Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật việt nam (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

TRẦN THỊ HIỀN

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN
ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN
ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hƣớng nghiên cứu
Mã số CN: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Minh Hùng
Học viên: Trần Thị Hiền
Lớp: Cao học Luật khóa 28

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ Luật học “Điều kiện chuyển nhượng dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tơi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Phó giáo
sư, Tiến sĩ Lê Minh Hùng. Nội dung Luận văn bảo đảm tính trung thực và tuân thủ
các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tơi xin chịu hoàn toàn trách
nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả

Trần Thị Hiền


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CĐT

Chủ đầu tư

DA NOTM
GCN QSDĐ
LĐĐ
LĐT

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật Đất đai
Luật Đầu tư

LKDBĐS

Luật Kinh doanh bất động sản

LNO

Luật Nhà ở

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN
NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ..................8
1.1. Khái quát về điều kiện chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại ................................................................................................................. 8
1.1.1. Khái niệm về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại............................................................................................................8
1.1.2. Đặc điểm của điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại..........................................................................................................10
1.1.3. Ý nghĩa của quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại ...............................................................................................12
1.2. Các điều kiện chung để chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở

thƣơng mại ............................................................................................................... 16
1.2.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng........................................................16
1.2.2. Điều kiện về đối tượng được chuyển nhượng...........................................20
1.3. Các thủ tục pháp lý phải thực hiện trƣớc khi tiến hành chuyển nhƣợng
dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trên thực tế ....................................... 22
1.3.1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng ...........................................................22
1.3.2. Có quyết định cho phép chuyển nhượng ..................................................24
1.3.3. Thơng báo và giải quyết quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các
bên có liên quan .................................................................................................27
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................34
CHƢƠNG 2. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI CHỦ THỂ THAM GIA CHUYỂN
NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI .................35
2.1. Điều kiện đối với bên chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại ............................................................................................................... 35
2.1.1. Là chủ sở hữu dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ........................35
2.1.2. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án
chuyển nhượng ...................................................................................................41


2.2. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại ............................................................................................................... 44
2.2.1. Thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .................................. 44
2.2.2. Có đủ năng lực tài chính theo quy định của pháp luật ............................45
2.2.3. Cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng tiến độ, nội dung dự án ..............48
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................55
CHƢƠNG 3. ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI DỰ ÁN, PHẦN DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY
DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐƢỢC CHUYỂN NHƢỢNG .........................56
3.1. Điều kiện về tính hợp pháp của dự án, phần dự án chuyển nhƣợng ......56
3.1.1. Dự án đã được phê duyệt, khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất,
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành

chính của cơ quan nhà nước ..............................................................................56
3.1.2. Dự án khơng có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất, trường hợp có vi
phạm trong q trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong
quyết định xử phạt ..............................................................................................62
3.2. Điều kiện về tiến độ thực hiện của dự án, phần dự án đầu tƣ xây dựng
nhà ở thƣơng mại đƣợc chuyển nhƣợng ...............................................................64
3.2.1. Dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được
duyệt ...................................................................................................................64
3.2.2. Dự án, phần dự án chuyển nhượng hồn thành việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng và xây dựng xong kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến
độ đã được duyệt ................................................................................................70
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................74
KẾT LUẬN ..............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra rất phổ biến. Một trong
những đối tượng kinh doanh được doanh nghiệp chú trọng đầu tư đó là các dự án
nhà ở thương mại. Đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mang lại nhiều lợi
nhuận nhưng cũng hàm chứa khơng ít rủi ro cho chủ đầu tư. Bên cạnh việc tạo lập
một ngành nghề kinh doanh mang tính chuyên nghiệp cao, kích thích sự phát triển
của nền kinh tế, đem lại một diện mạo mới cho đất nước thì cũng tồn tại khơng ít
những dự án “đắp chiếu” nhiều năm. Trước sự bất ổn của nền kinh tế thế giới, kinh
tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực, việc huy động vốn để thực hiện
các dự án đầu tư kinh doanh nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản "đóng băng" dẫn đến việc chủ đầu tư

khơng cịn đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án. Lúc này, chuyển
nhượng dự án được xem là giải pháp tối ưu mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư
tiềm năng tiếp tục thực hiện và hoàn thiện dự án.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006 đã mở rộng đối tượng được kinh doanh bất động sản, tạo sự
bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, giúp sàng lọc những nhà
đầu tư yếu kém, giữ lại cho thị trường những nhà đầu tư thực sự có năng lực, hoạt
động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giữa các nhà đầu tư
gia tăng mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu “rã đơng” sau
thời gian dài đóng băng, tạo điều kiện để dự án được tiếp tục được triển khai xây
dựng. Dưới sự điều chỉnh, tác động của các chính sách pháp luật, hoạt động
chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở nước ta có những bước
tiến đáng kể nhưng cũng sớm bộc lộ những vướng mắc trong quá trình thực thi
như: hiện tượng “lách luật” để chuyển nhượng dự án, chủ thể và đối tượng tham
gia giao dịch chưa đảm bảo năng lực, tính pháp lý, chưa cân bằng được quyền và
lợi ích hợp pháp của khách hàng, các bên có liên quan đến dự án.
Tồn tại những hạn chế này, một phần xuất phát từ những quy định về điều
kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cịn có bất cập, mâu
thuẫn, thiếu nhất quán, chưa phù hợp với thực tiễn, thiếu tính đồng bộ. Bên cạnh
đó, những khó khăn từ thực tiễn áp dụng pháp luật cũng là một trở ngại rất lớn


