Công ty cổ phần thương mại SOFIA

Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lời nói đầu kháI quát dự án
Sau nhng nm chin tranh, t nc ta ang dn bc trờn con ng xõy
dng li v ó cú nhng chớnh sỏch phự hp vi tng giai on phỏt trin. Bc
t phỏ ca nú l s bt u ca cụng cuc i mi t nc, xoỏ b bao cp,
tin hnh thc thi phỏt trin nn kinh t hng hoỏ nhiu thnh phn. S thay i
mnh m ú ó lan theo din rng n mi min ca t nc, thc s ton din
v sõu sc trong tt c mi lnh vc ca i sng xó hi.
B mt cỏc ụ th ln ang dn thay i theo hng tớch cc, t khụng gian
quy hoch chung v quy hoch khu vc, cnh quan m thut v m quan kin
trỳc. Cựng vi nhng iu ú, s ci thin cng nhỡn thy rừ rt trong kt cu xó
hi ca cỏc tng lp dõn c cng nh mụi trng lm vic, thu nhp, mc
sng Cỏc Doanh nghip cng ngy cng cn nhng ni chn n nh v ng
hong to dng mụi trng lm vic, giao tip kinh doanh v iu hnh cụng
vic ca mỡnh. S ra i ca cỏc cao c vn phũng, tr s lm vic chớnh l
ỏp ng yờu cu ca mụi trng thu hỳt u t v mong mun ca cỏc Doanh
nghip, ng thi õy cng l yu t ỏnh du s thay i i lờn ca b mt ụ
th v mt quy hoch v m quan kin trỳc.
Vi mc tiờu u t xõy dng t hiu qu cao v kinh t, ng thi nõng
cao hiu qu s dng t v gúp phn chnh trang din mo ụ th, a H Ni
ngy mt hin i hn. Cụng ty c phn thng mi SOFIA ó mnh dn tin
hnh nghiờn cu lp d ỏn u t xõy dng to nh vn phũng lm vic tại số 6
Hàng Bài - Hon Kim - H Ni nhm mc ớch phỏt huy ni lc v hon thnh
tt vai trũ, nhim v ca mt doanh nghip kinh doanh thc hnh c ch th
trng, ng thi gúp phn m bo cụng tỏc phỏt trin xõy dng trờn a bn
th ụ.

--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
1

Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
CHNG I
NHữNG CĂN Cứ PHáP Lý Và Sự CầN THIếT PHảI ĐầU TƯ
I.1.Nhng cn c phỏp lý.
- Cn c Ngh nh s 16/2005/N - CP ngy 7/2/2005 ca Chớnh ph v
vic qun lý d ỏn u t xõy dng cụng trỡnh. .
- Cn c lut Doanh nghip - Lut s 13/1999/QH - 10 ca Quc Hi nc
Cng Ho Xó Hi Ch Ngha Vit Nam v ban hnh Lut Doanh nghip.
- Cn c Lut Khuyn khớch u t trong nc s 03/1998/QH - 10 ngy
20/5/1998 v Ngh nh s 51/1999/N - CP ngy 8/7/1999 ca Th tng
Chớnh ph.
- Căn cứ hợp đồng thuê đất số 127-2004/STNMTNĐ-HĐTĐTN giữa Công ty
cổ phần thơng mại SOFIA và Sở tài nguyên môi trờng và nhà đất Hà Nội ngày
08/11/2004
- Căn cứ vào quyết định số 2915/QĐ-UB ngày 16/07/1999 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc chuyển doanh nghiệp nhà nớc công ty ăn uống dịch vụ
SÔPHIA thành công ty cổ phần thơng mại SOFIA.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần thơng mại SOFIA số
055189 ngày 25/01/2005 của Sở kế hoạch và đầu t thành phố Hà Nội.
- Căn cứ vào quyết định số 6436/QĐ-UB ngày 01/10/2004 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc thu hồi khuôn viên đất 353,3 m2 tại nhà số 06 phố Hàng Bài,
phờng Tràng Tiền quận Hoàn Kiếm thành phố Hà Nội cho công ty cổ phần thơng
mại SOFIA thuê sử dụng cùng với công trình đã xây dựng làm cơ sở kinh doanh,
thơng mại, dịch vụ.
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
2
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------

- Cn c Cụng vn s 4372/UB-XDĐT ngày 05/10/2005 của UBND Thành
phố Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc chủ trơng của công ty về việc đầu t xây
dựng cải tạo lại khu đất số 06 Hàng Bài.
- Biên bản họp HĐQT công ty cổ phần thơng mại SOFIA ngày 10/05/2005 đi
đến thống nhất phơng án xây dựng toà nhà văn phòng SOFIA tại số 06 Hàng Bài
Hoàn Kiếm Hà Nội.
- Căn cứ công văn số 547/QHKT P2 của Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố
Hà Nội về việc thoả thuận QHKT XD toà nhà văn phòng ( SOFIA BUILDING ) tại
số 06 Hàng Bài Hoàn Kiếm Hà Nội.
- Căn cứ công văn số 1616/QHKT-P2 ngày 26/09/2006 về việc chấp thuận
QHTMB & PAKT xây dựng Toà nhà văn phòng ( SOFIA BUILDING ) tại số 06
Hàng Bài quận Hoàn Kiếm Hà Nội.
I.2. S cn thit phi u t :
Sau hn 20 nm bc vo cụng cuc i mi t nc, H Ni tht s ó v
ang ngy mt i thay ton din v sõu sc, s thay i tỏc ng tớch cc n
cỏc mt ca i sng xó hi. Din mo ụ th ang thay i song cựng vi s tng
trng kinh t. Cỏc tr s, cao c, vn phũng lm vic ln lt bc ra t cỏc bn
v, cỏc d ỏn, biu hin v gúp phn khụng nh trong cụng cuc hin i hoỏ din
mo Th ụ, ỏp ng nhu cu lm vic cng nh mua bỏn thng mi ca cỏc
tng lp c dõn v tp on, Doanh nghip kinh t trong nc ln ngoi nc. L
mt Doanh nghip cổ phần hoá có trụ sở tại trung tâm Th ụ, vi vai trũ v
nhim v l kinh doanh các sản phẩm dịch vụ với một thng hiu cú uy tớn trờn
ton quc. Vi chin lc phỏt trin kinh doanh ca mỡnh nhm tng bc thõm
nhp th trng quc t, chun b cho gia nhp WTO ca kinh t t nc, Cụng
ty c phn thng mi SOFIA vi mc tiờu a thng hiu SOFIA thnh mt
thng hiu lớn v ang trin khai chin lc phỏt trin theo nh hng tm nhỡn
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
3
Dự án đầu t sofia - building

