Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Đào Văn Khánh, Đào Minh Quân, Nguyễn Thị Nga, Vũ Thị Thu Hiền
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Tóm tắt
Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế quận Bắc Từ Liêm đã có những khởi
sắc và đang trên đà phát triển. Do tác động của q trình phát triển đơ thị, giá đất ở của thành phố
đã có những biến động đáng kể. Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đây có ý nghĩa
quan trọng cho việc định giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn quận. Kết quả nghiên cứu cho thấy
giá thị trường chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định nhiều lần, sự chênh lệch này do nhiều yếu
tố tác động. Nghiên cứu cũng đã xác định được 8 yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở đơ thị trên
địa bàn quận Bắc Từ Liêm là yếu tố vị trí, chiều rộng mặt tiền, tình trạng pháp lý của thửa đất, điều
kiện cơ sở hạ tầng, quy hoạch, hình dáng, diện tích, hướng đất. Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất
không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ mật thiết với nhau. Trong khi đó
cơ sở hạ tầng và điều kiện kinh tế, xã hội có mối quan hệ tỉ lệ thuận với giá đất. Nghiên cứu một số
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại quận Bắc Từ Liêm năm 2020 -2022 có ý nghĩa quan trọng
cho công tác quản lý đất đai và làm cơ sở minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Từ khóa: Giá đất; Yếu tố ảnh hưởng; Đất ở đô thị; Mơ hình.
Abstract
Factors influencing urban land prices in Bac Tu Liem district, Hanoi city
In recent years, implementing the renovation policy, the economy of Bac Tu Liem district has
prospered and is on the way of development. Due to the impact of urban development, the price of
residential land in the city has changed significantly. The study of factors affecting land prices here
has important implications for land valuation and land management in the district. The research
results show that the market price differs greatly from the price regulated by the State many times,
this difference is caused by many factors. The study also identified 8 main factors affecting urban
land prices in Bac Tu Liem district, namely location, facade width, legal status of land plot, and
infrastructure condition. floor, planning, shape, area, land direction. The factors that affect the
land price do not affect the land price individually, but they have a close relationship with each
other. Meanwhile, infrastructure and socio-economic conditions have a positive relationship with
land prices. Research on some factors affecting urban land prices in Bac Tu Liem district in 2020

-2022 has important implications for land management and serves as a basis for transparency in
the real estate market.
Keywords: Land prices; Impact factors; Urban land; Paradigm.
1. Đặt vấn đề
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành. Trên thực tế giá
đất trên thị trường luôn biến động qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo ổn định kinh tế, xã hội giá
đất quy định của Nhà nước thực hiện theo Luật Đất đai 2013 được nhận định trong 5 năm [3].
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được nhiều tác giả trong và ngoài nước thực
hiện theo các phương pháp khác nhau. Yếu tố khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách tới đường
chính, yếu tố kích thước mặt tiền, chiều sâu thửa đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất [1]. Bên cạnh
đó độ tuổi, vị trí, hệ thống giao thơng, dân số là những yếu tố ảnh hưởng tới giá đất [2].
Hội thảo Quốc gia 2022

127


Bắc Từ Liêm là một quận mới thành lập thuộc thành phố Hà Nội, quận được thành lập trên
cơ sở tồn bộ diện tích và dân số của các xã: Thượng Cát, Liên Mạc, Tây Tựu, Thụy Phương, Minh
Khai, Phú Diễn, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế. Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới,
nền kinh tế Bắc Từ Liêm đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển. Cùng với sự phát triển về
kinh tế, xã hội, cơ cấu kinh tế của quận Bắc Từ Liêm có chuyển biến tích cực, tình hình giao dịch
về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Điều này tác động khơng nhỏ đến giá đất thị trường.
Để góp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nhóm tác giả tiến hành nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội [6].
2. Phương pháp nghiên cứu
2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội, điều kiện thực tế
của quận Bắc Từ Liêm từ năm 2019 - 2024 và q trình đơ thị hóa, nhóm tác giả sẽ chọn 3 khu vực
có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế - xã hội và giá đất của quận Bắc Từ Liêm:

- Khu vực I: Đường Phạm Văn Đồng là một đoạn trên tuyến đường vành đai 3, là trục giao
thông huyết mạch nối huyện Đơng Anh và các tỉnh phía Bắc vào khu trung tâm thành phố. Trên
tuyến đường này, nhóm tác giả chọn 3 tuyến đường đại diện sau:
+ Tuyến đường đoạn từ đường Mai Dịch đến cầu Thăng Long.
+ Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến cuối đường Đỗ Nhuận.
+ Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến đường Vành Khuyên.
- Khu vực II: Đường Cầu Diễn là một đoạn của Quốc lộ 32 với hệ thống cơ sở hạ tầng phát
triển cùng nhiều khu chung cư, khu chợ lớn, siêu thị, đặc biệt là gần trụ sở cơ quan Nhà nước thuộc
địa bàn quận. Trên tuyến đường Cầu Diễn, nhóm tác giả chọn 3 tuyến đường đại diện để nghiên
cứu:
+ Đoạn từ Cầu Diễn đến đường sắt.
+ Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng.
+ Đoạn từ Văn Tiến Dũng đến Nhổn.
- Khu vực III: Đường Thụy Phương là một đoạn cách xa trung tâm quận và nằm trên tuyến
đường lớn chạy men theo Sông Hồng nối quận Bắc Từ Liêm với một số quận nội thành. Trên tuyến
đường Thụy Phương, nhóm tác giả chọn 3 tuyến đường đại diện sau:
+ Đoạn trong đê;
+ Đoạn ngoài đê;
+ Đoạn từ cống Liên Mạc đến Đường 70 xã Thượng Cát.
2.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập số liệu về tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất các năm 2020, 2021, 2022 tại Phịng Tài ngun Mơi trường quận Bắc Từ Liêm và Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Bắc Từ Liêm.
2.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp người dân địa phương, người buôn bán, môi giới bất động sản,
các công ty và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, trung tâm Phát triển Quỹ đất, phòng Tài
128

