Kiến tạo tính hấp dẫn không gian khu đô thị mới ở hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI

NGUYỄN THÀNH HƯNG

KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHƠNG GIAN
KHU ĐÔ THỊ MỚI Ở HÀ NỘI

Chuyên ngành: Kiến trúc
Mã số: 9580101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Hà Nội - Năm 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI

NGUYỄN THÀNH HƯNG

KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHƠNG GIAN
KHU ĐÔ THỊ MỚI Ở HÀ NỘI

Chuyên ngành: Kiến trúc
Mã số: 9580101

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. GS.TS. NGUYỄN QUỐC THÔNG
2. TS. TRẦN MINH TÙNG

Hà Nội - Năm 2021


i

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của chính tác giả, dưới sự
hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn Quốc Thông, TS. Trần Minh Tùng. Các kết quả nghiên
cứu và các kết luận trong luận án này là trung thực, không sao chép từ bất kỳ một nguồn
nào và dưới bất cứ một hình thức nào. Việc tham khảo các nguồn tài liệu đã được thực
hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu tham khảo đúng quy định. Việc sử dụng các số liệu
nghiên cứu chung đã được các đồng tác giả cho phép.

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Thành Hưng


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện luận án này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm và
hỗ trợ. Tôi xin cảm ơn tất cả những người đã giúp đỡ tơi hồn thành luận án, và đặc biệt
cảm ơn đến những cơ quan, tổ chức và các cá nhân sau đây:

Tôi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo và các thầy, cô Trường Đại học Xây dựng,
Khoa Đào tạo Sau đại học, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Bộ môn Kiến trúc dân dụng
đã hướng dẫn, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập,

nghiên cứu và thực hiện đề tài.

Tôi xin được bày tỏ lịng biết ơn vơ cùng sâu sắc đến các thầy hướng dẫn, GS.TS.
Nguyễn Quốc Thông và TS. Trần Minh Tùng đã ln theo sát và tận tình hướng dẫn tơi
giúp tơi hồn thiện cơng việc nghiên cứu của mình.

Tơi xin chân thành cảm ơn các chun gia trong ngành và ngoài ngành, các đồng
nghiệp ở Viện Quy hoạch Đơ thị và Nơng thơn Quốc gia, đã đóng góp những thơng tin
liên quan đến các vấn đề liên quan quan đến đề tài, cũng như giúp đỡ tôi rất nhiều trong
điều tra, khảo sát, cung cấp số liệu.

Tôi xin dành tất cả sự yêu thương và lời cảm ơn tới gia đình và người thân ln
bên cạnh tơi, và là niềm động viên mạnh mẽ giúp tơi hồn thiện luận án.

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Thành Hưng


iii

MỤC LỤC

Trang phụ bìa
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. x
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
1. Sự cần thiết phải nghiên cứu.................................................................................. 1

2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 3
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 3
4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 3
5. Những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu ........................................................... 4
6. Các thuật ngữ, khái niệm sử dụng trong luận án..................................................... 4
7. Cấu trúc luận án .................................................................................................... 6
Chương I. TỔNG QUAN VỀ KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHƠNG GIAN KHU ĐƠ
THỊ MỚI Ở HÀ NỘI ....................................................................................................... 7
1.1. Tổng quan về tính hấp dẫn khơng gian của mơi trường cư trú .......................... 7
1.1.1. Tính hấp dẫn.................................................................................................... 7
1.1.2. Tính hấp dẫn và tinh thần địa điểm của mơi trường cư trú................................ 7
1.1.3. Tính hấp dẫn của không gian công cộng trong môi trường cư trú ..................... 9
1.1.4. Tính hấp dẫn khơng gian và chất lượng cuộc sống trong môi trường cư trú .... 10
1.2. Khu đô thị mới ở Hà Nội .................................................................................... 12
1.2.1. Đặc điểm mơ hình khu đơ thị mới .................................................................. 12
1.2.2. Thực tế phát triển khu đô thị mới ở Hà Nội .................................................... 13
1.3. Thực trạng về tính hấp dẫn khơng gian khu đô thị mới ở Hà Nội .................... 16
1.3.1. Tiền đề về tính hấp dẫn thơng qua danh hiệu khu đơ thị mới kiểu mẫu........... 16
1.3.2. Những vấn đề về tính hấp dẫn không gian khu đô thị mới ở Hà Nội............... 17
1.3.3. Cách thức xây dựng và nâng cao tính hấp dẫn không gian khu đô thị mới ...... 21
1.4. Khảo sát về tính hấp dẫn của một số khu đơ thị mới điển hình tại Hà Nội ...... 28
1.4.1. Lý do chọn mẫu khảo sát ............................................................................... 28
1.4.2. Nội dung khảo sát .......................................................................................... 32
1.4.3. Kết quả khảo sát ............................................................................................ 33
1.5. Tình hình nghiên cứu về khu đơ thị mới và tính hấp dẫn khơng gian .............. 35
1.5.1. Các nghiên cứu về khu đô thị mới và khu đô thị mới ở Hà Nội ...................... 35
1.5.2. Các nghiên cứu về nơi chốn, tinh thần địa điểm và tính hấp dẫn khơng gian .. 39
1.5.3. Nhận xét về các nghiên cứu ........................................................................... 43
1.6. Những vấn đề cần nghiên cứu ............................................................................ 44

iv
1.6.1. Đánh giá thực tế tính hấp dẫn khơng gian của các khu đô thị mới ở Hà Nội ... 44
1.6.2. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ 46
Chương II. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHƠNG GIAN
KHU ĐÔ THỊ MỚI Ở HÀ NỘI .................................................................................... 48
2.1. Cơ sở lý luận ....................................................................................................... 48
2.1.1. Lý luận về tính hấp dẫn đơ thị........................................................................ 48
2.1.2. Lý luận về kiến tạo tính hấp dẫn không gian môi trường cư trú ...................... 50
2.1.3. Lý luận về hoạt động của con người trong môi trường cư trú ......................... 53
2.1.4. Các điều kiện chi phối tính hấp dẫn không gian khu đô thị mới ở Hà Nội ...... 60
2.2. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................... 73
2.2.1. Đầu tư phát triển đô thị và các dự án khu đô thị mới ...................................... 73
2.2.2. Tổ chức và quản lý quy hoạch không gian kiến trúc ....................................... 73
2.2.3. Phát triển nhà ở đô thị tại Hà Nội ................................................................... 74
2.2.4. Yêu cầu về hạ tầng xã hội - không gian công cộng trong đơn vị ở .................. 75
2.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 76
2.3.1. Đặc điểm văn hóa lịch sử của Hà Nội ............................................................ 76
2.3.2. Mơ hình hỗn hợp chức năng và sự đa dạng trong không gian kiến trúc đô thị Hà
Nội .......................................................................................................................... 81
2.3.3. Điều kiện tự nhiên và môi trường đô thị của Hà Nội ...................................... 82
2.3.4. Cơ hội cải thiện sinh kế và điều kiện an sinh xã hội tại Hà Nội ...................... 84
2.4. Kinh nghiệm kiến tạo tính hấp dẫn khơng gian cho các khu dân cư ................ 85
2.4.1. Kinh nghiệm trên thế giới .............................................................................. 85
2.4.2. Kinh nghiệm tại Việt Nam ............................................................................. 90
2.4.3. Nhận xét ........................................................................................................ 92
Chương III. KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHƠNG GIAN KHU ĐƠ THỊ MỚI Ở HÀ
NỘI ................................................................................................................................. 95
3.1. Quan điểm và mục tiêu kiến tạo tính hấp dẫn khơng gian khu đơ thị mới ở Hà
Nội .............................................................................................................................. 95

