(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

GVC.TS. Trần Trọng Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Linh

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
GVC.TS. Trần Trọng Phương đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong suốt q trình hồn
thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý
đất đai - Học viện Nơng Nghiệp Việt Nam, tập thể Phịng Tài Ngun và Mơi trường,
Phịng Tài chính - Kế hoạch, UBND thành phố Thái Nguyên và cán bộ, nhân dân các
phường Phan Đình Phùng, phường Phú Xá và xã Thịnh Đức đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong
q trình hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Linh

ii

download by :


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii
MỤC LỤC ............................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................................ viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ................................................................................................... ix
THESIS ABSTRACT ........................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI......................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................................. 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................... 2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................... 4
2.1.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................. 4

2.1.1.

Tổng quan về đất đai ............................................................................................. 4

2.1.2.

Quyền sở hữu và quyền sở hữu toàn dân về đất đai ............................................. 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất................................................................................................. 6

2.2.

QUYỀN SỞ HỮU, QSDĐ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ................ 9

2.2.1.

Thụy Điển .............................................................................................................. 9

2.2.2.

Trung Quốc ......................................................................................................... 11

2.2.3.

Thái Lan .............................................................................................................. 13

2.3.

CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QSDĐ Ở VIỆT NAM................. 14

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sở hữu toàn dân về đất đai, quyền
sử dụng đất ở Việt Nam ...................................................................................... 14

2.3.2.

Thực trạng việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam .............................................. 20

2.3.3.

Một số quy định chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ....................... 23

2.4.

NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM................ 29

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................ 32
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU................................................................................. 32

iii

download by :


3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU .............................................................................. 32

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU............................................................................. 32

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 32

3.4.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của
Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên ...................................................... 32

3.4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên .............................. 32

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................................................... 32

3.4.4.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các QSDĐ trên
địa bàn Thành phố Thái Nguyên ......................................................................... 33

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................................ 33

3.5.3.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................... 34

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................ 35
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường..................................................... 35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................. 39

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường ................. 45

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN ................................................................................................. 46

4.2.1.

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.......................................................................................... 46

4.2.2.

Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất .............. 46

4.2.3.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................................... 47

4.2.4.

Cơng tác giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất .......................... 47

4.2.5.

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................ 47

4.2.6.

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ..................................................................... 48

4.2.7.

Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ...................................... 48

4.2.8.

Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại ............................................................... 48

iv

download by :


4.2.9.

Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................ 48

4.2.10.

Hiện trạng sử dụng đất của các phường, xã nghiên cứu ..................................... 51

4.3.

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016.............. 52

4.3.1.

Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................. 53

4.3.2.

Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................. 57

4.3.3.

Đánh giá kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .............................................................. 61

4.3.4.

Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016 ....................................... 66

4.3.5.

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch .......................................................... 70

4.3.6.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các phường, xã
nghiên cứu ........................................................................................................... 74

4.4.

ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ............................................ 76

4.4.1.

Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý
đất đai .................................................................................................................. 76

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người
sử dụng đất thực hiện các quyền ......................................................................... 76

4.4.3.

Hồn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan .......................................... 77

4.4.4.

Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất............... 78

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 80
5.1.

KẾT LUẬN ......................................................................................................... 80

5.2.

KIẾN NGHỊ ........................................................................................................ 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 82

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

AN-QP

An ninh - Quốc phịng

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TP

Thành phố

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UB MTTQ

Ủy ban Mặt trận tổ quốc

UBND

Ủy ban nhân dân

VHTT-TDTT

Văn hóa thơng tin - Thể dục thể thao

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu các loại đất TP. Thái Nguyên năm 2016 ................................. 49

Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các phường, xã nghiên cứu ........................... 51
Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................... 53
Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các
phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 ............................................... 54
Bảng 4.5. Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ............................................. 56
Bảng 4.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................................... 58
Bảng 4.7. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường,
xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.............................................................. 59
Bảng 4.8. Tình hình người dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các
phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.................................................. 60
Bảng 4.9. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 .......................................................................... 62
Bảng 4.10. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã
nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016..................................................................... 63
Bảng 4.12. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016................................................. 66
Bảng 4.13. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2014 - 2016 .......................................................................... 67
Bảng 4.14. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã
nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016 .................................................................... 68
Bảng 4.15. Tình hình người dân thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn
các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 ........................................... 69
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
tại các cơ quan nhà nước ................................................................................... 72

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ........................................... 35
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất TP. Thái Nguyên năm 2016 ................................................. 50

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thùy Linh
Tên đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái
Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái
Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu;
Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu.

