Pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch

NGHIÊN CÚI - TRAO ĐÓI

PHÁP LUẬT VỀ ĐIỂU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
»

»

<

»

ĐỒN TRUNG KIÊN ★

Tóm tắt: Băt động sản du lịch nói chung và điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng là
những vấn đề hiện chưa được minh định dưới góc độ pháp lí. Các nguyên tắc, điều kiện kinh doanh
bất động sán du lịch hiện nay chủ yếu được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động
sản vé ngun tắc, điều kiện kinh doanh các cơng trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nói
chung. Trong khi đó, xét vê bản chát, bất động sản du lịch có những điếm đặc thù so với loại hình bất
động sản là cơng trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thơng thường; theo đó, các điều kiện để
kinh doanh bất động sản du lịch cũng cần phải có những quy định riêng để báo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của tát cả các chù thê tham gia quan hệ pháp luật có liên quan đên loại hình này. Bài viết
phân tích bản chát, đặc thù trong quan hệ pháp luật phát sinh/có liên quan đền bất động sản du lịch
đê chỉ ra sự cần thiết của việc ghi nhận/quy định riêng về điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch.
Trên cơ sở đó, bài viết bình luận, đánh giá pháp luật hiện hành và đề xuất các giải pháp hoàn thiện
pháp luật vê điêu kiện kinh doanh bất động sàn du lịch.

Từ khoả: Điều kiện kinh doanh; bât động sản du lịch; pháp luật
Nhận bài: 02/11/2021

Hoàn thành biên tập: 12/01/2022

Duyệt đăng: 12/01/2022

REGULATIONS ON TOURISM REAL ESTATE BUSINESS CONDITIONS
Abstract: Tourism real estate in general and tourism real estate business conditions in particular
are issues that have not been clarified from a legal perspective. The current principles and conditions
for tourism real estate business are mainly implemented in accordance with the provisions of the Law
on Real Estate Business on the principles and conditions for business of construction works on
common commercial and service land. Meanwhile, in terms of nature, compared to common real
estate on commercial and service land, tourism real estate has specific characteristics. Accordingly, to
protect the legitimate rights and interests of all subjects participating in legal relations related to
tourism real estate business, there should be separated and specialized regulations regarding business
conditions for this type of business. The article analyzes the nature and specificity of legal relations
related to tourism real estate to point out the need for separate recognition/regulations on tourism
real estate business conditions. On that basis, the article comments, evaluates the current law and
proposes solutions to improve the regulations on tourism real estate business conditions.

Keywords: Business conditions; tourism real estate; regulations
Received: Nov 2nd, 2021; Editing completed: Jan 12th, 2022; Acceptedfor publication: Jan 12th, 2022

1. Sự cần thiết của pháp luật về điều
kiện kinh doanh bất động sản du lịch
Trong xu thế chung của thị trường

bất động sản thế giới, đặc biệt sau khi du lịch

* Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội
E-mail:

(1). Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm
2030 ban hành theo Quyết định số 147/QĐ-TTg ngày

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022

được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn của
đất nước,(1) bất động sản du lịch được xem là

3


XGHIÊN cứu - TRA o Đới

một loại hình bất động sản mới và ngày càng
phổ biến trên thị trường bất động sản Việt
Nam. Hiểu một cách chung nhất, bất động sản
du lịch là một loại bất động sản, có đầy đủ
các đặc điểm của bất động sản nói chung/2’
tuy nhiên loại hình bất động sản này gắn liền

với hoạt động du lịch nên nó cịn có những
điểm đặc thù. Chính những đặc thù này đã
đặt ra yêu cầu về sự cần thiết phải có các quy
định pháp luật riêng về điều kiện kinh doanh
bất động sản du lịch. Để làm rõ những đặc
thù của bất động sản du lịch và sự cần thiết

lịch lựa chọn cho nhu cầu du lịch, nghỉ
dưỡng thơng thường; phân khúc bất động

sản du lịch cịn hướng tới mục tiêu đáp ứng
được nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, lưu trú

của chính chủ sở hữu và phân khúc khách du
lịch có nhu cầu lưu trú trong thời gian dài, có
thể thỏa mãn nhu cầu tự phục vụ về ăn uống

và sinh hoạt trong toàn bộ thời gian lưu trú.
Bên cạnh đó, một số bất động sản du lịch

của pháp luật về điều kiện kinh doanh bất
động sản du lịch, có thể xem xét, phân tích

cịn hướng tới mục tiêu đáp ứng nhu cầu đầu
tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm phục vụ
khách du lịch của các nhà đầu tư thứ cấp.
Với những đặc thù về mục đích sử dụng như
trên, bất động sản du lịch gắn liền với hoạt

dưới các góc độ như sau:
Thứ nhất, về mục đích sử dụng

động kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch; hoạt
động cung cấp dịch vụ cho khách lưu trú;

Theo tác giả Đồn Văn Bình, bất động

hoạt động kinh doanh các dịch vụ mua sắm

sản du lịch “được sử dụng đê phục vụ các
chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú

phục vụ khách du lịch. Theo đó, các điều
kiện kinh doanh áp dụng cho bất động sản

thường xuyên trong thời gian không quả 01
năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham
quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám

du lịch không thể đánh đồng với điều kiện

phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục
đích hợp pháp khác ”.(3)

cần đáp ứng cho các chù thề kinh doanh sàn
phẩm bất động sản du lịch một cách phù hợp

Có thế nói, phục vụ nhu cầu tham quan,
nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài

để bảo đảm lợi ích cho các chủ thể/khách

nguyên du lịch là mục đích sử dụng chủ yếu
của loại bất động sản du lịch. Tuy nhiên,

Thứ hai, về hình thức biểu hiện
Bất động sản du lịch có khá nhiều hình

khác với các cơ sở lưu trú được các khách du

thức biểu hiện, đó là các sản phẩm bất động
sàn gắn với mục đích sử dụng nó như đã

22/01/2020 của Thủ tướng Chính phủ.
(2). Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dàn sự năm
2015, bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác
gắn liền với đất đai, nhà, công trinh xây dựng; d) Tài
sàn khác theo quy định cùa pháp luật.
(3). Đoàn Văn Binh, “Giải pháp hoàn thiện pháp luật
về bất động sản du lịch ở Việt Nam”, Tạp chí Luật học,
số 7/2019, tr. 14.

phân tích ở trên, trong đó phổ biến là các

4

kinh doanh bất động sán thơng thường mà
cần phải có các quy định về những điều kiện

hàng sừ dụng sản phẩm bất động sản du lịch.

loại hình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự
du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel),

nhà nghi du lịch (hostel), văn phòng du lịch
(officetel)... được xây trên đất thương mại
dịch vụ (sau đây gọi là sản phẩm bất động

sản du lịch).
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỔ 1/2022

NGHIÊN cút - TRA () Dó!

