quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật dân sự việt nam

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Ngày nay, khi đất nước phát triển, mở rộng giao lưu hợp tác quốc tế trên tất
cả các mặt của đời sống thì việc các tổ chức, cá nhân người nước ngoài đến Việt
Nam thông qua đầu tư kinh doanh, đại diện ngoại giao, hợp tác trong các lĩnh
vực khoa học, y tế, giáo dục, văn hóa thể thao… là chuyện đã trở nên “phổ
biến”. Tính đến tháng 10 năm 2009, cả nước có gần 85000 nước ngoài đang làm
việc và sinh sống, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều
dự án nước ngoài. Một nhu cầu thiết yếu của họ khi đến đây là có một chỗ ở ổn
định để an cư lập nghiệp.
Không chỉ có vậy, trong số những người Việt Nam đang sinh sống định cư
ở nước ngoài, có một cộng đồng không nhỏ người Việt dù sống xa Tổ quốc, xa
quê hương nhưng vẫn hướng về quê cha đất mẹ, cống hiến đóng góp sức lực của
cải vật chất về cho đất nước. Các con số thống kê qua các năm cho thấy người
Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước làm ăn, sinh sống ngày một nhiều hơn,
theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên rất đáng kể.
Trước những đòi hỏi thực tế đó của xã hội, để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà
ở của người nước ngoài và người Việt Nam sinh sống tại nước ngoài, nhằm
khuyến khích đầu tư phát triển kinh tế đất nước, Quốc hội đã thông qua Nghị
quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua, sở hữu nhà Việt Nam đồng thời thông qua luật
1
sửa đổi, bổ sung điều 126 luật nhà ở 2005 cùng điều 121 luật đất đai 2003 với
những nội dung cụ thể đáng lưu ý về đối tượng, quyền và nghĩa vụ người Việt
định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Với mong muốn của bản thân được hiểu rõ hơn về những quy định này, em
xin nghiên cứu đề bài: “Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật dân sự Việt Nam”
NỘI DUNG CHÍNH
Trước khi tìm hiểu nội dung chính của đề bài, chúng ta cần phải hiểu cơ sở lí
luận chung cho việc xây dựng văn bản pháp luật của Nhà nước quy định quyền

sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
1. Sự thay đổi quan trọng trong quyền sở hữu tư nhân
Như chúng ta đã biết, từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986,
dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam, cả nước tiến hành công cuộc đổi
mới toàn diện trên tất cả các mặt của đời sống xã hội. Nhà nước đề ra nhiều biện
pháp, chủ trương, chính sách để khuyến khích mọi người dân trong nước cũng
như các tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam tại nước ngoài trở
về để đầu tư phát triển đất nước. Sở hữu tư nhân không còn có sự khác biệt với
sở hữu cá nhân như trước đây, nó gồm sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư
bản tư nhân được Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện phát triển. Một mặt,
Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân, không dùng những hình thức cưỡng chế
hành chính hay tiến hành cải tạo để chuyển sở hữu tư nhân thành sở hữu tập thể
hay sở hữu nhà nước. Mặt khác, Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư vốn, công nghệ vào Việt Nam; tạo điều kiện thuận lợi cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về nước. Bộ luật Dân sự (BLDS)
ngoài việc quy định chủ thể sở hữu tư nhân là công dân Việt Nam còn công
nhận các chủ thể sở hữu tư nhân là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư
2
ở nước ngoài có vốn đầu tư về nước để sản xuất, kinh doanh… Theo đó, quyền
sở hữu tư nhân được công nhận là những quyền dân sự cụ thể của cá nhân với tư
cách là chủ sở hữu đối với tài sản của mình thông qua các quyền năng chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt tài sản.
Như vậy, không chỉ người dân trong nước mà những người nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền sở hữu tại Việt Nam. Mọi
người có thể là chủ sở hữu đối với các tài sản như tiền hoặc hiện vật có được do
kết quả lao động hợp pháp đem lại hay để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất, di sản thừa kế của người chết để lại…
Có thể khẳng định quyền sở hữu tư nhân là một quyền hiến định được luật
dân sự thể chế hóa, đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân, bảo vệ cho mọi
người (kể cả là những người không phải là công dân Việt Nam) được sở hữu