3.1.1. Quan điểm ..................................................................................................... 95
3.1.2. Mục tiêu ........................................................................................................ 98
3.2. Bộ tiêu chí đánh giá tính hấp dẫn không gian khu đô thị mới ở Hà Nội ........ 100
3.2.1. Nhóm tiêu chí đánh giá về tiện nghi vật chất................................................ 100
3.2.2. Nhóm tiêu chí đánh giá về tiện nghi tinh thần .............................................. 103
3.2.3. Nhóm tiêu chí đánh giá về vị trí và vị thế địa điểm ...................................... 106
3.2.4. Chuyển hóa bộ tiêu chí đánh giá vào mơ hình tháp hấp dẫn khơng gian khu đơ
thị mới ở Hà Nội ................................................................................................... 109
3.3. Ngun tắc và mơ hình kiến tạo tính hấp dẫn khơng gian cho khu đơ thị mới ở
Hà Nội ...................................................................................................................... 113
3.3.1. Nguyên tắc .................................................................................................. 113


v
3.3.2. Mơ hình ....................................................................................................... 115
3.4. Giải pháp kiến tạo tính hấp dẫn không gian khu đô thị mới ở Hà Nội trên cơ sở
không gian công cộng .............................................................................................. 125
3.4.1. Phân cấp và phân loại không gian công cộng trong khu đô thị mới ở Hà Nội 125
3.4.2. Giải pháp tổ chức khơng gian cơng cộng cấp độ cơng trình và nhóm nhà ..... 127
3.4.3. Giải pháp tổ chức khơng gian công cộng cấp độ phân khu ........................... 130
3.4.4. Giải pháp tổ chức khơng gian cơng cộng cấp độ tồn khu đô thị mới ........... 132
3.5. Áp dụng thử nghiệm tại khu đô thị mới Việt Hưng ........................................ 136
3.5.1. Các vấn đề về tính hấp dẫn của khu đơ thị mới Việt Hưng ........................... 136
3.5.2. Đánh giá tính hấp dẫn của khu đơ thị mới Việt Hưng theo bộ tiêu chí .......... 138
3.5.3. Các giải pháp cải thiện tính hấp dẫn của khu đô thị mới Việt Hưng.............. 139
3.6. Bàn luận kết quả nghiên cứu ............................................................................ 144
3.6.1. Bàn luận 1: Tính hấp dẫn được xác định bởi bộ tiêu chí đánh giá liệu có bất biến
trong q trình phát triển của các KĐTM? ............................................................. 144
3.6.2. Bàn luận 2: Các KĐTM có cần thiết hấp dẫn không khi bản thân Hà Nội đã là
một đô thị hấp dẫn? ............................................................................................... 145

3.6.3. Bàn luận 3: Tính hấp dẫn mới của KĐTM có mâu thuẫn với tính hấp dẫn truyền
thống trong các mơi trường cư trú hiện hữu của Hà Nội? ....................................... 146
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 147
Kết luận ................................................................................................................ 147
Kiến nghị .............................................................................................................. 148
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 151
DANH MỤC CÁC BÀI BÁO CÔNG BỐ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
LUẬN ÁN TRÊN CÁC TẠP CHÍ KHOA HỌC CHUYÊN NGÀNH ....................... 158
PHỤ LỤC ................................................................................................................. PL1-1
PHỤ LỤC 1. Một số tiêu chí hướng dẫn thực hiện các dự án bất động sản, khu dân cư
do Berkeley Groupe (Anh) làm chủ đầu tư ........................................................ PL1-1
PHỤ LỤC 2. Các yếu tố thành phần sử dụng để tính tốn Chỉ số đáng sống của AARP
(Hoa Kỳ) ........................................................................................................... PL2-1
PHỤ LỤC 3. Bộ hướng dẫn Kiến tạo địa điểm của Bắc Irland ........................... PL3-1
PHỤ LỤC 4. Mẫu phiếu điều tra dành cho người dân đang sống tại các KĐTM PL4-1
PHỤ LỤC 5. Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát đánh giá sự hài lòng của người dân
các KĐTM đối với KĐTM mà họ đang cư trú ................................................... PL5-1
PHỤ LỤC 6. Các nội dung và câu hỏi định lượng mối quan hệ tương tác giữa con người
và không gian tại các khu đô thị mới ................................................................. PL6-1
PHỤ LỤC 7. Xác định trọng số cho bộ tiêu chí đánh giá tính hấp khơng gian khu đô
thị mới ở Hà Nội ............................................................................................... PL7-1
PHỤ LỤC 8. Ứng dụng bộ tiêu chí đề xuất để đánh giá thử nghiệm tính hấp dẫn khơng
gian cho một số khu đô thị mới đại diện của Hà Nội .......................................... PL8-1


vi

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU

Hình ảnh

Hình 1.1. KĐTM Kim Chung - Di Trạch, một dự án bỏ hoang chục năm ............................. 17
Hình 1.2. Hình ảnh KĐTM Linh Đàm những năm 2000 góp phần thay đổi diện mạo Hà Nội
.................................................................................................................................... 22
Hình 1.3. Tỉ lệ mong muốn của người dân đối với các loại BĐS trên thị trường .................. 23
Hình 1.4. KĐTM Ciputra với tinh thần “tiểu Châu Âu trong lịng Hà Nội” .......................... 26
Hình 1.5. KĐTM Ecopark mong muốn trở thành một biểu tượng, một khái niệm sống mới . 27
Hình 1.6. Hình ảnh hiện tại của KĐTM Linh Đàm ............................................................... 28
Hình 1.7. Hình ảnh hiện tại của KĐTM Ecopark .................................................................. 29
Hình 1.8. Hình ảnh hiện tại của KĐTM Việt Hưng .............................................................. 30
Hình 1.9. Hình ảnh hiện tại của KĐTM Văn Quán ............................................................... 31
Hình 1.10. Hình ảnh hiện tại của KĐTM Times City ........................................................... 32
Hình 1.11. Điểm đánh giá tổng hợp của người dân về mức độ hấp dẫn và đáng sống của các
KĐTM ........................................................................................................................ 34
Hình 1.12. Hàng rong, chợ cóc khắp nơi trong KĐTM Linh Đàm ........................................ 45
Hình 2.1. Các chức năng của môi trường cư trú dựa dựa trên sự dung hòa và trộn lẫn các nhu
cầu của con người và các nguồn tài nguyên môi trường ............................................... 55
Hình 2.2. KĐTM Linh Đàm hấp dẫn bởi vị trí “đắc địa” tại cửa ngõ phía Nam thành phố, nơi
giao của đường Vành đai 3 và Quốc lộ 1A (cũ)............................................................ 62
Hình 2.3. KĐTM Ecopark hấp dẫn bởi các loại hình nhà ở phong phú trong những khơng gian
xanh và đi kèm với các dịch vụ tiện ích tại chỗ ............................................................ 63
Hình 2.4. KĐTM Times City hấp dẫn bởi các khơng gian mở ngồi trời dành cho cộng đồng cư
dân .............................................................................................................................. 65
Hình 2.5. KĐTM Ecopark hấp dẫn bởi các tuyến xe buýt riêng kết nối với trung tâm thành phố
và dịch vụ cho thuê xe đạp để đi lại trong nội khu........................................................ 66
Hình 2.6. KĐTM Linh Đàm hấp dẫn bởi mặt nước hồ Linh Đàm chiếm hơn 1/3 diện tích toàn
khu .............................................................................................................................. 67


vii
Hình 2.7. KĐTM Ecopark hấp dẫn bởi sự hỗ trợ và giám sát an toàn cư dân bởi các nhân viên