Thứ ba, về tiêu chuân xây dựng bất động

sản du lịch
Liên quan đến các tiêu chuẩn xây dựng
bất động sản du lịch, tác giả Đoàn Văn Bình
cho rằng: “Bất động sản du lịch phục vụ

mục đích du lịch, lưu trú nên việc quy hoạch,
đầu tư xây dựng bất động sản du lịch cần
theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng,
phù hợp với nhu cầu giải trí, nghỉ dưỡng của

con người. Theo đó, bất động sản du lịch
thường được đâu tư theo tô hợp, cỏ quy mô
lớn, đồng bộ đáp ứng đa dạng các nhu cầu
lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí”.w Cũng theo tác

giả này, các tiêu chuân, quy định xếp hạng áp
dụng đối với các cơ sở lưu trú du lịch (theo
Luật Du lịch) được áp dụng tương tự đối với
các sản phẩm bất động sản du lịch.

Mặc dù bất động sản du lịch với mục
đích sử dụng gắn liền với các hoạt động du
lịch nhưng các sản phẩm bất động sản này
không thuần túy là các cơ sở lưu trú du lịch

thông thường, do đó tiêu chuẩn xây dựng bất
động sản du lịch không thể đồng nhất với
tiêu chuẩn xây dựng các cơ sở lưu trú du lịch
và càng không thể xây dựng theo tiêu chuẩn
của bất động sản là nhà ở. Xuất phát từ tính
chất đặc thù này, để bảo đảm quyền lợi của
các chủ thế sử dụng trực tiếp, việc quy định

về các tiêu chuẩn xây dựng mà các bất động

sản du lịch buộc phải đáp ứng (điều kiện về
bất động sản du lịch đưa vào kinh doanh) là
rất cần thiết.

(4). Đồn Văn Bình, Khai thác tối đa lợi thế của bất
động sản du lịch là góp phần xây dựng Việt Nam
hùng cường, />736109 84.html, truy cập 15/10/2021.

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022

Thứ tư, về các chú thể tham gia quá trình
đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch
Quá trình đầu tư, kinh doanh bất động
sản du lịch có sự tham gia của nhiều nhóm
chủ thể, có thể kể tới:
- Chủ đầu tư: Đây là chù thể trực tiếp bỏ
vốn đầu tư, xây dựng các sản phẩm bất động
sản du lịch; là chủ thể tạo lập “phần cứng” “hạ tầng du lịch” cung cấp ra thị trường. Nói
cách khác, đây là chủ thể tạo lập sản phẩm
cho thị trường bất động sản du lịch. Theo đó,

để kiểm sốt được chất lượng của các sản
phẩm bất động sản du lịch được đưa ra thị
trường thì việc quy định về các điều kiện mà
chủ đầu tư phải đáp ứng khi đầu tư, thực hiện
dự án đầu tư xây dựng sản phẩm bất động sản
du lịch là rất cần thiết.
- Nhà đầu tư thứ cấp: Đây là các tổ chức,
cá nhân bỏ vốn để mua các sản phẩm bất
động sản du lịch từ các chủ đầu tư. Việc
mua, đầu tư các sản phẩm du lịch của nhà
đầu tư thứ cấp có thể nhằm mục đích phục
vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí của
bản thân và/hoặc cho các tổ chức, cá nhân
khác thuê để kinh doanh dịch vụ lưu trú

và/hoặc tự mình quản lí, thực hiện hoạt động
kinh doanh dịch vụ lưu trú. Mục đích trực
tiếp và chủ yếu của nhà đầu tư thứ cấp là
nhận quyền sở hữu đối với sản phẩm bất
động sản du lịch và sử dụng bất động sản du
lịch như “cơng cụ tìm kiếm lợi nhuận” thơng
qua việc vận hành, kinh doanh, cho thuê
kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, về bản
chất, nhà đầu tư thứ cấp không trực tiếp tạo
ra sản phẩm bất động sản du lịch. Tuy nhiên,
đây lại là chủ thê trực tiếp sở hữu sản phẩm
bất động sản du lịch. Các sản phẩm bất động
sản du lịch lại đa phần được đầu tư tại những
5

NGHĨÊN ci ì - TRA o ĐOỈ

vị trí có cảnh quan đẹp, có tiềm năng về du
lịch, nghỉ dường như biển, núi..., trong số đó
có nhiều vị trí mang tính chất đặc biệt quan
trọng trong việc bảo đảm an ninh quốc phòng
(bờ biển, vùng núi gần khu vực biên giới...).
Theo đó, pháp luật về điều kiện kinh doanh
bất động sản du lịch cần có quy định nhất
định để vừa bảo đảm thu hút đầu tư, tạo điều
kiện mở rộng nhóm đối tượng sở hữu bất động
sản du lịch, vừa bảo đảm an ninh quốc phòng.
- Chủ thể thực hiện dịch vụ hồ trợ kinh
doanh bất động sản du lịch: Đây là các tổ
chức cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới bất

