Tài liệu dạy học Quản lý dự án - Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội

Trờng đại học kiến trúc hà nội
Khoa quản lý đô thị

QUảN Lý Dự áN

Hà Nội, 08 - 2011


Trờng đại học kiến trúc hà nội
Khoa quản lý đô thị

QUảN Lý Dự áN

2


MỤC LỤC
TIÊU ĐỀ
MỤC LỤC

TRANG
3

PHẦN MỞ ĐẦU

7

CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU CHUNG
1. Các đặc điểm chính của ngành xây dựng
2. Các dạng cơng trình xây dựng
2.1 Xây dựng cơng trình dân dụng

2.2 Xây dựng cơng trình cơng cộng
2.3 Xây dựng cơng trình cơng nghiệp
2.4 Xây dựng cơng trình hạ tầng
3. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng
4. Các dạng tổ chức / công ty hoạt động trong ngành xây dựng
4.1 Tư vấn lập kế hoạch và tài chính
4.2 Công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ
4.3 Nhà thầu thiết kế - xây dựng
4.4 Tư vấn quản lý dự án
4.5 Nhà thầu xây dựng
4.5.1 Thầu chính
4.5.2 Thầu phụ
4.5.3 Nhà cung cấp vật liệu và máy móc

11
11
12
13
14
15
16
17
21
21
22
22
23
23
23
24

24

CHƯƠNG 2 – QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1. Giới thiệu chung về dự án và quản lý dự án
1.1 Thế nào là một dự án
1.2 Thế nào là quản lý dự án
1.3 Vai trị của chủ nhiệm dự án
1.4 Mơi trường xung quanh dự án
2. Các hình thức tổ chức trong quản lý dự án
2.1 Văn hóa và kiểu loại tổ chức
TIÊU ĐỀ
2.2 Cơ cấu tổ chức
2.3 Các hình thức hợp đồng phổ biến
2.3.1 Các mối liên hệ hợp đồng
A - Kiểu truyền thống
B – Kiểu thiết kế - thi công
C – Kiểu quản lý xây dựng
2.3.2 Các kiểu hợp đồng trong xây dựng
A – Hợp đồng theo khối lượng thực tế
B – Hợp đồng trọn gói
C – Hợp đồng theo chi phí thực tế
3. Các q trình quản lý cho một dự án
3.1 Giới thiệu chung
3.2 Các nhóm quá trình quản lý dự án
3.3 Nhóm q trình hình thành ý tưởng
3

25
25
25

26
28
19
30
30
TRANG
30
35
35
37
38
38
40
41
42
42
44
44
46
48


3.4 Nhóm q trình lập kế hoạch
3.4.1 Phát triển kế hoạch quản lý dự án
3.4.2 Ghi nhận các yêu cầu
3.4.3 Xác định phạm vi
3.4.4 Thiết lập cơ cấu phân nhỏ công việc WBS
3.4.5 Xác định công việc
3.4.6 Thứ tự công việc
3.4.7 Dự tốn tài ngun u cầu cho các cơng việc

3.4.8 Dự tốn thời gian u cầu cho các cơng việc
3.4.9 Thiết lập tiến độ thời gian cho các công việc
3.4.10 Dự tốn chi phí
3.4.11 Quyết định ngân sách
3.4.12 Lập kế hoạch chất lượng
3.4.13 Phát triển kế hoạch nhân lực
3.4.14 Lập kế hoạch thông tin
3.4.15 Lập kế hoạch quản lý rủi ro
3.4.16 Xác định rủi ro
TIÊU ĐỀ
3.4.17 Tiến hành phân tích rủi ro định tính
3.4.18 Tiến hành phân tích rủi ro định lượng
3.4.19 Lập kế hoạch ứng phó với rủi ro
3.4.20 Lập kế hoạch mua sắm
3.5 Nhóm q trình thực hiện
3.5.1 Định hướng và quản lý việc thực hiện dự án
3.5.2 Thực hiện việc đảm bảo chất lượng
3.5.3 Thành lập nhóm quản lý dự án
3.5.4 Phát triển nhóm quản lý dự án
3.5.5 Quản lý nhóm quản lý dự án
3.5.6 Phân phối và truyền tải thông tin
3.5.7 Quản lý kỳ vọng của các đối tác tham gia
3.5.8 Thực hiện mua sắm
3.6 Nhóm q trình theo dõi và kiểm sốt
3.6.1 Theo dõi và kiểm sốt cơng việc dự án
3.6.2 Thực hiện kiếm soát các thay đổi kết hợp
3.6.3 Xác nhận phạm vi
3.6.4 Kiểm soát phạm vi
3.6.5 Kiểm soát tiến độ
3.6.6 Kiểm soát chi phí

3.6.7 Kiểm sốt chất lượng
3.6.8 Báo cáo thực hiện cơng việc
3.6.9 Theo dõi và kiểm sốt rủi ro
3.6.10 Quản lý hành chính mua sắm, đấu thầu
3.7 Nhóm q trình kết thúc
3.7.1 Kết thúc dự án hoặc giai đoạn của dự án
3.7.2 Kết thúc quá trình mua sắm, đấu thầu
CHƯƠNG 3 – QUẢN LÝ SỰ TƯƠNG TÁC VÀ PHẠM VI DỰ ÁN
1. Quản lý dự tương tác của dự án
1.1. Phát triển các nguyên tắc chung của dự án

4

52
54
54
55
55
55
56
56
57
57
58
58
58
59
59
60
60

TRANG
61
61
61
62
62
63
64
64
65
65
65
66
66
67
68
69
69
70
70
71
71
72
72
72
73
74
74
76
76

78


1.2. Phát triển kế hoạch quản lý dự án
TIÊU ĐỀ
1.3. Định hướng và quản lý việc triển khai dự án
1.4. Theo dõi và kiếm sốt cơng việc dự án
1.5. Kiểm soát các thay đổi
1.6. Kết thúc dự án hay giai đoạn
2. Quản lý phạm vi của dự án
2.1. Thu thập các yêu cầu
2.2. Làm rõ phạm vi công việc
2.3. Thiết lập WBS
2.4. Xác nhận chính xác phạm vi cơng việc
2.5. Kiểm sốt phạm vi cơng việc

80
TRANG
82
83
85
88
89
90
92
93
96
97

CHƯƠNG 4 – QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN

1. Quản lý thời gian dự án
1.1. Xác định công việc
1.2. Các công việc thứ tự
1.3. Dự tính tài ngun u cầu từng cơng việc
1.4. Dự tính thời gian yêu cầu cho từng công việc
1.5. Phát triển tiến độ thi cơng
1.6. Kiểm sốt tiến độ thi cơng
2. Quản lý chi phí dự án
2.1. Dự tính chi phí
2.2. Quyết định ngân sách
2.3. Kiếm sốt chi phí
3. Quản lý chất lượng dự án
3.1. Lập kế hoạch chất lượng
3.2. Tiến hành q trình đảm bảo chất lượng
3.3. Kiểm sốt chất lượng

