Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định của pháp luật việt nam với một số nước trên thế giới

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
---0-0---

BÀI TIỂU LUẬN
MÔN HỌC: TƯ PHÁP QUỐC TẾ

ĐỀ TÀI: THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI
VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN.
SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỚI
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Họ và tên

: Nguyễn Ngọc Phương Uyên

Lớp

: K64 Luật TMQT

MSSV

: 19064053

Giảng viên : PGS.TS Ngô Quốc Chiến

Hà Nội – 2021

0
0

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 2
I. Tổng quan về giao dịch có đối tượng là bất động sản ............................................. 2
1.1. Bất động sản là gì? ................................................................................................. 2
1.2. Giao dịch có đối tượng là bất động sản là gì? ....................................................... 3
II. Thẩm quyền xét xử đối với giao dịch có đối tượng là bất động sản ..................... 3
2.1. Thế nào là “đối tượng là bất động sản” ................................................................. 3
2.2. Thẩm quyền xét xử đối với giao dịch có đối tượng là bất động sản theo pháp luật
Việt Nam ....................................................................................................................... 5
2.3. So sánh pháp luật về thẩm quyền xét xử của Việt Nam với một số nước trên thế
giới về giao dịch có đối tượng là bất động sản. ............................................................ 7
2.4. Ý nghĩa của việc xác định thẩm quyền xét xử giao dịch có đối tượng là bất động
sản. ................................................................................................................................ 8
III. Luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản ....................... 9
3.1. Quy định của pháp luật Việt Nam về luật áp dụng đối với các giao dịch có đối
tượng là bất động sản .................................................................................................... 9
3.2. So sánh quy định về luật áp dụng của Việt Nam đối với các giao dịch có đối
tượng là bất động sản với một số nước trên thế giới .................................................... 9
3.3. Ý nghĩa của việc xác định pháp luật áp dụng của giao dịch có đối tượng là bất
động sản ...................................................................................................................... 10
KẾT LUẬN ................................................................................................................... 11
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 12

1


MỞ ĐẦU
Hiện nay, với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường kinh doanh bất động sản đã
và đang phát triển rất sôi động, mạnh mẽ. Hoạt động này mang lại những tiềm năng lớn

trong kinh doanh nhưng theo đó cũng ẩn chứa rất nhiều sự rủi ro. Điển hình là các vụ án
tranh chấp có đối tượng là bất động sản ngày càng nhiều, đa dạng. Việc giải quyết cũng
gặp nhiều khó khăn bởi giá trị giao dịch ở đây thường khá lớn và quan hệ giao dịch phức
tạp. Bên cạnh đó, vì tính chất đặc thù của tài sản là bất động sản mà thực tiễn xử lý cũng
gặp nhiều trở ngại nhất định khi có tranh chấp xảy ra.
Điều này địi hỏi phải có cơ chế hữu hiệu về mặt pháp lí và những vấn đề liên quan
đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
khi tham gia vào các quan hệ tố tụng dân sự tại các cơ quan tài phán của nước mình. Khi
giải quyết các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài thường xảy ra xung đột về thẩm quyền
hay xung đột pháp luật là điều không thể tránh khỏi của mỗi quốc gia. Và tranh chấp có
đổi tượng là bất động sản cũng không ngoại lệ.
Với mong muốn hiểu rõ hơn về thẩm quyền và luật áp dụng khi xảy ra tranh chấp
có đối tượng là bất đổng sản, em chọn đề tài “Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với
các giao dịch có đối tượng là bất động sản. So sánh các quy định của pháp luật Việt
Nam với một số nước trên thế giới” cho tiểu luận cuối kỳ môn học tư pháp quốc tế. Bài
tiểu luận tập trung phân tích quy định pháp luật của Việt Nam về thẩm quyền xét xử và
luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản, đồng thời so sánh quy
định đó với hai nước trên thế giới.