Hội thảo Quốc gia 2022

ngun Mơi trường và cán bộ địa chính xã. Phỏng vấn qua mẫu phiếu điều tra được lập cho việc
thu thập thơng tin từng thửa đất qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng trên
thực tế thị trường quận Bắc Từ Liêm. Tổng số phiếu điều tra là 75 phiếu (dựa theo số hồ sơ chuyển
nhượng Phịng Tài ngun và Mơi trường đã giải quyết trên địa bàn nghiên cứu) và mỗi khu vực
điều tra 25 phiếu. Nguyên nhân số phiếu điều tra thu thập ít là do những tuyến đường điều tra ở
các khu vực có độ dài trung bình, giai đoạn điều tra từ năm 2020 trở về đây nên số lượng các hoạt
động giao dịch trên thị trường ít diễn ra.
2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng tháng điều tra.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị, và xác
định các hệ số bằng các thuật toán.
- Phương pháp xử lý số liệu: Loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả thị trường.
2.5. Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính
Áp dụng theo phương nghiên cứu hàm sản xuất dùng để lượng hóa các mối quan hệ, tác động
qua lại giữa các yếu tố đầu vào (khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến đường
chính, kích thước mặt tiền, chiều sâu thửa đất,…) và kết quả đầu ra (giá đất). Từ đó thấy được ảnh
hưởng của từng yếu tố đầu vào và kết quả thu được. Hàm sản xuất Cobb - Douglas có dạng:
Yi = X1α1X2α2….Xnαn e(γ1D1 + γ2D2 + Ui)
Trong đó: Yi là biến nội sinh cần phân tích (Giá đất).
X1X2…Xn là các biến ngoại sinh tác động lên Y gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố,
khoảng cách đến đường chính, kích thước mặt tiền, chiều sâu thửa đất,…
D là yếu tố định tính: Trình độ chủ hộ, loại đất (D1 = 1, 0; D2 = 1, 0).
α1, α2…αn là các tham số của mơ hình nó biểu hiện tỷ lệ % thay đổi của Y khi có sự thay đổi
1 % của các yếu tố đầu vào X nào đó.
γ1γ2 là các hệ số của biến định tính.
Sử dụng ứng dụng Data Analysis trong Excel, chọn ứng dụng phân tích hồi quy (regression)
phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các đoạn, đường phố đã tổng hợp số liệu trong
bảng điều tra [4].
3. Kết quả nghiên cứu

3.1. Giá đất ở Nhà nước và giá đất thị trường tại khu vực nghiên cứu
3.1.1. Giá đất ở nhà nước quy định
Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 về việc Ban hành
Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày
31/12/2024 giá đất quy định tại các tuyến đường khảo sát qua các năm 2020, 2021, 2022 khơng
có sự biến động [5]. Kết quả được tổng hợp tại các khu vực nghiên cứu được thể hiện trên Bảng 1.
3.1.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu
Giá đất thực tế tại khu vực 1
Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thị trường tại khu vực
1 có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
Hội thảo Quốc gia 2022

129


Hình 1: Đường Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Tuyến đường Phạm Văn Đồng (đoạn từ đường từ Mai Dịch đến cầu Thăng Long): Mức chênh
lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm
2020 là 2,87 lần và 3,59 lần; Năm 2021 là 3,40 lần và 4,57 lần; Năm 2022 là 3,27 lần và 4,25 lần.
- Tuyến đường Đỗ Nhuận (từ Phạm Văn Đồng đến cuối đường Đỗ Nhuận): Mức chênh lệch
giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020
là 2,78 lần và 3,50 lần; Năm 2021 là 3,03 lần và 4,28 lần; Năm 2022 là 3,10 lần và 4,67 lần.
- Tuyến đường từ Phạm Văn Đồng đến đường Vành Khuyên: Mức chênh lệch giữa giá thị
trường và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 3,26 lần
và 3,62 lần; Năm 2021 là 3,35 lần và 4,14 lần; Năm 2022 là 3,35 lần và 4,35 lần.
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Phạm Văn Đồng mới được điều
chỉnh, là huyết mạch quan trọng của thành phố Hà Nội, chiều rộng mặt đường là 60 m rất thuận lợi
cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các điều kiện cơ sở hạ tầng được
đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể: về hạ tầng xã hội: khoảng cách
từ đường Phạm Văn Đồng đến trụ sở Trung tâm Hội nghị quốc gia, Sân vận động Mỹ Đình khoảng

3 km; khoảng cách đến bến xe Mỹ Đình là 500 m, là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính, các
trường Đại học (Đại học Ngoại ngữ, Đại học Tài chính - Ngân hàng,...) khác đang làm việc. Có
thể thấy đường Phạm Văn Đồng có vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống,
kinh doanh trên tuyến đường này. Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường
này cao hơn so với mức giá đất của Nhà nước quy định.
Bảng 1. Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại 3 khu vực qua các năm (2020 - 2022)
Khu
vực

Tên đường

Khu
vực 1
Đường Phạm
Đường Văn Đồng (trên
Phạm địa bàn Bắc Từ
Văn
Liêm)
Đồng
130

Mức

Giá đất thị trường qua
các năm
(1.000 đồng/m2)
Năm
Năm
Năm
2020

2021
2022

Giá đất quy định qua Mức chênh lệch
các năm
[Giá thị trường/
2
(1.000 đồng/m )
Giá QĐ] (lần)
Năm Năm Năm Năm Năm Năm
2020 2021 2022 2020 2021 2022