Kết quả chính và kết luận
Thành phố Thái Nguyên là đơn vị hành chính trung tâm của Tỉnh Thái Nguyên với
nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính sách để thu hút đầu tư.
Cùng với sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa thì áp lực lên đất đai là
điều khó tránh khỏi.
Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thành phố ảnh hưởng đến
việc thực hiện các quyền sử dụng đất như: Công tác xác định địa giới hành chính, lập và
quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa
chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Công tác
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Công tác thống kê, kiểm
kê đất đai; Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; Công tác giải quyết đơn
thư, khiếu nại.
- Kết quả nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền:
Trong giai đoạn 2012 - 2016, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên khá sôi động với tổng số
là 67162 trường hợp. Trong đó, chuyển nhượng là 20695 trường hợp, diện tích là 643,93
ha; thừa kế là 788 trường hợp, diện tích 33,72 ha; cho thuê là 15174 trường hợp, diện tích

ix

download by :


là 580,69 ha; và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là 17848 trường hợp, diện tích là 580,01 ha.
Cơng tác thực hiện các quyền sử dụng đất đã cơ bản theo đúng quy định của pháp luật, tạo
điều kiện cho người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cơng tác
này cịn tồn tại một số khó khăn sau: việc hồn thành các thủ tục ở các đơn vị phường, xã
còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu về thời gian; người dân chưa hiểu biết đầy đủ về
các quyền và nghĩa vụ khi thực hiện các quyền sử dụng đất...

Từ các số liệu và tài liệu thu thập đã xây dựng các bảng tổng hợp về việc thực hiện
các quyền sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên và 03 xã, phường nghiên cứu. Bằng
phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu đã đưa ra các đánh giá đối với việc thực hiện các
quyền sử dụng đất: quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên nói chung và 03 xã, phường
nghiên cứu nói riêng trong giai đoạn 2012 - 2016. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái
Nguyên: Giải pháp về chính sách; Giải pháp về nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ; Giải pháp
về tổ chức quản lý; Giải pháp về tuyên truyền, nâng cao ý thức của người sử dụng đất.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thuy Linh
Thesis title: Assess the implementation of land use rights in Thai Nguyen city, Thai
Nguyen province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA).
Research objectives
- Assess the implementation of land use rights in Thai Nguyen city, Thai Nguyen
province.
- Proposing some solutions to improve the efficiency of land use rights in Thai
Nguyen city, Thai Nguyen province.
Methods

Study method
 Method of selecting study sites;
 Method of survey, data collection;
 Methods of data aggregation and processing.
Main findings and conclusions
Thai Nguyen city is the administrative center of Thai Nguyen province with many
potential for economic development, where many policies are in place to attract investment.
With the development of industrialization and modernization, the pressure on the land is
unavoidable.
Assessment of the land management and use in the city affects the implementation of
land use rights such as: the identification of administrative boundaries, establish and
management of administrative boundary files, establish of administrative map; Surveying,
measuring, cadastral mapping, current land use map; land use planning; Land allocation,
land lease, land use purpose change; Registration of land use rights, establishment and
management of cadastral files, issuance of land use right certificates; Land inventory;
Compensation, support for resettlement when recovering land; Settlement of complaints
and complaints.
- Results of research and assessment of the implementation of rights:
In the period 2012 - 2016, the implementation of land use rights of land users in Thai
Nguyen city, Thai Nguyen province is quite good with a total of 67,162 cases. Of which,
the transfer land use right had 20695 cases, the area were 643.93 hectares; the inheritance
land use right had 788 cases, the area were 33.72 ha; there were 15174 cases have ever

xi

download by :


leased and are renting housing for living, the area were 580.69 hectares; and the mortgage
of the land use right is 17848 cases, the area is 580.01 ha. The implementation of land use

