Bản án phúc thẩm tranh chấp ranh đất

TỊA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 48/2017/DS-PT
Ngày: 09-3-2017
V/v tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất)
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TỊA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa:

Ơng Đào Minh Đa

Các Thẩm phán:

Ơng Nguyễn Văn Tài
Bà Nguyễn Thị Dun Hằng

- Thư ký phiên tịa: Ơng Nguyễn Minh Tường - Thư ký Tòa án nhân dân
tỉnh Bình Dương.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương: Bà Đặng Hà Nhung
- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.
Ngày 09 tháng 3 năm 2017 tại trụ sở Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét
xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 192/2016/TLPT-DS ngày 03 tháng 10
năm 2016 về việc “tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất)”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 49/2016/DS-ST ngày 23 tháng 8 năm 2016
của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 12/2017/QĐ-PT ngày 07
tháng 02 năm 2017, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu Lộc, sinh năm 1960; địa chỉ thường
trú: Số 17/7 khu phố Đông A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương;
địa chỉ tạm trú: Số 12/1 khu phố Nhị Đồng 2, phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh
Bình Dương.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nguyễn Thị Thu Lộc: Ơng
Nguyễn Dỗn Hải, Luật sư của Cơng ty Luật Hợp danh Nam Việt Luật, Đồn
Luật sư tỉnh Bình Dương.
2. Bị đơn:
2.1. Bà Hồng Trần Thanh Ngọc, sinh năm 1955; địa chỉ: Số 6 đường Trần
Hưng Đạo, khu phố Đơng A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
2.2. Ơng Trần Ngọc Hồng, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 6A đường Trần
Hưng Đạo, khu phố Đơng A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương
(có đơn xin vắng mặt).
1


3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ơng Trần Ngọc Giao, sinh năm 1954; địa chỉ: Số 6 đường Trần Hưng
Đạo, khu phố Đơng A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
3.2. Ủy ban nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương; địa chỉ: Trung tâm
hành chính thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương (có đơn xin vắng mặt).
3.3. Ơng Phan Thanh Tùng, sinh năm 1960; địa chỉ: Số 17/7 khu phố Đông
A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương (có đơn xin vắng mặt).
3.4. Bà Nguyễn Thị Thanh Hằng, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 6A đường Trần
Hưng Đạo, khu phố Đơng A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương
(có đơn xin vắng mặt).
4. Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu Lộc.
5. Người kháng nghị: Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NỘI DUNG VỤ ÁN:
Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu Lộc trình bày:
Vào ngày 12/12/1985 bà Lộc nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Ánh
Nguyệt diện tích đất hơn 500m2; tuy nhiên do thời điểm đó khơng cho mua bán
đất nên hai bên chỉ làm “giấy mua bán nhà” ghi diện tích 28m 2 (khơng ghi diện
tích đất) việc mua bán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, diện
tích nhà được xác định lại là 51,56m 2; thời điểm này bà Nguyệt chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Trước đó, bà Ngọc (bị
đơn) đã sử dụng đất liền ranh với đất bà Lộc mua của bà Nguyệt (bà Ngọc cũng
mua lại đất của bà Nguyệt). Sau khi nhận chuyển nhượng đất, bà Lộc sử dụng cất
nhà ở; hàng rào ranh giới với bà Ngọc là cọc sắt, kẽm gai do bà Ngọc làm.
Ngày 24/02/1990 bà Lộc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, kèm
theo là bản vẽ sơ đồ nhà, đất; diện tích đất theo sơ đồ là 300,3m 2. Năm 1996, bà
Lộc đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 529m 2
(trong đó đất thổ cư, nay gọi là đất ở diện tích 125m 2; 44m2 đất hành lang đường
bộ); gồm các thửa 391, 395, 396, tờ bản đồ số 4 tại ấp Đơng, xã Đơng Hịa,
huyện Thuận An (nay là khu phố Đơng A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh
Bình Dương) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 1089
QSDĐ/CQĐH ngày 11/11/1997. Năm 1998 bà Lộc đăng ký lại quyền sở hữu nhà,
được Ủy ban nhân dân huyện Thuận An (nay là thị xã Dĩ An) cấp lại giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ngày 17/12/1998, giấy ghi diện tích khn viên nhà là
453m2 (đã trừ hành lang đường bộ).
Năm 2004, bà Lộc đăng ký đổi giấy chứng nhận và xin điều chỉnh tăng
diện tích đất ở, bà Lộc được Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Dĩ An cấp
lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H5406 ngày 01/02/2005, diện
tích khơng đổi là 529m 2 (diện tích đất ở 125m 2, sau đó điều chỉnh tăng thêm
175m2 diện tích đất ở; diện tích đất nơng nghiệp 185m 2; đất hành lang đường bộ
là 44m2).
2