99
99
101
103
104
105
107
109
111
113
114
116
118
120

124
125

PHỤ LỤC - CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ
DỰ ÁN XÂY DỰNG
TÀI LIỆU THAM KHẢO

129
150

5


PHẦN MỞ ĐẦU

6


Đất nước ta trong giai đoạn hiện nay đã ra nhập WTO, điều đó mang lại nhiều thuận lợi
cũng như những thách thức. Để phát triển kinh tế xã hội cần có những giải pháp thích hợp.
Do đó việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng đất nước là rất cần thiết, nó là cơ sở để
các ngành kinh tế phát triển, để thu hút đầu tư nước ngồi. Điều đó cho thấy đầu tư xây
dựng có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Đầu tư xây dựng có vai trị hết
sức quan trọng bởi vì nó tạo ra các tài sản cố định. Đầu tư xây dựng nhằm xây dựng kết
cấu hạ tầng kinh tế, tạo điều kiện cho các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước đầu tư
mở rộng sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hoá. Đầu tư xây dựng tạo điều kiện phát triển mới, đầu tư
chiều sâu, mở rộng sản xuất ở các doanh nghiệp. Đầu tư xây dựng góp phần phát triển
nguôn lực, cải thiện cơ sở vật chất của giáo dục đào tạo, phát y tế, văn hóa, và các mặt xã
hội khác. Mặt khác nó cịn góp phần thực hiện mục tiêu xố đói giảm nghèo, tạo việc làm,

phát triển cơ sở hạ tầng, cải thiện điều kiện sống của các vùng nghèo, vùng sâu, vùng xa.
Từ đó đảm bảo tỷ lệ phát đồng đều giữa các vùng miền, khu vực.Kinh tế xã hội ngày một
phát triển dẫn đến các nhu cầu của con người ngày càng nhiều. Do đó đầu tư xây dựng tạo
ra vật chất thoả mãn nhu cầu đó.
Trong xu thế hội nhập khu vực và tồn cầu hố, Việt Nam buộc phải chấp nhận những quy
luật của nền kinh tế thị trường. Quản lý dự án nói chung và quản lý dự án đầu tư xây dựng
nói riêng là cơ sở để tạo năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị
trường đầy biến động. Những khái niệm mới về quản lý dự án giúp ích rất nhiều cho các
kỹ sư, kiến trúc sư và các nhà quản lý trong việc hoàn thành các dự án xây dựng đúng thời
gian, trong khoảng ngân sách và chất lượng yêu cầu. Việt Nam đang có một sự thiếu hụt
lớn về nguồn nhân lực am hiểu trong lĩnh vực quản lý dự án.. Chính vì vậy quản lý dự án
đã được đưa vào giảng dạy trong các trường đại học cơng trình và một số trung tâm đào
tạo cho các cán bộ. Nhưng kết quả đạt được vẫn còn nhiều hạn chế. Trong tương lai công
việc quản lý xây dựng luôn phải sẵn sàng đối mặt và xử lý các vấn đề khó khăn không
lường trước được, như lạm phát, thiếu hụt năng lượng, các thay đổi trên thế giới, công
nghệ mới và thảm hoạ thiên tai thì việc nắm bắt và vận dụng hiệu quả công nghệ quản lý
dự án mới càng trở nên quan trọng. Giảng dạy quản lý dự án đòi hỏi một trình độ cao hơn
về cả phương pháp và những mục tiêu mới.
Có nhiều phương pháp dạy học khác nhau, mỗi phương pháp đều có những điểm mạnh và
những điểm yếu. Các điểm mạnh và điểm yếu đó lại tăng hay giảm, thay đổi các điểm
7


mạnh thành điểm yếu hoặc ngược lại, tuỳ thuộc vào đặc điểm của mỗi môn học, mỗi cấp
học và mục tiêu đào tạo. Mơn học quản lý dự án có tính chun mơn cao địi hỏi áp dụng
các phương pháp giảng dạy phải linh hoạt và phải kết hợp cùng lúc các phương pháp với
nhau. Chính vì vậy bài giảng Quang lý dự án này được biên soạn giúp cho việc giảng dạy
môn học được thuận lợi hơn và hiệu qu hn.
- Sự cần thiết biên soạn:
+ Môn học Quản lý dự án là một môn học mới, bắt đầu đợc giảng dạy tại khoa

Quản lý đô thị, trờng đại học kiến trúc Hà Nội từ năm học 2008.
+ Tuy nhiên, hiện nay vẫn cha có bài giảng chính thức của môn Quản lý dự án.
Hiện nay giáo viên đợc phân công giảng dạy môn này đang dùng tài liệu giảng dạy
sơ thảo để giáng dạy cho sinh viên trong khoa.
+ Nếu có một bài giảng chính thức của môn Quản lý dự án sẽ giúp ích rất nhiều
cho sinh viên tự đọc ở nhà, đồng thời giảm công sức xây dựng bài giảng, giáo trình
của tất cả các giáo viên đợc phân công giảng dạy môn này.
- Đối tợng phục vụ:
+ Sinh viên khoa quản lý đô thị, trờng đại học Kiến trúc Hà Nội
+ Sinh viên ngành xây dựng, trờng đại học Kiến trúc Hà Nội
- Địa chỉ áp dụng:
+ Dùng làm tài liệu giảng dạy môn Quản lý dự án tại khoa quản lý đô thị, trờng đại
học Kiến trúc Hà Nội.
+ Phổ biến trong trờng đại học Kiến trúc Hà Nội.
- Nội dung biên soạn:
+ Tìm kiếm và tham khảo các tài liệu đà ấn hành về Quản lý, dự án và Quản lý dự
án.
+ Lập đề cơng giáo trình bài giảng để thông qua hội ®ång khoa häc khoa vµ trêng.
+ TiÕn hµnh viÕt bµi giảng theo đề cơng đợc duyệt.
+ Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia về Quản lý dự án.
+ Tổ chức hội đồng nghiệm thu đề tài khoa học.
- Mục tiêu môn học:

8


-

Mục đích môn học: trang bị cho học viên thạc sỹ các kiến thức cơ bản về cách quản
lý nhà nớc với dự án đầu t xây dựng công trình đô thị và Quản lý của Chủ đầu t các

công trình đô thị.

