Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyến sử dụng đất trên địa bàn TP Vĩnh Long docx

Mai Thị Lan Hương
Bùi Thị Bích Ngân




ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
trên ñịa bàn TP Vĩnh Long
MỤC LỤC

CHƯƠNG MỞ ðẦU 1
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 2
1.1. ðỊA ðIỂM THỰC TẬP 2
1.1.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 2
1.1.2. Sơ lược về cơ quan 8
1.2. MỘT SỐ KHÁI NIỆM 10
1.3. CÁC QUY ðỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
VÀ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG 11
1.4. HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 13
1.5. QUY TRÌNH VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 13
1.5.1. Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 13
1.5.2 Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 14

CHƯƠNG : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 16
2.1. MỤC ðÍCH 16
2.2. ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 16
2.3. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN ðỀ TÀI 16
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 17
3.1. TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG
GIAI ðOẠN 2005 – 2008 17
3.1.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005 17
3.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006 18
3.1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2007 19
3.1.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2008 20

3.2. ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 – 2008 21
3.2.1. Trường hợp 1: Chuyển nhượng 21
3.2.2. Trường hợp 2: Tặng cho 22
3.2.3. Trường hợp 3: Thừa kế 23
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 24
4.1. KẾT LUẬN 24
4.2. KIẾN NGHỊ 25







DANH SÁCH BẢNG
Bảng 1.1.1: Giá trị sản xuất và tỷ lệ tăng qua các năm 4

Bảng 1.1.1: So sánh giá trị sản xuất nông nghiệp giai ñoạn 2005 – 2008 5
Bảng 1.1.1: Hiện trạng giao thông qua các năm 6
Bảng 3.1.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005
ở các xã, phường 18
Bảng 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006
ở các xã, phường 20
Bảng 3.1.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2007
ở các xã, phường 23
Bảng 3.1.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
năm 2008 ở các xã, phường 26
Bảng 3.2.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
giai ñoạn 2005 – 2008 30



DANH SÁCH HÌNH
Hình 3.1.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005 17
Hình 3.1.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005
ở các xã, phường 19
Hình 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006 20
Hình 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006
ở các xã, phường 21
Hình 3.1.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2007 22
Hình 3.1.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2007
ở các xã, phường 24
Hình 3.1.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2008 25
Hình 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2008
ở các xã, phường 27
Hình 3.2.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
năm 2005 – 2008 28

Hình 3.2.2: Tình hình tặng cho quyền sử dụng ñất
năm 2005 – 2008 29
Hình 3.2.3: Tình hình thừa kế quyền sử dụng ñất
năm 2005 – 2008 30









TÓM TẮT

Ngày nay, Thành phố Vĩnh Long ñang trên ñà phát triển công nghiệp hóa,
hiện ñại hóa. Nhưng với quỹ ñất ñai nhỏ nhất so với các ñơn vị hành chính cấp
huyện trong Tỉnh thì cùng với nhu cầu sử dụng ñất ngày càng tăng kéo theo tình
hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cũng diễn ra sôi ñộng.
Trước tình hình trên Trung ương ñã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp
luật ñể quy ñịnh về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñể Nhà nước
quản lý ñất dai chặt chẽ hơn và tạo lòng tin trong nhân dân.
“ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại Thành phố Vĩnh
Long giai ñoạn 2005 – 2008” là một ñề tài nghiên cứu trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển
nhượng và số lượng hồ sơ chuyển nhượng trong Thành phố giai ñoạn 2005 – 2008.
Qua ñó, chúng ta cũng thấy ñược xã, phường nào có biến ñộng ñất ñai về chuyển
nhượng nhiều nhất và ít nhất.
Qua quá trình nghiên cứu, thu thập, tài liệu, số liệu về tình hình chuyển
nhượng thực tế trên ñịa bàn và các văn bản pháp luật về việc chuyển nhượng quyền
sử dụng ñất. Từ ñó ñề tài tập trung phân tích, tổng hợp ñể ñánh giá tình hình chuyển

nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn. ðồng thời rút ra những khó khăn vướng
mắc và có một số kiến nghị về vấn ñề này.