2
khiến cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa
thực sự diễn ra hiệu quả. Trước những thách thức trên, việc nghiên cứu, đánh giá
một cách toàn diện các quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là thực sự cần thiết. Nhận thức được điều này,
tác giả lựa chọn đề tài“Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại theo pháp luật Việt Nam” để làm Luận văn Thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một
nội dung quan trọng trong quy định về chuyển nhượng dự án. Việc nghiên cứu vấn
đề này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Hiện nay, số lượng các bài viết,
cơng trình nghiên cứu khoa học về vấn đề này lại không nhiều, có thể kể đến như:
Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và thừa kế của Trường
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb.
Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Giáo trình đề cập một cách khái quát về khái
niệm và các loại tài sản nhưng không đề cập trực tiếp đến các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên với những nội dung giáo trình cung cấp là nền
tảng để tác giả đi sâu, nghiên cứu những tính chất, đặc điểm của dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại từ đó phân tích các điều kiện cần đáp ứng đối với tài sản
này để đưa vào giao dịch chuyển nhượng dự án.
Sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành của tác giả
Nguyễn Quang Tuyến (2019), Nxb. Chính trị quốc gia sự thật. Cơng trình nghiên
cứu một cách tổng qt có bình luận chun sâu về hoạt động kinh doanh bất động
sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và vấn đề quản lý Nhà nước về kinh doanh
bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Tại Mục 6 Chương 2
của công trình này đã phân tích về hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản, tuy những điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
chỉ được nêu ra mà chưa được lý giải một cách rõ ràng, song với những nội dung
cơ bản này đã giúp tác giả định hình được những yêu cầu cơ bản đặt ra đối với chủ
thể, đối với dự án, phần dự án bất động sản được đưa vào giao dịch chuyển
nhượng.
Sách Pháp luật kinh doanh bất động sản của tác giả Lưu Quốc Thái (2018)
Nxb. Lao động. Cơng trình nghiên cứu chung về hoạt động kinh doanh bất động


3
sản, giới thiệu đến đọc giả những nội dung mới nhất, từ khái quát những khái niệm
liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản đến chi tiết các quy định cụ thể

về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hợp đồng trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản. Cơng trình nêu trên tập trung phân tích quy định của
pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung mang tính chất “gợi
mở” mà chưa đi sâu phân tích cụ thể về từng điều kiện chuyển nhượng dự án đầu
tư xây dựng nhà ở thương mại cần tuân thủ để đảm bảo tính hợp pháp của giao
dịch này.
Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản” của
tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 02/2014.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động
sản, tác giả đã đề xuất, kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
dự án bất động sản (hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản) như về
thuật ngữ chuyển nhượng dự án bất động sản, thực hiện ký quỹ đối với chủ đầu tư
nhận chuyển nhượng, xử lý đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong trường
hợp vi phạm cam kết, xâm phạm quyền lợi ích của khách hàng, hình thức xử lý đối
với những trường hợp chuyển nhượng dự án khơng đáp ứng u cầu và việc đơn
giản trình tự, thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, cơng trình này được viết theo các
văn bản pháp luật cũ nên không trùng lặp với nội dung của đề tài mà tác giả dự
kiến trình bày trong Luận văn.
Bài viết “Sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong
Luật kinh doanh bất động sản” của tác giả Lê Minh Hùng đăng trên Tạp chí Khoa
học pháp lý số 02/2014. Bài viết làm rõ các vấn đề bất cập của Luật Kinh doanh
bất động sản và dự thảo Luật sửa đổi trong đó có đề cập khái quát về đối tượng và
điều kiện của đối tượng trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đây chính là cơ
sở để tác giả tìm hiểu, nghiên cứu về điều kiện đối với dự án đầu tư xây dựng nhà
ở thương mại để được tham gia vào giao dịch chuyển nhượng dự án.
Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với đề tài Pháp
luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017). Luận văn đi sâu phân tích các quy định liên
quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp
luật hiện hành về điều kiện, chủ thể, hợp đồng, trình tự thủ tục, trong đó có đối

chiếu với với các quy định cũ để nêu ra những điểm chưa phù hợp của pháp luật và
kiến nghị hoàn thiện quy định chuyển nhượng dự án bất động sản.


4
Luận văn Thạc sĩ của tác giả Trịnh Diệp Ly với đề tài Pháp luật về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành tại thành phố Thanh Hóa,
Trường Đại học Luật Hà Nội (2017). Luận văn khái quát những vấn đề lý luận
pháp luật về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại, hệ thống hóa các quy định
pháp luật chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại về chủ thể, điều kiện, hợp đồng,
quyền và nghĩa vụ của các bên và trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án nhà ở
thương mại. Từ đó, tác giả đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại tại thành phố Thanh Hóa và đưa ra những giải
pháp để hồn thiện.
Nhìn chung, cả hai Luận văn Thạc sĩ trên đã mang đến cho tác giả một góc
nhìn khá tồn diện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động
sản nói chung, dự án nhà ở thương mại nói riêng. Các cơng trình này nghiên cứu
nhiều khía cạnh khác nhau trong nội dung quy định về chuyển nhượng dự án mà
chưa đi sâu tập trung phân tích quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại - một trong những nội dung quan trọng của chuyển
nhượng dự án mà tác giả dự kiến trình bày trong bài Luận văn này.
Kế thừa thành quả nghiên cứu của các cơng trình trên đây, tác giả đi sâu tìm
hiểu một cách có hệ thống, tập trung quy định pháp luật về điều kiện chuyển
nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và đưa ra những giải pháp để
hoàn thiện các quy định này góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại có hiệu quả.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Đề tài nghiên cứu chuyên sâu những vấn đề lý luận và pháp luật thực định về
những điều kiện, yêu cầu đối với chủ thể tham gia và dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại cần phải được đáp ứng trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng dự

