Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện lộc bình, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2018 – 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
---------------------------------------

HỒNG THỊ HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN LỘC BÌNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI
ĐOẠN 2018 - 2020
`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2022


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
------------------------------------

HỒNG THỊ HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN LỘC BÌNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI
ĐOẠN 2018 - 2020
Ngành : Quản lý Đất đai
Mã số ngành : 8.85.01.03
`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên - Năm 2022


i

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố
trong bất kì cơng trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 04 năm 2022
Tác giả luận văn


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ tận tnh, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của
tập thể và cá nhân trong và ngồi trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun.
Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Thu Thùy là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,

Cơ giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tnh của Phịng Tài ngun và Mơi
trường huyện Lộc Bình, văn phịng đăng ký QSDĐ huyện Lộc Bình, Phịng đào tạo
- trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 04 năm 2022
Tác giả luận văn


3

MỤC LỤC
LỜI

CAM

ĐOAN

.......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN
............................................................................................................ii

MỤC

LỤC................................................................................................................

iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii
MỞ

ĐẦU

....................................................................................................................1
1.
Tính
cấp
thiết
của
..........................................................................................1

đề

2.
Mục
tiêu
của
..................................................................................................2

đề

3.
Ý
nghĩa
khoa
học

và
...............................................................2

của

thực

tiễn

tài
tài
đề

tài

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1.
Cơ
sở
lý
luận
của
........................................................................................3

đề

tài

1.1.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước
........3

1.1.2.
Nội
dung
quản
lý
..............................................................6
1.2.
Cơ
sở
pháp
lý
của
....................................................13

nhà
đăng

nước
ký

biến

1.3.
Cơ
sở
thực
tiễn
...................................................................................15

về

đất

động

của

đai

đất

đai

đề

tài

1.3.3. Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn .
20
1.4.
Những
nghiên
cứu
.............................................................20

liên

quan

đến

đề

tài

Chương
..................................................................................................................23

2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..............................................23
2.1.
Đối
tượng
và
phạm
cứu......................................................................23

vi

nghiên


4

2.1.1.
Đối
tượng
cứu......................................................................................23

nghiên

2.1.2.
Phạm
vi
cứu.........................................................................................23

nghiên

2.2.
Địa
điểm
và
thời
......................................................23

gian

tiến

hành

2.3.
Nội
dung
nghiên
..........................................................................................23

nghiên

cứu
cứu

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn
.............23
2.3.2. Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình
giai

đoạn

2018

–

...............................................................................................23

2020


4

2.3.3. Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lộc Bình giai đoạn 2018 – 2020 ....................................................................24
2.3.4. Những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho địa phương
..............................24
2.4. Phương pháp nghiên
cứu....................................................................................24
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
.............................................................24

2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ
cấp...............................................................24
2.4.3. Phương pháp đánh
giá.....................................................................................25
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
........................................26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn
................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
...........................................................................................27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................32
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai
..............................................................................35
3.2. Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình giai
đoạn 2018 – 2020
......................................................................................................37
3.2.1. Thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình 37
3.2.2. Đánh giá thực trạng biến động đất đai trên địa bàn huyện Lộc Bình giai đoạn
2018 – 2020
...............................................................................................................38
3.2.3. Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình
giai đoạn 2018 – 2020
...............................................................................................42
3.2.4. Kết quả chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Lộc Bình giai đoạn


5

20182020...................................................................................................................52

3.2.5. Đánh giá nhận thức về công tác đăng ký biến động đất đai của người dân trên
địa bàn huyện Lộc Bình, Lạng Sơn...........................................................................55
3.3. Đánh giá về cơng tác chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lộc Bình giai đoạn 2018 – 2020 ...............................................................................59
3.3.1. Kết quả điều tra chỉnh lý biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
.....................................................................................................................59
3.3.2. Kết quả điều tra chỉnh lý biến động tại UBND cấp xã ...................................61


5

3.4. Những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho địa phương
..............................63
3.4.1. Tồn tại .............................................................................................................63
3.4.2. Khó khăn .........................................................................................................63
3.4.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử
dụng đất cho địa phương
...........................................................................................64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................67
1. Kết luận .................................................................................................................67
2. Kiến nghị ...............................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................68


6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ tài chính

BTNMT

Bộ tài ngun mơi trường

BTP

Bộ tư pháp BVTV

Bảo vệ thực vật CP
Chính phủ
CHDCND
HĐH

Cộng hịa dân chủ nhân dân CNHCơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa ĐKTK

