Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định pháp luật việt nam với một số nước trên thế giới

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
============

BÀI TẬP TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN
ĐỀ TÀI: THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC
GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN. SO SÁNH CÁC
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỚI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ
GIỚI

Sinh viên

:

Trần Ngọc Huynh

Mã sinh viên

:

18061101

Môn

:

Tư pháp quốc tế

Lớp học phần

:

INL2006 4

Giảng viên

:

T.S Ngô Quốc Chiến

15, tháng 01 năm 2022


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
NỘI DUNG ........................................................................................................... 1
1. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản ........ 1
2. Tiêu chí xác định một tranh chấp liên quan đến bất động sản .......................... 2
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản ................................ 3
4. Quy định về động sản và bất động sản theo quy định của hệ thống pháp luật của
Pháp ....................................................................................................................... 5
5. Chế định giải quyết tranh chấp bất động sản thơng qua hịa giải tại tịa án
Singapore ............................................................................................................... 6
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 9
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 11


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

MỞ ĐẦU
Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng dân sự hoặc giao dịch liên quan đến bất động
sản như: mua bán, tặng cho, thừa kế, ủy quyền quản lý… Tức là nếu các đương
sự xảy ra tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản
chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hay tranh chấp về việc thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho
thuê nhà,.. thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp có liên quan
đến bất động sản. Vậy tịa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan
đến bất động sản? Hãy cùng chúng tơi tìm hiểu trong bài viết dưới đây. Trong
phạm vi bài viết, tác giả lựa chọn đề tài: Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối
với các giao dịch có đối tượng là bất động sản. So sánh các quy định của pháp
luật Việt Nam với một số nước trên thế giới.

NỘI DUNG
1. Tịa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản
Tịa án nơi có bất động sản sẽ là Tịa án có điều kiện tốt nhất để tiến hành
việc xác minh và xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thực hiện quá
trình thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản. Bởi lẽ, bất động sản
thực chất là một tài sản gắn liền vói đất khơng thể dịch chuyển được và thơng
thường các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay tài liệu liên quan đến bất động
sản sẽ do cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó
thực hiện lưu giữ.
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì
Tịa án nơi có bất động sản là Tịa án có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp
về bất động sản1. Bên cạnh đó theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật

1

Bộ luật tố tụng dân sự 2015

1


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

tố tụng dân sự 2015 thì Tịa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
(được gọi chung là Tòa án nhân dân cấp huyện) là Tịa án có thẩm quyền giải
quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hơn nhân và gia đình theo
quy định của pháp luật dân sự.
Như vậy, có thể thấy Tịa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan
đến bất động sản là Tịa án nơi có bất động sản. Theo đó, trong tranh chấp liên
quan đến bất động sản thì thẩm quyền của Tịa án theo lãnh thổ được xác định như
sau: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có
trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức được xác định là Tịa án có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản theo thủ tục sơ thẩm để thuận tiện
cho việc giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản bởi tính chất đặc thù
của bất động sản là vật ln cố định tại một vị trí địa lý nhất định2.

2. Tiêu chí xác định một tranh chấp liên quan đến bất động sản
Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là tranh chấp về quyền
của các bên có tranh chấp đối với bất động sản như quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng hoặc quyền định đoạt đối với bất động sản. Một số tranh chấp về bất động
sản thường xảy ra như: tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất; tranh chấp
về quyền sở hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt nhà ở hoặc công trình xây
dựng trên đất.
Nếu các bên tranh chấp với nhau về việc phải giao đất, giao nhà đã bán, đã
cho thuê hay trả nhà đã thuê; hoặc một trong các bên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà mà việc giải quyết

tranh chấp dân sự đó có thể làm thay đổi các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

2

Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Cơng Bình
chủ biên ; Nguyễn Triều Dương ... [et al.]
2


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

hoặc quyền định đoạt bất động sản thì tranh chấp đó là được hiểu tranh chấp về
bất động sản.
Nếu các bên tranh chấp với nhau về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tranh
chấp về vấn đề chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hoặc về
việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán
nhà hay hợp đồng cho thuê nhà như việc đòi tiền chuyển nhượng, tiền phạt vi
phạm hợp đồng đân sự thì những tranh chấp này khơng phải là tranh chấp về bất
động sản mà được hiểu là tranh chấp có liên quan đến bất động sản3.
Để xác định việc tranh chấp dân sự có thể làm thay đổi các quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt bất động sản hay khơng thì Tịa án cần
phải căn cứ vào các yếu tố như: Yêu cầu khởi kiện của đương sự, yêu cầu phản tố
hoặc yêu cầu độc lập của người có quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan, căn cứ
vào các tài liệu, chứng cứ của vụ án và các quy định của pháp luật có liên quan
đến vụ việc tương tự.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản
Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản được giải quyết

theo thủ tục thông thường về việc giải quyết các tranh chấp dân sự.
Thực hiện hòa giải tranh chấp theo thủ tục hòa giải giữa các bên đương sự.
Các bên xảy ra tranh chấp sẽ tự tiến hành hòa giải với nhau, trong trường
hợp các bên khơng tự hịa giải được thì gửi đơn đề nghị giải quyết vụ việc tranh
chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết. Theo
quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương có bất động
sản đó.

