Luận văn thạc sỹ: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNTẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (524.1 KB, 107 trang )
1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
____________________________
NGUYỄN HOÀNG PHƯƠNG
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH
MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN
HÀNG
1
2
HÀ NỘI, NĂM 2020
2
3
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
____________________________
NG
UY
ỄN
CH
Í
TH
ỨC
-L
UẬ
N
VĂ
N
TH
ẠC
SĨ
KI
NH
TẾ
LỚ
P:
CH
18
A –
QL
KT
NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG
HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH
MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU
Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã ngành: 8340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN
HÀNG
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN VIỆT DŨNG
3
4
HÀ NỘI, NĂM 2020
4
LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.
Tác giả luận văn
Nguyễn Hoàng Phương
5
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BCĐG
Báo cáo định giá
BĐS
Bất động sản
CBĐG
Cán bộ định giá
ĐVKD
Đơn vị kinh doanh
GPBank
Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một
thành viên Dầu khí Tồn cầu
6
GP.Bank
Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu khí tồn cầu
NHNN
Ngân hàng Nhà nước
NHTM
Ngân hàng thương mại
TSBĐ
Tài sản bảo đảm
TMCP
Thương mại cổ phần
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
BẢNG:
Bảng 2.1Bảng tổng hợp số lượng báo cáo định giá từ 2015 đến 2019.....................91
Bảng 2.2Bảng tổng hợp số lượng báo cáo định giá ra đúng thời gian quy định từ
2015 đến 2019........................................................................................91
SƠ ĐỒ:
Sơ đồ 1.1 Quy trình định giá tại Ngân hàng Thương mại........................................51
Sơ đồ 2.1 Mơ hình tổ chức của GPBank..................................................................71
Sơ đồ 2.2Sơ đồ tổ chức tại chi nhánh của GPBank..................................................73
Sơ đồ 2.3Quy trình định giá tại GPBank.................................................................77
7
8
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
____________________________
NG
UY
ỄN
CH
Í
TH
ỨC
-L
UẬ
N
VĂ
N
TH
ẠC
SĨ
KI
NH
TẾ
LỚ
P:
CH
18
A –
QL
KT
NGUYỄN HỒNG PHƯƠNG
HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH
MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU
Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã ngành: 8340201
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2020
8
9
TĨM TẮT LUẬN VĂN
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cho vay là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây
cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng
thương mại (NHTM), hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp có ý nghĩa
quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào
các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng bởi theo kết quả khảo sát của
Cơng ty tài chính quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân
hàng đều muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khỏan vay. Tỷ trọng dư nợ
có thế chấp bằng BĐS chiếm khá lớn (80-90%) trong bảng dư nợ cho vay có tài sản
đảm bảo của các NHTM. Cơng tác định giá BĐS thế chấp đang ngày càng được các
đối tượng trong nền kinh tế quan tâm, bao gồm: Ngân hàng, khách hàng và cơ quan
quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, công tác định giá BĐS tại các NHTM hiện nay cịn
yếu do thiếu thơng tin trên trị trường, dẫn tới việc xác định giá trị BĐS thế chấp
chưa chính xác. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của khách
hàng, ngược lại nếu định giá cao sẽ gây rủi ro cho ngân hàng. Tuy đã trải qua hơn
20 năm hình thành và phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam
vẫn được xếp hạng kém minh bạch. Theo thống kê của JLL và LaSalle Investment
Management, chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố
năm 2016 là 3,49 xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm
minh bạch thấp. Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản để xác định mức cho vay
cũng cịn nhiều bất cập cả về qui trình và phương pháp thực hiện, sự thiếu kinh
nghiệm của chuyên viên định giá khiến nhiều ngân hàng khá lúng túng trong việc
định giá BĐS.