Đăng ký thống kê
ĐKBĐ

Đăng ký biến động

GCN

Giấy chứng nhận

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NN&PTNT

Nơng nghiệp&Phát triển nơng thơn

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định QLĐĐ

Quản lý đất đai TT

Thông tư
TTLT

Thông tư liên tịch

TS

Tài sản

TTCN

Tiểu thủ cơng nghiệp

VPĐK

Văn phịng đăng ký


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Kết quả sản xuất ngành nơng nghiệp qua một số năm .............................32
Bảng 3.2: Tình hình biến động dân số qua một số năm............................................34
Bảng 3.4. Phát triển dân số và lao động huyện Lộc Bình 2016 – 2020 ....................35
Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lộc Bình năm 2020 ............................36
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện
Lộc Bình....................................................................................................................39
Bảng 3.7. Hệ số biến động quyền sử dụng đất..........................................................40
Bảng 3.8. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Lộc Bình giai đoạn

2018 - 2020 ...............................................................................................................42
Bảng 3.9: Đăng ký biến động thu hồi quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình ..............43
Bảng 3.10. Đăng ký biến động cấp đổi quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình............45
Bảng 3.11. Đăng ký biến động thế chấp quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình ..........46
Bảng 3.12. Đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
.........................48 huyện Lộc Bình
.........................................................................................................48
Bảng 3.13. Đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình............49
Bảng 3.14. Đăng ký biến động tặng cho quyền sử dụng đất huyện Lộc Bình..........51
Bảng 3.15. Kết quả chỉnh lý biến động trên địa bàn huyện Lộc Bình ......................52
Bảng 3.16. Các loại hồ sơ đã chỉnh lý khi tiếp nhận biến động................................53
Bảng 3.17. Nhận thức của người dân về tnh hình đăng
ký......................................55 biến động đất đai
.......................................................................................................55
Bảng 3.18. Tổng hợp các khó khăn khi người dân ĐKBĐ tại cơ quan nhà nước ....57
Bảng 3.19. Kết quả công tác chỉnh lý biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất
đai huyện Lộc Bình ...................................................................................................59
Bảng 3.20. Đánh giá việc gửi thông báo chỉnh lý biến động đất đai tại văn phịng
ĐKDĐ huyện Lộc Bình ............................................................................................60
Bảng 3.21. Kết quả điều tra cán bộ địa chính xã, thị trấn về biến động đất đai .......61


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn....................... 27
Hình 3.2. Sơ đồ đăng ký biến động quyền sử dụng đất ..................................
38

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với vai trị điều tiết các quan hệ có liên quan đất đai - một loại tư liệu sản
xuất đặc biệt không thể thiếu đối với mọi lĩnh vực, ngành nghề, chính sách pháp
luật đất đai qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung đã trở thành một trong những động lực
chủ yếu tạo đà cho những chuyển biến về kinh tế - xã hội của nước ta. Người sử
dụng đất đã gắn bó hơn với đất đai. Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn
liền với đất đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử
dụng để đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quan hệ hợp tác, thu hút đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam.
Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thị trường
còn mới mẻ, nên dưới tác động của kinh tế thị trường, nằm ngoài tầm kiểm soát
của Nhà nước, mang lại những tác động tiêu cực đối với tnh hình kinh tế - xã
hội. Nhiều biến động thường xuyên diễn ra mà Nhà nước chưa điều chỉnh được.
Do đó, một yêu cầu thiết yếu đặt ra là việc chú trọng vào công tác quản lý các biến
động về đất đai.
Lạng Sơn là một trong những tỉnh nằm trong vùng kinh tế phía Bắc. Thời
gian qua cùng với sự phát triển của nền kinh tế cả nước, cơ cấu đất đai trên địa
bàn tỉnh có sự thay đổi khơng nhỏ.
Lộc Bình là một huyện kinh tế của tỉnh Lạng Sơn, diện tch 98.642,7 ha và
dân số 84.740 người. Phía Bắc giáp huyện Cao Lộc, phía Tây giáp huyện Chi Lăng,
phía Nam giáp tỉnh Bắc Giang , phía Đơng Nam giáp huyện Đình Lập, phía Đơng
Bắc giáp tỉnh Quảng Tây-Trung Quốc.
Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế huyện Lộc Bình
đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển, kéo theo đó là q trình đơ thị
hóa diễn ra mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển về KT-XH, tnh hình giao dịch về đất
đai, bất động sản ngày một tăng lên. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát

triển KT-XH rất lớn. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cơng tác biến động đất đai
cịn bộc lộ một số tồn tại như việc người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích, làm
mất


