình thực hiện luận văn đã cho tôi nhiều kinh
nghiệm quý báu, nhiều bài học thực tiễn cần thiết cho quá trình cơng tác của cá
nhân tơi sau này, tơi đã có dịp soi xét lý luận với thực tiễn và làm cho tôi càng yêu
nghề hơn.
Trƣớc tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới,
Thầy giáo – PGS.TS Phạm Quang Tuấn, Trƣởng khoa Khoa Địa lý, trƣờng
Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tôi cũng gửi lời biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo - PGS.TS Trần Văn Tuấn, Phó
Trƣởng khoa Khoa Địa lý, Thầy giáo - PGS.TS Trần Anh Tuấn, Phó Trƣởng khoa
Khoa Địa lý, cùng các Thầy Cô giáo trong Hội đồng khoa học, các Thầy giáo, Cơ
giáo trong Khoa Địa lý, phịng Sau Đại học và tồn thể cán bộ, cơng chức, viên
chức, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Sở Tài ngun và Mơi trƣờng thành phố
Hải Phịng, Quận ủy, Ủy ban nhân dân Quận Lê Chân, Phòng Tài ngun và Mơi
trƣờng Quận, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Quận, Ủy ban nhân dân 15
phƣờng và Cán bộ Địa chính 15 phƣờng trong Quận, đã giúp đỡ và cung cấp tài liệu
để tơi hồn thiện luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Phạm Văn sơn
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU........................................................................................................1
Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT..........................................................................7
1.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Việt Nam. . .7
1.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai, quản lý nhà ở......................................................7
1.2.1. Căn cứ chung, nguyên tắc chung để quản lý đất đai, quản lý nhà
ở...................7
1.2.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai..............................................................................8
1.2.3. Căn cứ pháp lý để quản lý nhà ở..............................................................................10
1.3. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở. 11
1.3.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý chung của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở............................................................................................................11
1.3.2. Cơ sở khoa học của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở..............12
1.3.3. Căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở..............13
1.4. Nội dung của đăng ký đất đai, nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở.................................................................................................13
1.4.1. Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất........................................................13
1.4.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở......................................................17
1.4.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất................................................................................................21
1.4.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.....................................................................................28
Chƣơng 2 – PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN....34
2.1.
Khái quát chung về quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.................34
2.1.1. Vị trí địa lý.........................................................................................36
2.1.2. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội.....................................................36
2.2.
Kết luận, đánh giá chung các điều kiện tác động đến công tác đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cấp Giấy chứng nhận của Quận.............38
2.3.
Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng
39
2.3.1. Tình hình quản lý đất đai....................................................................39
2.3.2. Tình hình sử dụng đất.........................................................................45
2.4.
Thực trạng công tác đăng ký - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở trên địa bàn quận Lê Chân......................................................................47
2.4.1. Những thuận lợi, khó khăn.................................................................47
2.4.2. Hiện trạng cơ sở vật chất và nhân lực địa chính.................................54
2.4.3. Thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà
ở.
56
2.4.4. Thực trạng công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính của quận
Lê chân...............................................................................................59
2.4.5. Tình hình triển khai cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...........................62
2.5.
Phân tích, đánh giá tổng thể các tác động đến tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
phân tích, đánh giá tổng thể tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trên địa bàn
quận Lê Chân..........................................................................................................65
2.5.1. Những điểm mạnh đáng chú ý............................................................66
2.5.2. Những điểm yếu kém, tồn tại đáng chú ý...........................................67
2.6.