động sản du lịch (làm trung gian cho các bên
trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua các sản phẩm bất
động sản du lịch) và/hoặc dịch vụ tư vấn bất
động sản du lịch (hoạt động trợ giúp về các
vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động
sản theo yêu cầu của các bên). Nhóm chủ thề
này có mục đích tương tự như các chủ thể
thực hiện dịch vụ môi giới, dịch vụ tư vấn
bất động sản nói chung - tìm kiếm lợi nhuận
từ việc cung cấp các dịch vụ phục vụ nhu
cầu của các chủ thể liên quan.
- Chủ thể quản lí, vận hành: Đây là chủ

thể trực tiếp thực hiện hoạt động quản lí, vận
hành, bảo trì sản phẩm bất động sản du lịch,
thực hiện cung cấp dịch vụ lưu trú tại các
sản phẩm du lịch, cung cấp dịch vụ phục vụ

khách lưu trú, thực hiện các hoạt động kinh
doanh khác tại các sản phẩm bất động sản du
lịch. Nhóm chủ thể này có thể đồng thời là
chủ đầu tư hoặc đơn vị độc lập do chủ đầu tư
chỉ định hoặc bên thứ ba khác được giao,
thuê lại hạ tầng gắn liền với bất động sản du
lịch từ chủ đầu tư và/hoặc thuê lại sản phẩm
bất động sản từ các nhà đầu tư thứ cấp để

6

trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh,
dịch vụ tại các sản phẩm bất động sản du lịch.
Theo đó, xét về bản chất, các chủ thể này có
vị trí, vai trị khá tương đồng với các chủ thể
kinh doanh dịch vụ lưu trú theo quy định của
Luật Du lịch. Tuy nhiên, khác với các chủ
thể kinh doanh dịch vụ lưu trú thơng thường,
chủ thê quản lí, vận hành sản phẩm bất động

sản du lịch còn phải ràng buộc, chịu trách
nhiệm trước chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp
về việc thanh tốn phí, tiền th hạ tầng, bất
động sản du lịch. Do đó, các điều kiện kinh
doanh bất động sản du lịch cần thiết phải có

các quy định để bảo đảm việc thực hiện hoạt
động kinh doanh của các chủ thể này không
chỉ bảo đảm sự ổn định của thị trường du
lịch mà còn phải bào vệ lợi ích của chủ đầu
tư, nhà đầu tư thứ cấp trong quan hệ cho thuê,
cho thuê lại bất động sản du lịch.
- Khách hàng: Đây là nhóm chủ thể trực
tiếp sừ dụng các sản phẩm du lịch cho nhu
cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí của bản thân
và gia đình của khách hàng, về cơ bản,
nhóm chủ thể này tương tự như nhóm khách

du lịch trên thị trường du lịch.
Thứ năm, về các quan hệ pháp luật phát sinh
từ hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch
Quá trình đầu tư, kinh doanh bất động
sản du lịch phát sinh các nhóm quan hệ pháp
luật như:
- Quan hệ giữa chủ đầu tư và cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, các nhà thầu trong quá
trình chủ đầu tư lập, triển khai dự án đầu tư,
xây dựng các sản phẩm bất động sản du lịch.
- Quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư
thứ cấp trong việc thực hiện giao dịch mua
bán, cho thuê, cho thuê mua các sản phẩm
bất động sản du lịch. '
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022


:\GHỈÈ\ ci I - TRA o Đòi

- Quan hệ giữa chù đầu tư, nhà đầu tư
thứ cấp với các chủ the thực hiện dịch vụ hồ
trợ kinh doanh bất động sản du lịch.
- Quan hệ giữa chủ đầu tư, nhà đầu tư
thứ cấp và chủ thề quản lí, vận hành trong
việc cho thuê lại hạ tầng du lịch, sản phẩm
bất động sản du lịch.
- Quan hệ giữa chủ đầu tư, nhà đầu tư
thứ cấp, chủ thể quản lí, vận hành với các khách

hàng trong quá trình cung cấp các dịch vụ
lưu trú, dịch vụ phục vụ khách lưu trú...
Trong các nhóm quan hệ trên, quan hệ
giữa chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và chủ
thể quản lí, vận hành trong việc cho thuê lại
hạ tầng du lịch, sản phẩm bất động sản du
lịch được xác định là quan hệ đặc thù nhất

trong các quan hệ pháp luật phát sinh trong
quá trình đầu tư, kinh doanh bất động sản du
lịch. Trong quan hệ này, nhà đầu tư thứ cấp
và/hoặc chủ đầu tư sẽ thực hiện việc cho chủ
thế quản lí, vận hành thuê lại sản phẩm bất
động sản du lịch, hạ tầng bất động sản du lịch
để chủ thể quản lí, vận hành thực hiện hoạt
động quản lí, kinh doanh. Nhà đầu tư thứ cấp,
chủ đầu tư trong quan hệ này có vị trí tương
đương như bên cho th và chủ thể quản lí,
vận hành có vị trí như bên thuê trong hợp

đồng cho thuê bất động sản thông thường.
Tuy nhiên, khác với quan hệ cho thuê bất

động sản thông thường, trong quan hệ này,
tiền thuê được xác định căn cứ theo hiệu quả
kinh doanh của chủ thể quản lí, vận hành đối
với bất động sản du lịch; nhà đầu tư thứ cấp,
chủ đầu tư mặc dù là chủ sở hữu đối với tài
sản thuê - bất động sản du lịch, tuy nhiên
quyền can thiệp vào quá trình kinh doanh,
quản li đối với tài sản thuê rất mờ nhạt; chù
thể quản lí, vận hành gần như tồn quyền
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022

quyết định trong việc quản lí, chiếm hữu và
vận hành đối với tài sản thuê - bất động sản
du lịch; thời hạn của giao dịch cho thuê này
thường kéo dài tương đương với thời hạn sử
dụng của bất động sàn du lịch và nhà đầu tư
thứ cấp sẽ rất bất lợi khi đơn phương chấm
dứt hợp đồng cho thuê trước hạn với chủ thể

quản lí, vận hành. Trong khi đó, việc nhận
tiền thuê của nhà đầu tư thứ cấp hiện chỉ phụ
thuộc vào thiện ý của chủ thể qn lí, vận
hành mà khơng có bất cứ biện pháp bảo đảm
nào. Với đặc thù này, việc ghi nhận điều
kiện kinh doanh bất động sản du lịch cho
chù thể quản lí, vận hành, nhằm bảo đảm
chủ thê quàn lí, vận hành chịu trách nhiệm

trong quá trình kinh doanh là rất cần thiết.
Bên cạnh đó, trong quan hệ giữa chù đầu
tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các
nhà thầu trong quá trình chủ đầu tư lập, triển
khai dự án đầu tư, xây dựng các sản phẩm
bất động sản du lịch, nhà nước cần có cơ
chế, cơng cụ để kiểm soát, đánh giá được về
năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư,
kiêm soát việc tổ chức đầu tư xây dựng dự
án, để sản phẩm bất động sản du lịch khi đưa
ra thị trường bảo đảm chất lượng, đúng quy
định, không gây bất lợi, thiệt hại cho các nhà
đầu tư, khách hàng. Theo đó, quy định về
điều kiện đối với chủ thể (chủ đầu tư), điều
kiện về sản phẩm bất động sản du lịch đưa
vào kinh doanh sẽ là “cơng cụ” đầu tiên để
Nhà nước có thể thực hiện hoạt động kiểm
soát hoạt động kinh doanh bất động sản du
lịch, bảo đảm sự ổn định của thị trường bất