1

MỞ ðẦU

Thành phố Vĩnh Long là một trung tâm tỉnh lỵ của Tỉnh, nơi tập trung các
cơ quan quản lý hành chính Nhà nước của Tỉnh, là ñơn vị ñầu tiên trên con
ñường phát triển công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của Tỉnh. Tuy nhiên với quỹ ñất
ñai nhỏ nhất so với các ñơn vị hành chính cấp huyện trong tỉnh và mật ñộ dân số
cao so với bình quân chung toàn Tỉnh. Cùng với lượng gia tăng dân số ngày càng
cao sẽ là sức ép ñối với Thành phố trong việc giải quyết nhu cầu về sử dụng ñất.
Vì vậy tình hình sử dụng ñất tương ñối phức tạp và biến ñộng nhanh. Kéo theo
ñó là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cũng diễn ra sôi ñộng.
Trước tình hình trên Trung ương ñã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật
ñể quy ñịnh rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñể Nhà
nước quản lý ñược chặt chẽ hơn và tạo lòng tin trong nhân dân. ðồng thời góp
phần làm cho ngân sách nhà nước không bị thất thoát từ những việc chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất trái phép.
Hiện nay, không chỉ có cơ quan quản lý về ñất ñai mới quan tâm ñến vấn ñề
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mà vấn ñề này còn ñược rất nhiều cơ quan,
ban ngành, ñoàn thể, cũng như người dân quan tâm ñến. Vì thế chúng ta phải
cùng nhau nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
Thành phố Vĩnh Long từ năm 2005 – 2008 ñể tìm ra những nguyên nhân và một
số khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng trên ñịa bàn Thành phố
Vĩnh Long.
2

CHƯƠNG 1

GIỚI THIỆU

1.1 ðỊA ðIỂM THỰC TẬP

1.1.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

 ðiều kiện tự nhiên:
 Vị trí ñịa lý:
Thành phố Vĩnh Long có tổng diện tích tự nhiên là 4800,8 ha, chiếm 3,24%
tổng diện tích tự nhiên toàn Tỉnh, và có vị trí giáp giới như sau:
- Phía Bắc giáp Thị xã Cái Bè (Tỉnh Tiền Giang) và xã An Bình (Long
Hồ).
- Phía Nam giáp huyện Long Hồ (xã Phước Hậu, Tân Hạnh).
- Phía ðông giáp xã Thanh ðức - Huyện Long Hồ.
- Phía Tây giáp Tỉnh ðồng Tháp.
 ðặc diểm khí hậu:
Nằm trong vùng nhiệt ñới gió mùa, ñặc ñiểm khí hậu của Thành phố mang
những nét ñặc trưng như sau:
- Nhiệt ñộ trung bình hàng năm dao ñộng trong khoảng 27,7
0
C – 28,0
0
C.
Tháng có nhiệt ñộ cao nhất là tháng 4, tháng 5 (34,5 – 37,6
0
C), tháng có nhiệt ñộ
thấp nhất là tháng 12, tháng 1 (19,2 – 24,3
0
C), biên dộ nhiệt dao ñộng trong