-

Nội dung chính gồm: thẩm định dự án, các thủ tục phê duyệt dự án, quản lý quá
trình thực hiện dự án, quản lý sử dụng dự án, quản lý tài chính và nguồn lực phục
vụ cho dự ¸n

9


CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU CHUNG

Theo đà phát triển của đất nước trong thời kỳ đổi mới với nền kinh tế thị trường,
ngày càng có thêm nhiều các dự án đầu tư đã và đang được thực hiện. Khi các cơng
trình xây dựng ngày càng tăng nhanh chóng, đầu tư xây dựng tăng mỗi năm trung
bình 15%÷ 20%, nhu cầu xây dựng ln tăng trên mức 10%, thì vấn đề quản lý xây
dựng nói chung và quản lý dự án xây dựng nói riêng ngày càng trở thành vấn đề được
quan tâm. Một trong những phát triển hiện tại đáng nói của ngành xây dựng là sự địi
hỏi khắt khe về công nghệ và tiến độ thời gian với chi phí xây dựng phải hợp lý của
các dự án. Bên cạnh đó trong những năm gần đây, yếu tố “thỏa mãn yêu cầu của
khách hàng” đang tăng lên trong quá trình thực hiện dự án, hay trong xây dựng cơng
trình. Sự thoả mãn của khách hàng, sự hài lòng của chủ đầu tư đều hướng tới vấn đề
chất lượng và mỹ quan cơng trình. Thực tế cho thấy bên cạnh những cơng trình có
chất lượng đảm bảo thì cịn rất nhiều cơng trình kém chất lượng bởi nhiều yếu tố: bớt
xén, ép tiến độ thi cơng, chi phí xây dựng quá thấp… Đây chính là các vấn đề đáng
quan tâm của một nghành nghiên cứu mới, đó là “Quản lý dự án xây dựng”.
1. Các đặc điểm chính của ngành xây dựng
Xây dựng cơ bản (XDCB) là ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất cơng
nghiệp nhằm tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế quốc dân. Một bộ phận lớn của

thu nhập quốc dân, của quỹ tích luỹ cùng với vốn đầu tư của nước ngoài được sử dụng
trong lĩnh vực xây dựng cơ bản. So với các ngành sản xuất khác, ngành XDCB có những
đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật riêng biệt, thể hiện rất rõ nét ở sản phẩm xây lắp và quá
trình tạo ra sản phẩm của ngành. Điều này đã chi phối đến cơng tác kế tốn chi phí sản
xuất và tính giá thành sản phẩm trong các doanh nghiệp xây lắp. Một số đặc điểm chính
của ngành xây dựng là:
-

Sản phẩm xây lắp là những công trình xây dựng, vật kiến trúc... có quy mơ lớn, kết
cấu phức tạp mang tính đơn chiếc, thời gian sản xuất sản phẩm xây lắp lâu dài...Do
đó, việc tổ chức quản lý và hạch toán sản phẩm xây lắp phải lập dự tốn (dự tốn
thiết kế, dự tốn thi cơng). Quá trình sản xuất xây lắp phải so sánh với dự toán, lấy
dự toán làm thước đo, đồng thời để giảm bớt rủi ro phải mua bảo hiểm cho cơng
trình xây lắp.

10


-

Sản phẩm xây lắp được tiêu thụ theo giá dự toán hoặc giá thỏa thuận với chủ đầu
tư (giá đấu thầu), do đó tính chất hàng hóa của sản phẩm xây lắp không thể hiện rõ.

-

Sản phẩm xây lắp cố định tại nơi sản xuất còn các điều kiện sản xuất (xe máy, thiết
bị thi công, người lao động...) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm. Đặc
điểm này làm cho cơng tác quản lý sử dụng, hạch tốn tài sản, vật tư rất phức tạp
do ảnh hưởng của điều kiện thiên nhiên, thời tiết và dễ mất mát hư hỏng...

-

Sản phẩm xây lắp từ khi khởi công cho đến khi hồn thành cơng trình bàn giao đưa
vào sử dụng thường kéo dài. Nó phụ thuộc vào quy mơ, tính phức tạp về kỹ thuật
của từng cơng trình.

-

Q trình thi công được chia thành nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn lại chia thành
nhiều công việc khác nhau, các công việc thường diễn ra ngoài trời chịu tác động
rất lớn của các nhân tố môi trường như nắng, mưa, lũ lụt... Đặc điểm này đòi hỏi
việc tổ chức quản lý, giám sát chặt chẽ sao cho bảo đảm chất lượng cơng trình
đúng như thiết kế, dự tốn.

-

Khi so sánh với các ngành cơng nghiệp khác thì kỹ thuật cơng nghệ áp dụng trong
ngành xây dựng còn rất lạc hậu với nhiều việc vẫn phải làm bằng thủ công.

-

Ngành xây dựng có nhiều đặc tính giống với cả ngành sản xuất và dịch vụ. Tất
nhiên là như các ngành sản xuất khác, ngành xây dựng cũng tạo ra các sản phẩm
vật chất, thường được quyết định bởi các yếu tố chi phí, kích cỡ và độ phức tạp.
Theo một cách lập luận khác thì ngành xây dựng lại cũng giống ngành dịch vụ vì
nó khơng tích tụ một lượng tư bản lớn như đối với các ngành chế tạo cơ khí, giao
thơng và khai thác dầu mỏ.

Những đặc điểm trên có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án xây
dựng, từ việc tính tốn chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm trong các doanh nghiệp

xây lắp cho đến việc đảm bảo chất lượng và thời giant hi cơng xây dựng. Chính vì vậy, các
kỹ năng về quản lý dự án là rất cần thiết trong ngành xây dựng.
2. Các dạng cơng trình xây dựng
Vì hầu hết các chủ đầu tư nói chung là chỉ quan tâm đến việc xây dựng một loại hình cụ
thể của cơng trình xây dựng, họ phải nhận thức được kiểu loại hình xây dựng nào thích
hợp nhất với họ. Tương tự như vậy, ngành công nghiệp xây dựng là một khối của các phân
đoạn sản phẩm khá đa dạng và. Một số chủ đầu tư có thể chỉ xây dựng cơng trình một lần
trong một thời gian dài và có xu hướng tìm kiếm lợi thế ngắn hạn. Tuy nhiên, nhiều chủ sở
11


hữu phải xây dựng lại theo định kỳ các công trình mới và / hoặc cải tạo, phục hồi các cơ
sở hiện có. Đó là lợi thế của họ để giữ cho các ngành công nghiệp xây dựng lành mạnh và
hiệu quả. Nói chung, các chủ sở hữu dễ có quyền lực hơn để gây ảnh hưởng đến ngành
xây dựng bởi vì, bởi những hành động cá nhân của họ, họ có thể tạo nên ưu đãi hoặc
khơng khuyến khích cho tính hiệu quả, sáng tạo và chất lượng trong xây dựng. Đó là sự
quan tâm của tất cả các bên mà các chủ đầu tư có một tác động tích cực trong xây dựng và
ảnh hưởng có lợi về hiệu quả trong ngành cơng nghiệp xây dựng.
Trong q trình chuẩn bị cho các loại hình xây dựng khác nhau thì phương pháp lựa chọn
nhà thầu, loại hợp đồng xây dựng và phương pháp chi trả tài chính đối với dự án xây dựng
có thể khác nhau khá nhiều. Do vậy để làm rõ những vấn đề liên quan cũng như có thể
hiểu sâu hơn về ngành xây dựng thì chúng ta nên phân chia các cơng trình xây dựng thành
bốn loại chính, với những đặc điểm riêng biệt của chúng. Đó là các loại: Xây dựng cơng
trình dân dụng, Xây dựng cơng trình cơng cộng, Xây dựng cơng trình cơng nghiệp và Xây
dựng cơng trình hạ tầng. Phần tiếp theo sẽ giới thiệu chi tiết cho từng loại xây dựng đặc
thù. Có thể tham khảo thêm quy chuẩn quốc gia QCVN-03:2009/BXD về cách phân loại,
phân cấp cơng trình đầu tư xây dựng.
2.1 Xây dựng cơng trình dân dụng
Đây là loại hình xây dựng cho những loại nhà ở đơn chiếc thấp tầng, chung cư cao tầng,
khu biệt thự, ký túc xá …. Trong quá trình phát triển và xây dựng các dự án nhà ở dân

