Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện phúc thọ thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ CÚC
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ CÚC
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚC THỌ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành : Quản lý Đất đai
Mã số ngành : 8 85 01 03
`LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên, năm 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách
quan và chưa từng được dùng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được
chỉ từ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày….tháng…..năm 2021
Tác giả luận văn

Phan Thị Cúc


ii

LỜI CẢM ƠN
Để có thể hồn thành đề tài khóa luận tốt nghiệp này, em xin chân thành
gửi lời cảm ơn đến các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại
học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, các cơ quan tổ chức tạo điều kiện và hỗ
trợ em trong quá trình thực hiện đề tài, giúp em tích lũy thêm kinh nghiệm và
kiến thức thực tế.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân
Vận, người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ bảo, góp ý để em hồn thành
khóa luận tốt nghiệp.
Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ủy ban nhân dân huyện
Phúc Thọ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chi nhánh huyện Phúc Thọ,
phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Phúc Thọ đã chia sẻ kiến thức, thảo
luận, cung cấp tài liệu hướng dẫn, cùng với những câu trả lời để giúp em hồn
thành tốt khóa luận của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày ..... tháng ..... năm 2021
Học viên

Phan Thị Cúc


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................... 1
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. viii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................... x
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục đích nghıên cứu ..................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học, thực tıễn .......................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ......................................... 4
1.1.1. Đất đai ..................................................................................................... 4
1.1.2. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................... 9
1.1.4. Hồ sơ địa chính ..................................................................................... 15
1.1.5. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ........................................................... 16
1.2. Đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa

chính ở một số nước trên thế gıớı ................................................................... 21
1.2.1. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ
địa chính ở Mỹ ................................................................................................ 21


iv

1.2.2. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ
địa chính ở Đức ............................................................................................... 22
1.2.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ
địa chính ở Pháp .............................................................................................. 22
1.2.4. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ
địa chính ở Thụy Điển ..................................................................................... 23
1.2.5. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ
địa chính ở Thái Lan ....................................................................................... 24
1.2.6. Kinh nghiệm của các nước trong đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ....................................................... 24
1.3. Kết quả đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ
sơ địa chính trên địa bàn cả nước và tạı thành phố Hà Nộı ............................ 25
1.3.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn cả nước................................................................................................ 25
1.3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội................................................................................ 25
1.4. Kháı quát đıều kıện tự nhıên, kınh tế - xã hộı huyện Phúc Thọ, thành phố
Hà Nộı ............................................................................................................. 25
1.4.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25
1.4.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 28
1.4.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn
huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ................................................................ 30
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..32

2.1. Đốı tượng nghıên cứu............................................................................... 32
2.2. Phạm vı nghıên cứu .................................................................................. 32
2.3. Nộı dung nghıên cứu ................................................................................ 32
2.4. Phương pháp nghıên cứu.......................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 32


v

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 33
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu .................................................... 34
2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh số liệu ................................................ 34
2.4.5. Phương pháp đánh giá ........................................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................36
3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố
Hà Nộı ............................................................................................................. 36
3.1.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 36
3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phúc Thọ năm 2020 .............................. 41
3.1.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2020 huyện Phúc Thọ ........... 42
3.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ
địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố hà nộı gıaı đoạn 2018-2020 .. 44
3.2.1. Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 44
3.2.2. Kết quả thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính huyện Phúc Thọ ........................................................ 47
3.2.3. Cơng tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ............................................... 51
3.2.4. Đăng ký biến động và giao dịch bảo đảm ............................................. 55
3.3. Đánh gıá công tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố hà nộı gıaı
đoạn 2018 - 2020 ............................................................................................. 58