I. Tổng quan về giao dịch có đối tượng là bất động sản
1.1. Bất động sản là gì?
“Bất động sản” là tài sản1. Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.2
1
2

Điều 105 Bộ luật dân sự 2015
Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015
2

Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng
khác với các tài sản khác là nó khơng di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác
định bởi vị trí địa lý của đất.
1.2. Giao dịch có đối tượng là bất động sản là gì?
Các giao dịch về bất động sản hiện được quy định bởi nhiều Luật và Văn bản hướng
dẫn khác nhau cho các đối tượng khác nhau, trong đó hai Luật liên quan nhất bao gồm
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 quy định về nhà ở, và Luật kinh doanh bất động sản số
66/2014/QH13 quy định về kinh doanh bất động sản. Hai văn bản này đều có hiệu lực
thi hành từ ngày 1/7/2015.
Các tranh chấp về bất động sản là các tranh chấp có đối tượng là bất động sản hay
là tranh chấp về quyền của các bên đối với bất động sản như: Quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản. Ví dụ như tranh chấp ai là người có quyền
sử dụng đất; Tranh chấp ai là chủ sở hữu nhà; Tranh chấp đòi lại nhà đất bị chiếm hữu
trái phép; Tranh chấp về các quyền khác đối với bất động sản…
Nếu các đương sự tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản
chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng cho thuê nhà như: Đòi tiền chuyển
nhượng, tiền phạt vi phạm hợp đồng thì khơng phải là tranh chấp về bất động sản mà là
tranh chấp có liên quan đến bất động sản.3

II. Thẩm quyền xét xử đối với giao dịch có đối tượng là bất động sản
2.1. Thế nào là “đối tượng là bất động sản”
Có một ví dụ như sau: A cho B thuê nhà, trong hợp đồng, B cam kết sẽ trả tiền nhà
đúng hạn và đầy đủ theo thỏa thuận của hợp đồng.

3

Điểm b, Khoản 3, Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP
3


Trường hợp đầu tiên là B không trả tiền nhà đúng hạn cho A như đã cam kết dẫn
đến hai bên xảy ra tranh chấp và đưa nhau ra tòa. Như vậy, theo quy định tại điểm c
khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đối tượng tranh chấp trong trường
hợp này là việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên thuê đối với bên cho th trong
hợp đồng. Do đó, Tịa án nơi có bất động sản sẽ khơng có thẩm quyền xét xử trong trường
hợp này.
Trường hợp hai là sau khi đã hết thời hạn đăng ký, B không trả lại nhà cho A dẫn
đến tranh chấp. Hiện nay trên quốc tế tồn tại hai quan điểm: Quan điểm thứ nhất cho
rằng cũng tương tự như trường hợp vi phạm nghĩa vụ thanh toán nêu trên, đây là vi phạm
nghĩa vụ trả lại nhà nên đối tượng tranh chấp không phải là bất động sản mà đối tượng
tranh chấp ở đây chỉ là hành vi trả lại nhà thuê cho người cho thuê. Quan điểm thứ hai
ngược lại. xác định đây chính là trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản - là căn
nhà cho thuê.4
Em ủng hộ quan điểm thứ hai. A và B đang xảy ra xung đột vì cả hai nghĩ mình
đều có thẩm quyền với căn nhà này, vậy nên tranh chấp này liên quan trực tiếp đến đối
tượng là căn nhà. Vậy nên ở trường hợp thứ hai chính là tranh chấp mà có đối tượng là
bất động sản.
Có một quy định khá mới mẻ mà trước đây chưa tồn tại tại Bộ luật dân sự năm
2005 đã được quy định tại khoản 2 Điều 106 bộ luật dân sự năm 2015: “Tài sản bao gồm
bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản
hình thành trong tương lai”. Bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản
đang trong quá trình xây dựng. Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, người mua chỉ
được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án hoặc tham khảo qua nhà mẫu để hình dung về tài
sản của mình.5 Ví dụ A cần mua một căn nhà, A ký với B một hợp đồng mua bán nhà,
căn nhà này tại thời điểm ký hợp đồng chưa tồn tại. Nếu A không thực hiện đúng nghĩa

vụ với B thì trường hợp này cũng chỉ coi là không thực hiện đúng nghĩa vụ với B. Do
Th.S Thanh Hoa – Th.S Hồ Bích Hằng (2016), “Sửa đổi về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ quy định tại
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, 06(100)/2016, tr.42
5
Nhadathungthinh.net (2019), “Hiểu biết đúng về bất động sản hình thành trong tương lai?”,
/>truy cập ngày 17/1/2022
4