Từ các vấn đề phân tích trên đây, tác giả nhận thấy công tác định giá BĐS tại
NHTM nói chung và tại GPBank nói riêng, hiện nay cịn nhiều vấn đề cần tìm hiểu
cả về lý thuyết và thực tiễn tại Việt Nam. Tại GPBank, có đến 95% các khoản vay
có TSBĐ dùng BĐS làm tài sản thế chấp. Vì vậy, hoạt động định giá BĐS lại càng
9
10
có vai trị quan trọng. Mặc dù, hoạt động định giá đã đạt được những thành quả nhất
định như góp phần nâng cao chất lượng hoạt động chung của ngân hàng, hạn chế
rủi ro nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần tìm biện pháp khắc phục để tăng
cao hiệu quả hoạt động cũng như hạn chế rủi ro cho ngân hàng như: thời gian
hoàn thành định giá vẫn cịn chậm, chi phí cho định giá cịn cao, chỉ sử dụng một
phương pháp định giá… Bên cạnh đó xuất phát từ công việc của bản thân tại
GPBank, các công việc đã tham gia trong quá trình định giá BĐS; các số liệu thu
thập được liên quan đến hoạt động định giá BĐS tại ngân hàng, tác giả lựa chọn
đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM TNHH
MTV Dầu khí Tồn cầu” làm luận văn thạc sỹ.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Hệ thống hóa trên phương diện lý luận về định giá BĐS và công tác định giá
BĐS tại NHTM.
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS tại GPBank trong
thời gian qua.
Trên cơ sở phân tích đó, đề xuất các giải pháp để hồn thiện cơng tác định
giá BĐS tại GPBank.
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu những vấn đề lý thuyết và thực tiễn
về công tác định giá BĐS tại Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Do các nguồn tài liệu tham khảo giới hạn và các thông tin thu thập được
trong quá trình làm luận văn chưa thực sự đầy đủ nên tác giả chỉ tập trung vào
nghiên cứu về công tác định giá BĐS tại GPBank – Khu vực Phía Bắc giai đoạn từ
năm 2015 đến năm 2019.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng khi nghiên cứu là: Phương pháp phân tích và
tổng hợp, phương pháp thống kê và so sánh để phân tích đưa ra kết luận, đánh giá
10
11
và đề xuất một số giải pháp mang tính khả thi.
5. Kết cấu của luận văn.
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận chung, Danh mục từ viết tắt, Danh mục
các bảng biểu, Danh mục các sơ đồ, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục kèm
theo, Luận văn được trình bày theo 3 chương cụ thể như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng
thương mại.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM
TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân
hàng TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Bất động sản và giá trị của bất động sản.
1.1.1. Bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm.
Tại Việt Nam, theo Điều 107 Chương VII Bộ luật Dân sự số
91/2015/QH13được Quốc Hội thông qua ngày 24/11/2015:Bất động sản bao gồm:
Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất
đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, BĐS bao gồm đất đai và toàn bộ tài sản gắn liền với đất đai
1.1.1.2. Phân loại bất động sản.
Việc phân loại BĐS phục vụ cho mục đích thẩm định giá BĐS phải căn cứ vào
quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và các
văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban
hành, phù hợp với thơng lệ phân loại BĐS thẩm định giá của khu vực và quốc tế, BĐS
bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Nhà và công trình cơng cộng; Nhà và cơng trình cơng
nghiệp; Cơng trình hạ tầng kỹ thuật; Cơng trình xây dựng khác; Các tài sản gắn liền với
11
12
đất.
12
13
1.1.2. Giá trị của bất động sản
1.1.2.1. Giá trị thị trường của bất động sản
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (QĐ 24/2005/QĐBTC – Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01).
1.1.2.2. Giá trị phi thị trường của bất động sản
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa
điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh
tế – kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại
trong q trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao
dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt
và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác (QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu
chuẩn số 02 TĐGVN 02).
Giá trị phi thị trường bao gồm giá trị BĐS đang trong q trình sử dụng; giá
trị BĐS có thị trường hạn chế; giá trị BĐS bắt buộc phải bán; giá trị tài sản đang
trong quá trình sử dụng; giá trị đặc biệt; giá trị đầu tư; giá trị để tính thuế và các giá
trị khác.
1.1.3.Đặc điểm của bất động sản
BĐS có nhiều đặc điểm, có thể chia các đặc điểm này theo 2 nhóm: nhóm
đặc điểm mang tính vật lý và nhóm đặc điểm mang tính kinh tế
*Nhóm đặc điểm mang tính vật lý: tính chất cố định về vị trí, tính chất lâu
bền, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng.
*Nhóm đặc điểm mang tính kinh tế: có giá trị lớn, có tính thanh khoản kém
1.2. Công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại
1.2.1. Khái niệm, mục đích và sự cần thiết của công tác định giá bất
động sản
1.2.1.1 Khái niệm
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của bất động sản phù hợp với
giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
13
14
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
1.2.1.2 Mục đích
Việc định giá BĐS tại NHTM thông thường phục vụ cho mục đích cụ thể:
-
Để ước tính giá trị của BĐS làm tài sản thế chấp.
