Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định của việt nam với một số nước trên thế giới

TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TIỂU LUẬN
THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI
CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG
SẢN. SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH CỦA VIỆT NAM VỚI
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế
Sinh viên thực hiện

: Phùng Kỳ Anh

Mã SV

: 19064006

Giảng viên

: PGS.TS. Ngô Quốc Chiến

Hà Nội, 2022

1


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 3
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM QUYỀN
XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI
TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................... 4

1.1. Khái niệm giao dịch có đối tượng là bất động sản ................................ 4
1.2. Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối
tượng là bất động sản ...................................................................................... 4
1.3. Cơ sở khoa học của việc xây dựng quy định về thẩm quyền của Tịa
án nơi có bất động sản .................................................................................... 5
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẨM
QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH CÓ ĐỐI
TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................... 6
1.2. Đối với các giao dịch trong nước ............................................................ 6
1.3. Đối với các quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi.................................. 8
1.3.1. Thẩm quyền chung của Tòa án Việt Nam........................................... 8
1.3.2. Thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam ..................................... 9
CHƯƠNG 3: SO SÁNH QUY ĐỊNH CỦA VIỆT NAM VỚI MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP
DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG
SẢN ..................................................................................................................... 10
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 12
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 13

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Bộ luật Dân sự

: BLDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

: BLTTDS

Bất động sản

: BĐS

2


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong cuộc sống hiện nay, những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự
giữa con người với nhau đã khơng cịn xa lạ, đó có thể là các tranh chấp về quyền thừa
kế, ly hơn… trong đó khơng thể khơng nhắc đến các tranh chấp có đối tượng là bất động
sản (BĐS). Bởi BĐS là một lĩnh vực đặc thù, nó khơng phải vật dễ di chuyển như hàng
hóa, tiền bạc (các loại động sản) mà nó gắn liền với đất đai – thứ không thể di dời. Hơn
nữa, các giao dịch có đối tượng là BĐS có yếu tố nước ngồi thì càng dễ gây khó khăn
trong q trình giải quyết tranh chấp vì khoảng cách địa lý. Vì vậy, pháp luật các nước
trên thế giới nói chung và pháp luật Việt Nam đã có những quy định riêng đối với loại
giao dịch này, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các cơ quan giải quyết tranh chấp
trong quá trình giải quyết vụ việc này.
2. Mục đích nghiên cứu
Bài tiểu luận nêu ra và phân tích thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các
giao dịch có đối tượng là BĐS trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm cả các giao dịch trong
nước và các giao dịch có yếu tố nước ngồi. Bên cạnh đó, bài viết cũng so sánh, nhận
xét quy định của pháp luật Việt Nam với một số nước trên thế giới về loại giao dịch này
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
•

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2019)

•

Bộ luật dân sự 2015

•

Các văn bản quy phạm pháp luật của các nước khác có liên quan

4. Phương pháp nghiên cứu
•

Phương pháp phân tích, tổng hợp

•

Phương pháp so sánh

3


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM QUYỀN XÉT
XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm giao dịch có đối tượng là bất động sản
Hiện nay, pháp luật của hầu hết các quốc gia trên thế giới đều chia tài sản thành
hai loại: động sản và bất động sản (BĐS), nhưng ở mỗi nước lại có những quan niệm
khác nhau về khái niệm cụ thể của BĐS. Mặc dù vậy, các khái niệm khác nhau về BĐS
lại tồn tại một điểm tương đối thống nhất, đó là, BĐS là những tài sản gắn liền với đất
đai và không thể di dời, dịch chuyển được. Cụ thể, khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự
2015 (BLDS) có quy định “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng
gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản
khác theo quy định của pháp luật”.
Ở Việt Nam, Điều 116 BLDS 2015 có định nghĩa "Giao dịch dân sự là hợp đồng

hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự". Các giao dịch dân sự đều xuất phát từ tự do ý chí của các chủ thể, nhưng
trong quá trình xác lập, thực hiện giao dịch sẽ xảy ra nhiều nguyên nhân khiến cho ý chí
của các chủ thể có sự bất đồng, từ đó nảy sinh ra các tranh chấp từ giao dịch dân sự.
Như vậy, các tranh chấp phát sinh từ giao dịch có đối tượng là BĐS được hiểu là tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng dân sự hoặc giao dịch liên quan
đến BĐS như: mua bán, tặng cho, thừa kế, ủy quyền quản lý…
1.2. Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất
động sản
Từ khái niệm về BĐS nêu trên, theo đó, BĐS là loại tài sản gắn liền với đất,
không thể dịch chuyển được, hồ sơ tài liệu về nhà đất hoặc các loại giấy tờ liên quan
đến BĐS do chính quyền địa phương, cơ quan nhà đất nơi có BĐS đó quản lý và lưu
giữ. Do có đặc tính cố định khơng thể di dời nên BĐS thường được điều chỉnh bởi các
chế định đặc thù, đó là khi có tranh chấp xảy ra, Tịa án có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp liên quan đến BĐS sẽ là Tịa án nơi có BĐS. Có thể thấy rằng đối với các giao dịch
có đối tượng là BĐS một khi xảy ra tranh chấp thì Tịa án nơi có BĐS sẽ là Tịa án gần
nhất, có điều kiện thuận lợi nhất để tiến hành xác minh, xem xét tại chỗ, định giá, thu
thập các loại tài liệu chứng cứ liên quan đến tình trạng của BĐS đó.

4


Như vậy, đối với các giao dịch có đối tượng là BĐS xảy ra trong nước, pháp luật
áp dụng chung sẽ là pháp luật của quốc gia đó, vấn đề tranh chấp chỉ là Tòa án giữa các
địa phương trong một quốc gia, nhưng hầu như sẽ tuân theo địa phương nơi có BĐS
(thẩm quyền của Tịa án theo lãnh thổ). Nhưng đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch
dân sự có đối tượng là BĐS có yếu tố nước ngồi, vấn đề đặt ra là tịa án nước nào sẽ có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó. Đây chính là hiện tượng xung đột pháp luật, đó là
hai hay nhiều hệ thống pháp luật của các nước khác nhau cùng có thể được áp dụng để
điều chỉnh một quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi. Để giải quyết xung đột pháp luật

về quyền sở hữu đối với BĐS, pháp luật hầu hết các nước đều quy định áp dụng nguyên
tắc luật nơi có tài sản.
1.3. Cơ sở khoa học của việc xây dựng quy định về thẩm quyền của Tịa án nơi có
bất động sản
•

Căn cứ vào tính chất, đối tượng của quan hệ pháp luật: như đã phân tích ở trên,
BĐS là khơng thể di dời nên đối với tranh chấp có đối tượng là BĐS thì cần dựa
trên tiêu chí Tịa án nơi có BĐS giải quyết.

•

Phải đảm bảo sự thuận lợi, nhanh chóng, đúng đắn trong việc giải quyết vụ việc
dân sự và thi hành án dân sự
Một trong những nguyên tắc cơ bản của tố tụng dân sự đó là: nghĩa vụ chứng
minh thuộc về đương sự. Tuy nhiên, khi xem xét thấy tài liệu chứng cứ trong vụ
việc dân sự chưa đủ cơ sở giải quyết thì Tịa án có thể theo yêu cầu của đương sự
hoặc tự mình tiến hành thu nhập chứng cứ, tài liệu cần thiết cho việc giải quyết
vụ việc dân sự. Vì vậy, khi xây dựng thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ cũng
phải chú ý tới việc tạo điều kiện luận lợi cho Tòa án có thể giải quyết chính xác,
nhanh chóng vụ việc dân sự. Đặc biệt đối với tính chất của BĐS, Tịa án nơi có
BĐS là Tịa án có điều kiện tốt nhất để giải quyết vụ việc.
Ngồi ra, thơng thường các bên đương sự đều có quyền quyết định và tự định

đoạt do các quan hệ pháp luật dân sự được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do, tự
nguyện cam kết của các chủ thể. Nhưng trong vụ việc mà đối tượng tranh chấp là BĐS
thì việc xây dựng quy định về thẩm quyền theo lãnh thổ được dựa trên cơ sở ưu tiên, tạo
điều kiện cho cơ quan bảo vệ cơng lý (Tịa án) trong việc xác minh, thu thập tài liệu,

