Tài liệu Bất động sản đầu tư - Khác biệt so với IAS doc

Bất động sản đầu tư - Khác biệt so với IAS (Phần đầu)
Bộ Tài chính đã ban hành Chuẩn mực Kế toán đợt 3 trong đó bao gồm
Chuẩn mực số 05 - Bất động sản đầu tư. Bất động sản đầu tư là gì?
Sự khác biệt giữa Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) về Bất động sản
đầu tư và Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IAS) như thế nào?
Bất động sản đầu tư là gì?
Theo VAS 05:
"Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà
hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp
đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không
phải để:
a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý;
hoặc
b. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường."
Một số ví dụ về BĐS đầu tư:
- Các Cao ốc, văn phòng cho thuê như Vincom, Deaha Center,
- Đất do doanh nghiệp nắm giữ lâu dài chờ tăng giá,
- Đất do doanh nghiệp nắm giữ lâu dài nhưng chưa dõ mục đích sử dụng
- Nhà xưởng cho thuê hoạt động
-
Theo mẫu báo cáo tài chính được hướng dẫn trong Thông tư 23/2005/TT-BTC ngày 30/03/2005
của Bộ Tài chính - hướng dẫn các Chuẩn mực kế toán Việt Nam đợt 3, BĐS đầu tư được trình
bày là một chỉ tiêu riêng rẽ (mã số 240) trên Bảng cân đối kế toán.
Tại sao Bất động sản đầu tư cần phải trình bày riêng biệt trên Bảng cân đối kế toán?
Chuẩn mực kế toán yêu cầu như vậy. Bởi vì, ngày nay, BĐS đầu tư là một trong những hoạt
động kinh doanh quan trọng của doanh nghiệp. Trước năm 2001, theo IAS, BĐS đầu tư được coi
là một hoạt động đầu tư tài chính và nó được trình bày như là một công cụ tài chính trong mục
Các khoản đầu tư tài chính trên Bảng cân đối kế toán. Nhưng với sự biến động của tình hình sản
xuất kinh doanh thực tế,hoạt động đầu tư BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn trong hoạt động kinh doanh
của nhiều doanh nghiệp, thậm chí là toàn bộ, Ban soạn thảo Chuẩn mực kế toán Quốc tế (IASB)
thuộc Liên đoàn Kế toán Quốc tế (IFAC) đã ban hành Chuẩn mực riêng cho BĐS đầu tư, IAS 40

có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Chuẩn mực này yêu cầu BĐS đầu tư cần trình bày riêng biệt
trên Bảng cân đối kế toán để đáp ứng yêu cầu thông tin cho người đọc Báo cáo tài chính. Theo
đó, Bộ Tài chính mà cụ thể là Dự án Ban hành các Chuẩn mực kế toán Việt Nam đã cho ban
hành Chuẩn mực số 05 - BĐS đầu tư dựa theo IAS 40, mặc dù theo VAS 14 - Doanh thu và thu
nhập khác vẫn thừa nhận BĐS đầu tư chỉ là một hoạt động đầu tư tài chính, cho đến nay VAS 14
vẫn chưa sửa đổi.
Khác biệt giữa quy định của VAS và IAS về Bất động sản đầu tư
IAS 40, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và doanh nghiệp được phép lựa chọn
một trong hai mô hình ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là:
- Mô hình Giá gốc (Cost Model)
- Mô hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model)
Và VAS 05 đã chỉ lựa chọn Mô hình Giá gốc để ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban
đầu.
Bất động sản đầu tư - Khác biệt so với IAS (Tiếp theo và hết)
Mô hình Giá gốc (Cost Model)
Áp dụng Mô hình Giá gốc có nghĩa là BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu
theo Giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ.
BĐS đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: Nguyên giá, Khấu hao luỹ
kế và giá trị còn lại.
Khi áp dụng mô hình này BĐS đầu tư được theo dõi và đánh giá như là một Tài sản cố định
thông thường của Doanh nghiệp.
Mô hình Giá trị Hợp lý (Fair Value Model)
Khi áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo Giá gốc và được
đánh giá lại theo Giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân đối kế toán. Chênh lệch giữa Giá gốc
và Giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản Thu nhập/chi phí trong kỳ kinh doanh.
Trong thực tế, khi áp dụng mô hình Giá gốc gặp nhiều vướng mắc. Chẳng hạn, đối với BĐS đầu
tư là Toà nhà văn phòng cho thuê, được theo dõi theo ba chỉ tiêu là nguyên giá, khấu hao luỹ kế
và giá trị còn lại. Nhưng khi gần kết thúc thời gian hoạt động của Toà nhà theo ước tính ban đầu,
giá trị của toà nhà có thể còn cao hơn cả nguyên giá (giá gốc) ban đầu, do nhiều nguyên nhân
như chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ toà nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao, Lúc này

giá trị còn lại khi theo dõi theo Mô hình Giá gốc sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thực tế của
BĐS trên thị trường. Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao bằng nguyên giá trừ đi giá trị thu
hồi ước tính thì việc trích khấu hao hàng năm đối với BĐS đầu tư là chưa hợp lý. Mô hình Giá trị
hợp lý đã khắc phục được những điểm yếu của Mô hình Giá gốc.
Tại sao chưa áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý?
Hiện nay, tại các nước lân cận có nền kinh tế phát triển như Trung Quốc, Hàn Quốc, vẫn chưa
thực hiện áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý, Việt Nam cũng vậy. Một thực tế là Việt Nam chưa thiết
lập được một thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày tại các nước
phát triển như Mỹ, Anh. Việc xác định giá trị hợp lý là vô cùng khó khăn. Do đó, căn cứ để áp
dụng Mô hình Giá trị hợp lý là chưa có. Và nếu áp dụng Mô hình này thì có thể dẫn đến việc các
doanh nghiệp dựa vào đó để điều tiết kết quả kinh doanh trong kỳ hoạt động, ảnh hưởng lớn đến
chất lượng của Báo cáo tài chính. Tại thời điểm này Việt Nam chỉ cho phép áp dụng Mô hình giá
gốc là hợp lý.
Mô hình Giá gốc đang áp dụng có điểm yếu như đã đề cập. Để khắc phục điểm yếu này VAS 05
đã yêu cầu về việc trình bày các thông tin về giá trị hợp lý trong Thuyết minh Báo cáo tài chính,
cụ thể VAS 05 yêu cầu trình bày như sau:
Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài
chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì
doanh nghiệp phải thuyết minh:
- Danh mục bất động sản đầu tư;
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.
Nhưng thực tế chứng mình việc yêu cầu trình bày như trên là rất khó, và có rất ít doanh nghiệp
xác định và trình bày Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư.
Tóm tắt sự thay đổi của chuẩn mực kế toán quốc tế về kế toán các khoản đầu tư
(Accounting for Investments), trong đó có BĐS đầu tư.
- Tháng 10/1984: bản draft đầu tiên của IAS 25 - Accounting for Investments ra đời.
- Tháng 03/1986: IAS 25 chính thức được thông qua và có hiệu lực từ 01/01/1987
- Tháng 12/1999: Draft của IAS 40 - Investment Property xuất hiện
- Tháng 04/2000: IAS 40 chính thức được thông qua thay thế cho IAS 25 và có hiệu lực từ
01/01/2001

- 18/12/2003: Bản sửa đổi của IAS 40 do IASB (Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế)
phát hành và có hiệu lực từ 01/01/2005
Những nội dung khác của IAS 25 còn được thay thế bởi các IAS khác như IAS39 - Công cụ Tài
chính (Financial instruments).