PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THỂ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯƠNG THỊ NHÃ TRANG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THỂ CHẤP
LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯƠNG THỊ NHÃ TRANG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Chuyên ngành

: Luật Kinh tế

Mã số chuyên ngành : 8 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS. Lê Vũ Nam

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2022


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng luận văn “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại” là bài nghiên cứu của
chính tơi.
Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tơi cam
đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố
hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác.
Khơng có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận
văn này mà khơng được trích dẫn theo đúng quy định.
Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các
trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.

TP. Hồ Chí Minh, năm 2022
Tác giả

Trương Thị Nhã Trang


ii

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn đến tất cả Quý Thầy, Cô giảng viên
giảng dạy trong chương trình Cao học Luật kinh tế khóa 2019 –2021, những người
đã truyền đạt cho tôi những kiến thức hữu ích làm cơ sở cho tơi thực hiện tốt luận

văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Lê Vũ Nam đã tận tình chỉ bảo, hướng
dẫn, giúp đỡ tơi trong thời gian thực hiện luận văn này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn
đến tất cả các Thầy, Cô tại Khoa Luật, Khoa Sau đại học Trường Đại học Mở
Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn trong việc hoàn thành mọi
thủ tục khi làm luận văn và cảm ơn Thư viện Trường Đại học Mở TP. Hồ Chí Minh
đã giúp đỡ tơi trong q trình thu thập dữ liệu và thơng tin của luận văn.
Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình đã ln tạo điều kiện tốt
nhất cho tơi trong suốt q trình học cũng như thực hiện luận văn.
Do thời gian có hạn và kinh nghiệm nghiên cứu khoa học chưa nhiều nên luận
văn còn nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự thơng cảm và ý kiến góp ý của
Thầy, Cơ và các anh chị học viên.
Xin trân trọng cảm ơn./.


iii

TÓM TẮT
Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản thế
chấp là nhà ở hình thành trong tương lai như: Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình
thành trong tương lai và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; khái niệm và đặc
điểm của xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai và nguyên tắc
của việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, luận
văn cũng nghiên cứu, làm rõ các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị
định số 21/2021/NĐ-CP và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Với những cơ sở lý luận đã nghiên cứu, luận văn đưa ra những đánh giá về
tính hợp lý của các quy định hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai. Từ đó, chỉ ra những hạn chế có thể dẫn đến những vướng mắc, bất
cập trong thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các

ngân hàng thương mại. Trên cơ sở đó, luận văn mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị
hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản trong các
giao dịch thế chấp tại ngân hàng thương mại nói riêng và hoạt động tín dụng ngân
hàng tại Việt Nam nói chung.


iv

SUMMARY
The thesis researches theoretical issues related to the handling of mortgaged
property as future house such as: Concept and characteristics of future house and
mortgage of future house; concept and characteristics of disposal of mortgaged
property as future house and the principle of disposal of mortgaged property as
future house. At the same time, the thesis also researches and clarifies the legal
provisions on handling mortgaged property as future house according to the
provisions of the Civil Code 2015, Decree No. 21/2021/ND-CP and other relevant
legal documents.
With the theoretical bases studied, the thesis makes an assessment of the
reasonableness of the current regulations on handling of mortgaged property as
future house. From there, it points out the limitations that may lead to problems and
inadequacies in the practice of handling of mortgaged property as future house at
commercial banks. On that basis, the thesis makes a number of recommendations to
improve the legal provisions on handling of mortgaged property as future house to
contribute to improving the efficiency of property handling of mortgage
transactions at commercial banks and banking credit activities in Vietnam.


v

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT................................................................................. vii
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.....................................................8
1.1. Khái quát về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân
hàng thương mại ......................................................................................................8
1.1.1. Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai ........................................8
1.1.2. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai ........................................12
1.1.3. Thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng
thương mại ..........................................................................................................16
1.2. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ........20
1.2.1. Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp..........................................................20
1.2.2. Lịch sử phát triển của quy định về xử lý tài sản thế chấp trong pháp luật
Việt Nam .............................................................................................................22
1.2.3. Khái niệm và đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai ....................................................................................................26
1.3. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ..........29
Kết luận Chương 1 .................................................................................................33
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN .........................................................................................................34
2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương
lai ...........................................................................................................................34
2.1.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương

lai ........................................................................................................................34


vi

2.1.2. Quy định về thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong
tương lai .............................................................................................................37
2.1.3. Quyền yêu cầu giao tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
để xử lý ...............................................................................................................40
2.1.4. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai 41
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai .......................................................................49
2.1.6. Thanh tốn số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai..........................................................................................51
2.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai .............................................................................................54
Kết luận Chương 2 .................................................................................................61
KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................62
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................64