dụng như vậy, đơn vị phát triển hay tư vấn cho dự án có kinh nghiệm trong ngành xây
dựng thường đóng vai trị như là đơn vị đại diện chủ đầu tư và chịu trách nhiệm chính
trong việc tạo ra các thỏa thuận và ký kết các hợp đồng pháp lý cần thiết về thiết kế và xây
dựng, thu xếp các nguồn tài chính và phân phối các sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh.
Nhiệm vụ thiết kế cơng trình dân dụng thường được thực hiện bởi kiến trúc sư và kỹ sư
độc lập hoặc có tổ chức, và được thi cơng xây dựng bởi các nhà thầu chính và các thầu
phụ cho cơng tác chuyên biệt như kết cấu, cơ khí, điện, nước, lợp mái thép và các công
việc khác. Một ngoại lệ đối với loại hình xây dựng này là đối với những loại nhà ở đơn
chiếc thấp tầng có thể được thiết kế bởi các chủ thầu xây dựng với ít hiểu biết về lý thuyết
xây dựng nhưng có nhiều kinh nghiệm thi công thực tế.

12


Hình 1.1 Khu chung cư cao tầng tại khu đơ thị mới Trung Hịa – Nhân Chính, Hà Nội
Thị trường cơng trình dân dụng bị ảnh hưởng rất nhiều bởi những điều kiện chung về kinh
tế, pháp luật, chính sách thuế, biến động tài chính, hệ thống tiền tệ và các can thiệp của
chính quyền. Thơng thường, chỉ với một sự gia tăng nhỏ trong tổng nhu cầu về thị trường
cơng trình dân dụng sẽ thường thu hút một sự đầu tư đáng kể trong xây dựng do đa phần
nhiều dự án nhà ở có thể được khởi cơng tại vị trí địa lý khác nhau, bởi các nhà đầu tư cá
nhân và tập thể khác nhau và phát triển đồng thời. Bởi vì loại xây dựng này tương đối dễ
dàng thực hiện các hạng mục chính nên có nhiều nhà thầu xây dựng mới tham gia vào việc
xây dựng nhà ở. Do đó, thị trường này có tính cạnh tranh cao với những rủi ro tiềm ẩn cao,
những cũng tạo ra các khoản lợi nhuận lớn và danh tiếng mở rộng.
2.2 Xây dựng cơng trình cơng cộng
Xây dựng cơng trình cơng cộng bao gồm một loạt các dự án có đặc điểm và quy mơ khác
nhau, chẳng hạn như trường học, trạm xá và bệnh viện, cơ sở giải trí và sân vận động,
chuỗi cửa hàng bán lẻ và trung tâm mua sắm lớn, các tòa nhà văn phòng chọc trời và
khách sạn. Chủ đầu tư của các công trình cơng cộng có thể có nhiều kinh nghiệm hoặc
khơng có nhiều kinh nghiệm trong các q trình xây dựng, nhưng họ lại dễ dàng lựa chọn

được các đơn vị tư vấn xây dựng chun nghiệp có chun mơn và hiểu biết tốt, cũng như
họ có thể tự chủ trong việc sắp xếp các nguồn tài chính để chi trả cho chi phí đầu tư và xây
dựng cơng trình. Điều đặc biệt đối với loại hình xây dựng này là các kiến trúc sư và kỹ sư
thường tham gia thiết kế một hoặc một số loại cơng trình riêng biệt, trong khi các nhà thầu
xây dựng hoặc tổng thầu thi cơng dự án cũng chỉ có kinh nghiệm và năng lực chuyên
ngành với một số loại dự án cụ thể.
Bởi vì chi phí đầu tư và xây dựng cao hơn cùng với mức độ phúc tạp của cơng trình cơng
cộng so với cơng trình dân dụng, mảng thị trường này thường có ít đơn vị tham gia hơn và

13


do vậy có ít sự cạnh tranh hơn. Nói chung q trình xây dựng hầu hết các tịa nhà cơng
cộng thường kéo dài kể từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành bàn giao, những yêu cầu
chung về vấn đề hiệu quả đầu tư và tiết kiệm chi phí sẽ ít nhạy cảm hơn so với loại cơng
trình dân dụng. Ngoài ra, các quyết định của chủ đầu tư có thể thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi danh tiếng của một số nhà thầu hoạt động mạnh trong cùng thị trường. Với tình trạng
tạo ảnh hưởng này, chỉ có một số giới hạn các đối thủ cạnh tranh có thể tồn tại và phát
triển, và chi phí xây dựng một nhà thầu nào đó có thể được dựa một phần vào các chiến
lược cạnh tranh của nhà thầu đó trong thị trường hiện tại.

Hình 1.2 Sân vận động Mỹ Đình, Hà Nội
2.3 Xây dựng cơng trình cơng nghiệp
Lĩnh vực xây dựng công nghiệp thường liên quan đến các dự án quy mô rất lớn với một
mức độ công nghệ phức tạp cao, chẳng hạn như nhà máy lọc dầu, nhà máy luyện thép, nhà
máy chế biến hóa học và các nhà máy nhiệt điện. Các chủ đầu tư thường sẽ tham gia vào
quá trình hình thành và phát triển của dự án, và họ ưu thích áp dụng hình thức quản lý dự
án theo các dạng thiết kế - xây dựng hoặc chìa khóa trao tay hoặc tổng thầu EPC với mục
đích rút ngắn tổng thời gian hồn thành của dự án. Họ cũng muốn lựa chọn đội ngũ thiết
kế và thi công dựa vào mối quan hệ tốt đẹp trong các cơng trình đã hồn thành để có thể

hợp tác và làm việc chung trong những dự án mới.
Mặc dù việc bắt đầu các dự án xây dựng công nghiệp cũng bị ảnh hưởng bởi tình trạng
nền kinh tế, những dự báo nhu cầu dài hạn là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và triển
khai dự án do đây là những dự án đó địi hỏi nhiều vốn đầu tư và thời gian đáng kể dành
cho các giai đoạn chuẩn bị, quy hoạch và thi công xây dựng. Một số cơ quan của chính
14


phủ như bộ kế hoạch đầu tư, ủy ban ngân sách quốc hội hay văn phịng chính phủ cùng với
các tổ chức phi chính phủ, hiệp hội nghề và các tư vấn độc lập có thể cũng có ảnh hưởng
sâu sắc tới quyết định hình thành và triển khai dự án đầu tư xây dựng cơng nghiệp.