an ninh ........................................................................................................................ 69
Hình 2.8. KĐTM Ecopark hấp dẫn bởi các lễ hội và hội chợ được tổ chức thường xuyên giúp
người dân tăng cường các cơ hội tương tác với nhau ................................................... 70
Hình 2.9. Sự hấp dẫn của khu phố cổ Hà Nội qua nét vẽ của họa sĩ Bùi Xuân Phái .............. 77
Hình 2.10. Sự hấp dẫn của khu phố Pháp được tạo ra bởi hình thức quy hoạch và kiến trúc theo
phong cách cổ điển Phương Tây .................................................................................. 78
Hình 2.11. Sự hấp dẫn của các khu tập thể trong việc hình thành nên một phương cách tổ chức
khơng gian và văn hóa cư trú đơ thị mới ...................................................................... 79
Hình 2.12. Thăng Long - Hà Nội vẫn ln là một mảnh đất với nhiều địa danh và đặc tính cảnh
quan ẩn chứa nhiều giá trị hấp dẫn về những thời kỳ phát triển rực rỡ của thành phố ... 80
Hình 3.1. Tác động hai chiều của tính hấp dẫn khơng gian KĐTM và bản sắc, tính hấp dẫn kiến
trúc đơ thị .................................................................................................................... 99
Hình 3.2. Tác động hai chiều của tính hấp dẫn khơng gian KĐTM và chất lượng KGCC trong
KĐTM ...................................................................................................................... 100
Hình 3.3. Tác động hai chiều của tính hấp dẫn khơng gian và tổ chức KGCC KĐTM ........ 100
Hình 3.4. Mơ hình tháp ngun gốc ba cấp độ kiến tạo tính hấp dẫn khơng gian KĐTM .... 111
Hình 3.5. Mơ hình tháp chuyển hóa hai cấp độ kiến tạo tính hấp dẫn khơng gian KĐTM ... 112
Hình 3.6. Phân cấp KGCC trong KĐTM ............................................................................ 125
Hình 3.7. Minh họa cách bố trí cơng trình trong một lơ đất để có thể tạo khơng gian trống lớn
đủ để sử dụng đa năng, đồng thời linh hoạt hóa vận dụng hệ số sử dụng đất để gia tăng tối
đa các KGCC ............................................................................................................ 128
Hình 3.8. Minh họa cách ghép khối cơng trình trong nhiều lơ đất để có thể tạo khơng gian trống
lớn đủ để sử dụng đa năng ......................................................................................... 128
Hình 3.9. Minh họa cách trộn lẫn các thể loại nhà ở để có thể tạo và tăng tính riêng tư cho khơng
gian chung đủ lớn ...................................................................................................... 128
Hình 3.10. Minh họa bố trí các KGCC cấp độ phân khu và liên phân khu trong KĐTM ..... 132
Hình 3.11. Minh họa thiết kế tổng mặt bằng KĐTM nhằm kiến tạo tính hấp dẫn không gian
thông qua KGCC các cấp độ trong KĐTM ................................................................ 134
Hình 3.12. Minh họa thiết kế tách lớp các yếu tố kiến trúc và cảnh quan để kiến tạo tính hấp
dẫn khơng gian cho KĐTM Hà Nội dựa trên mạng lưới khơng gian mở, KGCC và nhà ở

.................................................................................................................................. 135
Hình 3.13. Phối cảnh minh họa tổ chức không gian KĐTM nhằm nâng cao tính hấp dẫn khơng


viii
gian ........................................................................................................................... 135
Hình 3.14. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất KĐTM Việt Hưng ............................................ 136
Hình 3.15. Nguyên tắc tổ chức không gian công cộng nội khu nhằm cải thiện tính hấp dẫn
KĐTM Việt Hưng ..................................................................................................... 140
Hình 3.16. Phối cảnh minh họa tổ chức không gian công cộng nội khu nhằm cải thiện tính hấp
dẫn KĐTM Việt Hưng............................................................................................... 140
Hình 3.17. Thiết lập các điểm nhấn cho cửa ngõ KĐTM Việt Hưng bằng không gian xanh kết
hợp kiến trúc cao tầng ............................................................................................... 141
Hình 3.18. Khai thác và tích hợp lễ hội các làng cổ vào không gian đi bộ, kết hợp giải trí - mua
sắm - ăn uống cuối tuần ở đường Vạn Hạnh nhằm kiến tạo giá trị đặc thù khơng gian 142
Hình 3.19. Thiết lập phố đi bộ cuối tuần tái hiện các kiểu nhà phố truyền thống kết hợp giữa
dịch vụ ăn uống đặc sản với mua sắm, thương mại, vui chơi và giải trí ...................... 143
Hình 3.20. Phối cảnh minh họa hình ảnh KĐTM Việt Hưng trong tương lai ...................... 144

Bảng biểu
Bảng 1.1. Ba điều kiện và sáu tiêu chí cơ bản để đánh giá KĐTM kiểu mẫu ........................ 16
Bảng 1.2. Kết quả đánh giá chung các KĐTM của dân cư ................................................... 26
Bảng 1.3. Những hình dung của người dân để nâng cao tính hấp dẫn và đáng sống KĐTM.. 35
Bảng 2.1. Tổng kết các yếu tố ảnh hưởng nhất đến tính hấp dẫn của khơng gian môi trường cư
trú đô thị...................................................................................................................... 50
Bảng 2.2. Các yếu tố định lượng cảm giác địa điểm theo trải nghiệm của con người ............ 52
Bảng 2.3. Bộ công cụ phục vụ kiến tạo địa điểm thành công của Berkeley Group ................ 53
Bảng 2.4. Hệ thống đánh giá mức độ hài lòng về môi trường cư trú ..................................... 54
Bảng 2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến tính hấp dẫn khơng gian của KĐTM ........................... 60
Bảng 2.6. Quy định về các loại công trình phải đảm bảo trong hệ thống cơng trình dịch vụ công cộng cấp đơn vị ở và cấp đô thị ........................................................................... 76

Bảng 2.7. Bảng xác định các tài nguyên có thể thấy trong một khu phố................................ 86
Bảng 3.1. Các yếu tố địa điểm đặc trưng của Hà Nội có thể khai thác để kiến tạo tính hấp dẫn
cho các KĐTM tại Hà Nội ........................................................................................... 97
Bảng 3.2. Tổng hợp các tiêu chí và trọng số tiêu chí đánh giá tính hấp dẫn KĐTM ............ 109


ix
Bảng 3.3. Các khách thể chịu tác động của tính hấp dẫn không gian theo từng giai đoạn phát
triển của KĐTM ........................................................................................................ 118
Bảng 3.4. Các quan hệ kiến tạo tính hấp dẫn không gian KĐTM dựa trên việc trả lời câu hỏi
kép “AI và BẰNG CÁCH NÀO sẽ kiến tạo tính hấp dẫn khơng gian cho các KĐTM để
các KĐTM đó là những địa điểm hấp dẫn với AI bởi VÌ YẾU TỐ NÀO?” ................ 120
Bảng 3.5. Mơ hình kiến tạo tính hấp dẫn của KĐTM ở hai cấp độ cơ bản và nâng cao theo tiến
trình thời gian ............................................................................................................ 122
Bảng 3.6. Các cách thức kiến tạo tính hấp dẫn không gian KĐTM ..................................... 124
Bảng 3.7. Mối quan hệ giữa các cấp độ KGCC trong KĐTM với mức độ ảnh hưởng trong kiến
tạo tính hấp dẫn khơng gian KĐTM........................................................................... 126
Bảng 3.8. Đề xuất tiêu chí cho các giải pháp tổ chức KGCC trong KĐTM ......................... 126
Bảng 3.9. Đề xuất xu hướng thẩm mỹ kiến trúc cho các cơng trình trong KĐTM tại Hà Nội
.................................................................................................................................. 128
Bảng 3.10. Đề xuất bổ sung các thể loại cơng trình, KGCC cấp độ phân khu trong các KĐTM
để nâng cao tính hấp dẫn khơng gian ......................................................................... 131


x

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

HĐND

Hội đồng nhân dân

KGCC

Không gian công cộng

KĐTM

Khu đô thị mới

KTT

Khu tập thể

TP.

Thành phố

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


1

MỞ ĐẦU
“... Khi ta ở chỉ là nơi đất ở. Khi ta đi, đất đã hóa tâm hồn...”
(Tiếng hát con tàu - Chế Lan Viên)

1. Sự cần thiết phải nghiên cứu
Đơ thị hóa là hiện tượng tất yếu về phát triển đô thị. Việt Nam cũng không là
ngoại lệ. Trước đây, các thành phố Việt Nam được quy hoạch theo các chỉ tiêu kinh tế
kỹ thuật và thiếu vắng các yếu tố xã hội. Hiện nay, quan điểm đó đã thay đổi với mong
muốn đô thị không chỉ là môi trường khơng gian vật chất, mà cịn là nơi thể hiện những
giá trị tinh thần như bản sắc, văn hóa, khẳng định chất lượng môi trường cư trú đô thị.
Đô thị cũng là nơi mà các tương tác xã hội của con người diễn ra nhiều nhất thông qua
các hoạt động tam giao - giao tiếp, giao thương và giao thông. Với sự xuất hiện của công
nghệ, sự tương tác trực tiếp ngày càng giảm. Thậm chí, sự phụ thuộc internet trong giao
tiếp giữa con người còn nghiêm trọng đến mức các nhà nghiên cứu chia ra sự tiến hóa
giao tiếp của con người chỉ thành hai thời kỳ: (1) kỷ nguyên giao tiếp tiền internet (era
of pre-internet communication) với kiểu giao tiếp truyền thống phổ biến “mặt đối mặt”
(face-to-face); và (2) kỷ nguyên giao tiếp phụ thuộc internet (era of internet-dependent
communication) với kiểu giao tiếp hiện đại “từ xa” (at-a-distance) [98]. Người dân đô
thị đang dần mải mê chăm lo các không gian ảo hơn những không gian thực khiến cho
những mối quan hệ với các không gian thực trở nên lỏng lẻo hơn.
“Trong ngành quy hoạch đô thị và thiết kế cảnh quan của chúng ta vào những
thập kỷ đầu thế kỷ XXI, người ta ln miệng nói về “hồn nơi chốn” như một thứ ảo ảnh
khó nắm bắt, nhưng một khi đã chộp được nó và tìm cách nhốt nó vào giữa những nan

