Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Từ lý thuyết đến thực tiễn

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
BỘ MƠN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Họ và tên:

Mã sinh viên:

Khóa/ Lớp (tín chỉ):

Niên chế:

STT:

ID phịng thi:

Ngày thi:

Ca thi:

BÀI THI MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Hình thức thi: Tiểu luận
Mã đề thi:

Thời gian:

Tên tiểu luận môn học:
Hạn chế của việc định giá bất động sản theo
phương pháp thặng dư- Từ lý thuyết đến thực tiễn

Hà Nội, Ngày

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu


LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, định giá tài sản nói chung và thẩm định
giá bất động sản nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các
kiến thức về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất
động sản, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động
sản. Đó là sự ước tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay
vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia. Các phương pháp
thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu
nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,… Mỗi phương pháp đều có
những hạn chế nhất định. Trong khuôn khổ phạm vi cho phép của một bài tiểu
luận, em lựa chọn đề tài cho mình là: “Hạn chế của việc định giá bất động sản
theo phương pháp thặng dư- Từ lý thuyết đến thực tiễn”
2.
-

Mục tiêu nghiên cứu
Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá
Hệ thống lý thuyết về thẩm định giá theo phương pháp thặng dư
Xây dựng tình huống và giải quyết tình huống theo phương pháp thặng

3.

4.

dư, từ đó giải thích các hạn chế trong tình huống
Phương pháp nghiên cứu
Tra cứu, tổng hợp nguồn thơng tin, phân tích giải quyết vấn đề
Tính tốn theo phương pháp thặng dư
Kết cấu của đề tài

Phần 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá
Phần 2: Lý thuyết chung về phương pháp thặng dư
Phần 3: Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

PHẦN 1
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ


1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm
Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các TS
khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Có 6 đặc điểm nổi bật sau:
1.2.
1.2.1.

Cố định về vị trí
Tính bền vững
Tính khan hiếm
Tính khác biệt

Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Có giá trị lớn
Thẩm định giá
Khái niệm

Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
1.2.2. Các nguyên tắc trong thẩm định giá:
Có 5 nguyên tắc trong TĐG
1.2.3.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
Nguyên tắc đóng góp
Ngun tắc cung cầu
Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề

Bước 4: Phân tích thơng tin

Bước 2: Lập kế hoạch

Bước 5: Xác định giá trị tài sản

Bước 3: Thu thập thông tin

Bước 6: Lập báo cáo

PHẦN 2
LÝ THUYẾT LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
2.1.

Khái niệm

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên
phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và
hiệu quả nhất
2.2.

Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá.
Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc
này giá trị của một bất động sản được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu
vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Tức
là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị
cịn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo
ra sự phát triển đó
Cơng thức: V = DT – CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá
DT là tổng doanh thu của dự án
CP là tổng chi phí đầu tư dự án
( Chi phí phát triển gồm: Chi phí tháo dỡ, san lấp mặt bằng; Chi phí khảo sát,
thiết kế, thi cơng; Chi phí lãi vay, Lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi)
2.3.

Các bước tiến hành định giá

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho dự án


Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển (doanh thu của sự phát triển theo
hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất)
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm:
-

Chi phí quy hoạch
Chi phí giải phóng mặt bằng
Chi phí khảo sát thiết kế
Chi phí đầu tư hạ tầng- kĩ thuật= * đơn giá hạ tầng- kĩ thuật
Chi phí xây dựng chung cư = Số tầng* * đơn giá xây dựng nhà
Chi phí xây dựng nhà độc lập = Số nhà * * đơn giá xây dựng nhà
Chi phí lãi vay trong q trình xây dựng (chi phí tài trợ, chi phí lãi vay
trong quá trình phát triển). Thơng thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế

nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư
- Lợi nhuận phát triển
- Các chi phí khác…
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (giá trị thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển
- tổng chi phí phát triển
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu
2.4. Các công thức
2.4.1. Xác định doanh thu thuần

 Tổng diện tích đất được phép sử dụng = tỷ lệ đất được phép xây dựng *
tổng diện tích đất
 Số nhà được xây dựng = tổng diện tích đất được phép xây dựng / diện tích
đất
 Tổng giá trị phát triển = số nhà được xây dựng * giá bán ước tính
 Chi phí bán nhà = chi phí pháp lí + chi phí quảng cáo, môi giới + thuế
chuyển quyền sử dụng bất động sản
 Thu thuần = tổng giá trị phát triển – chi phí bán nhà
2.4.2. Xác định tổng chi phí phát triển
 Chi phí đầu tư hạ tầng = chi phí xây dựng hạ tầng-kỹ thuật * tổng diện
tích đất
 Chi phí xây nhà = số nhà * diện tích xây dựng mỗi ngơi nhà * chi phí xây
nhà mỗi ngơi nhà
 Chi phí lãi vay trong q trình phát triển = lãi suất vay ngân hàng * ( chi
phí khảo sát, thiết kế + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí xây nhà/ số lần chi