----------------------------------------------------------------------------------------------------------
mi v sõu rng, nhm cng c v phỏt huy ni lc, to sc mnh ti chớnh v
phỏt trin ngun nhõn lc vng vng.
Trong chng trỡnh xõy dng v phỏt trin chin lc ca mỡnh, trờn sn
cú ca h thng c s vt cht, v cng l ho nhp vi tc phỏt trin chung
ca Th ụ, mt trong nhng mc tiờu nõng cao v phỏt huy ni lc, to ngun
ti chớnh vng vng, l nõng cao giỏ tr s dng n mc ti a ca ti nguyờn t
ai m Cụng ty ang s dng ti s 6 Hng Bi - Qun Hon Kim - H Ni,
chuyn i c cu s dng l cửa hàng ăn uống sang vn phũng lm vic. Hng
i ỳng ny ca Cụng ty ó c s chp thun v mt ch trng ca U ban
nhõn dõn thnh ph H Ni, cho phộp Cụng ty c chuyn i mc ớch s dng
t nh xng sn xut sang vn phũng lm vic. D ỏn ny ra i s thc s cú
nhng úng gúp tớch cc, c v mt nõng cao giỏ tr s dng t, to sc mnh ti
chớnh vng vng qua s a dng húa ngnh ngh kinh doanh, ln s thit thc
trong vic úng gúp ci thin cnh quan din mo kin trỳc ụ th, phự hp vi
cỏc tiờu chun Quy hoch - Kin trỳc, quy chun xõy dng. ng thi, D ỏn
Vn phũng lm ti s 6 Hng Bi cng s l mt minh chng ht sc thuyt phc
trong giai on chuyn i kinh t - xó hi hin nay, vỡ s ỳng n trong ch
trng, sỏch lc, phự hp cỏc chớnh sỏch mang tớnh i mi v khuyn khớch
u t ang c thc nghim ti cỏc ụ th ln.
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
4
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
CHNG II
hình thức đầu t và giới thiệu chủ đầu t
II.1. Phõn tớch hin trng v a im xõy dng :
Ton b cụng trỡnh trong ni dung d ỏn u t xõy dng nm trờn trc ph
Hng Bi ó c Quy Hoch t lõu. Khu t d kin u t xõy dng cụng

trỡnh trong QH ca khu vc ng Hng Bi - Qun Hon Kim - HN, bn v
QH tng MB ó c Giỏm c S QH - KT TpHN chp thun ti cụng vn s
1616/QHKT-P2 ngày 26/09/2006 vi cỏc thụng s chớnh thc sau :
+ Diện tích đất nghiên cứu : 345,94m2
+ Diện tích đất xây dựng công trình : 246m2
+ Mật độ xây dựng : 71 %
+ Hệ số sử dụng đất : 3,58 lần
+ Diện tích sân hè : 99,94 m2
II.2 V trớ hnh chớnh khu t:
+ Hng Bắc : Giỏp vi dân c số nhà 4
+ Hng ụng : Tip giỏp vi ng Hng Bi
+ Hng Nam : Giỏp vi dân c số nhà12
+ Hng Tây : Tip giỏp vi các khu dân c
II.3 Hin trng khu t:
Khu t nghiờn cu cú a hỡnh tng i bng phng rt thun tin cho giao
thụng i li. H thng tuyn in s cung cp cho d ỏn nm trong phm vi m
S in Lc HN ó nõng cp li in, m bo cung cp in n nh v lõu
di cho ton khu vc. H thng thoỏt nc ca khu vc d ỏn s thoỏt ra h
thng thoỏt nc chung ca thnh ph phớa ng Hng Bi ( thoỏt nc ra
sụng Kim Ngu ). H thng cp nc phớa ng Hng Bi ó cú ng ng
phõn phi, cp nc sch thun tin cho vic cp nc sch cho cụng tỏc thi
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
5
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
cụng xõy lp cng nh dựng trong sinh hot sau ny, khi d ỏn ó c hon tt
u t v a vo khai thỏc s dng .
V trớ phn t vi mt tip giỏp chớnh l ng Hng Bi, tuyn ph c
xỏc nh l trc giao thụng chớnh trong h thng giao thụng ca thnh ph, ó