Liền ranh với đất của bà Lộc là đất bà Ngọc, đất bà Ngọc có chiều ngang
phía trước và phía sau là 3m, dài 60m. Khoảng năm 1990, bà Ngọc bắt đầu tháo
dỡ hàng rào và xây dựng chuồng heo ở cuối đất, do khơng sử dụng đất ở phía sau
nên bà Lộc không biết bà Ngọc lấn đất.
Năm 1999, nhà nước mở rộng đường Trần Hưng Đạo có giải tỏa một phần
diện tích đất của bà Lộc và bà Ngọc (vì đất hai bên đều là mặt tiền) nhưng do
diện tích đất giải tỏa ít nên bà Lộc khơng điều chỉnh lại diện tích đất trong giấy
chứng nhận.
Nay 2013, bà Ngọc đã phá bỏ chuồng heo, xây dựng nhà ở ; bà Lộc kiểm tra
biết được bà Ngọc lấn đất nên làm đơn khiếu nại; Ủy ban nhân dân phường Đơng
Hịa có văn bản đình chỉ xây dựng nhưng bà Ngọc vẫn tiếp tục xây dựng. Phần
đất bà Ngọc lấn chiếm của bà Lộc đo đạc thực tế có diện tích 20,3m 2, trong đó
chiều rộng cuối đất đã lấn chiếm khoảng 0,8m kéo lên đến giữa đất của bà Lộc.
Trong phần đất lấn chiếm có một phần nhà ở của bà Ngọc xây dựng năm 2009 và
một phần nhà cấp 4 được xây dựng năm 2013 hiện nay đang cho con trai và con
dâu của bà Ngọc là ông Hoàng, bà Hằng ở.
Bà Lộc khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà Ngọc, ông Giao phải trả lại diện tích
đất đã lấn chiếm là 20,3m 2, buộc ơng Hồng phải tháo dỡ phần diện tích nhà nằm
trên diện tích đất lấn chiếm của bà Lộc.
Bị đơn bà Hoàng Trần Thanh Ngọc trình bày:
Năm 1985, bà Ngọc nhận chuyển nhượng đất của bà Nguyễn Thị Ánh
Nguyệt theo “giấy nhượng hoa màu” ngày 01/10/1985, có xác nhận của cơ quan
có thẩm quyền, khi làm giấy nhận chuyển nhượng chỉ ước chừng diện tích đất,
khơng có đo đạc thực tế; giấy nhận chuyển nhượng có sửa chữa ở phần chiều
ngang phần đất (08m x 50m) là do thời điểm đó đất bỏ hoang, cây cối mọc um
tùm, ranh không thẳng, khi nhận đất đo lại nên bà Ngọc sửa lại cho đúng; bà Lộc
là người ký tên làm chứng việc bà Ngọc nhận chuyển nhượng đất của bà Nguyệt.
Khoảng 02 tháng sau thì bà Lộc nhận chuyển nhượng đất của bà Nguyệt
(phần giáp ranh với đất bà Ngọc). Theo sự chỉ ranh của bà Nguyệt, bà Ngọc đã

đóng cọc và kéo hàng rào kẽm gai suốt chiều dài ranh giới giữa đất bà Lộc và đất
bà Ngọc. Bà Ngọc và bà Lộc cùng về sử dụng đất, cất nhà ở từ năm 1985; ranh
giới giữa hai bên vẫn tồn tại từ năm 1985 đến nay là hàng rào kẽm gai, năm 1989
- 1990 bà Ngọc xây bằng gạch block, hiện nay vẫn còn một phần.
Ngày 30/01/1997, bà Ngọc được Ủy ban nhân dân huyện Thuận An (nay là
Ủy ban nhân dân thị xã Dĩ An) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ
185/QSDĐ/CQ.1997, diện tích 721m2 (trong đó có 92m2 đất thổ cư nay gọi là đất
ở, 49m2 hành lang đường bộ); ngày 12/6/1997 bà Ngọc được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ghi diện tích đất khn viên là 672m 2 (đã trừ hành lang
đường bộ). Năm 2000, bà Ngọc chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp
sang đất ở, diện tích đất ở được cơng nhận là 300m 2 (bà Ngọc đã nộp tiền chuyển
mục đích sử dụng đất ngày 20/3/2010 và được Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An xác
nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất ở là 300m 2). Ngày
3