phí xây nhà được tài trợ + chi phí xây nhà/ số lần chi phí xây nhà được tài
trợ * chu kì số lần)
 Lợi nhuận phát triển = số nhà *lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động xây
dựng
 Tổng chi phí phát triển = chi phí khảo sát, thiết kế + chi phí đầu tư hạ
tâng + chi phí xây nhà + chi phí lãi vay trong quá trình phát triển + lợi
nhuận phát triển
2.4.3. Giá trị thặng dư
Giá trị thặng dư = doanh thu thuần – tổng chi phí phát triển
2.4.4. Giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu: Gọi giá trị của đất trống là X
Chi phí pháp lí để cơng ty có quyền sử dụng đất = tỉ lệ chi phí cho việc mua đất
ước tính so với giá đất * X

(1)

 Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống = lãi suất vay * (X+ Chi phí
quản lí để cơng ty có quyền sử dụng đất)
(2)
 Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + (1) + (2)
 Lợi nhuận yêu cầu =tỷ suất lợi nhuận yêu cầu*tổng chi phí đầu tư vào đất
 Giá trị đầu tư vào đất trống = tổng chi phí đầu tư vào đất + lợi nhuận yêu

2.5.
2.5.1.
-

cầu
Giá trị ước tính của đất trống: giá tị thặng dư / giá trị đầu tư vào đất trống
Ưu điểm/ nhược điểm của phương pháp thặng dư
Ưu điểm
Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển
Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá trị khi thực hiện đấu thầu
Mô phỏng cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động
sản. Nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền

2.5.2.
2.6.
-

cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản
Nhược điểm
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền
Điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư
Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển khơng phức
tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt
được độ tin cậy cao


- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại
khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản
Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất
động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát
triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản,... Được những người mua nhà
riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ
làm cho ngơi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra
PHẦN 3
HẠN CHẾ CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG
PHÁP THẶNG DƯ
3.1. Tình huống và cách giải quyết với phương pháp thặng dư
3.1.1. Tình huống
Cơng ty kinh doanh bất động sản CapitalLand đang lên kế hoạch đấu giá một lô
đất rộng 10,000 . Lô đất này được quy hoạch để xây dụng nhà ở. Tỷ lệ đất được
phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây các ngơi
nhà độc lập để bán. Diện tích đất và diện tích xây dựng mỗi ngơi nhà tương ứng
là 120 và 240
Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu. Biết rằng:





-

Thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm
Giá bán ước tính 3,000 trđ/ căn nhà
Chi phí bán bất động sản:
Chi phí pháp lý: 210 trđ
Chi phí quảng cáo và mơi giới: 160 trđ
Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 380 trđ
Chi phí phát triển bất động sản:
Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0.2 trđ/
Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ
Chi phí xây dựng nhà : 5 trđ/


 Chi phí mua đất và các chi phí trong quá trình phát triển được vay ngân
hàng với lãi suất 10%/ năm. Trong đó chi phí xây dựng nhà được tài trợ
thành 2 lần bằng nhau, lần 2 cách lần 1 là 6 tháng
 Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất
 Lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động xây dựng là 115 trđ/ nhà
 Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 15% trên số vốn đầu tư cho việc mua và giữ
lô đất
3.1.2. Giải quyết với phương pháp thặng dư
Bước 1: Việc xây dựng các ngôi nhà độc lập để bán là tốt nhất và hiệu quả nhất
cho bất động sản mục tiêu.
Bước 2: Xác định doanh thu thuần:
+ Tổng diện tích đất được phép xây dựng = 60% * 10,000 = 6,000
+ Số nhà được xây dựng = 6,000/120 = 50 nhà.

+ Tổng giá trị phát triển = 50 * 3,000 = 150,000 trđ.
+ Chi phí bán nhà = 210 + 160 + 380 = 750 trđ.
+ Thu thuần = 150,000 – 750 = 149,250 trđ.
Bước 3: Xác định tổng chi phí phát triển:
+ Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ.
+ Chi phí đầu tư hạ tầng = 0.2 * 10.000 = 2,000 trđ.
+ Chi phí xây nhà = 50 * 240 *5 = 60,000 trđ.
+ Chi phí lãi vay trong quá trình phát triển:
= 10%* (500+ 2,000+ 60,000/2+ 60,000/2*0.5) = 4,750 trđ.
+ Lợi nhuận phát triển = 50 * 115 = 5,750 trđ.
=> Tổng chi phí phát triển = 73,000 trđ.
Bước 4: Giá trị thặng dư = 149,250 – 73,000 = 76,250 trđ.


