Khóa luận đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã tiên phong thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên

i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CT
CV
BTC
TT
CP
NQ
QĐ
GCNQSDĐ
QH-KHSDĐ
KT-XH
ĐKĐĐ
QLNN
BCH
TNMT
QSD
UBND

Chỉ thị
Cơng văn
Bộ tài chính
Thơng tư
Chính phủ
Nghị quyết
Quyết định
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế - xã hội
Đăng ký đất đai

Quản lý nhà nước
Ban chấp hành
Tài nguyên và Môi trường
Quyền sử dụng
Ủy ban nhân dân


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 : Hiện trạng sử dụng đất củaxã Tiên Phong .....................................32
năm 2018 .........................................................................................................32
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn
2015 - 2017......................................................................................................33
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai
đoạn 2016 - 2018.............................................................................................35
Cho thuê, cho thuê lại QSD đất là trường hợp người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật............................................35
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ tại xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 201836
Bảng 4.5 : Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Tiên Phong ...................................37
giai đoạn 2016 - 2018 ......................................................................................37
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong .......................38
giai đoạn 2016 - 2018 ......................................................................................38
Bảng 4.7 . Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong
giai đoạn 2016 - 2018 ......................................................................................39
Bảng 4.8 : Hiểu biết của người dân và cán bộ xã Tiên Phong về những vấn đề
chung về chuyển quyền sử dụng đất................................................................41
Bảng 4.9: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về.....................42
chuyển đổi QSDĐ ..........................................................................................42

Bảng 4.10: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về...................43
chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................................................43
Bảng 4.11: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về...................44
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất .......................................................44
Bảng 4.12: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về...................45
Tặng cho quyền sử dụng đất............................................................................45


iii

Bảng 4.13: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về...................46
Thừa kế quyền sử dụng đất .............................................................................46
Bảng 4.14: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về...................47
Thế chấp quyền sử dụng đất............................................................................47
Bảng 4.15: Hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về...................48
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất..........................................................48


iv

MỤC LỤC
PHẦN I. MỞ ĐẦU............................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề...................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .......................................3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn............................................................................3
PHẦN II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài...........................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ..........................................................................4

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ...........................................................................8
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................9
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất...................................................10
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất..............................................10
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ..........................13
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ............14
2.3. Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền SDĐ.......................................16
2.3.1. Kết quả thực hiện trên toàn quốc...........................................................16
2.3.2. Kết quả thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................19
2.3.3. Kết quả thực hiện trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên........19
PHẦN III. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................23
3.1.2. Phạmvi nghiên cứu................................................................................23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...............................................................23
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................23


v

3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Tiên Phong...............................23
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên,
tỉnh Thái Nguyên.............................................................................................23
3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã Tiên
Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên......................................................23
3.3.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý đến
hết năm 2016 ...................................................................................................24
3.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................24
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ...................................................24

3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .....................................................................24
3.4.3. Phương pháp so sánh.............................................................................25
PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................26
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của xã Tiên Phong .............................26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................26
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội .......................................................................27
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tiên Phong.30
4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Tiên Phong năm 2018..............................31
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn
2016-2018........................................................................................................33
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên
Phong, giai đoạn 2016-2018............................................................................33
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong
giai đoạn 2016 - 2018 ......................................................................................34
4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn
2016 - 2018......................................................................................................36
4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn
2016 – 2018 .....................................................................................................38


vi

4.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn
2016 – 2018 .....................................................................................................40
4.3.8. Đánh giá cơng tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Tiên
Phong giai đoạn 2016 - 2018...........................................................................40
4.3.9. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ
trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2016 – 2018 ........................................40
4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý........41
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về các

hình thức chuyển QSDĐ .................................................................................41
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Phong về
chuyển QSDĐ .................................................................................................49
4.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác
chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong...........................................................49
4.5.1. Thuận lợi ...............................................................................................49
4.5.2. Khó khăn ...............................................................................................50
4.5.3. Giải pháp khắc phục ..............................................................................50
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .........................................................51
5.1. Kết luận ....................................................................................................51
5.2. Đề nghị .....................................................................................................52
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................53


1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trị của đất đai, nó quyết
định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu khơng có đất đai thì sẽ khơng có
bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản
xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống ,giống nịi đến ngày nay.
Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất
đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất đai
năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải
qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền
sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự
an tồn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là
luật Đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ
bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được nhà nước cơng nhận từ năm
1993, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu
của người sử dụng đất.
Xã Tiên Phong là xã của thị xã Phổ Yên thành phốThái Nguyên. Theo
nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một


2

trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những
năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được xã quan tâm tuy nhiên vẫn
còn những mặt tồn tại và yếu kém trong cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được,
thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản
lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên
Phong thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018” để có cái
nhìn đúng đắn về cơng tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và
khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
xã Tiên Phong trong thời gian tới.