Để phục vụ cho công tác xử lý nợ.
Để phục vụ cho công tác kiểm tra định kỳ TSBĐ sau vay.
Để phục vụ cho việc khách hàng rút một phần tài sản.
1.2.1.3 Sự cần thiết của định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
Định giá BĐS là hoạt động rất cần thiết trong hoạt động chung của ngân
hàng bởi mọi khoản vay có TSBĐ đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc
định giá là để xác định giá trị của tài sản. Định giá có vai trị quan trọng trong việc
giúp ngân hàng đưa ra quyết định nên cho khách hàng này vay bao nhiêu, khách này
có nợ xấu thì có thể miễn giảm lãi bao nhiêu…nhằm đảm bảo an toàn, hạn chế rủi
ro cho ngân hàng. Cịn ở phía khách hàng, định giá giúp thúc đẩy quá trình luân
chuyển vốn trong sản xuất kinh doanh, tạo niềm tin cho khách hàng. Nhìn rộng hơn
thì đó chính là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các
giao dịch về BĐS.
1.2.2.Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản tại ngân hàng
thương mại
1.2.2.1 Căn cứ định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
Công tác định giá BĐS tại NHTM cần dựa trên các căn cứ:
-
Căn cứ về quy định giá các loại đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố.
-
Căn cứ quy định hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố
định.
-
Căn cứ quy định về giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn
tỉnh, thành phố.
-
Căn cứ thông tin tham khảo về giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cùng khu
vực và đặc điểm của TSBĐ.
1.2.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá
14
15
trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi định giá, chuyên
viên định giá cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân
tích, đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó
đưa ra kết luận về giá trị của tài sản.
• Ngun tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hồn
cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài
sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản đó (QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu chuẩn số 06 TĐGVN
06).
• Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về
tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với
những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá
trị tài sản (QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu chuẩn số 06 TĐGVN 06).
• Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong q
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài
sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên
của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế
cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh hưởng
đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí mua
một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm (QĐ 77/2005/QĐBTC – Tiêu chuẩn số 06 TĐGVN 06).
• Nguyên tắc cân bằng
15
16
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của
các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá (QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu
chuẩn số 06 TĐGVN 06).
• Ngun tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất
hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm
giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng
góp vào giá trị tồn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm
định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc
này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung
vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả
nhất (QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu chuẩn số 06 TĐGVN 06).
• Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu
tài sản đó có phù hợp với mơi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất (QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu chuẩn số
06 TĐGVN 06).
• Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần
của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn
dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài
sản của người mua (QĐ 77/2005/QĐ-BTC – Tiêu chuẩn số 06 TĐGVN 06).
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại
16
17
Quy định giá BĐS tại NHTM đều bao gồm các bước chủ yếu như sau, trên
cơ sở đảm bảo tuân thủ quy định của Bộ Tài chính:
Xác định vấn đề định giá
•
Lên kế hoạch định giá
•
Thu thập, phân tích thơng tin
•
Áp dụng phương pháp định giá phù hợp
•
Hồn thành báo cáo định giá
•
1
2
3
4
5
Sơ đồ 1.1 Quy trình định giá tại Ngân hàng Thương mại
1.2.4. Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản
• Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị bất
động sản là phương pháp so sánh.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá, xác định giá trị của BĐS định
giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS so sánh để ước tính, xác định giá
trị của BĐS định giá. Đây là một phương pháp được sử dụng rộng rãi, phổ biến, kết
quả của phương pháp thể hiện giá trị thị trường của BĐS.
• Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác định giá trị bất
động sản là phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế.
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở khả năng thay thế của BĐS với giả định
giá trị của BĐS cần định giá được tính bằng chi phí để tạo ra 1 BĐS tương tự với
nó. Phương pháp chi phí được sử dụng trong trường hợp BĐS mang tính chun
biệt, khơng có khả năng so sánh trên thị trường.
• Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị bất động
sản là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
17
18
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của BĐS định giá
thông qua việc quy đổi dịng tiền trong tương lai có được từ BĐS về giá trị hiện tại.
Phương pháp này phù hợp cho BĐS mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian:
trung tâm thương mại, khách sạn...