động sản du lịch.
Ngoài ra, như đã đề cập, sản phẩm bất
động sản du lịch là loại hình sản phẩm bất

động sản đặc thù, do đó trong quan hệ giữa

7


\ GH1ÊN ci ì - TRA o ĐOỈ

chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp trong việc

lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm

thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho
thuê mua các sản phẩm bất động sản du lịch;

“cơng trình xây dựng” được đưa vào kinh
doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản

nhà đầu tư thứ cấp với tính chất là “khách

hàng - bên mua” cần được bảo đảm về chất

năm 2O14.(?1 Theo đó, hoạt động kinh doanh
bất động sản du lịch được xác định là một bộ

lượng của “hàng hóa - sản phẩm bất động

phận của thị trường bất động sản, chịu sự

sản du lịch”. Theo đó, quy định về điều kiện

điều chỉnh chung của Luật Đất đai, Luật Kinh

đối với sản phẩm bất động sản du lịch đưa
vào kinh doanh là cần thiết, quy định này sẽ
gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ lợi

doanh bất động sản và các văn bản hướng

ích cho nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia vào
thị trường bất động sản du lịch.
Từ những phân tích trên có thể nhận
định: 1) bất động sản du lịch là một loại sản
phẩm bất động sản đặc thù; 2) chính sự đặc
thù về sản phẩm, về nhóm các chủ thể và các

quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình
đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đã

dần thi hành. Bên cạnh đó, gần đây, thực
hiện Chỉ thị số 11/CT-Ttg ngày 23/4/2019
của Thủ tướng Chính phủ về một số giải
pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển ổn định, lành mạnh, một số quy định về

bất động sản du lịch đã được ban hành như:
Quy chế quản lí, kinh doanh loại hình căn hộ

du lịch và biệt thự du lịch (kèm theo Quyết
định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019

đặt ra các yêu cầu về sự cần thiết của pháp

của Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du
lịch); Quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về nhà

luật về điều kiện kinh doanh bất động sản du

chung cư với nội dung điều chỉnh cả đối với

lịch. Vậy, pháp luật Việt Nam hiện hành đã
đáp ứng được các yêu cầu đặt ra, đã có các
quy định về điều kiện kinh doanh bất động

nhà chung cư có mục đích sử dụng hồn hợp
dùng để ở và sử dụng vào các mục đích

sản du lịch đê bảo đảm bảo vệ các quan hệ
pháp luật đặc thù trong hoạt động đầu tư,
kinh doanh bất động sản du lịch hay chưa?

officetel, cơng trình dịch vụ, thương mại,

Nội dung của Mục 2 sau đây sẽ tập trung
phân tích vấn đề này.

31/12/2019 của Bộ Xây dựng; Văn bản số

2. Thực trạng pháp luật Việt Nam về
điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch

của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng
dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận

- bình luận, đánh giá

quyền sở hữu cơng trình xây dựng không

2.7. Quy định pháp luật Việt Nam hiện
hành về điều kiện kinh doanh bất động sản

phải nhà ở.

du lịch
Với tính chất là cơng trình được xây
dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ
mục đích lưu trú du lịch, bất động sản du

(5). Đoàn Văn Binh, Thực trạng pháp luật kinh doanh
bất động sản du lịch ở Việt Nam và kiến nghị hoàn
thiện, truy cập 15/10/2021.

8

khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, condotel,

văn phòng và các cơng trình khác) (kèm
theo Thơng tư số 21/2019/TT-BXD ngày
703/BTNMT-TCQLĐĐ

ngày

14/02/2020

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỔ 1/2022

NGHIÊN cứt- TRAC) DOI

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn chưa
có quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh

Trong số các điều kiện nêu trên, điều
kiện về vốn pháp định được đánh giá là

bất động sản du lịch. Hoạt động kinh doanh
bất động sản du lịch hiện nay vẫn áp dụng và

không phù hợp, quá cao đối với doanh

tuân theo các quy định về điều kiện kinh
doanh bất động sản nói chung. Cụ thể, trên

Có lẽ đây cũng là một frong số các lí do dẫn
đến việc pháp luật hiện hành đã bỏ quy định

cơ sở tổng hợp các quy định pháp luật hiện

về điều kiện vốn pháp định đối với tổ chức,

hành (chủ yếu là Luật Kinh doanh bất động

cá nhân kinh doanh bất động sản.

sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai), có thể xác
định các điều kiện cần phải đáp ứng khi kinh

Hiện nay, điểm a khoản 2 Điều 75 Luật
Đầu tư năm 2020 quy định: “1. Tổ chức, cả

doanh bất động sản nói chung và bất động

nhân kinh doanh bất động sản phải thành

sản du lịch nói riêng như sau:
2.1.1. Điều kiện về chủ thể
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
(Điều 10) quy định điều kiện của tổ chức, cá

lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây
gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường họp
quy định tại khoản 2 Điều này”. Theo đó,
vốn pháp định khơng cịn là điều kiện mà
chủ thể kinh doanh bất động sản phải đáp

nhân kinh doanh bất động sản như sau: Tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn
pháp định khơng được thấp hơn 20 tỉ đồng,

nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên.(6)

ứng. Tóm lại, theo quy định hiện hành, chủ
thể của hoạt động kinh doanh kinh doanh bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã.

trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật
Kinh doanh bất động sản nãm 2014 về phạm

bất động sản quy mô nhị, khơng thường

vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá

xun thì khơng phải thành lập doanh nghiệp
nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định

nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư

của pháp luật. Như vậy, tổ chức, cá nhân

nước ngoài (Điều 11) và quy định về đối

kinh doanh bất động sản phải:

tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 14)

- Thành lập doanh nghiệp theo quy định
của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác

xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;
- Có vốn pháp định không được thấp hơn
20 tỉ đồng.
Những điều kiện này khơng áp dụng

thì người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi:

khơng được mua cơng trình xây dựng để
bán, cho th, cho th mua; được phép thuê

trong các trường hợp: tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng
thường xun.
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022

(6). Hoàng Anh Tuấn, Hoàn thiện pháp luật về kinh
doanh bất động sản, />phap-luat/hoan-thien-phap-luat-ve-kinh-doanh-batdong-san, truy cập 03/10/2021.

9


NGHIÊ\ CỨU - TRA o ĐOI

cơng trình xây dựng để cho thuê lại; được
phép đầu tư xây dựng nhà, công trình xây

động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức

dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử

tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và
các tổ chức, cá nhân khác7, vốn chủ sở hữu

dụng đất đối với đất thuê, đất nhận chuyển

của nhà đầu tư được xác định căn cứ vào báo

nhượng trong khu công nghiệp, cụm cơng
nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao,

cáo tài chính của năm gần nhất của nhà đầu
tư đã được đơn vị kiểm toán độc lập kiểm

khu kinh tế; được phép nhận chuyển nhượng

tốn và báo cáo tình hình sử dụng vốn chủ sở

toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

hữu của nhà đầu tư tại thời điểm tham gia dự

của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình
xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Tổ

án. Trường hợp tại cùng một thời điểm, nhà
đầu tư tham gia nhiều dự án thì phải bảo

chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại
bất động sản để sử dụng; được mua, thuê,

đảm tổng số vốn chủ sở hữu đáp ứng đủ cho
toàn bộ số vốn chủ sở hữu nhà đầu tư cam
kết thực hiện cho tất cả các dự án theo quy

thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật
về nhà ở; khơng được mua/th nhà ở, cơng
trình xây dựng để cho thuê lại.

Như vậy, pháp luật hiện hành có sự hạn
chế đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi trong việc
mua, sở hữu bất động sản là cơng trình xây
dựng (bất động sản du lịch) để cho thuê lại.
Thêm nữa, theo quy định của Luật Đất đai,
Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các văn bản

hướng dẫn thi hành các luật này với tư cách là
nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án bất động sản du

lịch phải đáp ứng những điều kiện như:
- Điều kiện về năng lực tài chính để bảo

định.
- Điều kiện về kí quỳ đầu tư: Chủ đầu tư
phải có vốn kí quỹ để thực hiện đối với từng
dự án. Mức kí quỹ được tính bằng tỉ lệ phần

trăm trên vốn đầu tư cùa dự án đầu tư quy
định tại văn bản quyết định chủ trương đầu
tư hoặc giấy chứng nhận đăng kí đầu tư theo
nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau: đối
với phần vốn đến 300 tỉ đồng, mức kí quỳ là

3%; đối với phần vốn trên 300 tỉ đồng đến

1.000 tỉ đồng, mức kí quỳ là 2%; đối với
phần vốn trên 1.000 tỉ đồng, mức kí quỹ là
1%.<8) Điều kiện về kí quỳ khơng áp dụng

đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án

trong trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá
quyền sừ dụng đất hoặc trúng đấu thầu lựa

đầu tư (trong trường hợp được nhà nước giao

chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên,

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

trong trường hợp tham gia đấu giá hoặc đấu

sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư) như

thầu, nhà đầu tư trúng đấu giá hoặc đấu thầu

sau: có vốn thuộc sở hữu của mình để thực

hiện dự án khơng thấp hon 20% tổng mức
đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất

dưới 20 héc ta; khơng thấp hơn 15% tổng
mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng
đất từ 20 héc ta trở lên; có khả năng huy
10

(7). Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất đai.
(8). Khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020 và khoản 2
Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
cùa Luật Đầu tư.

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022


NGHIÊN CÚV- TRAO ĐÔI

phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện
hợp đồng theo yêu cầu của người tổ chức
đấu giá hoặc của bên mời thầu.
- Không vi phạm quy định của pháp luật
về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng
đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để

thực hiện dự án đầu tư khác.
- Trong trường hợp tham gia đấu thầu để

lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thì cịn
phải đáp ứng điều kiện về kinh nghiệm đầu

tư dự án nhà tương tự.
Ngoài ra, theo quy định của Luật Du lịch
và các luật chuyên ngành, chủ thể kinh
doanh dịch vụ lưu trú, cung cấp dịch vụ phục

vụ khách lưu trú cần phải đáp ứng các điều
kiện như:
- Có đăng kí kinh doanh lưu trú du lịch
(áp dụng đối với tổ chức);
- Phải bảo đảm các điều kiện an tồn về
phịng cháy và chữa cháy theo quy định của
pháp luật phòng cháy chừa cháy; riêng đối

với cơ sở lưu trú du lịch được thành lập theo
Luật Du lịch cao từ 3 tầng trở lên hoặc có

khối tích từ 1.000 m3 trở lên cịn phải có
giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế, văn
bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản
chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng
cháy và chữa cháy(9\..
- Kinh doanh dịch vụ lưu trú là ngành,
nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an

ninh, trật tự, theo đó chi được phép kinh
doanh khi được cấp Giấy chứng nhận đủ
điều kiện về an ninh, trật tự.1 Il”

(9) . Điều 5 Nghị định số 136/2020/NĐ-CP hướng dẫn
Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật Phịng cháy và
chữa cháy sửa đổi.
(10) . Khồn 22 Điều 3 Nghị định số 96/2016/NĐ-CP

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỔ 1/2022

2.1.2. Điều kiện về bất động sản đưa vào

kinh doanh
Dựa theo mức độ hồn thành, đưa vào
sử dụng, có hai loại bất động sản được đưa
vào kinh doanh, cụ thể là: 1) bất động sản có
sẵn bao gồm nhà, cơng trình xây dựng đã
hồn thành việc xây dựng, đưa vào sử dụng
và các loại đất được phép kinh doanh quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
2) Bất động sản hình thành trong tương lai là
nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa
vào sử dụng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành
về các điều kiện để được đưa vào kinh doanh
của bất động sản (nói chung), có thể khái
quát các điều kiện mà bất động sản du lịch

phải đáp ứng khi đưa vào kinh doanh như sau:
- Đôi với bất động sản du lịch có săn
Bất động sản du lịch có sẵn đưa vào kinh

doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

Một là có đăng kí quyền sở hữu cơng
trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Hai là khơng có tranh chấp về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu cơng trình xây dựng

gắn liền với đất.