Hình 1.3 Nhà máy lọc dầu Dung Quất, Quảng Ngãi
2.4 Xây dựng cơng trình hạ tầng
Cơ sở cơng trình hạ tầng bao gồm các dự án lớn như đường cao tốc, hệ thống giao thơng
cơng cộng, đường hầm, cầu, đường ống, hệ thống thốt nước và nhà máy xử lý nước thải.
Hầu hết các dự án là chủ sở hữu bởi công chúng và do đó được tài trợ bằng nguồn tài
chính cơng thơng qua các nguồn ngân sách nhà nước hoặc phát hành trái phiếu hoặc tiền
vay và viện trợ. Loại hình xây dựng này có đặc điểm là mức độ tập trung và yêu cầu cao
về cơ giới hóa và tự động hóa chun sâu để thay thế tồn bộ hoặc một phần các hoạt
động lao động chân tay.
Các kỹ sư và nhà thầu xây dựng tham gia vào quá trình xây dựng cơng trình hạ tầng
thường có chun mơn sâu và nhiều kinh nghiệm thực tế vì mỗi phân khúc của thị trường
này đòi hỏi các kỹ năng riêng biệt. Tuy nhiên, trong các nhu cầu cho các phân đoạn khác
nhau của loại xây dựng này có thể thay đổi nhiều với một số loại cơng trình đã đạt tới mức
độ bão hịa và một số loại cơng trình khác lại đang bị thiếu hụt nghiêm trọng. Ví dụ tại
Nhật Bản khi các dự án xây dựng đường cao tốc đang giảm sút thì một số nhà thầu xây
dựng lớn tại nước này đã nhanh chóng di chuyển lực lượng lao động và các thiết bị của họ
vào lĩnh vực khai thác mỏ, nơi đang có sẵn việc làm hoặc tới các nước đang phát triển như
Việt Nam, nơi đang có nhu cầu cao trong xây dựng đường cao tốc.

15


Hình 1.4 Xây dựng đường hầm đèo Hải Vân, Huế - Đà Nẵng
3. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng
Để có được một cơng trình xây dựng hoàn chỉnh thường cần một lượng vốn đầu tư lớn
trong thời gian dài, cho dù khi đó chủ đầu tư là một cá nhân, một công ty tư nhân hoặc một
cơ quan chính quyền. Khi mà những cam kết và đóng góp các nguồn tài nguyên cần thiết
trong đầu tư bị chi phối nhiều bởi nhu cầu của thị trường hoặc bởi những tính tốn và nhận
định cá nhân thì các cơng trình xây dựng dự kiến khi hồn thành sẽ phải đáp ứng được một
số mục tiêu nhất định do chủ đầu tư đặt ra và do các quy định của các cấp chính quyền có
liên quan. Chỉ có ngoại lệ với thị trường bất động sản với những căn hộ xây sẵn được bán
ra như khi nó được xây dựng và khách hàng khơng có quyền đưa ra u cầu trong q
trình xây dựng, cịn thì hầu hết các cơng trình xây dựng được điều chỉnh và thay đổi với
những tham vấn của khách hàng với chủ đầu tư. Các đơn vị đầu tư phát triển bất động sản
có thể được coi là chủ đầu tư chi trả chi phí xây dựng các dự án xây dựng. Với các dự án
cơng cộng sử dụng nguồn tài chính cơng thì có thể một cơ quan chính phủ là chủ đầu tư
xây dựng dự án cơng cộng và sau đó chuyển giao cơng trình hồn thành cho một đơn vị
khác của chính phủ sử dụng. Từ quan điểm quản lý dự án, các từ ngữ “chủ đầu tư” và

16


“đơn vị phát triển dự án” có thể là là đồng nghĩa bởi vì cả hai đều có quyền cao nhất đưa
ra các quyết định quan trọng đối với dự án xây dựng. Từ việc một chủ đầu tư triển khai dự
án xây dựng thông qua các thỏa thuận hay hợp đồng, họ cịn cần phải có hiểu biết rõ ràng
về q trình và các bước xây dựng để có thể duy trì được quyền kiểm sốt về các khía
cạnh chất lượng, thời gian và chi phí của cơng trình xây dựng.
Từ góc độ và quan điểm chủ đầu tư, vịng đời của một dự án xây dựng có thể bao gồm các

giai đoạn điển hình như minh họa trong Hình 1.5. Về cơ bản, một dự án đầu tư xây dựng
được hình thành trong ý tưởng nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu thị trường hoặc yêu cầu về
thời gian. Nhiều giải pháp và đề xuất có thể sẽ được xem xét trong giai đoạn lập kế hoạch,
và các nghiên cứu khả thi về mặt công nghệ và kinh tế của từng phương án sẽ được đánh
giá và so sánh để lựa chọn ra được các giải pháp tốt nhất có thể đối với dự án. Kế hoạch
tài chính cho các phương án đề xuất cũng phải được kiểm tra và thẩm định kỹ càng và dự
án sẽ được lập kế hoạch cùng với trình tự về thời gian hồn thành và ln chuyển luồng
tiền có sẵn. Sau khi phạm vi công việc của dự án được xác định rõ ràng, giai đoạn thiết kế
kỹ thuật và công nghệ chi tiết sẽ cung cấp thông tin rõ ràng yêu cầu và phạm vi công việc
trong xây dựng, và dự tốn chi phí chính xác sẽ là cơ sở giúp kiểm sốt chi phí tồn dự án.
Trong giai đoạn đấu thầu và xây dựng, việc cung cấp các vật liệu và lắp dựng hiện trường
phải được lên kế hoạch cẩn thận và kiểm sốt thường xun. Sau khi q trình xây dựng
hồn thành, thường có một khoảng thời gian ngắn để chạy thử và kiểm định lại toàn bộ
thiết bị của cơng trình xây dựng khi chúng mới được sử dụng trong giai đoạn đầu. Cuối
cùng, công việc quản lý và vận hành tồn bộ cơng trình được chuyển giao cho chủ sử dụng
để khai thác dự án trong thời gian còn lại của vòng đời và kết thúc sử dụng khi chúng
được chỉ định phải tháo dỡ phá hủy hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng khác.
Các giai đoạn thực tế của một dự án đầu tư xây dựng bất kỳ nào có thể khơng theo đúng
trình tự như đã mơ tả trong Hình 1.5. Khi đó có một số giai đoạn phải lặp lặp lại nhiều lần
và một số giai đoạn khác lại có thể được thực hiện song song hoặc lồng ghép với nhau
theo thời gian, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể, tính chất dự án, khả năng công nghệ và yêu
cầu của chủ đầu tư. Hơn nữa, một số chủ đầu tư lại có đủ năng lực thực hiện tồn bộ các
cơng việc u cầu trong mọi giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng, hoặc họ lại muốn có
được những tư vấn chuyên nghiệp và dịch vụ bên ngoài cho một phần hoặc toàn bộ các
giai đoạn. Cũng dễ hiểu khi hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một số công việc
bởi nội bộ nhân viên của họ và ký hợp đồng tư vấn và dịch vụ chuyên nghiệp bên ngoài
17


cho các cơng việc khác của cơng trình khi cần thiết. Bằng cách xem xét và kiểm tra tồn

bộ vịng đời của dự án và các giai đoạn yêu cầu, chúng ta có thể xác định được vai trị hợp
lý của các hoạt động và các đối tác tham gia khác nhau trong tất cả các giai đoạn, không
phụ thuộc vào thỏa thuận hợp đồng cho các loại công việc trong dự án đầu tư xây dựng.