tháng khoảng 8,7 – 14
0
C vào mùa khô và 10 – 14,1
0
C vào mùa mưa.
- Tổng số giờ nắng trung bình hàng năm khoảng 2.700 – 2.800 giờ. Số giờ
nắng trung bình trên tháng trong mùa khô > 260 giờ/tháng và vào mùa mưa 170 –
210 giờ/tháng.
- Tổng lượng mưa trung bình hàng năm 1.186 – 1.893 mm, thời gian bắt
ñầu mưa thường từ tháng 4 dương lịch và kết thúc vào tháng 11 dương lịch.
3
ðặc ñiểm khí hậu khá thuận lợi cho sinh hoạt cũng như sản xuất nông
nghiệp, ñặc biệt là các loại cây ăn trái ở vùng ven ñô thị.
 ðặc ñiểm thuỷ văn và nguồn tài nguyên nước:
Thành phố Vĩnh Long có ñịa thế nằm ven sông Cổ Chiên thuộc lưu vực
sông Tiền với mạng lưới sông rạch dày ñặc, gồm sông Cổ Chiên có bề mặt
khoảng 700 – 1.000 m với lưu lượng và dòng chảy lớn cùng với các nhánh sông
khác như sông Long Hồ, sông Cái Cam, sông Cầu Lộ, sông Cầu Lầu, sông Cầu
Vồng … Các hệ thống sông rạch trên ñịa bàn Thành phố có nguồn nước ngọt
quanh năm và phụ thuộc vào chế ñộ bán nhật triều biển ðông. Do ñó vào những
tháng 8, 9, 10 dương lịch với chế ñộ triều cường cùng với lượng mưa lớn tập
trung thường tạo ra hiện tượng ngập lũ, ñặc biệt là ñối với các xã Tân Hội, Tân
Hoà, Trường An và các khu vực ven tuyến sông lớn thuộc Phường 2, Phường 8,
Phường 4 …
 ðiều kiện kinh tế, xã hội:
 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội:
- Thực trạng phát triển kinh tế:
+ Tăng trưởng kinh tế giai ñoạn 2005 – 2008:
Giá trị sản xuất nông nghiệp, thủy sản tăng bình quân trong giai ñoạn này là
4,3%/năm, giá trị sản xuất nông nghiệp năm 2007 là 172.107 triệu ñồng, chiếm

4,5% giá trị sản xuất công nghiệp, nông nghiệp và tổng mức bán lẻ hàng hóa.
Qua số liệu cho thấy tỷ lệ tăng qua các năm không ñều và năm 2008 là năm có tỷ
lệ tăng cao nhất 4,3%.
Giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân giai ñoạn này là 16,6%/năm,
giá trị sản xuất công nghiệp năm 2008 là 746.044 triệu ñồng, chiếm 19,36% giá
trị sản xuất công nghiệp, nông nghiệp và tổng mức bán lẻ hàng hóa. Tăng trưởng
bình quân các năm cao nhưng tốc ñộ tăng trưởng từ năm 2005 – 2008 không ñều,
tỷ lệ tăng cao nhất là 18,1% vào năm 2008.
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ xã hội qua 4 năm có mức
tăng bình quân là 18,73%/năm, giá trị ñạt ñược năm 2008 là 2.936.002 triệu
ñồng, chiếm 76,18% cơ cấu kinh tế. Từ năm 2005 ñến năm 2008 tỷ lệ tăng
trưởng không ñều, năm 2008 là năm có tỷ lệ tăng cao nhất 21,1%.
4
Bảng 1.1: Giá trị sản xuất và tỷ lệ tăng qua các năm
ðơn vị
tính
2005 2006 2007 2008
Giá trị sản xuất
nông nghiệp
Triệu
ñồng
152.606 159.168 166.345 172.107
Tăng trưởng (%) 4,1 4,12 4,3 3,3
Giá trị sản xuất
công nghiệp
Triệu
ñồng
432.942 520.544 610.656 746.044
Tăng trưởng (%) 16,7 16,8 14,8 18,1
Tổng mức bán lẻ

hàng hóa và
doanh thu dịch
vụ xã hội
Triệu
ñồng
1.572.760 1.979.259 2.316.531 2.936.002

Tăng trưởng (%) 18,72 20,5 14,6 21,1
Tổng Triệu
ñồng
2.158.308 2.658.971 3.093.532 3.854.153


- Thực trạng phát triển các ngành và cơ sở hạ tầng:
+ Trồng trọt:
Giá trị sản xuất nông nghiệp của Thành phố qua các năm 2005 – 2008 có
tăng nhưng tốc ñộ tăng chỉ ñạt ở mức bình quân 4,3%/năm. Trong cơ cấu giá trị
sản xuất ngành nông nghiệp năm 2008 thì trồng trọt chiếm 82,8%, chăn nuôi
chiếm 14,06% và các hoạt ñộng dịch vụ phục vụ sản xuất nông nghiệp chiếm
3,14%.