vii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

: Bộ luật Dân sự

NHTM

: Ngân hàng thương mại

Nhà ở HTTTL

: Nhà ở hình thành trong tương lai

Tài sản TTTTL

: Tài sản hình thành trong tương lai

TSTC

: Tài sản thế chấp


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tín dụng ngân hàng có vai trị đặc biệt quan trọng trong đời sống xã hội ngày
nay thông qua việc giải quyết các nhu cầu về vốn cho cá nhân, doanh nghiệp để
thỏa mãn các nhu cầu trong cuộc sống hoặc trong các hoạt động sản xuất, kinh
doanh. Tuy nhiên, đây là một quan hệ giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro, do đó, các
NHTM ln cần phải có những biện pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ
thanh toán của khách hàng vay vốn. Trong thực tiễn hiện nay, thế chấp tài sản được
coi là một trong những công cụ pháp lý hiệu quả để hạn chế những rủi ro trong quan
hệ vay vốn, tín dụng được các NHTM ưa dùng. Với sự phát triển của xã hội, các
loại tài sản được sử dụng để thế chấp tại các NHTM cũng ngày càng phong phú, đa
dạng, có thể là động sản hoặc bất động sản, tài sản hiện hữu hoặc cả tài sản
HTTTL,…

Bên cạnh đó, đi cùng với xu thế đơ thị hóa, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam trong
nhiều năm qua ngày cũng một tăng cao. Trong đó, với ưu điểm giá mua rẻ hơn với
các loại nhà ở hiện có khác, nhà ở HTTTL ngày càng được ưa chuộng bởi những
gia đình trẻ có mức thu nhập trung bình. Thấy được nhu cầu đó, pháp luật đã có quy
định cho phép người mua nhà trong dự án xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở
HTTTL để vay vốn tại các NHTM để vay vốn nhằm mục đích mua chính nhà ở đó.
Quy định này đã giúp tạo thêm niềm tin và động lực cho người dân lao động sản
xuất khi ngay cả những người có thu nhập thấp vẫn có cơ hội được tiếp cận nhà ở.
Tuy nhiên, với những đặc tính của mình, nhà ở HTTTL luôn tiềm tàng những rủi ro
cao hơn nhiều so với những tài sản khác dẫn đến những khó khăn, vướng mắc cho
các NHTM trong việc nhận thế chấp loại tài sản này, nhất là trong việc xử lý TSTC.
Thế chấp nhà ở HTTTL là một chế định chỉ mới xuất hiện trong pháp luật
Việt Nam nhiều năm gần đây. Do đó, việc thế chấp tài sản là nhà ở HTTTL và việc
xử lý loại tài sản vẫn còn chưa được điều chỉnh đầy đủ, rõ ràng và thống nhất. Việc
xử lý TSTC là nhà ở HTTTL hiện tại vẫn được điều chỉnh bởi Thông tư liên tịch số


2

16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, nhiều quy định trong văn bản này hiện nay đã khơng
cịn phù hợp với tinh thần của BLDS năm 2015 và gần đây nhất là Nghị định số
21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ. Từ đó, gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho các NHTM
trong việc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, dẫn đến nguy cơ rủi ro mất vốn do không
thể xử lý được TSTC để thu hồi khoản vay.
Với mong muốn nghiên cứu những vấn đề liên quan đến xử lý TSTC là nhà ở
HTTTL, cũng như làm rõ những vướng mắc, bất cập của pháp luật về vấn đề này để
từ đó có thể đưa ra những kiến nghị phù hợp, tác giả đã quyết định chọn đề tài

“Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các
ngân hàng thương mại” để làm luận văn tốt nghiệp cho mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Các giao dịch thế chấp tài sản là nhà ở HTTTL tại các NHTM ngày càng phổ
biến nên nhận được sự quan tâm, nghiên cứu của nhiều học giả. Từ đó, đã có rất
nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản sản là nhà ở
HTTTL nói chung và việc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL nói riêng. Một số cơng
trình tiêu biểu có thể kể đến như:
Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai tại ngân hàng thương mại, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số
19(323)-tháng 10/2016. Trong bài viết, tác giả trình bày các phương thức nhận diện
nhà ở HTTTL là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Bên cạnh đó, tác giả cũng phân
tích một số vấn đề cụ thể trong việc áp dụng pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở
HTTTL, từ đó chỉ ra được những vướng mắc trong thực tiễn. Trên cơ sở đó, tác giả
đã đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc thế chấp nhà
ở HTTTL tại các NHTM.
Hứa Minh Hải (2017), Xử lý TSTC trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng
qua thực tiễn xét xử tại Cà Mau, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Kinh tế