lồng ken chặt của cái bẫy ngơn ngữ, thì cái “hồn nơi chốn” vốn là vơ định hình kia, cái
ảo ảnh ngọt ngào hay cay đắng kia có thể mang lại những sự đền bù rất lớn ” [35]. Có
ba địa điểm khơng gian quan trọng trong cuộc sống người dân đô thị [2]: (1) Địa điểm
thứ nhất: “Nơi ở” - mỗi loại nơi ở có vị trí địa lý khác nhau, với các điều kiện về cảnh
quan, kiến trúc, cơ sở vật chất... cũng như số lượng, kiểu loại dân cư khác nhau, và sự
khác biệt này sẽ tạo nên tính chất và tinh thần không gian của các nơi ở; (2) Địa điểm
thứ hai: “Nơi làm việc/học tập” - đây là những điểm đến hàng ngày của người dân
nhưng mang nhiều ý nghĩa về mặt chuyên môn và mưu sinh, cung cấp phương tiện để
kiếm sống, cải thiện chất lượng vật chất của cuộc sống; (3) Địa điểm thứ ba: “Nơi vui


2
chơi, giải trí, giao lưu, cơng cộng” - thỏa mãn nhu cầu tiếp xúc, giao lưu, giải trí giữa
con người với nhau. Như vậy, địa điểm thứ ba - hay còn được hiểu là các KGCC, càng
phong phú bao nhiêu, càng đáp ứng được nhu cầu cuộc sống về mặt tinh thần của người
dân bấy nhiêu. Cách làm đô thị trước đây ở Việt Nam là tổ chức phân vùng theo những
công năng tách biệt. Hiện nay việc tách biệt rạch rịi giữa ba loại hình khơng gian này
chỉ mang tính tương đối [2]. Bất kỳ khơng gian thứ ba nào cũng đều ẩn chứa trong nó
yếu tố của khơng gian thứ hai và thứ nhất. Mặt khác, để tăng cường tính tiện nghi của
cuộc sống con người, tuy nơi ở vẫn là quan trọng nhất, nhưng đã được tích hợp thêm
nhiều yếu tố của hai không gian kia và trở thành một xu thế trong kiến tạo môi trường
cư trú đô thị tại Việt Nam.
Xuất hiện tại Việt Nam vào cuối thế kỷ XX, các KĐTM chủ yếu được xem xét
dưới góc độ kiến tạo vật chất, tập hợp nhiều cơng trình kiến trúc hay là nơi cung cấp
hàng hóa nhà đất. Qua q trình phát triển, KĐTM trở thành mơ hình cư trú quan trọng,
thu hút ngày càng nhiều cư dân đô thị [52]. Tuy nhiên, đằng sau những giá trị vật chất
của một khối lượng lớn BĐS tiện nghi, nhiều dự án KĐTM cho thấy sự không đồng bộ
của các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội làm cho môi trường cư trú không hồn
chỉnh và thiếu bản sắc. Mặt khác, xét trên góc độ xã hội, mỗi KĐTM, với quy mô dân
số và vai trò tương đối độc lập, được xem là một xã hội thu nhỏ có đặc điểm văn hóa,

lịch sử và xã hội nhất định.
Như vậy, có thể thấy sự hấp dẫn của KĐTM đối với cư dân liên quan trực tiếp
đến chất lượng môi trường cư trú, đồng thời phụ thuộc vào nhiều yếu tố và luôn biến
đổi theo sự phát triển kinh tế - xã hội. Ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển kinh tế xã hội, khi nhu cầu nhà ở lớn mà nguồn cung hạn chế thì nhà ở thuần túy hấp dẫn người
dân. Ở các giai đoạn phát triển kế tiếp, khi thu nhập người dân tăng lên, chất lượng nhà
ở, đặc biệt là chất lượng mơi trường cư trú là tiêu chí lựa chọn của người dân. Điều đó
chỉ ra rằng, để hấp dẫn người dân, KĐTM phải được thiết kế và xây dựng đồng bộ, hồn
chỉnh giữa các khơng gian vật chất (ở, làm việc, học tập, công cộng...) và không gian xã
hội, trong đó yếu tố địa điểm hay tinh thần địa điểm có ý nghĩa quan trọng.
Về lý thuyết, nếu tinh thần địa điểm được khai thác hợp lý trong thiết kế KĐTM
sẽ góp phần tạo nên cảm nhận tích cực của con người về các giá trị văn hóa tinh thần,
và KĐTM sẽ trở nên hấp dẫn. Tuy nhiên trên thực tế ở Hà Nội, yếu tố địa điểm chưa
được chú trọng nghiên cứu và khai thác để làm tăng tính hấp dẫn khơng gian các KĐTM.
Tính hấp dẫn khơng gian, vì vậy được xem như là một giá trị gia tăng cần thiết và là
mục tiêu của thiết kế và xây dựng các KĐTM hiện nay ở Hà Nội theo hướng đồng bộ,
hiện đại và có bản sắc.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
(1) Nhận diện giá trị của tính hấp dẫn khơng gian như một chỉ số xã hội (phi kỹ
thuật) bên cạnh các chỉ tiêu kỹ thuật kiến trúc đô thị trong thiết kế các KĐTM ở Hà Nội
nói riêng và ở Việt Nam nói chung;
(2) Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá tính hấp dẫn không gian trong KĐTM
Hà Nội thông qua việc tổ chức KGCC - địa điểm thứ ba;
(3) Đề xuất các nguyên tắc, mơ hình và giải pháp kiến tạo tính hấp dẫn không
gian KĐTM ở Hà Nội.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
(1) Đối tượng nghiên cứu: tính hấp dẫn khơng gian môi trường cư trú tại các
KĐTM ở Hà Nội.

(2) Phạm vi nghiên cứu: KĐTM ở Hà Nội, thông qua một số KĐTM như Linh
Đàm, Ecopark, Việt Hưng, Văn Quán, Ciputra, Gamuda, Times City.
4. Phương pháp nghiên cứu
(1) Tổng hợp tài liệu, kinh nghiệm - nhằm xác định các khái niệm liên quan đến
tính hấp dẫn khơng gian, đồng thời đánh giá khả năng chuyển hóa các khái niệm này
vào bối cảnh Việt Nam;
(2) Khảo sát - đánh giá các KĐTM của Hà Nội để thu thập thông tin, tiến hành
khảo sát những yếu tố liên quan đến tính hấp dẫn không gian môi trường cư trú, phát
hiện quy luật của các yếu tố tạo nên hấp dẫn của các khơng gian cư trú; sau đó hệ thống
hóa lại để nhận diện tính hấp dẫn khơng gian các KĐTM ở Hà Nội một cách đầy đủ hơn;
(3) Phân tích, tổng hợp - nghiên cứu các tài liệu, lý luận khác nhau để tìm hiểu
chuyên sâu về các yếu tố tạo nên tính hấp dẫn đơ thị; liên kết các thơng tin đã được phân
tích tạo ra một hệ thống lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về tính hấp dẫn không gian môi
trường cư trú đô thị tại Việt Nam, trong đó có KĐTM; đồng thời đối chiếu với phương
thức thực tế về thiết kế kiến trúc, quy hoạch và quản lý đô thị hiện tại để rút ra những
kết luận, kiến nghị cho thực tiễn và khoa học;
(4) Chuyên gia (nhà chuyên môn) - phỏng vấn các chuyên gia đang hoạt động
trong các ngành liên quan trực tiếp và gián tiếp đến kiến trúc, cư trú đô thị để xem xét
nhận định bản chất của tính hấp dẫn khơng gian của các KĐTM, cũng như tiềm năng
khi tích hợp tính hấp dẫn khơng gian này vào thiết kế kiến trúc, quy hoạch và quản lý
đô thị;


4
(5) Phỏng vấn và điều tra xã hội học - trong việc nhìn nhận về tính hấp dẫn khơng
gian các KĐTM dưới góc độ phi chun mơn nhằm bổ sung tính thực tế vào những đánh
giá và xác định chuyên mơn về tính hấp dẫn khơng gian cư trú đơ thị;
(6) Thử nghiệm minh họa - áp dụng kết quả nghiên cứu để đánh giá thử nghiệm
tính hấp dẫn khơng gian môi trường cư trú KĐTM ở Hà Nội, ứng dụng vào một trường
hợp cụ thể, nhằm mang đến tiếp cận thực nghiệm và khả năng thuyết phục cao hơn.