29/6/2009, bà Ngọc và ông Giao được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở diện tích nhà là 202,99m2 (diện tích đất ở là 300m2). Từ khi nhận chuyển
nhượng đất của bà Nguyệt, bà Ngọc đã làm hàng rào ranh giới và xây nhà trên
đất vào năm 1985, sửa chữa nhiều lần vào các năm 1990, 2009 và năm 2013.
Việc xây dựng và sửa chữa nhà bà Ngọc có xin phép nên được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ngày 12/6/1997 và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
ngày 29/6/2009.
Năm 2013, khi xây dựng nhà cho con trai (ơng Hồng), bà Lộc có làm đơn
khiếu nại, Ủy ban nhân dân phường Đơng Hịa đến kiểm tra và xác định bà Ngọc
xây nhà đúng ranh đất trên nền tường rào cũ nên đã khơng đình chỉ xây dựng mà
cho tiếp tục xây. Khi nhà nước cấp đất cho bà Lộc và bà Ngọc đều khơng có đo
đạc thực tế nên khơng có căn cứ cho rằng chiều rộng đất phía sau của bà Lộc là
7,86m. Khi nhà nước giải tỏa một phần đất để làm đường( giải tỏa phần hành
lang đường bộ, không bồi thường) cũng không bên nào điều chỉnh lại giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. So với kết quả đo đạc hiện nay thì diện tích đất được cấp
cho bà Ngọc, bà Lộc đều thiếu.
Bà Ngọc xác định ranh giới đất vẫn ổn định từ năm 1985 đến nay nên không
đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Lộc.
Bị đơn ông Trần Ngọc Hồng trình bày:
Năm 2006, ơng Hồng được bà Ngọc, ơng Giao xây dựng 01 căn nhà cấp 4
cho ơng Hồng sinh sống, ơng Hồng đã làm thủ tục xin cấp hộ khẩu riêng. Năm
2012, ơng Hồng và bà Hằng (vợ ông Hoàng) đã sửa chữa lại căn nhà cũ, xây
dựng mới 01 phòng và sử dụng ổn định cho đến nay. Ơng Hồng và bà Hằng xác
định đang sử dụng đúng ranh đất, không lấn chiếm sang đất của bà Lộc; không
đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Lộc.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Trần Ngọc Giao (chồng bà
Ngọc) thống nhất với lời trình bày của bà Ngọc.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh Hằng (vợ ơng
Hồng) thống nhất với lời trình bày của ơng Hồng.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ơng Phan Thanh Tùng trình bày:
Về giấy tờ cấp đất và quá trình sử dụng đất của các bên thì ơng Tùng thống
nhất theo trình bày của bà Lộc. Việc nhận chuyển nhượng đất của bà Ngọc là
không trung thực, lúc bà Ngọc nhận chuyển nhượng đất bà Lộc có ký làm chứng
diện tích mua ngang 03m, dài 50m nhưng sau này phía bà Ngọc tự ý điều chỉnh
giấy mua có khi ngang 8m, dài 50m, có khi ngang 10m, dài 50m. Việc bà Ngọc
có đơn xin điều chỉnh tăng diện tích đất khơng có các hộ giáp ranh ký tên trong
khi đó thủ tục cấp đất cho bà Lộc có niêm yết tại Ủy ban nhân dân xã ( nay là
phường) Đơng Hịa ngày 03/11/1997.
Ơng Tùng yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lộc.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân thị xã Dĩ An trình bày:
4


Tại Công văn số 1980/UBND-NC ngày 29/8/2016, Ủy ban nhân dân thị xã

Dĩ An cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 185
QSDĐ/CQ.1997, ngày 30/01/1997 cho bà Ngọc và Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số 1089 QSDĐ/CQ.ĐH ngày 11/11/1997 cho bà Lộc là dựa trên hệ
thống bản đồ địa chính xã Đơng Hịa lập năm 1995 bằng phương pháp không
ảnh, không đo đạc thực tế.
Ngày 01/02/2005, Ủy ban nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số vào sổ H5406 với diện tích 529m 2 tại các thửa 391, 395, 396 tờ bản
đồ 04 cho bà Lộc trên cơ sở đo đạc thực tế ngày 27/10/2004.
Theo bản trích đo địa chính do Văn phòng (nay là Chi nhánh) Đăng ký
quyền sử dụng đất thị xã thực hiện ngày 06/5/2014 cho thấy diện tích đất đo đạc
thực tế của bà Ngọc là 674m 2 (ít hơn so với diện tích đất trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là 47m2); diện tích đất của bà Lộc là 458,3m2 (ít hơn so với
diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 70,7m2). Diện tích đất
thực tế của bà Ngọc và bà Lộc đều giảm so với giấy chứng nhận được cấp là do
các nguyên nhân sau:
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lộc và bà Ngọc đều
dựa trên bản đồ địa chính xã Đơng Hịa lập năm 1995 bằng phương pháp không
ảnh mà không tiến hành đo đạc thực tế.
- Vào năm 1999, Ủy ban nhân dân thị xã tổ chức thi công nâng cấp, mở rộng
Hương lộ 27 (nay là đường Trần Hưng Đạo), theo quy định của pháp luật đất đai
tại thời điểm đó thì diện tích đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ đường bộ sẽ
không được bồi thường nên Ủy ban nhân dân thị xã không ban hành quyết định
thu hồi đất. Do khơng có quyết định bồi thường, khơng bồi thường giá trị đất bị
giải tỏa nên không cơ sở để xác định diện tích đất bị giải tỏa của bà Lộc và bà
Ngọc vào năm 1999.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Lộc và bà Ngọc đều dựa
trên hệ thống bản đồ địa chính xã Đơng Hịa lập năm 1995 bằng phương pháp
không ảnh mà không tiến hành đo đạc thực tế. Mặt khác, do hai hệ thống bản đồ
khơng cùng hệ tọa độ và kích thước, chiều rộng phần đất tranh chấp nhỏ nên việc
lồng ghép sơ đồ thửa đất được đo đạc thực tế với hệ thống bản đồ địa chính năm