5
Bảng 1.2: So sánh giá trị sản xuất nông nghiệp giai ñoạn 2005 – 2008
ðơn vị tính: Triệu ñồng

Chỉ tiêu 2005 2008 So sánh (tăng +,
giảm -)
Nông nghiệp 159.168 172.107 12.939
Trồng trọt 137.304 142.500 5.196
Cây lương thực 15.656 9.442 -6.214
Rau ñậu các loại 6950 11.876 4.926
Cây công nghiệp 982 548 -434
Cây ăn quả 112.558 118.992 6.434
Chăn nuôi 19.401 24.193 4.792
Gia súc 15.074 18.817 3.743
Gia cầm 2.097 3.261 1.164
Sản phẫm không
qua giết thịt
1.758 1.411 -347
Dịch vụ nông
nghiệp
2.463 5.415 2.952

Qua các chỉ số trên (Bảng 1.2) cho thấy trong sản xuất nông nghiệp:
Giá trị sản xuất trồng trọt vẫn chiếm ưu thế 82,8%, trong cơ cấu ngành
trồng trọt thì giá trị cây lương thực có xu thế giảm, rau ñậu và cây ăn quả thì có
xu thế tăng.
Giá trị chăn nuôi có xu thế tăng, trong cơ cấu ngành chăn nuôi thì giá trị
sản phẫm không qua giết thịt có xu thế giảm, gia súc và gia cầm có xu thế tăng.
Giá trị dịch vụ nông nghiệp có xu thế tăng.
+ Về chăn nuôi:
Ngoài trại chăn nuôi Phú Thọ và trại gà Trường An là nguồn cung cấp
giống và sản phẫm chủ yếu, phần lớn chăn nuôi phát triển dưới hình thức hộ gia
ñình và tập trung ở các xã, phường thuộc ngoại ô Thành phố. Loại gia súc, gia
cầm ñược chăn nuôi phổ biến là heo, gà, vịt … Mặc dù với quy mô nhỏ nhưng

hàng năm ñã cung cấp cho thị trường một lượng sản phẫm không nhỏ ñáp ứng
6
ñược phần nào nhu cầu thực phẫm của người dân Thành phố và góp phần làm
tăng thêm giá trị tổng sản phẫm xã hội.
+ Về thủy sản:
Việc khai thác thủy sản chủ yếu từ ñánh bắt tự nhiên trên sông hoặc nuôi ở
các mương vườn. Trên ñịa bàn Thành phố còn có một trại giống thủy sản ở xã
Tân Hòa với quy mô diện tích khoảng 5 ha là nơi tiếp nhận và nhân các giống
cho chăn nuôi thủy sản chất lượng cao, hàng năm cung cấp một lượng lớn cá
giống cho chăn nuôi thủy sản trên ñịa bàn Tỉnh.
 Thực trạng về cơ sở hạ tầng:
- Giao thông:
+ Giao thông bộ: so với các huyện khác trong Tỉnh, mạng lưới giao thông
ñường bộ phát triển tốt cả về số lượng lẫn chất lượng. Năm 2005 toàn Thành phố
có 207,8 km và ñến năm 2008 là 235,3 km tức tăng 11,6% so với năm 2005.
Trong ñó ñường nhựa và bê tông nhựa tăng 6,15%, ñường cấp phối giảm
33,81%, ñường ñal tăng 30,06%, ñường ñất giảm 34,73%.
Bảng 1.3: Hiện trạng giao thông qua các năm.
Chỉ tiêu 2005 2008 2008/2005
Tổng chiều dài 207,8 235,3 27,5
ðường nhựa và
bê tông nhựa
72,73 77,5 4,77
Trong ñó: ñường
quốc lộ
22,5 22,5 0
ðường trãi ñá 5,9 5,9 0
ðường cấp phối 18,6 13,9 -4,7
ðường ñal 48,7 69,63 20,93
ðường ñất 61,8 45,87 -15,93