• Phương pháp pháp được sử dụng trong cách tiếp cận kết hợp để xác định giá trị bất
động sản là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài
sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất
động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển
giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát
sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
1.2.5. Chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác định giá bất động sản tại
ngân hàng thương mại
1.2.5.1 Thời gian và chi phí định giá
Thời gian định giá gồm các vấn đề cách thức tổ chức, tiến hành định giá. Chi
phí định giá là tồn bộ các khoản chi phát sinh trong q trình định giá như: cơng
tác phí cho cán bộ định giá và lái xe, các khoản chi liên quan đến phương tiện vận
chuyển cho cán bộ định giá, chi phí văn phịng phẩm…. Khi mất ít thời gian và chi
phí định giá nhất tức là việc định giá đã đạt được hiệu quả.
Việc đánh giá chỉ tiêu này dựa trên cơ sở việc áp dụng quy trình, phương
pháp định giá có mất nhiều thời gian khơng, tốn nhiều khoản chi phí không, mất
bao lâu để ra được báo cáo định giá hồn chỉnh.
1.2.5.2 Tn thủ quy trình định giá
Việc tn thủ quy trình định giá TSBĐ là một yêu cầu bắt buộc đối với mỗi
chuyên viên định giá. Mỗi chuyên viên định giá cần tuân thủ đầy đủ và đúng quy
trình, cần làm đầy đủ theo các bước của quy trình định giá.
Việc đánh giá chỉ tiêu này dựa trên nội dung trong báo cáo kết quả định giá,
18
19
hồ sơ định giá, biên bản khảo sát hiện trạng tài sản định giá.
19
20
1.2.5.3 Giá trị định giá BĐS thế chấp và giá trị thị trường BĐS
Việc xem xét giá trị định giá BĐS thế chấp và giá trị thị trường BĐS để đánh
giá mức độ sát thị trường. Giá trị định giá BĐS thế chấp càng sát với giá trị thị
trường BĐS thì càng tốt cho NHTM và khách hàng.
Đánh giá chỉ tiêu này dựa trên việc CBĐG đã lựa chọn được phương pháp
định giá phù hợp, đã có lập luận xác đáng, bằng chứng xác thực để làm căn cứ đưa
ra mức giá gần nhất với giá trị thị trường BĐS.
1.2.5.4 Kỹ năng khi làm việc với khách hàng
Kỹ năng khi tiếp xúc, làm việc với khách hàng cũng rất quan trọng bởi
chuyên viên định giá cần có kỹ năng làm việc tốt để vừa đảm bảo hiệu quả công
việc, vừa không gây phiền hà với khách hàng. Kỹ năng ở đây được hiểu: kỹ năng
giao tiếp, kỹ năng thu thập thông tin, kỹ năng sắp xếp công việc, kỹ năng phân tích
thơng tin…
Đánh giá chỉ tiêu này dựa trên sự đánh giá chuyên viên định giá từ lãnh đạo
phòng, đồng nghiệp, cán bộ kinh doanh và khách hàng.
1.2.5.5 Lưu trữ hồ sơ định giá
Công tác lưu trữ hồ sơ định giá cũng rất quan trọng vì lưu trữ giúp đảm bảo
hoạt động quản lý thông tin, phục vụ cho việc tra cứu và sử dụng tài liệu lưu trữ khi
cần thiết, phục vụ cho hoạt động kiểm tra, giám sát nhằm nâng cao chất lượng cơng
tác định giá nói riêng và hoạt động ngân hàng nói chung. Lưu trữ hồ sơ định giá
được thể hiện qua các khía cạnh:
• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ định giá.
• Hình thức lưu trữ
• Thời hạn lưu trữ
1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản.
1.2.4.1. Các yếu tố khách quan
Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản được
hiểu là các yếu tố bên ngồi tác động đến cơng tác định giá mà tổ chức tư vấn định
giá hay doanh nghiệp định giá khơng kiểm sốt được, bao gồm: thơng tin của thị
trường, hệ thống luật pháp và môi trường pháp lý, các nhân tố môi trường tự nhiên
20
21
và sự phối hợp từ phía cơ quan nhà nước. Các yếu tố này sẽ tác động đến quy trình
định giá của tổ chức tư vấn và tác động đến việc lựa chọn phương pháp định giá
phù hợp của cán bộ thẩm định.