Dự báo một vài xu thế trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, lập, chỉnh lý
và quản lý hồ sơ địa chính trong thời gian từ 2012 - 2015 và đến năm 2025 của quận
Lê Chân. 69
2.6.1. Xu hƣớng tốt......................................................................................69
2.6.2. Xu hƣớng xấu....................................................................................70
Chƣơng 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, PHỤC VỤ
VIỆC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH
PHỐ
HẢI
PHÒNG................................................................................................................... 71
3.1. Đánh giá chung về những vấn đề bất cập trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phịng...................71
3.2. Đánh giá chung về cơng tác lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại quận Lê
Chân, thành phố Hải Phịng.....................................................................................74
3.3. Những vƣớng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở. 75
3.4. Một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở..................................................................................76
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật......................................................77
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy, công tác cán bộ và khoa học công nghệ.
84
3.4.3. Giải pháp cụ thể khác tại quận Lê Chân.............................................88
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ...........................................................................94
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 100
CÁC PHỤ LỤC
DANH MỤC HÌNH
Hình số 1.1. Quy trình đăng ký đất đai ban đầu............................................16
Hình số 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)..............................29
Hình số 2.1. Sơ đồ vị trí địa lý Quận Lê Chân, thành phố Hải
Phịng......................................................................................................................34
Hình số 2.2. Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2010........................47
Hình số 2.3. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp Giấy lần đầu từ năm 2004 - hết
năm 2011................................................................................................................. 64
Hình số 2. 4. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận từ năm 20042011.......................................................................................................................................................................................................65
Hình số 3.1. Sơ đồ ba khâu trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng
nhận......................................................................................................................... 78
DANH MỤC BẢNG
Bảng số 2.1: Trình độ cán bộ và chuyên ngành đào tạo của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất Quận.....................................................................................55
Bảng số 2.2: Thống kê quỹ đất ở đơ thị của hộ gia đình cá nhân (đất ở riêng
lẻ, thuộc quyền sử dụng riêng).................................................................................56
Bảng số 2.3: Thống kê quỹ nhà ở riêng lẻ, thuộc quyền sở hữu riêng..........57
Bảng số 2.4: Thống kê quỹ nhà ở thuộc sở hữu chung.................................58
Bảng số 2.5: Hệ thống bản đồ.......................................................................60
Bảng số 2.6: Hệ thống sổ sách......................................................................61
Bảng số 3.1: Danh mục thiết bị do Thành phố tài trợ tháng 7 năm
2012......................................................................................................................... 89
MỞ ĐẦU
Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7
Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng Khố IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, đã có
những quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai. Những
quan điểm chỉ đạo trong Nghị quyết này đã đƣợc cụ thể hóa thành Luật Đất đai năm
2003. Tuy nhiên trong gần 9 năm thực hiện, xung quanh việc quản lý đất đai với
hình thức sở hữu duy nhất là hình thức sở hữu tồn dân theo pháp luật, đã đạt đƣợc
những thành tích hết sức quan trọng. Đã đóng góp rất lớn vào cơng cuộc cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nƣớc, góp phần rất lớn vào việc thực hiện hai chiến
lƣợc của Đảng là xây dựng thành công Chủ Nghĩa Xã Hội và bảo vệ vững chắc Tổ
quốc Việt Nam Xã Hội Chủ Nghĩa, mục tiêu dân giàu, nƣớc mạnh, xã hội, dân chủ,
công bằng văn minh đang ngày một đến gần với dân tộc. Hội nghị Ban chấp hành
Trung ƣơng 5 khóa XI ngày 07 tháng 5 năm 2012 đã khẳng định: Các quan điểm chỉ
đạo, định hƣớng chính sách của Nghị quyết số 26-NQ/TW đã đƣợc thể chế hoá và
qua thực tế triển khai thi hành đã chứng minh cơ bản là đúng đắn, phù hợp với đặc
điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. Bên cạnh những kết quả đạt
đƣợc, việc thực hiện Nghị quyết này vẫn còn một số hạn chế, yếu kém, trong thời
gian tới cần đƣợc sửa chữa, khắc phục.