5

chứng cứ nhằm giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự và cũng tạo điều kiện tốt nhất cho
việc thi hành án sau này. Do đó, trong trường hợp này thì quyền tự định đoạt của đương
sự về thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ không được đặt ra.
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẨM QUYỀN
XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.2. Đối với các giao dịch trong nước
Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (BLTTDS 2015) quy
định “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tịa án nơi có bất động sản có thẩm
quyền giải quyết”. Hay nói một cách cụ thể hơn, khi đối tượng tranh chấp liên quan đến
đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật dân sự, thẩm quyền
giải quyết tranh chấp thuộc về Tịa án nơi có BĐS giải quyết. Khác với các loại tranh
chấp khác, đối với tranh chấp có đối tượng là BĐS, các bên đương sự buộc phải lựa
chọn u cầu Tịa án nơi có BĐS đó để giải quyết mà khơng có quyền thỏa thuận về việc
u cầu Tịa án nơi khơng có BĐS giải quyết. Điều luật này đã được sửa đổi so với Bộ
luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 (BLTTDS 2004), sửa đổi cụm
từ “tranh chấp về bất động sản” thành “đối tượng tranh chấp là bất động sản” và nhấn
mạnh “chỉ Tòa án…” để xác định Tịa án có thẩm quyền theo lãnh thổ đối với các tranh
chấp có đối tượng là BĐS. Sự thay đổi này đã khắc phục được bất cập khi pháp luật
không quy định rõ rằng “tranh chấp về bất động sản” là như thế nào.
Xét một ví dụ, X và Y ký kết một hợp đồng cho thuê nhà tọa lạc ở quân Nam Từ
Liêm (Hà Nội), trong đó ghi rõ Y phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng và đủ về thời
hạn và tiền nhà theo thỏa thuận cho X. Trong trường hợp Y không trả tiền thuê nhà đúng
thời hạn như đã cam kết với X và dẫn đến tranh chấp thì Tịa án nào có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp? Nếu như trước đây, theo BLTTDS 2004 có thể hiểu đây là tranh chấp
về BĐS (điều này khơng được quy định rõ ràng nên có nhiều cách hiểu khác nhau, đây
có thể được hiểu là liên quan đến BĐS một cách trực tiếp hoặc gián tiếp). Ví dụ trên là

tranh chấp liên quan đến BĐS một cách gián tiếp, cụ thể là căn nhà cho th nên Tịa án
có thẩm quyền được xác định là Tịa án nơi có BĐS. Nhưng theo quy định tại điểm c

6


khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015, đối tượng tranh chấp trong trường hợp này không phải
là BĐS (căn nhà cho thuê) mà là việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên thuê đối
với bên cho thuê theo hợp đồng. Do đó, Tịa án nơi có BĐS trong trường hợp này sẽ
khơng có thẩm quyền giải quyết.
Cũng trong ví dụ trên, nếu sau khi hết hạn hợp đồng mà Y khơng trả lại nhà cho
X thì Tịa án nào sẽ có thẩm quyền giải quyết? Tương tự như trên, cũng sẽ có hai cách
hiểu về vấn đề này. Thứ nhất, có thể hiểu rằng đây là vi phạm nghĩa vụ trả lại nhà nên
đối tượng tranh chấp không phải là BĐS mà là hành vi trả lại nhà thuê cho người cho
th. Thứ hai, có thể hiểu đây chính là trường hợp đối tượng tranh chấp là BĐS (căn
nhà cho thuê). Vậy để xem cách hiểu nào là hợp lý hơn, trước hết cần phải xác định (i)
các giao dịch dân sự phải xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn liên quan trực tiếp đến tài sản là
BĐS; (ii) một khi đã xác định đúng đối tượng tranh chấp đó thì cần phải xem xét rằng
Tịa án nơi có BĐS có phải là Tòa án duy nhất thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp
này hay khơng. Áp dụng vào ví dụ trên, có thể xác định (i) X và Y đã có giao dịch dân
sự về việc cho thuê căn nhà (là BĐS) nhưng lại xảy ra mâu thuẫn vì đã hết hạn hợp đồng
mà Y chưa trả lại căn nhà thuê cho bên cho thuê là X, tranh chấp này liên quan trực tiếp
đến đối tượng là một căn nhà; (ii) trong trường hợp này thì Tịa án nơi có căn nhà cho
th tọa lạc - Tịa án quận Nam Từ Liêm sẽ có thẩm quyền giải quyết thuận lợi nhất về
lãnh thổ khi xem xét chứng cứ, tài liệu liên quan đến căn nhà, hay việc phối hợp với cơ
quan thi hành án cùng cấp cũng sẽ thuận lợi hơn để triển khai việc cưỡng chế thi hành
án.
Tóm lại, xét về lý luận thì khơng phải mọi tranh chấp liên quan đến BĐS đều
thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có BĐS mà chỉ những quan hệ tranh chấp mà đối
tượng chính là BĐS thì mới áp dụng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS

2015, cịn trong vụ án có nhiều quan hệ mà BĐS khơng phải là quan hệ pháp luật tranh
chấp chính thì khơng áp dụng quy định trên. Ví dụ trong một vụ án li hơn, hai bên đương
sự có thể xảy ra các tranh chấp về tình cảm, con chung và tài sản (trong đó có thể có
BĐS khơng cùng nơi cư trú của bị đơn)..., thì Tịa án có thẩm quyền giải quyết trong vụ
án này khơng thể là Tịa án nơi có BĐS, bởi quan hệ tranh chấp chính trong vụ án này
là quan hệ hôn nhân (tức là Tịa án phải tun bố hai bên đương sự có li hôn không rồi
mới đến chia tài sản).

7


1.3. Đối với các quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi
Khi một tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngồi nói chung và tranh chấp có đối
tượng là BĐS có yếu tố nước ngồi được giải quyết tại Tịa án, thì vấn đề đặt ra ở đây
là tịa án nước nào sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó và pháp luật nước nào sẽ
được áp dụng trong vụ việc đó. Thơng thường, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của cơ
quan tài phán quốc gia phụ thuộc vào điều ước quốc tế mà quốc gia đó là thành viên và
pháp luật tố tụng dân sự của quốc gia đó; và để điều chỉnh các quan hệ dân sự có yếu tố
nước ngồi nói chung, mỗi quốc gia đều có một ngành luật riêng – tư pháp quốc tế hay
còn gọi là luật xung đột (tư pháp quốc tế ở Việt Nam hiện nay chưa có đạo luật riêng để
điều chỉnh quan hệ này, nhưng lại có một mục riêng trong BLTTDS). Có hai dạng thẩm
quyền xét xử: thẩm quyền xét xử chung và thẩm quyền xét xử riêng biệt
1.3.1. Thẩm quyền chung của Tòa án Việt Nam
Thẩm quyền xét xử chung là thẩm quyền mà tòa án nước này có thẩm quyền xét
xử, nhưng tịa án nước khác cũng có thể có thẩm quyền xét xử tùy thuộc vào tư pháp
quốc tế của quốc gia đó. Trường hợp này, các bên trong quan hệ dân sự hồn tồn có
quyền lựa chọn tịa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp là tòa án của một trong
hai quốc gia, hoặc tòa án của một quốc gia thứ ba.
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 469 BLTTDS 2015 “Tịa án Việt Nam có
thẩm quyền giải quyết các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi trong trường hợp bị đơn

có tài sản trên lãnh thổ Việt Nam”. Hiện nay, với xu thế hội nhập quốc tế, việc người
nước ngồi có tài sản trên lãnh thổ Việt Nam là điều đương nhiên. Trong trường hợp
này, khi người nước ngoài là bị đơn trong vụ tranh chấp mà có tài sản tại Việt Nam, vụ
việc sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Việt Nam. Nếu người nước ngồi là bị
đơn mà khơng có tài sản trên lãnh thổ Việt nam và cũng khơng có nơi thường trú ở Việt
Nam theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này, Tòa án Việt Nam sẽ khơng có cơ sở và
cũng khơng thể thực hiện được quyền tài phán của mình. Cũng theo Điều này thì khơng
thấy có sự phân biệt tài sản của người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam bao gồm động
sản hay BĐS, nhưng theo Điều 677 Bộ luật dân sự 2015 “Việc phân loại tài sản là động
sản, bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản”, tức là nếu tranh
chấp xảy ra ở Việt Nam thì việc phân loại tài sản là BĐS hay động sản vẫn tuân theo
quy định tại Điều 107 BLDS 2015 về BĐS và động sản. Như vậy, quy định tại điểm c