“những cái thuộc về họ”, là một quyền cần thiết và cơ bàn của mỗi người.
2. Quyền sở hữu nhà ở - một quyền phát sinh từ quyền sở hữu
Vì nhà ở là một bất động sản, được quy định rõ trong điều 174- BLDS: “
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) đất đai
b) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó
c) các tài sản gắn liền với đất đai
d) các tài sản khác theo pháp luật quy định…”
nên nhà ở chính là khách thể của quyền sở hữu- một trong ba yếu tố cấu thành
quan hệ pháp luật dân sự về sở hữu. Do vậy, mới có khẳng định rằng quyền sở
hữu nhà ở là một trong những phần thuộc phạm vi chung của quyền sở hữu. Các
quy định về quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự sẽ là cơ sở cho Luật đất đai,
Luật nhà ở hay các nghị định, nghị quyết của Nhà nước căn cứ để quy định
quyền và nghĩa vụ cho người sở hữu nhà ở.
3
Điều 164 BLDS xác nhận: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật…” như vậy, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân hay các chủ thể khác sẽ luôn
có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với
tài sản của mình
- Quyền chiếm hữu là quyền năng của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lí
tài sản thuộc sở hữu. Đó còn là quyền kiểm soát, làm chủ và chi phối vật đó theo
ý chí của mình, không bị hạn chế và gián đoạn về thời gian. Cá nhân có thể tự
mình thực hiện quyền chiếm hữu tài sản hoặc thông qua một hợp đồng dân sự
giao cho người khác thực hiện quyền chiếm hữu (gửi giữ) hoặc cả quyền sử
dụng (cho thuê, cho mượn).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi và lợi tức từ tài sản mà không làm hại hay ảnh hưởng đến lợi ích chung của
Nhà nước, của cộng đồng, của những người khác, không được trái với đạo đức

chung của xã hội.
- Quyền định đoạt là quyền năng của chủ sở hữu quyết định về “số phận”
của vật. Người chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để
thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định
của pháp luật đối với tài sản.
3. Sở hữu nhà ở tại Việt Nam - nhu cầu thiết yếu của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và các cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.
Với mỗi người chúng ta, dù chỉ sở hữu một ngôi nhà nhỏ, bình dị nhưng
được trở về nhà sau mỗi ngày học tập làm việc vất vả là mong mỏi của tất cả
thành viên trong ngôi nhà. Nhà không chỉ là nơi trú mưa, trú nắng, nơi để ở mà
nó còn là nơi lưu giữ kỉ niệm, nơi thư giãn nghỉ ngơi sau mỗi giờ làm việc, nơi
đoàn tụ sum họp cùng gia đình và bạn bè. Bất kì ai, được sở hữu một ngôi nhà
theo đúng nguyện vọng là điều hạnh phúc nhất.
4
Mọi người dân nói chung, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay các tổ
chức, cá nhân nước ngoài khi đến Việt Nam nói riêng, tuy sống ở Việt Nam
trong thời gian ngắn nhưng họ đều muốn được sở hữu một ngôi nhà ở tại đây.
Thực tế cho thấy, năm 2001 với chính sách của Nhà nước cho phép người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam nhưng nó
mới chỉ đáp ứng cho một số ít người mà không thỏa mãn hết nhu cầu của đông
đảo bà con Việt Kiều. Lượng người Việt Nam sống ở nước ngoài muốn sở hữu
nhà ở tại Việt Nam còn rất lớn…Mong muốn được có một ngôi nhà ổn định để
yên tâm trở về Việt Nam sinh sống, đầu tư kinh doanh nhưng vì không thuộc
diện được mua nhà ở, khi trở về Việt Nam làm việc lại phải thuê nhà vừa không
ổn định, vừa tốn kém, dẫn đến nhiều trường hợp nhiều người Việt Nam định cư
ở nước ngoài không muốn trở về Việt Nam… Cũng như vậy với nhiều người
nước ngoài, rất muốn đến Việt Nam để thử cơ hội mới song một vấn đề đặt ra
khi họ đến đây là phải chi phí một số tiền quá lớn để thuê nhà trong khi Nhà
nước không có chính sách hỗ trợ giá, làm nhiều người đã tính sang nước khác có
điều kiện, môi trường tương tự Việt Nam. Tính trung bình để thuê một căn hộ