3

thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn tập trung nghiên cứu và phân tích những quy
định của pháp luật về xử lý TSTC trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng. Bên cạnh
đó, luận văn cũng phân tích, đánh giá những vướng mắc thường gặp qua thực tiễn
giải quyết tranh chấp liên quan đến xử lý TSTC tại Tòa án nhân dân thành phố Cà
Mau. Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xử
lý TSTC trong các tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Cà Mau nói riêng và tại Việt
Nam nói chung.
Trần Thị Phúc Bình (2018), Thế chấp nhà ở HTTTL để đảm bảo thực hiện

nghĩa vụ hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật - Đại
học Huế. Luận văn tập trung nghiên cứu và phân tích các quy định của pháp luật về
thế chấp nhà ở HTTTL và mối quan hệ giữa các bên gồm bên thế chấp, bên nhận
thế chấp và chủ đầu tư. Từ đó, luận văn đưa ra những kiến nghị và giải pháp nhằm
bảo đảm thực hiện tốt quan hệ hợp đồng tín dụng đã ký giữa các bên.
Nguyễn Hồng Phúc (2018), Thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm thực hiện
hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ
luật học, Học viện Khoa học Xã hội. Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận và
quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm thực hiện
hợp đồng tín dụng ngân hàng. Trên cơ sở đó, luận văn phân tích, đánh giá thực
trạng pháp luật liên quan đến vấn đề này, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện
pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân
hàng tại Việt Nam.
Phạm Thị Hải Hà (2018), Pháp luật thế chấp, xử lý TSTC nhà ở HTTTL,
Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. Luận
văn phân tích, làm rõ những vấn đề lý luận chung về thế chấp và xử lý TSTC nhà ở
HTTTL. Bên cạnh đó, luận văn cũng trình bày, đánh giá các quy định của pháp luật
hiện hành tại Việt Nam về thế chấp và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, từ đó so sánh
đối chiếu với thực tiễn áp dụng để chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy định
này. Trên cơ sở đó, luận văn đã đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về


4

vấn đề này nhằm giúp tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến thế chấp và xử lý
TSTC là nhà ở HTTTL tại Việt Nam trong thời gian tới.
Vũ Thị Hồng Yến (2019), Đăng ký thế chấp tài sản HTTTL - những vấn đề
cần hồn thiện, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 07 (383) - 2019. Bài viết phân tích
một số khái niệm liên quan đến tài sản HTTTL từ đó chỉ ra những vấn đề cịn chưa
thật sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, bài viết cũng

chỉ ra một số vấn đề cần được hoàn thiện, cụ thể như: Thủ tục chuyển tiếp đăng ký
đối với thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL; về các
trường hợp từ chối đăng ký; Về đăng ký đồng thời (đăng ký cấp giấy chứng nhận và
đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất - khơng phải là nhà ở - đã hình
thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận).
Các cơng trình nghiên cứu nói trên nhìn chung đã trình bày, phân tích tương
đối đầy đủ, khái quát những vấn đề lý luận cũng như thực tiễn liên quan đến thế
chấp tài sản và xử lý TSTC là nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, các cơng trình này chưa
nghiên cứu sâu, chun biệt liên quan đến xử lý TSTC là nhà ở HTTTL tại các
NHTM tại Việt Nam. Đồng thời, với sự ra đời của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP,
nhiều quy định liên quan đến xử lý TSTC là nhà ở HTTTL đã được sửa đổi, bổ sung
so với trước đây. Những thay đổi này giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc cho các
NHTM trong việc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL trong thời gian qua, nhưng cũng có
một số thay đổi vẫn cịn chưa thật sự hợp lý. Chính vì vậy, việc nghiên cứu làm rõ,
cũng như đưa ra những đánh giá về những quy định này là một điểm mới so với các
cơng trình kể trên mà tác giả muốn hướng đến trong luận văn.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở
hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại” hướng đến một số
mục tiêu như sau:
Thứ nhất, làm rõ những vấn đề lý luận về thế chấp tài sản và xử lý TSTC là
nhà ở HTTTL tại các NHTM.