8


khoản 1 Điều 469 BLTTDS 2015 có khác biệt so với quy định tại điểm c khoản 1 Điều
29 BLTTDS 2015, trong khi tại Điều 469 Tòa án Việt nam có thẩm quyền xét xử khi bị
đơn có tài sản (không phân biệt động sản hay BĐS) trên lãnh thổ Việt Nam, nhưng tại
Điều 39 Luật này, nếu đối tượng tranh chấp là BĐS thì chỉ Tịa án nơi có BĐS có thẩm
quyền giải quyết; cịn nếu tài sản liên quan đến tranh tranh chấp khơng phải là BĐS thì
thầm quyền sẽ thuộc Tòa án nơi bị đơn cư trú, hoặc Tòa án nơi nguyên dơn cư trú tùy
thuộc hai bên thỏa thuận.
1.3.2. Thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam
Thẩm quyền xét xử riêng biệt là trường hợp chỉ có tịa án của một quốc gia mới
có thẩm quyền xét xử đối với một số vụ án nhất định. Đối với Việt Nam, Tịa án Việt
Nam có thẩm quyền giải quyết riêng biệt đối với những vụ án tranh chấp dân sự có yếu
tố nước ngồi có đối tượng là BĐS sau đây:
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 470 BLTTDS “Vụ án dân sự có yếu tố
nước ngoài thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của Tịa án Việt Nam là vụ án dân sự

có liên quan đến quyền đối với tài sản là BĐS có trên lãnh thổ Việt Nam”. Các nhà làm
luật đã không thay đổi quan điểm về Điều này kể từ khi Việt Nam ban hành BLTTDS
đầu tiên cho đến nay. Nhưng có một vấn đề đặt ra ở đây là, thẩm quyền riêng biệt của
Tòa án Việt Nam xét xử các tranh chấp phát sinh từ các quan hệ có đối tượng là BĐS
thì có loại trừ thẩm quyền của Tịa án nước ngồi hay Trọng tài thương mại khơng?
Đối với Tịa án nước ngồi, dựa trên khoản 3 Điều 439 BLTTDS, theo đó, Tịa
án Việt Nam sẽ từ chối công nhận và cho thi hành đối với các bản án của Tịa án nước
ngồi nếu vụ tranh chấp đó thuộc thẩm quyền xét xử riêng biệt của Tòa án Việt Nam.
Thẩm quyền riêng biệt của Tòa án vốn là một loại thẩm quyền đặc biệt, có tính chất loại
trừ thẩm quyền của các cơ quan giải quyết tranh chấp khác.
Nhưng đối với Trọng tài thương mại, tại Điều 5 Công ước Newyork về Công
nhận và cho thi hành các quyết định Trọng tài nước ngoài cũng như tại Điều 459
BLTTDS Việt Nam về Những trường hợp không công nhận phán quyết của Trọng tài
nước ngồi, khơng có một quy định nào cho phép Tòa án Việt Nam từ chối công nhận
và cho thi hành phán quyết của Trọng tài thương mại nếu như tranh chấp đó thuộc thẩm
quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam. Tức là, nếu như các bên lựa chọn Trọng tài và
Trọng tài tiến hành xét xử, thì Việt Nam sẽ khơng có cơ sở pháp lý để từ chối công nhận

9


và cho thi hành bản án đó. Về bản chất, Trọng tài không đại diện cho quốc gia nào mà
là cơ quan giải quyết tranh chấp mang tính chất tư, không liên quan đến chủ quyền quốc
gia, nên nhiều nước cho phép các bên đương sự lựa chọn cơ quan Trọng tài để xét xử
các tranh chấp, kể cả các tranh chấp có đối tượng là BĐS. Về vấn đề này vẫn cịn tồn tại
nhiều ý kiến trái chiều, có quan điểm cho rằng: nếu đối tượng của vụ tranh chấp là BĐS
tại Việt Nam thì chỉ Tịa án Việt Nam có thẩm quyền giải quyết, các bản án của Tịa án
nước ngồi và phán quyết của Trọng tài thương mại sẽ không được công nhận và cho
thi hành. Nhưng cũng có người cho rằng: Thẩm quyền riêng biệt của Tịa án Việt Nam
chỉ có tính chất loại trừ thẩm quyền riêng biệt của Tịa án nước ngồi, chứ khơng có tính