chung cư hay một ngôi nhà biệt thự, những người thuê nhà phải trả từ 800 USD
đến 7000 USD. Như vậy, nếu sống khoảng 5 năm, số tiền người nước ngoài phải
trả lên tới 48000 USD- 420000 USD, một số tiền lớn có thể mua và sở hữu được
một ngôi nhà sang trọng và hiện đại tại Việt Nam. Không chỉ vậy, việc thuê nhà
làm họ cảm thấy mình không là chủ sở hữu thực sự, không thể tự định đoạt sử
dụng theo ý muốn bản thân, làm giảm đi ý thích của cá nhân, đồng thời phải
thường xuyên thay đổi địa điểm cư trú làm họ cảm thấy phiền toái và gặp nhiều
khó khăn.
Việc có chính sách phù hợp, giúp người nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở không những giảm bớt chi phí sinh
hoạt, nâng cao chất lượng cuộc sống, ổn định chỗ ở, không phải di chuyển qua
các khu vực khác nhau khi thuê nhà mà còn giúp họ yên tâm sinh sống và làm
việc lâu dài tại Việt Nam.
Có thể thấy, nhu cầu nhà ở là một nhu cầu thực tế mà chỉ khi đáp ứng, họ
mới có cơ sở để an cư lập nghiệp.
5
4. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của các tổ chức, cá nhân nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Trong thời gian qua, Nhà nước ta đã hết sức nỗ lực thực hiện chủ trương
tạo mọi điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài
được quyền mua nhà ở tại Việt Nam. Điều này thể hiện thông qua hoạt động ban
hành các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh
vực này.
Thực trạng quy định của pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt
Nam được thể hiện ở hai vấn đề lớn là đối tượng, điều kiện được mua nhà;
quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài
sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
4.1.Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở
4.1.1.Điều kiện áp dụng với cá nhân, tổ chức nước ngoài

Với 87,63% số phiếu tán thành, Quốc hội nước ta đã chính thức thông qua
Nghị quyết số 19/2008/QH12, qua đó cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài
được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo đó, để chứng minh thuộc đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam, các cá nhân nước ngoài phải đang sống tại Việt Nam,
được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại
Việt Nam từ 01 năm trở lên, và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi về
ngoại giao của pháp luật Việt Nam, phải có hộ chiếu hoặc các giấy tờ có giá trị
thay thế hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp kèm theo một
trong các giấy tờ sau: trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì
phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt
động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp còn thời hạn từ một
năm trở lên hoặc có giấy chứng minh là thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng
6
quản lí của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; nếu là người được các
doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê
giữ các chức danh quản lý thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lí hoặc
có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt; trường hợp là người có công
đóng góp với đất nước thì phải có huân chương hoặc huy chương của Chủ tịch
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Viêt Nam trao tặng; là người có đóng góp đặc
biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh
vực cá nhân nước ngoài đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ
tướng chính phủ có văn bản cho phép; với người vào Việt Nam làm việc trong
lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục - đào tạo, văn hóa,
thông tin, thể dục, thể thao, y tế, xã hội, luật sư thì phải có văn bằng chứng minh
có trình độ kĩ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc
của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ như giấy phép lao động do
cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; giấy phép hành nghề chuyên môn tại
Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; nếu là người có kĩ năng
đặc biệt thì phải có giấy xác nhận về chuyên môn, kĩ năng của hiệp hội, hội

nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực mà người
nước ngoài có chuyên môn, kĩ năng theo giấy hành nghề chuyên môn tại Việt
Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật
yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc giấy phép lao động do cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải
có giấy phép hành nghề); trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam
thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú
và chứng minh thư nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ
chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản
lí xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng
quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
7
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có
giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời
hạn từ một năm trở lên, không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu
cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở, cũng thuộc
diện đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
4.1.2. Những quy định áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Bắt đầu từ ngày 01 tháng 09 năm 2009, quy định mới của điều 126 Luật
nhà ở và điều 121 Luật đất đai bắt đầu có hiệu lực. Nhưng để có thể biết xem
những đối tượng chính thức nào được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chúng ta phải
hiểu thế nào được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo luật Quốc
tịch năm 2008 thì: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt
Nam và người gốc Việt cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài(khoản 3 điều 3);
“người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam (khoản 1 điều 5); “người
có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày
Luật này có hiệu lực và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của luật này.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam

theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày luật này có hiệu lực thì vẫn
còn quốc tịch Việt Nam và trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu
lực, phải đăng kí với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch
Việt Nam (điều 13); “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam
đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định
theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài
ở nước ngoài (khoản 4 điều 3)”. Như vậy, chính thức đến năm 2008, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mới được hiểu đúng nghĩa, bao gồm công dân Việt
Nam và người gốc Việt Nam cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Nhờ đó,
điều 126 Luật nhà ở sửa đổi bổ sung quy định rõ đối tượng người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được
cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng
trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình
sinh sống tại Việt Nam;
8
a) Người có quốc tịch Việt Nam
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học,
nhà văn hóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có
nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân
Việt Nam sinh sống trong nước
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b
khoản 1 điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị
thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu
một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các
thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam”.
So với điều 126 - Luật nhà ở (chưa sửa đổi) thì việc sở hữu nhà ở tại Việt
Nam cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mở rộng thêm ba nhóm
đối tượng, đó là “người có quốc tịch Việt Nam”, “người gốc Việt Nam có

chuyên môn, kỹ năng đặc biệt” và “người gốc Việt Nam có vợ hoặc chồng là
công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước”. Cũng theo luật, thời hạn lưu
trú tại Việt Nam cũng được rút ngắn xuống tối thiểu còn ba tháng so với sáu
tháng như trước đây.
Song đó mới chỉ là điều kiện cần, để mua được nhà tại Việt Nam, những
người Việt Nam định cư tại nước ngoài còn cần phải về nước thưởng trú hoặc
tạm trú và phải có đầy đủ giấy tờ sau:
- Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước
ngoài cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì
phải có giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận mất quốc
tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng kí công dân.
- Có giấy tờ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối
tượng được mua nhà.
4.2.Quyền và nghĩa vụ của người sở hữu nhà ở
4.2.1. Quyền lợi và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đối với nhà ở được mua tại Việt Nam.
9
Cũng giống như người Việt Nam ở trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài sau khi mua nhà, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở. Nhìn chung, họ được đảm bảo các quyền và nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất theo quy định tại điều 105 và điều 107 – Luật đất
đai 2003
Điều 105. Quyền chung của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;

5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
10
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn
sử dụng đất.
Ngoài ra, theo Nghị định của Chính phủ số 81/2001/NĐ – CP, cụ thể điều
10, điều 11 và điều 121- Luật đất đai sửa đổi, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài còn được:
- Sử dụng nhà để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình; được
hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ việc sử dụng ngôi nhà đó tạo ra.
- Được bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước,
cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho
đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này

chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Việt kiều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng có quyền thế chấp nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định của pháp luật
Việt Nam;
- Được cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
Bên cạnh đó, là phải thực hiện các nghĩa vụ theo pháp luật: kê khai, đăng kí
nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; thực hiện quy định về quản
lí, sử dụng nhà ở, đất ở; sửa chữa, cải tạo nhà ở, mua bán nhà ở theo quy định
của pháp luật; thực hiện đầy đủ các quy định về cư trú, quản lí trật tự đô thị, các
nghĩa vụ tài chính, thuế và các quy định khác có liên quan của luật định.
Các quy định chặt chẽ, rõ ràng trên, một mặt đảm bảo quyền và nghĩa vụ
cho bà con Việt Kiểu sinh sống xa Tổ quốc, mặt khác, giúp Nhà nước quản lý
những biến động của đất đai, tránh gây những xáo trộn lớn cho thị trường bất
động sản và phát sinh những phức tạp về chính trị, xã hội ở nước ta.
11
4.2.2.Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức nước ngoài khi sở hữu nhà
ở tại Việt Nam.
Tuy chỉ là áp dụng thí điểm trong thời gian 5 năm bắt đầu tử ngày 01 tháng
08 năm 2009 nhưng các quy định về quyền và nghĩa vụ cho các cá nhân, tổ chức
nước nước ngoài cũng hết sức chặt chẽ, minh bạch. Dựa vào điều 5 và điều 6
của Nghị quyết 19/2008/NQ – QH12, có thể khái quát những việc người nước
ngoài được hưởng quyền lợi như sau:
Nhà mà người nước ngoài được mua và sở hữu là một căn hộ chung cư
trong dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam, có thời hạn sử dụng tối đa là 50
năm. Họ được quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12
tháng, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp
chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán,
tặng cho nhà đã mua trước thởi hạn quy định. Họ có quyền để thừa kế, thế chấp

nhà; ủy quyền cho người khác quản lí nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của
mình. Người nước ngoài cũng được bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian
của nhà phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp
luật Việt Nam. Khi Nhà nước phải phá dỡ, giải tỏa nhà ở để thực hiện các nhu
cầu khác của xã hội, những người nước ngoài bị mất nhà cũng được bồi thường
như mọi công dân khác của nước Việt Nam. Các cá nhân, tổ chức nước ngoài
được gửi đơn khiếu nại, tố cáo tới các cơ quan có thẩm quyền về những hành vi
vi phạm Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở.
Song song với đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải thực hiện các nghĩa vụ
chung khác theo đúng của pháp luật Việt Nam; chỉ được dùng nhà ở vào đúng
mục đích là để ở, không được cho thuê hay làm văn phòng, sử dụng vào những
mục đích khác; thực hiện việc mua, bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp theo đúng
quy định của pháp luật Việt Nam; phải quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ
nhà theo đúng quy định của pháp luật không được làm ảnh hưởng hay gây thiệt
hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của
người khác; thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam;
12
chấp hành quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở Việt Nam về việc
xử lí vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải tỏa,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở, về trưng dụng, trưng mua, mua
trước nhà ở.
Người nước ngoài khi nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Việt Nam, đương
nhiên là cũng tự bảo vệ mình và được pháp luật sở tại bảo vệ.
5. Thực trạng thực hiện chính sách nhà ở cho người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thực tế và một số đề xuất hoàn thiện
chính sách.
Trước yêu cầu của quá trình hội, nhập toàn cầu hóa về kinh tế thì việc ban
hành một chính sách đối ngoại đúng đắn, phù hợp là rất cần thiết. Với chủ
trương cho người nước ngoài và mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam đã thu hút sự quan tâm của