c u t xõy dng hon chnh, kt hp vi mng giao thụng khu vc nh
ng Hai Bà Trng, đờng Tràng Thi, ng Đinh Tiên Hoàng to thnh cỏc li
m cho giao thụng i li thuận tiện tng tớnh kh thi ca d ỏn.
Tt c cỏc cụng trỡnh kin trỳc hin hu ti khu t s c phỏ b u t
xõy dng li, nõng cao giỏ tr s dng t. Tuy vy, phng ỏn kin trỳc cn
nghiờn cu a ra mt gii phỏp tn dng ti a cỏc khụng gian chc nng v
cụng trỡnh mt ng phự hp kin trỳc tuyn ph v vi chc nng Vn phũng
làm việc.
II.4 iu kin t nhiờn - mụi trng:
II.4.1 Khỏi quỏt chung khu vc:
Th ụ H Ni l trung tõm u nóo chớnh tr, kinh t, vn hoỏ xó hi, khoa
hc k thut ca c nc. Vi din tớch t nhiờn l 902,970km
2
, dõn s tớnh theo
kho sỏt iu tra Xó Hi (XH) hc n nm 2000 l 2.750.000 ngi, mt
dõn s bỡnh quõn l 2.933ngi /km
2
. Trong ú ni thnh chim 17.489 ngi
/km
2
, ngoi thnh chim 1.533 ngi /km
2
. Thnh ph ó cú nhng chớnh sỏch
v c ch ci m hn, cho phộp cỏc doanh nghip (quc doanh, tp th, t nhõn)
c xõy dng nh vn phũng lm vic v cho thuờ. Cụng trỡnh xõy dng c
cp trong d ỏn ny l mt i tng nm trong chớnh sỏch hin hnh. Cụng
trỡnh cú cỏc iu kin thun li v kh thi cao nh nhp giao thụng, giao
thụng ci m... tr thnh mt cụng trỡnh cú tớnh hu dng cao, ỏp ng nhu
cu xó hi.
II.4.2 a hỡnh:

--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
6
Dù ¸n ®Çu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Đặc điểm địa hình bằng phẳng, giao thông thuận tiện, hướng cấp điện cấp
nước và thoát nước đã được đầu tư sẵn sàng, rất dễ dàng và thuận lợi cho các
giai đoạn của công tác đầu tư xây dựng cũng như sau khi đưa công trình vào vận
hành khai thác và sử dụng .
Độ cao hiện tại và đặc thù bố trí hiện trạng thuận tiện cho công tác đầu tư
giải quyết kỹ thuật hạ tầng trong giao thông vận chuyển và tập kết vật liệu xây
dựng (VLXD), trong việc tạo mặt bằng xây dựng và thi công xây lắp công trình.
II.4.3 Địa chất:
Căn cứ vào các số liệu và tài liệu địa chất khu vực cho thấy: Không có sự
xuất hiện của dải nước ngầm, không có công trình ngầm, tính chất đất hiện tại là
ổn định.
Tuy nhiên khi thiết kế kỹ thuật thi công công trình cần khoan thăm dò địa
chất vị trí đặt công trình để có tài liệu cho việc lựa chọn giải pháp thiết kế nền
móng phù hợp, đạt hiệu quả về mặt kinh tế và đảm bảo độ bền vững của công
trình.
II.4.4 Khí hậu:
Theo tài liệu quan trắc thống kê khu vực dự kiến xây dựng nằm trong khu
vực khí hậu Hà Nội có những đặc điểm khí hậu sau :
Nhiệt độ không khí:
- Nhiệt độ trung bình hàng năm : 24
0
C
- Nhiệt độ tối cao trung bình : 26,6
0
C

- Nhiệt độ tối thấp trung bình : 22,14
0
C
- Nhiệt độ tối cao tuyệt ối : 42
0
C
- Nhiệt độ tối thấp tuyệt đối : 3
0
Độ ẩm không khí:
--------------------------------
Hoàng Thị Thu Hương - Đầu tư 48A
7
Dù ¸n ®Çu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Độ ẩm tương đối trung bình trong năm là 82-84%.
Chế độ nhiệt (bức xạ và nắng)
- Lượng bức xạ tổng cộng tại Hà Nội là 123,7kcal/cm
2
năm.
- Tổng số thời gian chiếu sáng trung bình năm ở Hà Nội -khoảng
4350 giờ.
Chế độ gió :
- Hướng gió: Hướng gió ở khu vực Hà Nội là gió Đông Bắc và
Đông Nam. Tốc độ gió trung bình là 1,5 – 2,5 m/s.
- Mùa đông có gió mùa Đông Bắc, Bắc vận tốc trung bình là 1,4 –
2,0 m/s.
- Mùa hè có gió mùa Đông Nam, Nam vận tốc trung bình là 1,3 –
1,8 m/s.
Lượng mưa :
- Lượng mưa ở Hà Nội khá lớn với tổng lượng mưa trung bình năm

là : 1628,8 mm.
- Lượng mưa trong năm phân bố không đều, biến đổi theo mùa mưa
và mùa khô.
- Bão xuất hiện nhiều nhất vào khoảng tháng 7 – 8, gió từ cấp 8 đến
cấp 10, có khi lên cấp 12.
--------------------------------
Hoàng Thị Thu Hương - Đầu tư 48A
8
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
II.5 Hỡnh thc u t:
* Tờn cụng trỡnh: Cụng trỡnh Vn phũng lm vic
* a im xõy dng cụng trỡnh: s 6 Hng Bi- Hon Kim - H Ni
* Hỡnh thc u t: Xõy mi ton b.
* Ngun vn u t: Vn t cú, vn huy ng v vn vay ngõn hng v cỏc
t chc tớn dng u ói u t theo ngh nh 51 v Lut Khuyn khớch u t
trong nc.
II.6 Gii thiu ch u t:
ng ch u t
* Tờn cụng ty: Cụng ty cổ phần thơng mại SOFIA
* Tr s lm vic: s 6 Hng Bi Qun Hon Kim H Ni.
* in thoi: 04 8255069 Fax: 04 8225420
i din cụng ty : ễng Nguyễn Văn Hiện - Chc v Giỏm c
Lnh vc kinh doanh gm :
Kinh doanh khách sạn nhà hàng ăn uống, du lịch lữ hành, kinh doanh
vận tải, quảng cáo thơng mại, đại lý bán vé máy bay, đại lý mua bán ký gửi
hàng hoá, dịch vụ xúc tiến thơng mại, t vấn đầu t và chuyển giao công nghệ,
cho thuê văn phòng, phòng trng bày, kinh doanh bất động sản, mua bán,
kinh doanh rợu thuốc lá.

