Pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI

ĐINH THỊ NGÂN

PHÁP LUẬT VỀ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thƣơng Mại

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HCM
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI
--------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

SINH VIÊN THỰC HIỆN: Đinh Thị Ngân
Khóa: 32
MSSV: 3220123
GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: Th.s Hồng Thị Biên Thùy

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Pháp luật về nộp tiền sử dụng
đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất” là công trình nghiên cứu
của riêng của tác giả.
Mọi tài liệu, dẫn chứng, tham khảo trong khóa luận này đều có trích dẫn cụ
thể, rõ ràng. Mọi sự sao chép không hợp lệ, vi phạm quy định của pháp luật tác giả
xin hồn tồn chịu trách nhiệm.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 07 năm 2011
Tác giả khóa luận
Đinh Thị Ngân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................. 1
NỘI DUNG .......................................................................................... 4
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................................................... 4
1.1 Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất ....................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất ...............................................................4
1.1.2 Đặc điểm tiền sử dụng đất.................................................................7
1.2 Công nhận quyền sử dụng đất. .................................................................10
1.3 Bản chất của việc nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận
quyền sử dụng đất. ............................................................................................13
1.4 Ý nghĩa của việc nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận
quyền sử dụng đất. ............................................................................................15
1.5 Sơ lƣợc lịch sử các quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi

đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất. ................................................18

CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NỘP TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ NƢỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN. ............................................................. 22
2.1 Quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công
nhận quyền sử dụng đất. ...........................................................................22
2.1.1 Điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ..........22
2.1.2 Căn cứ để tính thu tiền sử dụng đất ................................................28
2.1.3 Các trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất. ..........................................................................33
2.1.4 Thủ tục nộp tiền sử dụng đất ...........................................................38
2.2 Thực trạng và hƣớng hồn thiện ..............................................................39
2.2.1 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.....................................................40
2.2.2 Pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất đã có sự cào bằng giữa
người nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật với người không nghiêm
chỉnh chấp hành pháp luật. .............................................................44
2.2.3 Tiến độ nộp tiền sử dụng đất khi được cơng nhận quyền sử dụng đất
cịn chậm .........................................................................................46
2.2.4 Nộp tiền sử dụng đất được ghi nợ còn bị ách tắc ...........................47

KẾT LUẬN ....................................................................................... 49


PHẦN MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia, nó là tự liệu sản
xuất, là địa bàn sinh sống của con ngƣời, đồng thời nó cũng là một bộ phận cấu
thành nên lãnh thổ quốc gia. Vì là tặng vật của thiên nhiên nên đất đai không thuộc
sở hữu của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào mà nó thuộc về toàn thể nhân dân mà

Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta lần
đầu tiên đƣợc ghi nhận trong Hiến pháp năm 1980 và nó tiếp tục đƣợc khẳng định
trong các bản Hiến pháp sau đó.
Trƣớc đây trong thời kỳ những năm 80 của thế kỷ trƣớc nền kinh tế ở nƣớc
ta là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp cho nên đất đai khơng có giá,
khơng đƣợc xem là hàng hóa. Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời sử dụng đất mà không
thu bất cứ khoản thu nào cho nên không phản ánh đƣợc thuộc tính sinh lời của đất
đai và do đó việc sử dụng đất chƣa hiệu quả, lãng phí và khơng tạo đƣợc động lực
cho sự phát triển. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 6 năm 1986 xác định đƣờng
lối phát triển kinh tế của nƣớc ta chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp
sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chũ nghĩa, do vậy đất đai đã đƣợc coi
là hàng hóa đặc biệt và điều này đƣợc cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 1993 và
các lần sửa đổi, bổ sung sau đó. Xuất phát từ tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai
cùng với việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nƣớc là đại diện
chủ sở hữu cho nên Nhà nƣớc có quyền đặt ra các nghĩa vụ tài chính đối với ngƣời
sử dụng đất trong đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên vấn đề nộp tiền sử dụng đất theo các quy định pháp luật hiện hành
cịn có nhiều điều bất cập nhƣ vấn đề giá đất, sự mâu thuẫn giữa các quy định của
pháp luật …cùng với đó là sự nhiêu khê, rƣờm rà trong thủ tục hành chính khi cơng
nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất cho nên việc áp dụng vào thực
tiễn các quy định pháp luật về nộp tiền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất
khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn, gây thiệt
hại cho ngƣời sử dụng đất và cho cả Nhà nƣớc
Từ thực trạng trên việc nghiên cứu những vấn đề pháp lý về nghĩa vụ nộp
tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất để thấy đƣợc
những bất cập và đề ra các giải pháp hoàn thiện là vấn đề cần thiết. Do đó tơi chọn
đề tài “Pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử
dụng đất” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình.

1

Đối tƣợng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử
dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất nhƣ:
Khái niệm tiền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ý nghĩa của việc
nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất
Các quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất; các điều kiện để đƣợc Nhà
nƣớc công nhận quyền sừ dụng đất; các căn cứ xác định tiền sử dụng đất và các
trƣờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Thực trạng pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận
quyền sử dụng đất và hƣớng hoàn thiện.
Phạm vi nghiên cứu
Do vấn đề nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng
đất là vấn đề khá phức tạp cho nên với kiến thức hạn chế và thời gian có hạn nên đề
tài khơng thể đi sâu nghiên cứu hết tất cả các vấn đề liên quan đến nó mà chỉ tập
trung nghiên cứu vấn đề pháp lý về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công
nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phƣơng pháp phân tích, so sánh, tổng hợp dựa trên các
quan điểm của chủ nghĩa duy vật biện chứng và lý thuyết địa tô của khoa học MácLênin
Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công
nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp tôi nắm đƣợc rõ hơn các quy định của pháp luật về
nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Thông qua việc phát hiện ra những bất cập còn tồn
tại trong các quy định pháp luật hiện hành để đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện
các quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất, nhằm
đảm bảo hiệu quả hoạt động quản lý đất đai của Nhà nƣớc và đƣa đất đai trở thành
động lực to lớn để phát triển đất nƣớc.
Tình hình nghiên cứu

Qua tham khảo các tài liệu luận văn thạc sỹ, khóa luận cử nhân cùng các bài
viết trên các tạp chí thì tơi thấy có rất nhiều tác giả đã đề cập đến vấn đề nộp tiền sử
dụng đất của ngƣời sử dụng đất nhƣng chƣa có đề tài nghiên cứu hay bài viết nào đề
cập một cách cụ thể, chuyên sâu về vấn đề nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc
công nhận quyền sử dụng đất mà chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề về giá đất liên
quan đến việc tính tiền sử dụng đất, hay việc nộp tiền sử dụng đất đối với doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc khi Nhà nƣớc giao đất hoặc đề cập đến tiền sử
dụng đất trong tƣơng quan so sánh với các nghĩa vụ tài chính khác. Cụ thể:

2


Đinh Dũng Sỹ (2008), “Tài chính về đất đai – một số vấn đề cần quan tâm”,
Nghiên cứu lập pháp, (21), tr.30-35.
Đặng Anh Quân (2006), “Bàn về giá đất của Nhà nƣớc”, Khoa học pháp lý, (05),
tr.18-24.
Hồ Thị Mỹ Duyên (2010), Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp sử
dụng đất kinh doanh bất động sản, luận văn thạc sỹ luật học.
Lƣu Quốc Thái (2006), “Bàn về vấn đề đầu cơ đất đai trong thị trƣờng bất động
sản ở nƣớc ta”, Khoa học pháp lý (01),tr.22-27.
Lƣu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài chính đất đai và vấn đề lành
mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04), tr.14-18.
Nguyễn Nữ Tƣờng Oanh (2002), Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất- thực trạng tại
thành phố Hồ Chí Minh và hướng hồn thiện, khóa luận cử nhân luật.
Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kì đổi
mới”, Nghiên cứu kinh tế, (01), tr. 25-29
Bố cục
Với đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu nhƣ trên thì bố cục của đề tài gồm các
phần sau:
Phần mở đầu

Nội dung:
Chƣơng 1: Khái quát chung về tiền sử dụng đất và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng
đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất.
Chƣơng 2: Quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà
nƣớc công nhận quyền sử dụng đất. Thực trạng và giải pháp hoàn thiện
Kết luận
Trong q trình làm đề tài khóa luận tốt nghiệp với những kiến thức còn hạn
chế trong khi vấn đề đất đai là một trong những vấn đề phức tạp nhất của pháp luật
hiện hành cho nên đề tài không tránh khỏi những sai sót, rất mong đƣợc sự đóng
góp quý báu của quý thầy cô và bạn bè.