án. Từ đó phân tích, đánh giá những bất cập trong quy định của pháp luật, thực tiễn
áp dụng và đề xuất hướng giải quyết nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch
chuyển nhượng và nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng dự án.
Để đạt được mục đích nêu trên, Luận văn có các nhiệm vụ cụ thể sau đây:
Thứ nhất, khái quát những vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của
điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phân tích các


5
điều kiện tiên quyết và các thủ tục pháp lý cần đáp ứng trước khi tiến hành giao
dịch chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Thứ hai, nghiên cứu quy định của pháp luật thực định về điều kiện đối với chủ
thể tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án và thực tiễn áp dụng. Qua đó, chỉ ra
những điểm bất cập, chưa hợp lý, thiếu tính khoa học trong quy định này để làm
cơ sở cho các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về điều kiện về chủ thể chuyển
nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong thời gian sắp tới.
Thứ ba, phân tích quy định về điều kiện đối với một phần hoặc toàn bộ dự án
đầu tư xây dưng nhà ở thương mại để trở thành đối tượng của giao dịch chuyển
nhượng, có sự so sánh với quy định của pháp luật cũ, từ đó, đánh giá những điểm tiến
bộ, những điểm chưa phù hợp và kiến nghị bổ sung quy định của pháp luật để
hoàn thiện điều kiện về đối tượng được đưa vào giao dịch chuyển nhượng.
4. Đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Tác giả tập trung nghiên cứu các điều kiện liên quan đến dự án được chuyển
nhượng mà sản phẩm của nó là loại nhà ở thương mại, cịn các dự án khác khơng
đáp ứng được điều kiện này thì khơng thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài. Theo
đó, tác giả tập trung nghiên cứu các yêu cầu pháp lý do pháp luật quy định về chủ
thể và đối tượng của việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch này.
Cũng cần nhấn mạnh “điều kiện” mà tác giả phân tích là các điều kiện tiên

quyết để đưa dự án nhà ở thương mại tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án
chứ khơng phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng dự án. Ngoài
điều kiện về chủ thể và đối tượng, các thủ tục pháp lý mà chủ đầu tư phải đáp ứng
được trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng dự án cũng là vấn đề mà tác giả
sẽ nghiên cứu trong đề tài này.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về pháp luật áp dụng, tác giả tập trung nghiên cứu về điều kiện chuyển
nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài việc
nghiên cứu quy định của pháp luật chuyên ngành tác giả nghiên cứu thêm các quy


6
định của pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, nhà ở, xây dựng có liên quan đến
giao dịch chuyển nhượng dự án để làm rõ hơn nội dung của từng điều kiện cụ thể.
Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá văn bản quy phạm pháp luật và thực
tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại từ khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được ban hành cho đến
nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài
Bài luận văn được viết dựa trên một số phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng trong tồn bộ bài Luận văn
nhằm mục đích làm rõ các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng về điều kiện
đối với chủ thể và đối tượng của việc chuyển nhượng. Sau đó xâu chuỗi lại tất cả
những vấn đề đặt ra, những thông tin đã được thu thập, những phân tích, nghiên cứu
thành một bài hồn chỉnh, có sự thống nhất liên quan lẫn nhau, nhằm làm sáng tỏ
điều kiện chuyển nhượng dự án đâu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Phương pháp giải thích luật được sử dụng chủ yếu trong Chương 2 và Chương
3 để phân tích, giải thích các quy định của pháp luật liên quan đến từng điều kiện
chuyển nhượng của chủ thể tham gia và dự án đầu tư xây dụng nhà ở thương mại.

Trên cơ sở đó, tác giả có cơ sở đánh giá một cách khách quan về thực trạng tổng
quan pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại sẽ tác động đến thực tiễn ra sao, từ đó đề xuất giải pháp hồn thiện quy
định pháp luật về vấn đề này.
Phương pháp so sánh luật được áp dụng để so sánh các quy định của pháp luật
về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản qua từng thời kỳ,
từ đó đánh giá được những ưu, nhược điểm của quy định pháp luật qua từng giai
đoạn, định hướng phát triển cho hành lang pháp lý về hoạt động này được vững
chắc hơn. Theo đó, tác giả đã so sánh các điều kiện đối với chủ thể và dự án nhà ở
thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành với Luật
Kinh doanh bất động sản cũ nhằm chỉ ra những điểm tiến bộ của pháp luật về lĩnh
vực này. Đồng thời, Luận văn cũng so sánh một số điều kiện chuyển nhượng dự án
nhà ở thương mại cụ thể với pháp luật của một số nước khác trên thế giới để thấy
được sự tương đồng hoặc khác biệt từ đó xem xét, cân nhắc học hỏi những quy định
quy định tiến bộ, phù hợp với hệ thống pháp luật nước nhà và thực tiễn. Phương


7
pháp so sánh luật được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 và Chương 3 của bài Luận
văn.
Phương pháp logic pháp lý để gắn kết những luận điểm, vấn đề đặt ra đã được
chứng minh, phân tích trong nội dung từng chương và gắn kết các chương trong
Luận văn. Chương 1 tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận, khái quát chung về
điều kiện chuyển nhượng dự án; tại Chương 2, Chương 3 tác giả lần lượt đi sâu
phân tích đánh giá từng điều kiện cụ thể đối với chủ đẩu tư chuyển nhượng, chủ
đầu tư nhận chuyển nhượng dự án và dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để
được trở thành đối tượng của giao dịch chuyển nhượng, từ đó đề ra giải pháp để
khắc phục những tồn tại, hạn chế, định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về nội
dung này.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn

Về mặt lý luận: Luận văn đã hệ thống các quan điểm, khái niệm, đặc điểm, ý
nghĩa và quy định của pháp luật liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án đầu
tư xây dựng nhà ở thương mại.
Về mặt thực tiễn: Luận văn đã nghiên cứu, chỉ ra những tồn tại, vướng mắc
của pháp luật thực định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại trong q trình áp dụng pháp luật. Từ đó, đưa ra các giải pháp hoàn
thiện các quy định pháp luật sao cho phù hợp với tình hình thực tế, thống nhất với
các quy định trong hệ thống pháp luật hiện hành và bảo đảm sự hài hịa về lợi ích
giữa các chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án với bên thứ ba và xã hội trong hoạt
động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
7. Kết cấu Luận văn
Bố cục Luận văn được thiết kế thành 03 chương bao gồm:
Chương 1: Những vấn đề chung về điều kiện chuyển nhượng án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại;
Chương 2: Điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thương mại;
Chương 3: Điều kiện đối với dự án, phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại được chuyển nhượng.