CHNG III
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
9
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
quy mô dự án
III.1. Căn cứ xác định quy mô
Cụng trỡnh nghiờn cu lp d ỏn l mt to nh lm vic bậc 2, thuc loại
công trình có yêu cầu cao về sử dụng. Mt xõy dng chim 71% vi h s s
dng t khong 3,85 ln. Ton b cụng trỡnh d kin cú 1 tng trệt dnh xe
v 4 tng ni mặt ngoài và 6 tầng nổi mặt trong. Trong ú tng 1 dnh lm snh
vn phũng, khu vực lễ tân, tiểu cảnh và văn phòng. Tng 4ữ6 l tng lm vic,
vn phũng. Tng kỹ thuật l tng trên cùng.
Trong quỏ trỡnh lp d ỏn u t xõy dng, phi tuõn th cỏc yờu cu tớnh
toỏn h kt cu ca nh, tuõn th ỳng quy chun, quy phm v tiờu chun thit
k, m bo bn vng, chu ti ca cụng trỡnh, ng thi ỏp ng y cỏc
yờu cu ca khụng gian lm vic.
III.2 Cp cụng trỡnh:
Thuc loi cụng trỡnh cú cht lng cao c v tớnh cht v th loi. Yờu cu
tớnh bn lõu cho cht lng s dng v cụng nng, hỡnh thc kin trỳc c t
lờn hng u. Cấp công trình là cấp I về sử dụng và thuộc dự án nhóm C
III.2.1 Cp cụng trỡnh theo cht lng s dng:
Cht lng s dng ca cụng trỡnh thuc loi : Bc 2
III.2.2 Cp theo bn ca cụng trỡnh:
bn lõu ca cụng trỡnh thuc loi bc 2, l loi cụng trỡnh m bo niờn
hn s dng t 25ữ50 nm.
III.2.3 Phõn cp theo chu la ca cụng trỡnh:
Cp chu la ca cụng trỡnh thuc loi bc 2, vi cỏc cu kin chớnh cng
nh vt liu lm cỏc cu kin ú u nm trong gii hn chu la ti thiu

theo quy nh ti TCVN 6160:1996. Kt cu thộp cho trệt, mỏi v sn phi c
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
10
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
bo v bng vt liu khụng chỏy, kt cu phi cú gii hn chu la khụng nh
hn 60 phỳt.
III.3 Quy mụ xõy dng cụng trỡnh:
Tha thun quy hoch tng mt bng c phờ duyt cú cỏc s liu ch tiờu
quy hoch c bn chung cho ton b khu t nh: mt xõy dng l 71%, din
tớch xõy dng l 246m
2
. H s s dng t khong 3,85 ln. Cụng trỡnh To nh
lm vic ca Cụng ty c phn thng mi SOFIA cú hệ thống văn phòng khu k
thut, buồng thang mỏy v b nc c bố trí i kốm l khu vực sân trong cõy
xanh, chiu sỏng ngoi nh v sõn trong, vi mc ớch ci to vi khớ hu cho
cụng trỡnh.
III.4 Quy mụ u t cụng trỡnh:
III.4.1 Xõy lp cỏc cu kin v h tng k thut.
- Phỏ d cỏc cụng trỡnh kin trỳc hin cú.
- San lp, tụn nn, to mt bng xõy dng.
- Xõy dng cỏc hng mc thoỏt nc, u ni ngun cp nc, in.
- B ngm sinh hot v PCCC.
- Cỏc khi lng o, p cho phn múng v chuyờn ch.
- Thi cụng phn múng v cc ép.
- Xõy dng 4 tầng mặt ngoài và 6 tng mặt trong
- Lp t ni tht bờn trong nh.
- H thng chiu sỏng , tr cu ha ngoi nh.
III.4.2 Phn thit b:

- Thit b bỏo chỏy, h thng phũng chỏy cha chỏy trong nh.
- iu hũa trung tõm cho khi vn phũng.
- Thang mỏy vn phũng
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
11
Dù ¸n ®Çu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
III.4.3 Chi phí kiến thiết cơ bản khác:
- Chi phí lập báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, quy hoạch tổng mặt bằng,
phương án thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công, tổng dự toán.
Chi phí các thỏa thuận liên ngành và chi phí thiết kế hạ tầng và khảo
sát địa chất.
- Chi phí quản lý dự án, bảo hiểm thiết kế và bảo hiểm công trình.
- Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp.
- Chi phí thẩm định và xét duyệt dự án.
- Kinh phí dự phòng cho công tác thi công xây lắp.
--------------------------------
Hoàng Thị Thu Hương - Đầu tư 48A
12
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
CHNG IV
GiảI pháp quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc của dự án
IV.1 Gii phỏp quy hoch tng mt bng.
V trớ khu t thuc khu vc ó c Quy hoch chi tit thuc phng Hng
Bi - Qun Hon Kim. Ti trc ng Hng Bi ó hỡnh thnh cỏc cụng trỡnh
cụng cng v cao tng cp I, cp II. Vic trin khai d ỏn u t xõy dng Cụng
trỡnh nh lm vic s 6 Hng Bi va phự hp v nh hng quy hoch va
trit tn dng qu t, nõng cao giỏ tr s dng t.