3.3.1. Đánh giá về nhân lực thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhân trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội ........................ 58
3.3.2. Đánh giá về cơ sở vật chất, cơng tác quản lý hồ sơ địa chính và nguồn
kinh phí phục vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
hồ sơ địa chính ................................................................................................ 60
3.3.3. Đánh giá TTHC liên quan đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, thời
gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành ................ 62


vi

3.3.4. Đánh giá sự hợp tác của công dân, các trường hợp không đủ điều kiện
cấp GCNQSDĐ và sự quan tâm của các cấp lãnh đạo đối với công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ................................................................................. 64
3.3.5. Đánh giá về việc sau khi VPĐK một cấp được thành lập, áp lực công
việc và đưa ra một số đề xuất về giải pháp ..................................................... 66
3.3.6. Đánh giá của người dân về công tác đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ ................................... 68
3.3.7. Đánh giá chung ..................................................................................... 76
3.4. Đề xuất một số gıảı pháp hồn thıện cơng tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc
Thọ, thành phố hà nộı...................................................................................... 78
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ........................................................ 78
3.4.2. Giải pháp về tổ chức ............................................................................. 79
3.4.3. Giải pháp về nhân lực, chuyên môn nghiệp vụ ..................................... 80
3.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .......................................... 81
3.4.5. Cơ chế phối hợp .................................................................................... 81
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................82
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 82
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................84
PHỤ LỤC .....................................................................................................................89


vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài ngun Mơi trường

BVMT

Bảo vệ mơi trường

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KTXH

Kinh tế xã hội

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................ 33
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2020 huyện Phúc Thọ, ...................... 42
Thành phố Hà Nội ........................................................................................... 42
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2020 huyện Phúc Thọ .... 43
Bảng 3.3. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn 2018-2020 ........................................ 48
Bảng 3.4. Tình hình sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõi trên địa
bàn huyện Phúc Thọ ........................................................................................ 52
Bảng 3.5.Thống kê số lượng bản đồ địa chính của huyện Phúc Thọ ............. 54
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phúc Thọ............................................................................................... 55

Bảng 3.7. Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của Văn phòng đăng ký
đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Phúc Thọ giai đoạn 2018-2020 ................... 57
Bảng 3.8. Kết quả đánh giá về nhân lực thực hiện công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Phúc Thọ ......................................................................................................... 59
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá về cơ sở vật chất, công tác quản lý hồ sơ địa chính
và kinh phí phục vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính .......................................................................................... 61
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá thủ tục hành chính liên quan đến công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, thời gian trả kết quả cho công dân và các văn bản
pháp luật hiện hành ......................................................................................... 63
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hợp tác của công dân, các trường hợp không
đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và sự quan tâm của các cấp lãnh đạo đối với
công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ................................................................... 65


ix

Bảng 3.12. Kết quả đánh giá về việc sau khi VPĐK một cấp được thành lập,
áp lực công việc và đưa ra một số đề xuất về giải pháp ................................. 67
Bảng 3.13. Ý kiến của người dân về mức độ cơng khai thủ tục hành chính .. 69
Bảng 3.14. Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của viên chức tại Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh huyện Phúc Thọ .................................... 71
Bảng 3.15. Đánh giá của người dân tiến độ giải quyết hồ sơ của văn phòng
đăng ký đất đai huyện Phúc Thọ ..................................................................... 72
Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về các khoản phí phải nộp ..................... 75
Bảng 3.17: Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về tồn bộ q trình giải
quyết thủ tục hành chính tại Văn phịng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh
huyện Phúc Thọ............................................................................................... 76

x

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Mẫu bằng khốn điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày
21/7/1925 ........................................................................................................... 9
Hình 1.2. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 201/QĐ-ĐKTK của
Tổng cục quản lý ruộng đất............................................................................. 10
Hình 1.3. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định 24/2004/QĐBTNMT ........................................................................................................... 11
Hình 1.4. Trang 1 và trang 4 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thơng tư
17/2009/TT-BTNMT ...................................................................................... 12
Hình 1.5. Trang 2 và trang 3 mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Thông tư
17/2009/TT-BTNMT ...................................................................................... 12
Hinh 1.6. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội................... 26
Hình 3.1. Sơ đồ trình tự thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ .......................... 45