VT1 110.000 125.000 130.000 38.280 38.280 38.280 2,87 3,27 3,40
VT2 90.000

95.000 105.000 21.054 21.054 21.054 4,27 4,51 4,99

VT3 82.000

85.000

89.000 17.226 17.226 17.226 4,76 4,93 5,17

VT4 55.000

70.000

65.000 15.312 15.312 15.312 3,59 4,57 4,25

Hội thảo Quốc gia 2022

Khu
vực 1
Đường
Phạm
Văn
Đồng

Khu
vực 2
Khu
vực
đường
Cầu
Diễn

Đường Đỗ
Nhuận (từ Phạm
Văn Đồng đến
cuối đường Đỗ
Nhuận)
Đường từ Phạm
Văn Đồng đến
đường Vành
Khuyên
Đoạn từ Cầu
Diễn đến đường
sắt
Đoạn từ đường

sắt đến Văn
Tiến Dũng
Đoạn từ Văn
Tiến Dũng đến
Nhổn

Đoạn trong đê
Khu
vực 3
Khu
Đoạn ngoài đê
vực
đường
Thụy
Đoạn từ cống
Phương Liên Mạc đến
Đường 70 xã
Thượng Cát

VT1 87.000
VT2 70.000
VT3 50.000

97.000
75.000
53.000

VT4
VT1
VT2

VT3
VT4
VT1
VT2
VT3
VT4
VT1
VT2
VT3
VT4
VT1
VT2
VT3
VT4
VT1
VT2
VT3
VT4
VT1
VT2
VT3
VT4
VT1
VT2
VT3
VT4

60.000 55.000 12.841 12.841 12.841 3,50 4,67 4,28
77.000 77.000 23.000 23.000 23.000 3,26 3,35 3,35
62.000 68.000 13.110 13.110 13.110 4,58 4,73 5,19

45.000 48.000 11.040 11.040 11.040 3,71 4,08 4,35
40.000 42.000 9.660 9.660 9.660 3,62 4,14 4,35
98.000 105.000 33.640 33.640 33.640 2,82 2,91 3,12
72.000 77.000 18.838 18.838 18.838 3,72 3,82 4,09
57.000 59.000 15.474 15.474 15.474 3,43 3,68 3,81
46.000 50.000 13.792 13.792 13.792 3,26 3,34 3,63
85.000 87.000 30.160 30.160 30.160 2,72 2,82 2,88
65.000 66.000 16.890 16.890 16.890 3,70 3,85 3,91
55.000 56.000 13.874 13.874 13.874 3,75 3,96 4,04
45.000 45.000 12.366 12.366 12.366 3,48 3,64 3,64
85.000 87.000 23.200 23.200 23.200 4,67 4,94 5,12
66.000 68.000 13.224 13.224 13.224 3,16 3,20 3,25
55.000 57.000 11.136 11.136 11.136 3,12 3,32 3,52
47.000 49.000 9.744 9.744 9.744 3,08 3,08 3,19
46.000 46.000 17.538 17.538 17.538 2,43 2,43 2,56
36.500 37.000 11.399 11.399 11.399 3,13 3,18 3,33
33.000 35.000 9.936 9.936 9.936 3,13 3,36 3,47
27.000 28.000 8.769 8.769 8.769 3,28 3,41 3,67
37.000 39.000 15.250 15.250 15.250 3,49 3,73 3,84
31.500 33.000 9.913 9.913 9.913 3,99 4,24 4,33
29.000 30.000 8.640 8.640 8.640 3,88 4,37 4,56
26.000 28.000 7.625 7.625 7.625 3,81 4,02 4,02
32.000 33.000 8.584 8.584 8.584 2,87 3,27 3,40
25.500 26.000 6.009 6.009 6.009 4,27 4,51 4,99
22.500 23.500 5.150 5.150 5.150 4,76 4,93 5,17
19.000 19.000 4.721 4.721 4.721 3,59 4,57 4,25

45.000
75.000
60.000

41.000
35.000
95.000
70.000
53.000
45.000
82.000
62.500
52.000
43.000
83.000
65.000
52.000
47.000
45.000
36.000
31.000
27.000
37.000
31.000
27.000
25.000
30.000
24.000
20.000
18.000

95.000 31.320 31.320 31.320 2,78 3,10 3,03
78.000 17.539 17.539 17.539 3,99 4,28 4,45
57.000 14.407 14.407 14.407 3,47 3,68 3,96

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra

Giá đất thực tế tại khu vực 2
Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thị trường tại khu vực
2 có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
- Đoạn từ Cầu Diễn đến đường sắt: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của
nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,82 lần và 3,26 lần; Năm 2021 là
2,91 lần và 3,34 lần; Năm 2022 là 3,12 lần và 3,63 lần.
- Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định
của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,72 lần và 3,48 lần; Năm 2021
là 2,82 lần và 3,64 lần; Năm 2022 là 2,88 lần và 3,64 lần.
- Đoạn từ đường sắt đến Văn Tiến Dũng: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định
của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 3,58 lần và 4,82 lần; Năm 2021
là 3,66 lần và 4,82 lần; Năm 2022 là 3,75 lần và 5,03 lần.
Hội thảo Quốc gia 2022