Khu t ca Cụng ty c phn thng mi SOFIA ó quy hoch nm trong
ch gii ng A-B c gii hn bi cỏc im 112 cú din tớch l 345,94
m2.
Phng ỏn thit k chn hng chớnh tiếp giáp với ng Hng Bi. Cụng
trỡnh c t vi lựi hp lý giữa hai mặt của công trình. Cụ thể mặt trong
công trình cách mặt ngoài công trình gần 6 m. lựi ny làm cnh quan kin trỳc
sinh động ng thi đảm bảo yêu cầu về độ cao công trình tuyến phố Hàng Bài.
Quy hoch tng mt bng cng tớnh n cỏc gii phỏp giao thụng ni b
cng nh hệ thống sân trong lm tng yu t mụi sinh. Sõn trong ca cụng
trỡnh vi din tớch gn 54 m
2
. Nhỡn chung, cỏch b cc tng mt bng nhm gii
quyt mt cỏch tt nht v c cu khụng gian v cnh quan kin trỳc, ỏp ng
y cỏc yờu cu v tin ớch cụng cng cũng nh vi khí hậu của toà nhà.
IV.2 Gii phỏp b cc mt bng v kin trỳc kt cu s b.
a. Gii phỏp b cc mt bng:
Phng ỏn b cc mt bng phi m bo c tớnh k tha thun tin ca
v trớ v a th, phỏt huy hiu qu s dng t v ỏp ng nhu cu s dng
tối đa ca ch u t. Gii phỏp b cc mt bng a ra h kt cu chớnh cú kớch
thc l 6m ì 8m cho phộp cỏc khụng gian thớch ng vi cỏc iu kin yờu cu
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
13
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
cao v tiờu chun lm vic. Phng ỏn b cc mt bng la chn gii phỏp mt
bng cú s dng sõn trong tng din tip xỳc ca cụng trỡnh vi thiờn nhiờn
gúp phn nõng cao yu t vi khớ hu cho to nh. Yờu cu thit k t ra l phi
liờn hon trong kin trỳc, m bo tính c lp v giao thụng v s dng với các
yêu cầu đa dạng của các đơn vị thuê văn phòng, thun tin cho cụng tỏc qun lý.

Phng ỏn kin trỳc:
Cụng trỡnh cú 1 tầng trệt lm garage ụ tụ, xe mỏy vi chiu cao 2,7m/tng.
Li ụ tụ lờn xung cú chiu rng l 6m, cỏc im quay xe hp lý. Tng 4ữ6 ca
tũa nh dnh cho khụng gian với chc nng vn phũng lm vic v giao dch.
Ti cỏc tng ny chia làm hai không gian làm việc liên hệ với nhau qua không
gian sảnh thang. Các không gian này khụng nh hỡnh trc cỏc tng ngn chia,
m da vo h li kt cu to s linh hot trong phõn chia khụng gian s
dng c th, tựy vo tng yờu cu m phõn chia khụng gian bng vt liu nh
cỏch õm. Tng trên cùng của toà nhà là tầng kỹ thuật mái.
Phng ỏn kin trỳc a ra l phi kt hp hi hũa gia hỡnh thc kin trỳc
vi chc nng s dng làm văn phòng cho thuê. Yờu cu t ra l kin trỳc phi
dung ho c vi cnh quan xung quanh v hỡnh tng kin trỳc phi khng
nh c s cú mt t lõu ca Cụng ty. Hỡnh thc kin trỳc ca cụng trỡnh i
theo hng hu hin i. Vic tớnh toỏn s dng vt liu hon thin b mt tũa
nh cng l mt yu t quan trng. Cỏc vt liu ny va phi m bo núi lờn
tớnh hin i ca 1 tũa nh vn phũng lm vic, nhng vn phi gn gi v thõn
thit theo t duy dõn tc Vit, ng thi phi d dng trong vic tu to v bo
dng, m bo tớnh hu ớch kinh t trên khía cạnh u t.
Gii phỏp mt ct chiu cao cho tng b phn tớnh nng s dng ca Cụng
trỡnh cng tuõn th theo cỏc quy nh ca tiờu chun thit k Vit Nam. Khi
vn phũng cho thuờ l 3,4m/tng. Chiu cao ny kt hp vi h sn dm cho
phộp to ra khụng gian s dng phong phỳ v a dng, ỏp ng ti a cỏc yờu
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
14
Dù ¸n ®Çu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
cầu về khối tích sử dụng và phù hợp với khí hậu nhiệt đới nóng ẩm của thời tiết
Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng. giao thông của toà nhà theo chiều
đứng với 1 thang máy kết hợp với 1 thang bộ ®îc th«ng giã chiÕu s¸ng b»ng hÖ

thèng giÕng trêi.

--------------------------------
Hoàng Thị Thu Hương - Đầu tư 48A
15
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
CHƯƠNG V
Giải pháp hệ thống kỹ thuật
I . H thng giao thụng, cơ sở hạ tầng v cnh quan mụi trng :
Da vo a hỡnh khu t chn hng chớnh l hng nhỡn ra mt ng
Hng Bi (ng 1 chiu). Đây là con đòng rất sầm uất với mật độ giao thông
dày đặc. Chớnh vỡ nhng li th trờn m cụng trỡnh cú c u th v kinh doanh
dch v rt to ln.
Cỏc h thng h tng cng c xõy dng v lp t nh ng cp, thoỏt
nc, cỏp in v cỏp thụng tin liờn lc cng c t di nn ng, va hố.
Hớng thoát nớc bẩn đợc xử lý đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trờng rồi cho thoát
vào hệ thống thoát nớc chung của khu vực. Hớng cấp điện đợc cấp từ trạm biến áp
Hàng Bài. Hớng cấp nớc đợc lấy từ mạng lới cấp nớc phân phối của Thành phố.
Li i b, ch yu l giao thụng xe xung tầng trệt và lối lên sảnh văn phòng
c t chc rng rói v phõn lung xe hp lý.
II . Gii phỏp to mt bng nn cho cụng trỡnh :
Thit k to mt bng nn cho cụng trỡnh da trờn c s phn nn hin trng
v s liu k thut m Vin Quy Hoch Xõy dng HN ó cung cp v cn c
vo cao mt ng hin trng ph ph Hng Bi hiện có phớa Đông ụ t.
T ú a ra phng ỏn phự hp vi cao thit k chung ca ton thnh ph.
Khi to mt bng nn cụng trỡnh phi tớnh n vic thoỏt nc bn ca khu vc
trỏnh ng. Vn ny s c x lý khi cp ti mc gii phỏp thoỏt
nc chung .
III . Phn kt cu :