4


đây khơng phải là tranh chấp có đối tượng là bất động sản vì tại thời điểm xảy ra tranh
chấp căn nhà cịn chưa được hình thành. Trong trường hợp này, Tịa án có thẩm quyền
xét xử là tịa án nơi bị đơn cư trú (hoặc nguyên đơn nếu có thỏa thuận) chứ khơng phải
Tịa án nơi có bất động sản.
2.2. Thẩm quyền xét xử đối với giao dịch có đối tượng là bất động sản theo
pháp luật Việt Nam
2.2.1. Thẩm quyền xét xử của Tòa án
Quy định của Điều 470 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 về vụ án dân sự có liên
quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản có trên lãnh thổ Việt Nam thì sẽ thuộc
thẩm quyền riêng biệt của Tịa án Việt Nam.
“Thẩm quyền xét xử riêng biệt” là việc quốc gia sở tại tun bố chỉ có Tịa án nước
họ mới có thẩm quyền xét xử đối với một số vụ án nhất định. Nếu tòa án nước khác vẫn
tiến hành xét xử đối với những vụ việc thuộc thẩm quyền xét xử riêng biệt, hậu quả là
bản án, quyết định được tuyên bởi tòa án nước khác sẽ không được công nhận, cho thi
hành tại quốc gia sở tại.
Quy định này là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thông lệ quốc tế. Hầu hết pháp
luật các quốc gia và các Điều ước quốc tế đều quy định những vụ án dân sự có liên quan
đến bất động sản đều thuộc thẩm quyền riêng biệt của quốc gia nơi có bất động sản. Bởi
vì, theo ngun tắc chung, tranh chấp về bất động sản sẽ thuộc thẩm quyền của Tịa án

nơi có bất động sản. Bởi lẽ, bất động sản là một tài sản gắn liền với đất không thể dịch
chuyển được và thông thường các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản sẽ do cơ
quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó lưu giữ. Hay có thể
nói, bất động sản khơng chỉ liên quan đến lợi ích của các đương sự mà cịn liên quan đến
lợi ích cộng đồng quốc gia. Mặt khác, bất động sản chịu sự quản lý nhà nước chặt chẽ.
Do vậy, nhà làm luật quy định “chỉ có Tịa án nơi có bất động sản mới có thẩm
quyền giải quyết” là nhằm giúp cho Tịa án có điều kiện thuận lợi trong việc giải quyết
vụ án. Rõ ràng, việc thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc, giấy tờ về bất động sản,
cũng như việc lấy ý kiến, triệu tập cơ quan nhà nước quản lý nhà đất trong cùng địa
phương thì sẽ thuận lợi hơn nhiều so với thực hiện ở địa phương khác.
5


Có thể tiếp tục với ví dụ trên, khi A và B xảy ra tranh chấp về căn nhà, chỉ có Tịa
án nơi có căn nhà cho th tọa lạc (nơi có bất động sản) có thẩm quyền giải quyết là
thuận lợi nhất về lãnh thổ để giúp Tòa án xem xét chứng cứ, tài liệu liên quan đến căn
nhà. Hơn nữa cho đến khi bản án có hiệu lực và việc thi hành trên thực tế thuộc thẩm
quyền của cơ quan thi hành án cùng cấp với Tòa án đã xét xử sơ thẩm là thuận lợi nhất
đề triển khai việc cưỡng chế thi hành án (nếu có)...
2.2.2. Thẩm quyền xét xử của Trọng tài
Hoạt động hòa giải là là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự
do chính Tịa án chủ trì và tiến hành. Nếu hịa giải thành thì Tịa án sẽ lập biên bản hòa
giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự khơng thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính
thức kết thúc. Nếu hịa giải khơng thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Với tính chất là một phương thức giải quyết tranh chấp lựa chọn, trọng tài sẽ có
thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp phát sinh nếu các bên có thỏa thuận trọng tài
và tranh chấp đó thuộc phạm vi thẩm quyền giải quyết của trọng tài. Theo Điều 2 Luật
Trọng tài thương mại năm 2010 thì trọng tài có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp
như sau:
(1) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại;

(2) Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương
mại;
(3) Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài
Có thể thấy, Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 đã tạo ra những cách hiểu khác
nhau về phạm vi thẩm quyền của trọng tài. Đối với quy định khoản 2 Điều 2 Luật Trọng
tài thương mại năm 2010, tác giả có cùng quan điểm rằng, dù quan hệ tranh chấp không
phát sinh từ hoạt động thương mại của cả hai bên, nhưng trong quan hệ tranh chấp có
một bên hoạt động thương mại và hành vi trong giao dịch của chủ thể này là hành vi
thương mại hoặc tranh chấp đó có liên quan đến hoạt động thương mại của họ thì mới
thuộc thẩm quyền của trọng tài, phù hợp với tên gọi là “Luật Trọng tài thương mại”. Tức