131


Hình 2: Đường Cầu Diễn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Cầu Diễn có chiều rộng mặt
đường là 30 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các
điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể,
về hạ tầng xã hội: Khoảng cách từ đường Cầu Diễn đến trụ sở UBND quận Bắc Từ Liêm là 300
m; Là nơi có nhiều trụ sở cơ quan hành chính khác đang làm việc. Có thể thấy đường Cầu Diễn có
vị trí rất thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này.
Chính vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của
Nhà nước quy định.
Giá đất thực tế tại khu vực 3

Qua điều tra thực tế cho thấy giá đất quy định của Nhà nước so với giá thị trường tại khu vực
3 có sự chênh lệch khá lớn qua các năm cụ thể như sau:
- Đoạn trong đê: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với
giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,57 lần và 3,08 lần; Năm 2021 là 2,62 lần và 3,08 lần;
Năm 2022 là 2,62 lần và 3,19 lần.
- Đoạn ngoài đê: Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đối với
giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 2,43 lần và 3,28 lần; Năm 2021 là 2,43 lần và 3,41 lần;
Năm 2022 là 2,56 lần và 3,67 lần.
- Đoạn từ cống Liên Mạc đến đường 70 xã Thượng Cát: Mức chênh lệch giữa giá thị trường
và giá quy định của Nhà nước đối với giá cao nhất và giá thấp nhất: Năm 2020 là 3,28 lần và 3,81
lần; Năm 2021 là 3,41 lần và 4,02 lần; Năm 2022 là 3,67 lần và 4,02 lần.

Hình 3: Đường Thụy Phương quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội
132

Hội thảo Quốc gia 2022


Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệnh về giá đất là do đường Thụy Phương có chiều rộng mặt
đường là 15 m rất thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán và thuận lợi cho giao thông đi lại. Các
điều kiện cơ sở hạ tầng được đầu tư với chất lượng phục vụ cuộc sống cho người dân cao. Cụ thể,
về hạ tầng xã hội: Khoảng cách từ đường Thụy Phương đến cầu Thăng Long là 500 m; Là nơi có
nhiều trụ sở cơ quan hành chính khác đang làm việc. Có thể thấy đường Thụy Phương có vị trí rất
thuận lợi để đáp ứng mọi nhu cầu của người dân sống, kinh doanh trên tuyến đường này. Chính
vì những thuận lợi trên mà giá đất trên thực tế tại đường này cao hơn so với mức giá đất của nhà
nước quy định.
Qua các bảng so sánh giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định cho thấy khung giá
đất do Nhà nước quy định không sát với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá nhà
nước quy định rất thấp so với giá thực tế trên thị trường. Sự chênh lệch về giá đất đó gây khó khăn
cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước khi nhà
nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất, hoặc việc thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai, việc định
giá tài sản đất phục vụ cho cơng tác thi hành án, gây khó khăn cho cơng tác đền bù giải phóng mặt
bằng khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia.
3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm,
thành phố Hà Nội
Kết quả điều tra khảo sát giá đất trên thị trường trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm cho thấy:
Giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thị trường ln có sự
chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố này là không
giống nhau về quy mô và mức độ, tuy nhiên mỗi nhân tố lại tác động theo một khía cạnh khác
nhau. Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở
Bảng 2.
Bảng 2. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại đô thị
trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
TT
1

Yếu tố

Yếu tố thơng thường
Yếu tố hành chính
1.1 Tình trạng pháp lý của thửa đất
Chính sách về sử dụng đất
Yếu tố nhân khẩu
1.2 Mật độ dân số
Trình độ dân trí
Yếu tố xã hội
Ổn định chính trị - An ninh xã hội
1.3
Đầu cơ nhà đất

Đơ thị hóa

Tổng số
phiếu điều
tra
 

Có ảnh hưởng
Số
Tỉ lệ
phiếu
(%)
 
 

Khơng ảnh hưởng
Số
Tỉ lệ
phiếu
(%)
 
 

75
75

75
58

100

77,3

0
17

0
22,7

75
75

50
55

66,7
73,3

25
20

33,3
26,7

75
75
75

56
20
58

74,7
26,7
77,3

19
55
17

25,3
73,3
22,7

Hội thảo Quốc gia 2022

133


TT

Yếu tố

Yếu tố kinh tế
Tốc độ phát triển kinh tế
Mức độ thu nhập và tiêu dùng
1.4
Mức độ dự trữ và đầu tư
Biến động vật giá
Lãi suất ngân hang
Yếu tố khu vực

Vị trí
2 Điều kiện cơ sở hạ tầng
Chất lượng mơi trường
Quy hoạch
Yếu tố cá biệt
Hình dáng
Diện tích
Hướng đất
3 Chiều rộng mặt tiền
Độ sâu thửa đất
Hạn chế của quy hoạch
Tâm lý, tâm linh, thị yếu
Địa hình

Tổng số
phiếu điều
tra

Có ảnh hưởng
Số
Tỉ lệ
phiếu
(%)

Khơng ảnh hưởng
Số
Tỉ lệ
phiếu
(%)

75
75
75
75
75

53
59
55
39
15

70,7
78,7
73,3
52
20

22
16
20
36
60

29,3
21,3
26,7
48
80

75
75
75
75

75
75
54
75

100
97,3
72
100

0
2
21
0

0
2,7
28
0

75
75
75
75
75

75
75
75

70
70
61
74
25
45
59
55

93,3
93,3
81,3
98,7
33,3
60
78,7
73,3

5
5
14
1
50
30
11
20

6,7
6,7
18,7
1,3
66,7
40
21,3
26,7

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra

Qua Bảng 2 cho thấy hầu hết các nhân tố đều có sự tác động đến mặt bằng giá trị đất tại quận
Bắc Từ Liêm. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các yếu tố nhưng nhìn chung đều góp
phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá trị thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
Từ kết quả khảo sát các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại quận Bắc Từ Liêm ta xác định
được các yếu tố chính (tỷ lệ trên 80 %) ảnh hưởng rất quan trọng đến giá đất như ở Bảng 3 dưới
đây.
Bảng 3. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
TT
1
2
3
4
5
6
7
8