+ Giao thông thủy: tổng chiều dài ñường thủy là 122,05 km. Trong ñó có
35,39% tổng chiều dài ñường thủy phục vụ các phương tiện có tải trọng dưới 1
tấn lưu thông; 31,96% tổng chiều dài ñường giao thông thủy có khả năng phục
vụ các phương tiện có tải trọng từ 1 – 10 tấn lưu thông; 21,87% tổng chiều dài
7
ñường giao thông thủy có khả năng phục vụ các phương tiện có tải trọng từ 10 –
100 tấn lưu thông, ñặc biệt có 10,08% ñường giao thông thủy có khả năng ñáp
ứng cho phương tiện có tải trọng >1.000 tấn ñi lại quanh năm. Trên ñịa bàn
Thành phố còn có 1 cảng Vĩnh Thái ñã hình thành từ lâu với quy mô diện tích
2,36 ha là nơi bốc xếp hàng hóa vận chuyển qua ñường thủy lớn nhất Tỉnh.
- Y tế:
Ngoài bệnh viện ña khoa của Tỉnh ñóng trên ñịa bàn Thành phố, mạng lưới
y tế của Thành phố cũng phát triển. Diện tích ñất sử dụng cho ngành y tế trên ñịa
bàn Thành phố là 0,98 ha. ðây là diện tích các trạm y tế của các xã, phường.
Bình quân diện tích ñất sử dụng cho sự nghiệp y tế của Thành phố năm 2008:
trạm y tế là 737 m
2
/trạm (quy chuẩn xây dựng 500 m
2
/trạm) quy mô diện tích
cho trạm y tế ñạt quy chuẩn.

1.1.2 Sơ lược về cơ quan

 Sơ lược về cơ quan.
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất Thành phố Vĩnh Long ñặt tại số
79/26 ñường 30 tháng 4, phường 1, Thành phố Vĩnh Long và ñược lập trên cơ
sở:
- Căn cứ luật tổ chức Hội ñồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày

26/11/2003.
- Căn cứ nghị ñịnh 181/2004/Nð.CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai.
- Căn cứ thông tư số 38/2004/TTLT/BTNMT – BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn về tổ chức của văn phòng .
- Căn cứ quyết ñịnh số 127/Qð.UBND ngày 14/12/2005 của Ủy ban nhân
dân Thành phố Vĩnh Long .
- Tháng 3/2006 Phòng Tài nguyên và Môi trường thành lập Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất .

8
 Cơ cấu tổ chức nhân sự.
Phòng Tài nguyên và Môi trường gồm có.
• 1 Trưởng Phòng: - Hồ Văn Tiếp
• 2 Phó Phòng: - Nguyễn Thanh Liêm
- Hà Chí Tâm
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có:
• 1 Giám ðốc: - Nguyễn Hữu Vinh
• 1 Phó Giám ðốc: - Võ Thanh Hải

Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức nhân sự Phòng Tài nguyên và Môi trường.
 Chức năng nhiệm vụ.
- Chức năng:
+ Là cơ quan dịch vụ công
+ Tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất.
+ Chỉnh lý thống nhất biến ñộng về sử dụng ñất ñai.
Phó Phòng
(QLðð)

Giám ðốc
VPðKQSDð
Phó Giám ðốc
VPðKQSDð
Nhân Viên
Văn Phòng
Phó Phòng
(TNMT)