6


là yếu tố “hoạt động thương mại” hướng đến nội dung quan hệ tranh chấp, mà không
hướng đến chủ thể quan hệ tranh chấp.6
Luật Nhà ở năm 2014 không ghi nhận thẩm quyền của trọng tài giải quyết các tranh
chấp phát sinh liên quan đến nhà ở. Theo khoản 2 Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014:
“Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân,
tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư
do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, Khoản 1 Điều
14 Bộ luật Dân sự năm 2015 mở rộng phạm vi thẩm quyền của trọng tài giải quyết các
loại việc dân sự. Cá nhân, tổ chức được quyền lựa chọn Tòa án hoặc trọng tài để yêu cầu
bảo vệ quyền dân sự bị xâm phạm hoặc khi có tranh chấp phát sinh. Điều này là phù hợp
với pháp luật và thực tiễn trọng tài các nước vốn chỉ nhấn mạnh tiêu chí thỏa thuận,
nghĩa là khi có thỏa thuận của các bên chọn trọng tài thì trọng tài sẽ có thẩm quyền giải
quyết.
2.3. So sánh pháp luật về thẩm quyền xét xử của Việt Nam với một số nước
trên thế giới về giao dịch có đối tượng là bất động sản.
Có thể nói, mỗi quốc gia đều có một nguyên tắc xác định thẩm quyền giải quyết

của Tòa án riêng, nhưng về vấn đề giao dịch có đối tượng là bất động sản, các quốc gia
đều quy định rằng tranh chấp này thuộc về thẩm quyền riêng biệt của tòa án quốc gia nơi
có bất động sản.
Theo pháp luật Nhật Bản thì Tịa án Nhật Bản có thể thực hiện thẩm quyền đối với
các yêu cầu khởi kiện liên quan đến bất động sản đặt tại Nhật Bản. Đặc biệt, một khiếu
nại liên quan đến việc đăng ký bất động sản tại Nhật Bản sẽ thuộc thẩm quyền riêng biệt
của Tòa án Nhật Bản.
Mặc dù nhìn qua hai điều luật của Việt Nam và Nhật Bản có vẻ đều giống nhau là
bất động sản sẽ thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tịa án nơi có bất động sản và cùng phù
hợp với quốc tế, tuy nhiên thực chất pháp luật của Việt Nam có phạm vi điều chỉnh đối

ThS. LS. Cao Anh Nguyên (2019), “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài trong lĩnh vực bất động
sản”, truy cập ngày 17/1/2022
6

7


tượng của giao dịch có đối tượng là bất động sản rộng hơn. Trong khi, pháp luật Việt
Nam quy định chỉ cần tranh chấp có đối tượng là bất động sản sẽ thuộc thẩm quyền riêng
biệt của Tòa án nhưng pháp luật Nhật Bản lại có quy định hẹp hơn. Chỉ những “khiếu
nại liên quan đến việc đăng ký bất động sản” mới thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa
án cịn lại khơng được quy định.
Cũng giống vậy, Bộ luật Tố tụng Dân sự Liên bang Nga quy định các trường hợp
Tịa án Liên Bang Nga có thẩm quyền riêng biệt đối với các tranh chấp dân sự liên quan
đến bất động sản tại điểm 1 khoản 1 Điều 403 của Bộ luật quy định: “Vụ việc liên quan
đến quyền đối với bất động sản nằm trên lãnh thổ Liên Bang Nga” thuộc thẩm quyền
riêng biệt của Tòa án Liên bang Nga.7
2.4. Ý nghĩa của việc xác định thẩm quyền xét xử giao dịch có đối tượng là bất
động sản.

Thực tế cho thấy các mơi giới bất động sản ít khi giao dịch tại nơi có bất động sản
mà thường giao dịch ở những nơi khác. Khi xảy ra tranh chấp việc xác định thẩm quyền
thụ lý, giải quyết của Tòa án là hết sức cần thiết, tránh để xảy ra tình trạng kéo dài thời
gian giải quyết vụ, việc dân sự.8
Việc nghiên cứu thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự tranh chấp về bất động sản có
ý nghĩa quan trọng. Nó giúp ngun đơn xác định được tịa án nào có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp bất động sản của họ. Thơng qua đó, vụ án dân sự tranh chấp về bất động
sản sẽ được giải quyết nhanh chóng vì ngun đơn khơng mất nhiều thời gian để nộp
đơn khởi kiện.
Trên hết, xác định về thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự tranh chấp về bất động
sản giúp tỏa án nhân dân ở các địa phương khác nhau, các cấp khác nhau phối hợp tốt
trong việc giải quyết vụ án, không gây chồng chéo về thẩm quyền cũng như chức năng
xét xử giữa các tòa án.