rights has been basically done in accordance with the law, creating conditions for land
users to participate in the real estate. However, the following problems exist: the
completion of procedures in ward and commune units is limited, not meeting the demand
of time; Local people do not have sufficient knowledge about rights and obligations when
implementing land use rights.
From the data and data collected, the tables on the implementation of land use rights
of Thai Nguyen city and 03communes and wards in research area were created. By the
method of data aggregation and processing, assessments have been made of the
implementation of land use rights: the right to transfer, the right to lease, the right to
inherit, the right to mortgage land use rights in the Thai Nguyen city in general and 03
communes and wards in particular in the period 2012-2016. Therefore, propose some
solutions to improve the efficiency of the implementation of land use rights in Thai
Nguyen city: Policy solution; Solutions on human resources, staff; Solutions on
organization and management; Solution of propaganda and raising awareness of land users.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất và người từ lâu trong lịch sử đã trở thành một cặp phạm trù có mối quan
hệ khăng khít ở nhiều khía cạnh khác nhau, như kinh tế, văn hóa, chính trị và sinh
thái. Trong q trình tiến hóa thành con người văn minh, các xã hội loài người thời
nguyên thủy lùi dần vào quá khứ, phân hóa xã hội gia tăng làm hình thành các xã
hội có giai cấp, và cùng với sự ra đời của nhà nước, đất đai cũng trở thành một tâm
điểm trong các mối quan hệ của nhiều thực thể khác nhau trong nhà nước và xã hội
(Nguyễn Văn Sửu, 2010).
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một trong những nền tảng cho công

tác quản lý và sử dụng đất hiệu quả thông qua việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, quyền
cho thuê đất, cho thuê lại…vv, nhằm đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Đồng thời đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu hiệu
của Nhà nước nhằm quản lý sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Điều 167,
Luật đất đai năm 2013 quy định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho
thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng
QSDĐ”. Để việc thực hiện các quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả, Nhà nước ta
cần có một hệ thống chính sách quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng
cường công tác quản lý và sử dụng đất triệt để hợp lý hơn. Trong đó quản lý, giám
sát việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một trong những
nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định
tại điều 22 Luật đất đai năm 2013. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất
địi hỏi có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ
của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia.
Thành phố Thái Nguyên là đơn vị hành chính trung tâm của tỉnh Thái
Nguyên với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính sách
để thu hút đầu tư. Cùng với sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa - hiện đại
hóa thì áp lực lên đất đai là điều khó tránh khỏi. Những năm qua, việc thực hiện

1

download by :


các quyền sử dụng đất tại Thành phố Thái Nguyên cơ bản được thực hiện theo

đúng quy định của Luật đất đai, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ,
cơng khai. Tuy nhiên vẫn cịn tồn tại những hạn chế trong quá trình sử dụng đất
như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy
chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất không thông
qua Văn phịng Đăng ký đất đai, khơng thực hiện nghĩa vụ tài chính trong q
trình thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... Do đó, đánh giá
việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một trong những cơng tác được các cấp
chính quyền quản lý hết sức quan tâm nhằm quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên
đất đai hợp lý và hiệu quả.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng: Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện một số các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Thời gian: Đề tài được thực hiện từ năm 2012 đến năm 2016.
- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đề tài đã chỉ ra được sự quan trọng, cần thiết của việc thực hiện 4/8 quyền của
người sử dụng đất (của hộ gia đình, cá nhân) theo quy định của Luật đất đai năm
2013 trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học:

+ Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người
sử dụng đất.

2

download by :


+ Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể
quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề xuất các giải pháp góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền
sử dụng đất ở Thành phố Thái Nguyên được hiệu quả.
+ Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối
với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Tổng quan về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố
cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt trái đất như khí hậu, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt( hồ, sơng, suối,đầm lầy…), các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật, trạng thái định
cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện

tại để lại( san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá,
nhà cửa…).
Theo FAO: Đất đai là một nhân tố sinh thái bao gồm tất cả các thuộc tính sinh
học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện
trạng sử dụng đất.
Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của
loài người. Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu
tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành
đó là: Sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình và thời gian” Các nhà khoa học thổ nhưỡng
khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên
lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố lý, hóa học, sinh học.
Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất
cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa
hình, hệ thống thủy văn bề mặt lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động
thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc
thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tịa nhà....
2.1.1.2. Vai trị của đất đai
Đất đai đóng vai trò quyết định đến sự tồn tại và phát triển của loài người, là
cở sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi q trình sản xuất. Vai trị cơ bản của đất đai
trong việc hỗ trợ con người và các hệ sinh thái trên cạn khác được FAO tổng hợp
bao gồm:
- Đất đai là nơi lưu trữ tài sản cho cá nhân, gia đình và xã hội, cung cấp khơng
gian cho con người để ở, để xây dựng khu công nghiệp và vui chơi giải trí.