Nhu cầu thị trường /
Yêu của chủ đầu tư
Xác định rõ mục tiêu và
phạm vi công việc
Ý tưởng và
nghiên cứu khả thi

Lập kế hoạch
sơ bộ và thiết kế cơ sở
Thiết kế và công nghệ

Lập kế hoạch và
các yêu cầu xây dựng
Đấu thầu và xây dựng

Hồn thành
dự án xây dựng
Sử dụng cơng
trình hồn chỉnh

Bàn giao
dự án xây dựng
Vận hành và bảo trì

Kết thúc vịng đời
sử dụng dự án

Hết hạn sử dụng /
tháo dỡ cơng trình

Hình 1.5 Các giai đoạn điển hình của một dự án đầu tư xây dựng
Vòng đời dự án đầu tư xây dựng có thể được xem như một q trình mà qua đó dự án
được thực hiện từ khi khởi đầu đến khi kết thúc hồn tồn. Q trình này thường rất phức

18


tạp, tuy nhiên, nó có thể được phân chia ra thành nhiều giai đoạn như thể hiện trong mô tả
chi tiết Hình 1.5. Giải pháp ở các giai đoạn khác nhau sau đó được tích hợp để có được kết
quả cuối cùng. Mặc dù mỗi giai đoạn đòi hỏi phải có chun mơn khác nhau, chúng
thường bao gồm cả hoạt động liên quan tới mặt kỹ thuật và mặ quản lý trong một tập hợp
các kiến thức chuyên ngành của các chuyên gia tham gia vào dự án đầu tư xây dựng. Chủ
đầu tư có thể đưa ra lựa chọn phân chia toàn bộ dự án thành nhiều hơn hay ít hơn các giai
đoạn, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án, với mục đích có được tính hiệu quả
nhất trong q trình thực hiện. Khơng có gì lạ khi chủ đầu tư vẫn giữ được kiểm sốt trực
tiếp các cơng việc trong giai đoạn lập kế hoạch và nghiên cứu khả thi, nhưng càng ngày
các đơn vị tư vấn và chuyên gia bên ngoài sẽ tham gia nhiều hơn vào các quá trình do sự
phức tạp ngày càng tăng của dự án mà chủ đầu tư kho lịng tự thục hiện một mình. Khi dự
án hồn thành và đi vào giai đoạn vận hành và bảo trì thì lúc đó được coi là một khoảng
thời gian tách rời với thi công xây dựng trong việc xem xét tồn bộ vịng đời của một dự
án đầu tư xây dựng. Tất cả các giai đoạn từ lập kế hoạch và nghiên cứu khả thi cho tới khi
dự án được chấp nhận và đưa vào sử dụng có thể được gộp chung lại và gọi là quá trình
Thiết kế / Xây dựng, trong khi đó giai đoạn đấu thầu và xây dựng lại có truyền thống được
coi là phần riêng biệt của ngành công nghiệp xây dựng.
Mọi người cần phải thừa nhận ra rằng sẽ khơng có một phương pháp duy nhất nào là tốt
nhất trong việc tổ chức quản lý dự án qua suốt vòng đời của dự án đầu tư xây dựng. Tất cả
các phương pháp quản lý dự án đều có lợi thế và bất lợi nhất định, tùy thuộc vào kiến thức

chuyên sâu của các chuyên gia xây dựng cũng như điều kiện cụ thể, quy mơ và vị trí của
dự án. Điều quan trọng là chủ đầu tư phải nhận thức được phương pháp phù hợp và có lợi
nhất cho một dự án cụ thể. Để có được sự lựa chọn hợp lý, chủ đầu tư cần quan tâm với
các khoản chi phí trong suốt vòng đời của một dự án đầu tư xây dựng chứ khơng nên chỉ
đơn giản là chi phí xây dựng ban đầu. Tiết kiệm khoản tiền nhỏ trong giai đoạn thi cơng
xây dựng có thể khơng đáng giá nếu kết quả là chi phí vận hành lớn hơn nhiều hoặc cơng
trình hồn thành khơng đáp ứng được các u cầu trong giai đoạn sử dụng. Do đó, chủ đầu
tư cần phải quan tâm nhiều đến chất lượng của sản phẩm hồn thành cũng như tồn bộ các
chi phí của dự án xây dựng. Với việc coi giai đoạn vận hành và bảo trì là một phần trong
vịng đời của dự án, kỳ vọng của chủ đầu tư có thể đáp ứng được các mục tiêu đầu tư trong
vòng đời dự án sẽ yêu cầu xem xét và bao gồm tồn bộ chi phí vận hành và bảo trì vào q
trình xem xét và đưa ra quyết định. Do đó, nhiệm vụ và các công việc cần thiết để quản lý
hoạt động của cơng trình hồn thành cần được xem xét càng sớm càng tốt, cũng giống như
19


q trình thi cơng xây dựng phải được nghĩ đến từ giai đoạn đầu khi mới lập kế hoạch và
nghiên cứu khả thi (Hình 1.6).

Khả năng tác
động tới chi phí

Chi phí
xây dựng

Chi phí xây dựng

Mức độ ảnh hưởng tới chi phí

Ý tưởng và

nghiên cứu khả thi

Thiết kế và
cơng nghệ

Đấu thầu và xây dựng

Sử dụng

Vận hành và
bảo trì

Bắt đầu

Thời gian dự án

Hình 1.6 Khả năng tác động tới chi phí xây dựng theo thời gian
4. Các dạng tổ chức / công ty hoạt động trong ngành xây dựng
Khi chủ đầu tư quyết định triển khai dự án xây dựng và tìm kiếm các dịch vụ chuyên
nghiệp cho thiết kế và thi cơng cơng trình, họ sẽ có một loạt các lựa chọn với các tổ chức /
công ty với đặc điểm hoạt động giống nhau và khác nhau. Các loại hình tổ chức / công ty
phụ thuộc vào yêu cầu của thị trường xây dựng và năng lực kinh nghiệm trong các dự án
được thực hiện bởi các tổ chức / cơng ty đó. Nói chung có một số loại phổ biến của các tổ
chức / công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp tham gia vào thị trường xây dựng hiện nay,
được liệt kê sau đây:
4.1 Tư vấn lập kế hoạch và tài chính