Vũ Thị Hương (2019), “Thẩm quyền riêng biệt của tòa án Việt Nam đối với vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi
dưới góc nhìn so sánh”, Tạp chí pháp luật và thực tiễn số 40/2019.
8
Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử (2021), “Vướng mắc về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng của Tòa
án theo lãnh thổ”, truy cập ngày 17/1/2022
7

8


III. Luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản
3.1. Quy định của pháp luật Việt Nam về luật áp dụng đối với các giao dịch có
đối tượng là bất động sản
Trường hợp giao dịch có đối tượng là bất động sản thì pháp luật áp dụng đối với
việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản, thuê bất động
sản hoặc việc sử dụng bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là pháp luật của nước

nơi có bất động sản. Có thể hiểu đơn giản là bất động sản đang tồn tại ở nước nào thì
pháp luật nước đó sẽ được áp dụng để điều chỉnh các quan hệ như trên.
Sở dĩ như vậy bởi bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, luôn gắn liền với đất
đai, mà đất đai lại là một phần thiêng liêng của lãnh thổ, không thể sinh sơi vì vậy quy
chế pháp lý dành cho loại tài sản này ở hầu hết các nước đều có sự chặt chẽ hơn và phần
lớn các nước đều quy định các vấn đề liên quan đến bất động sản đều phải tuân thủ pháp
luật của nước nơi có bất động sản.
Quy định này của Việt Nam không mới so với các quy định truyền thống trong lĩnh
vực này của thế giới cũng như với truyền thống lập pháp của Việt Nam. Tuy nhiên cách
tiếp cận rõ ràng, minh bạch và cụ thể của điều luật này lại là mới, trước đây trong quy
định tương tự của Điều 766 bộ luật dân sự 2005 trước đây quy định “hợp đồng liên quan
đến bất động sản ở Việt Nam phải tuân theo pháp luật Việt Nam”. Việc sử dụng cụm từ
“hợp đồng liên quan đến bất động sản” thực sự rất chung chung và mơ hồ, thực tế để
chứng minh thế nào là liên quan chắc chắn không phải điều dễ dàng. Nay Bộ luật dân sự
năm 2015 quy định rõ hợp đồng có “đối tượng là bất động sản” vừa cụ thể, chính xác,
vừa tránh gây tranh cãi.
Quy định như vậy ngồi việc đảm bảo sự phù họp với thơng lệ quốc tế, phù hợp
với chính sách pháp luật chung của quốc gia, bảo vệ lợi ích của nhà nước và của các bên
trong quan hệ mà còn đảm bảo việc thực thi các phán quyết của các cơ quan có thẩm
quyền được thuận lợi, nhanh chóng.
3.2. So sánh quy định về luật áp dụng của Việt Nam đối với các giao dịch có đối
tượng là bất động sản với một số nước trên thế giới
9


Ở các nước khác nhau, với điều kiện kinh tế chính trị xã hội khác nhau, thì hình
thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch có đối tượng là bất động sản cũng
có sự khác nhau.
Ở Pháp, nếu ít nhất một bên tranh chấp (khơng phân biệt nguyên đơn và bị đơn)
là người mang quốc tịch Pháp thì tịa án Pháp có thẩm quyền giải quyết. Riêng trường

hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì tòa án Pháp giữ đặc quyền giải quyết tranh
chấp. Trong khi một số người mua tài sản mơ ước của họ ngay lập tức khi nhìn thấy ngơi
nhà đầu tiên, những người khác có thể cần thêm thời gian để lựa chọn phù hợp và chuẩn
bị thực hiện giao dịch. Cần thêm thời gian không phải là một điều xấu, và có rất nhiều
lý do bạn có thể muốn tiến hành một cách cẩn thận. Một người mua tiềm năng có thể cần
thời gian để cung cấp tài chính để mua tài sản hoặc xem xét một số hoặc nhiều thuộc
tính khác nhau. Khi người mua cần nhiều thời gian hơn họ dự định để hoàn tất giao dịch
mua, họ có thể muốn đảm bảo rằng tài sản cụ thể ở đó khi họ sẵn sàng thực hiện giao
dịch mua. Trong tình huống này, người mua có thể u cầu sử dụng một thỏa thuận
quyền chọn bất động sản.9
3.3. Ý nghĩa của việc xác định pháp luật áp dụng của giao dịch có đối tượng là
bất động sản
Áp dụng pháp luật là một quá trình phức tạp, trải qua nhiều bước khác nhau, bắt
đầu từ việc phân tích, đánh giá sự việc xảy ra trên thực tế, lựa chọn văn bản quy phạm
pháp luật áp dụng đến việc ra văn bản áp dụng và tổ chức thực hiện văn bản áp dụng đã
ban hành. Trong đó, việc lựa chọn quy phạm pháp luật phù hợp đối với trường hợp cần
áp dụng là bước rất quan trọng trong quá trình áp dụng pháp luật, nghĩa là bước lựa chọn
luật áp dụng.
Có một thực tế rằng, một giao dịch hợp đồng, dù được giao kết hoàn chỉnh, chi tiết
đến đâu, bản thân nó cũng khơng thể dự kiến, chứa đựng tất cả những vấn đề, những tình
huống có thể phát sinh trong thực tế. Do đó, cần phải bổ sung cho hợp đồng đó một cơ
sở pháp lý cụ thể bằng cách lựa chọn luật áp dụng cho giao dịch đó. Hơn nữa, nếu giao
Ally Marshall, Esq.' , “What is an Option to Purchase in Real Estate?”,
/>0satn&op=translate, truy cập ngày 18/12022
9

10


dịch có đối tượng là bất động sản thì việc xác định pháp luật áp dụng cũng tạo điều kiện

thuận lợi hơn cho Tòa án trong việc bảo đản được quyền lợi của các chủ thể trong các
tranh chấp có đối tượng là bất động sản.

KẾT LUẬN
Qua quá trình nghiên cứu đề tài tiểu luận “Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối
với các giao dịch có đối tượng là bất động sản. So sánh các quy định của pháp luật Việt
Nam với một số nước trên thế giới”, em xin đưa ra một số kết luận như sau:
Theo số liệu thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, trung bình mỗi năm các Tịa án
nhân dân đã giải quyết trên 150.000 vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình; trên 2.500 vụ
việc về kinh doanh, thương mại; trên 2.000 vụ việc về lao động; tỷ lệ các vụ việc mà Tòa
án phải giải quyết hàng năm tăng khoảng 15%; các vụ việc về bất động sản có tỷ lệ tăng
cao hơn so với các vụ việc dân sự khác.
Thực tế cũng cho thấy, pháp luật hiện hành của Việt Nam về các giao dịch có đối
tượng là bất động sản đang tồn tại những bất cập, hạn chế về thẩm quyền giải quyết tranh
chấp cũng như áp dụng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền tự định đoạt của các bên. Bởi
vậy, cần phải chủ động mở rộng phạm vi thẩm quyền giải quyết loại tranh chấp bất động
sản thì số lượng vụ việc trọng tài thụ lý, giải quyết sẽ tăng lên, bởi lẽ thị trường bất động
sản đang tăng trưởng nóng và chứa đựng nhiều bất ổn như hiện nay. Tuy nhiên, pháp
luật sửa đổi, bổ sung cần phải xem xét thấu đáo những nét đặc thù của loại tranh chấp
bất động sản để mở rộng thẩm quyền cho phù hợp với thực tế, đảm bảo phán quyết trọng
tài có tính khả thi cao trong thời gian tới.

11


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự 2015
2. Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP
3. h.S Thanh Hoa – Th.S Hồ Bích Hằng (2016), “Sửa đổi về thẩm quyền của Tòa
án theo lãnh thổ quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa

học pháp lý Việt Nam, 06(100)/2016, tr.42
4. Nhadathungthinh.net (2019), “Hiểu biết đúng về bất động sản hình thành trong
tương lai?”, truy cập ngày 17/1/2022
5. Th.S Thanh Hoa – Th.S Hồ Bích Hằng (2016), “Sửa đổi về thẩm quyền của Tòa
án theo lãnh thổ quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa
học pháp lý Việt Nam, 06(100)/2016, tr.42
6. Nhadathungthinh.net (2019), “Hiểu biết đúng về bất động sản hình thành trong
tương lai?”, truy p ngày 17/1/2022
7. ThS. LS. Cao Anh Nguyên (2019), “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của
trọng tài trong lĩnh vực bất động sản”, truy cập ngày 17/1/2022
8. Ally Marshall, Esq.' , “What is an Option to Purchase in Real Estate?”,
/>20luật%20về%20bất%20động%20satn&op=translate, truy cập ngày 18/12022

12