Nhân Viên
Phòng

Nhân Viên
Ph
òng

Trưởng Phòng
9
+ Giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện
thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất ñai theo qui ñịnh.
+ Quản lý hồ sơ ñịa chính.
- Nhiệm vụ :
+ Giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường làm ñầu mối thực hiện các thủ tục
hành chính về cấp giấy chứng nhận ñối với ñối tượng thuộc thẩm quyền cấp
huyện.
+ Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền
sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai.
+ Chỉnh lý hồ sơ ñịa chính gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo công
tác của cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
+ Thực hiện thống kê, kiêm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất
Thành phố.
+ Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành
trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng ñất ñối với hộ
gia ñình, cá nhân.
+ Thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng ñất ñai, thu tiền cung cấp thông tin
ñất ñai, thu tiền dịch vụ kiểm tra, khảo sát, ñánh giá, phân hạng, trích ño, trích
lục bản ñồ.
+ Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành về tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho Phòng Tài nguyên và Môi

trường.
+ Quản lý viên chức, người lao ñộng và tài chính, tài sản của văn phòng
theo quy ñịnh của pháp luật.


1.2 MỘT SỐ KHÁI NIỆM

- ðất là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, ñược
hình thành do quá trình phong hoá ñá dưới tác dụng lý, hoá, sinh xảy ra trên bề
mặt trái ñất.
- ðất ñai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt ñất của trái ñất, chứa ñựng
tất cả các ñặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới lớp mặt này
10
bao gồm khí hậu gần mặt ñất, ñất và dạng ñịa hình, mặt nước (bao gồm những hồ
cạn, sông, ñầm trũng và ñầm lầy, lớp trầm tích gần mặt) và kết hợp với dự trữ
nước ngầm, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, mẫu hình ñịnh cư của con người và
những kết quả về tự nhiên của những hoạt ñộng của con người trong thời gian
qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước,
ñường xá, nhà cửa).
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất
ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho
người ñó. (theo Luật ñất ñai 2003).
- Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do
ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới. (theo
Luật ñai 2003).
- Tại Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất Thành phố Vĩnh Long có 3
trường hợp chỉnh lý mặt 4 ñổi chủ sử dụng ñó là chuyển nhượng, tặng cho, và
thừa kế. Nhưng thực tế chúng ta thường gọp chung 3 trường hợp trên là chuyển

nhượng. Vì thế khi nói ñến tình hình chuyển nhượng thì trong ñó ñã bao gồm
chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế.

1.3 CÁC QUY ðỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ NHẬN CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược thực hiện trong các
trường hợp:
* Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng ñất có ñiều kiện: (ðiều 104 Nghị ðịnh 181/Nð-CP)
- Hộ gia ñình, cá nhân ñã dược Nhà nước giao ñất lần ñầu ñối với ñất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng ñất mà ñã chuyển nhượng và không còn ñất sản
xuất, không còn ñất ở, nếu ñược Nhà nước giao ñất lần thứ hai ñối với ñất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng ñất, ñất ở ñược miễn tiền sử dụng ñất thì không
11
ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất trong thời hạn mười (10) năm
kể từ ngày ñược giao ñất lần thứ hai.
* Trường hợp nhận chuyển nhượng: (Khoản 2, 3 ñiều 99 Nghị ðịnh
181/Nð-CP)
- Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất phải sử dụng ñất ñúng mục ñích
ñã ñược xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất
- Hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại nơi
ñăng ký hộ khẩu thường trú và tại ñịa phương khác trừ trường hợp quy ñịnh tại
khoản 3 và khoản 4 ðiều 103 và ðiều 104 của Nghị ñịnh này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng ñất ñể sản xuất, kinh doanh thì ñược
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại nơi ñăng ký kinh doanh và tại ñịa
phương khác trừ trường hợp quy ñịnh tai khoản 1 và khoản 2 ðiều 103 của Nghị
ñịnh này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản này ñược
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà không phụ thuộc vào ñiều kiện về

nơi ñăng ký hộ khẩu, nơi ñăng ký kinh doanh.
* Trường hợp không dược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng ñất: (ðiều 103 Nghị ðịnh 181/Nð-CP)
- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất.
- Tổ chức kinh tế không ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
chuyên trồng lúa nước, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng của hộ gia ñình, cá
nhân, trừ tường hợp ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt.
- Hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không dược
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ñất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia ñình, cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ ñó.
12
1.4 HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất gồm: (ðiều 148 Nghị ðịnh
181/Nð-CP)
- Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 ðiều 50 của luật ðất ñai 2003 (nếu
có).
Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phải có chứng nhận của công
chứng Nhà nước; trường hợp hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của hộ
gia ñình, cá nhân thì ñược lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà
nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất.