3

Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ; Nguyễn Cơng Bình
chủ biên ; Nguyễn Triều Dương ... [et al.]
3


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

Nếu trong trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã khơng thành thì
theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, các bên xảy ra tranh chấp về đất
đai sẽ được giải quyết theo thủ tục hành chính hoặc thủ tục tố tụng theo quy định
của pháp luật như sau:
– Đối với thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:
Thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp liên quan đến bất động sản được áp dụng trong trường hợp tranh chấp
đất đai mà các bên đương sự khơng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc
khơng có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì khi đó, các
bên có tranh chấp liên quan đến bất động sản sẽ có quyền lựa chọn một trong hai

hình thức giải quyết là: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại tại Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp có thẩm quyền hoặc tiến hành khởi kiện ra
Tịa án để giải quyết4.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giải
quyết tranh chấp về đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ thuộc
về:
+ Chủ tịch tại Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu các bên đương sự không đồng ý
với kết quả của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc có quyền khởi kiện theo thủ tục hành
chính ra Tịa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
+ Chủ tịch tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tranh chấp về đất đai có người
Việt Nam định cư ở nước ngồi. Nếu không đồng ý với kết quả của Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường hoặc tiến hành khởi kiện theo thủ tục hành chính ra
Tịa án có thẩm quyền để u cầu giải quyết tranh chấp.

4

Điều 203 Luật Đất đai 2013
4


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

– Đối với thủ tục tố tụng tại Tòa án theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự 2015
thì thủ thủ tục này được áp dụng trong 2 trường hợp sau:
+ Trường hợp đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản mà đương sự có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định của

pháp luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
+ Trường hợp đối với tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy theo quy định của
pháp luật thì các bên đương sự có quyền lựa chọn một trong hai hình thức: nộp
đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền cấp có thẩm quyền hoặc tiến hành khởi kiện ra Tòa án để giải quyết và các
bên phải lựa chọn hình thức khởi kiện ra Tịa án.
Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản thì các bên đương sự có thể
thực hiện khởi kiện trực tiếp tại Tịa án theo quy định của pháp luật dân sự mà
không cần hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã5.

4. Quy định về động sản và bất động sản theo quy định của hệ thống pháp
luật của Pháp
Bộ luật dân sự của Pháp cũng có quy định như pháp luật Việt Nam rằng:
"Tất cả tài sản là động sản hoặc bất động sản". Bộ luật dân sự Pháp đưa ra ba tiêu
chí để xác định một tài sản là bất động sản bao gồm:
 Bất động sản do bản chất
 Bất động sản do mục đích sử dụng
 Bất động sản do đối tượng gắn liền với đất.
Mở đầu chương "Các động sản" của Bộ luật dân sự Pháp đã khái quát hai
têu chí để xác định một vật là tài sản, như sau: Tài sản là động sản do bản chất
của chúng hoặc là do luật định. Bộ luật đã giải thích cụ thể một tài sản là động sản
5

Luật Đất đai 2013
5


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

do bản chất khi nó có khả năng tự di chuyển hoặc có thể dịch chuyển nhờ tác động
bên ngồi mà vẫn giữ ngun được hình dang, kích thước và tính chất vốn có của
tài sản6.
Bộ luật cũng đã liệt kê những tài sản là động sản do luật định bao gồm: Trái
phiếu, cổ phiếu giá trị bằng tiền, các cổ phần, lãi suất trong các công ty khi các
công ty này tồn tại, các khoản lợi tức,...Ngoài ra Luật cũng liệt kê các loại tài sản
như tiền, các tác phẩm nghệ thuật cũng được coi là động sản.
Rõ ràng, cách phân loại này đem lại rất nhiều ý nghĩa pháp lý quan trọng.
Trước hết, từ sự phân loại này mà các nhà làm luật thiết kế nên những quy chế
pháp lý riêng cho động sản và bất động sản. Cách phân loại này cũng cho thấy sự
khác biệt về tầm quan trọng của bất động sản so với động sản. Bất động sản luôn
chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường7.
Điều này xuất phát từ những quan niệm cổ cho rằng bất động sản là những
gì gắn liền với trái đất, chúng thường tồn tại rất lâu, thậm chí vĩnh cửu, đồng thời
đất đai cịn là nguồn của cải thiết yếu, chính những yếu tố này đã đem lại cho
chúng những giá trị vượt trội so với các tài sản khác. Ngoài ra, quan điểm của
pháp luật châu Âu cổ còn cho rằng bất động sản mang tính chất gia tộc, là tài sản
của một dịng tộc, chính vì vậy thường có những quy định nghiêm ngặt đối với
loại tài sản này nhằm hạn chế khả năng chuyển nhượng của chúng.