3


CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƢỢC NHÀ
NƢỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất
Khái niệm tiền sử dụng đất
Đã từ lâu đất đai luôn là vấn đề quan tâm của các quốc gia bởi đất đai có vị trí
quan trọng đối với con ngƣời, nó là mơi trƣờng sống hàng đầu của con ngƣời, là nền
tảng để xây dựng các cơng trình kiến trúc, là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất,
là tƣ liệu sản xuất quan trọng của các ngành nơng, lâm, ngƣ nghiệp, đặc biệt ngày
nay nó trở thành một nguồn lực quan trọng, một kênh huy động vốn có hiệu quả đối
với q trình phát triển kinh tế của đất nƣớc. Đất đai cùng với lao động chính là tiền
đề sản sinh ra của cải vật chất cho xã hội, nhƣ Các Mác đã từng nói: “Lao động là
cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi loại của cải vật chất”1. Xuất phát từ tầm quan trọng
đó của đất đai mà việc xác định vấn đề sở hữu đất đai có ý nghĩa hết sức cần thiết để
bảo vệ, sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả đất đai để góp phần biến nguồn tài

nguyên đất trở thành động lực cho sự phát triển. Nhƣ Các Mác đã từng nói: “Sở hữu
ruộng đất, nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải đã trở thành một vấn đề lớn mà việc
giải quyết nó sẽ quyết định tương lai của giai cấp công nhân”2. Tuy nhiên việc xác
định chế độ sở hữu đất đai tùy thuộc vào bản chất chế độ kinh tế xã hội của từng
quốc gia trong các giai đoạn lịch sử khác nhau.
Trong quá trình phát triển của nhân loại đã từng trải qua nhiều hình thức sở
hữu khác nhau về ruộng đất, có thể đó là sở hữu nhà nƣớc, sở hữu tƣ nhân, sở hữu
tập thể... nhƣng điều cốt lõi cần quan tâm đó là làm rõ bản chất của sở hữu đất đai
trên khía cạnh pháp lý và kinh tế.
Trƣớc tiên xét trên khía cạnh pháp lý của sở hữu thì tùy thuộc vào điều kiện,
hoàn cảnh của từng quốc gia mà pháp luật của từng quốc gia sẽ ghi nhận ai là chủ
sở hữu đất đai và các quyền năng pháp lý mà chủ thể đó có đƣợc nhƣ quyền sử
dụng, chiếm hữu, định đoạt đối với đất đai.
Xét trên khía cạnh kinh tế của sở hữu thì dĩ nhiên ai là chủ sở hữu đất đai về
mặt pháp lý thì họ có tồn quyền quyết định đến số phận pháp lý của mảnh đất đó.
Do đất đai có những thuộc tính riêng biệt, nó khơng phải là sản phẩm do con ngƣời
tạo ra mà nó là tặng vật của tự nhiên, nó có tính cố định, giới hạn về khơng gian và
1
2

Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 3, NXB Sự thật, Hà Nội, tr.189.
Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 3, NXB Sự thât, Hà Nội, tr.265.

4


vơ hạn về thời gian sử dụng do đó đất đai chỉ phát huy vai trị của nó khi có sự tác
động tích cực của con ngƣời, tức khi có sự kết tinh sức lao động của con ngƣời “Tuy
có thuộc tính tự nhiên như nhau nhưng một đám đất được canh tác có giá trị hơn
một đám đất bỏ hoang3”. Bản thân đất đai khơng có giá trị nếu nhƣ khơng có sự đầu

tƣ lao động của con ngƣời. Chỉ khi có sự tác động của con ngƣời thì vấn đề sở hữu
đất đai về mặt kinh tế của chủ sở hữu mới đƣợc biểu hiện. Là chủ sở hữu đất đai
nhƣng nếu đất đai không đƣợc khai thác, sử dụng thì nó sẽ khơng đem lại hiệu quả
kinh tế và khi đó sở hữu chỉ tồn tại về mặt hình thức. “Quyền lực về mặt pháp lý của
chủ sở hữu cho phép họ được sử dụng và lạm dụng những phần trên trái đất còn
chưa giải quyết vấn đề gì. Vấn đề phải thực hiện quyền sở hữu đó như thế nào, tức
phải làm rõ mặt kinh tế của sở hữu ruộng đất”4. Mặt kinh tế của sở hữu ruộng đất
đó chính là chủ sở hữu đƣợc hƣởng những lợi ích gì từ khả năng sinh lời của đất,
chủ sở hữu đƣợc hƣởng những gì mà lợi ích vật chất của đất đem lại. Tuy nhiên do
đất đai không phải là tài sản thông thƣờng nhƣ những tài sản khác do thuộc tính đặc
biệt của đất do vậy vấn đề thực hiện quyền sở hữu của đất đai cũng khác, đó là chủ
sở hữu đất đai thƣờng khơng tự mình trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà thƣờng
gián tiếp thông qua các chủ thể khác và chủ sở hữu đƣợc hƣởng lợi ích vật chất của
đất bằng việc các chủ thể trực tiếp sử dụng đất nộp cho chủ sở hữu một khoản lợi
nhuận đƣợc biểu hiện dƣới dạng địa tơ5. Chính nhờ khoản địa tơ thu đƣợc này mà
sở hữu đất đai của chủ sở hữu mới có ý nghĩa thiết thực. Nhƣ vậy chính nhờ sở hữu
về mặt pháp lý đối với đất đai mà chủ sở hữu thực hiện đƣợc quyền sở hữu về mặt
kinh tế đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình “ Dưới hình thức địa tơ quyền
sở hữu mới được thực hiện”6.
Ở nƣớc ta trƣớc năm 1980 chế độ sở hữu đất đai là đa cấp gồm nhiều hình
thức sở hữu đất đai khác nhau nhƣ sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân… tuy nhiên đến
năm 1980 lần đầu tiên trong Hiến pháp đã thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất,
ở vùng biển và thềm lục địa… là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn dân”7, điều
này đã đánh dấu bƣớc chuyển biến quan trọng trong việc xây dựng chế độ sở hữu
đất đai ở nƣớc ta, là dấu chấm hết đối với các hình thức sở hữu khác không phải sở
hữu Nhà nƣớc “Sự ra đời của Hiến pháp 1980 là sự cáo chung đối với các hình
thức sở hữu khơng phải là tồn dân đối với đất đai”8. Hiến pháp cũng quy định: “
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai
3

Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, NXB Sự thật, Hà Nội, tr.198.
Các Mác, Ph.Ăngghen (1994), Tồn tập, tập 25, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội tr.321.
5
Địa tơ chính là phần hoa lợi hoặc tiền mà ngƣời mƣớn ruộng phải trả cho chủ ruộng.
Viện Ngôn ngữ học (2004), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr.315.
6
Các Mác, Ph.Ăngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, NXB Sự thật, Hà Nội, tr.205.
7
Điều 19, Hiến pháp năm 1980
8
Phạm Văn Võ (2009), chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam hiện nay, luận án tiến sỹ luật
học, tr.78.
4

5


được sử dụng tiết kiệm và hợp lý9”. Với quy định này thì đất đai thuộc sở hữu tồn
dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu đồng thời là ngƣời quản lý toàn bộ quỹ đất
đai của quốc gia. Từ đây chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nƣớc ta là duy
nhất, ngoài Nhà nƣớc ra khơng cịn ai khác có đủ tƣ cách sở hữu đất đai.
Để cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 1980 đối với vấn đề đất đai thì
Luật Đất đai đầu tiên sau khi đất nƣớc thống nhất đƣợc ban hành năm 1987 trong đó
tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Tuy nhiên lúc này đất
đai chƣa đƣợc coi là hàng hóa mặc dù ngay từ năm 1986 tại Đại hội Đảng toàn quốc
lần thứ 6 Đảng và Nhà nƣớc ta đã xác định đƣờng lối đổi mới về kinh tế, chính trị,
xóa bỏ nền kinh tế tập trung bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng theo định
hƣớng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nhà nước giao đất cho
nông trường, lâm truờng, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp

gọi chung là người sử dụng đất ổn định lâu dài”10, lúc này đất đai đƣợc xem là của
toàn dân nên Nhà nƣớc không thể giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà lại
thu bất cứ khoản thu nào từ họ. Sở dĩ nhƣ vậy do Luật Đất đai đƣợc ban hành năm
1987 nhƣng thực tế nó đƣợc soạn thảo từ những năm 60 của thế kỷ trƣớc khi miền
Bắc đang xây dựng chủ nghĩa xã hội còn miền Nam đang đấu tranh chống đế quốc
Mỹ cho nên khi miền Nam đƣợc giải phóng thì các nhà lãnh đạo Đảng và Nhà nƣớc
xuất phát từ ý chí chủ quan cho rằng chủ nghĩa xã hội đơn giản chỉ chế độ xã hội ở
đó khơng cịn việc ngƣời bóc lột ngƣời và tất cả đều là của chung hết chứ không
thuộc bất cứ cá nhân nào. Đồng thời cho rằng dễ dàng xây dựng thành công chủ
nghĩa xã hội trên toàn đất nƣớc cho nên ngay cả khi xác định kinh tế đất nƣớc
chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần thì Nhà nƣớc vẫn cấp phát đất
đai cho ngƣời sử dụng đất nhƣ là một khoản phúc lợi xã hội mà không thu bất cứ
khoản thu nào từ ngƣời sử dụng đất.
Bƣớc sang đầu những năm 90 khi tình hình kinh tế, chính trị thế giới có nhiều
biến động với sự sụp đổ mơ hình chủ nghĩa xã hội của Liên Xô và các nƣớc Đơng
Âu và đặc biệt xuất phát từ tình hình kinh tế, chính trị của đất nƣớc trƣớc những
biến chuyển của quan hệ đất đai khi mà thực tế quá trình chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất diễn ra mạnh mẽ và nhu cầu về đất của các nhà đầu tƣ trong nƣớc cũng
nhƣ nƣớc ngoài sau khi đất nƣớc mở cửa kinh tế là rất lớn, đồng thời khắc phục hạn
chế tình trạng đất đai bị bỏ hoang lãng phí mà Nhà nƣớc ta đã nhận thức rằng lúc
này cần phải trả lại thuộc tính vốn có của đất đai, cần phải thừa nhận giá trị kinh tế
của đất đai thông qua việc quy định giá đất để đất đai vận hành theo cơ chế thị
trƣờng. Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
9

Điều 1 Luật Đất đai năm 1987.
Điều 1 Luật Đất đai năm 1987.

10

6


trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi” - đây là bƣớc đột
phá trong đƣờng lối đổi mới của Đảng và Nhà nƣớc ta đối với quan hệ pháp luật đất
đai. Và cũng lần đầu tiên cụm từ “ tiền sử dụng đất” đƣợc nhắc đến trong luật đất
đai năm 1993: “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng
vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản
không phải trả tiền sử dụng đất, nếu được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục
đích khác thì phải trả tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn giảm theo quy
định của Chính phủ”11. Đến Luật Đất đai năm 2003 Nhà nƣớc cũng tiếp tục quy
định giá đất và tiền sử dụng đất một cách cụ thể hơn theo đó “tiền sử dụng đất chính
là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả trong trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất
có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”12.Việc ghi nhận giá đất
và tiền sử dụng đất đã phản ánh đƣợc khả năng sinh lợi của đất và quy luật vận
động của đất đai trong nền sản xuất hàng hóa.
Trong thực tế để xác định tƣ cách chủ thể sử dụng đất có thể bằng nhiều con
đƣờng khác nhau nhƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất hay công nhận
quyền sử dụng đất hay thông qua quan hệ thị trƣờng, cụ thể thông qua việc nhận
chuyển quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác. Tuy nhiên chỉ các chủ thể nhận đất
trực tiếp từ Nhà nƣớc mới phải nộp tiền sử dụng đất trong những trƣờng hợp pháp
quy định, đó là trƣờng hợp họ sử dụng đất dƣới hình thức giao vào những mục đích
nhất định. Qua việc nghiên cứu tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến
tiền sử dụng đất thì tác giả có thể nêu khái quát khái niệm tiền sử dụng đất, theo đó:
Tiền sử dụng đất chính là khoản tiền mà nguời sử dụng đất dưới hình thức
giao có thu tiền sử dụng đất phải trả một lần cho Nhà nước để được Nhà nước cho
phép sử dụng vào những mục đích nhất định.
Tiền sử dụng đất đƣợc xác lập trên cơ sở chế độ sở hữu tồn dân và sự thừa
nhận thuộc tính hàng hóa đặc biệt có giá của đất đai. Nó chính là khoản đóng góp

của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc khi đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất
tƣơng ứng với mục đích sử dụng nhất định. Tiền sử dụng đất chính là biểu hiện lợi
ích kinh tế mà Nhà nƣớc có đƣợc khi thực hiện quyền sở hữu của mình.
Đặc điểm tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất chính là cái giá mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước để
có quyền sử dụng đất và nó được biểu hiện dưới dạng tiền tệ.
Thực vậy tiền sử dụng đất không phải là cái giá mà ngƣời sử dụng đất phải trả
để có đƣợc quyền sở hữu đất đai mà chỉ đƣợc quyền sử dụng đất. Vì đất đai là một
loại tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu của toàn thể nhân dân mà Nhà nƣớc là đại

11
12

Điều 22 Luật Đất đai năm 1993
Khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai số 13/2003/QH11.

7


diện chủ sở hữu tồn dân, hay nói cách khác là đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc cho
nên không có ai khác ngồi Nhà nƣớc có tƣ cách sở hữu đất đai. Sở hữu Nhà nƣớc
đối với đất đai ở nƣớc ta là duy nhất và tuyệt đối. Xét các quyền năng của chủ sở
hữu gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt thì Nhà nƣớc khơng thể trực tiếp
khai thác các thuộc tính có ích của đất mà Nhà nƣớc chuyển giao quyền sử dụng
cho chủ thể khác để họ trực tiếp khai thác, sử dụng. Và trong điều kiện đất nƣớc ta
xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa,
Nhà nƣớc thừa nhận đất đai có giá cho nên quan hệ đất đai giữa Nhà nƣớc với tƣ
cách chủ sở hữu và ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc xác định trên cơ sở trao đổi ngang
giá. Cái giá mà ngƣời sử dụng đất phải trả đƣợc biểu hiện dƣới dạng tiền tệ - vật
ngang giá chung cho tất cả hàng hóa, phƣơng tiện thanh tốn quan trọng trong nền

kinh tế hàng hóa. Điều này hồn tồn khác với thời kì phong kiến khi đất đai khơng
đƣợc coi là hàng hóa, ngƣời dân phải lĩnh canh ruộng đất của địa chủ để sử dụng và
phải nộp cho địa chủ thóc, gạo…. Mặt khác giá để đƣợc quyền sử dụng đất mà
ngƣời sử dụng đất phải trả luôn là một đại lƣợng xác định cụ thể, đó là bao nhiêu
tiền đối với một diện tích sử dụng nhất định.
Tiền sử dụng đất được áp dụng đối với các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức
giao trong những trường hợp pháp luật quy định.
Luật đất đai hiện hành quy định các hình thức Nhà nƣớc trao quyền sử dụng
đất cho ngƣời sử dụng đất đó là giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng
đất cho ngƣời đang sử dụng đất. Đó là cách thức Nhà nƣớc thực hiện quyền sở hữu
đối với đất đai, tuy nhiên không phải mọi trƣờng hợp nào nhận quyền sử dụng đất
trực tiếp từ Nhà nƣớc thì đều phải nộp tiền sử dụng đất mà chỉ những chủ thể sử
dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay công nhận quyền sử dụng đất mới phải nộp
tiền sử dụng đất trong những trƣờng hợp pháp luật quy định hay nói cụ thể hơn là
các chủ thể sử dụng đất dƣới hình thức giao thì họ mới phải nộp tiền sử dụng đất
trong những trƣờng hợp pháp luật quy định. Việc sử dụng đất dƣới hình thức giao
của họ có thể là khi họ đƣợc Nhà nƣờc giao đất hay cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất hay khi chuyển từ hình thức th đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất, hay khi đƣợc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
ngƣời đang sử dụng đất. Các chủ thể sử dụng đất dƣới hình thức giao có thu tiền sử
dụng đất bao giờ cũng có những quyền năng rộng hơn các chủ thể sử dụng đất dƣới
hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất do sự tƣơng tác giữa quyền và nghĩa
vụ. Dù rằng đều nhận quyền sử dụng trực tiếp từ Nhà nƣớc nhƣng các chủ thể sử
dụng đất dƣới hình thức thuê không phải nộp tiền sử dụng đất mà khoản tiền họ
phải nộp cho Nhà nƣớc là tiền thuê đất. Về bản chất tiền thuê đất và tiền sử dụng
đất đều là khoản đóng góp mà ngƣời sử dụng đất phải nộp cho Nhà nƣớc để đƣợc
quyền sử dụng một diện tích đất nhất định nhƣng khác nhau là nó gắn với hình thức