Bước 5: Gọi giá trị của đất trống là X.
+ Chi phí pháp lí để cơng ty có quyền sử dụng đất là 0.02X.
+ Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: 10% * (X+0.02X) = 0.102X.
+ Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + 0.02X + 0,102X = 1.122X.
+ Lợi nhuận yêu cầu: 15%* 1.122X = 0.1683X
+ Giá trị đầu tư vào đất trống: 1.122X + 0.1683X = 1.2903X.
+ Giá trị ước tính của đất trống: 76,250 = 1.2903X => X = 59,094.78 trđ.
Vậy giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu là 59,094.78 triệu đồng,
tương đương 5,9 triệu đồng/
3.2.

Giải thích hạn chế của tình huống trên

Khó khăn cho việc xác định đâu là dự án được sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
Xây nhà ở, xây chung cư, cho thuê, xây khách sạn, mở sân golf hay là mở nhà
hàng,… Việc này địi hỏi phải thật có kinh nghiệm thì mới đưa ra để định giá giá

trị của khu đất, mảnh đất đó. Và ở ví dụ trên là việc Cơng ty kinh doanh bất
động sản Capitallands xây các ngôi nhà độc lập để bán là SDTNVHQN
Chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều
kiện thị trường. Ví dụ, khi tỷ lệ lạm phát tăng cao hơn dự tính, đồng tiền mất giá
dẫn đến lãi suất tiền vay có thể tăng do lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng để thu
hút người dân đi gửi tiền. Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu, giá th nhân cơng
xây dựng có thể tăng lên, thì có thể dẫn đến tổng mức đầu tư bị “đội” lên quá
nhiều so với lúc lập dự án, điều này làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án, tình trạng
trễ tiến độ sẽ xuất hiện trong một thời gian ngắn hoặc dài. Mà hạn chế của
phương pháp thặng dư là khi thẩm định giá khơng tính đến giá trị thời gian của
tiền, thì khi dự án bị chậm tiến độ như vậy, năm nay thẩm định giá bất động sản
nhưng đến năm sau mới làm thì lúc đó việc thẩm định giá khơng cịn ý nghĩa
nữa.


Đặc biệt khi tình hình dịch Covid-19 diễn ra đang rất phức tạp ở nước ta, các chi
phí về sự phát triển phức tạp, như: máy móc mới, phức tạp; chi phí tố tụng, chi
phí đền bù,...sẽ càng làm mất thêm nhiều thời gian để hoàn thành dự án. Thời
gian càng kéo dài, thì việc thẩm định giá bất động sản ở thời điểm hiện tại càng
sai số lớn sau này. Giá bán của căn nhà sẽ giảm nếu như nhu cầu của người dân
giảm, khi mà dịch Covid-19 tác động làm cho thu nhập của người dân giảm đi,
dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn của họ cũng sẽ giảm sút. Và từ đó, lợi nhuận mà
cơng ty thu được từ xây dựng nhà ở để bán sẽ bị giảm đi. Nên những việc mình
thẩm định giá cho mảnh đất đó sẽ khơng cịn ý nghĩa nữa.
Cơ sở thơng tin dữ liệu còn hạn chế, chưa đầy đủ và thật sự chính xác, với các
thơng tin được tìm kiếm trên internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại
bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thơng tin hơm qua khơng cịn thật sự
chính xác với hơm nay.
Phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Việc ước
tính giá trị của bất động sản mục tiêu là 59,094.78 triệu đồng, nhưng đến tận

năm sau mình mới bắt đầu thực hiện dự án thì khi đó giá trị của đồng tiền bị
giảm sút, việc ước tính đó gây ra bất lợi cho công ty, ảnh hưởng đến lợi nhuận
mà việc đầu tư vào mảnh đất mang lại
KẾT LUẬN
Bài tiểu luận đã hoàn thành các mục tiêu đề ra.
Thứ nhất, bài luận đã nêu lên tổng quan bất động sản bao gồm khái niệm, đặc
điểm và thẩm định giá: khái niệm, nguyên tắc, quy trình thẩm định giá. Thứ hai,
tiểu luận đã đưa ra một bài toán kinh tế được áp dụng theo phương pháp thặng
dư để có được kết quả chính xác về giá trị mục tiêu của bất động sản đề cập đến
trong bài. Qua việc giải bài toán định giá tài sản nêu trên, tác giả đã phân tích,
cũng như giải thích, bàn luận về hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm
định giá bất động sản


Như vậy, có thể thấy thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá
trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên
nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường do các nhà
chun mơn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực
cao trong nghề nghiệp thực hiện. Trong khi thẩm định giá bằng các phương pháp
nói chung và phương pháp thặng dư nói riêng, cần đảm bảo điều kiện áp dụng
của phương pháp đó nhằm mang có được kết quả thẩm định chính xác nhất,
mang lại lợi nhuận cao nhất cho nhà đầu tư
DANH MỤC THAM KHẢO
1. Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội, 2018, Giáo trình “Định Giá Tài Sản”.
2. Học viện Tài chính, Hà Nội, 2012, Hệ thống Câu hỏi và Bài tập “Định
Giá Tài Sản”.
3. Slide bài giảng môn “Định Giá Tài Sản” trên lớp.