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi dân tộc, mỗi
quốc gia, là tặng vật của thiên nhiên cho không con người, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng các cơng trình văn hố, kinh tế, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất là mối quan tâm hàng đầu
của mỗi quốc gia trên thế giới và là nội dung quan trọng trong chiến lược phát
triển bền vững toàn cầu.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai khơng chỉ có ý nghĩa kinh tế
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do
là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý
chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị

trường lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội,
người dân ngày càng có nhiều nhu cầu trong thực hiện quyền của người sử
dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho... Trong khi đó,
việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, để hoang
hóa... dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế
tài trong việc xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng,
cụ thể hóa càng làm cho cơng tác quản lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt
công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các
quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất,
lập hồ sơ địa chính.
Phúc Thọ là huyện đồng bằng Bắc Bộ, cách trung tâm thành phố Hà Nội
khoảng 35 km về phía tây, nằm bên bờ hữu ngạn của cả hai con sông: sông


2

Hồng và sông Đáy. Trong những năm qua, trên địa bàn huyện Phúc Thọ đang
phát triển mạnh về kinh tế, xã hội, tốc độ đơ thị hóa ngày càng gia tăng kéo
theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất như: mua bán chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động sản... dẫn đến nhiều
biến động về sử dụng đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai
chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn
đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những u cầu khơng thể thiếu. Nhằm
phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội
và quản lý đất đai, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.

2. Mục tiêu nghıên cứu
- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Phúc Thọ - thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ
địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ - thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học, thực tıễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách trong việc ra quyết định trong việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, qua đó
góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội bền vững.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh
viên, học viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản
lý đất đai.


3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, lập hồ sơ địa chính huyện Phúc Thọ trong những năm tiếp theo, qua
đó nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý đất đai.


4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đaı, cấp
gıấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính

1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài sản quý giá của mỗi
quốc gia. Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp.
Thứ hai, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh
vật (Nguyễn Đức Khả, 2003).
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sơng suối hồ, đầm lầy,...). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong
lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa,...)” (Đồn Cơng
Quỳ và cs, 2006).
Phân loại đất đai: Theo Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất đai được
phân loại thành nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp và nhóm
đất chưa sử dụng, cụ thể như sau:
- Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm gồm đất
trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản
xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm
muối; đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất
ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc


phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng; đất cơ sở tơn giáo, tín
ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sơng,
ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng; đất phi nơng nghiệp khác.

- Nhóm đất chưa sử dụng là các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng gồm đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng và đất núi đá
khơng có rừng cây.
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm
Theo Lê Đình Thắng (2005), đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng
nhận cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều
kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước
quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất.
Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
1.1.2.2. Vai trò của đăng ký đất đai
Đối với chủ thể sử dụng đất, quản lý đất và các chủ thể liên quan, đăng
ký đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
theo pháp luật. Đối với Nhà nước, đăng ký đất đai đảm bảo hiệu quả cho công
tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Đối với xã
hội, với những thơng tin của mình, đăng ký đất đai góp phần hiệu quả trong
việc bình ổn xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động


6

sản, hạn chế ô nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài
nguyên quốc gia (Đặng Anh Quân, 2011).

Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
theo Luật Đất đai năm 2013. Đăng ký đất đai nhằm xác lập quyền sử dụng đất
hợp pháp, quyền sở hữu tài sản hợp pháp trên đất; xây dựng cơ sở pháp lý để
quản lý đất đai thường xun. Bên cạnh đó thơng qua công tác này người dân
cũng yên tâm đầu tư sản xuất, khai thác hết mọi tiềm năng của đất.
1.1.2.3. Phân loại đăng ký đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động.
- Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài
sản trên đất đối với thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Đây là công việc mà
thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử
dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất để thiết lập thơng tin trong hồ sơ địa
chính. Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong những trường hợp sau
đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa
đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về
một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận
hoặc cơng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Đăng ký biến động được
thực hiện cụ thể trong các trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; có thay đổi về hình


dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; có thay đổi về tài sản gắn
liền với đất so với nội dung đã đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay

đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian
thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức
thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất
chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; chia tách quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của
hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung,
nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; thay đổi quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp
đất đai được UBND cấp có thẩm quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng
thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được
thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền
kề; có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.2.4. Đối tượng đăng ký đất đai
Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai
là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu”. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: Tổ chức trong nước; hộ gia đình,
cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh


8

sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và
điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ; cơ
sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao
gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của
nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ
quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên
chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; người Việt Nam định
cư ở nước ngồi theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài,
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài
mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.1.2.5. Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai là người chịu trách
nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất đó.
Bao gồm người đứng đầu các tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình; chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước nhà
nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi
nơng nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích
xây dựng trụ sở UBND và các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn
hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa
địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương; người đại diện cho
cộng đồng dân cư; người đứng đầu cơ sở tôn giáo; chủ hộ gia đình; cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, cá nhân nước ngồi; người đại diện
cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung tài sản gắn
liền với đất.

1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất (Khoản 20, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003).
GCNQSDĐ cũng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất (Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013).
Như vậy về cơ bản khái niệm GCNQSDĐ quy định trong Luật Đất đai
năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 giống nhau về nội dung, tuy nhiên thuật
ngữ dùng khác nhau, trong Luật Đất đai năm 2013, GCN đã được thay thế
bằng chứng thư pháp lý.

Hình 1.1. Mẫu bằng khoán điền thổ theo Điều 362 của Sắc lệnh
Điền thổ ngày 21/7/1925
Theo Điều 362 của Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925 thì “Bằng khốn
điền thổ là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người
đứng tên trên Bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách


10

không thể đảo ngược” (Nguyễn Văn Xương, 1971). Các bằng khốn điền thổ
này do Sở Địa chính thời Pháp thuộc lập và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước
ngày 30/4/1975.
Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai năm 1987 tuy có đề cập đến việc “ cấp
GCNQSDĐ” nhưng lại không được quy định rõ tại Luật. Quy định cụ thể về
GCNQSDĐ chính thức có từ Quyết định 201/QĐ-ĐK ngày 14/7/1989 của
Tổng cục Quản lý ruộng đất.

Những thay đổi của mẫu giấy chứng nhận từ sau khi có Luật Đất đai
năm 1987 đến nay:
- Thực hiện Điều 18, Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý Ruộng
đất đã ban hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban
hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được gọi là “sổ đỏ”.
Tuy nhiên, “sổ đỏ” chỉ áp dụng cấp cho quyền sử dụng đất mà không áp dụng
cấp cho đất có nhà ở tại đơ thị.

Hình 1.2. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định
201/QĐ-ĐKTK của Tổng cục quản lý ruộng đất
- Đến ngày 05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 60/CP về quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Mẫu GCN này do Bộ Xây
dựng phát hành và có bìa màu hồng nên thường được gọi là giấy hồng.


- Tại khoản 4, Điều 48, Luật Đất đai năm 2003 quy định: “GCNQSDĐ
được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối
với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi
nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp
giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử
dụng đất. Theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban
hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có “màu
đỏ”. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai năm
2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống
nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.

Hình 1.3. Mẫu GCNQSDĐ theo quy định của Quyết định
24/2004/QĐ-BTNMT
- Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ
ban hành và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng


12

trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Giấy chứng nhận có nền hoa văn trống đồng với “màu hồng cánh sen”.

Hình 1.4. Trang 1 và trang 4

Hình 1.5. Trang 2 và trang 3

mẫu GCNQSDĐ theo quy

mẫu GCNQSDĐ theo quy định

định của Thông tư

của

17/2009/TT-BTNMT

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT

- Đến nay mẫu GCN mới nhất được thể hiện theo Thông tư
23/2014/TT-BTNM quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về cơ bản thì mẫu giấy chứng

nhận theo Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT khơng có gì thay đổi so với mẫu
giấy chứng nhận theo Thơng tư 17/2009/TT-BTNMT ngồi việc là có thêm
trang bổ sung giấy chứng nhận.
b/ Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ
Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất như sau:
1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở


hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2) Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp.

4) Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà
giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi
sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.