5

Thứ hai, phân tích thực trạng quy định của pháp luật về xử lý TSTC là nhà ở
HTTTL. Từ đó, đưa ra những đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định này tại
các NHTM để chỉ ra những vướng mắc, bất cập còn tồn tại.
Thứ ba, trên cơ sở những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về xử lý

TSTC là nhà ở HTTTL đã nghiên cứu, luận văn đưa ra những kiến nghị hoàn thiện
pháp luận về vấn đề này nhằm giúp tăng hiệu quả của việc xử lý TSTC là nhà ở
HTTTL tại các NHTM tại Việt Nam.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Đề có thể thực hiện được mục tiêu nói trên, luận văn đặt ra một số câu hỏi
nghiên cứu như sau:
Một là, khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc xử lý TSTC là nhà ở HTTTL tại
các NHTM là gì?
Hai là, pháp luật hiện hành có những quy định gì về xử lý TSTC là nhà ở
HTTTL? Việc áp dụng những quy định này trên thực tiễn cịn gặp phải những khó
khăn, vướng mắc nào?
Ba là, cần có những giải pháp gì để hoàn thiện pháp luật về xử lý TSTC là
nhà ở HTTTL tại các NHTM?
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật và thực
tiễn liên quan đến xử lý TSTC là nhà ở HTTTL tại các NHTM theo BLDS năm
2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
5.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Luận văn nghiên cứu các vấn đề lý luận và quy định của pháp
luật về xử lý TSTC là nhà ở HTTTL đối với chủ thể thế chấp là bên mua nhà ở
NTTTL theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 tại các NHTM
chủ yếu trong BLDS năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.
Về thời gian: Luận văn giới hạn nghiên cứu các vấn đề liên quan đến xử lý
TSTC là nhà ở HTTTL tại các NHTM chủ yếu từ thời điểm BLDS năm 2015 có


6

hiệu lực cho đến nay. Tuy nhiên, luận văn cũng có so sánh, đối chiếu với các quy

định về vấn đề này trong các văn bản quy phạm pháp luật trước đây để làm rõ
những điểm mới, khác biệt của quy định hiện hành.
Về không gian: Luận văn giới hạn nghiên cứu về xử lý TSTC là nhà ở
HTTTL theo pháp luật Việt Nam tại các NHTM tại Việt Nam.
6. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu mà luận văn đề ra, tác giả đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu như sau:
- Phương pháp lịch sử: Được tác giả sử dụng khi nghiên cứu, phân tích một
số vấn đề liên quan đến lịch sử phát triển của quy định về xử lý TSTC nói chung và
xử lý TSTC là nhà ở HTTTL nói riêng. Từ đó thấy được những sự khác nhau về
quy định của pháp luật về vấn đề này trong các giai đoạn khác nhau.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được tác giả sử dụng để phân chia
những vấn đề lớn về mặt lý luận thành những vấn đề cụ thể; cũng như tổng hợp từ
thực tiễn để khái quát hóa nhằm có thể đánh giá một cách toàn diện thực trạng của
pháp luật về xử lý TSTC là nhà ở HTTTL.
- Phương pháp so sánh: Được tác giả sử dụng để làm rõ những vướng mắc,
bất cập trong các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng. Đồng thời, phương
pháp này cũng được tác giả sử dụng để so sánh, đối chiếu quy định của pháp luật
liên quan đến xử lý TSTC là nhà ở HTTTL trong các văn bản quy phạm pháp luật
khác nhau qua các thời kỳ. Từ đó có thể đánh giá những hạn chế, bất cập của các
quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, nhằm đưa ra các
kiến nghị hoàn thiện phù hợp.
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
7.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn có thể được sử dụng để tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung
hoàn thiện các quy định của BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành về
xử lý TSTC là nhà ở HTTTL, hoặc trong việc ban hành Luật về các biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ trong tương lai. Bên cạnh đó, luận văn cũng có thể làm tài liệu tham

7

khảo cho những người làm công tác nghiên cứu, phục vụ việc giảng dạy và học tập
về pháp luật dân sự tại Việt Nam.
7.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn làm rõ các vấn đề về lý luận và quy định của pháp luật về xử lý
TSTC là nhà ở HTTTL. Từ đó, chỉ ra được những hạn chế, bất cập còn tồn tại của
các quy định về vấn đề này. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất một số kiến nghị nhằm
hoàn thiện pháp luật về xử lý TSTC là nhà ở HTTTL trong BLDS năm 2015 và các
văn bản hướng dẫn thi hành.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài Phần mở đầu và Kết luận, nội dung chính của luận văn được trình bày
trong 02 Chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai và một số kiến nghị hoàn thiện.