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Sơ lược về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của xã ….
- Đánh giá tình hình sử dụng đất của xã giai đoạn ….
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
xã Tiên Phong
- Đề ra giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã
ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Số liệu, tài liệu điều tra phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý,
đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để
củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.


3

1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển
quyền sử dụng đất tại địa phương
- Nắm vững những quy định của Luật Đất đai năm 2003, những đổi
mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 và những văn bản dưới
Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung và cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.

- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4

PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.1.1. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền sử
dụng đất
- Hiến pháp 1992;
- Quốc hội Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thơng qua.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất
- Thơng tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Bộ luật Dân Sự 2005;
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
-Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về

việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;


5

- Thơng tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai;
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ.
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thơng” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


6

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng
ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
1. Quốc hội,Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội
thông qua.
+ Nghị định số 43/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về giá đất.
+ Nghị định số 45/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất.
+ Nghị định số 46/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.
+ Nghị định số 47/2014/NĐ – CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Mơi trường
19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
+ Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
19/05/2014 quy định về bản đồ địa chính.

+ Thơng tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hướng
dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.
+ Thông tư 77/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014
hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.1.1.2. Các văn bản pháp quy của thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái
Nguyên quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất


7

- Quyết định số 41/2017/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 12 năm 2017 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 53/2016/QĐ-UBND, ngày 21 tháng 12 năm 2017 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về Quy định tổ chức thực hiện mức thu, chế độ thu,
nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 4184/QĐ-UBND, ngày 22 tháng 12 năm 2017của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018
thanh phố Thái Nguyên;
- Quyết định số 1040/UBND-TNMT, ngày 10 tháng 12 năm 2017 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc chỉ đạo thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
- Quyết định số 1861/2007/QĐ-UBND, ngày 05 tháng 12 năm 2017 của
UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc Ban hành Quy chế hoạt động của Ban chỉ
đạo công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng Quốc lộ
3 mới Hà Nội - Thái Nguyên;
- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND, ngày 20 tháng 12 năm 2017 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về hạn chế mức đất ở
khi giao đất và hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có

vườn, ao khi cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND, ngày 23 tháng 12 năm 2017 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác
định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 1346/QĐ-UBND, ngày 28 tháng 12 năm 2017 của
UBND tỉnh Thái nguyên về việc phê duyệt dự án “Điều chỉnh quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020; lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 -2020) tỉnh
Thái Nguyên”.


8

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln ln có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nơng nghiệp, cịn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được
quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được
soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã
được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm

thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý
đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam
phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ cơng nghiệp hố hiện đại hố. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khố XI thơng qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc


9

chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nơng nghiệp mà cịn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
• Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp;
• Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định khơng được
chuyển quyền sử dụng;
• Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nơng nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo
hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hịa nhịp cùng xu
thế phát triển tồn cầu, thị trường đất đai ngày càng sơi động, vì vậy nhu cầu
chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển

cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng cũng như của toàn xã hội.
Xã Tiên Phong là một xã thuộc thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên, trong
quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục
vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử
dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Cơng tác
quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các
thơng tư nghị định mới. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi,
những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng
của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Cịn rất nhiều hộ tự ý chuyển
quyền sử dụng cho nhau mà khơng thơng qua pháp luật, chính vì vậy cơng tác
quản lý nhà nước về đất đai cịn khó khăn.


10

Luật đất đai năm 2013 ra đời người sử dụng đất thuộc vào các đối
tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật
Đất đai năm 2013 [24] như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình
của các hộ gia đình sản xuất nơng nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân
tán đất đai như hiện nay.


11

Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật
Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được
Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được
tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi
quyền sử dụng đất nơng nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia
đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp
thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều
126 của Luật Đất đai 2003 [23] và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP [11]
và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 [12] quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật
Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định.
1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho
người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ
ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá
trị của đất.[18]
1.1.2.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.