Yếu tố

Vị trí
Chiều rộng mặt tiền
Tình trạng pháp lý của thửa đất
Điều kiện cơ sở hạ tầng
Quy hoạch
Hình dáng
Diện tích
Hướng đất

Tổng số
phiếu điều
tra
75
75
75
75
75
75
75
75

Có ảnh hưởng
Số
Tỉ lệ
phiếu
(%)
75
100
74
98,7

75
100
73
97,3
75
100
70
93,3
70
93,3
61
81,3

Khơng ảnh hưởng
Số
Tỉ lệ
phiếu
(%)
0
0
1
1,3
0
0
2
2,7
0
0
5
6,7

5
6,7
14
18,7

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra

134

Hội thảo Quốc gia 2022




Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền thửa đất

* Yếu tố vị trí
Vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây
bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố
khác, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố. Các thửa đất nằm dọc theo đường phố chính ở
VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần
các cơng trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, cơng viên,...) thì mức
giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết
định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Trong cùng một đường phố, những thửa đất có khoảng
cách đến trung tâm càng gần thì càng mang lại khả năng sinh lợi cao do đó giá đất tại những vị trí
này ln ln cao. Giá đất thị trường trên cùng một tuyến đường, đoạn đường cũng có sự chênh
lệch lớn khi có khoảng cách đến trung tâm quận khác nhau. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân
ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường phố là sự

so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất
do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm
tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào
vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả
năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở VT3, VT4 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức
độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí khơng thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở
các vị trí trung tâm chấp nhận một mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn nhưng do đất có khả năng
sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho
kinh doanh.
Để hiểu rõ yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất như thế nào, đề tài dùng ứng dụng Data Analysis
trong Excel, chọn ứng dụng phân tích hồi quy (regression) phân tích khoảng cách từ các thửa đất
thuộc khu vực 3 (tuyến đường Thụy Phương) đến trung tâm hành chính.
Trong 3 tuyến đường chọn nghiên cứu của đường Thụy Phương, chọn tuyến đường trong đê
làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Kết quả điều tra của 25 chủ sử dụng đất đã giao dịch theo giá thị trường được nhóm tác giả phân
tích như sau:
Bảng 4. Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực 3
Yếu tố
Hệ số (A)
Khoảng cách đến đường chính
Khoảng cách đến trung tâm quận
Kích thước
Chiều sâu
Tương quan R2
Giá trị F
Mẫu quan sát

Mơ hình 1
Hệ số
Giá trị

176,72
3,72
-3,87
-5,31
6,13
2,11
3,47
-1,76
0,54
0,21
0,7293
11,13
25

Mơ hình 2
Hệ số
Giá trị
134,58
10,23
3,73
5,07
0,11
0,03

0,7061
19,23
25

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu tính tốn

Hội thảo Quốc gia 2022

135


- Mơ hình 1
Chọn 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố
khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm, yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố chiều sâu.
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mơ hình xác định giá đất
để đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố khoảng cách đến
trung tâm quận, yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố chiều sâu thửa đất.
Kết quả chạy mơ hình 1: Yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 5,31; Yếu
tố khoảng cách đến trung tâm quận có giá trị |T stat| = 2,11; Yếu tố kích thước mặt tiền có giá trị
|T stat| = 1,76; yếu tố chiều sâu thửa đất |T stat| = 0,21. Trị số R2 hiệu chỉnh là 0,7293 có nghĩa là
độ chính xác của mơ hình đạt 72,93 %.
Như vậy, sau khi chạy mơ hình 1 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của phường Thụy Phương
gồm: Yếu tố khoảng cách tới đường chính và khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm.
- Mơ hình 2
Chọn 2 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố
khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm.
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thơng tin ta tiến hành xây dựng mơ hình xác định giá đất để
đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách tới đường chính.
Kết quả chạy mơ hình 2: Yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 3,73; Yếu
tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm có giá trị |T stat| = 0,11. Trị số R2 hiệu chỉnh là
0,7061 có nghĩa là độ chính xác của mơ hình đạt 70,61 %.
Như vậy, sau khi chạy 2 mơ hình trên ta thấy mơ hình 1 có độ chính xác cao hơn so với mơ
hình 2, điều này có nghĩa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tuyến Thụy Phương là: Yếu tố khoảng cách
tới đường chính, vị trí. Kết quả hồi quy như sau:
Y = 176,72 - 3,87 * X1 + 6,13 * X2
Trong đó:

Y: Giá đất (triệu đồng).
X1: Yếu tố khoảng cách đến đường chính (m).

X2: Khoảng cách đến trung tâm quận (km).

Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực nghiên cứu ta chỉ cần thay yếu tố kích
thước mặt tiền và khoảng cách tới đường chính vào phương trình để tính.
* Yếu tố kích thước mặt tiền
- Tại khu vực 2
Trong 3 tuyến đường chọn nghiên cứu của khu vực 2, nhóm tác giả chọn tuyến đường từ Cầu
Diễn đến đường sắt làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất. Kết quả điều tra của 25 chủ sử dụng đất đã giao dịch theo giá thị trường, kết
quả phân tích như sau:
Bảng 5. Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực 2
Yếu tố
Hệ số (A)
Khoảng cách đến đường chính
136

Hội thảo Quốc gia 2022

Mơ hình 1
Hệ số Giá trị
155,14
0,68
-1,20
-3,68

Mơ hình 2
Hệ số Giá trị

181,30
7,91
-1,70
-2,35


Yếu tố
Khoảng cách đến trung tâm quận
Kích thước mặt tiền
Chiều sâu
Tương quan R2
Giá trị F
Mẫu quan sát

Mơ hình 1
Hệ số Giá trị
6,12
2,23
3,91
1,73
4,62
0,18
0,8146
4,43
25

Mơ hình 2
Hệ số Giá trị
8,19
1,29

0,8053
4,15
25

Nguồn: Kết quả xử lý số liệu tính tốn

+ Mơ hình 1
Chọn 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: yếu tố khoảng cách đến đường chính, khoảng
cách đến trung tâm quận, yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố chiều sâu.
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thông tin ta tiến hành chạy mơ hình xác định giá đất để
đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền
và yếu tố chiều sâu thửa đất.
Kết quả chạy mơ hình 1: yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 3,68; Yếu
tố khoảng cách đến trung tâm quận có giá trị |T stat| = 2,23; Yếu tố kích thước mặt tiền có giá trị
|T stat| = 1,73; Yếu tố chiều sâu thửa đất |T stat| = 0,18. Trị số R2 hiệu chỉnh là 0,8146 có nghĩa là
độ chính xác của mơ hình đạt 81,46 %.
Như vậy, sau khi chạy mơ hình 1 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của đường Cầu Diễn đến
đường sắt gồm: Yếu tố khoảng cách tới đường chính và khoảng cách đến trung tâm quận.
+ Mơ hình 2
Chọn 2 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố
khoảng cách đến trung tâm quận.
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mơ hình xác định giá đất để
đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách tới đường chính.
Kết quả chạy mơ hình 2: Yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 2,35; Yếu
tố khoảng cách đến trung tâm quận có giá trị |T stat| = 1,29. Trị số R2 hiệu chỉnh là 0,8053 có nghĩa
là độ chính xác của mơ hình đạt 80,53 %.
Như vậy, sau khi chạy 2 mơ hình trên ta thấy mơ hình 1 có độ chính xác cao hơn so với mơ
hình 2, điều này có nghĩa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của đường Cầu Diễn là: Yếu tố khoảng cách
tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền. Kết quả hồi quy như sau:
Y = 155,14 – 1,2 * X1 + 6,12 * X2

Trong đó:
Y: Giá đất (triệu đồng).
X1: Yếu tố khoảng cách đến đường chính (m).

X2: Yếu tố kích thước mặt tiền (m).

Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực nghiên cứu ta chỉ cần thay yếu tố kích
thước mặt tiền và khoảng cách tới đường chính vào phương trình để tính.
- Tại khu vực 1
Hình thể thửa đất ảnh hưởng đến giá trị thửa đất, vì thửa đất có kích thước mặt tiền lớn sẽ
dễ tạo vốn, thu hút đầu tư tạo ra khả năng sinh lời cao hơn. Để hiểu rõ các yếu tố này ảnh hưởng
Hội thảo Quốc gia 2022

137


đến giá đất như thế nào, ta sử dụng ứng dụng Data Analysis trong Excel, chọn ứng dụng phân tích
hồi quy (regression) phân tích các thửa đất theo khu vực 1.
Trong 3 tuyến đường chọn nghiên cứu của khu vực 1, nhóm tác giả chọn tuyến đường Phạm
Văn Đồng làm tuyến đường đại diện cho khu vực nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất. Kết quả điều tra của 25 chủ sử dụng đất đã giao dịch theo giá thị trường như sau:
Bảng 6. Kết quả phân tích hàm Cobb - Douglas tại khu vực 1
Yếu tố
Hệ số (A)
Khoảng cách tới đường chính
Kích thước mặt tiền
Chiều sâu
Tương quan R2
Giá trị F
Mẫu quan sát

Mơ hình 1
Hệ số
Giá trị
456,53
6,05
-0,69
-4,88
19,94
2,93
-0,72
-0,15
0,88
39,48
25

Mơ hình 2
Hệ số
Giá trị
448,13
9,19
-0,69
-5,14
19,98
3,03
0,88
62,82
25
Nguồn: Kết quả xử lý, tính tốn

+ Mơ hình 1
Chọn 3 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố kích
thước mặt tiền và yếu tố chiều sâu.
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mơ hình xác định giá đất
để đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền
và yếu tố chiều sâu thửa đất.
Kết quả chạy mô hình 1: Yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 4,88; Yếu
tố kích thước mặt tiền có giá trị |T stat| = 2,93; Yếu tố chiều sâu thửa đất |T stat| = 0,15. Trị số R2
hiệu chỉnh là 0,8810 có nghĩa là độ chính xác của mơ hình đạt 88,10 %.
Như vậy, sau khi chạy mơ hình 1 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của đường Phạm Văn Đồng
gồm: Yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách tới mặt đường chính.
+ Mơ hình 2
Chọn 2 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố
kích thước mặt tiền.
Từ các mẫu điều tra được đầy đủ thông tin ta tiến hành xây dựng mô hình xác định giá đất để
đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách tới đường chính.
Kết quả chạy mơ hình 2: Yếu tố khoảng cách tới đường chính có giá trị |T stat| = 5,14; Yếu
tố kích thước mặt tiền có giá trị |T stat| = 3,03. Trị số R2 hiệu chỉnh là 0,8808 có nghĩa là độ chính
xác của mơ hình đạt 88,08 %.
Như vậy, sau khi chạy 2 mơ hình trên ta thấy mơ hình 1 có độ chính xác cao hơn so với mơ
hình 2, điều này có nghĩa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của đường Phạm Văn Đồng là: Yếu tố
khoảng cách tới đường chính, yếu tố kích thước mặt tiền, phương trình hồi quy như sau:
Y = 456,53 - 0,69 * X1 + 19,94 * X2
Trong đó:
Y: Giá đất (triệu đồng).
X1: Yếu tố khoảng cách đến đường chính (m).
X2: Yếu tố kích thước mặt tiền (m).
138