Tại Thành phố Hải Phịng tính đến tháng 9 năm 2011, số Giấy chứng nhận
đã cấp cho đất ở đô thị là 141.363 Giấy = 2.495 ha mới đạt 61,5% diện tích đất ở
cần cấp Giấy chứng nhận (nguồn báo cáo của Tổng cục quản lý đất đai, Bộ tài
nguyên và Môi trƣờng). Việc chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cịn yếu kém, chƣa có Quận, Huyện nào xây
dựng xong cơ sơ dữ liệu địa chính, chỉ có Quận Ngơ Quyền mới bắt đầu, chƣa hồn
thiện, chƣa đạt u cầu. Diện tích đất ở đơ thị, số ngơi nhà ở đô thị đƣợc cấp Giấy
chứng nhận chƣa đạt kế hoạch.
Quận Lê Chân cũng nằm trong tình trạng nhƣ Thành phố song, Quận cịn có
những tồn tại, bức xúc nổi cộm riêng, đó là: Tỷ lệ số thửa đất ở, số ngôi nhà ở đƣợc
cấp Giấy chứng nhận lần đầu còn rất thấp, mới có 45,71% số thửa đƣợc chứng nhận
quyền sử dụng đất, 15,12% số ngôi ở nhà đƣợc chứng nhận quyền sở hữu, hồ sơ
gốc của Giấy chứng nhận còn để ở ba nơi, cơng tác cấp Giấy chứng nhận có nơi, có
lúc, có địa phƣơng cịn xem nhẹ, chƣa thấy tầm quan trọng của việc cấp Giấy chứng
nhận. Đặc biệt hệ lụy sau khi cấp Giấy chứng nhận tuy ít nhƣng rất phức tạp, khó
giải quyết. Trong khi đó địi hỏi của cơng tác quản lý về đất đai nói chung và cơng
tác cấp Giấy chứng nhận nói riêng rất lớn, ngƣời dân mong mỏi đƣợc cấp Giấy
chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu khơng có số liệu của các
thửa đất đƣợc đăng ký thì khơng xây dựng đƣợc hệ thống dữ liệu địa chính. Việc để
tồn tại, yếu kém trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nêu trên có rất nhiều ngun
nhân. Tìm ra ngun nhân, đề ra giải pháp khắc phục có tính khả thi cao, khơng
phải chỉ có sự cố gắng nỗ lực của ngành Tài ngun và Mơi trƣờng, mà cần có sự
phối hợp của các ngành, các cấp từ trung ƣơng đến địa phƣơng, sự phối hợp nhịp
nhàng ăn ý của ba cơ quan lập pháp, hành pháp, tƣ pháp và sự đồng thuận của
ngƣời dân. Trên cơ sở giải pháp phải có kế hoạch dài, trung và ngắn hạn, trên cơ sở
tiềm lực kinh tế của đất nƣớc, tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phƣơng,
trong lúc kinh tế thế giới chƣa thốt khỏi tình trạng suy thối, Việt Nam cũng bị ảnh
hƣởng, đặc biệt là khả năng xã hội hóa. Việc cấp Giấy chứng nhận khơng thể nóng
vội, duy ý chí mà phải làm nhanh, làm chắc, từng khâu, từng bƣớc đáp ứng đƣợc
yêu của ngƣời sử dụng - sở hữu, nhƣng cũng phải đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, một loại giấy cơng nhận cơng dân có một lƣợng tài sản cực lớn, có thể
cả đời mới có, trong đó chủ yếu là quyền sử dụng đất mà đất đai là tài nguyên của
Quốc gia, thuộc sở hữu tồn dân.
Do đó, Đề tài luận văn đã chọn: “Đánh giá tình hình đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng”
* Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Đề ra những giải pháp đẩy
nhanh cơng tác cấp Giấy chứng nhận với các cấp, các ngành, bao gồm giải pháp vĩ
mô và vi mô.
- Mục tiêu của đề tài: Đánh giá thực trạng tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Đề ra
những giải pháp có tính khả thi cho công tác cấp Giấy chứng nhận với các cấp, các
ngành, với phƣơng châm nắm chắc, quản chặt. Bao gồm những giải pháp cho Thành
phố và cả nƣớc, những giải pháp riêng cho quận Lê Chân.
* Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, trên địa bàn
quận Lê Chân, từ đó chỉ ra đƣợc những mặt mạnh và những tồn tại, yếu kém.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm đẩy nhanh cơng tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
phục vụ công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, nhà ở trên địa bàn quận Lê Chân.
* Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi thời gian: Từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến hết năm
2011.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu việc đăng ký và cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở. Không nghiên cứu việc đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận tài sản khác gắn liền với đất, mặc dù có chỗ trong luận văn
dùng cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất”.
* Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: Điều tra, thu thập tài liệu số liệu từ
các nguồn: Các báo cáo về tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận của 15 phƣờng,
của Quận, của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng và
của ngƣời dân. Kết thúc điều tra, thu thập tài liệu số liệu thì đƣợc tình hình quản lý
và sử dụng đất đai, quỹ đất ở, quỹ nhà ở. Số lƣợng thửa đất ở, số ngôi nhà ở đƣợc
đăng ký và cấp Giấy chứng nhận lần đầu, số lƣợng cấp đổi Giấy chứng nhận.
- Phƣơng pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các văn bản pháp luật, các số liệu, các
kết quả về đăng ký, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu, mục tiêu
của đề tài.
- Phƣơng pháp ứng dụng công nghệ tin học.
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Có đƣợc thơng tin rồi, đem phân tích dƣới nhiều
góc độ khác nhau sau đó tổng hợp lại thành thơng tin của luận văn, từ đó suy lý và
suy luận thành giải pháp, biện pháp thực hiện. Góp phần hồn thiện việc xây dựng
chính sách, pháp luật về lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính, đăng ký ban đầu,
đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Làm cho pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, giúp ổn định tình hình chính trị, phát
triển kinh tế, và bảo vệ vững chắc Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa.
* Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Hiến pháp Việt Nam 1946, 1980, 1992 và hiến pháp năm 1992 đã đƣợc sửa đổi, bổ
sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội
khoá X, kỳ họp thứ 10.
- Luật đất đai Việt Nam các thời kỳ và các văn bản hƣớng dẫn thi hành.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 21 tháng
10 năm 2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Quyết định số 1609/2010/QĐ-UBND ngày 30 tháng 9 năm 2010 của UBND Thành
phố ban hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và một số thủ tục
hành chính khác trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận Lê Chân, các phƣờng có liên quan đến
vấn đề nghiên cứu.
- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống pháp luật đất
đai,…
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phƣơng.
* CẤU TRƯC CỦA LUẬN VĂN
Ngồi phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm ba chƣơng.
Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng này, khái quát vấn đề công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Việt Nam, từ những năm 1400 đến năm 2012. Cơ sở khoa
học, căn cứ pháp lý và nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở. Mục
đích, u cầu, vị trí, vai trị và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở. Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Chƣơng 2: Phân tích, đánh giá tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận
Lê Chân.
Chƣơng này, nêu hiện trạng việc quản lý và sử dụng đất ở, những thuận lợi,
khó khăn, trong cơng tác đăng ký - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở. Thực trạng việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính, kết quả của
việc đăng ký lần đầu. Thực trạng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và kết quả cụ thể của công tác này. Phân tích, đánh giá tổng thể
các tác động đến tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng nhƣ tình hình đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận, trên địa bàn quận Lê Chân. Dự báo một vài xu thế trong công tác đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận, lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trong thời gian từ
2012 - 2015 và đến năm 2025 của quận Lê Chân.
Chƣơng 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, phục vụ việc quản lý đất đai tại quận Lê Chân, Thành
phố Hải Phòng.
Chƣơng này, Đánh giá chung về những vấn đề bất cập trong cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại quận Lê Chân, thành phố Hải
Phịng. Đánh giá chung về cơng tác lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại quận
Lê Chân, thành phố Hải Phòng. Những vƣớng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Đề ra một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy
nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có thể
áp dụng cho cả nƣớc và Thành phố. Đề ra 8 giải pháp cụ thể có thể áp dụng riêng
cho quận Lê Chân.
Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.
1.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Việt Nam.
Lịch sử của hệ thống quản lý ruộng đất, hay đất đai, hay địa chính, hoặc Tài
nguyên và Môi trƣờng cũng theo những bƣớc thăng trầm của lịch sử dựng nƣớc và
giữ nƣớc của dân tộc. Từ những năm 1400 đến năm 2012 lịch sử quản lý đất đai của
Việt Nam nói chung, cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của Việt Nam nói riêng, có thể khái quát thành 5 thời kỳ nhƣ sau: [Tài liệu tham
khảo số 11]
Thời kỳ sơ khai (thời gian khoảng từ năm 1428 – 1801), thời kỳ nhà Nguyễn
(thời gian khoảng từ năm 1802 – 1857), thời kỳ thời pháp thuộc (thời gian khoảng
từ năm 1858 – 1944), thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, (thời gian khoảng từ
năm 1945 – 1974) và thời kỳ Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, từ năm 1976
đến nay.
1.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
1.2.1. Căn cứ chung, nguyên tắc chung để quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
* Từ chỗ nắm bắt đƣợc những nội dung quản lý Nhà nƣớc nói chung, ta suy ra quản lý
Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở chủ yếu do Chính phủ và Ủy ban nhân dân các cấp
(cơ quan Hành pháp và hành chính quản, cịn Quốc hội (Cơ quan lập pháp) lập hiến,
làm luật và Toà án và viện Kiểm sát (cơ quan tƣ pháp) giám sát việc chấp hành pháp
luật và xét xử những vi phạm. Nhƣ trong hiến pháp năm 1992, sửa đổi, bổ sung
năm 2001 đã quy định: “Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà
nƣớc pháp quyền Xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân vì nhân dân. Tất cả
quyền lực Nhà nƣớc thuộc về nhân dân mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp cơng
nhân với giai cấp nơng dân và đội ngũ trí thức. Quyền lực Nhà nƣớc là thống nhất,
có sự phân công và phối hợp giữa các cơ quan Nhà nƣớc trong việc thực hiện các
quyền lập pháp, hành pháp, tƣ pháp” (Điều 2)
* Theo quy định thì Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyền
ban hành chỉ thị, quyết định, nghị quyết với những phạm vi điều chỉnh và đối tƣợng
áp dụng nhất định trong phạm vi địa phƣơng mình.
1.2.2. Căn cứ pháp lý để quản lý đất đai.
a. Khái niệm về đất đai.
Luật Đất đai 2003 quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,
là tƣ liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng.
b. Khái niệm về luật đất đai.
- Mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời sở hữu và thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai trong cả nƣớc và ngƣời sử dụng làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt
những quan hệ đất đai. Quan hệ đất đai ở Việt Nam chủ yếu xoay quanh các nhóm
quan hệ này. Vì vậy khái niệm về Luật Đất đai có thể quy tụ thành 3 vấn đề chủ yếu
sau: [Tài liệu tham khảo số 12]
- Là tổng hợp các quy phạm pháp luật hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt đối với đất đai, ở đây Nhà nƣớc là chủ sở hữu, có đầy đủ các quyền
năng của mình (Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) còn ngƣời sử dụng trong quan hệ
đƣợc thiết lập với Nhà nƣớc thì thực hiện một cách trực tiếp và cụ thể quyền chiếm
hữu và sử dụng đất. Là một ngành độc lập (Vì có đối tƣợng điều chỉnh riêng là quan
hệ đất đai, có phƣơng pháp điều chỉnh riêng, đó là phƣơng pháp bình đẳng và mệnh
lệnh.) Là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả và
trên cơ sở đó để Nhà nƣớc thiết chế mối quan hệ của mình với ngƣời sử dụng đất,
xác lập cơ chế quản lý đất đai.
c. Khái niệm quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà
nƣớc về đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình sử dụng đất đai;
trong việc phân bố đất đai vào các mục đích sử dụng theo chủ trƣơng của Nhà
nƣớc; trong việc kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất.