đông đảo mọi tầng lớp nhân dân cả trong và ngoài nước. Sở hữu nhà ở giữa
người Việt Nam ở nước ngoài, người Việt Nam ở trong nước và người nước
ngoài, từng bước tạo sự đồng bộ, thống nhất trong các quy định cũng như trong
việc thi hành các chính sách, pháp luật về nhà ở. Nhưng do mới áp dụng nghị
quyết của Quốc hội và Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành nên số
người nước ngoài và bà con Việt kiều về Việt Nam mua và sở hữu nhà còn chưa
nhiều. Bên cạnh đó là những e ngại, băn khoăn của người nước ngoài về giá nhà
tại các thành phố lớn của nước ta như thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà
Nội còn quá cao so với các thành phố lớn tại một số quốc gia khu vực hay việc
sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ giới hạn trong 50 năm, trong khi đó ở nhiều nước
là vĩnh viễn
Với những người định cư ở nước ngoài, tuy đã có các quy định được mua
và sở hữu nhà theo nghị định 81/2001/NĐ- CP hay Luật đất đai 2003, Luật nhà
ở 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ- CP nhưng theo thống kê của Cục quản lý
nhà – Bộ Xây dựng số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà chỉ
13
ở con số khiêm tốn 141, mà lại tập trung ở các thành phố lớn, khu vực kinh tế
phát triển.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật về việc cho phép
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam, nhận thấy cần phải có những thay đổi hơn nữa để những người
trên có thể sở hữu nhà ở Việt Nam, em xin đưa ra một số đề xuất sau:
Thứ nhất, cần phải có sự giải thích rõ ràng, kịp thời các quy định của pháp
luật về nhà ở của các bộ ngành có liên quan. Sự rõ ràng trong các quy định của
pháp luật có tác động rất lớn đến khả năng thực thi của nó trên thực tế. Một quy
định pháp luật được quy định cụ thể, người dân và cơ quan có thẩm quyền hiểu
như nhau sẽ tạo được sự thông suốt trong sự thi hành pháp luật và áp dụng pháp
luật. Điều đó góp phần tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc của người dân, của
cơ quan Nhà nước cũng như hạn chế được những mặt trái có thể phát sinh trong
quá trình cơ quan công quyền thực hiện nhiệm vụ của mình.

Thứ hai, nên có sự điều chỉnh các quy định về thủ tục giải quyết việc mua
nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo
hướng đơn giản, nhanh gọn và hiệu quả. Việc quy định đó, một mặt cải thiện
hoạt động của cơ quan hành chính, đem lại sự thông suốt và thuận lợi cho người
dân, đồng thời cũng góp phần vào công cuộc cải cách hành chính, thực hiện cơ
chế “một cửa” mà Nhà nước ta đang cố gắng thực hiện.
Thứ ba, việc ban hành các quy định đều nhất thiết phải nhanh chóng có văn
bản hướng dẫn thi hành, nhằm làm cho các văn bản trở nên đầy đủ và có tính
khả thi cao. Cụ thể, cần ban hành các văn bản về giấy tờ chứng minh đối tượng
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được phép mua và sở hữu nhà
ở tại Việt Nam. Bởi lẽ việc không quy định rõ những giấy tờ cần thiết để chứng
minh các đối tượng này gây trở ngại rất lớn cho họ trong việc thực thi quyền sở
hữu nhà ở tại Việt Nam trên thực tế.
Thứ tư, cần phải thực hiện tốt quy hoạch nhà ở đô thị, xác định những khu
vực nhà ở hướng tới nhóm đối tượng cụ thể( đối tượng có nhu cầu nhà ở cao
14
cấp, đối tượng có nhu cầu nhà ở trung bình…) trên cơ sở có sự điều tra về nhu
cầu nhà ở của từng nhóm. Như vậy có thể tạo ra một nguồn nhà ở dồi dào cho
các nhóm đối tượng trong xã hội mà không ảnh hưởng đến cuộc sống xã hội.
Ngoài ra, cần công khai minh bạch quy hoạch đất đai nói chung và đất sử
dụng để xây dựng nhà ở cho các đối tượng người nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài nói riêng. Việc làm này giúp các đối tượng có thể chủ
động nắm bắt thông tin và thực hiện quyền lợi của mình; tăng thêm sự khách
quan, công bằng, tránh tiêu cực có thể xảy ra ở các cơ quan Nhà nước.
Thêm vào đó có thể ban hành “sơ đồ nhà ở” để tạo điều kiện thuận lợi cho
các đối tượng tìm hiểu về nhà ở, tạo thuận lợi cho họ trong việc tìm hiểu và lựa
chọn nhà ở phù hợp với mình.
Thứ năm, cần thực hiện các chính sách ưu đãi về lãi suất đối với tiền vay để
mua nhà; giảm thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; cải cách thủ tục hành
chính đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện xây nhà cho

