Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG ÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG ÍCH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỪA KẾ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã
số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tn trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2017
Tác giả luận văn
Đinh Công Ích


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô,
bạn bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng Đào
tạo, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ
tôi hoàn thành đề tài này.

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2017
Tác giả luận văn
Đinh Công Ích


iii
iiii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. ix
MỞ

ĐẦU

....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ....................................................
1
2. Mục tiêu của đề tài .....................................................................................
3
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................ 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................
5
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ......................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài....................................................................... 11

1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất .....
16
1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng
đất.... 16
1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất............................................
16
1.2.3. Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất ..............................................
20
1.2.4. Nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất ...............................................
22
1.2.5. Quy trình thừa kế quyền sử dụng đất ..................................................
27


iv
1.3. Tình hình thừa kế quyền sử dụngiviđất trên thế giới và Việt Nam ............
28
1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ..........................
29
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ........................................................................................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................
32


iv
iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 32
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu.......................................................... 32

2.2.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................... 32
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu........................................................................... 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................
34
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...................................................
34
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ................. 35
2.4.4. Phương pháp biểu đạt thông tin ..........................................................
35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tác động đến công tác chuyển
quyền sử dụng đất ........................................................................................
36
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái nguyên ............... 36
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ... 37
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ........................... 40
3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên................................................................................................. 42
3.2.1. Đánh giá hồ sơ thừa kế so với pháp luật đất đai ..................................
42
3.2.2. Đánh giá quy trình thừa kế so với pháp luật đất đai ............................ 44
3.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016
tại thành phố Thái Nguyên ........................................................................... 48
3.3.1. Đánh giá kết quả thừa kế theo đơn vị hành chính................................ 48
3.3.2. Đánh giá kết quả thừa kế theo thời gian ..............................................
54
3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về thừa kế QSD đất tại

v
v
thành phố Thái Nguyên ................................................................................
56
3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế quyền sử dụng đất .................
56
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế ............................................... 60


v
v
3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thực hiện thừa kế ..........................
64
3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về văn bản hướng dẫn và các loại phí khi
thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất.................................................
67
3.4.5. Nhận xét về việc phục vụ làm thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên ........................................................................... 70
3.5. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục thừa kế quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên cho đúng pháp luật .................................................
71
3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong thừa kế quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên .......................................................................................... 71
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện việc thực hiện quyền
thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên .................................
72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 74
1. Kết luận .................................................................................................... 74
2. Đề nghị..................................................................................................... 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 76


vi
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐVT

:

Đơn vị tính

GCN

:

Giấy chứng nhận

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

TB

:

Trung bình TP

:

Thành phố UBND

:

Ủy

ban nhân dân
VPĐK

:

Văn phòng đăng ký


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm
2016 ............................................................................................. 41
Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên với quy định của pháp luật đất đai ........................... 42
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016 theo đơn vị hành chính ......... 49
Bảng 3.4. Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất của 27 đơn vị phường xã từ
2012 đến 2016 .............................................................................. 52
Bảng 3.5. Diện tích thừa kế quyền sử dụng đất của 27 đơn vị phường xã
từ 2012 đến 2016 ..........................................................................
53
Bảng 3.7. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Thái
Nguyên trong giai đoạn 2012-2016............................................... 55
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế QSD đất tại 3
khu vực của thành phố Thái Nguyên ............................................ 57
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về thừa kế QSD đất tại
thành phố Thái Nguyên theo 3 nhóm nghành nghề .......................
58
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế QSD đất tại
thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp.....................
60
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ thừa kế QSD đất tại 3
khu vực của thành phố Thái Nguyên ............................................ 63
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình thừa kế QSD đất

tại thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp................
64
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình thừa kế QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo 3 khu vực ................................... 66
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về các văn bản hướng dẫn


vii
và thuế, lệ phí thừa kế QSD đất tại thành phố Thái Nguyên
theo
đối tượng nghề nghiệp .................................................................. 67


viii
viiiv
Bảng 3.18. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí thừa kế QSD đất
tại thành phố Thái Nguyên theo ở từng địa bàn cư trú ..................
69
Bảng 3.19. Kết quả đánh giá về thái độ phục vụ làm thủ tục thừa kế
quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên ..............................
70


ix
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ..................... 36
Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật đất đai ......................................................
45

Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất tại
thành phố Thái Nguyên ................................................................ 45
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện tình hình thừa kế quyền sử dụng đất của 27
đơn vị phường xã tại thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn
2012 - 2016 .................................................................................. 50
Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tch thừa kế
QSD đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016................. 55


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực
để xây dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống
quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp
1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại
một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại
Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì
được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp
luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số
điều Luật Đất đai
1998, 2001 và Luật Đất đai 2003, 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định
này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng
đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như
đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể).
Việc “thị trường hoá”, “tền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho
xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai,
hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ

với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng
lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai
2003, 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ
dàng thực hiện quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện
các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Thừa kế và để lại thừa kế là một quyền cơ bản của các chủ thể
trong quan hệ pháp luật dân sự. Đây là quyền thể hiện rất rõ tính chất tự do


ý chí, tự

2


3
do định đoạn của chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự về tài sản
nói chung, quan hệ thừa kế nói riêng.
Tài sản có thể tồn tại lâu hơn cuộc sống của con người, chính vì thế giải
quyết vấn đề tài sản này ra sao khi người có tài sản đó qua đời là vấn đề rất
quan trọng để đảm bảo cho việc định đoạn tài sản đó phù hợp với ý chí của
người để lại di sản nhưng cũng đảm bảo lợi ích hợp pháp của những
người liên quan khác cũng như lợi ích chung của toàn xã hội. Đặc biệt trong
trường hợp di sản là quyền sử dụng đất thì vấn đề thừa kế quyền sử dụng
đất còn phải tuân theo các chính sách đất đai của nhà nước.
Trong nền kinh tế thị trưởng ở nước ta hiện nay, các tranh chấp
về QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều với tnh chất phức tạp, diễn biến kéo
dài, chính vì thế thừa kế QSDĐ là một vấn đề thời sự liên quan đến từng cá
nhân, từng gia đình bởi QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn, các vấn đề thừa
kế chủ yếu liên quan đến nhà và đất ở giữa những người có quan hệ gần

gũi với nhau. Vì vậy, nếu giải quyết không dứt điểm, không phù hợp sẽ gây
mất đoàn kết trong gia đình, anh em từ đó gây ảnh hưởng tới trật tự xã hội.
Chính vì thế, việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ
nhằm tếp tục hoàn thiện thêm chế định pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng
như nâng cao hiệu quả cải cách hành chính là một yêu cầu khách quan.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả
cải cách hành chính cấp GCN thừa kế QSDĐ góp phần đem lại một trật tự xã
hội ổn định, đồng thời xây dựng một cơ chế pháp lý đồng bộ đảm bảo
thực thi một cách hữu hiệu các quy định thừa kế QSDĐ.
Chính vì các lí do trên nghiên cứu vấn đề thừa kế QSDĐ là một vấn đề
rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 27
phường xã. Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống
giao thông cơ bản được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn
chế. Các


4
vấn đề về kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các
vùng và thu hút được vốn đầu tư. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước,
để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều
dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến
đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình thành. Chính vì
thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở thành phố diễn ra khá
mạnh..., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi.. Nhu cầu sử dụng đất
của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng
đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự
về thừa kế quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ
biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển
của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của

các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã làm ảnh hưởng
không nhỏ đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện thừa kế
quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế
- xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác
thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai
đoạn
2012 - 2016".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá được kết quả thừa kế quyền sử dụng đất, chỉ ra được những
thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến thừa kế quyền sử dụng
đất tại thành phố Thái Nguyên; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện
thừa kế quyền sử dụng đất, trong công tác quản lý đất đai của thành phố tốt
hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể


5
- So sánh được hồ sơ và quy trình thừa kế quyền sử dụng đất tại thành
phố Thái Nguyên so với quy định của pháp luật.