1995 chỉ mang tính tương đối. Do đó, khơng thể xác định được chính xác phần
đất có diện tích 20,3m2 các bên đang tranh chấp thuộc thửa đất nào.
Bản án sơ thẩm số: 49/2016/DS-ST ngày 23/8/2016 của Tòa án nhân dân
thị xã Dĩ An đã quyết định:
Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu Lộc đối với bà
Hoàng Trần Thanh Ngọc và ơng Trần Ngọc Hồng về việc tranh chấp quyền sử
dụng đất (ranh đất).
Ngoài ra, bản án sơ thẩm cịn tun về án phí; chi phí xem xét, thẩm định tại
chỗ, đo đạc và định giá tài sản; quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo
của các đương sự.
5


Ngày 30/8/2016, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu Lộc kháng cáo toàn bộ
bản án sơ thẩm.
Ngày 21/9/2016, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương
kháng nghị, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện
của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn bà Lộc giữ nguyên yêu cầu khởi kiện,
yêu cầu kháng cáo và trình bày: những người làm chứng trong việc bà Lộc, bà
Ngọc mua đất của bà Nguyệt vào năm 1985 khơng thể biết phần đất mua có chiều
ngang bao nhiêu, chiều dài bao nhiêu; bà Nguyệt hiện nay ở nước ngồi, bà Lộc
khơng biết địa chỉ.
Bà Ngọc xác định các nhân chứng chứng kiến việc mua bán đất năm 1985
giữa bà Nguyệt và bà Lộc hiện không biết ở đâu, họ cũng khơng thể biết diện tích
đất mua bán vì thời điểm đó đất hoang hóa nhiều, mua đất chỉ ước chừng.
Hai bên đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.
Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn (bà
Lộc): Hai bên mua đất năm 1985, hàng rào kẽm gai làm ranh giữa hai bên là do
bà Nguyệt lập; bà Lộc được cấp giấy chứng nhận diện tích 529m 2, theo biên bản

làm việc ngày 03/9/2015 thì thửa đất cấp cho bà Lộc phía trước dài 7,97m và phía
sau 7,86m; nay phía sau đất chỉ cịn 7,06m. Năm 1999 nhà nước thu hồi một phần
nhưng không xác định thu hồi bao nhiêu là khơng có căn cứ. Năm 1989 - 1990 bà
Ngọc dỡ hàng rào kẽm gai làm chuồng heo ở phía sau nhưng khơng đúng ranh vị
trí đất hiện tại; năm 2009 bà Ngọc tiếp tục tháo dỡ hàng rào xây nhà, bà Lộc kiểm
tra biết bà Ngọc có lấn đất nhưng khơng khiếu nại; năm 2013 bà Ngọc xây nhà
cho con (ơng Hồng) tiếp tục lấn đất thì bà Lộc mới khiếu nại. Mặc khác, giấy
mua đất của bà Ngọc năm 1985 có sửa chữa, khơng đúng thực tế. Ủy ban nhân
dân thị xã Dĩ An ban hành Công văn số 3250 thay thế Công văn số 1744 là vơ lý,
bản đồ địa chính năm 1995 vẫn cịn áp dụng; cơng văn số 1744 xác định diện tích
đất tranh chấp 20,3m2 nằm trong thửa đất đã cấp cho bà Lộc là có cơ sở. Đề nghị
hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện, yêu cầu
kháng cáo của bà Lộc.
Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:
Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện
đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.
Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận Quyết định kháng nghị số
28/2016/KNPT-DS ngày 21/9/2016 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh
Bình Dương; sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà Ngọc và ông Giao bồi
thường giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp 20,3m2 cho bà Lộc.
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại
phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa,