4

download by :


- Đất là nơi sản xuất, cung cấp thức ăn, gỗ, củi và các vật liệu sinh học khác.

Đất là môi trường sống của mọi sinh vật: con người, động thực vật, vi sinh vật.
- Đất là yếu tố quyết định sự cân bằng năng lượng và chu trình thủy văn toàn
cầu, vừa là nguồn phát vừa là bể chứa để giảm thiểu khí nhà kính.
- Đất là bộ đêm, bộ lọc và biến đổi hóa học các chất ơ nhiễm.
- Lưu trữ và bảo vệ các bằng chứng, ghi chép lịch sử như hóa thạch, bằng
chứng về khí hậu cổ, tàn tích khảo cổ...).
- Cho phép hoặc cản trở sự di cư của các loài động vật, thực vật và con người
trong một khu vực hoặc giữa khu vực này với những khu vực khác.
- Đất đai được coi là một hàng hóa đặc biệt, một tài sản (quyền tài sản) của
người chủ sử dụng. Vì vậy, người sử dụng đất sẽ có các quyền năng nhất định do
pháp luật của mỗi nước trao cho, trong quá trình tập trung, tích tụ và chuyển hướng
sử dụng đất. Từ đó, họ có thể tận dụng được lợi ích và phát huy hiệu quả cao nhất
trong việc sử dụng đất nếu biết cách sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên này.
Như vậy, đất đai là yếu tố hết sức quan trọng và tích cực của q trình sản
xuất nơng nghiệp. Thực tế cho thấy, thơng qua q trình phát triển của xã hội lồi
người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh
thần, các thành tựu vật chất, văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ
bản đó là đất và sử dụng đất, đặc biệt là đất nơng lâm nghiệp. Vì vậy, sử dụng đất
hợp lý, có hiệu quả là một trong những điều kiện quan trọng nhất cho nền kinh tế
phát triển nhanh và bền vững.
2.1.2. Quyền sở hữu và quyền sở hữu toàn dân về đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra
và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác.
Nhà nước các cấp, thực hiện quyền đại diện cho chế độ sở hữu toàn dân, để
quy định hạn điền và thời hạn giao đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2013).

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt
Nam, 2005):

5

download by :


- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Trần Tú Cường và
cs., 2012).
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong
thực tế.
2.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước

thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi
ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc
hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2013).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch,
kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là
đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất”

6

download by :


là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong
luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể
và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau
tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất
hay cho thuê đất?
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế,

tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc hội nước Cộng hòa
XHCN Việt Nam, 2013).
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản
xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng một
xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ
là khơng có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất
đai. Đặc thù của việc thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ trong giới hạn của thời gian
giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp khơng được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp.

7

download by :


- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc
người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận
trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê
khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là

đất khơng phải có nguồn gốc từ th còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất
có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với
đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn
trong Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 thì khơng cấm việc này.

- Cho tặng QSDĐ: Cho tặng QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ
này. Cho tặng QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới nhưng trước
đây khơng có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui
định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của
chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy
nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép cho tặng khơng phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
- Thừa kế QSDĐ: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi
chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp
luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (khơng đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm
bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể trả nợ được,
người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản thì
phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay khơng có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là
dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm

thay cho khoản vay của mình.

8

download by :


- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với
con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hóa nơng nghiệp và nơng thôn.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QSDĐ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được luật hoá. Dưới
đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối

chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối với chủ sở
hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra tranh chấp với
bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ là
một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác
nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.

9

download by :


- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), tồ án khơng
kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được
xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước (2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động
sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết

việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng
các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các
tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng
vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn
gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn
xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại
ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá
và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này
được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính
dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản
đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được

10

download by :


hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã

hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,
QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã
được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử
dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án.

11

download by :


Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng
quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Khơng có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
(Lưu Quốc Thái, 2006).
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày
sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử
dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có
được QSDĐ. (Lưu Quốc Thái, 2006).

- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được
thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu
đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay có thể
phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các
tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn
cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung
Quốc. (Lưu Quốc Thái, 2006).

12

download by :