chất loại trừ thẩm quyền riêng biệt của Trọng tài trong nước cũng như trọng tài nước
ngồi. Nói cách khác, Tịa án Việt Nam sẽ khơng thể dựa vào Điều 470 về thẩm quyền
riêng biệt của mình để hủy hoặc không công nhận và cho thi hành phán quyết của Trọng
tài nước ngồi. Vì chưa có sự thống nhất giữa các quan điểm, nên sẽ gây ra sự mất an
toàn pháp lý liên quan đến các điều khoản lựa chọn trọng tài, nhất là đối với các tranh
chấp dân sự có đối tượng là BĐS.
CHƯƠNG 3: SO SÁNH QUY ĐỊNH CỦA VIỆT NAM VỚI MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI VỀ THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI
CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Quy định của pháp luật Việt Nam về thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với
các giao dịch có đối tượng là BĐS về căn bản là phù hợp với quy định của các quốc gia
khác trên thế giới. Có thể kể đến pháp luật của một số nước như sau:
Điều 30 của BLTTDS Nga năm 2002 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Liên bang năm
2008) có quy định “Các yêu cầu về quyền đối với các thửa đất, khu đất nền, các tòa nhà,
bao gồm cả khu dân cư và khu khơng phải nhà để ở, cơng trình kiến trúc, các vật thể
khác gắn liền với đất, cũng như yêu cầu đòi lại tài sản bị tịch thu, sẽ được khởi kiện đến
Tịa án nơi có những tài sản này hoặc Tòa án nơi tài sản bị tịch thu”. 1 Đây là một quy
định mang tính chất liệt kê, nước Nga đã đề cập chi tiết các đối tượng cụ thể có gắn liền
với BĐS. Tịa án Liên bang Nga cũng có thẩm quyền riêng biệt đối với các tranh chấp

Parvo.gov, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, 2002, truy cập ngày 07/1/2022.
/>1

10


dân sự liên quan đến BĐS nằm trên lãnh thổ của Nga theo quy định tại điểm 1 khoản 1
Điều 403 của Bộ luật " Quyền tài phán riêng của các tòa án ở Liên bang Nga bao gồm
các trường hợp về quyền đối với bất động sản nằm trên lãnh thổ của Liên bang Nga…"
Khoản 1 Điều 33 BLTTDS Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa (Trung Quốc) quy

định “Việc khởi kiện tranh chấp bất động sản thuộc thẩm quyền của Tịa án nhân dân
nơi có bất động sản”.2 Và tại Điều 265 BLTTDS Trung Quốc cũng quy định về thẩm
quyền Tịa án trong quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài "Trong một vụ kiện… mà đối
tượng của vụ kiện là trong lãnh thổ của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa… thì Tịa án
nhân dân nơi có tài sản… có thẩm quyền xét xử."
Theo pháp luật Nhật Bản thì Tịa án Nhật Bản có thể thực hiện thẩm quyền đối
với các yêu cầu khởi kiện liên quan đến BĐS đặt tại Nhật Bản. Đặc biệt, một khiếu nại
liên quan đến việc đăng ký BĐS tại Nhật Bản sẽ thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa
án Nhật Bản. 3
Hay tại Điều 44 BLTTDS Pháp cũng có quy định “Đối với các vụ việc liên quan
đến BĐS, Tòa án duy nhất có thẩm quyền là Tịa án nơi có bất động sản”.4
Như vậy, hầu như pháp luật của các nước trên thế giới cũng như pháp luật Việt
Nam đều cho rằng, Tịa án nơi có BĐS sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh
chấp có đối tượng là BĐS đó. Thơng thường mọi người đều biết, BĐS thường là loại tài
sản gắn liền với đất, không thể dịch chuyển nên khi có tranh chấp, yêu cầu về BĐS thì
Tịa án nơi có BĐS là có điều kiện tốt nhất để giải quyết. Đó cũng là lý do giải thích tại
sao pháp luật tố tụng dân sự ở nhiều nước đều quy định rằng nếu BĐS ở đâu thì giao
thẩm quyền cho Tịa án ở đó. Tịa án nơi có BĐS sẽ là tịa gần nhất, có thể xem xét hiện
trạng, xác minh nguồn gốc BĐS đó một cách dễ dàng nhất. Kể cả việc xác minh giấy tờ,
hồ sơ về BĐS hay cơ quan, tổ chức nơi quản lý hồ sơ, giấy tờ về BĐS cùng thường được
sắp xếp thẩm quyền theo lãnh thổ. Ngược lại, nếu việc phân định thẩm quyền của Tòa
án đối với tranh chấp, u cầu về BĐS khơng phải là tịa án nơi có BĐS mà là một tịa
Npc.gov.cn, 中华人民共和国民事诉讼法, truy cập ngày 07/1/2022.
/>3
Vũ Thị Hương (2019), Thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam đối với các vụ việc dân sự có yếu tố nước
ngồi, truy cập ngày 15/1/2022.
/>4
Légifrance, Code de procédure civile, truy cập ngày 07/1/2022.
/>CTA000006135862
2