5. Chế định giải quyết tranh chấp bất động sản thơng qua hịa giải tại tòa án
Singapore
Hòa giải là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp lựa chọn
(Alternative Dispute Resolution- ADR) thay cho phương thức đưa vụ việc đến tòa
án. Đây là phương thức có sự tham gia của người thứ ba là bên trung lập nhưng
6

Property

Law
in
France:
/>7
/>6


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

hạn chế tối đa sự can thiệp của bên thứ ba vào kết quả giải quyết tranh chấp giữa
các bên. Các bên có tồn quyền quyết định. Hịa giải khơng nhằm phân định ai
đúng ai sai trên cơ sở các bằng chứng và quyền, nghĩa vụ pháp lý để ra phán quyết
như trọng tài hay tịa án, hịa giải viên cũng khơng đưa ra các giải pháp mà chỉ
giúp các bên thương lượng tìm được lợi ích chung, hướng đến giải pháp mà cả hai
bên đều chấp nhận và tự nguyện tuân thủ.Để giải quyết một vụ việc bằng phương
thức hòa giải, các bên phải có thỏa thuận về giải quyết tranh chấp bằng phương
thức này.Thỏa thuận hịa giải có thể là một phần của hợp đồng, hoặc thỏa thuận
riêng được lập trước hoặc sau khi có tranh chấp8. Thỏa thuận về kết quả giải quyết
tranh chấp bằng hòa giải do các bên đưa ra nên có giá trị như một hợp đồng9.
Ở Singapore, hệ thống tòa án hoạt động rất hiệu quả, trung bình một vụ việc
dân sự /thương mại chỉ kéo dài trong vòng ba tháng từ khi nộp đơn đến khi có kết
quả cuối cùng. Vì vậy, các ADR được ủng hộ tại Singapore khơng nhằm mục đích
khắc phục những bất cập trong hệ thống tố tụng mà nhắm đến mục tiêu mang lại
phương thức giải quyết tranh chấp đạt được kết quả mà cả hai bên đều hài lịng,
duy trì quan hệ hữu nghị giữa các bên.
Tại Singapore, mặc dù phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải bắt
đầu được quan tâm nghiên cứu đưa trở lại hệ thống giải quyết tranh chấp từ khoảng
cách đây 20 năm nhưng đến nay đạo luật riêng về hòa giải mới đang được xây

dựng. Singapore mong muốn phát triển thị trường dịch vụ đối với loại hình giải
quyết tranh chấp tư này trước khi xây dựng khuôn khổ pháp luật cho hoạt động
của hòa giải với tư cách là một lĩnh vực hoạt động nghề nghiệp đặc thù.
Trong quá trình dài để xây dựng nhận thức và phát triển thị trường cho loại
hình giải quyết tranh chấp bằng hịa giải, những người tiên phong đã nhận được

8

Xem thêm: Anthony Cheah Nicholls- Enforcing Mediation Agreements: Why the End is Just
as Important as the Beginning: />9
/>7


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

sự ủng hộ từ phía Tịa án Tối cao Singapore, giới nghiên cứu học thuật và cả các
luật sư, những người hoạt động thực tiễn khác10.
Tại Singapore phần lớn các trung tâm hịa giải đều được thành lập dưới
hình thức tổ chức phi lợi nhuận, hoặc ở dạng công ty đặc biệt (company limited
by the guarantee of an institution) được hưởng một phần trợ giúp từ ngân sách
nhà nước đặc biệt trong giai đoạn mới thành lập, sau đó hoạt động trên cơ sở lấy
thu bù chi để tránh xung đột lợi ích khi đóng vai trị hỗ trợ giải quyết tranh chấp.
Có rất nhiều trung tâm hịa giải như SMC11 (Singapore Mediation Center- do
Singapore Academy of Law- Viện Pháp luật Singapore thành lập, tập trung giải
quyết tranh chấp thương mại), SIMC12 (Singapore International Mediation
Center- doTòa án tối cao Singapore thành lập, tập trung giải quyết tranh chấp
thương mại quốc tế), CMC13 (Community Mediation Center- do Bộ Pháp luật
Singapore thành lập- chuyên giải quyết các tranh chấp trong cộng đồng như giữa