Ba là bất động sản du lịch không bị kê
biên để bảo đảm thi hành án.
- Đối với bất động sản du lịch hình thành
trong tương lai
Bất động sản du lịch hình thành trong

tương lai đưa vào kinh doanh phải đáp ứng
các điều kiện sau:

quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số
ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

11


NGHIÊX củlĩ - TRA o ĐỊI

Một là có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Hiện nay, chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể
về các loại giấy tờ được coi là giấy tờ về
quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy

Theo đó, trường hợp pháp luật quy định việc
nghiệm thu cơng trình phải được kiểm ưa bởi
cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định tại khoản 1 Điều 45 Luật Xây dựng và
khoản 24 Điều 1 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP

nhiên, theo quy định tại các khoản 7, 8, 9
Điều 3 Luật Đất đai thì:

ngày 26/01/2021 quy định chi tiết một số
nội dung về quản lí chất lượng, thi cơng

- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau

xây dựng và bảo trì cơng trình xây dựng thì
bên cạnh giấy tờ nghiệm thu giữa chủ đầu

đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà
nước ban hành quyết định giao đất để trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sừ dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất

(sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là
việc Nhà nước quyết định trao quyền sử

dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử

tư và nhà thầu còn cần biên bản kiểm tra
việc nghiệm thu của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
2.2. Một số bình luận, đánh giả
Thực trạng pháp luật về điều kiện kinh
doanh bất động sản du lịch phân tích ở trên
cho thấy sự chưa hồn thiện, “đi sau” của

dụng đất.

khung pháp lí so với sự phát triển của bất
động sản du lịch/111 Qua nghiên cứu có thể

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho

rút ra một số nhận xét dưới đây:
Thứ nhất, hiện nay các quy định về điều

người đang sử dụng đất ổn định mà khơng
có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho

kiện kinh doanh bất động sản du lịch có thể

th đất thơng qua việc cấp giấy chứng nhận

nhiều ngành luật khác nhau như Luật Đầu tư,

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,

tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với

Luật Du lịch, Luật Phòng cháy chừa cháy,
quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh

thửa đất xác định.
Hai là đã có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ
thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê

được tìm thấy rải rác tại nhiều văn bản,

có điều kiện về an ninh, trật tự... Nói cách

duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường

khác, pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có
quy định riêng mà chủ yếu sử dụng các quy

hợp phải có giấy phép xây dựng.

định về điều kiện kinh doanh bất động sản

Ba là có giấy tờ về nghiệm thu việc hồn

nói chung để điều chỉnh đối với điều kiện

thành xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật (bao

kinh doanh bất động sản du lịch. Nhìn

gồm đường giao thơng, hệ thống cấp, thốt
nước, hệ thống điện sinh hoạt, điện chiếu
sáng cơng cộng) tương ứng theo tiến độ dự
án. Các giấy tờ nghiệm thu được thực hiện
theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(11) . Nguyễn Hồ Phi Hà, Thị trường hất động sàn
nghi dưỡng và đặt ra hiện nay http:/7tapchitai
chinh. vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-sannghi-duong-nhung-van-de-dat-ra-hien-nay- 13622
9.html, truy cập 08/10/2021.

12

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022


NGHỉÉN Cl ì - TRA o Đõí

chung, các quy định này đã cơ bản giải quyết
được các vấn đề mang tính tiền đề trong quan
hệ pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch
(bảo đảm kiểm soát về năng lực của nhà đầu
tư/chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản;

bảo đảm kiểm soát một cách cơ bản chất

lượng của các sản phẩm bất động sản khi đưa
ra thị trường; cơ bản bảo vệ quyền lợi của các
khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp khi mua/đầu
tư các sản phẩm bất động sản du lịch).

Thứ hai, pháp luật hiện hành chưa có
quy định một cách cụ thể về điều kiện mà
chủ thể quản lí, vận hành phải đáp ứng khi

tham gia vào chuỗi các hoạt động kinh
doanh bất động sản du lịch. Thực tế hoạt

động kinh doanh bất động sản du lịch thời
gian qua đã phát sinh khơng ít những trường
họp chủ thể quản lí, vận hành khơng thực

động sản du lịch có sẵn khi đưa vào kinh
doanh phải “có đăng kí quyền sở hữu nhà,

cơng trình xây dựng gẳn liền với đất trong
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất”
(điểm a khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014). Tuy nhiên, thực tế việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
cho chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp sở hữu
sản phấm bất động sản du lịch hiện đang gặp
khó khăn và gần như khơng thể thực hiện.

Liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho
bất động sản du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi

trường đã có Văn bản số 703/BTNMTTCQLĐĐ ngày 14/02/2020 hướng dẫn về
chế độ sử dụng đất và việc chấp nhận quyền

hiện, thực hiện khơng đúng, khơng đầy đủ

sở hữu của cơng trình xây dựng không phải
nhà ở. Tuy nhiên, Văn bản này chỉ đề cập
việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng

các cam kết về thanh tốn tiền th cho nhà
đầu tư thứ cấp. Thực tế này phát sinh chính

trình xây dựng không phải nhà ở mà không
đề cập vấn đề chứng nhận quyền sở hữu

từ việc pháp luật hiện hành thiếu các quy
định về điều kiện mà chủ thể quản lí, vận

cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất.

hành phải đáp ứng khi thực hiện hoạt động
kinh doanh bất động sản du lịch. Một cách

Thứ tư, việc cấm, hạn chế quyền mua, sở
hữu bất động sản du lịch và kinh doanh bất

khách quan, nếu chủ thể quản lí, vận hành có

động sản du lịch của tổ chức, cá nhân nước

năng lực tài chính, được bảo đảm bằng bảo

ngoài là chưa thực sự phù hợp. Có quan
điểm cho rằng nội dung quy định này là

lãnh của ngân hàng, tổ chức tín dụng thì việc
thanh tốn, chi trả tiền thuê, tiền lợi nhuận

không cần thiết, làm “vụn” quy định của

cho nhà đầu tư thứ cấp sẽ được bảo đảm

Luật Kinh doanh bất động sản12. Xét về bản

hơn. Đặc biệt, trong quan hệ lâu dài (có thể
kéo dài đến hết vòng đời dự án/thời hạn sử
dụng bất động sản du lịch) việc được bảo

chất, bất động sản du lịch có đặc thù là chủ
sở hữu khơng trực tiếp quản lí, sử dụng mà
được giao cho chủ thể quản lí, vận hành thực

đảm về tài chính, bảo đảm thực hiện cam kết
chi trả lợi nhuận, tiền thuê cho nhà đầu tư

thứ cấp là rất cần thiết.

Thứ ba, pháp luật hiện hành quy định bất
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022

(12) . Lưu Quốc Thái, “Một số hạn chế của Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014: Nhìn từ góc độ kĩ
thuật lập pháp”, Tạp chí Khoa học pháp lỉ Việt Nam,
số 05 (108)/2017, tr. 65 - 72.

13


NGHIÊN cí ỉ - TRAO ĐOỉ

hiện việc quản lí, kinh doanh. Theo đó,
những lo ngại về an ninh, quốc phịng khi tổ

dụng tương tự có thể phát sinh nhiều vấn đề

chức, cá nhân nước ngoài sở hữu, mua bất

cầu ở của người mua là hiện hữu, theo đó

động sản du lịch là có thể kiểm sốt. Do đó,
trong bối cảnh nhu cầu đầu tư của các tổ

việc bố trí chồ để xe ô tô, xe máy là đương

chức, cá nhân nước ngồi đối với loại hình
bất động sản du lịch tại Việt Nam ngày càng

áp dụng đối với condotel sẽ không phù hợp.
Hay như đối với việc tổ chức hội nghị chủ sở

lớn mà pháp luật hiện hành cấm, hạn chế
quyền mua, sở hữu bất động sản du lịch và

hữu: Đối với chung cư, xuất phát từ nhu cầu
ở hiện hữu việc tổ chức hội nghị nhà chung
cư, bầu ban quản trị để tham gia quản lí vận

kinh doanh bất động sản du lịch của tổ chức,

cá nhân nước ngoài là chưa thực sự phù họp.

Thứ năm, pháp luật hiện hành chưa có
quy định, hướng dẫn cụ thể về các vấn đề

liên quan đến quyền sở hữu chung, riêng đối
với sản phẩm bất động sản du lịch là

condotel. Cụ thể, condotel có nhiều điểm

tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu
hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy

nhiên, hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư
mới có căn cứ pháp luật tương đối đầy đủ và
chặt chẽ, thông qua các quy định của Luật
Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất
động sản. Trong khi đó, đối với condotel,

không phù họp như: đối với chung cư, nhu

nhiên và bắt buộc. Tuy nhiên, nếu điều này

hành tòa nhà là đương nhiên; tuy nhiên, với
condotel thì khác, bản chất trong kinh doanh

condotel, người mua condotel sẽ không sử
dụng mà hầu như là cho chủ thể quản lí, vận
hành th lại để kinh doanh, theo đó nhu cầu

quản lí q trình vận hành của tịa nhà là
khơng cần thiết, do đó việc áp dụng tương

đương là khơng khả thi.
Thứ sáu, quy định về điều kiện kinh
doanh bất động sản du lịch hình thành trong

tương lai đưa vào kinh doanh hiện nay còn
khá “lỏng lẻo”, thuận lợi cho chủ đầu tư dự

hiện vẫn chưa có quy định cụ thể về nhiều

án nhưng tạo “khoảng trống”, có thể gây
những rủi ro cho bên mua bất động sản du

vấn đề như: căn cứ pháp luật để xác định

lịch, nhất là khách hàng cá nhân. Cụ thể, chủ

phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung,

đầu tư dự án bất động sản du lịch, ví dụ

quyền sử dụng đất chung; căn cứ pháp luật

condotel, trước khi bán sản phẩm hình thành

để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo

trong tương lai khơng bắt buộc phải có

trì, quản lí sử dụng kinh phí bảo trì phần sở

nghiệm thu phần móng tịa nhà; khơng cần

hữu chung của chủ sở hữu condotel; cơ chế

có văn bản của cơ quan quản lí nhà ở cấp
tỉnh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn;

quản lí vận hành tịa nhà khi đưa dự án
condotel vào khai thác kinh doanh... Khi
thiếu vắng các quy định cụ thể, các quy định

pháp luật của loại hình tương đương là nhà ở
đã được các địa phương vận dụng áp dụng
đối với loại hình condotel. Tuy nhiên, tương
đồng khơng có nghĩa là đồng nhất, việc áp

14

khơng cần bảo lãnh ngân hàng...