11


án ở nơi khác thì khi giải quyết vụ việc dân sự đó tịa án chắc chắn phải ủy thác các hoạt
động thu thập chứng cứ về BĐS, khi đó việc giải quyết chắc chắn sẽ mất nhiều thời gian
hơn, chồng chéo và kết quả ủy thác có thể khơng được như mong muốn, dẫn tới phải ủy
thác nhiều lần hoặc thẩm phán phải đi đến tận nơi có BĐS để xem xét vụ việc. Vì vậy,
tiêu chí tranh chấp về BĐS được xác định là tiêu chí để phân định thẩm quyền của Tịa
án theo lãnh thổ là hồn toàn hợp lý.

KẾT LUẬN
Hiện nay, các vụ tranh chấp, kiện tụng phát sinh từ giao dịch có đối tượng là BĐS
xảy ra khá thường xuyên, kể cả đối với các giao dịch trong nước hay quan hệ có yếu tố
nước ngoài bởi BĐS hay đất đai, nhà cửa là những thứ có giá trị rất lớn. Và vì tính chất
riêng của BĐS, mà các vụ tranh chấp này trở nên phức tạp, nhất là các vụ việc xảy ra ở
hai quốc gia khác nhau cịn phát sinh thêm nhiều khó khăn về khoảng cách địa lý, thẩm
quyền xét xử tranh chấp và pháp luật áp dụng khi có xung đột pháp luật. Về cơ bản,
pháp luật Việt Nam đã có những quy định phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với
pháp luật tố tụng của một số quốc gia khác trên thế giới. Tuy nhiên, trong quá trình hồn
thiện vẫn cịn có một số ý kiến trái chiều của các nhà làm luật khiến cho việc hoàn thiện
pháp luật cịn khó khăn. Vì vậy, cần phải có sự thống nhất ý kiến chung để ban hành
những quy định về thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với giao dịch có đối tượng là
BĐS, bảo đảm quyền lợi hợp pháp và đẩy đủ nhất cho các bên chủ thể, tạo điều kiện
thuận lợi cho các cơ quan giải quyết tranh chấp.

12


TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt
1. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2019)
2. Bộ luật Dân sự 2015
3. Bộ luật Tố tụng dân sự 2004
4. Nguyễn Thu Hà (2013), Thẩm quyền dân sự sơ thẩm của tòa án theo cấp và theo
lãnh thổ, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
5. Vũ Thị Hương (2019), Thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam đối với các
vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi, truy cập ngày 15/1/2022.
/>Tiếng Nga
6. Parvo.gov, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации,
2002, truy cập ngày 07/1/2022.
/>Tiếng Trung
7. Npc.gov.cn, 中华人民共和国民事诉讼法, truy cập ngày 07/1/2022.
/>Tiếng Pháp
8. Légifrance, Code de procédure civile, truy cập ngày 07/1/2022.
/>GISCTA000006135862/#LEGISCTA000006135862

13