1. Quy mụ cụng trỡnh v c s thit k :
a. Quy mô công trình:
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
16
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Công trình Toa nh SOFIA của Công ty cổ phần th ơng mại SOFIA tại số 06
Hàng Bài - Ho n Ki m - Hà Nội là một toà nhà với quy mô 6 tầng nổi và 01 tầng
trệt âm xuống 1,2 m so với cos 0,00. Bớc cột chính của nhà là <9m. Chiều cao tới
đỉnh công trình là 24 m.
b. Cơ sở thiết kế:
* Hồ sơ thiết kế kiến trúc công trình.
* Báo cáo khảo sát địa chất công trình.
* Các tiêu chuẩn thiết kế:
- Quy chuẩn Xây dựng Việt nam tập I, II, III.
- Tải trọng và tác động TCVN 2737 - 1995.
- Tiêu chuẩn thiết kế móng cọc TCXD 205-1998.
- Tiêu chuẩn TCVN 356 : 2005
- Nhà cao tầng thiết kế cấu tạo bê tông cốt thép toàn khối TCXD
198-1997.
- Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình TCXD - 45 - 78.
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép TCVN 5574-91.
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN 5575 - 1991.
- Quy phạm thi công và nghiệm thu kết cấu BTCT TCVN 5578-1991.
- Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu gạch đá TCVN 5573 - 1991.
- Các tài liệu chỉ dẫn thiết kế khác do NXB Xây dựng phát hành.
- Chơng trình phân tích hệ kết cấu SAP2000, ETABS.
2. Gii phỏp kt cu :
a. Tải trọng tác động lên công trình:

Tải trọng tác động lên công trình gồm tải trọng thẳng đứng và tải trọng
ngang.
* Tải trọng thẳng đứng gồm trọng lợng của các lớp sàn, trọng lợng bản thân
của các kết cấu chịu lực và kết cấu bao che, của các vách ngăn, của kính và hoạt
tải sử dụng.
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
17
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
* Tải trọng ngang gồm tải trọng gió và tải trọng động đất.
Công trình cao <40m, theo TCVN 2737-1995 khụng kể đến thành phần tĩnh và
thành phần động của tải trọng gió.
*Tải trọng động đất tính toán cho công trình là cấp 7 (căn cứ bản đồ kháng
chấn trong Quy chuẩn xây dựng Việt nam). Tải trọng động đất đợc đa vào tính
toán theo phơng pháp lực ngang thay thế. Việc tính toán tuân thủ TCXD 198:1997
và TCVN 2737:1995.
b. Giải pháp kết cấu:
+ Hệ móng cọc BTCT tiết diện 300x300 kết hợp với giằng móng.
+ Dùng hệ kết cấu chịu lực chính của công trình là hệ khung bê tông cốt thép
kết hợp với sàn, dầm phụ tạo thành một hệ kết cấu không gian.
+ Tải trọng tính toán:
Tĩnh tải : Tĩnh tải sàn dày 120:
Tĩnh tải sàn mái 120 :
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
18
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
mm kG/m3 kG/m2 vượt tải kG/m2
- Gạch lát 20 2000 40.0 1.1 44.0

- Vữa lát 20 1800 36.0 1.3 46.8
- Lớp sàn BTCT 120 2500 300.0 1.1 330.0
- Vữa trát 20 1800 36.0 1.3 46.8
- Trần nhẹ 30.0 1.1 33.0
Tổng tải trọng
442.0 500.6
Các lớp sàn
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
mm kG/m3 kG/m2 vượt tải kG/m2
- Lớp tạo dốc 20 2000 40.0 1.30 52.0
- Lớp sàn BTCT 0 2500 0.0 1.10 0.0
- Vữa trát 15 1800 27.0 1.30 35.1
- Trần nhẹ 30.0 1.10 33.0
Tổng tải trọng 97.0 120.1
Các lớp sàn
Tĩnh tải cầu thang :
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
mm kG/m3 kG/m2 vượt tải kG/m2
- Gạch lát 20 2000 40.0 1.10 44.0
- Vữa lát 20 1800 36.0 1.30 46.8
- Bậc xây (qđổi) 150 1800 270.0 1.10 297.0
- Lớp bản BTCT 120 2500 300.0 1.10 330.0
- Vữa trát 15 1800 27.0 1.30 35.1
Tổng tải trọng 673.0 752.9
Các lớp sàn
Tĩnh tải cấu kiện :
Chiều cao tờng H = 3.4 - 0.55 = 2.85m
Chiều dày Tr.l.riêng Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán

mm kG/m3 kG/m vượt tải kG/m
* Tường gạch 110 :
- Lớp gạch xây 110 1500 470.3 1.10 517.3
- Vữa trát 2 bên 30 1800 153.9 1.30 200.1
Tổng tải trọng 624.2 717.3
* Tường gạch 220 :
- Lớp gạch xây 220 1500 940.5 1.10 1034.6
- Vữa trát 2 bên 30 1800 153.9 1.30 200.1
Tổng tải trọng 1094.4 1234.6
Các lớp tường
Hoạt tải :
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
19
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Khu vực Tải t.chuẩn Hệ số Tải t.toán
kG/m
2
vượt tải
kG/m
2
- Văn phòng 200.0 1.20 240.0
- Sảnh tầng 300.0 1.20 360.0
- Cầu thang 300.0 1.20 360.0
- Kho 500.0 1.20 600.0
- Mái tum 75.0 1.30 97.5
IV . H thng cp in :
1 - Mục đích và yêu cầu thiết kế :
- Đảm bảo cung cấp điện cho toàn bộ diện tích sử dụng của nhà liên tục với