1.5 QUY TRÌNH VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

1.5.1 Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất









Hình 1.2: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.

1.5.2 Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất

* Theo luật ñất ñai 2003
+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nộp tại Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất; trường hợp hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất tại nông thôn thì
Hộ gia ñình,
cá nhân
Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất
Chi cục thuế
UBND xã, phường
13
nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có ñất ñể chuyển cho Văn phòng ðăng ký quyền
sử dụng ñất.
+ Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận ñủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẫm tra hồ
sơ, gởi hồ sơ cho cơ quan quản lý ñất ñai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẫm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà
nghĩa vụ tài chính ñó ñược xác ñịnh theo số liệu ñịa chính thì Văn phòng ðăng
ký quyền sử dụng ñất gửi số liệu ñịa chính ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ
tài chính theo quy ñịnh của pháp luật; Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất tại nơi ñã nộp hồ sơ.
* Theo Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP
- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẫm tra hồ sơ,
trích sao hồ sơ ñịa chính; gởi số liệu ñịa chính ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh
nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp
mới giấy chứng nhận;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy
ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất
có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất.
14

CHƯƠNG 2

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 MỤC ðÍCH

- Nhằm ñánh giá tác ñộng của luật ñất ñai ñến thị trường chuyển nhượng
ñất ñai.
- Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật về các thủ tục và trình tự về
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
- Khảo sát và ñánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế
trên ñịa bàn Thành phố Vĩnh Long.
- Rút ra bài học kinh nghiệm qua công tác thực tế.

2.2 ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- ðối tượng là các văn bản quy phạm pháp luật quy ñịnh về chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất và các tài liệu về tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất từ năm 2005 – 2008 trên ñịa bàn Thành phố Vĩnh Long.
- Phạm vi nghiên cứu là ñịa bàn Thành phố Vĩnh Long.

2.3 CÁC BƯỚC THỰC HIỆN ðỀ TÀI

- Nhận ñề tài
- Nghiên cứu sơ bộ các văn bản quy phạm pháp luật.
- Thu thập tài liệu từ cơ quan và các nguồn khác.
- Viết ñề cương.
- Viết báo cáo thực tập tốt nghiệp.
- Hoàn tất báo cáo.

15
2005
Chuyển nhượng
Tặng cho
Thừa kế

CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN


3.1 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI
THÀNH PHỐ VĨNH LONG GIAI ðOẠN 2005 – 2008

3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005

Năm 2005, toàn Thành phố có 2849 hồ sơ với 1.011.998,4 m
2
. Trong ñó có
1769 hồ sơ chuyển nhượng (556738,1 m
2
), 190 hồ sơ thừa kế (201017,2m
2
) và
885 hồ sơ tặng cho (254.243,1 m
2
).

Hình 3.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005






16
Bảng 3.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005 ở các xã,
phường
Tên xã, phường Hồ sơ Tỉ lệ (%) Tồn
Phường 1
207 7,27 0
Phường 2
229 8,04 0
Phường 3
322 11,3 0
Phường 4
316 11,1 1
Phường 5
249 8,74 0