3. Đề xuất hồn thiện pháp luật Việt
Nam về điều kiện kinh doanh bất động
sản du lịch
Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ
những điều kiện thuận lợi để phát triển bất
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022


NGHIÊN Cl ì - TRÁ o ĐỏỊ

cách cụ thể (trường hợp dần chiếu tới luật

động sản du lịch. Hoàn thiện khung pháp lí
cho hoạt động kinh doanh bất động sản du
lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế

chuyên ngành cũng cần có dẫn chiếu cụ thể)
về điều kiện mà các chủ thể (chủ đầu tư dự

mũi nhọn du lịch của Việt Nam là một trong

án, nhà đầu tư thứ cấp, chủ thể quản lí, vận

những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan
trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do,

hành) phải đáp ứng khi kinh doanh bất động
sản du lịch; các điều kiện mà sản phẩm bất

minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa
lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần

động sản du lịch cần phải đáp ứng khi đưa

thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh

tế Việt Nam trong thời kì mới. Để hồn thiện
khung pháp lí cho hoạt động kinh doanh bất

động sản du lịch nói chung và hồn thiện
pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động

sản du lịch nói riêng, xuất phát từ sự cần

vào kinh doanh;
- Quy định về phần sở hữu riêng, phần

sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của
chủ sở hữu bất động sản du lịch.
- Quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí
bào trì, quản lí sử dụng kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung và cơ chế quản lí vận hành đối

thiết được phân tích tại Mục 1 và thực trạng
pháp luật được đề cập tại Mục 2 của bài viết

này, việc hoàn thiện pháp luật về điều kiện
kinh doanh bất động sản du lịch cần tập
trung vào một số điểm dưới đây:
Thứ nhất, cần sớm có các quy định riêng
về kinh doanh bất động sản du lịch mà trước

với tòa nhà “căn hộ du lịch” (condotel).
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ
đầu tư dự án bất động sản du lịch.

hết Chính phủ có thể xem xét, ban hành nghị

bất động sản du lịch.

- Quy định về các hình thức kinh doanh
bất động sản du lịch.
- Quy định thủ tục cấp giấy chứng nhận

cho các nhà đầu tư thứ cấp mua sản phẩm

định về lình vực này. Nghị định này sẽ tạo

- Quy định về điều kiện mua/sở hữu bất

hành lang pháp lí chính thức cho hoạt động
kinh doanh bất động sản du lịch, đồng thời

động sản du lịch của nhà đầu tư nước ngoài.
- Quy định về điều khoản chuyển tiếp để

sẽ trực tiếp giải quyết tình trạng các bộ,
ngành đang có nhiều ý kiến trái chiều, khơng
thống nhất và chưa đầy đủ liên quan đến loại
hình bất động sản du lịch; các địa phương

tháo gỡ các vướng mắc đối với các dự án bất
động sản du lịch đã được cấp phép trước thời
diêm nghị định vể kinh doanh bất động sản

khi áp dụng pháp luật cũng thiếu nhất quán
với nhiều quan điểm, gây khó khăn cho các

du lịch được ban hành.
Th ứ hai, bố sung các quy định cụ thể về
điều kiện mà chủ thể quản lí, vận hành phải

doanh nghiệp và nhà đầu tư trong thời gian
qua. Đe xuất ban hành nghị định về kinh

đáp ứng khi tham gia vào chuỗi hoạt động
kinh doanh bất động sản du lịch. Trong đó

doanh bất động sản du lịch với các nội dung

đặc biệt lưu ý về các yêu cầu chứng minh,

cơ bản như sau:
- Quy định về điều kiện kinh doanh bất

bảo đảm về năng lực tài chính, về cam kết

động sản du lịch. Trong đó, quy định một

quản lí, vận hành có trách nhiệm trong việc

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022

bảo lãnh và/hoặc cơ chế bảo đảm để chủ thể

15


NGH1ÊX CL I - TRAO ĐOĩ

thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận, tiền thuê

bảo lãnh ngân hàng hay quy định về việc có

cho nhà đầu tư thứ cấp.

văn bản của cơ quan quản lí nhà ở cấp tỉnh

Thứ ba, Chính phủ cần sớm chỉ đạo Bộ

xác nhận đủ điều kiện huy động vốn trước

Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa
đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy

khi chủ đầu tư kí hợp đồng mua bán bất

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với bất

với khách hàng./.

động sản du lịch trong Dự án Luật sửa đổi,

động sản du lịch hình thành trong tương lai

TÀI LIỆU THAM KHẢO

bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo
chương trình xây dựng luật của Quốc hội.
Trong đó, cần xem xét nguyên tắc cấp giấy

1. Đồn Văn Bình, “Giải pháp hồn thiện
pháp luật về bất động sản du lịch ở Việt
Nam”, Tạp chí Luật học, số 7/2019.

chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây

2. Đồn Văn Bình, Khai thác tối đa lợi thế

dựng không phải nhà ở trong trường hợp
không tách bạch được quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu cơng trình xây dựng trên đất

của bất động sản du lịch là góp phần xây

và/hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
cho tài sản hình thành trên đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm nhưng không đáp ứng
điều kiện “phải làm thủ tục tách thửa đất”.

san-du-lich-mot-so-van-de-phap-ly-datra-20200514173610984.html
3. Đồn Văn Bình, Thực trạng pháp luật
kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định về
quyền sở hữu bất động sản du lịch của người
nước ngồi. Trong đó, xem xét chỉ hạn chế

Nam và kiến nghị hoàn thiện, https://lsvn.

hoặc cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài sở
hữu đối với những bất động sản được đầu tư,

hoan-thien.html
4. Nguyễn Hồ Phi Hà, Thị trường bất động

xây dựng tại các vị trí có ảnh hưởng tới an
ninh quốc phịng, an sinh xã hội (ví dụ: bất

sản nghỉ dưỡng và những vấn đề đặt ra

động sản tại khu vực bảo đảm quốc phòng,
an ninh; nhà ở xã hội).
Thử năm, sửa đổi, bổ sung quy định về
các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu

chung, riêng đối với condotel...

Thứ sáu, sửa đổi, bổ sung quy định về
điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch

hình thành trong tương lai đưa vào kinh
doanh. Trong đó cần xem xét chặt chẽ hơn
về các quy định liên quan đến điều kiện
nghiệm thu phần móng tịa nhà, quy định về
16

dựng
Việt
Nam
hùng
cường,
/>
vn/thuc-trang-phap-luat-kinh-doanh-batdong-san-du-lich-o-viet-nam-va-kien-nghi-

hiện nay, />29.html
5. Lưu Quốc Thái, “Một số hạn chế của Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014: Nhìn
từ góc độ kĩ thuật lập pháp”, Tạp chí Khoa
học pháp lí Việt Nam, số 05 (108)/2017.
6. Hồng Anh Tuấn, Hồn thiện pháp luật

về kinh doanh bất động sản, https://tapchi
toaan.vn/bai-viet/phap-luat/hoan-thienphap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 1/2022