2

hiện trạng ban đầu, số lượng người thực hiện công tác biến động đất đai ít vẫn
đang cịn gặp phải nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ và hoàn thiện.
Xuất phát từ thực tế đó, cấp thiết của vấn đề tôi tiến hành thực hiện đề tài
“Đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc
Bình, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2018 – 2020”.
2. Mục têu của đề tài
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lộc Bình, tỉnh
Lạng
Sơn
- Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lộc Bình
giai đoạn 2018 – 2020
- Đánh giá về công tác chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lộc Bình giai đoạn 2018 – 2020
- Những tồn tại, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho địa phương
3. Ý nghĩa khoa học và thực tễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Là cơ sở làm luận cứ cho công tác quản lý quyền sử
dụng đất nói chung và đăng ký biến động quyền sử dụng đất nói riêng.
- Ý nghĩa thực tễn: Đánh giá thực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng
đất trên địa bàn nghiên cứu qua đó nhằm hồn thiện hơn công tác đăng ký
biến động tại địa phương nói riêng và cơng tác quản lý đất đai cả nước nói chung.

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà
nước
* Vai trò của đất đai
Mác đã khái quát vai trò của đất đai: ‘‘Đất đai là đất là mẹ, sức lao động là
cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất’’(Các Mác - Ăng-ghen, 1979).
Cùng với lao động và vốn, đất đai là một trong 3 nguồn lực chính của mọi
nền sản xuất ở bất kỳ chế độ xã hội nào. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết để
thực hiện mọi quá trình sản xuất, vừa là chỗ đứng, vừa là địa bàn hoạt động cho
tất cả các ngành sản xuất và mọi hoạt động trong đời sống xã hội. Đối với các
ngành nơng -lâm -thuỷ sản thì đất đai (bao gồm cả diện tch mặt nước) là tư liệu
sản xuất đặc biệt khơng thể thay thế, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng
lao động. Đất đai là chỗ đứng cho các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, giao
thông... và là một trong các yếu tố đầu vào hết sức quan trọng của các ngành này.
Đối với đời sống con người nói riêng và của thế giới sinh vật nói chung, đất
đai có vai trò hết sức đặc biệt, là địa bàn cư ngụ, là nơi duy trì sự sống của con
người và sinh vật. Đất đai cùng với các yếu tố tự nhiên gắn liền với nó như nước,
khơng khí và ánh sáng là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầu
của môi trường sống. Hội nghị Bộ trưởng Môi trường các nước Châu Âu năm 1973
tại Luân Đôn đã đánh giá: ‘‘Đất đai là một trong những của cải q nhất của
lồi người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên
trái đất’’ (Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, 1980).
Như vậy, việc quản lý nhà nước đối với đất đai là hết sức cần thiết, vừa đảm
bảo khai thác tốt tiềm năng đất đai với vai trò là một nguồn lực, lại vừa đảm
bảo mục tiêu giữ gìn mơi trường sống cho tồn xã hội. Quản lý nhà nước đối với
đất đai trong nền kinh tế thị trường góp phần hạn chế các ảnh hưởng ngoại sinh
tiêu cực (ảnh hưởng xấu tới môi trường).

Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia và gắn với nó là
lịch sử của từng dân tộc. Hầu hết các cuộc chiến tranh trên thế giới đều từ lý
do tranh giành đất đai và tài nguyên. Vì vậy, quản lý và nắm chắc đất đai đi đôi
với việc xây dựng và bảo vệ chủ quyền là mục tiêu của mọi quốc gia trên thế giới.
Đối với Việt Nam, đất nước vẫn còn gần 70% dân số sống bằng nông nghiệp,
đời sống đang phụ thuộc vào đất đai. Vì vậy sự quản lý và điều tiết của nhà nước
để đảm bảo ổn định đời sống tối thiểu cho bộ phận dân cư này có ý nghĩa sống còn
với con đường CNXH của nước ta.
* Đặc điểm của đất đai
- Đất đai bị giới hạn về mặt diện tích, hay nói cách khác nó bị cố định về số
lượng. Theo kinh tế học, đất đai là loại hàng hố cố định về cung (có đường cung
thẳng đứng). Đây là đặc điểm quan trọng nhất của đất đai, địi hỏi trong q trình
sử dụng, quản lý phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, phải xem xét kỹ lưỡng khi bố
trí sử dụng các loại đất nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo tính cân bằng tương
đối về cung cho các loại đất
- Đất đai có vị trí cố định, khơng thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác.
Tính cố định của đất đai gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn
gốc hình thành, khí hậu sinh thái và những tác động khác của thiên nhiên). Vị trí
của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác sử dụng. Đất đất
đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dụng
triệt để hơn ở các vùng xa xơi hẻo lánh và do đó giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn.
Đặc điểm này cần được hết sức lưu ý trong định giá đất đai.
- Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại là một tư liệu sản xuất gắn liền
với hoạt động của con người. Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở
thành tư liệu không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua
hoạt động sản xuất rất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay
gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài ngun thiên nhiên này vì lợi ích
của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tnh chất của đất đai, từ đất
hoang sơ thành đất canh tác được hoặc từ mục đích sử dụng này sang mục đích