hàng xóm, các thành viên trong gia đình hoặc trong cộng đồng, tranh chấp đất
đai), CASE14 (Consumers Association of Singapore- Trung tâm thuộc hiệp hội
người tiêu dùng Singapore), FIDRec15 (Financial Industry Disputes Resolution
Centre- chuyên giải quyết các tranh chấp giữa các tổ chức tín dụng và khách
hàng)…
Đặc biệt trung tâm hịa giải tại tòa án quốc gia chỉ giải quyết các vụ việc đã
được tòa án quốc gia thụ lý và sau đó các bên đồng ý với phương thức hịa giải
trên cơ sở khuyến nghị của tòa án. Các vụ việc được hòa giải tại trung tâm bao

10

Giới thiệu về phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải tại Singapore:
/>11
/>12
/>13
/>14
/>15
/>8


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

gồm cả các vụ việc dân sự và hình sự (các vụ việc hình sự do người bị hại khởi tố
với các tội phạm ít nghiêm trọng)16.
Hịa giải viên tại các trung tâm hịa giải thường được chính các trung tâm
này đào tạo, cấp chứng chỉ và phải tuân theo các quy tắc về đạo đức nghề nghiệp
do chính trung tâm đề ra. Tại Singapore cũng có một tổ chức là Viện Hòa giải
quốc tế Singapore (Singapore International Mediation Institute)17 - một tổ chức

phi lợi nhuận được thành lập dưới sự ủng hộ của Bộ Pháp luật và trường Đại học
quốc gia Singapore để xây dựng các tiêu chuẩn cho hòa giải viên tại Singapore.
Các trung tâm hòa giải thường căn cứ vào các tiêu chuẩn này và mục đích của tổ
chức mình để đưa ra các tiêu chuẩn của riêng trung tâm.
Do chưa có đạo luật riêng điều chỉnh phương thức giải quyết tranh chấp
bằng hịa giải và chưa có hiệp hội hòa giải viên nên những người được coi là hòa
giải viên thường là những người đã được cấp chứng chỉ của một trung tâm hịa
giải nhất định. Họ khơng bắt buộc phải có kiến thức chuyên sâu về pháp lý nhưng
cần phải qua đào tạo về kiến thức và kỹ năng giải quyết tranh chấp bằng hòa giải.
KẾT LUẬN
Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về
quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
Để làm rõ hơn các vấn đề về pháp luật tố tụng, pháp luật nội dung nhằm giải quyết
kịp thời tranh chấp của đương sự, bảo đảm tính đúng đắn, nghiêm minh của bản

16

Xem thêm: />Hòa giải tại Singapore cũng có thể chia ra làm ba loại: Hịa giải tại Tòa án ( Tòa án quốc gia –
Trung tâm giải quyết tranh chấp của Tòa án quốc gia ; Tịa tư pháp gia đình- Hội đồng giải
quyết vụ việc gia đình và Trung tâm giải quyết tranh chấp về trẻ em), hòa giải tư tại các trung
tâm hòa giải (chủ yếu là SMC và SIMC) và phương thức hòa giải tại cơ quan nhà nước hoặc
hiệp hội ngành nghề. Như vậy, về bản chất Trung tâm hòa giải tại Tịa án quốc gia và Tịa gia
đình khơng phải là trung tâm hịa giải tư, tuy nhiên q trình hịa giải tại các trung tâm này
khơng bắt buộc mà thường có sự đề nghị từ phía thẩm phán và sự đồng ý của các bên.
17
/>9


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

án, quyết định của Tòa án, người viết rất mong nhận được sự trao đổi, đóng góp
ý kiến của thầy cơ để bài tập được hoàn thiện hơn.

10


Tiểu luận kết thúc học phần

Tư pháp quốc tế

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật tố tụng dân sự 2015
2. Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà Nội ;
Nguyễn Cơng Bình chủ biên ; Nguyễn Triều Dương ... [et al.]
3. Luật Đất đai 2013
4. Property Law in France: />2).
5. />6. Xem thêm: Anthony Cheah Nicholls- Enforcing Mediation Agreements:
Why

the

End

is

Just

as

Important

as

the

Beginning:

/>7. />8. Giới thiệu về phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải tại
Singapore:

/>
doi.aspx?ItemID=48
9. />10. />11. />12. />13. />14.Xem

thêm:

/>
singapore/overview/chapter-3
15. />
11