Phường 8
273 9,58 0
Phường 9
275 9,65 0
Trường An
225 7,9 0
Tận Ngãi
222 7,79 0
Tân Hòa
210 7,37 0
Tân Hội
321 11,27 1
Tổng
2849 100 2
Nguồn: Sổ ghi nhận hồ sơ chuyển nhượng, 2005
Từ bảng số liệu trên ta thấy: nơi có số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là
phường 3 với 322 hồ sơ (162452,7 m
2
) vì ở ñây hệ thống giao thông nông thôn
ñã hoàn chỉnh, có nhiều nhà kinh doanh bất ñộng sản ngầm phân lô bán nền.
Phường 1 là nơi có số hồ sơ chuyển nhượng ít nhất với 207 hồ sơ (51706,4m
2
) vì
Phường 1 là trung tâm của Thành phố, hầu hết các hộ dân sinh sống ở ñây ñều
hoạt ñộng sản xuất kinh doanh nên ít có nhu cầu chuyển nhượng lại cho người
khác .
Hồ sơ tồn ở Thành phố Vĩnh Long rất ít, trong năm chỉ có 2 hồ sơ. Chủ yếu
là do người dân ñăng ký cấp giấy chứng nhận là “hộ” mà khi chuyển nhượng các
thành viên trong hộ chưa ký giấy ủy quyền hoặc không thống nhất chuyển
nhượng nên Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trả lại hồ sơ.

17
2005
0
50
100
150
200
250
300
350
Tâ
n
N
gãi
Tân

Hòa
2005

Hình 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2005 ở các xã,
phường

3.1.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006

Năm 2006, toàn Thành phố có 2854 hồ sơ với 1.253.490 m
2
. Trong ñó có
1776 hồ sơ chuyển nhượng (558625 m
2
), 193 hồ sơ thừa kế (204191 m
2
), và 885
hồ sơ tặng cho(490674 m
2
). So với năm 2005 thì tổng số hồ sơ chuyển nhượng
tăng ít, là do thuế chuyển nhượng cao vì luật ñất ñai mới ñược áp dụng nên còn
nhiều bất cập.

18
2006
Chuyển nhượng
Tặng cho
Thừa kế












Hình 3.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006

Bảng 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006 ở các xã,
phường
Tên xã, phường Hồ sơ Tỉ lệ Tồn
Phường 1
203 7,11 0
Phường 2
213 7,46 0
Phường 3
341 11,95 0
Phường 4

294 10,3 0
Phường 5
274 9,6 2
Phường 8
270 9,46 0
Phường 9
260 9,11 0
Trường An
248 8,69 0
Tận Ngãi
241 8,44 1
Tân Hòa
259 9,07 0
Tân Hội
251 8,79 0
Tổng
2854 100 3
Nguồn: Sổ ghi nhận hồ sơ chuyển nhượng, 2006
19
2006
0
50
100
150
200
250
300
350
400
T

â
n

Ng
ã
i
Tâ
n

H
òa
2006
Từ bảng số liệu trên ta thấy: nơi có số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là
Phường 3 với 341 hồ sơ (148677,9 m
2
) và Phường 1 là nơi có số hồ sơ chuyển
nhượng ít nhất với 203 hồ sơ (79086,8 m
2
), vì những lý do như ở năm 2005.
Hồ sơ tồn ở ñây là do chủ sử dụng ñất ñịnh chuyển nhượng phần ñất của
mình nhưng họ không biết rằng hộ gia ñình có phần ñất liền kề ñã nộp ñơn xin
giải quyết tranh chấp ñất ñai về phần ranh giữa 2 phần ñất ñó. Và còn một
nguyên nhân nữa là trong 1 bộ hồ sơ chuyển nhượng có 2 tờ hợp ñồng chuyển
nhượng mà số hợp ñồng trong 2 tờ hợp ñồng chuyển nhượng ñó không giống
nhau nên Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất trả hồ sơ.

Hình 3.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2006 ở các xã,
phường

3.1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất năm 2007

Năm 2007, toàn Thành phố có 3497 hồ sơ với 1.657.319 m
2
. Trong ñó có
1928 hồ sơ chuyển nhượng (666966 m
2
), 222 hồ sơ thừa kế (217055 m
2
), và
1347 hồ sơ tặng cho (773298 m
2
). So với năm 2006 thì tổng số hồ sơ chuyển
nhượng tăng 643 hồ sơ, trong ñó số hồ sơ tặng cho tăng 1,5 lần chủ yếu là do nhu