8

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1. Khái quát về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại
các ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản HTTTL là một chế định được BLDS năm 2015 ghi nhận là một loại
tài sản1. Việc ghi nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL thực tế đã được nhắc đến trong
Bộ Dân luật năm 1972 của chính quyền Việt Nam Cộng hòa với thuật ngữ “tài sản

hậu lai”. Cụ thể tại Điều 1415 quy định như sau “tất cả những tài sản hiện hữu và
hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản đều là vật đảm bảo của
chủ nợ”. Thông qua quy định này, có thể thấy giai đoạn trước năm 1975, tài sản
HTTTL đã được thừa nhận là một loại tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, khi BLDS năm 1995 ra đời, với việc đưa ra khái niệm tài sản bao
gồm “vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”2, luật đã
gián tiếp loại bỏ sự tồn tại của tài sản HTTTL vì loại tài sản này khơng phải là “vật
có thực” và cũng khơng thuộc những loại được liệt kê theo quy định. Mặt khác,
BLDS năm 1995 cịn có quy định: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải
thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm và được phép giao dịch”3. Như vậy, có thể
thấy rõ BLDS năm 1995 hồn tồn khơng thừa nhận tài sản HTTTL là một loại tài
sản và cũng không cho phép sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Đến BLDS năm 2005, khái niệm về tài sản đã được sửa đổi thành: “Tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”4. Theo đó, tài sản khơng cịn
phải buộc là “vật có thực” như tại BLDS năm 1995 nữa. Đồng thời, BLDS năm
2005 còn quy định “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có
1

Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015.
Điều 172 BLDS năm 1995.
3
Điều 326 BLDS năm 1995.
4
Điều 163 BLDS năm 2005.
2


9

hoặc được HTTTL”. BLDS năm 2005 cũng đưa ra định nghĩa về vật HTTTL là

“động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ
được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”5. Như vậy, BLDS năm 2005
đã thừa nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL và cho phép sử dụng loại tài sản này như
một loại tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, khái niệm về tài sản hình thành trong tương lại
tại BLDS năm 2005 còn chưa thật sự rõ ràng và đầy đủ.
Thực tế, trước khi BLDS năm 2005 ra đời thì khái niệm về tài sản HTTTL đã
được ghi nhận trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm. Cụ thể, tài sản HTTTL được định nghĩa là “động sản,
bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền
sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng
trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”6. Đến khi
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được thay đổi thành: “Tài sản HTTTL là tài
sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”7. Có thể thấy, khái niệm về tài sản
HTTTL tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã mở rộng hơn so với Nghị định số
165/1999/NĐ-CP khi ghi nhận cả những tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm giao kết.
Đến năm 2012, khái niệm này tiếp tục được điều chỉnh bởi Nghị định số
11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Theo đó, tài sản HTTTL được định nghĩa bằng
phương pháp liệt kê, bao gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang
trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết

5

Điều 320 BLDS năm 2005.
Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP.

7
Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
6


10

giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng
ký theo quy định của pháp luật. Nghị định cũng nhấn mạnh rằng “tài sản HTTTL
không bao gồm quyền sử dụng đất”8. Với việc đưa ra khái niệm này, có thể thấy
rằng nhà làm luật muốn tránh đưa ra một khái niệm mang tính khái quát về tài sản
HTTTL mà chỉ liệt kê những loại tài sản thuộc dạng này. Đồng thời, khái niệm này
chỉ được Nghị định số 11/2012/NĐ-CP tiếp cận ở khía cạnh là đối tượng của giao
dịch bảo đảm. Điều này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong cách hiểu về nhà ở
HTTTL vì mỗi ngành luật có một cách tiếp cận khác nhau.
Đến khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành, khái niệm về tài sản HTTTL
đã lần đầu tiên được luật hóa. BLDS năm 2015 xác định “tài sản bao gồm bất động
sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản
HTTTL”9. Khái niệm tài sản HTTTL tiếp tục được nhà làm luật định nghĩa bằng
phương pháp liệt kê, tuy nhiên đã mang tính khái quát hơn nhằm phù hợp để áp
dụng chung cho cả hệ thống pháp luật dân sự. Theo đó, tài sản HTTTL bao gồm:
“Tài sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở
hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”10. Có thể thấy, dù BLDS năm 2015
vẫn chưa đưa ra một khái niệm tài sản HTTTL theo hướng tiếp cận về bản chất tài
sản nhưng định nghĩa tại BLDS năm 2015 có thể xem là một khái niệm chính thống
về tài sản HTTTL và là cơ sở cho nhà làm luật quy định chi tiết trong các luật
chun ngành.
Tóm lại, với những phân tích trên có thể rút ra được khái niệm về tài sản
HTTTL, đó là tài sản mà tại thời điểm các bên xác lập giao dịch, nó vẫn chưa hình

thành nhưng có đủ cơ sở để chắc rằng sẽ hình thành trong tương lai hoặc đã hình
thành đầy đủ nhưng chưa được chủ thể xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xác lập