Hội thảo Quốc gia 2022

Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực nghiên cứu ta chỉ cần thay yếu tố kích
thước mặt tiền và khoảng cách tới đường chính vào phương trình để tính.
Yếu tố mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những
thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 4 - 8 m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều
rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp
cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các cơng năng sử dụng của ngơi nhà, mảnh đất có mặt
tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, mảnh đất có mặt tiền
quá lớn sẽ có mức giá cao so với mảnh đất cùng diện tích nên cũng ít được giao dịch hơn. Cũng
cùng lý do với yếu tố hình dáng, những thửa đất được quan tâm đến chiều rộng mặt tiền nhiều hơn
cũng là những thửa đất xa khu vực trung tâm, còn đất tại khu trung tâm về cơ bản là có mặt tiền
khá đồng đều do có giá đất rất cao, người dân tách thửa để dễ chuyển nhượng.


Yếu tố pháp lý

Mục đích sử dụng đất là yếu tố mang tính chất pháp lý và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Những thửa đất có đầy đủ yếu tố pháp lý, có giá trị cao nhất là
GCNQSDĐ hoặc một số giấy tờ được cơng nhận tương đương thì giá đất cao hơn. Thực tế người
dân do được tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có sự đảm bảo chắc chắn về căn cứ pháp
lý khi sử dụng đất. Trong các thửa đất được điều tra có một lượng khơng nhỏ người dân kết hợp
giữa mục đích để ở và sản xuất kinh doanh. Điều này khơng trái luật vì vậy giá thửa đất được đẩy
lên cao hơn. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường tiến hành điều tra. Các giao dịch
ngầm khơng thơng qua chính quyền của các thửa đất khơng có đầy đủ căn cứ pháp lý luôn thành
công ở mức giá thấp hơn so với thửa đất có điều kiện tương tự nhưng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.
Mặt bằng dân trí nâng cao sẽ có tác động tích cực, người dân sẽ tự giác chấp hành các chính sách
của Nhà nước bởi họ hiểu rằng khi đó quyền lợi của mình được đảm bảo.
Với yếu tố pháp lý thì 100 % số phiếu được phỏng vấn quan tâm tới tình trạng pháp lý của
thửa đất. Trước khi người mua đất tiến hành giao dịch đất đai thì họ thường quan tâm đến các giấy

tờ liên quan tới quyền sử dụng đất có đảm bảo hay khơng, việc này sẽ ảnh hưởng tới quyết định
của người mua. Thửa đất có tính chất pháp lý chưa rõ ràng. Mục đích sử dụng đất là yếu tố mang
tính chất pháp lý và được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


Điều kiện cơ sở hạ tầng

Ý kiến khảo sát của yếu tố điều kiện cơ sở hạ tầng mức ảnh hưởng chiếm 97,3 % và không
ảnh hưởng chiếm 2,7 %.
Nhu cầu về cơ sở hạ tầng xã hội là một vấn đề ảnh hưởng khá nhiều đến giá đất. Do đó nhu
cầu về cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,… cũng được quan tâm
nhiều hơn. Nhìn chung, những vị trí đất có dân cư sinh sống, người dân thường quan tâm nhiều
đến nhu cầu về cơ sở hạ tầng xã hội.
Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu hạ tầng có thể
làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có. Việc phát triển cơ sở hạ tầng được thể hiện
thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thơng đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thốt nước,
hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý
các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động,… Việc giá đất tăng ở
những khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng. Khi đi mua
nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến cơ sở hạ tầng: đường giao thông ở đó hồn chỉnh đến mức nào?
Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu
Hội thảo Quốc gia 2022

139


sáng được lắp đặt với quy mơ gì?... Đó sẽ là các yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng đất
tại vị trí đất đó. Nhờ có sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai
được dễ dàng hơn, có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhu cầu khác nhau của người sử dụng đất.


Yếu tố quy hoạch

Qua điều tra cho thấy, những khu vực có dự án quy hoạch, khu đô thị, xây dựng trường học,
chợ,... đều làm cho mật độ dân số tại khu vực đó tăng lên, kèm theo giá đất cũng tăng theo. Trước
khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà
nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch
là thời gian thị trường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sơi động nhất. Sau khi hồn thành quy
hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường càng
được đẩy lên cao, kể cả các khu vực lân cận dự án giá đất cũng tăng lên.
Yếu tố quy hoạch là yếu tố không thể thiếu trong tổng hịa các yếu tố có ảnh hưởng đến giá
đất trên địa bàn thành phố, yếu tố này chính là yếu tố gây đột biến giá đất nhiều nhất. Mức độ ảnh
hưởng của yếu tố này đến giá đất là 100 %. Các mảnh đất sau nằm trong vùng quy hoạch sau khi
quy hoạch được thực hiện thì mức giá đất tăng lên rất nhiều lần so với mức giá trước khi có quy
hoạch và những khu vực được quy hoạch với thiết kế đẹp, sang trọng và hiện đại nên cũng có số
lượng giao dịch đất đai nhiều hơn và mức độ tăng giá đất cao hơn so với các khu vực khác.