những đối tượng trên.
Các chính sách về tài chính, tín dụng, bất động sản trong thời gian gần đây
đã có tác dụng tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có cơ hội về vốn. Đây là cơ hội tốt để tăng thêm nguồn cung nhà ở
trong đó có nhà cho đối tượng cá nhân tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài. Tuy nhiên các chính sách tín dụng đối với việc cho các cá nhân
thuộc các đối tượng trên vay tiền mua nhà chưa thực sự nhiều. Trong thời gian
tới, chúng ta cần có nhiều chính sách tín dụng phong phú và ưu đãi hơn, ví dụ
như cho phép các đối tượng này vay tiền mua nhà và thế chấp bằng chính căn
nhà đó với mức lãi suất hợp lý. Nếu thực hiện tốt các chính sách này, thì nó
không những giúp cho việc thực thi các quy định của pháp luật về việc cho phép
tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài mua và sở
hữu nhà tại Việt Nam mà còn tạo nhiều nguồn lợi nhuận cho ngân hàng tại Việt
Nam.
Cuối cùng, phải đẩy mạnh về tuyên truyền, phổ biến giáo dục Luật đất đai,
Luật nhà ở, Nghị quyết số 19/2008/QH12…, các quy định cho phép người Việt
15
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt
Nam tới đông đảo bà con ở trong và ngoài nước nắm bắt được.
Bộ Ngoại giao cần phát huy tối đa chức năng tuyên truyền, phổ biến giáo
dục các chính sách ưu đãi của Nhà nước, đặc biệt là quy định cho phép được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam tới các nhà đầu tư nước ngoài và bà con Việt kiều thông
qua kênh đối ngoại VTV4.
KẾT LUẬN
Thể hiện đúng tư tưởng của Đảng và Nhà nước, cộng đồng người Việt Nam
là bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, quyền sử hữu nhà ở cho họ
chính là đảm bảo các quyền dân sự theo pháp luật dân sự của nước ta và cũng là
tránh việc phân biệt đối xử giữa người Việt Nam ở trong nước và ở nước ngoài.
Đồng thời chủ trương cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu
nhà tại Việt Nam là làm cho hệ thống pháp luật Việt Nam hoàn thiện và phù hợp

hơn với pháp luật quốc tế; phù hợp luôn với nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa, đáp ứng được yêu cầu của quá trình công nghiệp hóa- hiện đại
hóa đất nước, đảm bảo yêu cầu hội nhập trong bối cảnh hiện nay.
Có thể, pháp luật ban hành còn phải “ chạy theo” nhu cầu của xã hội nhưng
sự nhìn nhận đúng đắn và khẩn trương ban hành quy định đã cho thấy Việt Nam
đang cố gắng để phù hợp với luật pháp chung quốc tế. Chúng ta những người
đang học hay làm luật phải cố gắng thật nhiều, nghiên cứu, học hỏi hơn nữa để
có thể giúp nền pháp luật nước nhà phát triển lên tầm cao mới.
16
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam- Trường Đại học Luật Hà Nội 2009
2. Bộ luật Dân sự 2005
3. Luật đất đai 2003 (có sửa đổi bổ sung điều 121)
4. Luật nhà nước 2005 (có sửa đổi bổ sung điều 126)
5. Nghị định số 81/2001/NĐ – CP ngày 05 tháng 11 năm 2001
6. Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 06 tháng 09 năm 2006
7. Nghị quyết số 19/2008/NQ – QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008
8. Bài luận tốt nghiệp của sinh viên Trần Thu Giang KT30E
9. Một số website: vnexpress.net; thanhnien.com.vn; diaoconline.vn…
17