yêu cầu cấp điện cho hộ phụ tải loại III.
- Vận hành an toàn, thuận tiện. Sửa chữa dễ dàng và khi sửa chữa tại một điểm
nào đó thì hệ thống điện toàn nhà vẫn phải hoạt động bình thờng.
- Trong đề án này thiết kế cấp điện,chống sét và chọn thiết bị điện cho các đối
tợng thuộc nhà bao gồm : các phòng từ tầng một cho đến tầng mái,bơm nớc sinh
hoạt,điều hoà. Không đề cập tới các phần khác.
2 - Cơ sở số liệu thiết kế :
- Căn cứ vào dự án đã phê duyệt về thiết kế cấp điện cho công trình và yêu cầu
của các hộ tiêu thụ điện.
- Tài liệu quy hoạch đã đợc duyệt.
- Tài liệu đề án kiến trúc.
- Cơ sở hạ tầng : Điện nớc , đờng nội bộ ...
- Hệ thống chiếu sáng toàn khu theo tiêu chuẩn 20 TCN - 29 - 91.
- Thiết kế chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng TCXD 16-1986.
- Tiêu chuẩn thiết kế- chiếu sáng nhân tạo ngoài bên ngoài công trình xây
dựng dân dụng TCXD - 95 - 83.
- Tính suất phụ tải tính toán theo TCXD 27-1991.
- Thiết kế chống sét cho các khối nhà tiêu chuẩn 20 TCVN - 16 - 84.
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
20
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
3 Công thức tính toán:
a - Tính toán công suất tiêu thụ cho công trình.
)cos(**3

IUP
=
(W)

trong đó : P : Công suất tiêu thụ (W).
U : Hiệu điện thế (V).
I : Cờng độ dòng điện (A).
cos : Hệ số công suất .
b- Công thức tính toán chiếu sáng.


=
AxkaveE
n
)(

trong đó : n : Số lợng đèn dự đoán
E(ave) : Độ rọi trung bình(lux). Chọn theo tiêu chuẩn
TCN,CIE,IES
A : Diện tích bề mặt cần đợc chiếu sáng(m2)
K : Hiệu suất sử dụng,phụ thuộc hiệu suất quang của bộ đèn và
phơng án bố trí thờng lấy từ 2-3.
: Quang thông của bóng đèn (lumen).
Với độ rọi trung bình trên mặt phẳng làm việc từ 75-250 (lux).
c - Công thức tính chọn MCCB, MCB.
- Aptomát đợc lựa chọn theo ba điều kiện:

dmLDdmA
UU


ttdmA
II

ncdmA
II
- Với lới hạ áp vì ngắn mạch xa nguồn:
''
IIII
ckN
===
và
Nxk
Ii 28,1
=
Để tính ngắn mạch hạ áp,cho phép lấy kết quả gần đúng bằng cách cho trạm
biến áp phân phối là nguồn, trong đó tổng trở ngắn mạch chỉ cần kể từ tổng trở
biến áp tới điểm cần tính ngắn mạch.
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
21
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Tổng trở biến áp quy về hạ áp xác định theo công thức sau :

+

mx
S
UU
jx
S
xUP

dmBA
dmBAN
dmBA
dmBA
N
,1010
4
2%
6
2
2
trong đó:
N
UP
%
,
do nhà chế tạo cung cấp.
Tổng trở cáp :

+=+= mljx
F
l
ljxrZ
c
,
000

Với cáp lõi đồng
kmmm /.8,18
2

=

Với cáp lõi nhôm
kmmm /.5,31
2
=

Khi không có bảng tra x
0
, có thể lấy gần đúng:
X
0
=(0,08ữ0,1) (/km).
Tổng trở của aptomat, thanh góp tra bảng.
d- Công thức tính chọn dây dẫn hạ áp:
* Công thức tính chọn tiết diện dây theo dòng phát nóng phát nóng cho phép.
* Phơng pháp này dùng chọn tiết diện dây dẫn lới hạ áp công nghiệp và sinh
hoạt đô thị.
* Trình tự xác định tiết diện dây nh sau:
+ Xác định dòng điện tính toán của đối tợng mà đờng dây cần cấp điện I
tt(A).

=
cos*U3
P
I
tt
tt
(W)
Trong đó : Ptt : Công suất tiêu thụ (W).

U : Hiệu điện thế (V).
I tt : Cờng độ dòng điện (A).
cos : Hệ số công suất .
4 - Kết quả tính toán và ph ơng án cấp điện:
4.1. Kết quả tính toán công suất tiêu thụ và dòng tính toán:
- Các thiết bị điện đợc lựa chọn nh trên bản vẽ thiết kế hệ số cos với lới điện
sinh hoạt lấy 0.8 , hệ số đồng thời đối với công trình dân dụng nhà ở lấy ( K
đt
=0,8)
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
22
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
(riêng ổ cắm do không xác định đợc phụ tải căm vào ổ cắm lên lấy công suất cho
mỗi ổ là 300w.
- Căn cứ vào dự án đã đợc phê duyệt về việc đầu t thiết bị điện đợc trang bị cho
từng phòng tính toán đợc công suất và dòng điện mỗi tầng theo bảng sau:
TT Nội dung
Công suất P
tt
(KW)
Dòng điện
I
tt
(A)
1 Tầng trệt 3.8 21
2 Tầng 1(tủ TĐ-1) 12.5 25
3 Tầng 2(tủ TĐ-2) 14.5 28
4 Tầng 3(tủ TĐ-3) 14.5 28

5 Tầng 4(tủ TĐ-4) 14.5 28
6 Tầng 5(tủ TĐ-5) 12.5 25
7 Tầng 6(tủ TĐ-6) 12.5 25
8 Tầng 7(tủ TĐ-7) 2.8 15
9 Thang máy 7.5 15
10 Tổng công suất 95 146
Kết quả tính chọn MCCB tổng.