8

sử dụng đất. Tiền thuê đất thì gắn với chủ thể sử dụng đất dƣới hình thức th cịn
tiền sử dụng đất gắn với chủ thể sử dụng đất dƣới hình thức giao. Chỉ có các chủ thể
th đất của Nhà nƣớc mới phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nƣớc, cịn các chủ thể sử
dụng đất dƣới hình thức giao thì khơng phải trả mà thay vào đó là tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất là khoản tiền cụ thể mà người sử dụng đất phải trả một lần khi
thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất phải trả một lần để có đƣợc quyền sử dụng đất tức là nếu
ngƣời sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ ngƣời sử dụng đất đã trả tiền
sử dụng đất cho Nhà nƣớc thì ngƣời đó khơng phải trả tiền sử dụng đất nữa, và khi
ngƣời đó chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất sau thì ngƣời sử dụng
đất sau cũng không phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc nữa vì thực chất để nhận
quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nƣớc thì ngƣời sử dụng đất đã phải bỏ ra một
khoản tiền để mua quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa rằng đối với một diện tích
xác định sử dụng dƣới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất, nếu ngƣời sử dụng đất
trƣớc đã trả thì ngƣời sử dụng đất sau khơng phải trả nữa. Đặc điểm này giúp ta
phân biệt đƣợc với tiền thuê đất và tiền thuế đất. Đối với chủ thể sử dụng đất dƣới
hình thức thuê tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà họ chọn cách thức trả tiền thuê
hàng năm hay trả tiền thuê một lần. Đối với diện tích thuê xác định đƣợc nhận trực
tiếp từ Nhà nƣớc nếu sau khi hết thời hạn thuê mà chủ thể khác muốn thuê để sử
dụng thì họ phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nƣớc. Đối với tiền thuế đất mà cụ thể là
thuế đất ở hay thuế sử dụng đất nơng nghiệp thì hàng năm ngƣời sử dụng đất phải
trả cho Nhà nƣớc dù trong quá trình sử dụng đất có thay đổi chủ thể hay khơng..
Để hiểu rõ hơn tiền sử dụng đất tác giả phân biệt tiền sử dụng đất với tiền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất cũng không giống tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Thực tế để có quyền sử dụng, khai thác một diện tích đất nhất định nào đó thì các
chủ thể sử dụng đất có thể thực hiện bằng nhiều cách khác nhau. Họ có thể xin Nhà
nƣớc giao đất, hoặc xin cho thuê đất hoặc thông qua cơ chế trao đổi ngang giá của
quan hệ thị trƣờng. Việc Nhà nƣớc thừa nhận đất đai là hàng hóa thơng qua việc

quy định giá cho các loại đất đã khiến cho giao dịch quyền sử dụng đất trên thị
trƣờng diễn ra mạnh mẽ trong đó có giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Để có thể có đƣợc quyền sử dụng đất thông qua quan hệ thị trƣờng thì ngƣời sử
dụng đất phải bỏ ra một khoản tiền gọi là tiền chuyển nhƣợng. Quan hệ mua bán
giữa chủ thể bán và chủ thể mua hoàn toàn trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận giữa các
bên theo hoặc không theo quy luật của thị trƣờng. Nhƣ vậy lúc này thì ngƣời sử
dụng đất có đƣợc quyền sử dụng đất không phải trực tiếp từ ngƣời chủ sở hữu đất
đai mà là từ những ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trực tiếp trao quyền sử dụng hoặc những
ngƣời sử dụng đất khác. Trong khi đó thì tiền sử dụng đất là khoản tiền mà ngƣời sử

9


dụng đất bỏ ra để nhận quyền sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn từ chủ sở hữu đó
là Nhà nƣớc. Tiền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ về mặt kinh tế giữa Nhà nƣớc
và ngƣời sử dụng đất, còn tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thể hiện mối quan
hệ kinh tế giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau, hay nói cách khác rằng trong
tiền sử dụng đất có sự hiện diện của yếu tố Nhà nƣớc với tƣ cách chủ sở hữu đất
đai. Mức thu tiền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất phải nộp cho Nhà nƣớc căn cứ
theo các quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất, trong khi đó tiền
chuyển nhƣợng khơng hề căn cứ theo các quy định cụ thể của pháp luật mà nó đƣợc
hình thành dựa trên sự thỏa thuận ý chí giữa các bên trong q trình chuyển
nhƣợng. Và thơng thƣờng thì tiền chuyển nhƣợng thực tế cao hơn tiền sử dụng đất
mà ngƣời sử dụng đất phải trả cho Nhà nƣớc vì lúc này quyền sử dụng đất đƣợc coi
nhƣ hàng hóa, đƣợc lƣu thơng trên thị trƣờng cho nên ảnh hƣởng mạnh mẽ của quy
luật giá trị, quy luật cung - cầu của thị trƣờng, nó cao hơn tiền bỏ ra để mua quyền
sử dụng đất từ Nhà nƣớc khi mà yếu tố lợi nhuận đƣợc đề cao. Qua các lần chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất giữa những ngƣời sử dụng đất thì tiền chuyển nhƣợng
sau hầu nhƣ ln cao hơn lần chuyển nhƣợng trƣớc đó để đảm bảo yếu tố sinh lời
khi quyền sử dụng đất đƣợc tham gia quan hệ thị trƣờng.

Qua việc phân tích các đặc điểm của tiền sử dụng đất ta có thể hiểu rõ hơn về
nội dung tiền sử dụng đất, đồng thời phân biệt đƣợc tiền sử dụng đất đối với tiền
thuê đất, tiền thuế đất hay tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Công nhận quyền sử dụng đất.
Để hiểu rõ đƣợc các quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc
Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất thì cần làm rõ vấn đề cơng nhận quyền sử
dụng đất. Trong Luật Đất đai năm 2003 cũng nhƣ trong các văn bản pháp luật đất
đai trƣớc đó khơng có đƣa ra định nghĩa nào về cơng nhận quyền sử dụng đất. Thuật
ngữ “công nhận quyền sử dụng đất” lần đầu tiên đƣợc đề cập trong Luật Đất đai
năm 2003, nó là một trong những hình thức Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất trong
quá trình thực hiện quyền năng của chủ sở hữu: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất”13. Và Luật Đất đai năm 2003 cũng đã
đƣa ra khái niệm “Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất”. Theo đó “Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà
nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất lần đầu cho người đó”14.
Việc cơng nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất là công
việc của các cơ quan Nhà nƣớc nhằm giải quyết những tồn đọng trong quá trình
13
14

Khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai số 13/2003/QH11
Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai số 13/2003/QH11

10


thực hiện Luật Đất đai. Do Nhà nƣớc xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
nên Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu thông qua công cụ pháp luật để

triển khai quyền sở hữu của mình trên thực tế bằng cách trao quyền sử dụng đất cho
các chủ thể khác trong xã hội sử dụng dƣới các hình thức chủ yếu là giao đất và
hình thức thuê đất – lần đầu tiên đƣợc ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1993 và
hình thức Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất. Về hình thức khi xác lập chế độ
sở hữu tồn dân đối với đất đai, Nhà nƣớc tuyên bố đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc
nhƣng Nhà nƣớc không tịch thu đất đai của các chủ thể đang sử dụng đất để phân
phối lại dƣới hình thức giao đất hay cho thuê đất đối với các chủ thể có nhu cầu sử
dụng đất khác trong xã hội mà Nhà nƣớc tiến hành công nhận quyền sử dụng đất
của họ, tức thừa nhận về mặt pháp lý quyền sử dụng đất của họ.
Loại đất mà đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận gồm có đất ở, đất nông nghiệp, đất
làm mặt bằng sản xuất kinh doanh và đất khai hoang, lấn chiếm. Các loại đất này có
nhiều nguồn gốc khác nhau, đó có thể là do chế độ cũ cấp hoặc do cơ quan có thẩm
quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc Việt Nam dân
chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và
Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; đất đó cũng có thể do ngƣời sử
dụng đất đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế từ những ngƣời sử dụng trƣớc
đó; hay đất do khai hoang, lấn chiếm mà có đƣợc do Nhà nƣớc bng lỏng quản lý;
hoặc đất do Nhà nƣớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo Luật Đất
đai năm 1987. Đất đai đƣợc cơng nhận chính là loại đất khơng bị tịch thu trong q
trình thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với đất đai. Việc sử dụng đất của ngƣời
sử dụng đất có thể là lâu dài hoặc cũng có thể là mới đƣợc thực hiện do khai hoang,
lấn chiếm nhƣng tại thời điểm Nhà nƣớc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai thì ngƣời sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định khơng có tranh chấp đối với
bất cứ chủ thể nào khác. Điều đó có nghĩa rằng việc chiếm hữu đất của ngƣời sử
dụng đất đang hiện hữu trên thực tế nhƣng về mặt pháp lý thì chƣa đƣợc pháp luật
thừa nhận, do đó để đảm bảo cho cơng tác quản lý đất đai thuận tiện, hiệu quả đồng
thời đảm bảo quyền lợi cho những ngƣời sử dụng đất khơng phải dƣới hình thức
giao hay hình thức th thì Nhà nƣớc thừa nhận về mặt pháp lý quyền sử dụng đất
của họ.
Chủ thể công nhận quyền sử dụng đất chính là Nhà nƣớc mà cụ thể là thơng