6
- Đánh giá được thực trạng tnh hình thừa kế quyền sử dụng đất
tại thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2012 - 2016.
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại thành
phố Thái Nguyên về thừa kế quyền sử dụng đất.
- Chỉ ra được các khó khăn tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc

thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai được tốt hơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần hoàn thiện lý luận về đánh giá công tác thừa kế quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy sự hiểu
biết của người dân về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên.


7
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Trong lịch sử Việt Nam từ 1980 trở về trước các Nhà nước đã
nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai trong đó có sở hữu của nhà nước và sở
hữu tư nhân (trong nhà nước phong kiến thì sở hữu của nhà nước về đất
đai còn gọi là sở hữu của nhà Vua hay đất của Vua). Đối với đất đai thuộc
sở hữu Nhà nước trong nhiều trường hợp nhà nước trao quyền sử dụng đất
đó cho các tổ chức và cá nhân sử dụng với những điều kiệu nhất định. Như
vậy, vấn đề đất đai thuộc sở hữu nhà nước và quyền sử dụng đất của Nhà
nước được trao cho cá nhân, tổ chức đã xuất hiện từ lâu trong lịch sử.
Dưới góc độ là một khái niệm pháp lý, quyền sử dụng đất được
hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau:
- Thứ nhất: Quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật đất đai với ý
nghĩa này thì quyền sử dụng đất bao gồm hệ thống các quy phạm pháp luật
do nhà nước ban hành nhằm thực hiện việc quản lý, sử dụng đất đai, cụ thể,
đó là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh về các vấn đề quyền
của nhà nước đối với đất đai, quản lý nhà nước về đất đai; chế độ sử dụng

các loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; các thủ tục hành
chính về quản lý và sử dụng đất đai…
- Thứ hai, quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật về đất
đai; Quan hệ pháp luật này được thể hiện trên ba phương diện
sau:
+ Quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu (nhà nước) với người sử dụng đất
được thể hiện trong mối quan hệ giữa các quyền: Chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt quyền sử dụng đất.
Quyền của chủ sở hữu đối với đất đai là quyền mang tnh tuyệt đối còn
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ là quyền phát sinh chịu sự
lệ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về đất đai;


8
+ Quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ này được
thực hiện thông qua các giao dịch mang tính dân sự như chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất…;
+ Quan hệ giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý nhà
nước như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng
Tài nguyên và Môi trường và UBND các cấp trong việc: Giao dịch, cho thuê
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất…
Dưới góc độ là một chế định pháp luật đất đai và một quan hệ pháp
luật đất đai như được phân tch ở trên thì QSDĐ chính là một phương
thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai bởi chủ sở hữu đất đai
mà đại diện là nhà nước không cần thiết và cũng không đủ điều kiện để trực
tếp thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai của mình mà việc thực
hiện các quyền đó của chủ sở hữu được thực hiện chủ yếu một cách gián
tếp thông qua việc : Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và
sử dụng đất để các cá nhân,tổ chức, hộ gia đình phải thực hiện trong quá
trình sử dụng đất.Xây dựng xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng

đất;trao QSDĐ cho các tổ chức,hộ gia đình ,cá nhân sử dụng thông qua các
hình thức: giao đất,cho thuê đất,công nhận QSDĐ. Thông qua việc sử dụng
đất của người sử dụng đất các ý tưởng, chủ trương,chính sách về sử dụng
đất của nhà nước đã được “thực hiện hóa”.
- Thứ ba, QSDĐ là một quyền năng chủ quan của chủ sở hữu và người
sử dụng đất. theo nghĩa này,QSDĐ là cách sử sự của người sử dụng đất trong
việc thực hiện các quyền mà nhà nước trao cho họ. những quyền chủ
quan này xuất hiện trên cở sở các quy phạm pháp luật khách quan đã nói ở
trên và do các quy phạm đó quyết định. Người sử dụng đất chỉ được thực
hiện các quyền trong phạm vi mà pháp luật cho phép.
Cụ thể, QSDĐ theo nghĩa chủ quan là tổng thể các quyền mà nhà
nước trao cho người sử dụng đất để họ khai thác các thuộc tính có lợi
của