1.2.4.2. Các yếu tố chủ quan
Ngoài những yếu tố khách quan của thị trường và môi trường pháp lý, cơng
tác định giá cịn bị ảnh hưởng rất nhiều vào các yếu tố bên trong của doanh nghiệp
định giá. Trong đó phải kể đến các yếu tố chính là: trình độ chun mơn và đạo đức
nghề nghiệp của thẩm định viên, quy mô và chất lượng định giá của doanh nghiệp
định giá, quy trình định giá và phương pháp định giá được lựa chọn áp dụng.
1.2.7. Yêu cầu của công tác định giá bất động sản
Công tác định giá bất động sản cần đạt được kết quả xác định giá trị BĐS
phản ánh đúng giá thị trường, được thực hiện theo đúng quy trình, dựa trên những
phương pháp định giá khoa học, phù hợp và đảm bảo thực hiện được mục tiêu, yêu
cầu của các chủ thể với thời gian và chi phí thấp nhất.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU
2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TM TNHH MTV
Dầu khí Tồn cầu
2.1.1. Q trình hình thành và phát triển
GPBank có tiền thân là ngân hàng TMCP Nơng Thơn Ninh Bình gồm 5
phịng giao dịch và kinh doanh vàng bạc tại tỉnh Ninh Bình với vốn điều lệ 5 tỉ
đồng. Năm 2005, chuyển đổi thành ngân hàng TMCP đô thị hoạt động tại Hà Nội
với tên gọi là ngân hàng TMCP Toàn Cầu. Năm 2006, khai trương G-Bank và công
bố cổ đông chiến lược là Tập đồn Petro VN (PVN), chuyển hội sở về quận Ba
Đình, Hà Nội và tăng vốn điều lệ lên 500 tỉ đồng.
Năm 2007, chính thức đổi tên thành ngân hàng TMCP Dầu Khí Tồn Cầu,
Tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỉ đồng. Năm 2009 tăng vốn lên 2.000 tỉ đồng, năm
2010 chính thức tăng vốn lên đạt mục tiêu 3.000 tỉ đồng mà NHNN đặt ra. Ngày
21
22
7/7/2015, Ngân hàng TMCP Dầu khí Tồn cầu chính thức chuyển đổi mơ hình hoạt
động thành Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dầu khí
Tồn cầu, 100% vốn nhà nước, Vietinbank hỗ trợ điều hành.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức quản lý, mạng lưới
Mơ hình tổ chức của các chi nhánh/phòng giao dịch của GPBank được xây
dựng chung theo mơ hình tiên tiến, hiện đại hóa ngân hàng.
2.1.3. Chức năng, nhiệm vụ
Mỗi bộ phận được quy định chức năng, nhiệm vụ cụ thể, chi tiết đảm bảo sao
cho hoạt động của ngân hàng được ổn định, tránh rủi ro.
2.2.
Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM
TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu
2.2.1. Thực trạng quy trình định giá bất động sản của Ngân hàng TM
TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu
Ngân hàng Thương mại Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Dầu khí Tồn
cầu xây dựng quy trình định gía bất động sản dựa vào việc nghiên cứu kỹ về đặc
điểm và đặc thù của bất động sản, từ đó đề xuất lựa chọn phương pháp xác định giá
trị bất động sản áp dụng cho phù hợp
ĐVKD ĐỀ NGHỊ ĐỊNH GIÁ
•
TIẾP NHẬN ĐỀ NGHỊ ĐỊNH GIÁ
•
XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT VỀ TÀI SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ VÀ CƠ SỞ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
•
LẬP KẾ HOẠCH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
•
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN
•
PHÂN TÍCH THƠNG TIN
•
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN
•
LẬP BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
•
BÀN GIAO BÁO CÁO CHO ĐƠN VỊ ĐỀ NGHỊ ĐỊNH GIÁ
•
1
2
3
4
5
6
7
8
9
22
23
23
24
2.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng TM
TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu
2.2.2.1 Thực trạng về thời gian và chi phí định giá
TSBĐ ở khu vực ngoại thành Hà Nội, tiến độ thực hiện công việc chậm hơn,
một số hồ sơ phải mất khoảng 1 tuần mới được hồn thành.
Cịn với TSBĐ ở khu vực nội thành Hà Nội, báo cáo kết quả định giá cũng sẽ
được phát hành trong thời gian sớm chỉ từ 1-1.5 ngày, có thể là trong ngày nếu
CBĐG đi định giá buổi sáng và buổi chiều ra báo cáo.