5. Những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu
(1) Nhận diện tính hấp dẫn khơng gian các KĐTM ở Hà Nội thông qua việc xác
định các yếu tố ảnh hưởng đến tính hấp dẫn khơng gian dựa trên lý thuyết về địa điểm;
(2) Giá trị lý thuyết: bộ tiêu chí đánh giá tính hấp dẫn khơng gian và chuyển hóa
vào mơ hình tháp hấp dẫn của các KĐTM tại Hà Nội;
(3) Giá trị thực tiễn: các ngun tắc, mơ hình và giải pháp kiến tạo tính hấp dẫn
khơng gian KĐTM ở Hà Nội thông qua việc tổ chức KGCC trong các KĐTM.
6. Các thuật ngữ, khái niệm sử dụng trong luận án
(1) Tính hấp dẫn đơ thị (urban attractiveness) - là khả năng của một đô thị tạo
ra những điều kiện hấp dẫn nhất định cho các đối tượng để khuyến khích đối tượng đó
đến nghỉ ngơi, tham quan, du lịch, tìm kiếm các cơ hội làm ăn, kinh doanh hoặc lâu dài
hơn là gắn bó cuộc sống, nơi làm việc... ở đấy thay vì ở một đơ thị khác. Tùy theo mục
đích muốn lơi kéo người sử dụng, tính hấp dẫn đô thị được nhiều lĩnh vực khác nhau sử
dụng như du lịch, thương mại, dịch vụ... Trong phạm vi luận án này, mục đích của tính
hấp dẫn đơ thị nhằm tạo dựng chất lượng không gian của môi trường cư trú nhằm thu
hút mọi người đến định cư và gắn bó cuộc sống với đơ thị đấy.
(2) Khu đô thị mới (new urban area) - là một khu vực trong đô thị, được đầu tư
xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Dự án đầu tư xây
dựng KĐTM là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi
từ các loại đất khác thành đất xây dựng đơ thị
(3) Tính hấp dẫn không gian KĐTM (KDTM space attractiveness) - là khả năng
thu hút cư dân của một KĐTM khi tạo ra những điều kiện hấp dẫn nhất định về mặt
không gian cho các đối tượng để khuyến khích đối tượng đó chọn lựa và định cư lâu dài.
Như vậy, tính hấp dẫn khơng gian KĐTM khơng chỉ có mục đích đơn thuần là lơi kéo
cư dân đến ở, mà cịn là việc giữ các cư dân này ở lại, gắn bó với KĐTM dựa trên chất
lượng vật lý, các hoạt động xã hội và tinh thần của các không gian trong KĐTM.
(4) Nơi chốn (place) - là “địa điểm đã được gán nghĩa” [114]. Theo Yi-Fu Tuan,


5

nguyên gốc từ place (nơi chốn) có hai ý nghĩa [125]: (1) vị thế trong xã hội thuộc về xã
hội học; (2) vị trí trong khơng gian thuộc về địa lý học. Tuy nhiên, trong q trình nghiên
cứu, ơng thấy rằng nơi chốn vượt lên trên cả vị thế xã hội hay vị trí trong khơng gian
với sự độc đáo riêng và có những quy luật riêng. Những vấn đề chính của nơi chốn bao
gồm: (1) Tinh thần của nơi chốn, (2) Cảm giác của nơi chốn, (3) Tính cá biệt và tính ổn
định của nơi chốn, (4) Mối liên hệ giữa nơi chốn với không gian và thời gian. Về mặt
quy mơ, nơi chốn rất đa dạng, có thể nhỏ như một góc phịng nhưng cũng có thể lớn như
cả trái đất. Như vậy, một cách đơn giản nhất, nơi chốn chỉ một địa điểm (location) hay
không gian (space) đã được gửi gắm cảm xúc của chủ thể vào trong đó [30].
(5) Địa điểm thứ ba (third place) - là nơi mà mọi người gặp gỡ, tụ tập và giao
tiếp, rất quan trọng cho các mối quan hệ: chúng cho phép xã hội hóa và tạo ra các hỗ trợ
bên ngoài nơi ở và nơi làm việc, và chúng cũng đảm nhận các vai trị cộng đồng quan
trọng thơng qua kích thích, hỗ trợ, bảo vệ và chăm sóc [76]. Định nghĩa về địa điểm thứ
ba này liên quan đến các khái niệm về 3 địa điểm quan trọng nhất với cuộc sống thường
nhật của con người được phát triển bởi nhà xã hội học đô thị Ray Oldenburg trong cuốn
sách The Great Good Place (Địa điểm tuyệt vời) xuất bản năm 1989, cung cấp một công
cụ để hiểu bản chất của những không gian này và cách chúng hoạt động để đáp ứng nhu
cầu quan trọng của cộng đồng [104], trong đó, địa điểm thứ nhất hay địa điểm đầu tiên
của con người là ngôi nhà để ở - nơi quan trọng nhất trên tất cả nhưng mang tính cá nhân
cao, cịn địa điểm thứ hai là nơi làm việc của một người, giảm tính cá nhân xuống,
khuyến khích sự cạnh tranh và thúc đẩy mọi người vượt lên trên những đồng loại. Như
vậy, địa điểm thứ ba trong môi trường cư trú đô thị là các KGCC bên ngoài nhà ở và
bên trong khu ở, nơi người dân gặp gỡ, giao lưu, tương tác và giải trí để tạo nên sự gắn
kết cộng đồng và định hình diện mạo kiến trúc, tinh thần xã hội cho môi trường cư trú.
(6) Không gian cư trú (living place), hay được rút gọn là chốn ở - hiểu theo nghĩa
đơn thuần nhất là “địa điểm nơi mà con người cư trú”, do đó, tùy theo ngữ cảnh, có thể
là một căn nhà, một nhóm nhà, hay có thể là một khu vực, một thành phố và lớn hơn là
một quốc gia, một vùng lãnh thổ trên thế giới... Tuy nhiên, nghĩa thường dùng nhất của
không gian cư trú mang hàm ý xác định một phạm vi không gian nhất định để đảm bảo
mối liên hệ mật thiết, hỗ trợ giữa phần trong (indoor) và ngồi (outdoor) căn nhà, nghĩa

là có sự tương tác mật thiết giữa tiểu môi trường cư trú bên trong căn nhà (nhà ở) với
đại môi trường cư trú bên ngồi căn nhà (khơng gian cộng đồng, KGCC...) ở các cấp độ
cao hơn đủ để người dân có cảm giác (về) địa điểm (sense of place) hay ý thức được
tinh thần (của) địa điểm (spirit of place), ví dụ như khu phố, khu đơ thị, thành phố...
(7) Bản sắc của không gian cư trú (identity of living place) - là những đặc điểm