6


NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:
Theo “giấy nhượng hoa màu” ngày 01/10/1985 thì bà Ngọc có nhận chủn
nhượng của bà Nguyễn Thị Ánh Nguyệt 100 gốc chuối và 500 gốc mỳ; diện tích
đất bề ngang 08m, dài 50m; Ủy ban nhân dân xã có xác nhận vào giấy nhượng

hoa màu, 02 người ký làm chứng là bà Nguyễn Thị Thu Lộc (ngun đơn) và ơng
Nguyễn Thế Hùng. Số “08m” có sửa chữa nhưng khơng có dấu xác nhận của
người chủn nhượng đất hoặc của cơ quan có thẩm quyền.
Ngày 12/12/1985, bà Lộc ký “giấy mua bán nhà” với bà Nguyễn Thị Ánh
Nguyệt, “giấy mua bán nhà” chỉ ghi diện tích nhà là 28m2, khơng ghi diện tích
đất gắn liền (đất liền ranh với đất bà Ngọc đã mua của bà Nguyệt ở trên); việc
mua bán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, diện tích nhà được
xác định lại là 51,56m2.
Giấy tờ chuyển nhượng đất năm 1985 không ghi diện tích chủn nhượng,
các đương sự cũng khơng xác định được là người chuyển nhượng đất và các nhân
chứng (ký tên làm chứng trong giấy chuyển nhượng) hiện ở đâu và có biết thời
điểm chuyển nhượng (1985) có đo đạc chiều dài, chiều rộng phần đất hay khơng?
Do đó, khơng có căn cứ xác định thời điểm năm 1985 bà Nguyệt chuyển
nhượng cho bà Ngọc, bà Lộc diện tích đất bao nhiêu? Chiều dài, chiều rộng phần
đất bao nhiêu?
Quá trình đăng ký đất:
- Đối với bà Nguyễn Thị Thu Lộc: Năm 1990 bà Lộc đăng ký xin cấp giấy
sở hữu nhà; ngày 24/02/1990, bà Lộc được cấp Giấy công nhận quyền sở hữu nhà
cửa số 218505 thể hiện diện tích xây dựng 41,08m 2, đất thổ cư là 7,7m x 39m =
300,3m2; kèm sơ đồ vị trí nhà đất ngày 02/2/1990 có chữ ký xác nhận của bà Lộc
(bút lục 185, 186).
Ngày 15/3/1995 bà Lộc đăng ký và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ngày 11/11/1997, diện tích 529m2 (trong đó đất thổ cư, nay gọi là đất ở
diện tích 125m2; 44m2 đất hành lang đường bộ), theo Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số vào sổ 1089 QSDĐ/CQĐH ngày 11/11/1997. Năm 1998 bà Lộc đăng
ký lại quyền sở hữu nhà, được Ủy ban nhân dân huyện Thuận An (nay là thị xã
Dĩ An) cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ngày 17/12/1998, giấy ghi diện
tích khn viên nhà là 453m2 (đã trừ hành lang đường bộ), kèm theo sơ đồ vị trí
đất có chiều ngang là 7,5m, không ghi cạnh chiều dài. Năm 2004, bà Lộc đăng ký
đổi giấy chứng nhận và xin điều chỉnh tăng diện tích đất ở, bà Lộc được Ủy ban

nhân dân huyện (nay là thị xã) Dĩ An cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số vào sổ H5406 ngày 01/02/2005, diện tích vẫn là 529m 2 (đất ở 125m2, sau đó
điều chỉnh thêm 175m2; diện tích đất nông nghiệp 185m2; đất hành lang đường bộ
là 44m2).
Như vậy, diện tích đất bà Lộc nhận chuyển nhượng của bà Nguyệt khơng rõ
ràng nhưng q trình quản lý thể hiện diện tích đất của bà Lộc sử dụng tăng từ
300,3m2 (7,7 x 39) vào năm 1990 lên 529m2 vào năm 1997 và ổn định cho đến
7


năm 2004; thời điểm năm 1990 chiều dài đất là 39m, ngang là 7,7m; nay chiều
dài tăng lên tăng lên 60,59m, chiều ngang cuối đất là 7,06m.
- Đối với bà Hoàng Trần Thanh Ngọc: Bà Ngọc đăng ký đất ngày
28/11/1994; ngày 30/01/1997, bà Ngọc được Ủy ban nhân dân huyện Thuận An
(nay là Ủy ban nhân dân thị xã Dĩ An) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
vào sổ 185/QSDĐ/CQ.1997, diện tích 721m 2 (trong đó có 92m2 đất ở, 49m2 hành
lang đường bộ); ngày 12/6/1997 bà Ngọc được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ghi diện tích đất khn viên là 672m 2 (đã trừ hành lang đường bộ, nếu
cộng 49m2 hành lang đường bộ theo sổ đất thì diện tích đúng theo sổ đất là diện
tích 721m2).
Năm 2000, bà Ngọc chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất
ở, diện tích đất ở được công nhận là 300m 2 (bà Ngọc đã nộp tiền chuyển mục
đích sử dụng đất ngày 20/3/2010 và được Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An xác
nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất ở 300m 2). Ngày
29/6/2009 bà Ngọc, ông Giao được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
diện tích nhà 202,99m2 (diện tích đất ở là 300m2).
Bà Ngọc nhận chuyển nhượng đất của bà Nguyệt vào năm 1985, diện tích
khơng rõ ràng; q trình quản lý thể hiện diện tích đất của bà Ngọc sử dụng từ
năm 1997 đến nay là 721m2.
Về diện tích đất thực tế hai bên đang sử dụng: Theo bản vẽ do Chi nhánh