qua các cơ quan quản lý đất đai của Nhà nƣớc sẽ trực tiếp tiến hành. Nhà nƣớc là
chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối đối với nguồn tài nguyên đất ở nƣớc ta nên dĩ
nhiên khơng ai khác ngồi Nhà nƣớc mới có đủ tƣ cách để thừa nhận quyền sử dụng
đất về mặt pháp lý cũng nhƣ thực tế cho ngƣời đang sử dụng đất.
Chủ thể đƣợc công nhận quyền sử dụng đất chính là ngƣời đang sử dụng đất
ổn định mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngƣời

11


đang sử dụng đất có thể có đƣợc quyền sử dụng đất bằng nhiều cách thức khác nhau
trong những điều kiện, hoàn cảnh cụ thể. Tuy nhiên để đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận
quyền sử dụng đất thì họ phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà Nhà nƣớc đƣa
ra trong đó vấn đề tiên quyết đó là họ phải đang chiếm hữu mảnh đất đó, nghĩa là có
sự tồn tại, sự chiếm hữu quyền sử dụng đất trƣớc đó của ngƣời sử dụng đất và nó
vẫn đang hiện hữu trên thực tế vì bản thân việc Nhà nƣớc cơng nhận hay khơng thì
ngƣời đang sử dụng đất vẫn chiếm hữu mảnh đất đó, có điều là nếu khơng đƣợc
cơng nhận thì ngƣời đang sử dụng đất sẽ thực hiện các quyền trong đó có các quyền
giao dịch quyền sử dụng đất sẽ khó hơn.
Hình thức cơng nhận quyền sử dụng đất đó chính là giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất15 (gọi chung là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Xét theo khía cạnh nào đó thì cơng nhận
quyền sử dụng đất chính là việc Nhà nƣớc tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất lần đầu cho ngƣời đang sử dụng đất khi họ đáp ứng điều kiện do Nhà nƣớc
đƣa ra, hay chính là việc Nhà nƣớc tiến hành hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho
ngƣời đang sử dụng đất. Thông qua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà
nƣớc ngày càng nắm bắt đƣợc rõ hơn nguồn tài nguyên đất một cách chính xác, sát
với thực tế từ đó có các biện pháp quản lý thật tốt theo đúng mục đích, quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là chứng thư
pháp lý16 xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng

đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể tiến hành nhanh chóng hay
không một phần cũng phụ thuộc vào các điều kiện để đƣợc cơng nhận.
Tóm lại việc cơng nhận quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của Nhà nƣớc
nhằm thừa nhận sự tồn tại về mặt pháp lý của chủ thể sử dụng đất gắn liền với
quyền sử dụng đất của họ, theo đó ngƣời đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng
đất sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định, hay nói cách khác việc Nhà nƣớc
cơng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất chính là nhằm xác lập
mối quan hệ quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc. Sự công
nhận của Nhà nƣớc là cần thiết đáp ứng đƣợc đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống nhằm
giải quyết những vấn đề liên quan đến đất đai do quá khứ để lại, tạo sự an toàn
trong quan hệ sử dụng đất, đảm bảo đƣợc trật tự xã hội, đảm bảo công tác quản lý
đất đai của Nhà nƣớc hiệu quả.

15

Điều 4 Luật số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2009, cụm từ “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
đƣợc thay thế bằng cụm từ “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”.
16
Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh (2009), Tập bài giảng Luật Đất đai, tr.81.

12


Bản chất của việc nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận
quyền sử dụng đất.
Việc nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất
chính là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với chủ sở hữu
đất đai trong những trƣờng hợp pháp luật quy định.
Ở nƣớc ta Nhà nƣớc là chủ thể sở hữu duy nhất và tuyệt đối đối với toàn bộ

đất đai trên lãnh thổ, điều này đƣợc khẳng định lần đầu tiên trong văn bản hiệu lực
pháp lý cao nhất là Hiến pháp năm 1980 và tiếp tục đƣợc khẳng định trong các bản
Hiến pháp sau đó và trong Luật Đất đai năm 1993 và các lần sửa đổi, bổ sung và
trong Luật Đất đai năm 2003. Duy nhất chỉ có ngƣời chủ sở hữu là Nhà nƣớc đối
với đất đai, ngoài sở hữu Nhà nƣớc ra không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở
hữu nào khác và các quyền năng của Nhà nƣớc bao trùm lên tất thảy đất đai dù đất
đai đó do ai sử dụng và sử dụng vào bất cứ mục đích gì thì cũng đều phải tuân thủ
theo các quy định pháp luật của Nhà nƣớc. Trên phƣơng diện kinh tế Nhà nƣớc là
chủ sở hữu đất đai nhƣng nếu Nhà nƣớc không đƣợc hƣởng lợi ích kinh tế từ việc
thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai của mình thì sở hữu đất đai của Nhà nƣờc
chỉ tồn tại trên danh nghĩa. Một thời gian dài trƣớc đây trong những năm 60, 70 của
thế kỉ trƣớc do Nhà nƣớc nhận thức rằng chủ nghĩa xã hội đồng nhất với chế độ sở
hữu công cộng cho nên đƣa đất đai vào hợp tác xã. Vì đất đai đƣa vào hợp tác xã là
của chung cho nên mọi ngƣời không chú trọng khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả
vì tất cả lợi ích nếu có đƣợc thì cũng đều là của chung, mọi ngƣời đƣợc hƣởng lợi
ích nhƣ nhau, điều này hồn tồn khơng tạo nên lợi ích thiết thực cho ngƣời chủ
thực sự của nó. Và chỉ đến năm 1993 khi Nhà nƣớc xác định giá đất cùng với chế
độ sở hữu toàn dân thì đất đai mới đem lại lợi ích thiết thực cho chủ sở hữu khi nó
đƣợc vận động theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị trƣờng.
Khi các chủ thể sử dụng đất của Nhà nƣớc thì các chủ thể đó cũng phải có
những nghĩa vụ nhất định đối với Nhà nƣớc nếu khơng thì sẽ có sự mất cân bằng
giữa quyền và lợi ích của ngƣời sử dụng đất. Những nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
đối với Nhà nƣớc gồm có nghĩa vụ chung nhƣ nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích,
đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền sử dụng đất… và
những nghĩa vụ mang bản chất tài sản nhƣ nghĩa vụ trả tiền thuê đất, thuế đất, tiền
sử dụng đất… Nhà nƣớc không thể cho không quyền sử dụng đất của mình đối với
các chủ thể khác có nhu cầu sử dụng đất mà ln trao quyền sử dụng đất trên cơ sở
trao đổi ngang giá khi đất đai đƣợc xác định có giá trong nền kinh tế hàng hóa.
Thực tế đã minh chứng rằng việc Nhà nƣớc chuyển giao quyền sử dụng đất của
mình cho các chủ thể khác sử dụng mà không trên cơ sở trao đổi ngang giá đã dẫn

đến việc sử dụng đất đai lãng phí, khơng hiệu quả và gây thất thốt cho nguồn thu
ngân sách Nhà nƣớc trong khi đó thì ngân sách Nhà nƣớc thiếu hụt. Trong Luật Đất