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai, thì chủ thể là Nhà nƣớc, khách thể là hành vi
của ngƣời sử dụng đất.
d. Phân loại đất.
Đối với Việt nam: Từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo quy định của Luật đất
đai 2003, đất đai đƣợc chia thành 3 nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi
nơng nghiệp và nhóm đất chƣa sử dụng, trong mỗi nhóm lại phân ra làm các loại
dƣới nhóm.
đ. Ngƣời sử dụng đất.
- Những ngƣời theo quy định của luật đất đai đƣợc gọi là ngƣời sử dụng đất. Ngƣời
sử dụng đất là những ngƣời đƣợc điều chỉnh bởi luật đất đai và có những quyền lợi
nghĩa vụ liên quan trong phạm vi áp dụng của luật đất đai hiện hành khi có sự kiện
pháp lý liên quan đến họ.
- Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 ( hiện hành) đã quy định cụ thể ngƣời sử
dụng đất.
- So với Luật đất đai năm 1993 thì ngƣời sử dụng đất quy định ở luật đất đai 2003 số
ngƣời sử dụng đất đƣợc luật đất đai điều chỉnh tăng thêm nhiều, luật đất đai năm
1993 chỉ có các tổ chức trong nƣớc và hộ gia đình, cá nhân. Đây là một sự tiến bộ
vƣợt bậc và càng chứng tỏ quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam là quyền sở hữu bán
phần.
e. Ngƣời quản lý đất.
Ngƣời quản lý đất là những ngƣời theo quy định tại Điều 3 của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai, bao gồm bốn nhóm.
Nhóm một. Ngƣời đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm trƣớc Nhà nƣớc
đối với việc quản lý đất trong các trƣờng hợp sau:
* Tổ chức đƣợc giao quản lý các cơng trình cơng cộng quy định tại khoản 3 Điều 91
của Nghị định này;
* Tổ chức kinh tế đƣợc giao quản lý diện tích đất để thực hiện các dự án đầu tƣ theo
hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) theo quy định tại khoản 1 Điều 87 của Nghị
định này;
* Tổ chức đƣợc giao quản lý đất có mặt nƣớc của các sơng lớn và đất có mặt nƣớc
chun dùng;
* Tổ chức phát triển quỹ đất đƣợc giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Nhóm hai. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn chịu trách
nhiệm trƣớc Nhà nƣớc đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích cơng cộng
đƣợc giao để quản lý, đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn đối với trƣờng hợp
quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai,
đất chƣa giao, đất chƣa cho thuê tại địa phƣơng.
Nhóm ba. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ƣơng chịu trách nhiệm trƣớc Nhà nƣớc đối với việc quản lý đất chƣa sử dụng tại
các đảo chƣa có ngƣời ở thuộc địa phƣơng.
Nhóm bốn. Ngƣời đại diện của cộng đồng dân cƣ chịu trách nhiệm trƣớc
Nhà nƣớc đối với đất lâm nghiệp đƣợc giao cho cộng đồng dân cƣ để bảo vệ, phát
triển rừng theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng.”
f. Nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo quy định hiện hành bao gồm
13 nội dung, trong đó có nội dung đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3. Căn cứ pháp lý để quản lý nhà ở.
a. Khái niệm về nhà ở.
Nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 (hiện hành) là cơng trình xây
dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
b. Khái niệm về Luật Nhà ở.
Luật Nhà ở là Luật quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử
dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nƣớc về nhà ở. Quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sở hữu nhà ở và một số vấn đề khác liên quan đến nhà ở.
c. Khái niệm quản lý Nhà nƣớc về nhà ở.