AI
tt
146
8.038.03
8.095
=
ìì
ì
=
Vậy chọn MCCB tổng có dòng định mức 200A.
- Tơng tự tính chọn thiết bị đóng cắt bảo vệ cho các tầng, phòng và đến tận các
thiết bị bằng phơng pháp trên ,kết quả tính chọn xem chi tiết trên bản vẽ sơ đồ
nguyên lý,các MCCB và MCB bảo vệ và đóng cắt tại từng nút của toàn hệ thống
điện đảm bảo khi có sự cố tại một điểm nào đó thì phần sự cố sẽ đợc loại bỏ ra
khỏi mạch điện đảm bảo hệ thống vẫn hoạt động bình thờng.
4.2-Phơng án cấp điện :
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
23
Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Công trình là nhà cao tầng, phụ tải tiêu thụ điện rất đa dạng để đảm bảo cung

cấp điện đến các phụ tải tiêu thụ có chất lợng tốt chúng tôi thống nhất dùng phơng
án cấp điện theo sơ đồ hình tia.
- Nguồn điện cấp vào tủ điện tổng của công trình đợc lấy từ lới điện hạ áp quy
hoạch trong khu vực .
- Cáp từ tủ điện phân phối tổng đặt trong công trình cấp tới các tủ điện tổng
tầng là loại cáp cu/pvc/xlpe/pvc(4x10)mm2 mm2 luồn trong ống nhựa.
- Cáp cấp tới các tủ điện phòng sử dụng loại cáp CU/PVC/PVC (2X10)mm2,
CU/PVC/PVC (2X6)mm2 luồn trong ống SP-32 chôn ngầm trong tờng.
- Dây điện cấp tới ổ cắm ,máy điều hoà,đèn sử dụng loại dây
CU/PVC/PVC(2x2,5)mm2, CU/PVC/PVC(2x1,5)mm2.Luồn trong ống SP chôn
ngầm trong tờng những đoạn có trần giả thì dây đợc luồn trong ống PVC và gim
bằng đai thép trên trần hoặc tờng.
* Lu ý:
- Khi thi công dây điện và các đờng dây khác nh điện thoại ,vô tuyến tuyệt
đối không đợc đi chung trong một ống,khoảng cách giữa các đờng dây trên là
100mm, các mối nối phải đợc nối tại hộp nối kỹ thuật tuyệt đối không đợc nối
ngầm trong tờng,chú ý kết hợp với các bản vẽ khác nh kiến trúc ,nớc... để hoàn
thiện công trình .
- Các thiết bị trớc khi đa vào vận hành phải đợc thử nghiệm đạt tiêu chuẩn mới
đợc đa vào vận hành.
- Ngoài ra còn bố trí 1 máy phát điện dự phòng để cung cấp điện cho những
phụ tải đặc biệt nh thang máy, bơm chữa cháy đề phòng trong trờng hợp mất điện
lới.
V. Thiết kế chống sét
1. Nguyên nhân:
Sét là sự phóng điện trong khí quyển giữa các đám mây tích điện và đất hay
giữa các đám mây mang điện tích trái dấu.Chúng có thể tấn công vào bất cứ công
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
24

Dự án đầu t sofia - building
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
trình công trình xây dựng nào,làm thiệt hại về kinh tế và con ngời.Vì vậy phải có
biện pháp bảo vệ chống sét để hạn chế những thiệt hại do sét gây nên .
2. Cơ sỏ áp dụng thiết kế:
Căn cứ vào các tiêu chuẩn chống sét hiện hành nh sau:
+ TCN 68-174/1998 tiêu chuẩn chống sét của Tổng Cục Bu Điện.
+ 20 TCN 46-84 tiêu chuẩn nối đất chống sét hiện hành của Bộ Xây Dựng.
TCVN 4756-86 tiêu chuẩn nối đất an toàn điện hiện hành của Việt Nam.
+Theo tài liệu TCXDVN I,II, III .Toàn lãnh thổ việt nam trên đất liền đợc
chia làm 5 vùng:
Dự kiến mật độ sét tại các khu vực
Khu vực
Số ngày dông
20-40 40-60 60-80 80-100 100-120
Đồng bằng, ven biển
bắc bộ
2.43-4.86 4.86-7.20 7.29-9.72
9.72-12.5
12.5-14.53
Miền núi và trung
du bắc bộ
2.1-4.2 4.2-6.3 6.3-8.4
8.4-10.5
10.5-12.6
Cao nguyên miền
trung
1.2-2.4 2.4-3.6 3.6-4.8
4.8-6.0
6.0-7.2

Ven biển trung bộ 1.22-2.44 2.44-3.65 3.65-4.87 4.87-6.09 6.09-7.31
Đồng bằng Nam Bộ1.26-2.452 2.52-3.78 3.78-5.04
5.04-6.30
6.30-7.56

Khu vực
Ngày dông
trung bình
Giờ dông
trung bình
Mật độ sét
trung bình
Tháng dông
cực đại
Đồng bằng, ven biển bắc bộ 51.1 219.1 6.47

8
Miền núi và trung du Bắc bộ 61.6 215.6 6.33 7
Cao nguyên miền trung 47.6 95.2 3.31 5.8
--------------------------------
Hong Th Thu Hng - u t 48A
25