Yếu tố hình thể thửa đất

Qua khảo sát cho thấy có 93,3 % số phiếu được hỏi cho là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cần
chú trọng quá trình giao dịch. Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, những mảnh đất có hình thể vng
vắn hoặc nở hậu thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa
đất có chung các điều kiện khác như hình thể xấu hơn. Tuy nhiên, các mẫu điều tra có hình dáng
đẹp nhưng vị trí khơng thuận lợi thì giá đất cũng khơng cao, bên cạnh đó, quận Bắc Từ Liêm đã
thực hiện rất tốt cơng tác quy hoạch đất đai. Vì vậy hình dáng các lơ thửa đều tương đối đồng đều
và thuận lợi cho sử dụng. Yếu tố hình dáng thửa đất có mức chi phối khơng lớn đến giá đất thực tế
giao dịch trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm.


Yếu tố diện tích

Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, diện tích các mảnh đất khơng có sự khác biệt q lớn. Yếu
tố diện tích đất là một trong những yếu tố chi phối khá lớn đến tâm lý của người mua đất khi lựa
chọn mảnh đất mình sẽ mua, mức độ đánh giá ảnh hưởng của nó đến giá đất của người dân là 93,3
%, những mảnh đất có diện tích khoảng 45-80 m2 sẽ chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao
dịch các thửa đất có diện tích trong khoảng này cũng nhiều hơn các diện tích khác và mức giá
bình quân trên 1 m2 cũng sẽ cao hơn. Những mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả cho cả
mảnh đất là rất lớn nên cũng ít có giao dịch hơn và mức giá bình qn tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp
hơn, mảnh có diện tích q bé thì khơng thuận lợi cho sử dụng nên cũng kén người mua hơn và
giá cũng thấp hơn.


Yếu tố hướng đất

Hướng đất là yếu tố rất nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất khi xác định
giá là 81,3 %. Hướng đất thường được quan tâm theo hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi
của gia chủ (tương tự với yếu tố tâm lý, tâm linh), hoặc thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt,
những thửa đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cùng
điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đơng Bắc (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của
thời tiết khu vực).
140

Hội thảo Quốc gia 2022


Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, khi xây dựng giá quy định tại
khu vực nghiên cứu thì UBND thành phố Hà Nội mới chỉ quan tâm đến yếu tố vị trí và khả năng
sinh lợi của từng tuyến phố để định giá đất và giá do Nhà nước quy định chưa thực sự sát với giá
thị trường. Do việc định giá thửa đất được điều tra hàng loạt nên UBND thành phố Hà Nội chưa

quan tâm đến các yếu tố cá biệt của thửa đất và thực tế giá Nhà nước quy định luôn luôn thấp hơn
giá thực tế trên thị trường.
4. Kết luận
Qua nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm cho thấy có một số yếu tố chính
ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm như : Yếu tố vị trí, chiều rộng mặt tiền,
tình trạng pháp lý của thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, quy hoạch, hình dáng, diện tích, hướng
đất. Trong đó yếu tố có tầm ảnh hưởng chiếm tỉ lệ 100 % là yếu tố vị trí, tình trạng pháp lý và yếu
tố quy hoạch.
Ngồi ra, theo kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
quận Bắc Từ Liêm như: Yếu tố kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu
tố khoảng cách đến trung tâm quận. Khi xác định giá đất của thửa đất bất kỳ trong khu vực 1 chỉ
cần thay khoảng cách đến đường chính và yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y = 456,53
- 0,69 * X1 + 19,94 * X2; Đối với khu vực 2 cần thay yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu
tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y = 155,14 - 1,2 * X1 + 6,12 * X2; Đối với khu vực 3 cần
thay yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận vào phương
trình Y = 176,72 - 3,87 * X1 + 6,13 * X2.
Những thửa đất bám các tuyến đường trung tâm như Phạm Văn Đồng tại khu vực I, khi xác
định giá đất cần phải đưa các yếu tố kích thước mặt tiền và yếu tố khoảng cách đến đường chính.
Tại các tuyến đường thuộc khu vực phường Cầu Diễn như đường Cầu Diễn, Thụy Phương cần
phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố. Tại
các tuyến đường thuộc khu vực phường Thụy Phương cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường
chính và yếu tố khoảng cách đến trung tâm quận Bắc Từ Liêm.
Để nâng cao chất lượng bảng giá đất và làm giảm sự chệnh lệch giữa giá đất ở quy định với
giá đất ở trao đổi thực tế trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm cần phải có một số giải pháp về chính
sách, phát triển nguồn nhân lực, cách thức tổ chức thực hiện.
Từ kết quả nghiên cứu, có thể kiến nghị rằng khi định giá đất ở trên địa bàn quận Bắc Từ
Liêm cần phải xem xét kỹ hơn đối với các yếu tố vị trí để giá đất đưa ra phù hợp với giá thị trường,
đồng thời góp phần phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Asabere, P. K. (1982). The determinants of land values in an African city: The case of Accra, Ghana.

Land Economics, 57(3), 385 - 397.
[2]. Joslin, A. (2005). An investigation into the expression of uncertainty in property valuations. Journal of
Property Investment & Finance, Vol. 23. ISSN: 3, p. 269 - 285.
[3]. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai. Nxb. Chính trị quốc gia, Hà
Nội.
[4]. Đào Minh Quân (2022). Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận
Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
[5]. UBND thành phố Hà Nội (2019). Quy định ban hành khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 của thành
phố Hà Nội.
[6]. UBND quận Bắc Từ Liêm (2021). Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội quận
Bắc Từ Liêm năm 2021.

BBT nhận bài: 29/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022
Hội thảo Quốc gia 2022

141