Quản lý Nhà nƣớc về nhà ở là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc
về nhà ở, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình sở hữu nhà ở; trong
việc thực hiện các quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, giao dịch về nhà ở và quản
lý Nhà nƣớc về nhà ở. Quản lý việc kiểm tra giám sát quá trình sở hữu nhà ở.
Quản lý Nhà nƣớc về nhà ở, thì chủ thể là Nhà nƣớc, khách thể là hành vi
của ngƣời sở hữu nhà ở.
d. Phân loại nhà ở.
Theo quy định hiện hành thì nhà ở gồm có: Nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã
hội và nhà ở công vụ.
đ. Ngƣời sở hữu nhà ở.
Ở Việt nam pháp luật cho phép nhà ở có rất nhiều loại hình sở hữu, phù hợp
với Bộ luật dân sự, do đó ngƣời sở hữu nhà ở có thể là tổ chức, cá nhân, có thể
thuộc sở hữu nhà nƣớc hay sở hữu tƣ nhân, tập thể, sở hữu hỗn hợp, sở hữu chung,
sở hữu riêng.
e. Ngƣời quản lý nhà ở.
Với hình thức đa loại hình sở hữu, do đó ngƣời quản lý nhà ở rất rộng, gồm
Nhà nƣớc, các tổ chức (các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, xã hội nghề nghiệp,
cơ quan, đơn vị, bệnh viện, trƣờng học, các nghiệp đoàn,...), các cá nhân (cá nhân
trong nƣớc, ngoài nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật), Nhà nƣớc quản lý toàn bộ quỹ nhà
ở theo các quy định quản lý Nhà nƣớc về nhà ở.
f. Nội dung quản lý Nhà nƣớc về nhà ở gồm 12 nội dung, trong đó có nội
dung cơng nhận quyền sở hữu nhà ở (đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở).
1.3. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở.
1.3.1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý chung của việc đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
a. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
b. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nƣớc (Với tƣ cách là chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao
quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với
đất đai theo pháp luật. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nƣớc về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành địa chính (ngành Tài ngun và Mơi trƣờng) trực tiếp giúp
Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
c. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
1.3.2. Cơ sở khoa học của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở.
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của ngƣời sử dụng đất,
ngƣời sở hữu nhà ở. Nếu khơng đăng ký thì ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở
không đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, không đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, không đƣợc tham
gia vào thị trƣờng bất động sản. Cho nên đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà
ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung
quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.....
1.3.3. Căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở.
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần của
bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở phải đăng ký.
1.4. Nội dung của đăng ký đất đai, nhà ở, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở.
1.4.1. Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất.
a. Trình tự đăng ký quyền sử dụng đất.
* Kê khai đăng ký đất đai. Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể:
Ngƣời sử dụng đất và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Đối với ngƣời sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những ngƣời
sử dụng đất quy định tại Điều 9 luật đất đai năm 2003 ( hiện hành) thuộc các
diện:
Một là đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất, cho thuê đất.
Hai là đang sử dụng đất vào các mục đích.
- Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
* Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đăng ký xét
duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu
cầu ngƣời sử dụng đất bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu khơng đủ điều kiện thì trả
lại hồ sơ cho ngƣời sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
* Xác nhận ngƣời sử dụng đất đã đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất.
* Lƣu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính
bằng phiếu chuyển thơng tin địa chính theo quy định tại Thơng tƣ liên tịch số
30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính
và Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
b. Thủ tục, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.
* Ngƣời sử dụng đất làm đơn xin kê khai đăng ký theo mẫu, hiện nay nội dung đơn
xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc ẩn vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [Phụ
lục số 1] ban hành kèm theo Thông tƣ 17/2009/NĐ-CP ngày 21 tháng 10 năm 2009
của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Hồ sơ để xác định xem thửa đất có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay khơng. Ngƣời
sử dụng đất mang theo các Giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 4 và khoản 5 Điều 50
luật đất đai hiện hành.
* Hồ sơ để xác định xem ngƣời sử dụng đất có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay
khơng.
- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình,
Giấy chứng minh thƣ nhân dân, hay hộ chiếu. Đem theo bản chính và bản phơ tơ có
chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Sau khi đối
chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ bộ phận một cửa
trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng
thực sao y bản chính đã đối chiếu.
- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là ngƣời sử dụng đất theo quy định tại Điều 9 luật đất
đai hiện hành) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục nhƣ
quy định trên.
- Nếu là cá nhân nƣớc ngồi thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục nhƣ
quy định trên.
Các hình thái đăng ký đất đai: Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của cơng
tác đăng ký, đăng ký đất đai đƣợc chia thành 2 hình thái.
Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
c. Đăng ký đất đai ban đầu.
* Khái niệm đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc ngƣời sử dụng đất chƣa có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhƣng có một trong các loại Giấy tờ theo quy định tại Khoản 1,
2, 4 và Khoản 5 Luật Đất đai 2003, đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền để đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất
định. Đăng ký đất đai ban đầu đƣợc tổ chức lần đầu tiên trên phạm vi cả nƣớc để
thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp
luật.
* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
+ Đối tƣợng thực hiện: Tất cả những ngƣời đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu đƣợc minh hoạ bằng sơ đồ sau
Hình số 1.1: Quy trình đăng ký đất đai ban đầu. [Tài liệu tham khảo số 1]
CHUẨN
BỊ
ĐIỀU
KIỆN
TRIỂN
KHAI
THÀNH LẬP HỘI
ĐỒNG ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI
THU
THẬP
TÀI
LIỆU
HỒN
THIỆN
TÀI
LIỆU
XÂY
DỰNG
KẾ
HOẠC
H
CHỈNH
LÝ
BỔ
SUNG
TÀI LIỆU
CHUẨN
BỊ VẬT
TƢ KINH
PHÍ
CHUẨN
BỊ LỰC
LƢỢNG
T.HUẤN
TUN
TRUYỀN
SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC Đ. KÝ
SỐT XÉT LẠI
ĐẤT, TÊN CHỦ
SỬ DỤNG ĐẤT
KIỂM TRA CƠNG NHẬN
TỔ CHỨC KÊ KHAI Đ. KÝ
XÉT ĐƠN Đ. KÝ TẠI XÃ
DUYỆT ĐƠN ĐĂNG KÝ Ở
CẤP CÓ THẨM QUYỀN
LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ
LẬP HỒ SƠ XÉT DUYỆT ĐƠN CỦA
XÃ ĐỂ TRÌNH DUYỆT
KIỂM TRA CỦA
NGÀNH ĐỊA CHÍNH
TỈNH, HUYỆN
LẬP HỒ SƠ ĐỊA
HỒN THIỆN THỦ
TỤC ĐĂNG KÝ
CHÍNH
UBND TỈNH, HUYỆN
QUYẾT ĐỊNH:
-Cấp Giấy chứng nhận
Giao Giấy chứng
nhận, thu lệ phí
Kiểm tra xử lý
vi phạm
d. Đăng ký biến động đất đai.
* Khái niệm đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thƣờng xuyên của cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền mà trực tiếp là ngành Địa chính (Tài nguyên và Môi trƣờng) nhằm
cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính ln
phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện
tƣợng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tƣợng thực hiện: Tất cả những ngƣời đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng có
biến động và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
Ngƣời sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (Giấy đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo NĐ60, 61/CP),
Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và cơng trình xây dựng (theo NĐ
95/CP). Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất (do Sở xây dựng hay sở
Nhà đất và cơng trình đơ thị cấp trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 1994). Sau khi làm thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành ngƣời sử dụng đất
mới. Hay Nhà nƣớc thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách
thửa, hợp thửa, .v.v.. thì ngƣời sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm
theo đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất
đai.
1.4.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
a. Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là
trách nhiệm của 2 chủ thể: Ngƣời sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền.