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Dĩ An thực hiện (phục vụ việc giải
quyết tranh chấp) thì hiện nay bà Lộc sử dụng 458,3m2 (ký hiệu A), bà Ngọc sử
dụng 674m2 (ký hiệu C), phần tranh chấp 20,3m2 (ký hiệu B), phần đất bà Ngọc
quản lý không liền ranh đất bà Lộc và nằm ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cấp cho hai bên là 27m2. Hai bên đều thừa nhận năm 1999 nhà nước giải tỏa
một phần đất mặt tiền để làm đường nhưng diện tích nhỏ và đất hành lang khơng
có bồi thường nên hai bên đều khơng điều chỉnh lại giấy chứng nhận. Do đó, nếu
so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp thì bà Lộc sử dụng đất thiếu
70,7m2, đất bà Ngọc thiếu 47m2; nếu cộng thêm 20,3m2 đất tranh chấp thì bà
Ngọc vẫn cịn thiếu 26,7m2 (khơng tính diện tích nằm ngồi giấy chứng nhận
27m2).
Tại Cơng văn số 2600/UBND-NC ngày 30/12/2016, Ủy ban nhân dân thị xã
Thuận An xác định khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bà
Lộc, bà Ngọc thì đo vẽ trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả hai
bên, không ký liên ranh, không thể hiện hàng rào ranh giới.
Tại Công văn số 1744/UBND-NC ngày 10/7/2014, Ủy ban nhân dân thị
xã Dĩ An xác định việc cấp đất cho bà Ngọc, bà Lộc là đúng quy định của pháp
luật; diện tích đất tranh chấp 20,3m2 nằm trong thửa đất số 391 cấp cho bà Lộc.
Sau đó, Ủy ban nhân dân thị xã Dĩ An ban hành Công văn số 3520/UBND-NC
ngày 24/9/2014 (thay thế Công văn số 1744/UBND-NC) và Công văn số
1980/UBND-NC ngày 29/8/2016, với nội dung: Việc cấp đất cho bà Ngọc, bà
Lộc là cấp theo bản đồ không ảnh và đăng ký đất của hai bên; cấp đúng theo quy
8


định của pháp luật đất đai; không thể xác định diện tích đất tranh chấp 20,3m 2
nằm trong thửa đất của bà Lộc hay bà Ngọc.
Do đó, khơng có căn cứ xác định việc cấp đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền là khơng đúng pháp luật, diện tích đất tranh chấp thuộc thửa đất nào và cấp
cho bà Lộc hay bà Ngọc. Xét về diện tích thì hai bên đều thiếu đất nên khơng có