8
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN
CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát về điều kiện chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại
1.1.1. Khái niệm về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại
Theo cẩm nang các kiến thức cơ bản về quản lý dự án của Viện nghiên cứu
quản lý dự án quốc tế thì: “Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra
một sản phẩm hoặc một dịch vụ độc nhất”1 hay theo Từ điển Oxford của Anh định

nghĩa: “Dự án (project) là một ý đồ, một nhiệm vụ được đặt ra, một kế hoạch vạch
ra để hành động”2. Luật Nhà ở năm 2014 tại khoản 8 Điều 3 đưa ra khái niệm dự
án đầu tư xây dựng nhà ở là: “tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng
vốn để xây dựng mới nhà ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục
vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định". Tựu
trung lại, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tập hợp các đề xuất có liên
quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới nhà ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội để cải tạo, sửa chữa nhà ở nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao
chất lượng hệ thống cơ sở vật chất về nhà ở qua đó thu lợi nhuận từ việc bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc dự án đó.
Thuật ngữ “chuyển nhượng” trong ngôn ngữ thông thường được hiểu là
chuyển quyền sở hữu từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Trong
từ điển Tiếng Việt thông dụng không giải nghĩa cụ thể riêng cho thuật ngữ “chuyển
nhượng”, tuy nhiên lại có sự giải thích với một từ đồng nghĩa khác là “chuyển
giao” cụ thể: “Chuyển giao: Giao, bàn giao lại cho người khác”. Theo từ điển
Black’s Law chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi
này sang nơi khác, từ người này sang người khác; đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu
hoặc quyền kiểm sốt đối với một vật. Ngồi ra, chuyển nhượng cịn có nghĩa là bán
hoặc cho đi3. Về bản chất pháp lý chuyển nhượng chính là hành vi pháp lý, là sự
Đỗ Đình Đức và Bùi Mạnh Hùng (2012), Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Nxb. Xây dựng, Hà
Nội, tr. 5.
2
Trường Đại học Oxford (2010), Từ điển Oxford, Nxb. Đại học Oxford, Oxford, tr. 1207.
3
Black’s Law Dictionary: Transfer, vb. (14c) 1. To convey or remove from one place or one person to
another; to pass or hand over from one to another, esp. to change over the possession or control of. 2.
To sell or give.
1

9
thỏa thuận, tự nguyện đưa tài sản thuộc sở hữu của mình cho người khác trên cơ sở
trao đổi ngang giá, người nhận sẽ có tồn quyền bao gồm quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản và chủ thể chuyển nhượng sẽ chấm dứt các quyền của mình
đối với tài sản đó.
Thuật ngữ “điều kiện” tương đối trừu tượng và có nghĩa tương đối khác nhau
tùy theo hồn cảnh4. Điều kiện theo ngôn ngữ thông thường được hiểu là “cái cần
phải có để cho một cái khác có thể có hoặc có thể xảy ra” hoặc “điều nêu ra như
một đòi hỏi trước khi thực hiện một việc nào đó”5.
“Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực là yêu cầu pháp lý phải được
tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng mà nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp đồng
đương nhiên vơ hiệu hoặc có thể bị vơ hiệu”6. Đây là những điều kiện cần và cũng
là tiền đề pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng được xác lập hợp pháp và có hiệu
lực ràng buộc đối với các bên7.
Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM có nhiều nội dung, trong đó điều kiện
về chủ thể và đối tượng là những yêu cầu tiên quyết quan trọng mà khi các bên
tham gia đáp ứng được những điều kiện này sẽ có cơ sở cho việc xác lập và đảm
bảo tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng DA NOTM. Đây cũng là nội dung
mà tác giả tập trung tìm hiểu trình bày trong bài Luận văn.
Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM là điều kiện cần để đảm giao dịch
chuyển nhượng được tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Theo đó, các chủ thể
phải đáp ứng điều kiện về tư cách chủ thể, năng lực tài chính và phải đảm bảo tính
pháp lý, tiện độ của DA NOTM trước khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng.
Đồng thời, việc chuyển dịch quyền sở hữu DA NOTM phải đáp ứng những thủ tục
pháp lý trước khi các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Xuất phát từ hoạt động chuyển nhượng dự án mang tính chất một hoạt động
đặc thù, có liên quan đến quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và kế hoạch
phát triển nhà ở cho nên các điều kiện chuyển nhượng được quy định khá chặt chẽ.
Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM được đặt ra như một bước sàng lọc những
4

Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án (Tập1), Nxb. Hồng Đức – Hội

Luật gia Việt Nam, tr. 236.
Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, Thành phố Đà Nẵng, tr.55.
Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Nxb. Hồng Đức, tr. 62 – tr. 63.
7
Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sỹ,
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.39.
5
6