9
đất phục vụ cho mục têu nhất định của mình (ví dụ xây nhà, trồng lúa,
hoa màu, nuôi cá..).
QSDĐ theo quy định của Luật Đất Đai 2003, là một khái niệm bao
chùm để chỉ các quyền sau đây của người sử dụng đất: Chuyển đổi; Chuyển
nhượng; Cho thuê; Cho thuê lại; Thế chấp; Bảo lãnh; Góp vốn; Thừa kế; Tặng
cho (9 quyền).
Chủ sở hữu và người sử dụng đất đều có quyền này nhưng quyền
của chủ sở hữu mang tính tuyệt đối còn quyền của người sử dụng đất
mang tính phát sinh từ quyền của chủ sở hữu biểu hiện thông qua việc người
sử dụng đất phải chịu sự điều chỉnh, giám sát của pháp luật và cơ quan nhà
nước có thẩm quyền trong việc sử dụng đất.
- Thứ tư, QSDĐ là một tài sản và là một tài sản đặc biệt, chính vì thế
QSDĐ vừa là đối tượng trong quan hệ pháp luật đất đai vừa là đối tượng của
quan hệ pháp luật dân sự (trong đó có quan hệ pháp luật thừa kế).

Trong giai đoạn 1980-1992, do không được thừa nhận là tài sản vì thế
QSDĐ không được coi là đối tượng chuyển dịch trong quan hệ pháp luật thừa
kế nói riêng và trong giao lưu dân sự nói chung. Ngày nay, pháp luật quy định
QSDĐ là tài sản vì thế QSDĐ được tham gia vào các giao lưu dân sự, kinh tế
(trong đó có quan hệ thừa kế) chính vì vậy thế mạnh tiềm năng của đất
đai được khai thác để phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội nói chung và
của cá nhân nói riêng.
Tóm lại: QSDĐ là một bộ phận cấu thành quan trọng của pháp luật đất
đai, có mối quan hệ khăng khít và phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân
về đất đai, là phương thức để nhà nước thực hiện sở hữu toàn dân về đất
đai là cách thức để người sử dụng đất khai thác các thuộc tính có lợi của đất
để phục vụ cho các nhu cầu của mình.
Nếu quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập và đầy đủ thì
quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc và không đầy đủ.


1
0
Tính phụ thuộc và không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía
cạnh sau:
- Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng của chủ sở
hữu, người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng đất còn quyền
định đoạt là thuộc về nhà nước. Người sử dụng đất không được tự mình
quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thức hiện các quyền chiếm
hữu, sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề còn cơ bản vẫn
phải hành động theo ý chí của nhà nước:
Ví dụ người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục
đích,không
được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất…
-Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức có trả tiền sử

dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
hoặc đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả
tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền
năng của người sử dụng đất.
Ví dụ, theo quy định của luật đất đai thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
trong cùng một thị trấn, xã, phường với hộ gia đình, cá nhân khác, còn
các chủ thể sử dụng đất khác không được hưởng quyền này (Điều 113 Luật
Đất Đai). Hoặc tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất theo hình thức
trả tiền thuê đất hằng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111
Luật Đât Đai).Như vậy phạm vi chủ thể có đầy đủ 9 quyền năng này bị hạn
chế, không phải bất cứ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng có đầy đủ 9
quyền năng của người sử dụng đất.
Tóm lại, cho dù có mở rộng đến đâu thì QSDĐ cũng chỉ là quyền phát
sinh từ quyền sở hữu, chịu sự lệ thuộc vào quyền sở hữu và cuối cùng


quyền

1
1