khác. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai, từ vốn dĩ là một sản
phẩm của tự nhiên,


đã trở thành một sản phẩm của lao động. Con người không tạo ra được đất đai,
nhưng bằng lao động của mình mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở
thành tốt hơn. Đây cũng chính là đặc điểm có khả năng tái tạo của đất đai. Độ phì
nhiêu của đất đai có khả năng phục hồi và tái tạo thông qua tự nhiên hoặc do tác
động của con người. Độ phì là một đặc trưng về chất của đất đai, thể hiện khả
năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát
triển. Nó có ý nghĩa quyết định đối với sản xuất nơng nghiệp, vì vậy việc sử dụng
đất nơng nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc là không ngừng cải tạo nâng cao độ phì
của đất.
- Tính đa dạng và phong phú của đất đai: trước hết, do đặc tnh tự nhiên
của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều
kiện hình thành đất quyết định, mặt khác, nó cịn do yêu cầu và đặc điểm, mục
đích sử dụng các loại đất khác nhau. Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mục
đích khác nhau. Đặc điểm này của đất đai địi hỏiq trình quản lý, sử dụng phải
biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả
nhất trên mỗi vùng lãnh thổ. Để làm được điều đó phải xây dựng một quy hoạch
tổng thể và chi tiết trên cả nước và từng vùng lãnh thổ.
- Các quan hệ đất đai vừa mang tnh kinh tế vừa mang tnh xã hội sâu sắc:
Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế lớn, điều đó đã rõ. Xét về góc độ xã hội,
quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa. Luật Đất đai 1993 đã ghi: ‘‘Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay’’ (Luật Đất đai 1993). Đối với dân tộc ta, nhất là ở vùng
nông thôn và vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ngoài ý nghĩa về mặt kinh tế và môi
trường, một thực tế không thể chối cãi là đất đai còn mang một một nghĩa to lớn
về mặt tinh thần. Những tranh chấp đất đai ở nông thôn nhiều khi hồn tồn
khơng phải vì lý do kinh tế. Thực tế mấy năm gần đây cho thấy tình hình sử dụng

đất cho những mục đích như đất tơn giáo, tn ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa đang
có những diễn biến phức tạp (như việc địi lại đất tơn giáo, mua đất xây nghĩa địa
ở Đường Lâm (Sơn Tây - Hà Nội), hay việc xây mộ rộng hàng trăm mét vuông như ở
Thừa Thiên - Huế và nhiều địa phương khác. Tính cộng đồng làng xã cũng ảnh


hưởng đến quan hệ đất đai. Khi tái định cư, người dân thường yêu cầu phải di dời
cả làng, đến chỗ tái định


cư phải ở cùng nhau... Những đặc điểm trên không mang tnh chính thống nhưng
đó là một thực tế mà trong quản lý cần xem xét một cách nghiêm túc, để từ
đó có những chính sách phù hợp nhằm hạn chế tiêu cực, phát huy mặt tch cực.
1.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất
đai
Quản lý Nhà nước về đất đai mang đầy đủ những đặc điểm của quản lý Nhà
nước đối với lĩnh vực đất đai. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Điều 4, Luật Đất đai 2013). Nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định tại Điều 22,
Luật Đất đai 2013, trong đó quy định:
- Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
+) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó;
+) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính;
+) Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất;

+) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất;
+) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
+) Thống kê, kiểm kê đất đai;
+) Quản lý tài chính về đất đai;
+) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản;
+) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
+) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;


+) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
+) Quản lý các hoạt động dịch vụ cơng về đất đai.
- Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm
bảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
Quản lý đất đai, theo định nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên
Hiệp Quốc, là một quá trình xác định, lưu trữ và cung cấp thơng tin về chủ sở hữu,
giá trịđất đai và việc sử dụng đất khi thực hiện các chính sách quản lý đất đai. Một
cách cụ thể, đối tượng quản lý đất đai bao gồm ba yếu tố cơ bản:
- Chủ quyền đất: ghi nhận và bảo vệ các quyền lợi của chủ sở hữu (sử dụng
đất); ranh giới thửa đất; việc mua, bán, cho thuê đất đai và quản lý, giải quyết
tranh chấp đất đai;
- Định giá đất: xác định giá trị đất đai và bất động sản trên đất, việc thu thuế
đất;
- Sử dụng đất: quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất.

Đây là những yếu tố được xác định và quản lý theo những cách khác nhau
trong quản lý đất đai, nhưng cả ba đều có mối liên hệ với nhau vì cùng được xây
dựng trên nền tảng thông tin đất đai vững chắc. Để quản lý tốt đất đai, điều quan
trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và có thể được tiếp cận một cách
dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin
đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một
hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được
nhiều quốc gia quan tâm (Uỷ ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc, 1996).
Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống
quản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm
những thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và
hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tnh của đất đai. Các thông tin này
được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà
chúng được khai thác, sử dụng.


Theo pháp luật Việt Nam, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng
đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được
thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình
thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
(Điều 95, Luật Đất đai 2013).
Đăng ký biến động được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và có biến động trong quá trình sử dụng đất như

chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạn chế về
quyền…
1.1.3. Hình thái biến động đất đai và các trường hợp biến động đất đai
Biến động đất đai là những thay đổi liên quan tới quyền sử dụng đất, thay
đổi về quyền sở hữu tài sản trên từng thửa đất. Trong quá trình quản lý đất đai,
việc quản lý biến động đất đai là hết sức quan trọng nhằm đảm bảo đất đai được
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Những thay đổi liên quan tới đất đai có
ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích của chủ sử dụng mảnh đất, chủ sở hữu tài
sản trên đất mà còn ảnh hưởng tới việc sử dụng của những mảnh đất liền kê,
quyền và lợi ích của các đối tượng có liên quan.
Biến động đất đai có thể hiểu là sự thay đổi thông tin không gian và
thuộc tnh của thửa đất sau khi xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lập hồ sơ địa chính ban đầu.
Do đặc thù về chế độ sở hữuđất đai nên hiện nay tại Việt Nam biến động
đất đai bao gồm biến động về đất, biến động về tài sản gắn liền với đất và biến
động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất và


theo đó là việc quản lý các biến động đất đai có liên quan. Biến động đất đai
bao gồm các hình thái biến động đất đai phổ biến sau đây:
+ Biến động đất đai liên quan đến thửa đất: thay đổi hình dạng, kích thước,
diện tch thửa đất; thay đổi mục đích sử dụng, loại hình sử dụng, thời hạn sử dụng
đất; thay đổi số thứ tự/số hiệu thửa đất đo đạc, do thiên tai hay tạo lập thửa đất
mới.
+ Biến động về tài sản gắn liền với đất: loại tài sản (tài sản sinh ra từ đất như
cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…hay tài sản gắn vào đất do hoạt động có ý
thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng như nhà ở,
các cơng trình xây dựng…); nguồn gốc tạo lập tài sản (thừa kế, tặng cho, cho thuê,
chuyển nhượng…); các đặc điểm của tài sản.

+ Biến động về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất: những thay đổi thông tin chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất; thay đổi về quyền và những hạn chế về quyền của chủ sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về nghĩa vụ của chủ sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong quá trình sử dụng đất do tác động của các yếu tố tự nhiên, con người,
do nhu cầuvà yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đã phát sinh nhiều trường hợp biến
động đất đai. Căn cứ vào tnh chất mức độ thay đổi có các trường hợp biến động
đất đai như sau:
+ Các trường hợp chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời gian sử dụng, sở hữu, công năng,
thay đổi hình thể ghi trên giấy chứng nhận;
+ Đất được giao, cho thuê, thu hồi;
+ Mất đất do thiên tai gây nên sạt lở hoặc bị lấp bồi không còn khả năng sử
dụng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thay
đổi tên chủ;
+ Cấp lại giấy chứng nhận trong trường hợp mất, hư hỏng
(Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).