10
chủ thể, những đối tượng chưa đạt yêu cầu trước khi tham gia vào giao dịch chuyển
nhượng dự án và là tiền đề pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo cho DA NOTM được
chuyển nhượng và tiếp tục triển khai bởi chủ đầu tư mới có năng lực, đảm bảo đúng
tiến độ, nội dung đã được phê duyệt.
Qua những phân tích trên, có thể định nghĩa: “điều kiện chuyển nhượng dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là những yêu cầu pháp lý, tiên quyết về đối
tượng và chủ thể của việc chuyển nhượng dự án do pháp luật quy định, bắt buộc các
bên phải tuân thủ nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng dự án
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.
1.1.2. Đặc điểm của điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại
Thứ nhất, điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
là yêu cầu pháp lý bắt buộc các bên khi tham gia phải tuân thủ.
Xuất phát từ hoạt động kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có
điều kiện, việc chuyển nhượng DA NOTM có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế xã
hội, vì vậy Nhà nước đặt ra điều kiện chuyển nhượng DA NOTM là hết sức cần

thiết. Những điều kiện này sẽ giúp loại bỏ các đối tượng, chủ thể không đủ tiêu
chuẩn, không đủ khả năng tham gia vào giao dịch chuyển nhượng, làm ảnh hưởng
tới sự ổn định của thị trường.
Xét điều kiện chuyển nhượng DA NOTM thì khơng phải bất kỳ chủ thể nào,
DA NOTM nào cũng được phép chuyển nhượng, Nhà nước sẽ quy định các điều
kiện nhất định bắt buộc chủ thể tham gia, đối tượng của giao dịch phải đáp ứng thì
mới được phép chuyển nhượng. Các bên khơng có quyền tự thỏa thuận điều kiện để
phát sinh giao dịch mà phải được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp
thuận, đồng ý.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép CĐT có thể chuyển nhượng
một phần dự án chứ khơng bắt buộc phải chuyển nhượng tồn bộ dự án như
LKDBĐS năm 2006. Tuy nhiên, không phải tất cả các DA NOTM đều được chuyển
nhượng mà việc chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện
tại Điều 49 LKDBĐS năm 2014. Đối với dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng
các điều kiện như quy hoạch, hồn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và
xây dựng kết cấu hạ tầng, khơng có tranh chấp hay đảm bảo thi hành án, không bị


11
thu hồi hay xử phạt vi phạm hành chính. CĐT chuyển nhượng dự án phải đảm bảo
đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển
nhượng; CĐT nhận chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng,
kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Như vậy, điều kiện chuyển nhượng DA NOTM là những yêu cầu pháp lý bắt
buộc các chủ thể tham gia phải tuân thủ để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, giao
dịch bất hợp pháp, đảm bảo dự án, phần dự án sau khi được chuyển nhượng sẽ tiếp
tục được triển khai xây dựng trên thực tế bởi CĐT có năng lực góp phần giúp cho
hoạt động này được diễn ra một cách trật tự, ổn định và minh bạch.
Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

phải được thỏa mãn trước khi các bên tham gia vào giao dịch chuyển nhượng.
Hoạt động chuyển nhượng dự án không thể thực hiện một cách tùy tiện mà
phải tuân theo những điều kiện mà pháp luật quy định để đảm bảo khả năng quản
lý nhà nước, hạn chế ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản và lợi
ích chung của xã hội. Để đạt được mục đích của mình, Nhà nước đưa ra những
điều kiện cụ thể để định hướng hoạt động này.
Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM là những yêu cầu pháp lý nhằm đưa
DA NOTM tham gia vào giao dịch chuyển nhượng hợp pháp. Khi quy định về điều
kiện chuyển nhượng DA NOTM pháp luật sử dụng từ “đã”, “đã có”, “phải” mang
tính chất bắt buộc, u cầu các chủ thể phải đáp ứng trước khi thực hiện giao dịch.
Khi có nhu cầu chuyển nhượng dự án thì các bên tham gia (CĐT chuyển
nhượng và CĐT nhận chuyển nhượng dự án) phải đáp ứng những yêu cầu về tư
cách chủ thể và tính pháp lý của đối tượng của giao dịch thì mới được chuyển
nhượng dự án. Xuất phát từ tầm quan trọng của DA NOTM đối với an sinh xã hội
mà Nhà nước đặt ra những yêu cầu cụ thể, bắt buộc phải tuân thủ thì hoạt động
chuyển nhượng mới được phép thực hiện. Những điều kiện này được xác định từ
trước theo quy định của pháp luật giúp cho CĐT có dự định chuyển nhượng dự án
và CĐT có nhu cầu nhận chuyển nhượng chủ động trong việc tham gia vào thị
trường trong khuôn khổ pháp luật.
Thứ ba, điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
ảnh hưởng đến tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng.


12

Các điều kiện bắt buộc để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch chuyển
nhượng là những yêu cầu pháp lý phải được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng
mà nếu thiếu các điều kiện đó thì hợp đồng đương nhiên vơ hiệu hoặc có thể bị vơ
hiệu. Vì vậy, các đối tượng, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng dự
án phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra, khi vi phạm một trong