6
nội tại, nổi trội và đặc sắc của địa điểm mà con người cư trú, có thể nhận biết và cảm
nhận được bởi số đông, giúp chúng ta phân biệt được nơi này với những nơi khác. Mặc
dù sự cảm nhận của mỗi người về địa điểm mang tính chủ quan và có thể khác nhau
giữa người này và người khác, nhưng những gì thuộc về bản sắc phải là những điểm
chung, được đồng cảm, ghi nhận bởi số đông. Do vậy, bản sắc có thể được coi là sự
tương đồng và thống nhất về cảm nhận của mọi người về một địa điểm [30].
(8) Mối quan hệ với địa điểm (relationships to place) - là những liên quan vơ
hình hay hữu hình giữa con người với một địa điểm nào đó, thường xảy ra nhất là với
khơng gian cư trú và sẽ là khác nhau với những không gian cư trú khác nhau.
(9) Kiến tạo (making/building/creating) - có nghĩa là tạo nên, làm ra, dựng nên
hay xây dựng nên. Trong một số trường hợp, kiến tạo được xem là đồng nghĩa với sáng
tạo, nghĩa là làm ra một cái gì đó đồng thời có tính mới, tính ích lợi và tính hiệu quả.
Trong luận văn này, có hai khái niệm mở rộng liên quan đến kiến tạo là:
- Kiến tạo địa điểm (place creating/making) - tạo ra một nơi nào đó với một bản
sắc riêng biệt - một cơng việc rộng lớn bao gồm từ xây dựng chiến lược phát triển cho
một vùng đất tới tạo dựng một KGCC, khơng gian cư trú đầy tính nhân văn. Kiến tạo
địa điểm biến những khu vực thành các không gian sôi động mang lại hạnh phúc, niềm
vui và nguồn cảm hứng, do đó thành cơng của việc kiến tạo có thể được đo bằng mức
độ cải thiện cuộc sống, cảm giác hạnh phúc hơn và khi được thực hiện thành công, nâng
cao giá trị tài sản [66].
- Kiến tạo tính hấp dẫn không gian KĐTM (KDTM place attractiveness
creating/making) - là một phần của hoạt động kiến tạo không gian KĐTM, nghĩa là tạo

ra, duy trì hoặc cải thiện tính hấp dẫn cho KĐTM nhằm góp phần lơi kéo, thu hút mọi
người đến KĐTM đó để làm việc, học tập, sinh sống lâu dài và bền vững.
7. Cấu trúc luận án
MỞ ĐẦU
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHƠNG GIAN KHU ĐÔ
THỊ MỚI Ở HÀ NỘI
Chương 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHƠNG GIAN
KHU ĐƠ THỊ MỚI Ở HÀ NỘI
Chương 3. KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHÔNG GIAN KHÔNG GIAN KHU ĐÔ
THỊ MỚI Ở HÀ NỘI
KẾT LUẬN


7

Chương I. TỔNG QUAN VỀ KIẾN TẠO TÍNH HẤP DẪN KHÔNG GIAN
KHU ĐÔ THỊ MỚI Ở HÀ NỘI
1.1. Tổng quan về tính hấp dẫn khơng gian của mơi trường cư trú
1.1.1. Tính hấp dẫn
Hấp dẫn, hiểu đơn giản nhất là “thu hút người khác”. Cụ thể hơn, tính hấp dẫn
(attractiveness) có nghĩa là gây hứng thú, thích thú và lơi kéo ai đó về phía một sự vật,
hiện tượng bằng những phẩm chất riêng của sự vật, hiện tượng đó, đặc biệt là những
phẩm chất tích cực và đáng ngưỡng mộ. Tính hấp dẫn là một hiện tượng nghiên cứu
chính trong các lĩnh vực hành vi của tâm lý xã hội, giao lưu xã hội và hành vi tổ chức.
Xét trên phương diện thương mại, trong bất kỳ mối quan hệ giao dịch nào cũng đều có
hai chiều: (1) tính hấp dẫn của khách hàng theo cảm nhận của nhà cung cấp; và (2) tính
hấp dẫn của nhà cung cấp theo cảm nhận của khách hàng. Việc kiến tạo tính hấp dẫn có
thể quản lý được, nghĩa là một chủ thể có thể điều khiển sức hấp dẫn của mình đối với
một chủ thể khác thông qua ba yếu tố:
(1) Tạo dựng giá trị: Giá trị được tạo ra bởi chủ thể này sẽ tác động trực tiếp vào

chủ thể kia, và giá trị này sẽ bao gồm giá trị trực tiếp (dễ nhìn thấy, dễ định lượng và có
ảnh hưởng ngay lập tức đến khả năng chủ thể) và giá trị gián tiếp (khó nhìn thấy, khó
định lượng và có ảnh hưởng lâu dài đến khả năng chủ thể).
(2) Phát triển tương tác: Tương tác tạo ra sự cam kết và tin tưởng. Cam kết thể
hiện sự gắn bó của chủ thể trong việc hỗ trợ sự duy trì của mối quan hệ trao đổi. Niềm
tin và sự hài lòng được xem là hệ quả của sự cam kết đó.
(3) Mang đến các cảm xúc đọng lại: Cảm xúc được mang lại bởi sự trải nghiệm
thực tế của chủ thể, từ đó chủ thể quyết định các hành động phản ứng tiếp theo. Cảm
xúc tạo ra cảm giác, được xem là những nhận thức có ý thức.
Các hiệu quả tích cực trên là động lực khiến con người chủ động kiến tạo tính
hấp dẫn, nhất là trong các lĩnh vực thương mại khi người bán hàng mong muốn thu hút
được nhiều khách hàng sử dụng sản phẩm của mình.
1.1.2. Tính hấp dẫn và tinh thần địa điểm của mơi trường cư trú
Tính hấp dẫn địa điểm (place attractiveness) là khả năng thu hút con người đến
một địa điểm thông qua những giá trị (hay còn gọi là vẻ đẹp) vật chất (giá trị hiển thị)
và tinh thần (giá trị tiềm năng) được tạo ra thông qua nhận thức của con người về địa
điểm đó, cũng như khả năng thỏa mãn nhu cầu của họ.


8
Có hai luồng quan điểm nghiên cứu về tính hấp dẫn của địa điểm:
(1) Quan điểm thứ nhất xác định tính hấp dẫn địa điểm dựa trên các thuộc tính
vật lý của địa điểm thông qua các giá trị tài sản, được xem như tài nguyên của địa điểm.
(2) Quan điểm thứ hai đề cập đến tính hấp dẫn địa điểm trên cơ sở nhận thức
hình ảnh của con người về địa điểm đó.
Tích hợp hai luồng quan điểm này, các yếu tố hấp dẫn của địa điểm là rất quan
trọng đối với cả việc hình thành hình ảnh và khả năng ghi nhớ của trải nghiệm địa điểm.
Như vậy, kiến tạo tính hấp dẫn địa điểm sẽ được xác định bởi ba yếu tố quan trọng:
(1) Hình thái khơng gian và hình thức tổ chức kiến trúc đặc trưng cho địa điểm
(để phân biệt với địa điểm khác);

(2) Công năng, tiện nghi của địa điểm (để mang lại cảm giác thỏa mãn cho con
người khi trải nghiệm địa điểm);
(3) Nhận thức hình ảnh của con người về địa điểm (để tạo ra ký ức trải nghiệm).
Sau khi trải nghiệm một địa điểm, từ những giá trị được khám phá thơng qua q
trình tương tác với địa điểm, con người sẽ có những cảm xúc để tạo ra các cảm giác về
địa điểm, từ đó hình thành nên tinh thần địa điểm.
Cảm giác (về) địa điểm (sense of place) là những trải nghiệm cá nhân của một
người trong một môi trường [77]. Yi-Fu Tuan chia cảm giác trải nghiệm của con người
chủ yếu thành (1) sự yêu mến địa điểm (gọi là topophilia) và (2) sự sợ hãi địa điểm (gọi
là topophobia), trong đó “Topophilia là mối quan hệ tình cảm giữa con người và địa
điểm hoặc sự sắp đặt” [125]. Những mối quan hệ như thế khác nhau về cường độ, sự
tinh tế và cách diễn đạt. Các phản hồi đối với mơi trường có thể mang tính thẩm mỹ,
xúc giác, hoặc tình cảm. Cảm giác (về) địa điểm là một khái niệm có tính tương tác, bao
gồm cả những trải nghiệm có ý thức và những ảnh hưởng vô thức làm cho con người
chống lại những yếu tố nhất định trong địa điểm. Một cách khác, Harry Launce
Garnham xác định những yếu tố tạo ra những cảm nhận đặc biệt về địa điểm, ví dụ
phong cách kiến trúc, giá trị con người, khung cảnh tự nhiên [78]. Khi con người tham
quan các địa điểm, họ luôn mang những tâm trạng khác nhau khi trải nghiệm tạo nên
những cảm nhận khác nhau của từng người. Tuy nhiên, một địa điểm với những đặc
trưng mạnh mẽ có thể sẽ mang lại những cảm nhận giống nhau đối với tất cả những
người đến nơi đó. Như vậy, có cảm nhận về địa điểm là yếu tố nền tảng của kiến tạo địa
điểm và ở mức độ cao hơn là ý nghĩa và bản sắc của địa điểm.
Tinh thần (của) địa điểm (hay ý nghĩa của địa điểm) (spirit of place) - sự kết hợp