10

1.1.3.1. Phân loại biến động đất đai
Căn cứ vào đặc trưng biến động tại Việt Nam, người ta có thể phân chia
thành 3 nhóm biến động chính, gồm: biến động hợp pháp, biến động không hợp
pháp và biến động chưa hợp pháp.
- Biến động hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và
đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho pháp luật.

- Biến động không hợp pháp: người sử dụng đất không khai báo khi có biến
động hoặc khai báo khơng đúng quy định của pháp luật.
- Biến động chưa hợp pháp: người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất
đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ngồi ra, biến động đất đai có thể phân loại theo biến động có sự thay đổi
thơng tin khơng gian của thửa đất, biến động có sự thay đổi thơng tin thuộc tnh
của thửa đất. Cụ thể:
- Biến động có sự thay đổi thông tin không gian của thửa đất, bao gồm:
+ Hợp thửa, tách thửa;
+ Biến động do thiên tai;
+ Thay đổi ranh giới thửa đất, hành chính;
+ Chuyển mục đích sử dụng, chuyển cơng năng sử dụng của nhà, cơng trình
xây dựng;
+ Thay đổi diện tch xây dựng, diện tch sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp
(hạng) nhà, cơng trính…
- Biến động có sự thay đổi thơng tin thuộc tnh của thửa đất, bao gồm:
Biến động về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ,
chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định giải quyết hành chính giải quyết khiếu
nại, tố cáo về đất đai, theo bản án, quyết định của tồ án...
Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; Biến động do quy
hoạch…


11

1.1.3.2. Mục đích quản lý biến động đất đai
Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực kinh tế - xã hội, nên tình hình sử
dụng đất đai có rất nhiều biến động xảy ra. Chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tế

thị trường, q trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước tạo nên. Chính vì vậy,
quá trình sử dụng đất và tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp
và khó kiểm soát được. Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng. Để quản lý
đất đai có hiệu qủa địi hỏi việc nắm bắt cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh
đúng thực trạng thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hồ sơ
địa chính. Việc cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và nghĩa vụ
hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để nhà nước hoạch định
chính sách quản lý và phát triển.
1.1.3.3. Thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ biến động
Tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất được thực hiện tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải
quyết thủ tục hành chính thuộc UBND huyện, Sở tài ngun mơi trường.
Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất được thụ lý tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài ngun mơi trường.
UBND xã, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dung biến động
điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất, loại tài
sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu.
Phịng tài ngun mơi trường, Sở tài nguyên môi trường thẩm định hồ
sơ, nếu đủ điều kiện, trình UBND cùng cấp cấp giấy chứng nhận.
Phịng tài ngun mơi trường, Sở tài ngun mơi trường có trách nhiệm
quản lý và cập nhật biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất vào hồ sơ địa chính lưu lại cấp mình và gửi thông tin chỉnh lý biến động
cùng bản sao nội dung biến động cho 2 đơn vị quản lý hồ sơ địa chính cịn lại theo
quy định để chỉnh lý đảm bảo tnh thống nhất về nội dung thể hiện trên hồ sơ.


12

1.1.3.4. Đối tượng đăng ký biến động đất đai
- Người đăng ký biến động
Đăng ký biến động về sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất được thực hiện
đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có những thay đổi về các nội
dung liên quan đến quyền sử dụng đất (trên thửa đất đã được cấp giấy chứng
nhận); thay đổi về quyền sở hữu tài sản (đã được ghi nhận). Cụ thể là:
+ Người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng có một trong các giấy tờ hợp pháp về
nguồn gốc sử dụng đất, có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp tài sản là
nhà ở, cơng trình xây dựng, cây lâu năm, rừng sản xuất trên đất.
Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản khi thực hiện các quyền mà
pháp luật cho phép hoặc có những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản trên đất cần thực hiện đăng ký biến động đối với cơ quan
quản lý. Thực hiện đăng ký biến động giúp cho cơ quan quản lý cập nhật những
biến động đối với đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, đảm bảo nội
dung cho hồ sơ địa chính phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và ghi nhận những
thay đổi về quyền sở hữu tài sản trên đất. Đây cũng là cơ sở cho việc quản lý đất
đai thường xuyên của cơ quan quản lý nhà nước đồng thời là căn cứ để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với
đât.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động và trả kết quả đăng ký biến
động Văn phòng đăng ký đất đ a i thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường (Văn
phịng đăng ký đất đai cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ
sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư .
Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài ngun và Mơi trường (Văn phịng
đăng ký đất đai cấp tỉnh) tiếp nhận và trả kết quả đối với trường hợp người sử