8

Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP.
Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015.
10
Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015.
9


11

giao dịch. Với khái niệm này, cùng với tính chất khác biệt của mình so với tài sản
hiện có, tài sản HTTTL mang một số đặc điểm như sau:
Thứ nhất, tài sản HTTTL là một loại tài sản.
Tài sản được hiểu là bất cứ thứ gì có giá trị nằm trong sự chiếm hữu của một
chủ thể11. Theo đó, để được xem là tài sản thì phải thỏa mãn hai điều kiện, đó là
phải mang lại được lợi ích cho chủ thể sở hữu và phải trị giá được bằng tiền. Trước
đây, khái niệm tài sản được pháp luật ghi nhận chỉ đơn giản bao gồm những vật
hiện hữu, hiện có12. Tuy nhiên, theo sự phát triển của xã hội, đối tượng của các giao
dịch cũng ngày càng đa dạng và phức tạp. Không chỉ những tài sản là vật hiện hữu,
hiện có, con người cịn sử dụng những vật chưa hiện hữu để giao dịch nhằm thỏa
mãn nhu cầu, lợi ích của mình. Dù có được pháp luật thừa nhận hay khơng thì nó
vẫn tồn tại và phát triển trong xã hội. Vì vậy, để phù hợp với thực tiễn, phạm vi của
khái niệm tài sản theo quy định của pháp luật cũng được mở rộng nhằm tạo ra hành
lang pháp lý cho các chủ thể khi tham gia giao dịch đối với loại tài sản này, đồng
thời làm đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều
kiện dễ đàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn kể cả khi nó

HTTTL. Theo đó, tài sản khơng chỉ bao gồm những vật hiện hữu, hiện có mà còn
bao gồm cả những vật chưa hiện hữu nhưng chắc chắn sẽ HTTTL.
Với việc là một loại tài sản, tài sản HTTTL cũng thỏa mãn hai điều kiện:
Mang đến lợi ích cho chủ thể sở hữu khi có thể được sử dụng để tham gia vào các
giao dịch phục vụ cho mục đích bất kỳ như thế chấp để bảo đảm khoản vay ở các
NHTM và giá trị của tài sản HTTTL có thể được xác định thơng qua những giấy tờ,
chứng từ dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
Thứ hai, tại thời điểm xác lập giao dịch, tài sản HTTTL vẫn chưa hình thành
hoặc đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu.

11

Trần Thị Minh (2021), Bàn về khái niệm tài sản và tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí
Cơng thương, truy cập ngày 06/06/2022.
12
Điều 172 BLDS năm 1995 quy định tài sản bao gồm vật hiện có.


12

Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, tài sản
HTTTL có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại tại thời điểm các bên xác lập giao
dịch. Ví dụ: Tịa nhà chung cư đang xây móng, hàng hóa, máy móc đang sản xuất
theo đơn hàng, hoa lợi, lợi tức... Ngoài ra, tài sản HTTTL còn bao gồm cả những
trường hợp tài sản đã được hình thành, tuy nhiên chưa được xác lập quyền sở hữu.
Ví dụ phổ biến nhất là các căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư xây dựng xong, đã
bàn giao cho người mua nhưng đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đây là một đặc điểm cơ bản để phân biệt tài sản HTTTL và tài sản hiện có.
Chính đặc điểm này đã làm cho tài sản HTTTL luôn tiềm tàng rủi ro cao hơn rất
nhiều so với tài sản hiện có.

Thứ ba, các quan hệ giao dịch liên quan đến tài sản HTTTL chịu sự điều
chỉnh chặt chẽ của pháp luật.
Do tại thời điểm xác lập giao dịch, tài sản HTTTL có thể vẫn chưa được hình
thành nên loại tài sản này mang rất nhiều rủi ro vì khó mà biết trước chắn chắn nó
sẽ hình thành đúng như dự liệu của các bên hay khơng. Chính vì vậy, pháp luật có
những quy định hết sức chặt chẽ nhằm tránh các tranh chấp hay phòng ngừa rủi ro
cho các bên khi tham gia vào các quan hệ giao dịch tài sản đặc biệt này. Từ đó, điều
kiện và phạm vi tham gia vào các giao dịch dân sự của tài sản HTTTL cũng bị hạn
chế hơn các loại tài sản hiện có.
1.1.2. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.2.1. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Với bản chất là một dạng tài sản HTTTL, nhà ở HTTTL là một loại tài sản có
tính đặc thù, địi hỏi có những cơ chế pháp lý riêng biệt để điều chỉnh nhằm bảo
đảm an tồn cho các giao dịch. Do đó, ngoài việc tuân thủ theo quy định của BLDS
với tư cách là luật chung thì nhà ở HTTTL được điều chỉnh khá chi tiết bởi nhiều
luật chuyên ngành. Luật Nhà ở năm 2005 khơng có quy định về nhà ở HTTTL,
thậm chí cịn gián tiếp loại trừ sự tồn tại của loại tài sản này khi quy định điều kiện
để tham gia giao dịch đối với nhà ở là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối


13

với nhà ở theo quy định của pháp luật13. Tuy nhiên, trái với quy định của Luật Nhà
ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 lại thừa nhận nhà ở HTTTL
là một loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh14. Bên cạnh đó, các văn bản
dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 như Nghị định số 71/2010/NĐCP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD lại có những quy định hướng dẫn việc mua
bán nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, các văn bản này đều chưa đưa ra bất cứ định nghĩa
nào liên quan đến nhà ở HTTTL.
Đến khi Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT
được ban hành để hướng dẫn quy định về thế chấp nhà ở HTTTL tại Nghị định số

71/2010/NĐ-CP, khái niệm về nhà ở HTTTL mới chính thức được đề cập dưới góc
độ là đối tượng của giao dịch thế chấp tài sản. Theo đó, nhà ở HTTTL làm TSTC là
“nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà
ở đó đang trong q trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy
phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn
thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)”15. Có thể thấy, khái niệm này được
nhà làm luật xây dựng dựa theo khái niệm về tài sản HTTTL tại Nghị định số
11/2012/NĐ-CP, theo đó, nhà ở HTTTL có thể là nhà ở đang được xây dựng hoặc
đã xây dựng xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Dựa vào
khái niệm này, có thể xác định được nhà ở HTTTL căn cứ vào việc xem xét nhà ở
đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay chưa. Tuy nhiên, điểm hạn chế
của khái niệm này là nó chỉ được áp dụng cho nhà ở là đối tượng của giao dịch thế
chấp tài sản chứ chưa phải là một khái niệm chung về nhà ở HTTTL.

13

Điểm a Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005.
Khoản 8 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
15
Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.
14


14

Đến Luật Nhà ở năm 2014, chế định nhà ở HTTTL đã chính thức được luật
hóa. Theo đó, nhà ở HTTTL là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và

chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”16. Tương tự như khái niệm trong Luật Nhà
ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng định nghĩa: “Nhà, cơng
trình xây dựng HTTTL là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng
và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”17. Với các khái niệm này, có thể thấy
Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ xác định nhà
ở HTTTL dựa trên tình trạng xây dựng thực tế, chứ khơng xác định dựa vào tình
trạng pháp lý như quy định về tài sản HTTTL theo BLDS năm 2015. Theo quy định
của BLDS năm 2015, tài sản HTTTL được nhìn nhận dựa theo tình trạng pháp lý vì
cịn bao gồm cả những tài sản đã được hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa
được chủ thể xác lập quyền sở hữu chứ khơng chỉ là những tài sản chưa hình thành
hoặc hình thành chưa đầy đủ như quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014. Từ đó, có thể thấy, phạm vi của khái niệm về nhà ở
HTTTL của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng
thu hẹp hơn rất nhiều so với BLDS năm 2015.
1.1.2.2. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Với bản chất là một loại tài sản HTTTL, nhà ở HTTTL cũng có những đặc
điểm chung của tài sản HTTTL và một số đặc điểm riêng, cụ thể như sau:
Một là, nhà ở HTTTL là một loại tài sản được pháp luật thừa nhận. Điểm b
Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định nhà ở là một loại bất động sản. Từ đó,
có thể xác định nhà ở HTTTL là một loại bất động sản HTTTL theo quy định tại
Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015, và là một loại tài sản được pháp luật thừa
nhận.
Hai là, nhà ở HTTTL đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều này có nghĩa là tại thời điểm xác lập giao dịch,
nhà ở HTTTL chưa hồn chỉnh về hình thái vật chất để trở thành đối tượng xác lập
16
17

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.
Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