13


đai năm 1987 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, vì là của tồn dân cho nên
Nhà nƣớc giao đất cho các chủ thể sử dụng đất mà không thu bất cứ khoản thu nào
từ họ. Thời gian đó Nhà nƣớc quản lý đất đai thiên về mặt hành chính là chủ yếu mà
khơng quan tâm, chú ý đến mặt kinh tế của đất. Mặc dù khi đất nƣớc đã chuyển
sang nền kinh tế hàng hóa từ năm 1986 song do chƣa nhận thức đƣợc tính chất hàng
hóa đặc biệt của đất đai nên xem đất đai nhƣ những hàng hóa thơng thƣờng khác, từ
đó ngộ nhận rằng sự tồn tại của chế độ tƣ hữu đất đai là điều kiện tiên quyết để đất
đai trở thành hàng hóa do đó khi Hiến pháp đã khẳng định chế độ sở hữu tồn dân
đối với đất đai thì khơng có việc đất đai là hàng hóa và pháp luật khơng thừa nhận
đất đai là hàng hóa. Thế nhƣng pháp luật lại quy định đƣợc mua bán thành quả lao
động hiện đầu tƣ trên đất khi khơng cịn sử dụng cho nên đã tạo điều kiện cho thị
trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thực tế diễn ra sôi nổi do nhu cầu
chuyển nhƣợng là rất lớn, trong khi đó Nhà nƣớc với cơ chế quản lý chƣa có hiệu
quả đã khơng thể kiểm sốt nổi. Mặt khác với quy định không đƣợc mua bán
chuyển nhƣợng đất đai nên đất đai bị bỏ hoang nhiều khi chủ sử dụng khơng cịn
nhu cầu sử dụng nữa. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đất đai đƣợc xác
định có giá, là hàng hóa đặc biệt thì khi này Nhà nƣớc chuyển giao quyền sử dụng
đất cho ngƣời sử dụng đất nhƣ một tài sản trị giá bằng tiền cho họ để họ sử dụng.
Nhà nƣớc sở hữu đất đai và trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thì ngƣời
sử dụng đất phải có nghĩa vụ tài chính nhất định đối với Nhà nƣớc trong đó có
nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Khi cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
thì họ cũng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc trong những trƣờng hợp pháp
luật quy định và nghĩa vụ này mang bản chất tài sản, cụ thể chính là khoản địa tơ

mà họ phải nộp cho Nhà nƣớc. Cơ sở để lý giải địa tô theo học thuyết của Mác
chính là do sự độc quyền về sở hữu ruộng đất và độc quyền về kinh doanh ruộng đất
đem lại. Nghiên cứu chế độ ruộng đất trong thời kỳ tƣ bản chủ nghĩa Các Mác thấy
rằng lúc này trong quan hệ xã hội đối với ruộng đất tồn tại ba giai cấp: địa chủ - giai
cấp độc quyền sở hữu ruộng đất, nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và giai cấp
công nhân nông nghiệp. Nhà tƣ bản kinh doanh nơng nghiệp có vốn nhiều trong tay
nhƣng do khơng có ruộng đất canh tác nên họ phải thuê ruộng đất của địa chủ đồng
thời thuê công nhân tiến hành sản xuất. Do đó nhà tƣ bản phải trích một phần giá trị
thặng dƣ do cơng nhân tạo ra trả cho địa chủ dƣới hình thức địa tô. Nhƣ vậy chủ sở
hữu ruộng đất là giai cấp địa chủ dù rằng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất
nhƣng họ cũng đã thu đƣợc những lợi ích nhất định từ việc cho thuê ruộng đất của
mình. Địa tơ lúc này chính là cơng cụ mà giai cấp địa chủ và nhà tƣ bản kinh doanh
nông nghiệp sử dụng để bóc lột sức lao động của giai cấp công nhân làm thuê. Theo
Các Mác địa tô tồn tại dƣới các hình thức nhƣ địa tơ chệnh lệch, địa tô tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch là phần hoa lợi phải nộp cho địa chủ do điều kiện tự nhiên thuận

14


lợi đem lại hoặc do thâm canh tăng năng suất mà có đƣợc. Địa tơ tuyệt đối là phần
hoa lợi hoặc tiền phải nộp cho địa chủ dù kinh doanh ở đất tốt hay đất xấu. Địa tô
tuyệt đối là bất hợp lý vì đất đai là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con ngƣời
chứ không phải của riêng cá nhân nào do vậy để loại bỏ địa tơ tuyệt đối cần phải
xóa bỏ tƣ hữu đối với đất đai “để loại bỏ địa tô tuyệt đối cần phải loại bỏ chế độ tư
hữu đối với đất đai, thực hiện sở hữu toàn dân đối với đất đai”17. Ở nƣớc ta dù rằng
xác lập chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai nhƣng địa tơ vẫn tồn tại do chúng ta
đang xây dựng đất nƣớc lên con đƣờng xã hội chủ nghĩa nên vẫn cần phải thừa nhận
địa tô nhƣ những khoản thu nhất định trong đó có tiền sử dụng đất để nhằm đảm
bảo hoạt động cho bộ máy Nhà nƣớc, khuyến khích ngƣời sử dụng đất hiệu quả.
Khi phải trả tiền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất sẽ ý thức việc khai thác đất có

hiệu quả sẽ mang lại lợi nhuận so với số tiền mà họ đã bỏ ra để có đƣợc quyền sử
dụng đất từ Nhà nƣớc. Dù còn tồn tại địa tơ nhƣng bản chất hồn tồn khác với địa
tô trong thời kỳ tƣ bản chủ nghĩa, trong thời kì tƣ bản chủ nghĩa địa tơ chính là sự
bóc lột sức lao động cơng nhân làm th, cịn địa tô ở nƣớc ta hiện nay mà ngƣời sử
dụng đất phải nộp cho Nhà nƣớc đƣợc coi nhƣ một nguồn thu của ngân sách nhà
nƣớc phục vụ cho lợi ích chung của tất cả mọi ngƣời trong xã hội chứ không phải
của riêng một tầng lớp, giai cấp nào.
Nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất là nghĩa vụ
mang bản chất tài sản của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và nó là một bộ phận
hợp thành chế độ nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất. Đây là trƣờng hợp đặc biệt
nhằm giải quyết những tồn đọng do lịch sử và một phần do cơ chế quản lý đất đai
trƣớc đây để lại. Việc nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử
dụng đất sẽ tạo ra các quyền năng cần thiết cho các chủ thể sử dụng đất đƣa đất đai
vào quan hệ thị trƣờng, qua đó đảm bảo hài hịa lợi ích của Nhà nƣớc và của ngƣời
sử dụng đất. Nhà nƣớc hƣởng lợi ích kinh tế nhất định xuất phát từ quyền sở hữu
đất đai của mình, thơng qua pháp luật Nhà nƣớc quy định các nghĩa vụ đối với
ngƣời sử dụng đất trong đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, cịn ngƣời sử dụng đất
khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất sẽ có đƣợc các quyền năng bình
đẳng giống nhƣ các chủ thể khác đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất tùy
thuộc vào hình thức, mục đích sử dụng đất.
Ý nghĩa của việc nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền
sử dụng đất.
Việc xác lập nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất có ý nghĩa
vơ cùng quan trọng trong giai đoạn đất nƣớc bƣớc sang thời kì xây dựng kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, phản ánh bƣớc tiến
mới trong q trình hồn thiện chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai ở nƣớc ta, góp
17