12

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy
nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn
thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng
cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp
phải chịu các loại thuế này.[19]
1.1.2.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được
tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng

đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy
định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Theo đ khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 [24] quy định quyền
thừa kế quyền sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu
không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được
hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
1.1.2.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc


13

biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng
đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.[24]
1.1.2.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử

dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho
người khác mà đất đó khơng có nguồn gốc đất th. Cịn cho th lại quyền
sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. [19]
1.1.2.7. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
quyền sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham
gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ
chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.[24]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
- Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
- Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất


14

- Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
2.2.3.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất khơng có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải khơng có tranh
chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang
trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
1.1.3.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Cơng chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có
bất động sản.
- Hồ sơ u cầu cơng chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ
chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy
định phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài
nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;


15

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác

định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
(nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi
thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành
phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ
quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có
thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước
bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho
người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này
khơng tính vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho
Nhà nước.


16

Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể
trình tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương.
2.3. Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền SDĐ

2.3.1. Kết quả thực hiện trên tồn quốc
Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở
nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Do vậy
hoạt động các quyền của người sử dụng đất vẫn cịn ít, các quan hệ chủ yếu
thơng qua hình thức dân sự.
Tuy nhiên Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao
quyền sử dụng bằng hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng
13 triệu hộ gia đình, cá nhân. Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng
hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Thị
trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho
người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. [10]
Về tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất: Sau 10 năm thực hiện quyền
chuyển đổi quyền sử dụng đất, thực tế cho thấy việc chuyển đổi quyền sử dụng
đất đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng
“manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nơng nghiệp
cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực
hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do
đó, dẫn đến tình trạng đất nơng nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc,
có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ
nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu
thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ


17

gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất thơng qua chương trình

“dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi
hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nơng
dân.[10]
Về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân
khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người
sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng
tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại
nơng thơn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia định nông thôn
dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Trong q trình tổ chức thực hiện, cịn một số tồn tại như chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã
khơng hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nơng thơn, có đến
trên 50% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan
nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng cịn quá phức tạp.[10]
Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về
quyền cho thuê đất, cho th lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư
trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho th, cho th lại đất cịn có tồn
tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước
đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ
quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn
phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao
theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự
nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân
dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ mơi giới,
văn phịng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở
mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.


18

Về tình hình thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất
diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ
quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều
cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là công việc nội bộ gia đình theo
truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả
thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, khơng cần phải khai báo với
cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được
thừa kế quyền sử dụng đất.
Về thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Việc thực hiện quyền thế chấp
bằng quyền sử dụng đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp
phần đáng kể vào q trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử
dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế
chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người
cho vay. Việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tăng dần qua các năm (dư
nợ cho vay có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất năm 1998 tăng 7,3 lần so với
năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các
quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn
nhiều lần, vì vậy số tiền được vay khơng tương xứng với giá trị thực của quyền sử
dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chưa nhiều; chưa có cơ
quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thơng tin đất đai.
Về tình hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Sự phát triển nhanh cả
về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần
kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên
doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong liên doanh với nước
ngồi (tổng giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy
nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong q trình liên doanh, liên kết
nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như quyền sử dụng đất khi cổ phần

19

hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp
100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.[10]
2.3.2. Kết quả thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Ngun
Thái Ngun có vị trí thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng trên
tuyến đường huyết mạch nối liền Hà Nội với các tỉnh lân cận. Chính vì vậy mà
việc quản lý hành chính và đặc biệt là việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai
hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan
trọng và cần thiết, nó được đặt lên làm nhiệm quan trọng hàng đầu. Hàng năm
dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của lãnh đạo tỉnh, sở Tài
nguyên và Môi trường cùng UBND các huyện tổ chức xây dựng và thực hiện
kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả. Trong đó,
phải kể đến cơng tác thực hiện các quyền QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ
khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy
định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan
chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới
của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân
nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động thực hiện các
QSDĐ trên địa bàn tồn tỉnh diễn ra sơi động hơn. Từ khi Luật Đất đai năm
2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút
gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong cơng tác thực hiện các quyền
QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện quyền
QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác
thực hiện các quyền QSDĐ. Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về
các vấn đề liên quan tới quyền QSDĐ.
2.3.3. Kết quả thực hiện trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Thực hiện luật đất đai 2003 ,

Phịng Tài ngun và mơi trường thị xã Phổ n tham mưu cho UBND huyện