20

Ở giai đoạn đầu lập kế hoạch chiến lược cho một dự án mới, chủ đầu tư thường tìm kiếm
các dịch vụ tư vấn lập kế hoạch và dự trù tài chính từ các cơng ty cung cấp dịch vụ chuyên
nghiệp để đánh giá tính khả thi về kinh tế và tài chính của cơng trình dự định đầu tư xây
dựng. Đặc biệt đối với các quy định khác nhau của các vùng, miền, khu vực và các quốc
gia khác nhau với các luật thuế mang tính địa phương có thể ảnh hưởng đến quyết định
đầu tư. Ngân hàng đầu tư cũng có thể được tư vấn về các lựa chọn khác nhau, qua đó phân
tích ảnh hưởng lâu dài đến tình hình tài chính của chủ đầu tư và dự án đầu tư xây dựng.
4.2 Công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ
Theo truyền thống, chủ đầu tư sử dụng một công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ hay
một liên doanh tư vấn công nghệ để đưa ra đề xuất và phát triển thiết kế sơ bộ. Sau khi
thiết kế công nghệ và thỏa thuận tài chính cho dự án được hồn tất, chủ đầu tư sẽ ký kết
một hợp đồng xây dựng theo hình thức tổng thầu hoặc thông qua đấu thầu cạnh tranh hoặc
thông qua q trình thương lượng thầu. Tổng thầu sẽ có vai trò như một nhà xây dựng và /
hoặc đơn vị điều phối chung cho một số lượng lớn các thầu phụ có chun mơn khác nhau
để đi đến hồn thành dự án đầu tư xây dựng. Các công ty thiết kế kiến trúc và cơng nghệ
sẽ hồn thiện bộ hồ sơ thiết kế và chúng cũng có thể cung cấp trên dịch vụ kiểm định chất
lượng thi công trong thời gian xây dựng. Vì vậy, các cơng ty này hoạt động như những
đơn vị chuyên nghiệp, thay mặt chủ đầu tư quản lý và giám sát các công đoạn xây dựng để
đảm bảo kết quả theo yêu cầu.
4.3 Nhà thầu thiết kế - xây dựng
Có một xu hướng phổ biến trong ngành xây dựng, đặc biệt là cho các dự án lớn, là sự tham
gia của các nhà thầu vừa thiết kế vừa xây dựng. Bằng cách kết hợp dịch vụ thiết kế và
quản lý xây dựng trong một tổ chức duy nhất, rất nhiều các xung đột giữa đơn vị từ vấn
thiết kế và nhà thầu xây dựng có thể được loại bỏ. Đặc biệt, các giải pháp thiết kế sẽ được
xem xét kỹ lưỡng và chặt chẽ để làm tăng tính khả thi trong thi cơng hiện trường. Tuy
nhiên, khi chủ đầu tư lựa chọn áp dụng hình thức thiết kế - xây dựng phải bảo đảm rằng
chất lượng của cơng trình xây dựng sẽ khơng bị coi nhẹ, giảm sút nhằm mục đich rút ngắn
thời gian thi cơng và chi phí hồn thành dự án. Ngồi ra, rất khó có thể sử dụng phương
pháp đấu thầu cạnh tranh trong loại thiết kế - xây dựng. Kết quả là, chủ đầu tư phải được
dành nhiều thời gian và nguồn lực trong việc đàm phán hợp đồng xây dựng để đảm bảo

chúng thực tế và hiệu quả.

21


4.4 Tư vấn quản lý dự án
Trong những năm gần đây, xuất hiện một số đơn vị xây dựng cung cấp dịch vụ quản lý
xây dựng chuyên nghiệp từ khi bắt đầu khi kết thúc dự án xây dựng. Những đơn vị quản lý
xây dựng chuyên nghiệp này chủ yếu được phát triển lên từ các công ty thiết kế và công
nghệ hoặc từ các đơn vị tổng thầu, do họ cố gắng đa dạng hóa các dịch vụ và sản phẩm để
phục vụ chủ đầu tư tốt hơn. Trong bất kỳ trường hợp nào, chủ đầu tư cũng có thể chỉ dựa
vào dịch vụ của đơn vị duy nhất để quản lý tồn bộ các q trình của dự án xây dựng. Tuy
nhiên cũng giống như các công ty thiết kế và công nghệ trong những thập niên trước đây,
các đơn vị quản lý xây dựng chuyên nghiệp có thể được đánh giá cao bởi một số chủ đầu
tư nhất định, nhưng không phải là tất cả các chủ đầu tư. Nguyên nhân là có một số chủ đầu
tư cho rằng các đơn vị quản lý xây dựng chuyên nghiệp có thể cố gắng bảo vệ và đặt lợi
ích của riêng họ lên trước, chứ không chuyên tâm các cố gắng vào việc làm tăng tối đa lợi
ích của chủ đầu tư.
4.5 Nhà thầu xây dựng
Những người xây dựng tham gia giám sát việc thực hiện dự án xây dựng theo truyền thống
thường được gọi là nhà thầu, hoặc thích hợp hơn là nhà xây dựng. Tổng thầu có nhiệm vụ
quản lý và điều phối các công việc khác nhau trong dự án đầu tư xây dựng, trong khi các
nhà thầu phụ chuyên ngành như nhà thầu cơ khí hoặc nhà thầu điện thực hiện các công
việc trong chuyên ngành riêng biệt của họ. Nhà cung cấp vật liệu và thiết bị nhà cung cấp
thường xuyên hoạt động như nhà thầu lắp đặt cho một phần việc riêng biệt; họ đóng vai
trị quan trọng trong một dự án xây dựng kể từ khi các điều kiện giao hàng vật tư thiết bị
ảnh hưởng đến chất lượng, chi phí và hồn thành đúng thời hạn của dự án. Nó là điều cần
thiết để hiểu được hoạt động của các nhà thầu để giải quyết chúng một cách hiệu quả.
4.5.1 Thầu chính
Chức năng của tổng thầu là phối hợp tất cả các nhiệm vụ trong một dự án xây dựng. Trừ

khi chủ đầu tư thực hiện chức năng này hoặc trực tiếp tham gia quản lý xây dựng, một nhà
thầu chính có năng lực đã từng có kinh nghiệm phối hợp công việc với một đội ngũ các
giám sát, thầu phụ và các nhà thầu đặc biệt tại một số dự án trong quá khứ có thể là sự lựa
chọn phù hợp và hiệu quả nhất do tình thần hợp tác và hiệu biết lẫn nhau. Thầu chính cũng
cần có hiểu biết về lực lượng và đặc điểm người lao động làm việc trong ngành xây dựng.
Lực lượng lao động có thể là các cá nhân độc lập hoặc các tổ đội thợ, tùy thuộc vào quy
22