căn cứ xác định bà Ngọc lấn đất bà Lộc. Bà Lộc cho rằng đất bà Lộc có chiều
ngang là 7,7m, nay chỉ cịn 7,06m nên rõ ràng bà Ngọc lấn đất của bà Lộc ở phía
sau đất; thấy rằng: Năm 1990 sơ đồ cấp giấy tờ sở hữu nhà của bà Lộc ghi cạnh
chiều ngang là 7,7m, chiều dài đất là 39m; năm 1998 sơ đồ cấp giấy tờ sở hữu
nhà của bà Lộc ghi cạnh chiều ngang là 7,5m (không ghi chiều dài); nay chiều dài
đất bà Lộc tăng lên 60,59m, chiều ngang cuối đất là 7,06m; bà Lộc vẫn xác định
chiều ngang cuối đất 7,7m là khơng có cơ sở, khơng đúng với thực tế. Bản trích
đo thửa đất do Văn phòng (nay là Chi nhánh) đăng ký đất đai thị xã Dĩ An lập
ngày 10/6/2010 (bút lục số 195,196) thể hiện rõ chiều dài đất bà Lộc cạnh phía
trước là 7,88m (khơng có tranh chấp), cạnh phía sau là 7,06m (có tranh chấp
nhưng đúng với thực tế hiện nay). Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho
bà Lộc cho rằng tại biên bản làm việc ngày 03/9/2015 của Tòa án cấp sơ thẩm đã
thể hiện chiều ngang đất bà Lộc phía trước là 7,97m và phía sau là 7,86m; tuy
nhiên, việc thu thập chứng cứ của Tòa án cấp sơ thẩm theo nội dung biên bản
làm việc ngày 03/9/2015 (bút lục số 165) là khơng hợp pháp, vì: Biên bản làm
việc với ơng Lê Minh Hiếu (Phó giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất) và ông Lê Minh Hùng (nhân viên kỹ thuật đo đạc) nhưng chỉ có cá
nhân ơng Hiếu ký biên bản, sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận không ghi cạnh
chiều ngang nhưng dựa vào kỹ thuật bản đồ để tính tốn lại chiều ngang thửa đất
và chỉ tính chiều ngang thửa đất của bà Lộc mà khơng tính chiều ngang thửa đất
của bà Ngọc? Mặt khác, theo “biên bản làm việc” thì chiều ngang thửa đất bà Lộc
ở phía trước là 7,97m nhưng thực tế hiện nay chỉ còn 7,88m nhưng bà Lộc đồng ý
với số đo này; trong khi “ biên bản làm việc” xác định chiền ngang phía sau đất
bà Lộc là 7,86m, nay cịn 7,06m thì bà Lộc không đồng ý? Biên bản làm việc
ngày 03/9/2015 là chứng cứ không hợp pháp, không phù hợp với các tài liệu,
chứng cứ khác có trong hồ sơ vụ án nên khơng có giá trị chứng minh.
Về ranh giới quyền sử dụng đất giữa hai bên: Bà Lộc thừa nhận ranh giới
đất của bà Lộc và bà Ngọc thời điểm mua đất của bà Nguyệt năm 1985 có cọc sắt
và hàng rào kẽm gai kéo từ trước ra sau (bút lục 34); khoảng năm 1989-1990, bà
Ngọc tháo dỡ hàng rào để xây dựng chuồng heo có cạnh là gạch block khơng

đúng vị trí đất nhưng bà Lộc khơng có ý kiến gì; hiện nay phần gạch block vẫn
cịn (bút lục 34). Năm 2013 bà Ngọc dỡ hàng rào xây nhà, bà Lộc khiếu nại; Ủy
ban nhân dân phường Đông Hịa xuống kiểm tra và có báo cáo ngày 16/11/2013,
xác định bà Ngọc xây dựng đúng vị trí ranh giới đất (Biên bản xác minh ngày
02/3/2017 thể hiện hồ sơ kiểm tra việc xây dựng nhà của bà Ngọc vào năm 2013
khơng cịn nên khơng có biên bản kiểm tra). Tại biên bản xác minh ngày
02/3/2017, ranh giới quyền sử dụng đất giữa bà Lộc và bà Ngọc như sau: 02 cạnh
ranh giới đất bà Lộc và bà Ngọc với người khác đã có từơng xây ổn định, khơng
tranh chấp; cạnh thứ 3 giáp đường Trần Hưng Đạo; cạnh thứ 4 đất bà Lộc và bà
9


Ngọc giáp ranh nhau và có tranh chấp; ranh đất giữa hai bên là tường nhà bà
Ngọc và tường nhà ông Hoàng (con bà Ngọc), đoạn giữa hai tường nhà còn 01
vách tường xây bằng gạch Block (dài hơn 03 m), xây trên nền móng cũ (bà Ngọc
xác định móng tường xây năm 1997, bà Lộc xác định móng tường xây năm
2005); đoạn giữa của tường xây là ranh giữa đất bà Lộc với người khác (trước
đây là ông Linh, nằm ở hướng Bắc) cong về hướng đất bà Lộc.
Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 (Khoản 1 Điều 265 Bộ luật
Dân sự năm 2005) quy định: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác
lập theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”;
Điều 184 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Người chiếm hữu được suy
đốn là ngay tình; người nào cho rằng người chiếm hữu khơng ngay tình thì phải
chứng minh.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền đối với tài sản thì người chiếm hữu
được suy đốn là người có quyền đó. Người có tranh chấp với người chiếm hữu
phải chứng minh về việc người chiếm hữu khơng có quyền”.
Đối chiếu với quy định trên, thì việc bà Ngọc lập hàng rào ranh giới bằng
kẽm gai từ năm 1985, năm 1989-1990 xây một phần ranh giới bằng gạch block,
bà Lộc sử dụng đất giáp ranh nên không thể không biết, bà Lộc biết nhưng không