/>
15

phần quản lý, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Và
việc xác lập nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng
đất cũng khơng nằm ngồi ý nghĩa đó, cụ thể:
Khẳng định tư cách chủ sở hữu đối với đất đai của Nhà nước
Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do đó nó khơng thể thuộc về một cá nhân
riêng lẻ nào, nó thuộc về nhà Nƣớc, một thiết chế chính trị đại diện cho tồn thể
nhân dân cho nên nói đến chủ sở hữu đất đai là nói đến Nhà nƣớc, đó là chủ thể sở
hữu duy nhất và tuyệt đối. Vì là chủ sở hữu đất đai nên Nhà nƣớc đƣợc pháp luật
cho phép có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu tài sản đó là quyền chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt tài sản, tuy nhiên nhƣ đã phân tích ở trên thì đất đai là một loại
tài sản đặc biệt cho nên chủ sở hữu khơng thể tự mình thực hiện quyền sử dụng tồn
bộ đất đai mà phải thơng qua pháp luật trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng
đất, trong đó có việc cơng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất. Chính vì
vậy mà khi ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất thì họ
cũng giống nhƣ các chủ thể đƣợc nhà nƣớc giao đất khác phải có nghĩa vụ nhất định
đối với Nhà nƣớc trong đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất luôn
nhắc nhở ngƣời sử dụng đất rằng mảnh đất mà họ đang khai thác, sử dụng không
phải thuộc quyền sở hữu của họ mà nó thuộc quyền sở hữu của Nhà nƣớc, đại diện
cho toàn thể nhân dân. Tiền sử dụng đất đảm bảo hài hịa lợi ích của Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất vì Nhà nƣớc thực hiện đƣợc quyền sở hữu về mặt kinh tế đối với
hàng hóa đất đai còn ngƣời sử dụng đất lại đƣợc trực tiếp khai thác các thuộc tính
có ích từ đất để phục vụ cho mục đích của mình.
Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Khoản tiền thu đƣợc từ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất chiếm một tỷ lệ không
nhỏ trong các khoản thu từ đất. Nhà nƣớc là chủ thể quyền lực cơng quản lý xã hội
nói chung trong đó có quản lý đất đai cho nên các khoản thu tiền sử dụng đất đƣợc
nộp vào ngân sách Nhà nƣớc. Từ đó ngân sách Nhà nƣớc lại quay lại phục vụ lợi
ích chung cho tồn thể cộng đồng nhƣ việc xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các

công trình phúc lợi xã hội hay thực hiện cơng tác an sinh xã hội.. phản ánh bản chất
của chế độ xã hội chủ nghĩa, của nhà nƣớc ta là nhà nƣớc của dân, do dân và vì dân.
Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai.
Nhƣ đã đề cập ở phần trƣớc trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nƣớc ta quản
lý đất đai chủ yếu thiên về mặt hành chính chứ khơng có chú trọng đến mặt kinh tế
do đó trong giai đoạn đó Nhà nƣớc cấp phát đất cho dân mà không thu bất cứ khoản
thu nào trong khi ngân sách Nhà nƣớc lại thiếu hụt và làm cho việc sử dụng đất kém
hiệu quả. Nhà nƣớc cũng không thể quản lý nổi những gì đang xảy ra đối với việc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngầm. Vì vậy Nhà nƣớc cũng khơng thể nắm
đƣợc các thông tin về sự dịch chuyển quyền sử dụng đất để điều tiết tình trạng sử

16


dụng đất theo đúng nhƣ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nƣớc. Thông qua
việc nộp tiền sử dụng đất khi làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời
đang sử dụng đất Nhà nƣớc nắm bắt đƣợc diễn biến tình trạng sử dụng đất để từ đó
có biện pháp kịp thời điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của Nhà nƣớc, nhƣ vậy công tác quản lý đất đai của Nhà nƣớc hiệu quả hơn trên cơ
sở kết hợp hài hịa biện pháp kinh tế và biện pháp hành chính.
Đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả.
Nếu nhƣ Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất
mà không bắt họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính gì thì họ sẽ sử dụng đất khơng có
hiệu quả, họ sẽ khai thác kiệt quệ đất đai, làm giảm khả năng sinh lời của đất. Vì họ
chỉ là ngƣời sử dụng đất đai chứ họ không phải là chủ sở hữu cho nên họ khơng có
ý thức giữ gìn, bảo vệ đất đai, nếu nhƣ khơng gắn họ với lợi ích kinh tế nhất định,
khơng ràng buộc họ với nghĩa vụ tài chính nhất định thì đất đai sẽ bị bỏ hoang, bị
lãng phí, dẫn đến tình trạng đất vơ chủ. Mặt khác quỹ đất để đáp ứng nhu cầu sử
dụng ngày càng tăng của ngƣời dân trong xã hội lại bị hạn chế cho nên để nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, nâng cao tiềm năng sử dụng đất thông qua việc đầu tƣ hợp lý

thì cần phải gắn lợi ích của ngƣời sử dụng đất với hiệu quả sử dụng đất bằng việc
ràng buộc họ bằng nghĩa vụ tài chính trong đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bên
cạnh việc mở rộng quyền của ngƣời sử dụng đất. “Chính sách tài chính đối với đất
đai không chỉ là công cụ quan trọng để huy động, khai thác nguồn lực to lớn về
kinh tế từ đất đai mà cịn góp phần thúc đẩy việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên
đất đai một cách tiết kiệm, có hiệu quả”18.
Giải quyết những vấn đề của lịch sử và của cơ chế quản lý cũ để lại, đảm bảo
sự ổn định trật tự xã hội.
Dù rằng bây giờ đất nƣớc ta đã thống nhất, non sơng liền một dải với tên gọi
Nhà nƣớc Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khơng cịn tình trạng đất nƣớc chia
cắt làm hai miền với hai chế độ chính trị, xã hội khác nhau nữa nhƣng những vấn
đề do lịch sử để lại là rất nhiều trong đó có vấn đề đất đai. Vì vậy những chủ thể
đang sử dụng đất do chế độ cũ cấp hay do nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế hay
do khai hoang lấn chiếm mà có đƣợc cần phải đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận khi họ đáp
ứng đủ điều kiện để họ có thể có đƣợc các quyền bình đẳng nhƣ các chủ thể sử dụng
đất dƣới hình thức giao đất hay cho thuê đất. Tuy nhiên để đƣợc công nhận quyền
sử dụng đất thì họ cũng phải có những nghĩa vụ nhất định đối với Nhà nƣớc trong
đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào hình thức sử dụng đất và mục đích
sử dụng đất và tùy thuộc vào chính sách đất đai của Nhà nƣớc trong từng giai đoạn.
Khi công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể đang sử dụng đất sẽ tạo điều kiện
18

Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Một số suy nghĩ về pháp luật thuế sử dụng đất và đề xuất kiến nghị hoàn
thiện”, Nhà nước và pháp luật, (12), tr.47.

17


cho Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai có hiệu quả hơn, đồng thời đảm bảo sự ổn
định trật tự trong quan hệ đất đai cũng nhƣ đảm bảo ổn định trật tự xã hội. “Nhờ

những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã góp phần giữ vững ổn
định chính trị – xã hội”19.
Sơ lƣợc lịch sử các quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc
Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất chỉ bắt
đầu từ khi có Luật Đất đai năm 1993 vì lúc này đất đai mới đƣợc Nhà nƣớc thừa
nhận là hàng hóa thơng qua việc quy định giá cho các loại đất và các quyền giao
dịch quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất. Trƣớc đó trong Luật Đất đai năm
1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài mà khơng thu bất kì khoản thu nào từ ngƣời sử dụng
đất. Để tìm hiểu các quy định của pháp luật về nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc
cơng nhận quyền sử dụng đất ta có thể chia ra các giai đoạn căn cứ theo thời gian
ban hành các nghị định về thu tiền sử dụng đất:
Giai đoạn từ 15/10/1993 đến ngày 23/8/2000
Đây là giai đoạn mà việc nộp tiền sử dụng đất có nhiều vƣớng mắc nhất do
đây là vấn đề mới và phức tạp. Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định trƣờng hợp
ngƣời sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất. Để
thực hiện Luật Đất đai về vấn đề thu tiền sử dụng đất thì Nghị định số 89/CP ngày
17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và thu phí địa chính ra
đời, tiếp sau đó là Thơng tƣ số 02TC/TCT ngày 27 tháng 3 năm 1995 của Bộ tài
chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 89/CP cũng đƣợc ban hành. Thông tƣ này
quy định đối tƣợng phải nộp tiền sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi
đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà khơng nói
đến trƣờng hợp khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất (hợp thức hóa
quyền sử dụng đất). Khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất thì ngƣời sử dụng đất chỉ
phải nộp lệ phí địa chính. Sau đó thì Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994
và Nghị định số 61/CP cùng ngày cũng điều chỉnh vấn đề thu tiền sử dụng đất. Nghị
định số 60/CP và Nghị định số 61/CP đƣợc hƣớng dẫn thực hiện bởi Thông tƣ số
70-TC/TCT ngày 18 tháng 8 năm 1994 của Bộ tài chính hƣớng dẫn thực hiện các
khoản thu ngân sách Nhà nƣớc đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị. Theo đó thì mức thu tiền sử dụng đất đối với
trƣờng hợp khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc xem
xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện hợp thức hóa thì nộp
tiền sử dụng đất với mức bằng 100% giá đất do Nhà nƣớc quy định. Nhƣ vậy vấn đề
19

Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam trong thời kì đổi mới”, Nghiên cứu
kinh tế, (01), tr.26.