mơ và vị trí của dự án đầu tư xây dựng. Những thầu chính có kinh nghiệm và hiểu biết về
nguồn lao động địa phương sẽ tận dụng tốt những lợi thế và tránh những sai sót trong việc
thuê mướn và giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan tới người lao động.
4.5.2 Thầu phụ
Thầu phụ thường bao gồm các lĩnh vực đặc biệt như cơ khí, điện, nền móng, thang máy và
các nhà thầu phá dỡ cơng trình cũ. Họ thường có vai trị như là nhà thầu phụ cho các nhà
thầu chính trong dự án đầu tư xây dựng. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể làm
trực tiếp với một số thầu phụ quan trọng do chủ đầu tư muốn có ảnh hưởng trực tiếp tới
phần công việc được cho là rất quan trọng đối quá trình sử dụng sau này. Ngoại trừ trường
hợp đặc biệt, một chủ đầu tư sẽ giao phó tồn bộ trách nhiệm cho thầu chính trong q
trình đàm phám, thỏa thuận hợp đồng và hồn thành cơng việc của dự án với các nhà thầu
phụ.
4.5.3 Nhà cung cấp vật liệu và máy móc
Phần lớn các nhà cung cấp vật liệu bao gồm các nhà thầu chuyên ngành chế tạo và lắp đặt
kết cấu thép, tấm lợp kim loại, cung cấp bê tơng tươi, nhơm kính, gạch ốp lát, …. Các nhà
cung cấp máy móc chính cho dự án xây dựng bao gồm các nhà sản xuất máy phát điện, nồi
hơi, thiết bị đường ống và các loại khác. Nhiều nhà cung cấp trực tiếp thi công và lắp đặt
trên công trường để đảm bảo các yêu cầu và thông số hợp đồng được đáp ứng. Đôi khi do
đặc thù xây dựng mà rất khó để phân biệt giữa các nhà cung cấp vật liệu và nhà cung cấp
máy móc trong một dự án đầu tư xây dựng.

23


CHƯƠNG 2 – QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Mức độ tăng sự chấp nhận đối với quản lý dự án chứng minh rằng bằng việc áp dụng
đúng đắn các hiểu biết, các quá trình, các kỹ năng, các cơng cụ và các cơng nghệ có
thể tạo nên những tác động to lớn và có ích tới sự thành công của dự án đầu tư xây
dựng. Tuy nhiên, để có được những khả năng quản lý dự án tốt, có lợi cho sự thành
cơng của dự án thì những người liên quan cần có tầm nhìn và tư duy rõ ràng, đúng
đắn về các vấn đề liên quan trong quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng. Chương
này sẽ bàn luận đến những vấn đề chung và phổ biến nhất trong quản lý dự án.
1. Giới thiệu chung về dự án và quản lý dự án
1.1 Thế nào là một dự án
Một dự án được định nghĩa là một cố gắng tức thời được thực hiện nhằm tạo ra một
sản phẩm, một dịch vụ hoặc một kết quả riêng biệt. Đặc tính tức thời trong khái niệm
thế nào là một dự án đã xác nhận về thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc của bất
kỳ một dự án nào. Thời điểm kết thúc được coi là lúc khi các mục tiêu của dự án đã
đạt được, hoặc khi dự án bị chấm dứt do các mục tiêu của dự án sẽ không hoặc không
thể đạt được, hoặc khi không cần đến sự tồn tài của dự án nữa. Đặc tính tức thời
khơng có nghĩa là ngắn hạn và nói chung là cũng khơng áp dụng đối với sản phẩm,
dịch vụ hoặc kết quả do dự án tạo ra do hầu hết mọi dự án dduwwocj thực hiện để tạo
ra thành quả cho đến thời điểm kết thúc. Ví dụ như dự án xây dựng quần thể lăng mộ
nhà Nguyễn có giá trị sử dụng trong nhiều thế kỷ sau này. Các dự án cũng có thể có
các tác động xã hội, mơi trường và kinh tế lâu dài hơn so với thời gian tồn tại của
chính bản than các dự án.
Mỗi một dự án xây dựng sẽ tạo ra một sản phẩm hay một công trình xây dựng riêng
biệt, độc nhất. Dẫu rằng có thể một số giai đoạn, một số quy trình và một số việc
được lặp lại, giống nhau giữa các dự án thì điều đó cũng khơng làm thay đổi được
tính độc nhất trong kết quả của cơng trình xây dựng. Ví dụ như dẫu cho một loạt các

nhà chung cư được thi công bởi cùng một công ty, sử dụng các loại vật liệu và thiết
bị tương tự như nhau và thậm chí là cùng thời gian xây dựng – nhưng chúng có vị trí
khác nhau, thiết kế sẽ khơng thể giống nhau hồn tồn và cơng năng sử dụng cũng sẽ

24


khác nhau theo yêu cầu của những chủ sử dụng khác nhau – điều đó làm cho mỗi tịa
nhà chung cư này sẽ có sự khác biệt so với những nhà chung cư khác. Chính vì sự
riêng biệt này, cùng với những khác biệt riêng khác của các dự án dẫn đến việc sẽ có
rất nhiều rủi ro, bất ngờ xảy ra trong quá trình triển khai dự án cũng như khó dự đốn
được chính xác kết quả đạt được của các dự án xây dựng.
Một sự án xây dựng ln là mới đối với nhóm thực hiện dự án, điều đó yêu cầu tốn
thêm nhiều thời gian dành cho việc lập kế hoạch và chuẩn bị ban đầu so với những
công việc được lặp lại nhiều lần. Thêm nữa thì các dự án sẽ được thực hiện tại mọi
cấp quản lý của tổ chức công ty, từ mức cao nhất là hội đồng quản trị và ban giám
đốc, cho tới mức thấp nhất là công nhân lao động trực tiếp trên cơng trường. Theo đó
thì một dự án xây dựng có thể có liên quan tới một cá nhân đơn lẻ, một bộ phận riêng
biệt hoặc nhiều phòng ban liên quan. Một dự án nói chung sẽ tạo ra những kết quả
sau:
-

Một sản phẩm sẽ được sử dụng cho các công đoạn tiếp theo hoặc sẽ là thành
phẩm cuối cùng của cả một q trình.

-

Một kết quả có tính sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định để phục vụ
cho chủ sử dụng hoặc những mục đích khác.

-

Một sản phẩm có giá trị, được tích lũy từ nhiều giai đoạn và q trình trước
đó.

1.2 Thế nào là quản lý dự án
Quản lý dự án là quá trình áp dụng các hiểu biết, kỹ năng, công cụ và công nghệ vào
các hoạt động, công việc của dự án để đạt được các mục tiêu, yêu cầu đối với dự án.
Quản lý dự án sẽ đạt được thông qua việc áp dụng hợp lý và phối hợp nhuần nhuyễn
năm quá trình nhỏ sau: (1) Hình thành ý tưởng, (2) Lập kế hoạch, (3) Thực hiện, (4)
Theo dõi và kiểm soát, và (5) Kết thúc. Các q trình này có thể được thực hiện tuần
tự theo thời gian hoặc có thể được thực hiện chồng lên nhau hoặc có thể bị bỏ qua
nếu thấy khơng cần thiết, tùy theo tình hình thực tế và các yêu cầu cụ thể của từng dự
án xây dựng. Hình 2.1 minh họa cho 5 quá trình này được thực hiện tuần tự trong một
dự án xây dựng đơn giản.

25