9
của các đặc tính mang lại cho một địa điểm cảm giác hoặc cảm nhận đặc biệt [77]. Khái
niệm tinh thần của địa điểm phản ánh khả năng có thể phân biệt, nhận biết được sự khác
biệt giữa các địa điểm khác nhau. Về lý thuyết, cảm nhận được tinh thần địa điểm, tức
là một người, với tất cả các giác quan của mình, có thể định hướng được bản thân trong

mơi trường khơng gian tại địa điểm đó. Có thể định nghĩa tinh thần của một địa điểm là
những đặc điểm thực thể hoặc văn hóa được tích lũy và hình thành theo thời gian và từ
đó gợi nên những ký ức, tình cảm của con người về nơi đó. Đó là những phẩm chất
quyết định bản sắc của một địa điểm và giúp chúng ta phân biệt nơi đó với những nơi
khác. Như vậy tinh thần của địa điểm có thể xem là khái niệm phản ánh mức độ gắn bó
sâu sắc và rõ rệt về cảm xúc của con người đối với một địa điểm. Tinh thần địa điểm có
thể hiểu được bằng cách xác định các yếu tố nền tảng tạo cho một cá nhân một trải
nghiệm tích cực, có tính chất lâu dài và thường xuyên với địa điểm.
Đối với các môi trường cư trú, sự thu hút con người đến các địa điểm hấp dẫn có
thể là vĩnh viễn (chuyển đến sinh sống ở trong mơi trường đó) cũng có thể là theo thời
điểm (vẫn ở ngồi mơi trường nhưng sẽ đến thăm, chơi ở một số thời điểm) hoặc chỉ là
những ước ao, mong muốn từ xa. Tuy nhiên, con người ngày càng tìm kiếm những trải
nghiệm cư trú độc đáo khơng chỉ đơn thuần là tiêu dùng sản phẩm (bất động sản) hoặc
dịch vụ. Do đó, các nhà đầu tư, chủ dự án luôn mong muốn tạo điều kiện thuận lợi để
tạo ra những trải nghiệm cư trú tích cực, đáng nhớ. Tuy nhiên, do những trải nghiệm
mang tính chủ quan cao và xảy ra trong các khung thời gian khác nhau với cường độ
khác nhau nên các nhà đầu tư, chủ dự án có thể tăng xác suất của những trải nghiệm
đáng nhớ bằng cách cung cấp các nguồn lực hấp dẫn về địa điểm, mà chủ yếu nhất là
tập trung vào khả năng tiếp cận, tiện nghi và cơ sở hạ tầng, cảnh quan và cộng đồng dân
cư của môi trường cư trú đó.
1.1.3. Tính hấp dẫn của khơng gian công cộng trong môi trường cư trú
Nằm giữa những công trình kiến trúc, KGCC trong mơi trường cư trú được xem
là nơi diễn ra các hoạt động hết sức đa dạng của người dân, từ những hoạt động của từng
cá thể cho đến hoạt động của cộng đồng, nhóm xã hội, giúp họ có thêm tình cảm gắn bó
với nơi cư trú, sự giao tiếp xã hội được diễn ra thường xuyên hơn, mang lại một môi
trường sống tốt và có bản sắc cho khu dân cư và cho thành phố [79]. Chất lượng sử dụng
KGCC (cả quy mô và tính chất) chính là thước đo lịng tin, sự hứng khởi của người dân
đối với chính quyền đơ thị. Giữa KGCC với cộng đồng và chính quyền đơ thị có mối
quan hệ ràng buộc hữu cơ khá phức tạp, nhưng vì KGCC đóng vai trị vừa phục vụ chính
quyền đơ thị, lại vừa phục vụ người dân, nên bản chất của tổ chức KGCC vừa phải thể

hiện được tính chính thức (official) lại vừa phải thỏa mãn nhu cầu dân sự (civic). Như


10
vậy, thực chất của tổ chức KGCC là tổ chức các khơng gian hoạt động ngồi nhà theo
hướng đa dạng, linh hoạt, phục vụ cộng đồng và chính quyền đơ thị [28].
KGCC thu hút cộng đồng với nhiều hoạt động giao lưu, đa dạng và phong phú.
Ngoài sự hấp dẫn “truyền thống” của môi trường cư trú qua chất lượng nhà ở tiện nghi,
thoải mái, các nghiên cứu cho thấy các môi trường cư trú đang ngày càng hấp dẫn hơn
bởi những không gian xung quanh nhà ở, nơi diễn ra các mối quan hệ xã hội của con
người, tạo nên địa điểm thứ ba với tám đặc điểm theo quan điểm của Oldenburg [104]:
(1) Khu vực trung lập - những người sử dụng địa điểm thứ ba có ít hoặc khơng
có nghĩa vụ phải ở đó, được tự do đến và đi khi họ muốn;
(2) Bình đẳng (một nơi khơng có khác biệt xã hội) - tình trạng kinh tế hoặc xã
hội của một người nào đó khơng quan trọng ở địa điểm thứ ba;
(3) Cuộc trò chuyện (vui vẻ và hạnh phúc) - là hoạt động chính, mặc dù không
bắt buộc phải là hoạt động duy nhất;
(4) Khả năng tiếp cận và sự thuận tiện - địa điểm thứ ba thỏa mãn mong muốn
của cư dân, và tất cả cư dân cảm thấy nhu cầu của họ được đáp ứng;
(5) Những quy ước - địa điểm thứ ba chứa một số quy ước giúp tạo phong thái
cho không gian và giúp thiết lập tinh thần và đặc điểm của khu vực;
(6) Yêu cầu không cao - địa điểm thứ ba chấp nhận tất cả các loại cá nhân, từ
nhiều tầng lớp khác nhau của cuộc sống;
(7) Tinh thần vui vẻ - địa điểm thứ ba có bản tính vui tươi;
(8) “Tự nhiên như ở nhà” - những người sử dụng địa điểm thứ ba thường sẽ có
cùng cảm xúc như họ ở trong chính ngơi nhà của mình.
Có một mối quan hệ giữa sự hiện diện của địa điểm thứ ba và nhận thức về chất
lượng cuộc sống: mọi người được tiếp cận với địa điểm thứ ba sẽ nâng cao nhận thức
về chất lượng cuộc sống trong cộng đồng của họ [85]. Địa điểm thứ ba là điểm đến để
đi, để tụ tập, giao lưu với người khác hoặc theo dõi những người khác đối với những

người thường đến với các nơi này (Mehta & Bosson, 2010). Địa điểm thứ ba giống như
ở nhà - địa điểm thứ nhất, theo các đặc điểm được xác định bởi Seamon: (1) sự quen
thuộc, (2) cảm giác sở hữu, (3) tái sinh tinh thần, (4) cảm giác thoải mái và ấm áp [115].
1.1.4. Tính hấp dẫn khơng gian và chất lượng cuộc sống trong mơi trường cư trú
Tính hấp dẫn không gian xác định lực hút của một địa điểm, cho phép gia tăng
các nguồn tài nguyên vào môi trường cư trú. Do đó, tính hấp dẫn là động lực của các