các điều kiện này, hợp đồng có nguy cơ bị vơ hiệu.
Khi chuyển nhượng DA NOTM, CĐT phải thỏa mãn các điều kiện tiên quyết
để đưa DA NOTM tham gia vào giao dịch chuyển nhượng nhằm đảm bảo tính hợp
pháp của giao dịch này. Trên cơ sở giao dịch hợp pháp, dự án mới được chuyển
giao từ CĐT thiếu tính chun nghiệp hoặc khơng có nhu cầu cho các CĐT có
năng lực tài chính, chun nghiệp, có khả năng tiếp tục đầu tư để triển khai dự án,
thúc đẩy xoay vòng chu kỳ đầu tư được nhanh chóng và hiệu quả hơn. Pháp luật
khơng cho phép CĐT tiến hành chuyển nhượng DA NOTM khi nó chỉ nằm trên
giấy mà chưa triển khai bất kỳ hoạt động đầu tư nào, lợi dụng những quy định về
chuyển nhượng dự án để kiếm lời dẫn đến việc chuyển nhượng dự án ngày càng trở
nên tràn lan và khơng có cơ sở giám sát quản lý.
Tầm quan trọng của những điều kiện mà pháp luật yêu cầu về chủ thể, đối
tượng được đưa vào giao dịch chuyển nhượng phải đáp ứng thể hiện qua tính hợp
pháp của giao dịch. Một khi, hợp đồng chuyển nhượng DA NOTM bị vô hiệu thì
mục đích của việc giao kết khơng đạt được, có thể ảnh hưởng tới q trình hồn
thiện dự án tác động tới quyền và lợi ích hợp pháp của những khách hàng và các
bên có liên quan. Hiệu lực của hợp đồng có vai trị vơ cùng quan trọng đối với các
bên tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng dự án, do đó để hạn chế những
trường hợp hợp đồng vơ hiệu ngồi ý muốn các bên khi đưa DA NOTM tham gia
vào giao dịch chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện luật định.
1.1.3. Ý nghĩa của quy định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà
ở thương mại
1.1.3.1. Đối với chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng dự án
Thứ nhất, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho các chủ thể tham gia vào họat
động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại có hiệu quả.


13
Trong q trình thực hiện DA NOTM, có thể do khó khăn về tài chính hoặc
do nhu cầu tái tổ chức, CĐT hồn tồn có quyền chuyển nhượng một phần hoặc

tồn bộ một dự án và thậm chí một số dự án của mình cho CĐT khác để tập trung
nguồn lực vào các dự án khác trọng tâm, trọng điểm hơn8. Việc quy định điều kiện
chuyển nhượng DA NOTM giúp cho chủ thể tham gia vào hoạt động này định
hướng việc tuân thủ các yêu cầu, điều kiện tiên quyết để đưa DA NOTM tham gia
vào giao dịch chuyển nhượng. Đồng thời, điều này cũng giúp cho các CĐT an tâm
khi tham gia giao dịch vì đã có cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của mình.
Thứ hai, tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại
Hiện nay, các dự án “treo” đang tràn lan, nhiều dự án lớn đang bị trì trệ, xây
dựng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành, hàng loạt các dự án
được giới thiệu hoành tráng, với số vốn đầu tư lớn nhưng đến nay vẫn bị bỏ hoang.
Nếu vì bất cứ lý nào mà dự án không được phép chuyển nhượng sẽ khiến cho những
nỗ lực của CĐT trước đó trở thành uổng phí và làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều
chủ thể khác. Thời gian dự án phải “đắp chiếu” cũng chính là thời gian đất đai bị
lãng phí, khơng sản sinh giá trị9. Nếu như khơng có quy định về điều kiện chuyển
nhượng dự án cụ thể và hồn thiện thì những dự án “treo” như thế này sẽ còn tiếp
tục gia tăng hơn nữa.
Khi có quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng DA NOTM thì nhiều
dự án đã được “hồi sinh” nhờ các CĐT mới có tiềm lực kinh tế và có kinh nghiệm
trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục hồn thành các cơng trình
để bàn giao cho khách hàng đúng với nội dung, tiến độ đã cam kết trước đó và CĐT
cũ có thể rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh khơng hiệu quả, phần
tài chính thu được từ việc chuyển nhượng dự án sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết
được áp lực về vốn đang đè nặng. Thực tế, thị trường bất động sản Đà Nẵng có sự
xoay chuyển tích cực hơn khi có sự thay đổi điều kiện chuyển nhượng dự án bất
Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014), “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí
Khoa học pháp lý, số 02 (81), tr.35.
9
Đỗ Xuân Trọng, “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh

bất động sản 2014”, truy cập ngày 28/3/2019.
8


14
động sản theo quy định của LKDBĐS năm 2014. Theo tiết lộ của một số nhà đầu
tư, việc mua bán, chuyển nhượng dự án diễn ra mạnh mẽ ngay trong năm 201510.
1.1.3.2. Đối với Nhà nước
Thứ nhất, tạo thuận lợi cho công tác quản lý và xử lý vi phạm khi có phát
sinh, giữ mơi trường kinh doanh bất động sản ổn định và an toàn.
Mặc dù chuyển nhượng dự án là một giao dịch có bản chất kinh tế và được
điều tiết bởi thị trường nhưng “thị trường chỉ có thể trực tiếp điều tiết các hoạt động
kinh tế vi mô, không thể điều tiết và làm biến đổi cơ cấu kinh tế vĩ mô. Cho nên
việc điều tiết của thị trường có tính chất mị mẫm và khơng xác định”11. Vì vậy, việc
xây dựng khung pháp lý cho điều kiện chuyển nhượng DA NOTM là công cụ hữu
hiệu giúp cho hoạt động này diễn ra trong tầm kiểm sốt của Nhà nước, khắc phục
hình thức chuyển nhượng lách luật khi không phải qua bất kỳ thủ tục kiểm tra, thẩm
tra các điều kiện chuyển nhượng dự án của LKDBĐS thậm chí cịn khiến Nhà nước
thất thu một khoản thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp12. Đồng thời,
khi có vi phạm trên thực tế thì cơ quan nhà nước có căn cứ pháp lý để xử lý, góp
phần giúp cho thị trường bất động sản ngày càng ổn định và phát triển bền vững.
Thứ hai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan dự án.
Trước những thay đổi CĐT thực hiện dự án nếu khơng có quy định điều kiện
cụ thể để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án thì quyền lợi của khách hàng
rất dễ bị xâm phạm vì khách hàng là chủ thể khó nắm bắt được thơng tin và tình
trạng của dự án. Việc đặt ra điều kiện một cách cụ thể và khắt khe về chủ thể tham
gia giao dịch, dự án như thế nào sẽ đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ giúp cho khách
hàng có thể yên tâm và tiếp tục đồng hành với CĐT mới, đảm bảo dự án sẽ được
hoàn thành đúng nội dung và tiến độ như cam kết ban đầu.
1.1.3.3. Đối với nền kinh tế