15

quan hệ sở hữu đầy đủ do vẫn còn đang được xây dựng, chưa thể bàn giao để sử
dụng theo đúng cơng năng của nó. Luật Nhà ở năm 2014 sử dụng đặc điểm này để
phân biệt nhà ở HTTTL với nhà ở có sẵn là nhà ở đã hồn thành việc xây dựng và
đưa vào sử dụng18.
Ba là, vì nhà ở HTTTL chưa có đầy đủ hình thái vật chất, chưa được hình
thành tại thời điểm xác lập giao dịch nên chủ sở hữu chưa thể hoàn toàn xác lập
quyền sở hữu đầy đủ đối với loại tài sản này. Tài sản này chỉ được xác định thông
qua về các giấy tờ liên quan như giấy phép xây dựng, các loại bản vẽ thiết kế theo
quy định của pháp luật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các số liệu thiết
kế, giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng, hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL được giao kết hợp pháp giữa chủ đầu tư và bên mua nhà ở,...
Bốn là, nhà ở HTTTL được pháp luật thừa nhận là đối tượng dùng để bảo
đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay vốn tại các
NHTM nói riêng. Vì chủ sở hữu nhà ở HTTTL chắc chắn sẽ xác lập được quan hệ
sở hữu đối với tài sản này trong một thời gian xác định nên pháp luật cho phép họ
có thể thực hiện một số quyền trong phạm vi nhất định mà cụ thể ở đây là quyền
dùng nhà ở HTTTL để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để bảo đảm cho khoản vay
của mình. Trường hợp mua nhà ở HTTTL từ chủ đầu tư xây dựng nhà ở, quyền sở
hữu của người mua đối với nhà ở HTTTL về bản chất đó là một loại quyền tài sản
phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Do quyền sở hữu chưa được xác lập
theo quy định của pháp luật nên chủ sở hữu nhà ở HTTTL khơng thể có đầy đủ mọi
quyền của chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền nhất định như dùng nhà ở HTTTL để
bảo đảm nghĩa vụ dân sự được pháp luật cho phép; nhận nhà ở sau khi hoàn thành
việc xây dựng để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ; chuyển
nhượng nhà ở HTTTL thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
HTTTL theo quy định của pháp luật,…

1.1.2.3. Phân loại nhà ở hình thành trong tương lai

18

Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.


16

Nhà ở HTTTL có thể được phân loại căn cứ vào một số tiêu chí như sau:
Một là, căn cứ vào mức độ hình thành của nhà ở HTTTL, có thể phân loại
thành nhà ở HTTTL đã hoàn thành nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu
(ví dụ: nhà chung cư đã xây xong, bên bán đã giao nhà và bên mua đã trả hết tiền
nhưng vẫn chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,...) và tài sản HTTTL đang
trong q trình hình thành, chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (ví dụ: nhà
chung cư đang trong quá trình thi cơng xây dựng,...)
Hai là, căn cứ vào cấu trúc của nhà ở HTTTL thì có thể phân loại thành: căn
hộ chung cư HTTTL đó là căn hộ khép kín được xây dựng trên cùng một khu đất
tạo nên khu chung cư gồm nhiều phòng khác nhau; Nhà ở liền kề HTTTL đó là một
dạng của nhà ở thuộc dự án nhà ở thương mại và các nhà riêng biệt nằm sát nhau
(cịn được gọi là đơ thị kiểu mẫu); Nhà ở biệt thự HTTTL là dạng nhà ở nhưng bao
gồm cả sân, vườn, khơng gian rộng rãi, thống mát..
Ba là, căn cứ vào đối tượng sở hữu nhà ở HTTTL thì có thể phân thành: Nhà
ở xã hội HTTTL là một dạng nhà ở nhưng do nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân
đầu tư xây dựng cho các đối thượng thuộc trường hợp đặc biệt mà pháp luật qui
định; Nhà ở công vụ HTTTL là dạng nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng được phân
cho người đang làm việc công hưởng biên chế nhà nước (thường là người có chức
quyền hoặc cán bộ cơng nhân viên chức hoặc người có nhiệm vụ đặc thù) và đang
thực hiện các nhiệm vụ được giao theo qui định của pháp luật; Nhà ở thương mại
HTTTL là dạng nhà ở mà do các chủ đầu tư xây dựng trong dự án xây dựng nhà ở

dùng để kinh doanh theo cơ chế thị trường.
Như vậy, căn cứ vào các tiêu chí khác nhau mà nhà ở HTTTL được phân loại
khác nhau. Việc phân loại này nhằm giúp xác định để áp dụng các thủ tục pháp lý
có liên quan trong các giao dịch có đối tượng là nhà ở HTTTL.
1.1.3. Thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân
hàng thương mại
Hiện nay, nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng
tín dụng, các NHTM có nhiều lựa chọn là các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