phản đối (năm 2013 mới khiếu nại, khởi kiện). Bà Ngọc là người chiếm hữu đất
tranh chấp trong trường hợp này được suy đốn là ngay tình, bà Lộc tranh chấp
nên có nghĩa vụ chứng minh bà Ngọc chiếm hữu khơng ngay tình nhưng khơng
chứng minh được nên bà Ngọc được suy đốn là người có quyền đối với quyền
sử dụng đất tranh chấp. Do đó, Tịa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu
khởi kiện của bà Lộc là có căn cứ, đúng pháp luật.
Với những phân tích trên, yêu cầu kháng cáo của bà Lộc và quan điểm của
người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Lộc là khơng có căn cứ nên
khơng được chấp nhận; quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân tỉnh Bình
Dương là chưa phù hợp.
Án phí phúc thẩm: Nguyên đơn bà Lộc phải nộp.
Chi phí định giá thực hiện tại Tòa án cấp phúc thẩm: Nguyên đơn bà Lộc
phải nộp.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 ; Khoản 1 Điều 148,
Khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy
định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tịa án;
1. Khơng chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu Lộc.
2. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị số 28/2016/KNPT-DS ngày
21/9/2016 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.
10


3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2016/DS-ST ngày 23 tháng 8
năm 2016 của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
4. Chi phí định giá thực hiện tại Tòa án cấp phúc thẩm:
Bà Nguyễn Thị Thu Lộc phải nộp 2.000.000 đồng (hai triệu đồng), được trừ
vào tiền tạm ứng chi phí định giá bà Nguyễn Thị Thu Lộc đã nộp.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Thu Lộc phải nộp 200.000
đồng, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0018601 ngày
30 tháng 8 năm 2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Dĩ An, tỉnh Bình
Dương.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.
THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

Nguyễn Văn Tài

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Nguyễn Thị Duyên Hằng

11

Đào Minh Đa


TỊA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

BIÊN BẢN NGHỊ ÁN
Vào hồi 10 giờ 55 phút, ngày 09 tháng 3 năm 2017.
Tại phòng nghị án hội trường C Tịa án nhân dân tỉnh Bình Dương.
Với Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tịa: Ơng Đào Minh Đa
Các Thẩm phán:

Ơng Nguyễn Văn Tài
Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng

Tiến hành nghị án vụ án dân sự thụ lý số 192/2016/TLPT-DS ngày 03
tháng 10 năm 2016 về việc “tranh chấp quyền sử dụng đất (ranh đất)” giữa:
2. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu Lộc, sinh năm 1960; địa chỉ thường
trú: Số 17/7 khu phố Đông A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương;
địa chỉ tạm trú: Số 12/1 khu phố Nhị Đồng 2, phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh
Bình Dương.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nguyễn Thị Thu Lộc: Ơng
Nguyễn Dỗn Hải, Luật sư của Cơng ty Luật Hợp danh Nam Việt Luật, Đoàn
Luật sư tỉnh Bình Dương.
2. Bị đơn:
2.1. Bà Hồng Trần Thanh Ngọc, sinh năm 1955; địa chỉ: Số 6 đường Trần
Hưng Đạo, khu phố Đơng A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
2.2. Ơng Trần Ngọc Hồng, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 6A đường Trần
Hưng Đạo, khu phố Đông A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương
(có đơn xin vắng mặt).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
3.1. Ông Trần Ngọc Giao, sinh năm 1954; địa chỉ: Số 6 đường Trần Hưng
Đạo, khu phố Đông A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
3.2. Ủy ban nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương; địa chỉ: Trung tâm
hành chính thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương (có đơn xin vắng mặt).
3.3. Ơng Phan Thanh Tùng, sinh năm 1960; địa chỉ: Số 17/7 khu phố Đơng
A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương (có đơn xin vắng mặt).
3.4. Bà Nguyễn Thị Thanh Hằng, sinh năm 1984; địa chỉ: Số 6A đường
Trần Hưng Đạo, khu phố Đơng A, phường Đơng Hịa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình
Dương (có đơn xin vắng mặt).
12

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh
tụng tại phiên tòa, các quy định của pháp luật.
HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẢO LUẬN, BIỂU QUYẾT, QUYẾT ĐỊNH
CÁC VẤN ĐỀ CỦA VỤ ÁN NHƯ SAU:
Hội đồng xét xử biểu quyết 3/3, quyết định:
Căn cứ Khoản 1 Điều 148, Khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng
dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và
sử dụng án phí và lệ phí tịa án;
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị
Thu Lộc.
2. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị số 28/2016/KNPT-DS ngày
21/9/2016 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.
3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2016/DS-ST ngày 23 tháng 8
năm 2016 của Tòa án nhân dân thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Thu Lộc phải nộp 200.000
đồng, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0018601 ngày
30 tháng 8 năm 2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Dĩ An, tỉnh Bình
Dương.
Nghị án kết thúc vào hồi 11 giờ 20 phút, ngày 09 tháng 3 năm 2017.
Biên bản nghị án đã được đọc lại cho tất cả thành viên Hội đồng xét
xử cùng nghe và ký tên dưới đây:
THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

Nguyễn Văn Tài

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Nguyễn Thị Duyên Hằng

13

Đào Minh Đa