Thứ nhất, sàng lọc những nhà đầu tư yếu kém, hạn chế, ngăn chặn các hành
vi lách luật đầu cơ, tham nhũng, lãng phí.
Triệu Tùng, “Tác động tích cực từ chuyển nhượng dự án”, truy cập ngày 02/4/2019.
11
Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận
án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.49.
12
Nguyễn Thị Kiều Oanh, tlđd (8), tr. 39.
10


15
Trước cơ hội hấp dẫn của thị trường nhà ở, các CĐT tìm mọi cách để lách
luật, tạo ra những hình thức “biến tướng”, cố tình tạo ra những dự án “ma” sau đó
tiến hành chuyển nhượng nhằm trục lợi gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và
lợi ích của khách hàng mua nhà dự án. Nếu thiếu một khuôn khổ pháp lý điều
chỉnh hoạt động chuyển nhượng DA NOTM sẽ dẫn đến sự tùy tiện của các chủ thể
tham gia vào thị trường này. Hậu quả là thị trường mất dần niềm tin với CĐT,
quyền lợi của khách hàng tham gia dự án khơng được đảm bảo. Vì vậy, thay cho
các quy định cấm đốn khơng mang lại kết quả mong muốn, việc thiết lập quy định
cụ thể, rõ ràng và đồng bộ về điều kiện chuyển nhượng DA NOTM sẽ giúp sàng
lọc những nhà đầu tư yếu kém, giữ lại cho thị trường những nhà đầu tư thực sự có
năng lực, thỏa mãn các điều kiện để tiếp tục triển khai và hoàn thành dự án đúng
tiến độ.
Bên cạnh đó, những điều kiện chuyển nhượng DA NOTM được đặt ra sẽ hạn
chế đến mức thấp nhất các giao dịch ngầm, nằm ngồi tầm kiểm sốt của Nhà
nước. Một khi đã kiểm soát, ngăn chặn được các hành vi “đầu cơ”, “xí phần” thì từ
đó có cơ sở để hoàn thiện pháp luật điểu chỉnh hoạt động này bởi lẽ: “Chỉ có thơng
qua hoạt động trên thị trường bất động sản thì chúng ta mới thấy rõ những bất cập
của chính sách đối với thị trường bất động sản, từ đó để sửa đổi, bổ sung, hồn

thiện chúng”13.
Khi có điều kiện chuyển nhượng DA NOTM cụ thể, thị trường bất động sản
sẽ thu hút được những nhà đầu tư nước ngồi có thực lực với tiềm lực tài chính
mạnh, có kỹ thuật chun mơn cao tham gia vào hoạt động “giải cứu” các dự án
“án binh bất động” nhiều năm. Như vậy, điều kiện chuyển nhượng DA NOTM có
ý nghĩa rất lớn trong việc sàng lọc những CĐT yếu kém, tìm ra CĐT có tiềm năng.
Từ đó, góp phần cho việc thực hiện dự án có hiệu quả hơn, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh.
Thứ hai, bình ổn thị trường nhà ở
Giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng của người dân trong xã hội là
một trong những vấn đề cấp bách và quan trọng. Việc cho phép chuyển nhượng
DA NOTM góp phần khơng nhỏ trong việc giải phóng những dự án “treo” trên thị
Bùi Đức Thảo (2007), Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.22.
13


16
trường. Điều này phụ thuộc rất lớn vào quy định điều kiện chuyển nhượng dự án
như: tiêu chuẩn của dự án, CĐT chuyển nhượng và CĐT nhận chuyển nhượng dự
án. Nếu các điều kiện càng chi tiết, cụ thể, dễ đáp ứng, tạo thuận lợi thì các giao
dịch về chuyển nhượng DA NOTM sẽ càng sơi động, ngược lại tình trạng giao
dịch ngầm sẽ tiếp diễn, đẩy lùi sự phát triển của thị trường. Giá cả và số lượng nhà
ở cũng theo đó mà tăng lên hoặc giảm xuống theo quy luật cung cầu và sự kiểm
soát của Nhà nước, góp phần giúp bình ổn thị trường nhà ở.
1.2. Các điều kiện chung để chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại
Trong quá trình thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, các DA
NOTM là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp do CĐT bỏ vốn thực hiện và CĐT
hồn tồn có quyền định đoạt đối với tài sản này nên việc chuyển nhượng DA

NOTM là một hoạt động kinh doanh bình thường trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc
tự do kinh doanh của các chủ thể trong xã hội. Tuy nhiên, hoạt động này có thể
làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba và sự ổn định của thị
trường nhà ở. Vì vậy, chuyển nhượng DA NOTM phải đáp ứng các điều kiện nhất
định về đối tượng và chủ thể tham gia giao dịch, để vừa đảm bảo quyền, lợi ích
hợp pháp của CĐT, của các bên có liên quan vừa hạn chế, ngăn chặn các hành vi
xin dự án sau đó chuyển nhượng lại để kiếm lời gây hệ lụy tới nền kinh tế.
1.2.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng
Chuyển nhượng DA NOTM không phải là một giao dịch dân sự thông thường
mà được xem là một hợp đồng kinh tế giữa những chủ thể có đăng ký kinh doanh
(thương nhân) nhằm mục đích thu được lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động
sản. Trong giao dịch này, CĐT cũ (CĐT chuyển nhượng dự án) sẽ chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án cho CĐT mới (CĐT nhận chuyển nhượng dự án). Đây
là chủ thể của hoạt động chuyển nhượng DA NOTM là những người tham gia xác
lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách
nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó”14.
Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trong những điều kiện có hiệu
lực của giao dịch dân sự nói chung thì chủ thể tham gia vào giao dịch phải có năng

14

Lê Minh Hùng, tlđd (6), tr. 64.