Còn về chi phí định giá, khi tiến hành định giá TSBĐ ở khu vực ngoại thành
Hà Nội, GPBank đang mất khá nhiều chi phí như chi phí cho xe ơ tơ: mua nhiên
liệu, bảo dưỡng xe...., chi cơng tác phí cho CBĐG và lái xe. Như vậy, nếu một ngày
đi q ít hồ sơ, thì hiệu quả cơng việc thấp trong khi chi phí cho định giá là khơng
hề nhỏ. Ngược lại, định giá TSBĐ ở khu vực nội thành Hà Nội, do CBĐG đi định
giá TSBĐ ở khu vực gần nhà nên chi phí xăng xe mất ít hơn, khoản cơng tác phí
cho CBĐG được tính theo tháng với điều kiện làm ít nhất 11 hồ sơ.
2.2.2.2 Thực trạng về tuân thủ quy trình định giá
Về cơ bản, tại GPBank các chuyên viên định giá đã tuân thủ quy trình định
giá theo tiêu chuẩn định giá Việt Nam và theo quy định của ngân hàng, nhằm hạn
chế rủi ro khơng đáng có cho ngân hàng.
2.2.2.3 Thực trạng về giá trị định giá BĐS thế chấp và giá trị thị trường BĐS
Tại GPBank, phương pháp định giá chủ yếu, hay được sử dụng là phương
pháp so sánh vì đây là phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để
được cơng nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường, đảm bảo phản ánh thực
tế, đánh giá khách quan thị trường.
2.2.2.4 Thực trạng về kỹ năng khi làm việc với khách hàng
Đa số khách hàng đều hài lịng, khơng có phàn nàn về cơng tác định giá
TSBĐ tại GPBank. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp khách hàng khơng hài
lịng, dẫn đến khơng hợp tác hướng dẫn CBĐG khảo sát hiện trạng TSBĐ. Ngoài từ
phía khách hàng, cịn có sự đánh giá từ cán bộ kinh doanh. Cán bộ kinh doanh có
24
25
thể gửi mail hoặc gọi điện trao đổi, thắc mắc với lãnh đạo phòng Định giá Tài sản
đảm bảo về khách hàng định giá phản ánh về thái độ làm việc của CBĐG khi đi
khảo sát thực tế TSBĐ. Bên cạnh đó cịn có sự đánh giá của CBĐG theo nhóm và
trong phịng về sự sắp xếp cơng việc định giá.
2.2.2.5 Thực trạng về lưu trữ hồ sơ định giá
Hiện nay, tại Phòng Định giá Tài sản đảm bảo GPBank chưa có bộ phận văn
thư chuyên trách để thực hiện công tác lưu trữ hồ sơ định giá. Do vậy cơng tác lưu
trữ hồ sơ định giá vẫn cịn nhiều hạn chế:
• Lưu trữ hồ sơ định giá chưa đầy đủ: thiếu kế hoạch định giá chi tiết.
• Hiện nay, hồ sơ định giá tại GPBank được lưu trữ bằng giấy, chưa thực hiện lưu trữ
điện tử.
• Về thời hạn lưu trữ: đối với việc lưu trữ bằng giấy trong 10 năm, hàng năm GPBank
tiến hành chuyển hồ sơ lên kho, mua thùng tơn và khóa, tiến hành đánh số để sau
tiện cho việc tìm kiếm cũng như chống hư hỏng tài liệu.
2.3.
Đánh giá về công tác định giá bất động sản của Ngân hàng
TM TNHH MTV Dầu khí Tồn cầu
2.3.1. Kết quả đạt được
Phòng Định giá TSBĐ trong suốt những năm qua vẫn tiến hành tốt công tác
định giá TSBĐ phục vụ công tác phát triển kinh doanh của đơn vị kinh doanh. Số
lượng hồ sơ tồn đọng giảm dần qua các năm.
Số lượng tài sản ra BCĐG đúng thời gian quy định luôn ở mức cao, từ 9597%, chỉ có 3-5% số lượng tài sản ra BCĐG chậm thời gian quy định.
GPBank có quy trình và phương pháp xác định giá trị bất động sản tương đối
khoa học, rõ ràng và dễ hiểu phù hợp với đặc điểm pháp lý và kinh tế của BĐS.
Các cán bộ định giá của GPBank luôn tuân thủ các quy định hiện hành của
Nhà nước và quy trình của GPBank về cơng tác định giá BĐS.
Đội ngũ lãnh đạo và đội ngũ chun viên định giá của GPBank có trình độ,
chun mơn, luôn được đào tạo, cập nhật văn bản, kiến thức mới.
25