11
luồng dịch chuyển của con người, vốn đầu tư, việc làm... Các yếu tố thúc đẩy sự thu hút
là tâm lý xã hội dựa trên các quyết định cá nhân hoặc tập thể. Sự tập trung dân cư là một
động lực mạnh mẽ cho q trình đơ thị hóa, tạo ra những nhu cầu mới về chất lượng
cuộc sống. Thực tế cho thấy các khu ở mới, thông qua các tiện nghi không gian và cơ
sở hạ tầng, thường hấp dẫn những người mua năng động, có điều kiện kinh tế, được giáo
dục tốt và có trình độ cao, được xem như những “tầng lớp sáng tạo” của xã hội. Đối với
tầng lớp này, các tiêu chí về chất lượng cuộc sống, hạnh phúc và mức sống tốt thường
được xem là các tiêu chí ảnh hưởng đến quyết định của họ.
Hiện nay, chất lượng cuộc sống không chỉ phụ thuộc vào chất lượng vật lý khơng
gian mà cịn được quyết định bởi các cơ hội cho cuộc sống của người dân (chẳng hạn
như KGCC, khả năng tiếp cận dịch vụ...). Như vậy, các không gian trong môi trường cư
trú không chỉ được xem xét từ góc độ cơng năng, mà còn là tiềm năng cho một cuộc
sống tiện nghi và sung túc thông qua khả năng đáp ứng nhu cầu và địi hỏi của người
dân đối với chất lượng mơi trường xung quanh nhà ở (tương tác xã hội, liên kết tình
cảm...) phù hợp với mỗi cá nhân và gia đình (hạnh phúc) cũng như cộng đồng dân cư
(cùng nhau). Nhiều chỉ số đã được phát triển để phân loại và xếp hạng các dự án khu
dân cư để đánh giá mức độ hấp dẫn, thu hút người dân. Các khái niệm hoặc danh hiệu
cũng được tạo ra nhằm xác định xu hướng và đối tượng hấp dẫn theo nhu cầu của các
nhóm cư dân khác nhau, chẳng hạn khu dân cư, khu ở thông minh, xanh, chất lượng, an
lành..., tùy thuộc vào các cách tiếp cận xã hội, môi trường hoặc kỹ thuật của mỗi dự án.
Trong bối cảnh thay đổi xã hội hiện nay, với việc các hộ gia đình có nhu cầu cao

hơn và sự xuất hiện của các vấn đề phát triển bền vững, các tiêu chí về chất lượng cuộc
sống, hạnh phúc và mức sống ngày càng được các chủ thể sử dụng như một yếu tố hấp
dẫn. Đối với các dự án nhà ở và khu dân cư mới, có hai yếu tố chất lượng quan trọng là
chất lượng cuộc sống mà dự án có thể mang lại cho cư dân và chất lượng kinh doanh
mà dự án có thể mang lại cho chủ đầu tư. Thơng thường, những yếu tố tích cực gắn liền
với chất lượng cuộc sống thì sẽ gắn liền với chất lượng kinh doanh và ngược lại. Điều
này dẫn đến một vòng lặp hiệu quả thể hiện qua các bước:
(1) Để nâng cao chất lượng kinh doanh của các dự án, chủ đầu tư phải thu hút
được nhiều người mua và thuê BĐS bằng việc tạo dựng được tính hấp dẫn dự án thông
qua chất lượng không gian và các cơ hội cuộc sống mang đến cho cư dân;
(2) Chất lượng không gian và các cơ hội cuộc sống sẽ góp phần nâng cao chất
lượng cuộc sống của cư dân trong dự án;
(3) Chất lượng cuộc sống của cư dân tạo nên danh tiếng, hình ảnh và thương hiệu


12
góp phần vào chất lượng kinh doanh và vị thế thị trường cho chủ đầu tư.

1.2. Khu đô thị mới ở Hà Nội
1.2.1. Đặc điểm mơ hình khu đơ thị mới
Dựa trên các định nghĩa về KĐTM trong các văn bản pháp lý được ban hành từ
năm 1999 đến nay, cụ thể là Nghị định số 52/1999/NĐ-CP về việc ban hành Quy chế
quản lý đầu tư và xây dựng [7], “Quy chế KĐTM” được ban hành kèm theo Nghị định
số 02/2006/NĐ-CP [9], Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 [38], Nghị định số
11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đơ thị (thay thế Nghị định số 02/2006/NĐCP) [11], có thể thấy có bốn yếu tố quan trọng mà một KĐTM cần hướng đến [52]:
(1) Tính mới trong việc đưa vào khơng gian đơ thị;
(2) Tính độc lập tương đối (trong hoạt động) so với đơ thị;
(3) Tính đồng bộ về hạ tầng;
(4) Tính cấu trúc của các thành phần khơng gian được quy định.
Thực tế cho thấy, sự hình thành và phát triển các KĐTM tại Việt Nam có thể chia

làm bốn giai đoạn chính:
(1) Trước năm 2003: tương ứng với thế hệ đầu tiên là những KĐTM thử nghiệm,
vận hành theo Luật Đất đai 1993, trước khi có Luật Đất đai 2003;
(2) Từ năm 2003 đến năm 2006: tương ứng với thế hệ thứ hai là các KĐTM được
thiết lập tiếp nối sau những kết quả thử nghiệm ban đầu, tham gia góp phần vào việc
thay đổi các cơ chế quản lý, đặc biệt là cơ chế quản lý đất đai;
(3) Từ năm 2006 đến năm 2013: tương ứng với thế hệ thứ ba là các KĐTM được
thiết lập sau khi mơ hình KĐTM được luật hóa chính thức trong hệ thống khung pháp
lý (theo Quy chế KĐTM ban hành vào năm 2006 và được bãi bỏ vào năm 2013);
(4) Từ năm 2013 đến nay: tương ứng với thế hệ thứ tư là những KĐTM được
thiết lập gắn với các khu vực phát triển đô thị vào năm 2013 (theo Nghị định số
11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ).
Riêng với Hà Nội, giai đoạn (3) được chia thành 2 thời kỳ:
(3a) Từ năm 2006 đến năm 2008: trước khi Hà Tây được sát nhập vào Hà Nội,
ngồi chính sách chung, mỗi địa phương có những giải pháp và cách thức quản lý các
dự án KĐTM theo những đặc thù riêng;
(3b) Từ năm 2008 đến năm 2013: sau khi Hà Tây được sát nhập vào Hà Nội, các


13
KĐTM của Hà Tây (cũ) được quản lý chung cùng các KĐTM của Hà Nội (cũ).
1.2.2. Thực tế phát triển khu đơ thị mới ở Hà Nội
a. Tóm tắt tiến trình thời gian
Trong những năm 1990-1992, TP. Hà Nội và Bộ Xây dựng đã thiết lập quy hoạch
định hướng mới cho Thủ đô đến năm 2010. Năm 1996, bảy dự án lớn đã được phân cho
bốn doanh nghiệp của thành phố và ba doanh nghiệp của trung ương [106, 52]. Trong
số bảy KĐTM đầu tiên này, dự án Linh Đàm được đánh giá là thành công nhất được
quản lý bởi HUD với phương châm “Lấy phát triển để cải tạo, phát triển các KĐTM
theo các dự án đầu tư đồng bộ, hiện đại, xóa bao cấp về nhà ở, chuyển sang kinh doanh
theo định hướng xã hội chủ nghĩa”. Ngay sau đó, Hà Nội cũng đã ra Quyết định số

123/2001/QĐ-UB của UBND TP. Hà Nội quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư
và xây dựng các KĐTM, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn TP. Hà Nội [57]. Giai đoạn
đầu, mặc dù theo khung pháp lý thì các dự án có diện tích hơn 20 ha mới được gọi là
KĐTM nhưng thực tế có rất nhiều dự án ít hơn 10 ha và rất ít dự án lớn hơn 200 ha.
Ngày 29/05/2008, Quốc hội Việt Nam đã có Nghị quyết số 15/2008/QH12 điều
chỉnh mở rộng địa giới hành chính thủ đơ Hà Nội. Tồn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh
của tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã (huyện Lương Sơn) của tỉnh Hịa Bình được sáp nhập vào
Hà Nội [37]. Ngày 26/07/2011, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đơ Hà Nội đến năm
2030 và tầm nhìn đến năm 2050 chính thức được phê duyệt bằng Quyết định số
1259/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Các dự án của tỉnh Hà Tây bị xem xét lại,
những dự án không phù hợp sẽ không được phép triển khai tiếp hoặc phải chuyển đổi
công năng để phù hợp với quy hoạch mới [47]. Sau khi sát nhập, TP. Hà Nội đã tiếp
nhận một lượng đáng kể các KĐTM có diện tích lớn đến vài trăm héc-ta, thậm chí lên
đến hàng nghìn héc-ta. Đa phần các dự án lớn này mới chỉ dừng ở khâu phê duyệt, chưa
thực sự triển khai thi công trên thực tế.
Năm 2013, Quy chế KĐTM 2006 bị thay thế bởi Nghị định số 11/2013/NĐ-CP
về quản lý đầu tư phát triển đô thị (đặt các dự án KĐTM vào những khu vực phát triển
đô thị với những quy định mang tính vĩ mơ hơn [11]) đã làm các địa phương trở nên bối
rối trong việc xác định khái niệm, tiêu chí, tiêu chuẩn của dự án. Bộ Xây dựng cũng đã
có Cơng văn số 17/BXD-PTĐT ngày 10/04/2017, phúc đáp Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.
Hà Nội về khái niệm này như sau1:

1

Theo />