17
lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được
xác lập và phải hoàn toàn tự nguyện.
Để trở thành chủ thể chuyển nhượng dự án nói chung và DA NOTM nói
riêng thì chủ thể đó phải là chủ sở hữu dự án theo quy định của pháp luật. Bên
cạnh đó, do chuyển nhượng DA NOTM có tính chất đặc thù riêng nên CĐT

chuyển nhượng còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện được quy định cụ thể tại
khoản 1 Điều 21 LNO năm 2014 về điều kiện làm CĐT DA NOTM gồm:
“1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của
pháp luật Việt Nam.
2. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và
có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu
tư.
3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 LKDBĐS năm 2014 thì tổ chức cá nhân
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã trừ trường
hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên (được quy định cụ thể tại Điều 5 của
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) thì khơng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải
kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2015 được xem là pháp nhân có năng lực pháp luật
dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân
phải đăng ký hoạt động động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh
từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân chấm dứt
kể từ thời điểm chấm dứt pháp nhân.15
CĐT chuyển nhượng DA NOTM không những phải thành lập doanh nghiệp
có chức năng kinh doanh bất động sản (yêu cầu về vốn pháp định đã được bãi bỏ
theo quy định của LĐT năm 2020) mà thực tế còn phải thực hiện các hoạt động đầu
tư tạo lập dự án cho nên trong điều kiện để chuyển nhượng DA NOTM yêu cầu
Nguyễn Thị Yên (2020), Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.
14.
15

18
CĐT chuyển nhượng phải có GCN QSDĐ đối với một phần hoặc toàn bộ dự án
chuyển nhượng (khoản 2 Điều 49 LKDBĐS năm 2014).
Thêm vào đó, việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần DA NOTM để bán hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện quy
định tại Điều 188 LĐĐ 2013:“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; b) Đất khơng
có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên đẩ bảo đảm thi hành án; d)
Trong thời hạn sử dụng đất”.
Đối với CĐT nhận chuyển nhượng DA NOTM thì sau khi hồn tất thủ tục
chuyển nhượng DA NOTM thì CĐT nhận chuyển nhượng dự án sẽ trở thành CĐT
thực hiện dự án và phải đáp ứng các điều kiện như một CĐT thực hiện dự án. Bên
cạnh đó, khi trở thành CĐT mới của dự án, doanh nghiệp có trách nhiệm kế thừa
nghĩa vụ đối với khách hàng, các bên liên quan và xã hội trong việc hoàn thành dự
án cho nên CĐT nhận chuyển nhượng DA NOTM phải chứng minh được khả năng
tài chính của mình và có cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh
dự án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng quy định bảo đảm tiến độ,
nội dung dự án phê duyệt (khoản 3 Điều 49 LKDBĐS năm 2014).
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 58 LĐĐ năm 2013 và khoản 2 Điều 14
Nghị định số 43/2014NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của LĐĐ (“Nghị định 43/2014/NĐ-CP”) điều kiện về năng lực tài
chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như
sau:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn
15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi

nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Để xem xét năng lực tài chính của CĐT nhận chuyển nhượng DA NOTM cần
phải xác định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư (vốn thuộc chủ sở hữu của
chủ đầu tư, vốn huy động).


19
Vốn chủ sở hữu của CĐT đối với doanh nghiệp đã hoạt động trên 01 năm phải
có báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của doanh nghiệp và thể hiện đầy đủ các nội
dung theo quy định tại Thông tư số 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp và Luật Kế toán năm 2015. Riêng
báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được thành lập và
hoạt động tại Việt Nam, kể cả chi nhánh doanh nghiệp nước ngồi hoạt động tại
Việt Nam, cơng ty cổ phần có tham gia niêm yết và kinh doanh trên thị trường
chứng khoán, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp khác có vốn nhà nước trên
50% bắt buộc phải được kiểm toán theo quy định Luật Kiểm toán độc lập năm
2011. Đối với doanh nghiệp mới thành lập phải có giấy xác nhận số dư tài khoản
tiền gửi của doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại.
Khả năng huy động vốn của CĐT thể hiện qua vốn vay bằng văn bản cam kết
của tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác cho vay để đầu tư dự án và vốn huy
động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh,
kiên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
CĐT nhận chuyển nhượng cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh
doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án. Điều
kiện này để cụ thể hóa nguyên tắc chuyển nhượng dự án được quy định tại Điều 48
LKDBĐS năm 2014 là (i) Không làm thay đổi mục tiêu dự án; (ii) Không làm thay
đổi nội dung dự án; (iii) Bảo đảm quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan.
Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho khách hàng là những người mua,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của dự án. Bởi lẽ, bất động sản là lĩnh
vực phức tạp, mang nhiều nguy cơ, việc dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu

tư mới đồng nghĩa với việc người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
từ CĐT ban đầu sẽ đứng trước rủi ro về tiến độ và chất lượng nhà ở có thể sẽ
khơng được như cam kết ban đầu.
Đối với các tổ chức nước ngoài, xuất phát từ nhiều lý do khác nhau mà so với
chủ thể trong nước, việc tiếp cận QSDĐ của CĐT nước ngồi vẫn cịn hạn chế nên
thực tế họ gặp rất nhiều khó khăn khi tìm kiếm nguồn đất phục vụ cho hoạt động
của mình, bao gồm cả kinh doanh bất động sản 16. Tuy nhiên trong bối cảnh hội
Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh
bất động sản tại Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 04 (83), tr.27.
16