18


nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất, tức khi Nhà
nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất đã đƣợc
đề cập tới. Song mức thu nhƣ vậy cũng là cao và có phần khơng đảm bảo sự công
bằng giữa những ngƣời sử dụng đất do không xét đến nguồn gốc sử dụng đất hợp
pháp hay không, do vậy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hợp
thức hóa quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều khó khăn.
Ngày 3 tháng 8 năm 1996 Chính phủ ban hành Nghị định số 45/CP về việc
bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, theo đó quy định việc thu tiền
sử dụng đất khi xét hợp thức hóa nhà đất. Nghị định đã chia mức thu tiền sử dụng
đất thành nhiều mức khác nhau căn cứ vào thời điểm sử dụng đất. Trƣờng hợp sử
dụng đất làm nhà ở ổn định trƣớc ngày 18 tháng 12 năm 1980, khơng có đủ giấy tờ
hợp lệ, nay phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp và có xác nhận của Ủy ban
nhân dân cấp xã thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trƣờng hợp đất sử dụng làm
đất ở từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhƣng khơng
có đủ giấy tờ hợp lệ, nay phù hợp quy hoạch, khơng có tranh chấp thì phải nộp 20%
tiền sử dụng đất. Còn trƣờng hợp sử dụng làm đất ở sau ngày 15 tháng 10 năm 1993
mà khơng có đủ giấy tờ hợp lệ, phù hợp quy hoạch, khơng có tranh chấp thì phải

nộp 100% tiền sử dụng đất. Tuy Nghị định đã chia mức thu tiền sử dụng đất thành
các mức thu khác nhau nhƣng hoàn toàn căn cứ vào thời điểm sử dụng đất mà
khơng xem xét đến tính hợp pháp của hành vi sử dụng đất nên đã cào bằng giữa
những ngƣời sử dụng đất hợp pháp nhƣng do mất giấy tờ với ngƣời sử dụng đất
không hợp pháp do lấn chiếm. Hơn nữa Nghị định số 60/ CP chỉ điều chỉnh vấn đề
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị cho nên
vấn đề thu tiền sử dụng đất đối với đất tại khu vực nơng thơn cịn bỏ ngỏ.
Giai đoạn từ 23/8/2000 đến 24/12/2004
Thấy đƣợc bất cập trong các quy định của Nghị định số 60/CP và Nghị định
số 45/CP thì Chính phủ ban hành Nghị định số 38 /2000/NĐ-CP ngày 23 tháng 8
năm 2000 về thu tiền sử dụng đất và Thông tƣ số 115/2000 hƣớng dẫn Nghị định số
38/2000/NĐ-CP cũng đƣợc ban hành. Nghị định có quy định trƣờng hợp sử dụng
đất ở từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau thì nộp 100% tiền sử dụng đất nhƣng
có bổ sung thêm trƣờng hợp nếu do nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử dụng đất
trƣớc đó khơng có giấy tờ hợp lệ, chỉ có giấy mua bán, chuyển nhƣợng giữa hai bên
đƣợc Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn xác nhận thì phải nộp 40% tiền sử dụng
đất, quy định này khắc phục bất cập trong Nghị định số 60/CP và Nghị định số
45/CP khi cào bằng việc nộp tiền sử dụng đất giữa những ngƣời có đƣợc đất do
nhận chuyển nhƣợng và những ngƣời có đƣợc đất do lấn chiếm. Đồng thời Nghị
định còn quy định thêm trƣờng hợp nộp tiền sử dụng đất đối với đất ở tại khu dân

19


cƣ nông thôn khi xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó thì đối với
trƣờng hợp sử dụng đất ở ổn định trƣớc ngày 31 tháng 5 năm 1990 (ngày ban hành
quyết định số 186/HĐBT của Hội đồng bộ trƣởng nay là Chính phủ về đền bù thiệt
hại đất nơng nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác) thì
khơng phải nộp tiền sử dụng đất. Trƣờng hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày 31
tháng 5 năm 1990 đến trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì phải nộp 20% tiền sử

dụng đất. Trƣờng hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về
sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất; nếu do nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử
dụng đất trƣớc đó khơng có giấy tờ hợp lệ, chỉ có mua bán, chuyển nhƣợng giữa hai
bên đƣợc Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn xác nhận thì phải nộp 40% tiền sử
dụng đất. Các mức thu trên chỉ áp dụng đối với diện tích trong hạn mức đất ở, đối
với diện tích vƣợt hạn mức thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Nghị định số 38/2000/NĐ-CP cũng còn những
bất cập xung quanh việc nộp tiền sử dụng đất khi xét cấp giấy chứng nhận quyền sủ
dụng đất đó là trƣờng hợp cá nhân đang sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho các tổ
chức khơng phải vào mục đích để làm nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất
nhƣng các tổ chức này đã tự phân chia đất cho các cá nhân để làm nhà ở, nếu đƣợc
cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải
nộp 40% tiền sử dụng đất nếu thời điểm phân chia nhà hoặc đất trƣớc ngày 15 tháng
10 năm 1993 theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 6 nhƣng theo quy định tại
điểm b Khoản 1 Điều 7 thì trƣờng hợp đang sử dụng đất ổn định trong thời gian từ
ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì phải nộp 20%
tiền sử dụng đất. Điều này là bất hợp lý và bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng
đất vì họ đều khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhƣng số tiền sử dụng
đất phải nộp khi hợp thức hóa nhà lại chênh lệch nhau. Sau đó Thơng tƣ số
115/2000/TT-BTC có hiệu lực quy định mức thu đối với cả hai trƣờng hợp đó là
20% tiền sử dụng đất, nhƣng Thơng tƣ khơng thể có hiệu lực cao hơn Nghị định xét
về mặt pháp lý, vì vậy cần sửa đổi cho phù hợp với Nghị định trên.
Giai đoạn từ 2004 đến nay.
Giai đọan này việc nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc công nhận quyền sử
dụng đất chứa đựng nhiều điểm tiến bộ so với các giai đoạn trƣớc đó đánh dấu bằng
sự ra đời của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 về thu tiền
sử dụng đất, Nghị định này đƣợc ra đời thay thế cho Nghị định số 38/2000/NĐ-CP
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Sau đó Thơng tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày
17 tháng 12 năm 2004 hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và
Thông tƣ số 70/2006/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 sửa đổi, bổ sung Thông tƣ

số 117/2004/TT-BTC cũng đƣợc ban hành điều chỉnh các vấn đề về thu tiền sử
dụng đất trong đó có trƣờng hợp khi đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

20


Ngày 9 tháng 4 năm 2008 Nghị định số 44/2008/NĐ-CP đƣợc ban hành sửa đổi, bổ
sung một số điều của nghị định số 198/2004/NĐ-CP và mới đây nhất là việc Chính
phủ ban hành nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 198/2004/NĐ-CP. Các văn bản này điều
chỉnh cụ thể hơn đối với trƣờng hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề này sẽ đƣợc làm rõ ở phần sau khi phân tích
các quy định pháp luật hiện hành về nộp tiền sử dụng đất khi khi đƣợc Nhà nƣớc
công nhận quyền sử dụng đất.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Qua việc nghiên cứu các vấn đề khái quát chung về nộp tiền sử dụng đất khi
đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất ta có thể rút ra các kết luận sau:
Nhà nƣớc thừa nhận giá đất và quy định giá cho các loại đất đã thể hiện sự tiến
bộ của pháp luật khi đƣa đất đai vận hành theo quy luật khách quan trong nền kinh
tế thị trƣờng, phản ánh đƣợc khả năng sinh lời của đất đai.
Tiền sử dụng đất chính là khoản tiền cụ thể mà ngƣời sử dụng đất dƣới hình thức
giao có thu tiền sử dụng đất phải nộp một lần cho Nhà nƣớc trong trƣờng hợp phải
nộp tiền sử dụng đất để đƣợc quyền sử dụng đất vào những mục đích nhất định.
Cơng nhận quyền sử dụng đất đối với đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất chính là việc Nhà nƣớc thừa nhận về mặt pháp lý quyền sử dụng đất thông qua
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và việc công nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong
việc giải quyết vấn đề của lịch sử và cơ chế quản lý cũ để lại, giữ vững sự ổn định
trong quan hệ sử dụng đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử
dụng đất.

Việc nộp tiền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất
chính là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với chủ sở hữu
đất đai là Nhà nƣớc và nó có ý nghĩa quan trọng khơng chỉ đối với Nhà nƣớc mà
còn đối với cả ngƣời sử dụng đất

21